Author: Joy

專家指，近10年有大批新柏文大廈不斷湧現，加上買獨立屋時很多時要以高價競投，都是造成差額擴大的原因。

多倫多、溫哥華、卡加利及滿地可等4個最大城市于近10年期間，單一家庭住屋與柏文住宅單位的重售樓價差額愈拉愈遠，去年12月的數字是差額平均達32萬元，是新高紀錄。報告指城市的住屋價于近10年來上升了九成，但柏文住宅于同期則只升了48%。

專家指，近10年有大批新柏文大廈不斷湧現，加上買獨立屋時很多時要以高價競投，都是造成差額擴大的原因。

根據Brookfield RPS公司提供的資料顯示，全國以溫哥華的差額最大，于2005至2014年底期間，該市的重售屋平均價上升了120%，至110萬元，但柏文住宅則只升價50%。

多市及卡加利市的差額較小，但不斷擴大。

柏文市場調查公司Urbanation的資深副總裁希爾頓布蘭德(Shaun Hildebrand)指出，加國城市的新挂牌住屋量，近數年一直下降，部分原因是業主恐怕將自己住屋出售後，買不到另1橦房子。

在那邊廂，新柏文大廈不斷湧現，主要原因是當局有份推動增加市中心人口密度。

安省華人地産專業協會副會長吳樹聲說，盡管住屋價近年飙升幅度較大，但華人買家始終首選買房子。若然未能負擔，有不少華人甯願將房子分租出去，靠收取租金來幫補繳付按揭。他指大多區的獨立屋愈來愈供不應求，故會繼續推高價錢。

他說，柏文大廈主要是沿地鐵線地區興建，盡管將陸續有新樓落成，但估計柏文住宅于未來數年不會跌價。近期柏文單位炒家，尤其是“短炒”減少了，由于政府要投資者交合並稅。但“長炒”仍在，投資者較多將之出租，等待價格最理想時才出售。

Menkes Developments Ltd.的銷售總監及總裁鄭啓钊表示，現時市面上供應一家數口家庭居住的3睡房柏文住宅單位不多，令到一些家庭人數多或需要較大居住面積的住戶，仍較多選 擇住屋。然而，有發展商考慮到一些買家要求有較大面積的柏文單位，故于建築設計上特意將2睡房單位設于1睡房單位旁，讓買家可選擇購買兩個單位後將之“打 通”變成1個面積有例如1300平方呎的單位。

鄭啓钊說，其實，近年買家對柏文住宅的需求不斷增加。房屋價飙升幅度更大，主要是供應減少，不是需求增加。

他指亞裔人士較多與父母同住，其中一些例如要經常往返中?加的“太空人”移民，由于無時間打理住屋而較多選購柏文住宅。另外，加國主流退休人士也喜歡出售其住屋而轉買柏文住宅來減少打理房子的家務，但他們會喜歡較大面積的柏文住宅。

大多區柏文動工量新高

根據加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天發表的報告顯示，大多倫多地區新屋動工量于1月是25,290個單位，與去年12月的 25,480個相若，但柏文單位的動工量則達至近11個月新高。

CMHC的資深多市市場分析員Dana Senagama表示，大多區于1月的新屋動工量與過去數個月的數字相若，但柏文單位的動工量則達至近11個月新高。 預料柏文單位動工量繼續上升，由于自2013年中，未動工的柏文單位銷售增加。

報告指出，若以“每月季節性調整全年比率”(SAAR)的單一月份計算，大多區于1月的新屋動工量是37,102個單位，較去年12月的26,321個有增，主要由于新建柏文單位的動工量。

大多區中，多市于1月紀錄得最高的新屋動工量，主要是由于新建柏文單位。其次是旺市，第三是賓頓市，該市錄得最高的獨立屋新屋動工量。

小型公寓單位今年將大量應市

溫哥華甚至出現僅得200方呎

面對多倫多市中區地帶尺金寸土的現狀，有發展商希望在其樓盤內提供更多的小戶型單位(500呎以下)，在溫哥華甚至有大量提供200呎超小戶型的計劃。但多市本地的柏文建造商表示不會竭澤而漁，小戶型的數量會控制在一定比例之下以保持社區的健康平衡發展。

