Shelly – Page 435

2015年英国20个房价增长最快的城市

根据房地产分析公司Hometrack的最新调查报告表明，在今年6月，英国20个城市的平均房价比去年同期增长了8.4％，比上季度增长4.3％，平均房价达到226,200英镑。由于房产市场上的高需求和低供给，Hometrack预期英国20个大城市的平均房价在今年年底会上涨10％。

主要城市房市增幅显著

Hometrack考察的20个大城市房价变化走势以及全英平均水平。这20个城市覆盖的土地面积不到英国的5％，但它们涵盖了超过40％的英国房产市值以及40％的就业市场。其中涨势最显著的剑桥和牛津被视为伦敦房市的延展区，今年六月份的房价同比增长分别为11.6％和10.3％，分别居冠、亚军，其后是伦敦（9.8％）、布里斯托（9.2％）和南安普顿（7.7％）。

比起2007年房市高峰期房价有明显增长（>10％）的城市仅有剑桥、牛津、伦敦、阿伯丁和布里斯托。英格兰北部城市利兹、曼彻斯特、利物浦和谢菲尔德的房价相比2013年都有所增长，但平均房价仍然低于2007年的高峰水平。

全年增幅或超过10％

Hometrack预计英国房价增长率会进一步上升至10％，这归因于房产市场供应紧张以及英国经济的复苏。Hometrack调查部总监理Richard Donnell称：“房产需求量的持续上升以及房产供应量的持续下降将进一步推高房价。今年下半年房价增长虽然有可能放缓，但到今年年底，房价增长率很可能恢复至两位数。”

英国经济商业研究中心(CEBR)最近公布的调查显示，2015年至今全英房价已增长了4.7％，该数字远高于今年三月的经济预测1.5％。CEBR表示：“由于长期以来一直缺乏挂牌出售的房产, 这个事实推高了近几个月的房价，这也是房价上涨超过预期的主要原因之一。

CEBR预期2016年的房价通胀为3.4％，2017年为4.4％。在英国新议会任期的五年中，英国的平均房价预期上涨为23.6％达到£321,000。

利率增长或降温房市

不过Hometrack也表示，英国央行预期明年加息的消息，即使是小幅加息，也很可能会给英国房产市场降温。Donnell称：“目前英国房市面临的最大风险是利率上调，这将会考验市场情绪，冷却市场需求，放缓房价增速。”

目前，约有57％的未偿还按揭贷款处于标准可变利率（Standard Variables Rates，编按：利率不固定的按揭，利率可随贷款机构制定的标准浮动，通常的按揭产品定息期结束后会自动转入这种按揭）。由于这种按揭的利率通常会随着英国央行的基础利率的上涨而升高，所以一旦上调基础利率，很多业主的每月还款额便会大幅升高。这个比例虽然比起2012年中期（73％）已有所下降，但基础利率的升高仍会对房市造成显著的影响。

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想了解英国房市赶紧看过来按揭利率何时上涨？

虽然英国央行已经把创纪录的基础利率维持了六年，而且央行行长最近的讲话也表明，在年底之前可能都不会上调利率。但是市场对于按揭利率何时上涨的猜测已经风声四起。

英国央行行长马克·卡尼（Mark Carney）在上个月的声明中表示，上调利率的时刻越来越近。他表示加息到来的时候将是渐进式的，而且不会超过过去的平均水平。

想了解英国房市赶紧看过来按揭利率何时上涨？ — 英国央行已经把创纪录的基础利率维持了六年，市场对于按揭利率何时上涨的猜测已经风声四起

随其话音刚落，英镑在外汇市场已经开始走强。此外，有些按揭的利率已经开始上调。如First Direct在七月初提供的二年期定息最初利率达到了1.49％，但现在已经是1.69％了。

何时升息？

世界形势瞬息万变，作为世界第二大经济体，中国现在的股市大跌，汇率也在大跌，经理人采购指数连续下滑，这对全球的经济形势都有着很大的冲击。美国的股市也应声进入技术调整期，整个亚洲的股市也全线飘绿。因此，英国央行在这种前景之下，是否会上调基础利率仍有待观察。

仲量联行（JLL）的预测主管安德鲁·伯勒尔（Andrew Burrell）认为在明年第一季度之前利率不太可能回升。他说：“尽管工资上升、英国经济也在恢复，但是通胀幅度预期较小，而且全球经济处于逆风态势中，意味着利率可能在未来几个季度之内保持不变。”

