Author: Joy

【導讀】您費心費力地將自家物業挂盤上市，但售出並不順利，這究竟是何原因？有些可能完全出乎你的意料。

看房這一過程，不僅需要體力，更多牽扯到的是“人類的意識和思考行爲”。從走進您家的挂盤物業開始，看房人其實是帶著“挑剔的眼光”而來的，左看看右瞧 瞧，似乎眼睛只盯著房屋的“弱項”而看。這其實很正常，畢竟購房這一消費行爲是普通人的一生或一個家庭所能做的最重大決定，“挑剔”不僅不爲過，反倒是再 正常不過的事情。

買家在意的方面不盡相似，有的看不慣進口大門上的刮痕，有的不喜歡鄰居家狂吠的小狗，有的瞧不上廚房裏的擺設。盡管看不上的原因五花八門，但有的是你可以改變的，有的則掌控權不在你手中。

一、添亂的鄰居

賣房前，我們通常都給房屋裝扮一新，如粉刷牆壁和窗戶，或聘請景觀師美化花園，而家以外的環境，似乎脫離了我們的掌控，比如鄰居家的狗在他家後院裏叫個不停，前院堆的很滿當讓人看了頭疼，而鄰居也伸頭打聽來打聽去，如果這三個令人厭煩的事項都碰上了，只能自認倒黴，卻又無能爲力改變什麽。Barry Magee認爲“鄰居”的因素確實影響到你的售屋前景。

二、小道消息的作用

我們所處的時代，信息化高度發達，包括道聽途說的小道消息，有些純屬無稽之談，有的卻並非捕風捉影。如果潛在買家剛好碰到你的一位鄰居，而從他嘴裏聽到房屋所在區域將很可能被更改土地用途，你該如何面對呢？

賣家其實有責任將真實的信息提供給潛在買家，這有可能讓買家做決定時多猶豫一段時間，但將信息和盤托出是道德的商業行爲，值得遵守，這會贏得買家對你的尊重，最終實現你與買家達成公平交易。

三、不討巧的家具

對于大多數買家來說，是否喜歡一套物業裏的家具並不是那麽的重要。但也有一些“特殊”的買家，非常在意“open house”裏所見的物件，它或許是上百年的家傳，或父親留下來的手藝，總之，做open house之前，有經驗的賣方經紀應該指導賣家作好准備，讓家具不要成爲買家不買的一個障礙。

四、多個買家下offer

當市場處在交易活躍期，多個買家相中同一套房屋的情形很常見，這時你也許期待收到他們各自的offer，而如果他們能爭搶起來而“價高者得”，則更求之不 得。但要知道，好事也能變成壞事。對于任何一個買家而言，買屋過程相當不易，他們其實不想與其他競爭者“瞎子摸象”般的爭來爭去。有經驗的地産經紀在標價 時應明智地幫助賣家合理定價，這樣才能留住合適的買主，同時又避開那些胡亂還價的。

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首次購房者和 downsizers 喜歡聯排別墅，但在大溫哥華的城市地區，聯排別墅則是寥寥可數。

專家說，聯排別墅的不足可能會導致一些單戶房主留在他們的房子裏，時間比他們希望的更長，還會讓青少年遠離市場。爲了填補空白，一些開發商正在建造更大的公寓，有的則專注于 microsuites。

市場上新的聯排別墅被搶購地很快，但也有一種看法認爲，人們並不真的想讓聯排別墅項目建在他們的附近，Urban Analytics 的合夥人邁克爾·費雷拉 (Urban Analytics) 說。
“在 Dunbar 或 Point Grey……只要有人提出一個聯排別墅項目，不管價格高低，都馬上銷售一空，”費雷拉說。“這有點矛盾，因爲既人們認爲對那種密集的遷入有抵抗，但顯然還是有需求。”

Urban Analytics（分析）的合夥人喬恩 (Jon Bennest) 說，他可以用十個指頭算出大溫哥華新樓房項目的數量。這樣的短缺意味著年輕人會推遲購買房屋，或進一步搬到郊區。對于downsizers來說，這意味著更長地住在自己的家裏或搬到一個公寓房。

喬恩表示，正在建造的聯排別墅數量低的主要原因是缺乏區劃。他說當有了可用土地時（如溫哥華的奧運村），它通常被劃爲中層和低層公寓，只有幾個排屋位列名單最後。其他可用的土地（如楊梅嶺劇院 (Arbutus Ridge Theatre) ）已劃作商業用途，所以不適于建造聯排別墅。

費雷拉說，一個解決方案是讓市政府提前在整個大溫哥華地區劃定城市的一部分作爲聯排別墅區。

“我認爲，你可以考慮全城幾乎所有的部分社區，並做出一些排屋規劃，”費雷拉說。“這在溫哥華市中心將是很難做到的，但我認爲，一旦你來到了甘比 (Cambie) 的正門，Grandview-Woodland、甚至沿著甘比走廊來修建都將是不錯的選擇。”

溫哥華在未來將會有更多的聯排別墅，因爲市政府認識到對購買和租賃來說，聯排別墅是房地産市場一個重要，但也是缺失的組成部分，溫哥華規劃和開發服務總經理布賴恩·傑克遜 (Brian Jackson) 說道。

