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美国EB-5投资移民9月面临改革势头不减

从1990年设立至今，每三年（或五年）审核延期一次的EB-5投资移民法案即将在9月过期，由参众两院议员提出的EB-5改革法案是否能及时通过实施，目前还难以预知。但是可以预知的是，无论是对EB-5资金还是绿卡的需求仍然十分强劲。

靠EB-5资金兴建的费城阿克尔造船厂

投资移民公司CanAm Enterprises, LLC总裁兼首席执行官罗生富（Tom Rosenfeld）说，三年前当EB-5计划被延期时，在参议员获得100%支持率，在众议院获99%的支持率。人们对该计划变成永久政策寄予厚望，只因全面的移民改革政策尚未出台，才没有发生。尽管媒体关于EB-5的负面报导时有发生，但是这么多改革法案被提出，显示大家是想要保住这一计划，只是希望它得到正当实施。

创建于1987年的CanAm可以说是美国EB-5投资移民的先行者，亲历了EB-5的种种变迁。至今，该公司已创下给1,253投资人全额还款、还款总额达6.265亿美元的记录。罗生富说，CanAm是将EB-5最先介绍给中国的公司，至今美国移民局发放给中国公民的EB-5无条件绿卡中，经由他们申请的占到60%。他一再强调EB-5计划的重要性，说在2008年美国经济大衰退期间，如果没有EB-5投资，很多大项目将无法建成，如位于费城的宾夕法尼亚会展中心（Pennsylvania Convention Center）总投资额达到7亿美元，CanAm筹集的EB-5资金就占了1.22亿美元。

靠EB-5资金兴建的宾夕法尼亚会展中心

罗生富说，需要投资的项目不仅限于房地产、写字楼。CanAm经手的项目范围十分广泛，包括从迈阿密直达奥兰多的高铁、纽约摩天轮、造船、直升飞机制造、港口设备等。他认为，未来美国的公共基础设施建设对EB-5投资仍将有相当的需求。

继今年6月3日美国两名资深参议员联合提出了一项EB-5投资移民法案，要求提高投资金额门槛、加强政府监管后，加州众议员佐伊‧洛夫格伦（Zoe Lofgren）和伊州众议员路易斯‧古铁雷斯（Luis Gutierrez）又提出一项名为《新创企业启动法案》（EB-JOBS Act of 2015）的新EB-5改革法案，要求扩大EB-5计划，鼓励对农村地区、高失业率等地区的投资，并提出了两个新的签证类别EB-6和EB-7。其中EB-6发放给初创企业风险投资人包括自我投资的初创企业家，最低金额是50万美元。

签证类别EB-7

EB-7则专指为符合要求的、拥有E-2签证的投资人发放绿卡，将影响中国台湾及新加坡等地的投资人，而对大陆投资人没有影响。对此，洛杉矶帕萨迪纳市（Pasadena）的移民律师杨扬（James Yang）解释说，是因为中美之间没有E-2签证的相关协定，“已经有E-2这种非移民签证的投资人，以后可以转换成EB-7──比如中国台湾、新加坡等地可以做E-2，但中国不行”。提案还要求持E-2签证的投资人需持证满10年，且创造至少5个就业机会满10年，才能申请EB-7。

关于新EB-5

至于提高投资门槛、加强政府监管，罗生富表示，对于来自中国大陆的投资人，提高投资门槛不是主要问题，问题是移民局要求更多的证明文件。他说，目前很多国家都出台了类似的移民计划。葡萄牙、匈牙利等欧盟国家纷纷为海外投资人打开方便之门。中国投资人当然喜欢美国，但是如果规定太严格，申请通过太困难，他们还有其它选择。

签证类别EB-6

EB-5主要给海外投资者提供移民机会，投资人不一定要到美国来亲自管理公司。然而EB-6给已经身在美国，并想留下来创业的人才提供了机会。罗生富认为，EB-6不会伤害EB-5，而可以起到辅助作用，两个计划的目的都是为了在美国创造更多就业机会。杨扬则认为：“如果在每一年签证的名额当中，不给EB-6单独设出新的名额的话，移民局或者美国的国务院会减少EB-5可以用的名额。”