桑坦德英国的首席经济学家巴里·奈斯比特（Barry Naisbitt）也认为，经济的不确定性依然存在，阻止了利率的立刻上升。

基础利率的影响

对房市来说，基础利率对按揭利率有着关键的影响，除了定息按揭之外，其它种类的按揭每月还款都会受到基础利率变动的直接冲击。换句话说，一旦英国央行的基础利率上升，很多现有抵押贷款的人的按揭还款会随之大幅上涨，而新申请贷款的人也需要证明他们能够承受更高的每月还款（因此更难申请到按揭）。所以，基础利率的高低决定了未来房市的交易量和当前业主的经济负担。

对于现有的可变利率按揭与跟踪按揭，基础利率的提升将会自动传递到按揭客户上。当然定息按揭不受影响，因为这些交易的资金已经固定。不过市场可能会看到按揭的利率在基础利率上浮之前就已逐渐上涨。

Platinum Property Partners的创始人史蒂夫·博尔顿（Steve Bolton）认为：“更昂贵的抵押贷款利率可能减缓买家们对借款的需求，另一方面也可能使价格增速适中的房产市场更具竞争力。”

博尔顿说：“高利率意味着房东的每月按揭成本将攀升，并可能显著地降低收益，而定息按揭是一个确保财务稳定性和降低成本的好方案，但房东应明白，最大化租金收入才是这项投资的真正焦点。”

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美国房产过户流程解析

美国房产过户流程：有一位来自国内的购房者付了钱，办完了手续，发现居然没有房产证，只有一份叫做产权转让书的文件，经纪人还说这个东西没了也无所谓，信息已经全部登记在政府网站了。那位购房者吓坏了以为遇上了大骗子，赶紧咨询美国的律师，才了解到这正是地道的美国房产过户方式。

要了解美国房产的过户流程，我们先来研究研究在美国过户日(Closing Date)。

首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情呢？总的来说有以下这些：

1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)

2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方

3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册

4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项

关于在过户当天是由谁来主持，在美国东西部还有些不同。

在美国西部，一般来说都是由第三方——产权公司(Title Company)来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。

在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”(Settlement Company)的地方进行的，买卖双方(大多数时候也包括其经纪人)都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。

付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大量裁员，而有的地方房产市场的交易量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要6-8周。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是房子的拥有者了。

可以说，完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。

对于自己的房屋，你是喜欢有房产证藏在家里安心呢，还是觉得美国人将信息登记在政府来得方便省心呢？

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美国移民买房过户手续怎么办理？

随着美国移民买房从教育到投资的转型，很多国内人士国内人士也纷纷购买美国房子，开始做起了美国房东。然而，在大洋彼岸拥有一栋自己的房子也并非易事。就比如说是美国移民买房就要面对过户这个难题，这一点和中国房产交易不是很一样，来具体看看美国房产过户流程吧！

买美国房子进行过户，有个过户日(ClosingDate)。过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在买美国房子过户日都会做些什么事情呢？

1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)；2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方；3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册；4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项。

值得注意的是，在美国房子过户当天是有谁来主持，在美国东西部还有些不同。一般来说，在美国西部都是由第三方–产权公司(Title Company)来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以美国房子的买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”(Settlement Company)的地方进行的，买卖双方(大多数时候也包括其经纪人)都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。

美国房产专家说，付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购买美国房子并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大量裁员，而有的地方房产市场的交易量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要6-8周。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是美国房子的拥有者了。

可以说，美国移民买房子在完成过户程序和进行登记以后，产权转让就不重要了，户主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租或是出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。

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美国买房过户费用大概是多少

美国房产过户流程之过户费用：在美国各州各地，购房过户时产生的费用都不尽相同，下面列举的各项是以加州为例的收费项目，但在房屋过户的过程当中，一些过户的细微费用以及贷款的细微收费上，还会有一些出入，下面只是一般性的列举，所以在实际过户之中请与你的经纪人查对各项具体费用。

美国买房费用之过户相关费用美国房地产交易中现金买主一般需要支付的各种费用如下：

定金(Earnest Money Deposit)- 属于头款一部份

公证公司作业费 (Escrow Fee)- 大约$600-1200 (按房价比率收费)