“通過規劃，我們正在盡力發現我們認爲合適建造聯排別墅的區域，”傑克遜說。“它爲不想居住在混凝土高樓、不希望在商業頂樓或主幹道居住，和買不起房子的人提供了一個彌補。”

他說，馬寶 (Marpole) 和諾奎 (Norquay) 新區域的計劃包括專門預留給聯排別墅的區域，以及開發商已經顯示強烈興趣的區域。

在此期間，一些開發商正在溫哥華建設大型公寓，以作爲一些“墊腳石”，對象既包括不准備進入護理院，也不再需要一個大的單一家庭住宅的房主，也包括首次打入市場的購房者。
“我認爲我們已經到了一個臨界點，達到了這個年齡的downsizers都希望住在他們獨戶的家中，但沒有太多這樣的房子，”費雷拉說。“事實上，我們開始在奧運村看到它，那裏的買家分別來自西邊的高加索 (Caucasian)，並搬出自己的單戶住宅、尋找更大面積的住房。這將繼續。

“一年前在甘比走廊，你看到的主要是來自中國的新家庭，這些最新的移民購買了較大的住房，但現在轉移到賣自己家庭住宅的當地人了。”

“一個占地 1,600 平方英尺的樓層和 2,000 多平方英尺的多樓層的家幾乎是一樣的，因爲沒有浪費空間，樓梯間和現代的設計創造了更高效的房屋布局。”

Intracorp 的銷售總監巴雷特 (Barrett Sprowson) 有兩個項目合適這一中間品類，第一個是在甘比走廊上的利文斯敦之家 (Livingstone House) 公寓項目，它更大的套房吸引著西邊的 downsizers；第二是在高貴林的一個叫黑白 (Black and Whites) 樓房項目。

巴雷特說，Intracorp 在甘比街的利文斯敦議院和在溫哥華的 35 大道 (35th Avenue) 有一些套房，專門設計用來吸引想要減小房屋面積的人。部分套件 1,200 或 1,300 平方英尺，但他們布局精妙，這讓它們的功能和更大的房子一樣好。

“實際上，居住面積要大得多了，”巴雷特說。“這是非常實用和非常有效的。”
巴雷特說，對于在高貴林的黑白聯排別墅項目，購房者既包括擴大自己房屋面積的年輕家庭，也包括正減少房屋面積的老人。他說，需求一直非常“驚人”，其中一些人排了一晚上的隊就是爲了能第一個在網上買到有四間房的房子。

聯排別墅處在不斷變化的區域之中，與公交的新長青線 (Evergreen Line) 之間的距離在 1,237 到 1,675 平方英尺之間，還有三個或四個臥室。 巴雷特說，這些房子一經放市便售盡，其中包括上周末賣出了 17 套房子中的 16 套。

“（對于年輕的家庭來說），這是他們現在可以住的，也能讓它變得更大些，”巴雷特補充說，購買到項目的老年家庭“在一個公寓裏根本挪不開身。他們不希望自己還有著單一家庭的麻煩，但他們也不希望有人住在他們的樓上樓下。

巴特雷說現在沒有修建很多排屋（盡管它們很受歡迎）的一個原因就是難以征收土地。
“你需要占用三個或四個單戶住宅並經曆土地的再劃分過程，”巴特雷說。“我們在 2010 年進行了第一次，而這還是很久以前了，我們才剛剛進入市場。這是一條漫長的道路，所以它需要耐心。作爲一個開發商，你必須把你的錢投資一段時間，你也必須有資本能夠做到這一點。”

而另一邊，Reliance Properties 的總裁兼首席執行官喬恩 (Jon Stovell) 一直專注于建立微閣樓，這是非常的小套房，也就 300 平方英尺，但有著大窗戶、高天花板和開放式的計劃，還有一些像口袋牆壁、牆床的特色之處。這些閣樓都建在靠近交通樞紐和購物商店的市區。
“對于這些其他類型住房的潛在需求實在令人震驚，”喬恩說。

喬恩說，在維多利亞海濱的一個開放項目，100 套 microsuites 在四周內就賣光了，一天賣 50 套。“維多利亞房地産市場被認爲是一個平衡的、甚至是買方的市場，”喬恩補充說道在溫哥華市中心東區的一個微閣樓項目一個星期就都租出去了。

微套房的主要買家是新千年一代，或想要租給這一代的投資者，喬恩說。“新千年一代是我們的目標人群，因爲他們對工作和生活的平衡有著不同的態度，”喬恩說。“他們更感興趣的是在他們的住房和更多的娛樂和旅行上花費更少的錢。他們是非常社會化的，所以把這個城市看成是自己的客廳。”

微套房的建築往往有很多額外的設施，如可預訂的餐廳和公共戶外或學習的場所，喬恩說。
他說在溫哥華，對套件大小規定的下限爲 389 平方尺，這也就禁止了對 microsuites 的開發。“這是非常可悲的。他們讓很多年輕人沒法進入市場。”

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

加拿大在房市放缓的同时，房价则继续上涨

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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