他还认为，一旦新法案生效，不仅会对想要申请EB-5的投资人带来影响，也会给一些区域中心的新项目带来影响。

他预见近期的EB-5投资移民申请会有激增，尤其是不想增加投资额的EB-5申请者，会集中在9月底之前，按照要求递交他们的I-526投资移民申请书。

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华盛顿州Newcastle地区将建华人养老社区中心

华盛顿州Newcastle东侧郊区将建华人养老社区中心。7月30日，有近300人聚集在Newcastle庆祝这个退休社区的奠基仪式。

华人养老社区中心

该地区的历史可以追溯到150年以前，它是金郡（King County）第二大城镇。那时，金郡和Newcastle拥有大量的煤炭。Aegis花园是专为华人和美国退休人员居住的一个豪华高档社区，坐落在Boren湖畔，离Newcastle的中华小溪（China Creek）不远。

根据Newcastle市议员、历史协会会员Rich Crispo介绍，中华小溪因19世纪末期中国煤矿和铁路工人在该河沿岸建造的小木屋而得名。

金郡的郡长Dow Constantine在这个奠基仪式上说：“这个设施非常适合Newcastle。第一批中国移民来到了这里，成为我们世界的一部份。”

Aegis花园号称是西北太平洋地区第一个此类项目，占地超过七英亩，有110个临水岸社区单元。该设施将提供高品质的辅助生活并更强调中国文化的元素，这将反映在建筑风格上。中国设计美学，风水和西北工艺的多种元素的结合将使该设施的架构更完美。

规划还将包括一切中国的传统庆祝假期，以及打坐太极班。渡假式的社区也将有一个禅宗中心花园和一间茶室。此外，设施内的活动中心还将设有日间服务，一个一个圆形剧场和电影院可以举办民间活动，文化展览，音乐表演及各类讲座。

Aegis花园的创始人Dwayne Clark说：“我们建设这个社会的目标不只是为了有一个退休社区，而是作为一个真正的文化中心使中国社区成为一个整体。”

根据最近的美国人口普查数据，Clark说，7万5千多名华人（Chinese-Americans）生活在金郡，居住在附近俄勒冈州波特兰和加拿大温哥华的华人更多。

Newcastle的Aegis花园是该公司兴建的第二主要面向对中国文化的设施。第一是十年前在加州Fremont开的，获得了很大的成功。

该项目的发展副总裁Michael Derr2013年告诉Newcastle新闻，第一个花园的入住率达到了100％，Fremont的先例已经表明，居民将从其他几个州前往加入这样一个专门的社区。而且Newcastle的公寓已有10％被预期居民预定。

Newcastle这次奠基动工活动吸引了数百人，其中包括前华盛顿州长骆家辉、市议会议员和工作人员、金郡郡长和Bellevue市议会成员。前华盛顿州长骆家辉称赞该项目将会对社会无论老少有着深远影响。

大费城高档公寓紧缺租金攀升

安全、便利或许是许多人选择住高档公寓的原因。据华盛顿德尔塔协会（Delta Associates of Washington）发布的最新研究报告显示，大费城地区高档公寓的空置率为2.3％，与2014年同期空置率4.9％相比，呈大幅减少。

大费城高档公寓报告显示，由于全美经济的增长，大费城地区第二季度的公寓市场持续火热，公寓空置率低，造成房市供不应求，尤其是高档公寓租赁市场不只一房难求，租金更是节节高升。

租赁代理Ullah先生表示，因为高档住宅供应的短缺，他不得不回绝几十位潜在的客户。他说：“不止是高档公寓，连低挡的公寓也没有，因为没有库存。我每天都接电话，告诉客户我没有费城地区的公寓可供选择。”Ullah先生还说，尽管高档公寓的房价持续攀升，空巢老人和年轻专业人士寻找安全、便利的居住环境从来没有像现在这样火热过。

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伊利诺伊州政府为首次购房者提供$7500补助

为了鼓励那些犹豫不决的潜在买家尽快出手，伊州房屋发展署（The Illinois Housing Development Authority）近期宣布将从美国财政部“重创基金”（The Hardest Hit Fund）中拿出3千万美元，用以资助那些首次购房者。

伊利诺伊州政府为首次购房者提供$7500补助

在这个叫做“第一个伊州的家（1st Home Illinois）”的项目中，所有符合条件的首次购房者都将获得$7500的购房首付补助和利率为4.125%的30年期固定利率抵押贷款。预计将有4千个家庭能够得到资助。

近年来，由于对贷款的负债比率的限制，以及越来越高的首付和信用分数要求，使得首次购房者的比率大大下降。2014年在伊州所有房屋成交记录中，只有33%是首次购房者，比正常市场的40%低了7个百分点。