房屋检查费 (Home Inspection Fee)- 大约$300-400 (按房屋建筑面积大小收费）

公证费 (Notary Fee)- 大约$50-120

房屋过户税(Documentary Transfer Tax)- $300-600 (按房价比率收费)登记费 (Recording fee)- 大约$80-100

贷款购房过户费用美国房地产交易中贷款买主一般需要支付的各种费用如下：

定金 (Earnest Money Deposit)- 属于头款一部份

公证公司作业费 (Escrow Fee)- 大约$600-1200 (按房价比率收费)

产权保险费 (Title Insurance ) – 大约 $400-800 (按贷款额比率收费)

房屋检查费 (Home Inspection Fee)- 大约$300-400 (按房屋建筑面积大小收费)

银行贷款申请及相关费用 (Bank Charges)- 如银行评估费，信用报告费，贷款申请费- 贷款买主需要房屋估价费 (Appraisal fee)- (大约$300-400)

公证费 (Notary Fee)- 大约$50-120

信差费 (Messenger Fee)- 大约$50-150

房屋保险费 (Hazard Fire Insurance)- 大约$600-1000

房屋过户税 (Documentary Transfer Tax)- $300-600 (按房价比率收费)

登记费 (Recording fee)- 大约$80-100

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图文巴优质羊奶场：高投资回报率、带有大量业务扩充空间

图文巴被称为昆士兰州的“花园城市”——街道、公园、花园和古建筑让这座城市弥漫着迷人气氛。这里是Darling Downs地区的中心，被认为是通向西方的门户，以粮食作物、棉花、蔬菜和木材而闻名，Darling Downs地区是昆士兰州主要的农业生产区。目前在图文巴有一个带供销合同的大型商业羊奶场正在出售，投资回报率高，提供了十分难得的机会。

高产羊奶场：高投资回报率，易于经营、前景看好

这处羊奶场面积达407英亩（约164.7公顷），将为投资者提供高投资回报率，是一处易于经营的羊奶场。这里带有可靠的高产农场，产品十分热销，业务发展十分良好。

图文巴优质羊奶场：高投资回报率、带有大量业务扩充空间 — 这处羊奶场面积达407英亩（约164.7公顷），将为投资者提供高投资回报率，是一处易于经营的羊奶场

羊奶场所在的图文巴是澳大利亚昆士兰州东南部城市，是昆士兰的花园之都，位于布里斯班西125公里，A2高速公路连接着两城市的交通。安全融洽的环境、清新的山区空气、美丽的自然风光和低消费水平，图文巴曾两次被评为澳大利亚最适宜居住的城市。图文巴与昆士兰州首府布里斯班之间需90分钟的车程，与黄金海岸和阳光海岸之间需2小时的车程。

图文巴是个山城，城中道路连绵起伏，整个城市依山而建。图文巴地区的农业生产总值在澳大利亚位居第二，异常肥沃的农田使得该区域成为优质的食品和农业生产商。投资这里的农场，无疑是非常有远见的决定，其未来发展前景十分看好。

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法国独树一帜的现代住宅：非凡建筑工艺令人惊叹

就目前的经济形式和国际环境而言，法国的房地产投资具有较高的吸引力，可谓“天时、地利、人和”的明智选择。这处住宅位于阿尔卑斯山法国北部境内，坐落于Cranves-Sales村。它的最特别之处就在于独树一帜的建筑设计——物业能旋转300°以抵抗强风和震荡，圆屋外形根据黄金分割的概念建造而成，相当独特且具有很高收藏价值。

占据优越位置、极具投资价值

这处住宅的位置十分幽雅，被绿树和草地所环绕，清新雅致且远离喧嚣。物业位于阿尔卑斯山法国北部境内，圆屋形外观非常特别。物业能环绕中心轴旋转300°，这是抗震和抵御强风的独特设计。住宅的室内光线明亮，面积宽大，具有极高的舒适度。每一个来到这里的人，都会被其无比奇特的外观所吸引，该物业在当地也非常珍贵，你很难找到与之类似的建筑和住宅。

该物业占据通往日内瓦的交通要道，从这里前往日内瓦国际机场（Cointrin Airport）只需30分钟。住宅为非凡而卓越的木结构，占据欧洲交通主干道交汇处的优越位置，靠近莱芒湖（Leman Lake）畔著名的瑞士城市。这片宜居而美好的地区将为您带来惬意而唯美的氛围，同时尽享各种便利的生活方式。

