Author: Tina

據澳洲網10日報道，隨著四大行停止對海外買家發放住房貸款，及房屋貸款查出偽造收入證明的醜聞，依賴從澳洲當地銀行貸款購房的海外買家處於舉步難行的困境。而非銀行放貸人也開始暫停向海外買家發放房屋貸款，消息壹出，更是雪上加霜。

阿德萊德銀行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外買家發放房屋貸款的行列

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非銀行房屋貸款也遭暫停

綜合《澳洲金融評論》、The new daily網9日報道，逐漸降溫的澳洲房地產市場目前正面臨銀行暫停向海外買家發放房屋貸款及頂尖房地產專家提醒工黨嚴查負扣稅或觸發經濟下滑的風險。

除四大行外，作為第五大銀行的阿德萊德銀行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外買家發放房屋貸款的行列。

出於對欺詐及洗黑錢的擔憂，阿德萊德銀行告知超過30名抵押貸款經理及數千名房產中介，立即停止向海外借貸人發放貸款並從當地房地產交易中排除收入來源於海外的交易。

壹份阿德萊德銀行寫給合作貸款公司及經紀人的機密文件如此寫道，“除了對海外買家的調查數量增多外，我們還看到更多的放貸方收回對收入來源於海外借貸人的貸款。”

澳洲證券和投資委員會介入偽造收入調查

雖然不少銀行及非銀行放貸方已開始暫停向海外買家發放房屋貸款，但澳新銀行(ANZ)及西太銀行(Westpac)9日揭露的偽造海外收入證明，無疑加速了這壹趨勢。

為此，澳洲證券和投資委員會(ASIC)已開始介入對涉及偽造收入證明房屋貸款的調查。ASIC發言人表示，目前“正對這壹問題展開調查”，且銀行正在“提供資料”。

移民部提醒假護照購房

此外，澳洲移民部(DIBP)也對壹些澳洲的銀行發出警告，提醒壹些海外買家使用假護照購買房產。

移民部表示，壹些購買地產的海外買家使用假的澳洲國籍，來規避政府對海外買家的限制，從而購買他們看中的澳洲住宅或公寓。

為此，銀行已暫停大量抵押經紀人的業務，並等待進壹步的調查。

房地產商交割風險加劇

暫停對海外買家發放貸款不僅對買家及銀行產生影響，同時受到牽連的還有地產開發商。據了解，花旗銀行(Citi)已下調地產開發商Mirvac的股票買入評級，認為銀行暫停貸款將令海外買家無法獲得房貸購買期房公寓，進而影響地產開發商的銷售業績。同時影響Mirvac業績的還有新增公寓數量的增長。

花旗表示，當購買期房的海外買家無法獲得澳洲當地的房屋貸款時，Mirvac的交割風險將增加。花旗預計，20%的Mirvac期房公寓樓盤是由海外買家購買的。

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（據中國新聞網）

據《澳洲金融評論報》報道稱，澳新銀行（ANZ）對壹些欲投資澳洲房產的海外買家關上了大門。

4個月前，該銀行宣布審評海外買家，如今也宣布從下個月起，在評估部分貸款人的生活開支時會采取更嚴格的態度，這意味著部分客戶的貸款可能會少數萬元。此舉旨在防止詐騙和洗黑錢。

這些措施包括，在申請貸款時需準備未翻譯的原文件，並嚴格審查護照，如壹些外國申請者需提供所有蓋章的資料。

4月4日起，澳新銀行將不再接收僅有海外收入的貸款申請

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開發商擔憂，隨著銀行對投資者限貸、中國政府控制資金外流及州規劃政策的混亂（尤其在墨爾本），或會使投資下降。

