房地產業內人士自白書
像大多數公司一樣，我們試圖有簡潔的表現，乾淨的小冊子承載著每一個我們希望推動的機會。我們很少（如果有的話）公開一個物業是如何從開始到進入最終市場這一征程的關鍵細節。例如，我們不談論從何處找到房源、房屋曾經的狀況、誰在交易過程中另房產增值，及利潤是如何被分配的。
今天，我將採用我們通常做廣告的方法，向您展示美國房地產業務是如何運作的。它遠比你所看到的純粹的上市房源信息和你所相信的交易歷史，更為複雜和多層次。
想想你最近買的任何一件東西——它可能是一頓飯、一張機票或一件家具。不管是什麼，當最終產品到達到您手中時，各種各樣的專業人士都有賺到生活費。房地產也沒有什麼不同。
在這個特殊的博客裡，我將寫下美國房地產市場裡每一類關鍵參與者的特徵、他們的動機以及他們如何從投資者手中賺到錢。我希望你喜歡。
我喜歡在房地產行業工作，但它可能是一種非常混亂的生意。我在很久以前就領悟到的一點是：那些以最低價買到房產的人，通常值得擁有這些房產，因為他們要承受更多的風險並投入大量的工作。讓我來解釋一下。
有許多不同類型的人涉足房地產。但如果用一句通俗易懂的話來總結，可以說房地產行業是由批發商、房屋修復者（rehabbers）、房地產經紀人和房東，這四類參與者所組成。他們有著非常不同的商業模式和動機。以下是每一類參與者的簡要說明：
第一階段：批發商
批發商就是那種拋頭露面找房子的人——他們在任何可能的地方尋找交易機會。他們中的很多行為你可能已經熟悉，比如在燈柱和街道角落貼上「我們現金買房」的告示。他們中的另外一些人，每月都發出成千上萬相似的信件，試圖找出潛在的賣家和場外交易機會。
一些比較專業的批發商會避開直接營銷，他們熟知當地縣級法院的司法拍賣和Auction.com之類的大公司組織的民辦拍賣的程序，並能辨識其中的陷阱。
雖然方式可能有很大差異，但一個批發商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點，他們的首要任務就變成將地產迅速出售或轉讓給第三方，以獲取利益，然後直接關注下一筆交易。批發商在一個快速、批量化的環境中工作，他們中的大多數人不裝修房子，也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。
第二階段：房屋修復者（rehabbers）
這類參與者擅長從批發商處買入原始房屋，然後進行必要的整修，使房屋增值，如更換新屋頂、新電氣系統、新廚房和衛生間等，將房屋升級到可以出租或更宜居的層次。
除了要善於與賣家談判，想在這一領域取得成功的關鍵，是要能夠識別物業的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費多長時間以及翻新後的實際價值是多少。當然，管理現金流也很重要。反面圖片為近日拍攝，是我們正在翻新的一棟位於夏洛特（Charlotte）的四居室獨棟住宅（single family home）。
第三階段：房地產代理
對房地產代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產交易來裡，房地產代理是買家和賣家之間的重要橋樑。他們通常在每次買賣中賺取3％-6％的佣金。他們有辦法獲得自己的專屬房源，也能與其他房地產經紀人和經紀公司共享房源。從我們開始推銷美國房產的一刻起，就與經紀人和經紀公司有密切合作。
第四階段：房東
想想這些令人難以置信的統計：美國逾三分之一的住宅物業，都為房東所有。這些業主中，有的是擁有價值數百億美元投資組合的大型對沖基金，還有的是擁有數百萬美元投資組合的專業投資者。
另一部分業主是資金實力相對較小的「大媽大爹」（mom-pop），他們是沉默的大多數，也是我們的主要客戶。這類業主是普通人，有全職工作，他們將房地產視為將額外的現金和儲蓄做生產性利用的一種方式。
通常，他們的計劃是建立一個適度的房地產投資組合，以便生活發生變化時他們能有所依靠，例如遇到退休、或支付大學學費和大筆醫療費用的情況。除了極少數外，大部分業主沒有時間和專業知識，來做批發商和房屋修復者整個工作日做的事情。
典型場景
通常情況下，一個批發商可能從一次美國縣法院的止贖拍賣（foreclosure auctions）中接手一批物業，出售給一位rehabber。後者將房屋翻新，再通過一個房產中介，將房屋出售給買家。產業鏈中的每個人，一路上都在給房屋增值，並都有自己的商業模式。
希望你也會認同，經歷過以上場景的每一個階段，房屋價值變得完全不同。一個有清潔產權（Clean Title）的房屋，可以省去和止贖法院的各種糾纏不清，是值得的。一個完全翻新過的房屋，價值要遠超過一個不適宜居住的爛攤子。無視這一事實，是很多人對網絡信息產生誤解的原因之一。下次你在查看諸如Zillow、Trulia一類網站的「近期出售」信息時，請記住這一點。
最近，有一個客戶指出（通過Zillow），我們認為的一個性價比非常高的房屋，六個月前從止贖拍賣場中30,000美元就被接手了，而三個月前還只值40,000美元，現在卻賣70,000美元。他完全相信，有人被狠狠地宰了一頓。
事實是，這個人也許永遠也不能以30,000美元或類似的價格，接手此處物業。此外，一個花了40,000美元買下該房屋的rehabber，在出售之前，可能已經花了至少15,000美元來進行翻新。對於那些外地的有全職工作的房東，我們的客戶沒有機會來僱傭承包商和管理翻新工作。
那麼，在以上的場景中，誰被宰了？在經過一番研究和投標之後獲利10,000美元的批發商，綁定自己的現金和管理大量翻新工作後掙到15,000美元的rehabber，還是以略低於市場價的價格購買了可以出租的房屋、獲得9％的淨回報的房東？
在我看來，你可能已經猜到了，沒人會做虧本生意。只是不同的參與者，在這個行業的不同領域，做各自的生意。
Colin Murphy专栏全集：
Colin Murphy与美国房产投资
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