Author: Shelly

美國的房產銷售正逼近2007年以來的最高水平。今年至8月的房屋銷售總額對比2014年同期增長5.4%。共計售出194萬7028套房屋，創下了自2007年以來的一年中前八個月的最高水平。

傳統而言，大部分外國投資者喜歡在紐約，波斯頓，三藩市，西雅圖與拉斯維加斯買房產，最新數字也如此顯示。在這些城市，以現金轉手的房產比例都有增加的趨勢；通過現金將房產一次過付清是外國熱錢流入最明顯的痕跡。

房產中介也表示，加州南部越來越受外國投資者青睞；一位受訪的經紀人透露，加州爾灣城 (洛杉磯的市郊) 80%的新房被中國內地人買去。在另外一個南加富人區亞凱迪亞，買方90%來自中國；亞凱迪亞有著個很活躍的華人社區。

中國人是加州房產的最大海外投資群體，佔海外投資總數的三分之一。他們買的房產也比本地人來得貴；其購買的房產價格中位數為52萬美元，本地人則是20萬。

加州大學洛杉磯分校經濟學家William Yu表示：「從經濟和政治上來考慮，中國投資者希望保護他們的資產，用美國房地產分散他們的投資。對中國資金來說，最聰明的投資目的地是美國。」

截至2015年3月的前12個月內，來自中國的買家首次超越加拿大買家，成為美國房地產市場第一大海外買家。根據全美地產經紀商協會（NAR）數 據，中國買家同期投資了286億美元於美國當地產市場，房屋均價為83.18萬美元。以房屋的價值來計算，中國買家佔到了海外買家成交額的27.5％，其 中有35%的交易在加州。這成就了大量的中國—美國房地產經紀公司。

不過，在整體的美國房地產市場中，外國買家的數量並不大。根據NAR，在過去的12個月，外國買家購買了20.9萬套房產，約佔成屋銷售的4％。海外買家購買的房產價值較高，佔到總銷售額的8％。

不過顯然中國人大都喜歡投資於美國兩岸地區。據彭博報導，美國北達科他州已出現了鬼城，不像中國，這些空著的房子都沒主人的。北達科他州是美國的重 要石油產地，房產公司原本預料水力壓裂法開採石油產業的快速發展會使得大量的美國人遷移到此地。然而，油價的猛跌與持續低迷導致數千座賣不出的房子的出 現。

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《CNNMoney》報導，如果想要在紐約曼哈頓買房子，最好先準備 100 萬美元。

根據美國房地產估價公司 Miller Samuel 的數據顯示，2015 年第 3 季，紐約房屋均價上漲至 99.8 萬美元。與 2014 年第 3 季相比，漲幅達 10% 。

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25 年以來，紐約房屋價格已上漲至每平方英呎 1497 美元。

估價公司 Miller Samuel 總裁 Jonathan Miller 表示，由於紐約就業人數和移入人口不斷增加，使得房地產價格越漲越高。

2001 年時， 78% 出售的房屋價格都低於 100 萬美元。然而到了 2015 年第 3 季，僅剩 50% 出售的房屋價格低於 100 萬美元。現在交易市場極為熱絡，平均每 73 天，就有 1 間房屋成交，為 15 年以來房屋交易最熱絡的時刻。

週四 (1日) 3 家房地產機構所公佈的數據稍有不同，然而，卻都顯示，要在紐約曼哈頓買 1 間房子，已經越來越不容易了 。

Miller 說，紐約市中心的房屋價格越來越高，連帶紐約市蛋白區的房屋租金也開始上漲。另外，以往只有 40% 到 45% 的民眾使用現金購屋， 2015 年第 3 季湧現現金購屋潮，使得 50% 以上的房屋都已現金出售。

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加州大學洛杉磯分校（UCLA）經濟學家表示，舊金山灣區的失業率可能會再下降5%以下。若以這樣的趨勢來判斷，到2016年時，舊金山灣區將達到「充分就業」水平。屆時，對那些打算在房屋市場上購屋或是租屋者來說，無疑是更加困難了。

根據KCBS媒體報導，哈拉斯（Jennifer Halas）和她的丈夫都在舊金山灣區上班，可是他們卻無法居住在當地。哈拉斯說:「我們兩人都在非常遠的帕洛阿圖市工作，但我們卻必須每天花長時間的通勤來上班，因為我們買不起那裡的房子。」

