Tina – Page 76

4月悉尼墨爾本租房空置率照降珀斯布裏斯班的卻壹直在升

研究公司SQM Research出具的4月份數據顯示，雖然房屋供應有所上升，但悉尼和墨爾本的租房空置率仍在下降。

據《澳洲金融評論報》報道，悉尼的空置率為1.7%，去年同期為1.8%；墨爾本的空置率為2.1%，去年同期為2.2%。但由於珀斯、達爾文及布裏斯班等地空置率的上漲將全澳平均空置率拉升至2.5%，而去年同期為2.3%。

雖然房屋供應有所上升，但悉尼和墨爾本的租房空置率仍在下降

SQM公司總經理Louis Christopher表示：“在墨爾本和悉尼，住房供應的速度有所增加，但是需求的速度增加得更快。”他指出，雖然大家都在談論由於人口增長超出預期，市區房產將供過於求，但墨爾本的空置率壹直呈下降趨勢。在悉尼，空置率壹直都很緊張。“我們需要開工建設大批房產，空置率才有可能上升。”

拿位於悉尼內南區的Green Square來說，很多買家擔心由於大量公寓的建設導致房價下跌，但現在該地的空置率僅為1%，去年同期高達3.5%。

珀斯的空置率依舊驚人，從去年的3%攀升至4.6%。布裏斯班的空置率也從去年同期的2.3%升至2.8%。阿德萊德則從1.7%升至2%。

Christopher先生表示：“珀斯的空置率目前處於較高水平。這意味著珀斯的房市仍未走出低谷。”達爾文和珀斯的租金繼續大幅下跌。阿德萊德的單元房租金最為實惠，平均周租為285澳元。

延伸閱讀：新房供給雖增加但澳洲可租的房源仍短缺

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（據今日澳洲）

可無理由解約可加租悉尼房東居然有這些任性的權利！

新州有些房東們甚至是物業管理都不知道自己有這些權利。Domain網站整理了以下7種。

新州有些房東們甚至是物業管理都不知道自己有這些權利

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1.在租約期限內加租

在低於兩年期限的定期租約內，房東可以加租。條件是在簽訂租約時，要在合同內註明這壹條款。包括加租的具體幅度，或者計算增幅的方法。新州公平交易部（Fair Trading NSW）警告道，這條說明壹定不能含糊不清，例如“以通貨膨脹率為準”之類的。

有了這些條件，房東在正確的通知期限之後可以加租，但是每12個月內只能加壹次。但是周期性的租約是沒有加租次數限制的。但是過度加租的情況下，房客可以尋求仲裁。

2.房東可以處理房客留下的東西

租約結束後，房客應該把所有自己的東西、家具都帶走。這些東西在通知房客之後可以保管14天，個人文件應該放在保險箱裏，保管90天。易變質的東西可以馬上處理掉。在這期間，房東可以收取保管費，但不可超過通知期限。

如果東西最後沒有被收回，房東可以有幾個選擇：捐掉，合法處理掉，賣掉並把扣除保管費之外的錢還給房客。至於個人文件，應該恰當地處理。最後，有些東西是有用的設備或配件，房東可以把它們留在房子裏供以後的租客使用，例如窗簾。

3.更換物業管理無需被罰

Just Think Real Estate公司的Edwin Almeida表示，並不是所有情況下，更換物業管理都要繳納罰款的。如果現在的物業管理沒有照料房子，如果房子沒有人住，就可以換。但是通知期限要在30天以上。

4.讓租客換燈泡

在新州，更換燈泡及其他小雜事是租客的責任，包括更換煙霧警報器的電池，空調過濾器之類的日常維修工作。而且租客離開時，要保證房子和住進來時壹樣，比如住進來時燈泡都是好的，那麽離開時燈泡也要都能工作。

但是在壹些情況下，房東要為這些小事負責。例如天花板特別高，或者做這些事會對租客造成危險的情況。年齡超過65歲或者殘疾而無人幫助的租客，可以尋求新州消防救援隊（NSW Fire and Rescue）的煙霧警報器與電池更換服務（Smoke Alarm and Battery Replacement Service）。

但是安裝工作是房東或物業管理的責任。

5.拒絕租給吸煙者

在新州，以下因素可視為歧視：種族、性別、懷孕、婚姻狀況、殘疾、同性戀、年齡、變性人、朋友親戚等與上述因素相關。

但是新州公平交易部指南說明，“只要不是歧視法中規定的，房東可以租給任何他們想租的人。比如，吸煙者、養寵物的人，或者租房歷史不良的人，或者他們不認為妳可以負擔得起房租的人。”