法国独树一帜的现代住宅：非凡建筑工艺令人惊叹 — 此处住宅能旋转300°以抵抗强风和震荡，外观呈圆屋形，光线明亮，面积宽大

法国房价具有较高的稳定性和成长空间。最近十年法国房价仅翻了一番，近来投资方对高端住宅可议价能力增强，此时购入房产具有较大的成长空间。法国房产交易市场非常成熟，合规性强、透明度高，同时具有完善的房地产托管服务和较高的房租回报率。可以说，选择了法国，同时也是分享了全法甚至整个欧盟的优质生态环境和旅游资源。就目前的经济形式和国际环境而言，法国尤其是巴黎的房地产投资具有较高的吸引力，可谓“天时、地利、人和”的明智选择。

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新家坡理工大学建新校区榜鹅住宅市场或逢春

对新加坡理工大学将在榜鹅兴建中央校园，而周边也将引入创意产业组合，分析师认为这将有利于榜鹅的组屋和私宅市场。

根据新加坡国家发展部在2014年发布的总蓝图，新大学的地点将位于榜鹅市中心、毗邻北岸区（Northshore District），被划为教育机构和创意组合用途的地带。这个地点也在榜鹅鱼池附近。

分析师指出，大学将靠近德利（Teck Lee）或榜鹅坊（Punggol Point）轻轨列车站，以方便学生上下学。他们预料政府将不需要征用任何土地，来进行这项发展。

李显龙总理前晚在国庆群众大会上宣布，新加坡理工大学（Singapore Institute of Technology，简称新工大）将增加收生人数，并兴建中央校园。与此同时，裕廊集团将在和新工大校园一路之隔的地方，建立创意产业园区。新工大届时将和这个创意园区紧密结合，方便学生应用课堂所学和企业实践，同时也利于企业到校园里寻找新点子或解决方案。

新工大也将和“榜鹅市区”及建屋发展局计划在榜鹅兴建的北岸区相结合。周围社区日后能共享新工大中央校园的设施。

谈到新项目对周围房地产的影响，分析师认为，市场对这一带的房地产的需求将上扬，不仅房地产价格将上扬，租金也将会因为大学和创意企业员工的入驻而上涨。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，靠近大学的组屋尤其是北岸区的组屋将会获益。由于学生住宿需求将上扬，附近组屋将能有更好的租金，进一步推高组屋售价。

“大学的文化气息，加上水道、公园、绿色公园、脚踏车道和其他休闲设施，将会吸引许多组屋买家。”

智信研究与咨询总监王伽胜表示，添加大学校园和创意产业组合将使得榜鹅更多姿多彩，增添科技氛围和带来新的工作机会。这将带动私宅出租市场的需求。

他说，榜鹅已逐渐被塑造为水道生活的聚集地，已建成或将迎来预售组屋（BTO）、私宅和执行共管公寓（EC）。如今，正是在榜鹅建设其他辅助项目或商业发展项目的时候。

不过，也有分析师认为榜鹅一带的房价不会因为这项新发展而高涨。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳表示，买家对于这一带的买兴肯定会提高，但由于榜鹅一带的房价在2014年总蓝图公布后已上扬，因此预料不会再大涨。

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新加坡组屋转售价2015年8月微微回升但全年房价下跌不止

新加坡四房式和五房式组屋转售价月比略为上涨，带动转售组屋的整体价格微升，8月份成熟和非成熟组屋区的转售价格月比皆微升，但交易量持续下降。新推出的购屋津贴和更多执行共管公寓落成，有望刺激转售交易量。

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转售组屋的整体价格在大型组屋转售价上涨的带动下，上月微升了0.3％，但交易量持续下降。

房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，组屋转售价格在7月下滑0.6％后，8月稍微回升0.3％。其中四房式和五房式组屋转售价月比分别上涨了1.4％和0.9％，三房式组屋和公寓式组屋的转售价则分别下滑0.7％和2％。

