Author: Molly Chen

中国台湾和中国香港的个人投资者开始将目光投向日本的房地产。参加房地产参观旅行团的人数出现增多，实际购买也出现增加。在日本房地产中介公司的海外顾客中，港台投资者的存在感日益增强。在中国台湾和中国香港，受房地产价格高涨影响，投资机会出现减少。原本作为投资对象的中国大陆也难以像过去那样获得高收益。因此，港台投资者将资金转移到房地产价格有望上涨的日本的趋势似乎正出现扩大。

港台投资者目光转向日本房地产

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日本缘何成房地产投资宝地

“距离地铁车站很近、温泉等设施也很完善。我决定买下这里”。9月底一位参观东京新宿区高层住宅的中国香港居民张生（48岁）如此表示。张先生面带笑容地签约买下了这里的一套面积为55平方米、售价约5000万日元（约合人民币285万元）的房产。其参加的是由中国香港的中介公司JP Housing组织的日本房地产参观旅行团（3天2晚）。随团到访日本的12人中，包括其本人在内共有5个人购买了日本的房产。

30多岁的中国台湾男性陈庆星（化名）8月在日本大型房地产中介商东急丽邦（Tokyu Livable Co.,Ltd）工作人员的带领下参观了东京都内的5～6栋房产。陈先生相中了位于涩谷区售价约4亿日元的一套房产，并在9月下旬签约购买。他满意地表示“日本的房产能获得比中国台湾更高的收益”。

全款购买售价1亿日元的房产的情况下，如果能通过出租等每月获得50万日元的纯收入（房租减去管理费等费用）的话，每年的“纯收益率”也能达到6%。日本被认为有很多纯收益率在4～6%左右的房产。和纯收益率在1～3%左右的中国台湾和中国香港相比，日本成为投资眼中的宝地。

据房产中介商日本东急丽邦统计，该公司面向海外的房产介绍件数方面，中国台湾占70%以上，还有很多来自中国香港和新加坡。这些投资者的所在国和地区大多受房地产价格上涨影响，房地产投资收益率表现低迷。这些国家和地区本来富裕阶层就为数较多，加之在中国台湾多家台资银行在日本设立分行，投资者易于通过购房贷款审查也产生了积极影响。

日元贬值成为推手

日本自“失去的20年”（指日本90年代泡沫经济崩溃后持续的经济低迷时期）以来，房地产行情长期萎靡不振，房地产价格较亚洲其他国家和地区上涨缓慢。得益于2013年之后的“安倍经济学”效果和东京获得2020年奥运会举办权，日本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的关注。

JP Housing的总经理李翰斌表示，不少顾客预计受解禁博彩业等因素带动，日本的房地产价格将进一步上涨，期待通过转手获益。此外，日本房产受到海外投资者的青睐还得益于日元贬值。中国台湾某大型房产中介公司表示，“与2年前相比，（购买日本房产）现在能少花约4分之1的钱”。

中国台湾最大的房地产中介公司信义房屋2013年作为中介售出了450套日本房产，是上年的2.6倍。换算成金额也猛增至3.6倍的305亿日元。2014年中国台湾投资者持续对投资日本房产表现积极，有声音指出“中国台湾中介业整体的销售总额将达到500～600亿日元”。中国香港的JP Housing刚刚于2012年成立，但是今年7月作为中介成功售出了约70套日本房产。

另外，面向投资者的咨询与服务也在增多。中国台湾的房地产中介公司Tokyo Property Showcase于3月在台北市内开设了介绍东京高档房产的展厅。里面设置有今年夏季刚刚开业的商住两用的摩天大楼“虎之门之丘（Toranomon Hills）”和东京都内主要5个区的模型，以给投资者以更加形象的感觉。据称，仅2个月左右时间就售出了10套均价在2亿5千万日元的虎之门之丘的房产。

另一方面，日本大型房地产开发商大京3月在台北举行投资研讨会，这是该公司首次在中国台湾召开投资探讨会。截至8月约有600组投资者参加，场面异常火爆。东急丽邦也于4月在中国台湾设置当地法人，强化面向中国台湾投资者的服务。

