Author: Joyce.z

奧運會對一個國家房價的影響究竟有多大呢？像悉尼、亞特蘭大、雅典等奧運會舉辦地的曆史經驗告訴我們，由于交通設施是推動房地産市場發展的三種力量之一，在主辦城市爲迎接奧運會所做的准備中，隨著交通設施的愈加完善，也拉動了周邊房地産的發展。

一、奧運會怎麽就影響房地産了

奧運會“惹火”了房市

奧運會是展示國家實力和形象的好時機，所以國家和主辦城市都會花大價錢把自己從內到外折騰一番，這一折騰，就會有大量的人湧進主辦城市，需求一上來，房價自然就漲。有的國家還會借助奧運會對城市格局做一定的改變：例如北京就借助奧運會的春風發展新城，在政策的影響下，原來郊區的房價也會水漲船高了。

除了這些，從曆屆奧運會主辦城市的經驗來看，奧運場館的建設一般會帶動周邊地價的提升，有的甚至是大幅提升：例如亞特蘭大爲1996年奧運會特意興建的奧林匹克公園就帶動了周邊房地産的升值，升值普遍超過30%。

二、往屆奧運會“惹火”了房市

往屆奧運會“惹火”了房市

大部分奧運會主辦城市的房地産都借到了奧林匹克的東風，讓當地的房價火了一把：

1996年亞特蘭大奧運會：奧運會舉辦的前五年，房價共增長19%；從1993年到1995年，亞特蘭大的房屋銷售全美最佳，平均每年銷售3.3萬套。

2000年悉尼奧運會：從1993年到2000年，每年房價遞增的幅度都超過10%，在隨後的七八年時間中，城市房價翻了近一番；

2004年雅典奧運會：從1995年到2002年，房價漲幅超過65%；

2016年裏約熱內盧奧運會：在世界杯和奧運會的雙重影響下，從2008年到2013年，裏約的房價上漲了225%；

2020年東京奧運會：雖然不知2020年東京奧運會是否還會複制當初的輝煌，但是數據顯示：因爲日元貶值和2020年東京奧運會的雙重影響，大陸掃房熱潮蔓延到了日本，目前東京的公寓價格已經上漲到1990年代初以來的最高水平，漲幅達到11%。

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2014年6月，四年一度的世界杯狂歡盛宴，在巴西如火如荼的舉行；而2016年，巴西裏約熱內盧又將迎來另外一場體育盛宴——第31屆夏季奧林匹克運動會。作爲東道主的巴西，連續承辦世界杯和2016年奧運會，給巴西的城市面貌、經濟旅遊、房地産市場帶來怎樣的影響？房價又如何呢？

裏約城舊貌換新顔

裏約城

根據裏約市政府公布的數據，在本屆奧運會總共約387億雷亞爾（目前約合713億元人民幣）預算中，只有74億雷亞爾（約合136億元人民幣）是用于奧運會和殘奧會運行的，並且全部來自私營部門。而其余資金都是用來建設奧運所需的各項基礎設施，以及改進巴西的交通、環境等永久性基礎設施。

居外觀點：在7年籌備過程中，奧運會給裏約城帶來的積極變化隨處可見。裏約被評爲全球第三擁堵的城市，而舉辦奧運會無疑有助于改善整個裏約的交通體系。爲了辦奧運，裏約新建地鐵線路，鋪設輕軌，增加公交線路，拓寬交通要道。隨著奧運會籌辦的推進，到2030年，人口有望再翻一番。奧運會主場館巴哈區的名氣也日益上漲，相信在奧運會結束後，巴哈區將成爲裏約一個新的旅遊景區。

旅遊業獲益最大

奧運會不僅改變城市的面貌，而且也將爲地方經濟注入新動力。裏約申奧成功後，據研究報告，稱舉辦2016年奧運會將使巴西全國生産總值在2009年到2016年間累積增長41.6%，工作崗位數量累積增加53.1%，平均每年新增12萬個就業崗位，巴西全國工資總量將累積增長50.9%。

除了拉動基礎設施建設之外，體育盛事對巴西的最大回饋是對旅遊業的推動作用。據數據顯示，2008年至2014年，裏約旅遊業來自國際市場的收入從12.64億增長至21.04億美元，其中休閑旅遊收入從5.29億增至7.79億美元，商務旅行由3.6億增長至6.38億美元。其中2014年由于承辦多場世界杯賽事，全年綜合旅遊收入首次超過20億美元。