伊州是第二个将“重创基金”拿来给买房者提供首付优惠的州。伊州房屋发展署希望可以通过这项优惠吸引更多人买房，减少法拍数量，稳定房地产市场并且重振经济。

该项目主要针对受法拍危机影响较大的10个郡，包括布恩郡（Boone）、库克郡（Cook）、迪卡尔布郡（DeKalb）、富尔顿郡（Fulton）、凯恩郡（Kane）、马里昂郡（Marion）、麦克亨利郡（McHenry）、圣克莱尔郡（St. Clair）、威尔郡（Will）和温纳贝戈郡（Winnebago）。

所有三年内没有拥有过任何房屋，家庭年收入不超过$106,400，信用分数至少640的买家，还有老兵都可享受这项补助。购房后需要自住至少5年。

更多详情请访问伊州房屋发展署网站www.ihda.org。

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美国伊利诺伊州库克郡开放网上房产税降税申诉

居住在伊州库克郡的房主现在可以在网上提交房产税降税申诉（Property Tax Assessments Appeal）。

伊利诺伊州库克郡房产

尽管库克郡申诉委员会（Cook County Board of Review）四年前就开始接受房产税的网上评估申请，但是房主仍需要将所有辅助文件邮寄或自己送达到委员会的办公室。而在这项最新的服务中，房主可直接将相关文件上传到委员会的网站，并且可以追踪申诉的进度。

据申诉委员会主席丹‧派莱克（Dan Patlak）介绍，他们将申诉的整套流程都进行了优化。“整个流程全部上网不仅大大提高了工作效率，增加透明度，同时对纳税人来说也更加便利”。

在2013年，约42万8千名房主提交了降低房产税的申请。该数据在2014年有所下降，约为31万9千名。

在申诉委员会开放网上申请以后，房主现在就可以开始提交2015年的申请。

更多的信息请访问库克郡房产税网站：www.cookcountypropertyinfo.com。

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受惠旧金山奥克兰房产受宠

似乎只是在短短几个月，奥克兰（Oakland）的声誉从一个被暴力困扰的城市一夜变成独立的宠儿。《纽约时报》评奥克兰是前5座值得参观的城市；地产网站Movoto命名奥克兰是美国最令人兴奋的城市；《哈芬登邮报》最近还列举了奥克兰为什么开始走好运的几个原因。

有一部分原因是高科技热潮推动了一些人搬离旧金山，致使奥克兰的房地产市场转向火热。房地产网站Trulia报导奥克兰的房子销售量与去年同期相比增长了31%。地产公司Pacific Union的经纪Martha Hill指出，当地销售价格通常要高出开价12%～15%。

奥克兰房价领跑湾区

奥克兰在去年的租金增长比旧金山还要快，在全美排名第二。房地产网站Trulia的一项新报告调查了全美大都市地区租金和房价增长。奥克兰租金从2014年1月到2015年1月增长了12.1%（详见表一）。

Trulia的地产报告，显示奥克兰在全美的租金涨幅名列第二

旧金山的房价一直让人很担心。作家Farhad Manjoo写到，湾区的房价中位数每年以两位数的百分比增长，像他这样的人群没法在湾区买房。与美国同行相比，Manjoo承认他的收入比较高，但是即使这样，还是没有足够的钱来买房子。

130%涨幅的黄金邮区

如果你还认为东湾的增值潜力大，得先了解一下奥克兰的现况，其房子销售价格的中间价增长了76%！根据ZipRealty数据，去年8月奥克兰房价中位数是24万5,500美元，今年跳到43万2,000。

ZipRealty的CEO和创始人兰尼·贝克（Lanny Baker）说：“在奥克兰的房价增长跑赢了旧金山和整个湾区”。奥克兰邮区94610的区域（Grand Lake, Adams Point, Lake Shore, Crocker Highlands and Trestle Glen），比去年同期增长了130%。

很难想像这些数字还在增长。中间价格意味着一半的房子在这个价格之上，一半在这个数字之下，即使在不是那么贵的地区，湾区也没有多便宜的房子。奥克兰较便宜的地区在94621，中位价是16万5,000美元的West Oakland；旧金山较便宜的地区在Bayview，44万美元。

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芝加哥炒房全美利润率最高达61%

根据RealtyTrac的一份报告显示，今年第二季度，芝加哥在全美20个城市中炒房利润率最高。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利润最高，达61%

RealtyTrac对“炒房”的定义是，购买房产12个月之内又上市售出。通常买家都是对旧房进行翻新，然后以较高的价格出售。

今年第二季度芝加哥有616套旧屋翻新后出售的房产，平均购入价$163,356，售出价格$263,360，利润率高达61.2%，位居全美20个大城市之首。

RealtyTrac的专家表示，由于存货的减少，很多市场“炒房”已经利润越来越低，但相比其他城市，芝加哥才渐渐从法拍危机中走出来，因此还有一部分廉价屋存货。

回报率仅次于芝加哥的是：俄亥俄州代顿市（60.6%）、宾夕法尼亚州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛罗里达州欧卡拉（Ocala, 56.8%）和马里兰州巴尔的摩（Baltimore, 56.7%）。