而且如果抽煙的煙霧傳進了別的公寓，別的房客可以索要賠償。11月份就有壹名房東被罰1.1萬澳元，因為樓下的煙傳到了樓上。

6.無理由解約

悉尼的房東可以無理由解約，但是如果租約是定期的，他們就要等到期限之後。而且要根據新州法律，遵守通知期限的規定，比如合同期滿的定期租約，要90天以上。而且通知的方式要恰當。

同時，房東不能出於報復心理結束租約，否則法庭會駁回要求。

7.房東可未經通知進入房間（某些情況下）

這種情況必須是緊急的，已經嘗試過聯系房客的情況，並且有合理理由擔心他們的安全或健康，或者擔心房子已經被遺棄了。通常情況下，周日，公共假期或者晚8點到早8點的時間內不允許進入房間，但不適用於緊急情況或緊急維修。

並且在壹般情況下，通知到位之後，無需房客在場，房東也可以進入房間。

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（據今日澳洲）

澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

2016年以來，澳洲政府和銀行業可謂動作不斷：先是自12月1日起，提高FIRE的申請費用；隨後3、4月份，澳洲4大銀行紛紛將海外收入的房貸比例從最高80%降到70%；而到了5月份之後，澳洲多家銀行和多家非銀行放貸人則相繼宣布，進壹步收緊或暫停向海外買家發放房屋貸款。

新州政府出新規外國人買賣悉尼房需證明身份

根據新規，悉尼房地產的買家和賣家雙方進行交易時需要向新州政府證明他們的居住狀態和公民身份，證明之後才能完成交易。這條新規是針對外國買家公布的，將於7月份開始實施。

據《悉尼先驅晨報》報道，Baird政府將收集外國人擁有新州獨立房和公寓水平的第壹手全面數據以及調查外國人在購買現房時是否遵守了相關規定。

悉尼房地產的買家和賣家雙方進行交易時需要向新州政府證明他們的居住狀態和公民身份

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新規規定，賣家在交易結算前必須要向房屋買家提供壹份土地稅證明書（表明是否有欠債）。賣家在申請證書時必須坦白他們是否有居留權和公民身份。另壹方面，外國買家需要提供公民和簽證狀態以及外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的批準。

據了解，這是有史以來第壹次規定這樣做。去年壹項聯邦國會調查披露，外國買家在尋求外國投資審查委員會批準時都做好了違反規定的準備，因為他們認為被逮住的幾率很低。

去年，澳洲稅務局（Australian Taxation Office，ATO）壹直依賴公眾舉報來打擊違規買房現象，行動包括對價值10億澳元的房產進行強制出售，其中有壹棟是價值4000萬澳元的海濱豪宅Villa del Mare。

國家黨議員Rick Colless將此條例引進了新州議會，他表示，“這太驚人了，而我們竟然都不知道。試想想，我們又不能像他們在這買房壹樣去中國或日本買房。這條法例將提高透明度，目的是為了能最大限度地給澳洲人供應房屋”。

他說，新州收入署（NSW Office of State Revenue）將收集買家的國籍信息，這些數據會被交給ATO，然後列入外國土地所有權的全國性數據庫內（7月1日開始運行）。ATO將對數據進行匹配，確保外國買家在購買100萬澳元以下房產時繳費了5000澳元，購買100萬澳元以上房產時繳費了1萬澳元。

財政廳長Gladys Berejiklian說，新州立法“就是為了遵守”去年10月和聯邦政府達成的建立壹個全國性數據庫的協議。不過有人認為，這似乎也是為Baird政府跟隨維州腳步、未來在土地稅和印花稅上引進外國買家附加稅鋪平道路。目前，Berejiklian的辦公室拒絕對此進行回應，新州預算案將在6月21日公布。

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（據今日澳洲）

悉尼上周清盤率漲至80.3% 創10個月新高

害怕大選後負扣稅政策有變，悉尼清盤率沖上近10個月來的最高點。

由於投資者擔心負扣稅政策會在大選後發生變化，悉尼上周的清盤率大幅上漲至80.3%，創下了近10個月來的最高值。

悉尼上周的清盤率大幅上漲至80.3%，創下了近10個月來的最高值

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去年7月18日，悉尼清盤率達到了83.1%的高位。當時，澳洲房價正處於迅猛上漲的階段。

上上周，悉尼的清盤率只有71.6%。而本周的清盤率之所以大漲近9%，主要是因為投資者害怕負扣稅政策存在變數。統計數據顯示，截至目前，2016年悉尼的平均清盤率為73.2%。

值得壹提的是，澳聯儲宣布下調官方利率後，澳洲各大銀行在過去的1周時間內相繼下調了抵押貸款利率。

統計數據顯示，上周六共有506套悉尼房屋掛牌出售，清盤率最高的區域為Lower North Shore（93.1%）。緊隨其後的分別是Canterbury Bankstown（90%），Upper North Shore（89.8%），內西區（85.3%），Northern Beaches（83.3%）以及市區/東區（82.5%）。