房貸經紀稱，這些舉措旨在針對中國買家，後者在澳洲房市花了數十億澳元，尤其是悉尼和墨爾本。

近期開始，該銀行將不再接收僅有海外收入的貸款申請。

對於那些貸款與資產價值比率（LVR）超過50%的借錢人，其資金數額和來源也將面臨檢查。

而現有貸款的再融資（借款人或想為貸款得到更好的條款和條件）也將有更嚴格管制。

JP Morgan的數據顯示，在過去12個月裏，借款人計劃再融資數增加了逾3倍。

此外，外國薪資申請貸款者需經過6項嚴格的文件測試，包括提供全面的就業合同、納稅申報單、現有簽證文件和原文件、未翻譯的文件。

自雇的申請者需證明企業已運作超過兩年及企業所有權架構的詳細信息。

而那些貸款低於房產價值50%的申請者也需提供額外的文件。

在海外工作的澳人將不受這些貸款政策的影響，但需提供額外的文件。

該銀行最近還增加了臨時簽證持有者不得使用的產品。

仍然可使用的產品包括固定和標準可變房貸和住房投資貸款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

該銀行也對經紀商稱，“若貸款要求有競爭力的理由”，或可自由裁量定價。

貸款受影響

澳新銀行向房貸經紀人發通知稱，它在審核房貸申請時會改變計算生活開支的方式。
該銀行眼中的“最低”生活支出將取決於貸款人的收入，他們要贍養幾個人，以及申請的是聯名還是個人貸款。

4月4日起生效的變動將減少部分客戶能借到的錢。

房貸經紀人本月收到的資料裏含有常見的情形。例如，若雙孩夫婦打算購買50萬元的投資型房產，那由於銀行加強了對這類夫婦最低生活開支的評估，他們的最高貸款額度可能降低超過5萬元。

去年房貸領域普遍出現“借錢能力”的類似下降，因為各銀行不得不收緊信貸標準來應對監管部門的擔憂。

與此同時，澳新銀行會更嚴格地評估加班費、獎金和傭金等收入。它還打算縮小利率“緩沖區”——用於衡量貸款人在利率上漲時如何應對的手段。

其發言人說：“我們經常審查自己的信貸政策，以確保在競爭性、經濟性和監管性的環境中貸款依舊審慎，與風險胃納保持壹致。對我們的客戶而言，這些變動旨在確保我們繼續以審慎的方式從他們個人情況的角度評估任何信貸申請。”

相關調整是銀行采取更嚴厲措施來評估信貸客戶的最新舉動。

去年澳洲證券與投資委員會（Australian Securities and Investments Commission）聲稱許多銀行在測試客戶是否負擔得起貸款時不夠嚴格。
主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）當時表示，部分銀行壹直采用“完全不恰當的”生活成本指數。

他在去年7月說：“如果申請人住在悉尼帕丁頓（Paddington）這樣的地方，把貧困線作為他們的生活成本很可能是不恰當的。”

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（據澳洲新快網）

在2013年年中前，所有事務的中心都圍繞著中國展開，不過澳大利亞四大銀行的信貸和實施人員似乎對於他們的新客戶並不太適應。

《澳洲金融評論報》報道，據壹位內部人士的說法，向中國人士提供房貸，無論是居住用房還是商業用房，總是讓澳大利亞銀行有點擔憂。這位人士稱，也許可以賺錢，但對於風險的偏好卻需要與眾不同，這是不少傳統銀行家都不能夠適應的。

“我們不知道錢的來源。任何人如果說他們知道，肯定是裝的。這裏有點魚龍混雜。”

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%

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本周，向來自中國的房產購買者借貸的行為再次叫停，國民銀行（NAB）也宣布了對於外國買家提高借貸門檻的政策。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%，而對於海外收入也僅承認60%，將從周六起實施。

據這位內部人士稱，澳大利亞四大銀行最近幾年向中國買家的借貸規模大幅度增加。不過隨著整個銀行業的壞賬上漲和信貸循環的常規改變，那些風險較高的中國顧客成為了目標。該人士稱：“我們過去從來沒有問多少關於如何將錢從中國運到澳大利亞的問題。只有九分之壹的申請人獲得了審批。”不過經過了三年“不問問題”，銀行也受夠了。現在，所有四大銀行都對於中國買家設定了較高的貸款審批條件，盡管有證據顯示這些貸款的還款記錄良好，只是銀行家承擔風險的胃口變化了。