加州經濟持續研究中心的利維（Stephen Levy）表示，當舊金山灣區的就業市場逐漸轉好時，家庭和租賃價格也會水漲船高，「我們有一個非常火熱的經濟」。

經濟學家指出，更多的就業機會將意味著有更多的人轉移到灣區來工作，這無疑會導致更多的交通流量和更高的租金，因為灣區已經沒有足夠住房供應。

「有更多的工作機會和收入擺在大家的面前，確實是一個好消息。問題是除非真的賺得很多，要不然房價和租金的漲幅都將遠遠超過你的收入所得」，利維說。

加州大學洛杉磯分校預測，灣區的「充分就業」的榮景，並不僅僅是指高科技產業，也意味著其他產業的就業機會也在上升。

利維說：「更多的餐館工作、更多的商店工作、更多的服務人員會出現在就業市場上。道理很簡單，因為從事高科技產業的高收入人士，賺錢後需要消費。」他還表示:「建築業也會捲土重來。事實上，我們正面臨技術工人短缺的問題。」

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根據全美房地產經紀商協會公佈的報告，今年第二季仍出現房屋供給量不足造成房價上漲的情況。第二季房價和去年第二季相比，全美93%的地區出現上漲，如果和第一季房價相比則有85%地區上漲，其中更有19%的地區（34個城市）出現兩位數百分比的上漲。這比第一季有51個城市出現兩位數上漲減少了一些。

全美獨立屋成屋的中位價在第二季為$229,400元，和去年第二季的$212,000相比，上漲了8.2%。而今年第一季的中位價和去年同期相比則是增漲7.1%。對此，全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說，最近幾個月房價上漲是用高速檔在進行。

今年第二季的房屋庫存去化期為5.1個月，和去年第二季的5.5個月相比下降。Yun說，因為租金不斷上漲、房貸利率也在上漲、以及一些城市強勁的就業情況，推高了房屋需求；這也導致房屋銷售的速度加快，重現了經濟大蕭條前的現象。與此同時，房屋的供給卻無法跟上這些腳步，而使得房價在很多都會區上漲。

全美第二季中位價獨立屋最貴的前五名城市依序為：聖荷西（San Jose）$980,000、舊金山（San Francisco）$841,600、安納海姆-聖塔安娜（Annaheim-Santa Ana CA）$685,700、檀香山（Honolulu）$698,600、及聖地亞哥（San Diego）$547,800。

前五名最貴的房市有四個在加州，根據加州經紀人協會，加州第二季的房屋中位價為$485,100，隨著房屋可負擔性的降低，第二季只有30%的加州人負擔買得起一棟中位價房屋，年收入須至少$95,980。

首次購房人壓力大

Yun表示，房價和租金不斷上漲，但薪資卻只漲一點點，這使房屋可負擔性下跌，造成租屋族買房的困難，尤其在那些高房價的城市中。

他認為，上漲的房價給屋主帶來了更多的家庭資產，但同時也使美國的貧富差距拉大，因為擁屋率不斷下降，使得房價上漲的財富流向較少的家庭裡。

由於房屋庫存量持續緊俏，這使購屋競價戰煙硝瀰漫，對於入門型房屋更是如此，這使首次購屋人的處境雪上加霜。

七月首次購屋人比例為28%，遠低於歷史的40%。而七月的房屋庫存去化期再掉至4.8個月，一個健康的房市應擁有6個月庫存。Huskey說，由於房屋庫存太低，所有年齡層的購屋人都在搶購同樣的房子，這使得資本最不雄厚的首次購屋人最為不利。

根據房地產網站Zillow對首次購屋人的分析，現在的首次購屋人平均租房六年後才買房，和1970年代的2.6年高出兩倍多；而且現在的首次購屋人平均年齡為32.5歲，比70年代的30.6歲高出約兩歲；現在的購屋人比起之前40年的購屋人還要花上所得的更多部份在買房的成本上。

中檔屋漲幅少

儘管整體房價上漲，但在不同檔次房屋的漲幅卻大不相同。根據房地產資訊公司Clear Capital最近公佈的報告指出，在房市復甦以來，中檔的房屋漲幅是最少的。

Clear Capital從七月房市的資訊，發現低檔的房價目前只低於2006年高峰價的10.1%，高檔屋只低於2006年高峰價14.2%，但中檔房屋離2006年高峰點仍差24.8%，是漲幅最少的。

Clear Capital副總裁Alex Villacorta認為，低檔屋有許多法拍屋，在過去幾年裡很受投資客歡迎，被買下轉成為出租屋。而高檔屋向來比較能夠承受景氣變化而表現出價格韌性。中檔房屋則代表了從低檔升級的房屋市場，如果中檔屋還在市場上掙扎的話，則整個房市的動能還需觀察。

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