居外觀點：奧運會就是對世界展示裏約風貌的絕佳窗口，通過完善服務接待能力給旅遊留下良好的印象，可以利用口碑傳播，即使在奧運周期結束後依然可以吸引持續的客流量，最終使經濟有所增長。

裏約房價近五年上漲200%

巴西先後迎來世界杯和奧運會，這是難得的機遇。但對于普通百姓來說，房價上升的壓力卻讓他們不堪重負。很多巴西人將這幾年的房價暴漲歸罪于2014年的世界杯和2016年的裏約奧運會。據相關報道，2010年裏約的平均房價約爲2萬元人民幣/㎡，2012年巴西普通地段的房價已經漲到4萬元人民幣/㎡。目前，裏約的房價基本保持在6萬人民幣/㎡，貴的達到了每平方米約10萬元人民幣。

08年－16年，裏約房價的變化幅度

裏約的房價，無論是高檔社區、還是普通住宅，都上漲約200%，這樣的增長幅度在巴西過去是不曾有過的。至于富人區伊帕內瑪海灘附近的萊布倫區更不用說，最差的房子也至少要賣到五到六萬雷亞爾，也就是起步價就在10萬元人民幣。

居外觀點：近年來，巴西的人均收入有所增長，不少富裕起來的中産階層的購房意願較爲強烈。因此，居外認爲巴西人的購房能力增加，在一定程度上促使房價的上漲；與此同時，巴西旅遊業的興起、世界杯以及2016年奧運會的舉辦等因素也推動裏約房價的迅速上漲。

裏約的房價，無論是高檔社區、還是普通住宅，都上漲約200%，這樣的增長幅度在巴西過去是不曾有過的。至于富人區伊帕內瑪海灘附近的萊布倫區更不用說，最差的房子也至少要賣到五到六萬雷亞爾，也就是起步價就在10萬元人民幣。

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連續承辦世界杯和2016年奧運會，給巴西和裏約帶來的影響不小，這其中不可忽視的壹個方面就是房價。有資料顯示，2008年至2013年間，巴西裏約的房價上漲了225%，房價的飆升，世界杯和奧運會功不可沒。崩潰的經濟和飆升的房價讓人們舉棋不定，前不久曝光的奧運村住宿環境簡陋如小旅館，那麽當地人住的房子又是什麽樣的呢？

壹、地段/環境：貧富差距巨大

1、概況

巴西是世界上貧富差距最大的國家之壹，富人有豪宅、私人管家、廚師和保鏢；窮人卻還在為生存而掙紮，裏約熱內盧就是其中壹個。

裏約除了市中心區，基本分別三個區，南區、北區和西區。南區有海灘，有狂歡節，有馬拉卡納足球場。西區是裏約熱內盧最新開發的地區，整區主要以高級住宅為主，吸引了壹批富裕階層居住，並有豪華的購物中心。北區則是貧民區，住著大量貧民。

裏約可劃為南北兩半，城南是富人區，城北是窮人區，有三分之壹的城市人口處於貧困線以下，住在半山腰的貧民窟裏。如果以裏約這個城市為主角拍壹部電影，大概可以冠以“雙城記”的題目。 裏約熱內盧貧民窟的獨特之處在於它們距離富人區非常之近。上流社會的社區伊帕內瑪和科帕卡瓦納夾在海灘和群山之間，而山上就是窮人區所在。

 

2、富人區的黃金地段 價格遠超國內

裏約的住宅有明顯的貧富分區，位於海邊的萊伯倫(Leblon)區是裏約房價最高的區域，壹平米的價格已經達到了1.73萬雷亞爾，相當於人民幣6.3萬。

萊伯倫（Leblon）是裏約熱內盧最富裕的街區，位於該市的南區，擁有拉丁美洲最昂貴的房價。東面的伊帕內瑪（Ipanema）是裏約熱內盧第二富裕的地區。 萊伯倫同時也是當地海灘的名字，萊伯倫海灘比伊帕內瑪海灘更加安靜放松。萊伯倫是壹個非常國際化的街區，夜生活充滿活力，有很多酒吧、餐館和夜總會。