這也讓人們不免有疑問：那麽由中國人帶動的澳大利亞房產繁榮是否會終結呢？

壹個和不少中國顧客打交道的澳貸款中介稱，雖然大陸不少買家可以支付現金，但他們仍然會選擇貸款。“因為大部分房產都是投資房，如果希望投資成功，需要借壹大筆錢。我認為，明年對於內城區的公寓和豪宅來說可能市場情況不妙。”

Macro Plan房產顧問公司首席經濟學家安德森（Jason Anderson）認為，中國買家看樓花的人數已經有下滑趨勢。“以前的開發商拿出新樓盤可能當天就銷售壹空，現在應該不會這樣了。現在他們也許能賣出去三分之壹，還有不少討價還價的。”

安德森說，中國房市的降溫和澳大利亞房市的升溫有相關性，因此如果中國房市疲軟不前，還是會有不少資金流入澳大利亞。另外壹個因素是澳元匯率，如果央行進壹步降息，澳元也會進壹步下跌。因此現在說中國人買房潮已經結束可能為時過早，就算是銀行決定對中國人謹慎貸款。

延伸閱讀：澳洲銀行拒絕中國買家借貸 中資銀行或填補空缺

                   被無良貸款經紀人蒙了？澳兩大銀行遇數百假冒中國收入貸款

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（據澳洲新快網）

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升。這壹現象表明，盡管銀行和監管層連續采取措施防範房地產風險，並擡升房產投資門檻，投資者仍繼續看好澳洲房地產。

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升

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自住性房貸下滑

ACB News報道，據澳大利亞統計局最新數據，3月份全澳自住房房貸筆數下跌了0.9%，為56316筆，而經過季調後，3月份全澳自住房房貸筆數同比上升了3.8%；自住房按揭貸款的價值減少了1.5%，為207億澳元。

房貸負增長主要受累於自住房按揭貸款下滑。3月份首次自住房購買者數量占比為14.2%，為2004年5月以來的最低點。

房貸按揭經紀機構Mortgage Choice的首席執行官John Flavell說，看起來自住房房貸的需求比2月有所下降，但其實仍高於長期歷史均值，印證著澳洲房地產市場的健康和活力。

投資性房貸創新高

3月份全澳投資性房貸的價值上升了1.5%，經季節性調整後為120億澳元，為2015年9月以來的最高值。其中新建房屋投資貸款為18.29億澳元，上升了54.1%，錄得有史以來最高的月增長率。

ANZ(澳新銀行)稱，在強勁的投資需求驅動下，2016年澳洲的房地產市場仍然會保持穩健狀態。“去年的提高利率和收緊借貸條件等宏觀審慎監管政策所帶來的影響，都已經完全過去了。” ANZ經濟學家稱。

澳大利亞房地產協會主席Neville Sanders 則相信上述監管措施仍在產生影響：“雖然3月份投資性房貸上升了，但從去年銀行擡高投資性房貸利率和設置更嚴格的借貸條件以來，投資性房貸連續下降了9個月。”

ANZ也強調，盡管近期房價和清盤率雙升，央行也宣布降息，今年的房地產市場仍不可能重回去年的巔峰熱度。

投資需求升溫原因

不過，對於近期的房產投資需求上升背後的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 經濟學家Savanth Sebastian認為，新建房屋的房貸價值已處於35.9億澳元的歷史高位，而且房地產市場仍以自住需求為主，表明房地產市場的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）銀行)經濟學家 Matthew Hassan則指出， 澳大利亞統計局的數據顯示了自住房建造房貸正在走弱。主要是年初以來的投資性房貸勢頭向上，推高了清盤率和房價。上周央行降息，又進壹步刺激了房貸需求。

