Author: Joy

雖然多倫多在二月上旬連續遭遇雪暴和極寒，但是受央行降息刺激的房地産行業依舊火熱無比，房價創下曆史新高，特別是416地區(市內)的獨立屋，平均成交價首次突破百萬元大關。

多倫多本周三(2月18日)公布的最近報告顯示，在剛剛過去的二月上旬，大多倫多地區的房屋成交量爲3120宗，比去年同期增長了14.9%，可是挂牌上市量卻縮減了3.5個百分點，這表示市場行情正進一步收緊。

雖然今年二月份的天氣十分糟糕，但是全區各類房屋銷量都錄得令人驚訝的增長。其中，增幅居首的905地區的鎮屋，銷量年增27.1%，而416地區鎮屋的 銷量也比去年同期大漲23.4%。其次則是416地區獨立屋，銷量年增25.3%，而905的地區獨立屋則年增16.2%。

評論人士指出，由于大多倫多房價一再飙升，令千禧年一代(指1980年至2000年出生的人士)越來越難以負擔，價格相對便宜的鎮屋漸漸爲這些年輕人所青睐。隨著央行降息，今年市場上對鎮屋的需求量可能會較往年增加，價格增幅也會超過前幾年的平均水平。

值得一提的是，千禧年一代多是首次購房者，隨著央行降息減輕了一些的還貸負擔，他們是今年本地房市的主力軍。

在二月上旬，大多倫多地區的平均房價首次突破60萬元大關，爲60.21萬元，年同比增長了10.3%。其中416地區的獨立屋成交價更是突破了百萬元大關，至105.6萬元。

數據顯示，低層房屋仍是GTA房價增長的動力源。其中，905地區鎮屋價格年增長14.1%，905地區半獨立屋價格比去年同期大漲13.2%，而市內獨立屋價格年同比長上升了10.9%。

多倫多地産局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)表示，雖然今年2月上旬的房價破了記錄，但是央行降息也令借貸的成本降低。一般而言，GTA的房屋價格水平仍然在市民可負擔的範 疇。另一方面，本區房型衆多也讓不同收入水平的買家有很多選擇的空間，總能找到適合自己負擔的房屋。

地産局高級分析經理門瑟(Jason Mercer)則評論，從銷售和挂牌量數字來看，大多倫多地區的房市行情仍在收緊，特別是低層房屋更是供不應求，所以買家激烈競爭搶offer的現象很常見，這也將導致今年房價會出現“井噴”效應。

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上周四，我們參加了一個由開發商Wesgroup贊助的“紅色講座”。超過600多名大溫地産經紀人參加此講座。贊助商邀請了四位來自世界各地的地産專家來談談他們的市場還有他們對大溫地區地産市場的看法。他們帶了這四位專家，去看了贊助商開發的項目: 新西敏市的Brewery District、溫哥華的River District、還有其他開發商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位專家在紅色講座談到的話題:

Josh Flagg – 美國電視真人秀的洛杉矶百萬經紀 (Million Dollar Agent LA)。喬希談到在洛杉矶幫助很多名人買賣物業。他現在正在賣一間1.5億美元，曾經是知名歌手Cher擁有的房屋。他還談到洛杉矶有比較多的獨立屋需求，公寓則比較乏人問津。他認爲溫哥華房價目前低于實際價值。

Alan Child – 長期在中國香港的全球性地産顧問公司主席。艾倫談到中國香港實施物業買賣的“印花稅”來減少炒樓，所以現在中國香港的地産活動幾乎停止。但是中國香港目前還是全世界最負擔不起的城市。

Stephen Hurford – 倫敦領先開發咨詢和營銷公司主席。他認爲溫哥華地産和倫敦或俄羅斯比較，價錢還是偏低。他說倫敦當地人購入新的物業非常困難，高于60% 新開發物業會先銷售給海外買家。現在他們政府要求任何新的開發項目，需要提供35% 的低收入社會住戶，必須分散在物業中而且無法被分辨。

Brendon DeSimone – 紐約地産經紀和全國媒體CNN指定地産專家。Brendon談到紐約布中央公園周邊90%都是合作物業 (Co-op) 。合作物業每個業主擁有該業物的部份股份，而且可以選擇用任何理由不讓誰住在這棟樓裏。因此，外國買家非常難買到合作物業。如果外國投資者想在紐投資，唯一的選擇就是購買普通公寓，一房最低起價爲100萬美元。現在很多人選擇搬到布魯克林，因爲那裏價格比較便宜，而且還可以看到樹和天空。

四位專家全都認爲，溫哥華如此美麗的城市，房地産的價值還是被低估。

以目前的市價, $328,000可以在溫哥華市中心買到一個18年水泥大樓、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押貸款，每月供貸支付$1241.80。而現在這個公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在溫哥華市中心買到一個全新水泥大樓、537平方尺的一房公寓。

那麽，關于溫哥華地産是全世界第二困難付擔的數據是如何算的？ 付擔能力是由房屋價格中位數除以家庭收入中位數來計算。2014年第三季度，溫哥華中位屋價爲$704,800，家庭收入中位數爲$66,400。而在舊金山雖然有較高的價格中位$744,400美元，但他們的家庭收入中位也較高爲$81,200美元。如此算下來，舊金山較高的房價反而比較容易被當地居民所負擔。

