中资成为日本地 第四大外资来源
第一太平戴维斯向21世纪经济报导提供的、来自地数据研究机构Real Capital Analytics的数据显示，2015年，境外投资者在日本房市场共达成交易79.5亿美元，占22%。排名前四买家为：美国（43.3亿美 元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。
“日本房地的投资环境在外国人看来，首先是保证永久的所有权、长期稳定的收益，同时又具备一定的市场规模（保证流动性）等等优点，是较为安全的投资标的。”日本不动研究所分析师吉野薰对21世纪经济报导记者表示。
去年3.4亿美元中资投向日本楼市
2014年10月，新加坡主权财富基金GIC以17亿美元收购了东京站附近的一栋写字楼。同年11月份，美国黑石集团以20亿美元收购通用电气公司在日本的住宅房地业务。
另外，据媒体报导一批主权财富基金正在涌向日本房地市场。全球最大规模主权财富基金——“挪威政府养老基金”将在日本开展房地投资；卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen。
中国投资者的身影也频繁出没在日本市场中。据Real Capital Analytics的数据显示，2015年来自中国大陆的投资者总共投资了3.4亿美元于日本房地市场，占市场总交易额的4%，为第四大外资来源地。
去年9月，绿地宣布将与日本瑞穗金融集团合作正式进军日本房地市场。11月11日，上海豫园商城集团宣布将以183亿日元收购日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股权，复星集团是其大股东，而复星在2014年在东京买下了两栋办公大楼。
此外，中国个人投资者也相当活跃。
“春节期间我在东京接待了几十组中国客户，这些客户几乎都有在日本中长期生活的经历，对日本较为了解。成交的客户几乎都是个人，成交总额在4亿日元 左右（约合2290万人民币）。这些客户在境外有资金，交易都以现金方式成交。成交的物业类型有单价在5000万日元（约合286万人民币）-1亿日元 （约合572万人民币）的木造（2-3层）楼房，用来收租。也有客户花1000万（约合57万人民币）总价买下一套公寓，打算开民宿。”据日本华人地投资 管理公司暖灯国际地中国区业务负责人桂小科对21世纪经济报导记者透露。
再次出现泡沫的可能性不大
日本央行针对民间银行的超额准备金实施-0.1%利率已于1月26日起正式实施，目前日本各大银行已纷纷下调存款和房贷利率。三井住友及瑞穗银行已 下调10年固定型房贷最优惠年利率至0.90%，三菱UFJ银行更是下调至了历史新低0.625%。日本央行行长黑田东彦表示，负利率政策对消费者有益， 将有助提振日本经济尤其是楼市。
超低的利率加上涌入的外国资金，让人联想起了前文提到的泡沫经济时期。此前，1985年以抑制美元升值为目的的“广场协议”签订后，日本房地出现爆 发性增长，全国房价翻了6到7倍。1990年出台的系列紧缩政策刺破了泡沫，日本楼市在1991年开始坍塌，房价惨遭腰斩。沉寂20年后，2012年底随 系列经济刺激政策推行，日元大幅贬值，日本楼市才开始回暖。
不过，在专家看来，日本楼市不太可能重蹈覆辙，再次生泡沫乃至破灭的可能性不大。
“负利率将会提振日本房地市场投资情绪，但此前利率已处在低位，且住宅价格处在近几年高位，住宅成交量可能不会显著增长。负利率将促进银行放松贷款 发放，但当前房地贷款占总贷款规模达到历史峰值15%。当前宽松货币政策或将延续，但日本的银行仍较保守。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管 James Macdonald 对21世纪经济报导记者表示。
在日本不动研究所分析师吉野薰看来，目前海外资金对于日本市场的影响力有限。
“近几年来，确实注意到海外投资者越来越关注日本房地市场，不过我认为海外资金对于房价的推升效果可能有限。2008年雷曼危机前，海外投资者超买 了日本房，才会在危机后引起日本房价的下跌。目前日本的房地交易中，外国人的占比仍比较低。东京地区的占比为2成左右，而在伦敦则达到一半水平。另外，外 国投资者在日本市场并不是一边倒地买入，而是在买卖市场都有参与。”他对21世纪经济报导记者。
在他看来，本土投资者的投资心态也已发生转变。“现在日本地价正在温和上涨，是市场已经成熟的表现。房地市场也开始采用收益价格、风险溢价等金融市场的理念。对于高收益抱有期待而进行投资，然后导致资价格不断上升，这样的情况在日本越来越难发生了。”吉野薰。
James Macdonald 表示，目前在日本极低的融资成本有助提高收益利差。据第一太平戴维斯测算，目前东京核心五区的甲级写字楼、核心商业及核心住宅的资本化率在3.5%- 4.4%左右，和10年期日本国债收益率相比，投资利差在3%-4%之间，高于其他世界级城市。对于投资日本房地市场，James Macdonald 持较为积极看法。
不过，James Macdonald 告诉21世纪经济报导记者，投资日本地时还是要注意一些风险。一是计划2017年4月上调的消费税或将再次打击市场。二是，七月的日本参议院选举或将暂缓 部分政策实施。长期来看，还存在人口结构恶化的风险。不过，东京等特大型城市将从城镇化的推进中吸引更多人口流入，全国范围来看，日本人口呈下降趋势，但 降幅平缓，过去12个月仅减少0.2%。中短期来看，不会对日本经济构成威胁。
另外，东京奥运会成为投资东京的重要卖点之一，但其对房地市场的影响仍不明朗，有夸大的可能。
此外，近几年来，日本的旅游相关业大大受益于日元贬值所引发的入境游。2015年共计2000万游客访问日本，历史最高，相较2014年激增47%。2016年1月共接待180万游客，较去年同期增长52%。
不过，在James Macdonald看来，日元走强及其他不可预计因素可能改变入境游客暴增的现状，另外机场和酒店等设施也已接近满负荷运转。
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（据钜亨网）