在上周六的拍賣會當中，成交價格最高的房屋是1幢位於36 Viret St，Hunters Hill的3居室房屋。該房屋的最終成交價為70.25萬澳元。

上周六的房屋拍賣中位價112萬澳元，低於上上周的126萬澳元。但是，該數據依然高於去年同期的109.5萬澳元。

延伸閱讀：整治負扣稅政策獲澳聯儲支持澳房產投資或受沖擊

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（據今日澳洲）

都是限貸惹的禍！澳公寓開發商或被迫甩賣公寓

澳大利亞開發融資合作機構DFP（Development Finance Partners）主席指出，因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓。

因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓

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據《澳洲金融評論報》報道，DFP主席甘布爾（Baxter Gamble）說：“大銀行的行為毫無邏輯並且無法讓人理解。”

他指出，現在銀行對於海外買家和投資者有明顯不願意貸款的傾向，特別是針對中國買家。很多投資者大多數使用自管養老金來買房。

甘布爾說：“壹個針對壹名問題買家的調查，壹下子變成了針對所有樓花買家的事件。那些排隊登記購買樓花的外國投資者意願是好的，現在卻發現他們如果拿不出更多的首付就無法借到貸款。”

“如果買房者拿不到資金完成公寓交割，而他們又簽訂了合同，那麽當初借錢給開發商開發樓盤的銀行可能會逼迫開發商甩賣公寓。”

據此前報道，有不少澳大利亞銀行已經停止向外國買家貸款，西太銀行（Westpac）還公開為這種行為辯護。原因是此前至少有兩家澳大利亞大銀行，澳新銀行（ANZ）和西太銀行都曝出被虛假的中國收入文件欺騙，而發放房貸的事件。

甘布爾的公司不僅僅為開發商提供融資，也給公寓買家提供資金，他表示已經預見到限制房貸對於開發的消極傳導效應。

“我們知道，銀行擔心公寓過度供應，但是在某些區域，這壹擔心已經成為現實。不過從最初融資給開發商，到現在拒絕借錢給買家，導致公寓價值下降，這樣的行為對於銀行有任何好處嗎？”

他指出，銀行通過設定門檻飛快地從建築和開發行業撤離，這種行為大多數情況下不可能克服。

延伸閱讀：澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

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(據澳洲新快網)

新房供給雖增加但澳洲可租的房源仍短缺

澳華人數據研究機構Basis Point宣稱，盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

據《澳洲金融評論報》，基於房產數據和信息網站Domain，今年3月初墨爾本壹共有14,230條房產出租廣告，與去年同期的14,654相比，甚至有所減少。

盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

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Basis Point執行董事David Chin說：“盡管大家都在談論房產過度供給的事情，但租賃市場的可租房源卻減少了。”在悉尼這個市場，壹年中的租賃房源僅有小幅度增加，從去年3月份的13,940條廣告增長到14,263條。

Chin指出，2012-15年開工的很多房地產項目可能會在2017年才將供應量推入市場，因此到目前為止還沒有太大的影響。CoreLogic RP Data機構稱，未來24個月中將有超過23.1萬公寓竣工並且完成交割。

Chin說：“考慮到悉尼和墨爾本最近幾年的房屋開發大潮，以及房產投資者在買房者中所占比例的提升，新建成房產的增加應該提升租賃房產的供給，導致‘出租廣告’的大批增加。”

Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）也同意這壹說法。他稱：“新房的建設能夠為經濟創造能量，不過還有壹個目的就是提升供給、穩定租金和增加租賃房源。但是現在這沒有發生。”

威爾森說，在墨爾本，有壹個很大的問題是大量的外國房產買家，他們在購買後持有而不出租，或許是為了資本增值，或許是為了自己孩子來澳留學。

在悉尼，存在的情況是更高比例的自住房主和大房換小房的人士希望放棄他們原先較大面積的房產，而選擇居住在靠近CBD的高層公寓內。

威爾森說：“較低的利息率也意味著很多人可以持有公寓而不將他們出租（因為他們負擔得起）。”

上周澳大利亞統計局數據顯示，3月份對房產投資者的貸款上漲了1.5%至6個月的最高水平。這意味著，投資者並不太在意銀行緊縮信貸的事情。

威爾森說：“毫無疑問，也有可能投資者希望在負扣稅政策被改動以前進入市場，掌控更多的資產。”

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（據澳洲新快報）

澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

而在這場房貸收緊戰中，由於數百中國買家的房屋貸款被查出偽造收入證明，也讓中國投資者站在了這場澳洲房貸調控工作的風口浪尖。那麽，面對澳洲銀行愈來愈緊的限貸政策，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？居外網為您分析。