據報道，今年多倫多將有超過3000個小戶型單位投入市場。這類小戶型單位對于投資者和剛剛獨立出來的年青人有很大吸引力的同時，也讓加拿大的金融貸款機構有所猶豫，因爲他們擔心萬一市場有變，投資者會大量抛售此類柏文單位。

在土地供應比多倫多更緊張的溫哥華市，甚至有地産商無視柏文單位面積不能小于398呎的附例禁令，希望大量提供200呎以下的“納米單位”(Nanosuites)。

提出該計劃的地産商Reliance Properties的主席斯托佛(Jon Stovell)表示，溫市市府的禁令完全無視本市市民的承擔能力，令許多年青人買不起房。不過，市府對超小戶型不支持的主要原因，就是因爲擔心此類柏文 單位會推高柏文的平均租價，導致土地價格再次上漲，令市民更買不起房。

對于上述問題，多倫多本地的柏文發展商有不同的見解。Menkes公司銷售總監鄭啓钊表示，小戶型甚至超小戶型單位在多市中區仍是缺乏，對于只能采取分租方式但又渴望私人空間的年青人吸引力尤其大。

“所謂的銀行顧慮他們也有辦法解決，就是提供首期的比例從25%至35%，這樣風險就已經很小。而且發展商不會讓某一個戶型在一個樓盤內占絕對優勢，小型 或超小型戶型的比例不會超過20%，因爲發展商會評估當地的電力供應、電梯使用程度、大樓管理和當地設施的承受能力等等，不會建造全是超小戶型的樓盤，就 算只有一半是超小戶型都不會。”

但鄭啓钊也同樣，溫哥華的情形和多倫多有極大不同。“溫哥華沒有401公路，沒有DVP快速道，如果你在溫市中區上班，你就不可能在本拿比居住，因爲交通會很恐怖，只能在中區找一個蝸居。”

Tridel公司區域銷售經理陳善茵也表示，Tridel公司目前在大多區20個社區內發展的樓盤，沒有小于400呎以下的單位，400呎到500呎左右的單位數量也很少，小戶型也都集中在500呎以上，但數量也不多。

溫哥華今年將有大量小型柏文單位推出市場

“以去年在湖邊發展的一個樓盤爲例，總共200個單位，從500到3000呎都有，針對不同年齡層和承受能力，這樣多種多樣的住戶類型，才是我們理想的健康和平衡社區。”

陳善茵提醒共管柏文單位的買家，在買樓時不要僅僅關注樓價，還應看看各種單位所占的比例，只有各種類型的房型比例合理，該樓盤的價值才更高。

微型公寓 加拿大房市新指標

過去加拿大地廣人稀，少見公寓建築。然而近年大量移民、房價高漲，不僅一般公寓，連微型公寓都不斷增蓋，成爲加拿大房市的新指標。

空間不超過兩個客廳大，微型公寓內沙發、床、家用電器一應俱全，吸引許多年輕人想住市中心的年輕人進駐。面對需求增加，開發商也大舉進軍微型公寓市場。專 家認爲，這樣的居住型態將在今年席卷加拿大房市。加拿大房貸及房屋公司（CMHC）資深研究員希德班（Shaun Hildebrand）表示，預計今年多倫多有3000間微型公寓完工，若反應熱烈，可能會吸引更多開發商興建微型住宅。

然而，微型公寓也面臨貸款困難問題。加拿大帝國商業銀行（CIBC）發言人哈莎（Caroline Van Hasselt）表示，「微型公寓和一般房産的規範不同，但重點仍是市場性。市場因素包括地點、是否有獨立臥室和停車位等。」房仲業者也指出，由於微型公 寓比最低居住面積還小，加拿大五大銀行不願意提供貸款，這將是微型住宅的挑戰。

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農曆新年向來爲大溫樓市帶來一波高潮，羊年自然也不例外，有11組中國買家在前日的“小年夜”爭相出價，欲搶一間溫市桑那斯區的豪宅，最後有人以800萬元左右成交，比挂牌價高出200萬元，而且全部不要求條件。有經濟學家認爲大溫樓市已非常接近進入賣家市場。

有經紀透露，加元彙率之低似乎讓中國買家更敢于加價，一次加價50萬元已不少見。另外，高貴林市一間以50多萬元求售的獨立屋也是收到40個買家出價，多人出價已成爲此時大溫獨立屋買賣的常態。

