Author: Molly Chen

安倍经济带来的日元贬值和股价走高的效应开始发酵，大量外资蜂拥而至，使东京都等核心城市成为 青年就业的首选。根据日本总务省前不久发布的2014年人口迁移报告显示，日本人口向东京周边集中的趋势进一步加强，东京首都圈移入人口突破10万大关， 连续19年呈现入超，人口集中涌入大城市的现象愈发明显。

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日本总务省今年2月公布的2013年住宅土地统计数据，目前东京的自有住宅率为45.8％，意 即有54.2％的民众有租屋需求，另一方面，东京的自有住宅总数为296万户，较五年前增加31万户，也显示居民的购屋意愿上升。再加上安倍政府的汇率、 利率双低政策及奥运题材发酵下，带动日本国内外资金流入不动产市场。据日本信义统计，今年1至4月总计成交达221件，已超过2014全年成交总件数的 50%，平均每天成交1.84件，显示国人前往日本置产的热潮更加增温。

人口连续19年入超　东京住屋需求升高

日本信义社长何伟宏表示，据日本官方发布的调查结果，2014年移入东京圈的10.9万人当 中，就有约10.3万是处于15岁至29岁的年轻族群，日本总务省解释为‘人口正从全国范围流向经济正在复苏的首都圈’，因为工作机会增加带来了大量的就 业人口，使得东京人口密度不断增大，进一步刺激了东京房市的发展。其中位于都心的千代田区、中央区及港区，有超过50%以上的移入人口是自东京都的其他地 区流入，人口迁徙情况呈现“全国人口往东京移动、东京都人口往都心移动”的趋势，对于住宅的需求也持续升高。

空置率低、住宅及商办价格持续上扬　东京不动产仍有看涨空间　

何伟宏指出，在预期土地价格可能拉升的情况下，人力及建筑成本的提高也带动房价随之上涨，而其实包括东京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地价已连续两年上升。据不动产调查公司最新公布的资料，今年二月份东京都70 平方公尺(约21坪)的中古大楼平均价格为4,004万日圆(约新台币1,081万元)，月增率为1.3%，连续八个月上扬，是近六年以来的新高，然而东京都心的办公大楼闲置率仅5％，却创6年以来新低，都显示东京不动产未来仍有看涨的趋势。

至于持续看好的潜力区，何伟宏认为，都心五区仍是投资热区，而随着东京都的重大建设开展，例如在羽田机场国际航班扩增、磁浮新干线计划推动之下，东京都的南部包括目黑、品川、大田等地未来将更加重要，是东京都极具发展潜力的投资热区。

以日本信义在大田区的全新推案“STATION TWIN TOWERS糀谷”为例，步行至车站仅需1分钟，7分钟车程即可到达品川，至羽田也只要6分钟，地处东京玄关口的极佳位置，一到三房多重格局选择，总价介于3,950万日圆至9,080万日圆(约新台币1,027万至2,360万元)之间；另一个位于品川区的预售屋推案“PREMIST北品川”，位于JR山手线的品川站与大崎站之间，商业活动及生活机能充足，附近还有以赏樱闻名的目黑川及历史名迹御殿山，二至三房格局设计，总价4,930万日圆~ 8,840万日圆(约新台币1,281万至2,298万元)，对客户而言都是资金负担相对较轻且具未来性的购屋选择。

了解当地市场与法令规定　投资置产更安心

另外，不少人担心房屋若在待租阶段，是否会被日本政府加倍征收空屋税？何伟宏指出，日本政府将长期无人居住、缺乏维护、甚至可能倒塌或危害他人的建筑物定义为“特定空屋”，即中国台湾俗称的危楼或废弃屋，为维护居民的生活环境安全并降低这类空屋的数量，因此特别立法取消特定空屋的税费优惠，并非加倍征收空屋税，如果客户购买后作为第二屋或是招租中的空屋，并不在被取消课税优惠的范围。

何伟宏强调，投资海外不动产有必要谨慎评估，根据日本信义深耕东京多年的观察，都心五区有许多中古屋房价已较新成屋阶段时高，房子会折旧，但不表示房价就会下跌，购买前做好功课、找寻值得信赖的房产业者，深入研究当地市场，选择具有地段优势及建材设备的好物件，就能把投资风险降到最低。

亚洲最贵的豪宅公寓出现了！

据中国香港《南华早报》报道，5月13日，中国香港土地注册处内容显示，一名叫王爽的买家以公司的名义斥资4亿3380万港元(约5596万美元)买下位于半山的一所公寓。目前不清楚他是购房自住还是代表第三方购入。

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这座复式公寓位于干德道39号的“天汇”45层A室（又名68层），开发商是恒基兆业地产。该栋公寓楼高34层，共66间房屋。据称，王爽以每平方英呎93000港元的价格，买下4664平方英呎的公寓，创下亚洲新高纪录。

早在2011年，就有一名内地富豪斥资约3.6亿港元购入“天汇”66楼A室，该套房屋建筑面积约5636平方英呎，每平方英呎价高达约63875元，创下当时亚洲住宅每平方英呎最高单价的纪录。

据称，此次售出的这套复式房屋可看得到维多利亚港湾景色，有310平方英呎的平台。这套房屋原本是属于五房五套复式设计，但开发商把它改为了四房四套，下层有两个客房、客厅、餐厅及平台，而上层则设有另外两个客房、书房、起居室和影音设备室。

卧室 衣帽间 卧室

澎湃新闻查询中国香港土地和公司记录发现，王爽是兆鸿有限公司（Billion Able Corporation）的董事，持新加坡护照，公司注册编号为2211044，注册日期为2015年3月13日，注册申报的地址是一座位于大角咀凯帆轩的一间房屋。有报道称，该房屋由一位内地买家购入。

王爽以公司的名义买下的这栋复式房屋需要缴纳的双辣税高达1.02亿港元，但其中的7000万港元可以由开发商返还。

王爽此次天价购入的这栋公寓是恒基兆业地产所开发的“天汇”项目，该项目自2009年开始就是争议的焦点。在楼层的标号问题上，恒基兆业被指跳过48楼标号，将最顶的两层标记为68和88，王爽的公寓就被包含在其中。

值得注意的是，中国香港自2月开始，买家若购入总价在700万港元以下的住宅楼，房贷按揭不能超过总价的60%，而在此前，这些买家可以靠房贷支付房款的60%至70%。《南华早报》报道称，曾有地产分析师暗示，中国香港金管局收紧住宅的按揭规定，让预算较低的买家难以入市之后，中国香港的住宅销售会继续下跌。