细化到邮政编码，佛罗里达州杰克逊维尔（Jacksonville）的32209邮编利润率高达231.9%，其次是俄亥俄州代顿市（Dayton）的45424为189.5%，马里兰州巴尔的摩（Baltimore）的21215为163.5%，密苏里州圣路易斯（St Louis）的63116为161.1%，田纳西州孟菲斯（Memphis）的38127为141.4%。

单笔交易平均利润额最高的城市大多位于加州，排在第一的是加州圣荷西$261,946，其次是洛杉矶$171,954，圣地亚哥$141,483，还有华盛顿DC$139, 927和西雅图$131,028。

根据RealtyTrac，全美有4.5%的房屋交易为旧屋翻新后出售，平均投资回报率为36%，单笔的利润平均为$70,000。

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标榜宋美龄长岛“故居”售出（高清组图）

被仲介标榜为蒋宋美龄纽约长岛“故居”的房产，在上市2周后今天售出，成交价约落于600万到950万美元之间，惟经查证，此栋并非伴随前第一夫人20年光阴的豪华庄园。

负责此一物件的房地产仲介商LAFFEY开价定在1180万美元，由于被宣传是漂亮大庄园又兼具历史意义，开价远高于市场行情3成。

宋美龄故居所在的长岛Lattingtown环境优美，聚集不少世界名流在此置业。除了房子和游泳池，凉亭、花园、马厩等仍然保留着宋当年居住时的样子。走进看宋美龄故居大约有超过12英亩(约合4.86万平方米)的土地，超2000平方米的居住空间。由于当年宋美龄在这里深居简出，更平添很多历史感和神秘色彩。宋美龄故居中的意式风格的花园充满浪漫情调，让人心生向往。一进门，一对完全敞开的弧形楼梯靠着外墙，典型的意大利式风格设计在宋美龄故居中一览无遗。宋美龄故居的书房木色书座椅搭配金色系靠垫，以及米黄色窗帘，打开水晶灯时倍感温馨舒适。宋美龄故居的餐厅窗帘与客厅窗帘相互应，餐椅与地毯相互应，打造别有一番风味的意式风格。宋美龄故居客厅中的沙发、地毯、窗帘都采用了用极鲜明布料，正宗的欧洲古典风格。宋美龄故居的卧室用低调的色彩打造最奢华的家居,让你居住起来更加清新自然

基于美国房产交易及合约保护个资规定，仲介今天无法透露买家来自何方，卖价为何，仅说“今天已算成交”（tentative）。屋主也告诉中央社记者，此笔交易今日结束（finished），已停止市场托售，盼外界勿扰。

在地产商看中亚洲及中国大陆买家资金丰沛，擅用行销手法，此屋自7月底托售以来，号称是中国近代史上具举足轻重地位的蒋宋美龄纽约长岛故居，受到不少买家关注，几乎大部分来自大陆，也有中国台湾、东南亚及美国。

宋美龄上世纪70年代初从中国台湾搬来美国，落脚距离纽约曼哈顿近2小时车程的长岛蝗虫谷37英亩大庄园，1995年因生活便利性，搬至曼哈坦上东城，在长岛一待就是20年，也让蝗虫谷声名大噪。

故居庄园在1998年被地产开发商Stillman Organization以280万美元买下后，将原址分成3部分出售，其余2部分当时只有土地，并无建物，当时的主建物就是宋美龄故居，后来偌大故居又再分出1户，共4位买主拥有，同享花木扶疏、绿意盎然的美丽花园。

这次被仲介以“Madam Chiang”（蒋夫人）为噱头出售的美丽庄园，占地12.28英亩，视野相当好，室内面积有1万9000平方英尺，内有9个含有全卫浴的卧房及6个车库等，原本土地属于宋美龄故居一部分，距离约有百公尺远，买家在2004年自建房舍，居住迄今，是一对已退休的白人夫妇。

当年的另一位土地买家，也在2003年自建房舍，在前一栋庄园出售后，今天也正式拿到市场托售，此房共有5间房，腹地不若前屋大，售价是490万美元，屋主是一对50多岁的中年夫妇。

当年的37英亩大庄园被分成4户后，目前仍以蒋宋美龄的真正故居最气派及雄伟，拥有独门独院宅第，从前门看不见主建物，环境相当优雅宁静，看得出当年蒋夫人的品味。由于未在这波出售之列，也增添几许神秘感。