爲了因應這個問題, 溫哥華政府開始獎勵開發商建造低收入社會住戶. 尤其是溫哥華市中心，越來越多的新開發項目都會融入低收入社會住戶。但不像倫敦，我們的社會住戶通常僅限于建築物的較低樓層，或是有分開建築，而且通常不會超過10%(倫敦規定35%)。

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目前，中國人投資加拿大的趨勢已從單純的買房置地轉向酒店、房地産開發、酒莊、礦泉水、高爾夫球場、旅遊度假村等多方置業；在加拿大西岸，投資地點也從溫哥華等海岸城市擴展到卑詩省內陸及其北部偏遠地區。中國富人此舉也是爲了後代可以在加拿大落戶，遠離中國動蕩的政局和受汙染的環境。

據加拿大《金融郵報》（The Financial Post）報導，幾十年來，溫哥華一直是亞洲移民的首選目的地之一，在溫哥華地區購置房子和豪華公寓已經成爲中國富人向海外轉移資産的一種方式。但是，隨著溫哥華房産價格提升，許多投資者都在尋求其它的機會。

溫哥華移民律師理查德‧庫蘭（Richard Kurland）表示：“將資本投入溫哥華房産的日子已經過去。”

來自卑詩省中介機構和産業聯合會的數據表明，中國投資者正在加拿大落地生根，爲他們的後代建立本地業務；他們喜歡卑詩省的溫和氣候和清新空氣，而不喜歡中國汙染嚴重的城市。其置業方式已經擴展到面向中國人的酒店和高爾夫球場，以及産品可以出口到亞洲國家的漿果農場、礦泉水源和釀酒廠等。

過去，多數中國富人在加拿大“坐移民監”獲取公民資格後即返回中國，把孩子留在加拿大讀書。現在這個新趨勢則說明，中國富人已經轉向在加拿大本地創業。

投資酒店業和房地産開發

全球酒店谘詢公司（HVS）的銷售信息顯示：2014年，來自中國的買家所收購的溫哥華酒店已經增加到四家，而在2011年只有一家。市場對于酒莊和農場的需求也有上升，卑詩省2013年對中國的葡萄酒出口額比2010年增長60%，同期的農業食品對中國出口額增加了一倍。

HVS加拿大區總經理嘉莉‧羅素（Carrie Russell）說，最近，中國人收購的酒店大多在1,500萬至3,000萬美元範圍內。中國買家也在尋求收購昂貴的豪華酒店，但目前還沒有贏得競標。

溫哥華專門代銷出租公寓的HQ Commercial的代理商大衛‧古德曼（David Goodman）說，中國人也在找機會打入房地産開發領域，找土地興建公寓或大型綜合工程。“在過去的三四年中，他們已經涉足，現在真的開起店面來了。”

在內陸及偏鄉投資酒莊和礦泉水業

中國人正在尋找溫哥華海岸城市以外的投資環境，如嘗試進入卑詩省內陸和加拿大北部邊遠地區的農業和旅遊業。2014年12月，小鎮布雷迪恩（Bradian）的無人居住區已被中國投資者買下，計劃開發具備滑雪、雪上摩托車和釣魚等設施的惠斯勒式的度假勝地。

蘇富比國際地産加拿大（Sotheby’s International Realty Canada）的代理人克裏斯塔‧弗羅施（Christa Frosch）說，其中最流行的是投資酒莊，中國人認爲那是一種可以改變生活方式並傳給下一代的家業。

弗羅施說，2009年，卑詩省只有一家中國人的酒廠。現在，她估計全省的230家酒廠中約10%是中國大陸移民經營的。

中國人在卑詩省的置業情況和本地貿易並駕齊驅，現在全省大約90%葡萄酒是出口到中國。一些投資者也將目光投向另一種出口奢侈品——礦泉水産業。

移民顧問亞曆克斯‧廖（Alex Liao）說，他有客戶希望能花2000萬美元購買一眼礦泉水井、建裝瓶廠，將産品出口到汙染嚴重的中國。他還說：“我的一個客戶是做出口業， 我簡直不敢相信，他每個月發200集裝箱的礦泉水到中國，現在很多人購買水井。”

政局不穩推動中國富人在加投資

近年來中國人在加國收購商業用地、旅遊物業甚至是整個村莊的需求越來越旺，這與中國的政局形勢變化息息相關。時局不穩，促使中國人進行多種方式的置業，以尋求合法途徑轉移資産。

報導引述SKY資本集團（SKY Capital Group）總經理愛麗絲‧陳（Alice Chen）對中國富人的建議：“必須洞察中國的政治氣候。”陳說：“中共的經濟和政治政策隨時在變，就會影響業務，所以那些人看准加拿大穩定的投資環境。”

爲了下一代在加拿大定居

麥克唐納地産公司（Macdonald Realty）代理朱麗‧魏（Julie Wei）致力于幫客戶尋找商機。她說，在某些情況下，很多中國人在加拿大投資商業是爲了孩子，因爲孩子在溫哥華已經生活了數年，不願意再回到中國。

本‧畢（Ben Bi）就是一個例子，他來到加拿大求學，並想留在加拿大。在中國家人的房地産企業支持下，他買了一塊土地，並計劃從事高端房産的開發。而該項目僅僅是這位34歲年輕人的第一步，他計劃把家族企業的重心從中國轉到加拿大。他的父母起初反對他的計劃，但在了解溫哥華後改變了主意。他說：“他們確實是希望下一代，甚至是我的下一代，能有更好的生活。”

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