在2008年全球金融危機後，巴西不同於其他大部分國家，其壹直處於房地產繁榮期，並在五年擴展下變得前所未有的強勁。幾乎是2008年前後，巴西獲得世界杯、奧運會舉辦權，大賽效應顯而易見，這至少是推動房價上漲的壹股強大力量。然而許多業內人士並不看好上漲的持續性，認為這是房地產泡沫破滅的前兆。

 

3、平民區的貧民窟有膽才敢進

根據巴西的土地制度，無論獲得土地的初始方法是否合法，只要住滿45年，土地就永久歸其所有。這是大城市周邊大量貧民窟存在的法律基礎，很多內地遷移來的居民已經在這裏居住了兩三代人，獲得了土地產權。

裏約的貧民窟解決了相當壹部分人口的居住問題，雖然居住環境惡劣，但對窮人來說性價比很高。

最重要的是住滿壹定期限後，就能實現自己的夢想——在大城市獲得永久產權的土地。在政府已經掌握的貧民窟裏，政府開始建設市政設施，提供治安等公共產品，許多貧民窟還給居民提供免費的水電服務。

奧運會來了，貧民窟也有不小的改變。參觀貧民窟的旅遊項目火了，邁克爾·傑克遜曾經到過的壹個貧民窟，如今要進去參觀的話，要90雷亞爾。同時貧民窟很多人家還提供住宿，價格自然比酒店便宜不少。很多從巴西內陸過來的手藝人、小商販，就選擇住在貧民窟裏。當然對於國外遠道而來的人而言，住在貧民窟的安全是最難保證的。

 

二、買房需求：有房就好

1、租房的人多 買房的人少

過高的房價，已經超過了普通工薪階層的承受能力，因為裏約的收入水平並不算高，普通工薪階層在1000－3000雷亞爾，跨國公司上班的員工，每月能賺到5000雷亞爾，這是很高的工資了。

既然買不起房，還不能租房嗎？在巴西很多年輕人的觀念裏，租房生活、結婚未嘗不可，買房的觀念並沒有中國這麽濃重。科帕卡巴納大街的公寓，壹半住戶都不是房屋的主人，全都是外租賺租金。而租客裏面年輕人最多，三五個人合租壹套，生活舒適負擔又低，未嘗不可。

2、裏約人買房不求大

巴西人（包括裏約人）對房的態度是夢寐以求、量力而行，他們不會像不少國人那樣壹上來就求大。壹般而言，巴西人先是租房，經過約5年時間，在攢夠壹定數量的錢後，先買壹室壹廳的小戶型，然後繼續努力，再擴大為兩室壹廳和三室壹廳，達到這個水平，壹般巴西人就心滿意足了，不再為房子問題操心，而是轉向汽車、旅遊等其他享受和消費了。根據這種需求趨勢，開發商建房時，小區都是按30％壹室壹廳（30多平米），40％兩室壹廳（64平米），20％三室壹廳（100平米）和10％四室兩廳（180—200平米）的比例來建造。

巴西人並不壹味追求房子越大越好，只要功能齊全，環境舒適就行。可貴的是，當地的年輕人沒有攀比心理，住小面積的房子很心安理得，大多數人努力工作，靠自己的收入買房。

三、房價水平：裏約房價居巴西各城之首

根據巴西FipeZap房地產指數顯示，今年6月份，巴西20個城市樓市均價為每平方米7608雷亞爾(約合2536美元)，環比上漲0.13%，低於同期0.72%的通脹率。這是巴西房價漲幅連續第八個月低於通脹水平。

今年6月份，裏約熱內盧房價居全國各城市之首，平均每平方米為10643雷亞爾(約合3548美元);聖保羅居次，每平方米為8593雷亞爾(約合2864美元);首都巴西利亞位居第三，每平方米為7969雷亞爾(約合2656美元)

今年上半年，巴西20個城市的樓市房價累計上漲1.38%，過去12個月累計則上漲4.52%。由於今年上半年巴西的通脹率達6.1%，因此，今年上半年巴西20個城市的房價實際下降了4.45%。今年6月份，巴西最大城市聖保羅和第二大城市裏約熱內盧的平均房價與5月份基本持平。

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