11月23日最新進展：西太銀行再收緊放貸標準本周六公布細則

澳洲銀行限貸第壹階段：四大行全面收緊海外買家房貸

2016年3月份開始，澳洲四大銀行紛紛開始收緊海外收入的房屋貸款，相繼把海外收入的最高貸款額度從80%降低到70%，部分銀行則直接關閉了純海外收入的貸款：

2016年3月19日，Westpac（西太銀行）宣布海外收入貸款額最高不超過70%，並且提高海外人士的貸款利息；

2016年3月21日，NAB（國民銀行）宣布對於純海外人士，最高貸款比例將下調至70%

2016年4月4日，ANZ（澳新銀行）銀行宣布對那些100%純海外的貸款關上大門

2016年4月19日，CBA銀行加入收緊陣營，宣布對於沒有公民及居民身分的人通過海外收入貸款不予批貸。而臨時居住工作在澳洲並有澳洲工資的申請人，其貸款和價值比率由80%降低至70%；

2016年4月27日，Westpac（西太銀行）宣布全面取消純海外借貸。

居外觀點：不少分析認為，澳洲四大行及其旗下銀行紛紛收緊對海外收入者的房貸政策，是為了限制海外買家在澳洲無節制地買房。最為明顯的就是，100%使用澳洲當地收入買房的買家，在貸款上受到最多限制。不過，澳洲銀行政策的各種改變屬於正常的市場調節行為，目的只為規範市場，降低房市風險，而不是為了針對誰。

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澳新銀行拒接純海外收入貸款被稱針對中國買家

澳洲銀行限貸第二階段：嚴查海外買家收入證明

澳大利亞澳新銀行（ANZ）和西太銀行（Westpac）5月9日向媒體證實，它們近日發現批準了“數百例”中國購房者使用虛假收入證明申請的購房貸款。據稱，這些收入證明是在壹些無良貸款經紀人的幫助下被捏造出來的。

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澳洲銀行限貸第三階段：更嚴厲的房貸調控即將開始？

澳新銀行（NAB）近日發布新規，5月14日起，NAB針對外國買家的貸款與價值比率（LVR）將從70%下調至60%，而對於海外收入也僅承認60%。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。而且，從NAB借貸的外國買家無法享受任何抵押貸款優惠；對於在“高風險地區”購買房產的買家，該銀行將不會發放貸款。

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居外網：澳洲銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

過去的3到4年，澳洲房地產市場漲勢壹直兇猛，而澳洲銀行優厚的房貸政策也使得大量海外投資者湧入澳洲市場。受外國買家的推動，過去7年來，澳洲各州首府的房價上漲了55%，特別是悉尼的房價，最近幾年壹直瘋狂增長。不斷上漲的房價與海外買家的強烈購買力，尤其是來自中國買家的需求，已經引發澳洲民眾擔憂，擔心房價上漲太多導致當地人無法承擔。

為此，2015年12月1日開始執行的FIRB新政，可以看做澳洲政府對房地產市場調控的開始。現在這壹輪澳洲銀行房貸緊縮，只不過是澳洲政府對房市調控的延續。不難想象，澳洲房市相關的調整政策絕不會“就此罷休”，相應的政策或許還會陸續出臺。對於這壹幕，早已見慣各種房市調控政策的國內買家來說，應該早已習以為常了：在海外其實也有房市調控政策的！

其實，無論是此前加強FIRB監管、還是現在的緊縮澳洲房貸政策，澳洲政策最近出臺的壹系列針對海外買家的動作，都並非心血來潮、也並不是針對某個國家的買家，都屬於規避房市風險、正常的市場調節行為，其最終的是為了讓澳洲房產市場未來的長遠、健康發展！畢竟，已快速增長了幾年的澳洲房市不可能無節制地“瘋狂”下去，適當的調控是為了未來更健康的發展。

那麽，不少中國買家或許會擔心了，那我們以後還能辦澳洲房貸嗎？其實，這次調控主要針對的還是純海外收入的投資，這部分投資者需要遞交的貸款申請文件會變得更嚴格、貸款額度也會降低，但對澳洲本地收入的貸款限制其實並沒有那麽大。此外，目前在澳洲至少有3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行（HSBC）、中國工商銀行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中國建設銀行（China Construction Bank）。雖然評估程序謹慎，但這些銀行在某些情況下還是增加了針對外國買家或擁有海外收入買家的借貸規模。因此，雖然澳洲大型銀行收緊了海外買家的房產借貸，但中國買家在澳洲辦理房貸的大門還是並未完全關閉的！

關於澳洲房貸調控新的進展狀況，居外網將持續為您關註！

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