SRX指出，过去五个月来组屋转售价格相当平稳，仅微跌了0.1％。与去年同期相比，8月的组屋转售价下滑了3％，与2013年4月高峰期相比滑落了11.3％。

位于成熟组屋区的单位转售价格月比微升0.2％，较去年同期则跌2％；非成熟组屋区转售单位的价格也起了0.3％，比去年同期下跌了4％。

ERA产业主要执行员林东荣认为，8月组屋转售价的增幅微不足道，整体而言，转售价今年预计还会呈下跌趋势，估计全年跌幅不超过5％。

近居购屋津贴新措施

料将刺激转售交易量

政府最近宣布多项新措施，包括为有意住靠近父母或已婚子女的转售组屋买家提供近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），及让更多买家可享有公积金购屋津贴及建屋局优惠贷款。不过，林东荣不认为，这些措施会明显推高组屋转售价。

他说：“我们不认为卖方会利用这个机会抬高价格，因为买方在商议价格时已更加谨慎，大多数人会根据最近成交的价格出价。”

转售交易量方面，上月共有1447个单位转手，比7月的1552个单位少了6.8％，是交易量连续第二个月下降。较去年同期相比则增加了9％，不过远不及2010年5月高峰期创下的3600多个单位易手的记录。

EC陆续落成

促使更多四五房式组屋求售

智信研究与咨询总监王伽胜预计，随着更多执行共管公寓（executive condominium，简称EC）落成，接下来几个月会有更多四房式和五房式组屋推出市场求售。

建屋局规定，购买新预购组屋、转售组屋或EC的组屋屋主，须在领取新居钥匙的六个月内出售原来居住的组屋。

林东荣指出，与去年同期相比，上月的转售量增加不少，显示有更多买家进场，预计近居购屋津贴实施后，将有助刺激转售交易量，预计全年将增加到1万9000至2万1000个单位，高于去年的1万7318个单位。

SRX数据也显示，反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数为零，显示多数买家所付的价格与同类组屋近期的售价一样。

在交易量超过10宗的组屋市镇中，加冷/黄埔的TOX中位数最高，达3万1000元，其次是金文泰的2万1400元，显示多数买家所付的价格高于同类组屋近期的售价。

TOX中位数最低的是盛港、白沙和义顺，介于负5000元至负6100元之间。

与去年同期相比，上月的转售量增加不少，显示有更多买家进场，预计近居购屋津贴实施后，将有助刺激转售交易量，预计全年将增加到1万9000至2万1000个单位，高于去年的1万7318个单位。

英镑太坚挺海外投资者望而却步

据每日邮报，本周发布的一项报告指出，过去15年来，离岸公司在英格兰和威尔士购买的房产总价值已经超过了1500亿英镑。然而，由于英镑坚挺，亚洲投资者开始驻足不前。

该报告指出，在伦敦中心区Lancaster街上有149栋住宅属于位于避税地区的公司，价值5.63亿英镑。而Eaton Place有同等数量的住宅属于外国人。

但是英镑的坚挺，以及当前市场上现金流的混乱，导致许多观望中的投资者停下了继续投资的脚步。

伦敦和英国其他地方的房产，对海外购买人而言，突然间变得异常昂贵。

例如，在首都，一栋2百万镑的住宅在四年前需要花费大约2.2百万欧元，但是今天却要花费2.75百万欧元，因为英镑的币值上升了。

其他货币的境况还要更糟，部分是因为中国目前的经济危机，部分是由于美国的高利率前景，令资本开始四处逃离。

马来西亚和印度尼西亚的货币币值自1990年代亚洲金融危机以来，处于最低水平，而泰国、土耳其、南非和俄国的货币币值也饱受摧残。

由Knight Frank为Bloomberg撰写的研究报告显示，亚洲投资者对伦敦房产的兴趣普遍处于疲软状态。

今年上半年，中国香港买家占伦敦房市交易的3.3%，比之前一个时期的5.6%要低。新加坡投资者占1.4%，少于之前的3.8%，而马来西亚买家的比率，从0.9%，滑到了0.6%。

对中国经济的忧虑，以及上海和深圳证券交易市场的戏剧性抛售行为，使得人们的投资信心处于崩溃边缘。

吉隆坡房产开发商达拜（Sime Darby）拥有Battersea Power 车站 40%的产权，该车站正在改建当中。该公司说，该车站附近住宅的海外购买兴趣，正在减弱。该公司表示，来自马来西亚和东南亚地区的购买兴趣正在减弱，可能是由于当前全球现金流的紊乱和不确定的经济形势。”

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