在“2015世界知识论坛·中韩企业家高峰论坛”即将在成都召开前夕，记者专程飞赴韩国采访并以济州岛的房产发展情况为样本，试图探寻出当地房产行业可持续发展的“经验”，以此给低迷的中国房产行业带来一定借鉴意义或思考。

济州岛：把外国投资建设的豪宅回卖外国人

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走 出济州岛机场，扑面而来的除了清新的海风，还有巨幅的中文房地产广告，车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛，也是 被中国房企和购房者追捧的掘金热土。统计发现，中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线 四周的多个著名“中资”楼盘，听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”，开盘两年售出80%以上。

韩国绿卡（永久居留权），是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低，利润空间可观，是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下，济州岛房价两三年间涨了两三倍。

不过，济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。

瞄准中国买家

几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文，济州岛对中国游客照顾周道，让来到这里的中国人“毫无违和感”。

济州岛旅游局方面对记者表示，2014年济州岛游客突破1200万人次，当中320余万人次的外国观光客中，中国游客多达290余万人次，同比增长近60%。

而 近年来到济州岛的中国客群中，流行着一种新的玩法：一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉记者，为满足中国游客的看房需求，该 旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客，有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”

凭借在中国国内的品牌知名度，绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目，推开售楼部大门，却被置业顾问告知“销售不到两年，房子就卖光了”。

事 实上，和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多—这些楼盘都是依山傍海的海景房，精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了，用销售人员的 话来说就是“不用拎包，直接入住”；均价2.7万元一平方米，总面积在130~200平方米，销售状况尚佳；它们的开发商都有着中国资本背景，售楼部工作 人员是清一色的中国人，目标客户亦直指中国人。

“比起在欧美购房，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行 距离，拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，“移 民不移俗”。除了优美的自然风光外，济州岛的教育资源也是房企们的卖点。

绿卡撬开销量

不过，和自然环境、教育资源比起来，永久居留权才是中国开发商最大的砝码。

2010年2月，韩国政府出台了一项房地产投资移民政策，如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上，就可以获得居住签证F2，5年后F2签证可转为永居签F5，持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

据韩媒报道，该政策实施当年，有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后，其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来，获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。

目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个，总投资额为87528亿韩元，其中，来自中国的投资额为6118亿韩元，共14个项目，占68.6%。

而中国房地产商则把投资济州岛，作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露，通过对济州岛的前期研究绿地得出结论：济州岛地价合理、成本可控，持有型物业市场稀缺。投资风险较低，也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步，随后绿地在其他国家出手投资。

虽然不错的收益吸引着开发商和购房者，但也有业内人士指出，由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制，比如项目一定要建成一定规模才可以卖，基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费，所以炒房团的投资本身也会有风险。

严守生态红线

韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示，在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中，济州以4.8%的增长率，创下韩国全国最高纪录。

韩国统计厅分析称，中国投资者掀起济州岛投资热潮，令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示，担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境，是当地居民的忧虑。

事实上，济州岛对中国房企的态度并不矛盾，一方面济州岛需要外界资本投资济州岛，带来经济的发展和就业的拉动，但另一方面，严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。

济 州特别自治道知事元喜龙表示，济州岛的投资以前过于集中在房地产开发和赌场开发，如果大量资金涌入只为短期利益的话，这些资金退出后会损害济州道的长期投 资者。“我们更希望一些长期资本在房地产和赌场开发以外的未来产业投资，比如健康、养老、文化、IT、新能源、与中国的贸易、服装、购物等具有实质内容的 产业。”“济州岛并非不允许投资房地产，只是希望兼顾济州岛的整体发展速度和平衡的前提下循序渐进地发展。”元喜龙说。记者了解到，不少 中资房企目前正在建设健康、购物等主题商业综合体，但济州岛相对分散的人口分布是这些商业综合体在“聚人气”方面面临的挑战。