根據統計，4月份澳洲各首府的房價強勁回彈，上漲了1.7%，比去年同期上漲了7.3%。

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（據澳華財經在線）

去年全年澳大利亞房屋租金不升反降0.2%，這壹消息對於租客來說可謂大快人心，但對於房東來說則頭疼不已，因為他們遭遇了超過20年以來澳房租的最低速增長。

據《澳大利亞人報》稱，這壹數字的公布前，租賃市場的大環境警示房東將不能夠提升房租，並且很有可能為了維持現有租客長住而不得不削減租金。

去年全年澳大利亞房屋租金不升反降0.2%，遭遇了超過20年以來澳房租的最低速增長

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根據房地產數據分析組織CoreLogic RP Data的最新月度租賃審查數據，雖然租金在今年4月份小幅上漲了0.1%，但全澳大城市租金則在過去12個月內下跌，其中柏斯和達爾文最嚴重。

在過去的壹年中，悉尼房租漲幅溫和，僅達到1.4%；墨爾本房租漲幅達到1.7%，這兩個城市的表現要遠遠好於那些被礦業繁榮潮衰退而影響的城市。

比如，同期內，柏斯房租下跌8.9%，達爾文房租則下跌12.6%。布裏斯班房東遭遇了0.6%的租金下跌。

房地產分析師庫舍爾（Cameron Kusher）說：“我們預計，租金市場的增幅疲軟將在未來壹年內持續，而租金則會在未來幾個月內持續下跌。”他指出：“澳大利亞租金市場的年度變化仍然處於自1996年以來的最低地點。”

庫舍爾將原因歸咎於真實工資的下降，租賃市場供給的增加，以及人口增長速度的放緩。

他說：“隨著住房審批速度達到創紀錄高點，建築業活動也會在未來24個月達到峰值，這伴隨著很多仍然需要交割的新房。我們預計，疲弱的租賃市場條件將持續，而房租增長將持續減緩，或者在主要城市內呈現下跌。”

“基於現在的市場條件，房東處於提升租金的不利地位，很多人可能需要降低租金來保證租客長住。我們認為，租客目前持有更加強大的協商地位，他們可以用相似的租金甚至更低的租金，來提升自己住房水平。”

根據CoreLogic RP Data數據，堪培拉是澳大城市中租金年度增幅最大的城市，在截至4月份的壹年中漲幅達到2.5%。

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（據澳洲新快網）

澳大利亞購買投資房享受負扣稅的政策近日再次被推上了風口浪尖。在最近公布的央行日誌中，澳聯儲（RBA）表達了對於整治負扣稅政策的支持，宣稱這對於金融穩定可能是壹件好事。

據澳大利亞廣播公司報道，壹個澳聯儲內部的簡短文件宣稱：“任何不鼓勵負扣稅行為的政策變化，從金融穩定的角度來看都可能是有益的。”

按照目前的政策，負扣稅允許房產投資者在出現虧損的時候，用虧損來減免其它收入來源所應該負擔的納稅。

在最近公布的央行日誌中，澳聯儲表達了對於整治負扣稅政策的支持

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聯邦工黨壹直對現行負扣稅政策有異議，他們提出了從2017年7月份起僅僅對於新房實施負扣稅政策的提議。工黨還承諾將減半資本利得稅（CGT）折扣，宣稱以上兩個政策疊加能夠在未來10年為財政預算註資321億元。

央行文件宣稱，負扣稅政策和資本利得稅折扣的交互作用，可能鼓勵買房者追捧資本利得收益，因為投資房可以用比股票更加高的杠桿購得。文件還指出，如果讓負扣稅政策不再那麽吸引人，將引起“租金的潛在增長”。文件假設稱，如果相關政策改革不受任何限制，可能引起大規模銷售適用負扣稅政策房產的行為。

而工黨的計劃則保護了現存投資者的利益。央行文件被指是2014年3月至2016年4月份間撰寫的，其中並沒有寫明是在工黨宣布負扣稅政策前後。

不過聯邦政府則對於這份文件嗤之以鼻。金融部長科爾曼（Mathias Cormann）將其描述為“完全不值得註意的文件”。他說，備忘錄等文件並不代表央行的正式政策。

財長莫瑞信（Scott Morrison）在接受采訪時指出，這份被稱為澳聯儲內部資料的文件“相當過時”。然而，工黨影子助理財長雷（Andrew Leigh）則認為文件顯示出改革的必要性。

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（據澳洲新快網）