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美国房屋成交火爆新开工量连续四季度正增长

2015年第一季度，全球经济增长无力，下行压力很大，各个国家和地区间增长趋势分歧严重。美国也不例外，目前美国经济的表现仍然低于预期，表现疲软。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，美国房地产市场的未来走向将如何呢？

（一）美国新房屋开工量

根据数据显示，2015年第一季度，美国新房开工经季节调整后年率为292.4万套，同比上涨4.4％，连续4个季度实现正增长；环比下跌7.6％，是最近4个季度的首次下跌。据美国统计局公布的数据显示，4月份美国新房开工经季节调整后年率为113.5万套，同比环比皆实现了正增长。表明最近一年美国房地产市场缓慢稳重的上升，市场投资和开发力度继续保持上升势头。

历史统计数据显示，近十年美国新房开工量呈现“先降后升”的趋势，在2006年第一季度，新房开工经季节调整后年率达到636.1万套的十年峰值，随后开始下滑，特别是次贷危机和金融危机的爆发使得美国新房开工量剧减，到2009年第一季度，跌至经季节调整后年率157.7万套的十年低谷，从2009年第二季度开始震荡回升，目前仍在上行通道中。

2004Q1-2015Q1美国新房屋开工量季度变化

美国房屋成交火爆新开工量连续4季度正增长

（二）美国新房屋成交量

据美国统计局公布的数据，2015年第一季度，全美新房成交量为12.9万套，同比上涨21.7％，连续3个季度实现正增长；环比上涨24％，扭转了2014年三、四季度连续下跌的趋势。表明美国本季度成交活跃，市场升温迅速。

历史统计数据显示，近十年美国新房成交呈现“升-降-升”的态势。2004年第一季度开始，美国新房成交量逐渐走高，至2005年第二季度达到35.1万套的十年高点，随后开始下行，到2010年第四季度跌至6.6万套的十年低谷，之后开始震荡上行，目前仍处于平稳回升中。从近五个季度的成交量来看，基本维持在10万套/季度的成交量，同比/环比增减幅度不大，仅今年第一季度增幅明显，表明美国近两年房地产市场稳中有升，成交渐趋活跃。

2004Q1-2015Q1美国新住房成交量季度变化

美国房屋成交火爆新开工量连续4季度正增长

新房屋开工量和新房屋成交量是观察房地产市场走势的重要参考指标，从美国房地产市场的新房成交和开工情况可以判断出：美国房地产市场总体呈升温之势，投资开发和成交渐趋活跃，房价也在不断上扬。美国未来几个季度房地产市场继续上升势头，成交和开工量也将保持适度上扬。不过，一旦美联储改变低利率的货币政策，开始加息，房地产市场可能会受到一定程度的抑制，转热趋冷。

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2015年7月美国20个最热房地产市场

根据7月前3周的数据，全美房屋要价中位数已提高到234,000美元，比去年同期上涨7％，比6月上涨1％。房屋上市天数中位数下降至69天，比去年同期下降了7％，却比6月上涨了5％。美国家庭通常急于在7月或8月完成交易，因为9月新学年就开始了。美国房地产市场又将迎来新的一轮投资热浪。

2015年7月美国20个最热房地产市场

首席经济学家Smoke先生和他的团队分析了最新的数据，确定出20个最热门的中型到大型城市的房地产市场。这些市场的购房者有大量需求，而且房屋销售速度非常快。数据可以显示，这些市场比美国其他市场受关注的次数要多至少两倍。房屋存量也比其他市场移动快一个月天。这些市场的平均房屋上市天数比去年同期下降了14%。

“无论从供给和需求的角度来看，这些最热的市场都是最好的市场。卖家发现房屋成交的速度远远超过了其他地区，而且比上个月还加速了。同时，这些市场对买家来说显然更具吸引力。

因此，以下这些最热的市场在我们的分析之列。

1.旧金山，加利福尼亚州（San Francisco, CA）

房屋上市天数中位数：30天要价中位数：748,000美元

2. 丹佛，科罗拉多州（Denver, CO）

房屋上市天数中位数：31天要价中位数：458,000美元

3. 达拉斯，德克萨斯州（Dallas, TX）

房屋上市天数中位数：37天要价中位数：274,000美元

4. 瓦列霍，加利福尼亚州（Vallejo, CA）

房屋上市天数中位数：31天要价中位数：378,000美元

5. 圣罗莎，加利福尼亚州（Santa Rosa, CA）

房屋上市天数中位数：32天要价中位数：574,000美元