消息指出，這間最新被瘋搶的獨立屋位于桑那斯區，西32街1300號路段，政府估價約爲509萬元，賣家以599萬元挂牌出售，房子雖然並不特別新，但由于區段好，又有泳池，鄰近名校，一挂牌即吸引11組的中國買家出價。

由于出價多，賣方第一輪先淘汰那些出價較低的幾組買家，而只留下出價700多萬元以上的“入圍名單”(shortlist)，再進行比價。消息說，所有出價的買家均不要求條件。

參加出價的中國買家有剛抵埠的移民，也有的已居住本地數年，他們多半在西區已有房屋，但想換較大房屋，而最後出價擊敗所有人的買家，有說是農曆春節前不久才來溫哥華的買家。

一名經紀說，像西區如此高價的地段，過去600萬元的房子加價100萬已經很難見到，現在竟有人加價200萬元購買，連平時做高價地産的經紀，都快跌破眼鏡。

趁農曆新年前來睇樓的中國買家，其實依各自的財力，他們睇樓的區域也有不同。另一名地産經紀說，上周一間高貴林的獨立屋，屋主只想賣55萬元，但卻一次收到40個出價，最後比價結果，以高過挂牌價10萬元的65萬元成交。

利用農曆新年假期前來團聚並睇樓的“太空人”不少，卑詩省房地産協會(BCREA)首席經濟學家穆爾(Cameron Muir)說，2月理論上不是溫哥華樓市的旺季，但現在卻由于農曆新年落在2月，拉擡了房屋成交量。他說，在農曆新年受惠的地産經紀其實不分華人或非華裔，市場均非常期待中國春節的來到。

經紀說，加元的彙率仍低，確實讓買家加價更加大方，有賣家知道“人民幣相對好用”，而擡高價錢。

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今年冬季大溫房市持續暢旺，隨著春天即將到來，外界預測房市旺季可期。但房市也存在不少似是而非的“迷思”(myths)，卑詩法律公證人協會(SNPBC)特別舉出其中八項，爲民衆解惑。

卑詩法律公證人協會主席布雷德(Wayne Braid)表示，隨著春季即將到來，該協會會員已見到愈來愈多的房地産交易，他認爲主要原因是房貸利率維持低檔、強勁人口與就業增長，加上全國各地退休人士搬到卑詩以躲避冗長的寒冬，這些都有助本地購屋與租房需求。

他說卑詩省有一半以上的房地産交易是透過法律公證人完成過戶手續，因此會員們對本省房市交易的買賣方有第一手觀察，也經常被客戶問到一些有關房地産的疑難雜症。

該協會整理出一般人最常見的房地産八大迷思，爲民衆解惑：

迷思一：房價高不可攀。事實上用“平均價”(average price)來統計，很容易讓人産生卑詩省房價高不可攀的錯覺，因爲平均價很容易受溫西一些高單價豪宅交易的影響而偏高。事實上普通家庭仍可在大溫一些城鎮找到可負擔的住房。

迷思二：大溫出租地産絕大多數是外國人所擁有。其實大溫出租公寓買家主要都是本地人，現在的低利環境與高租屋需求，讓他們認爲現在是投資出租物業的好時機。

迷思三：利率小幅調漲將讓負擔加重，無力買房。事實上現在利率很低，就算小幅調漲也不會讓每月攤還的房貸額暴增。

迷思四：買房時要准備大筆首期。許多人都以爲買房時要准備大筆首期，但現在有許多買家只提供低額首期，仍可取得貸款。此外父母、家人提供協助的情況也愈來愈普遍。

迷思五：購買公寓與獨立屋沒什麽兩樣。事實上公寓“價格”與獨立屋“價值”之間的差距已愈來愈大，獨立屋的供給有限，且永遠不會供給過剩，但公寓推案量不斷擴大，且公寓相較而言，比較好出租。

迷思六：只有律師可完成所有交易法律文件。其實法律公證人可就房地産交易提供客戶法律咨詢。目前卑詩省有一半以上的房地産交易是由法律公證人所完成。

迷思七：賣方延遲支付物業稅，不影響售房。事實上盡管買家無需支付之前的物業稅，但只要有逾期未付的物業稅，房屋産權就無法過戶給新屋主，賣主及其法律代表在過戶前一定要付清所有物業稅。

迷思八：自己找銀行談貸款可獲較佳條件。其實民衆透過房貸經紀往往可獲較佳房貸利率及條件。

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