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温哥华房价高市民收入难支撑

温哥华房价处于“严重高估”程度，但房市过热等指标却相对温和。

CMHC评估市场过热指标相对温和

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)周三公布的市场分析报告显示，温哥华房价处于“严重高估”程度，但房市过热等指标却相对温和。有大温学者称，这无疑是好消息，预期大温房价仍将持续坚挺，但销售或在下一季减少。此外，加拿大会议局（Conference Board of Canada）也指出，温哥华楼房销售已减速。那温哥华房价多少钱一平？

温哥华房价处于“严重高估”程度，但房市过热等指标却相对温和

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根据CMHC公布的季度地产市场评估报告（Housing Market Assessment）指，全国15个城市中，9个被列为“温和高估”至“严重高估”（见附表一）。其中4个城市高估情况严重，包括多伦多、魁北克、温哥华及沙斯卡通（Saskatoon），意味着房价增幅，已超越当地人士平均收入和人口数量增幅所能够支撑程度。

高估程度达“红色警告”级

CMHC早在1月份发表的报告已指，多伦多、魁北克有高估问题；而温哥华、沙斯卡通则最近被发出“红色警告”。现时温哥华独立屋平均价为120万，按年升23%。

CMHC 在报告指，判断房市健康依据4个基本因素，包括房市过热(overheating)、价格高估(overvalued)、涨价过快 (accelerating)、兴建过多(overbuilding)，各有不同定义。如果单一城市出现较多指标处于“严重”程度，当地房市处于较有问题状态。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)首席经济师缪尔（Cameron Muir）周三在接受《星岛日报》记者访问时表示，CMHC的市场分析报告显示，温哥华房价高估虽处于“严重”程度，但房市过热等其他3个指标则处于“较弱”或“温和”，这无疑是好消息，说明温哥华房市，不如多伦多问题严重。

缪尔指，他整体同意报告架构，却认为房价仅和长期人口数量增长有关，不适合作短期比较。报告指温哥华房价高估，并非意味房市立刻会出现修正或下跌。他说：“由于温哥华房屋需求强劲，估计房价仍将持续向好，但预料销售数目将会减少，或在下一季度发生。”

专家：需求劲料房价续向好

他说，如果潜在卖家不敢卖房，深怕沦为买家，或令房源更不够，会继续推升房市需求。

曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)，在接受《星岛日报》记者访问时说，目前包括本地人都预期房价还会上涨，令大家继续扫货入市，温哥华确实存在房市过热迹象。他说：“现在无证据显示温房市存在泡沫，但我担心温房市或正由本地人支撑，转为外资进驻市场。虽然CMHC指本地人士仍为房市主力，但我怀疑有外部投资混合，尤其来自中国等外国资金。”

达维多夫指，加元过去一个月大幅升值，温房市对中国买家是否继续保持吸引力，将要静观其变。他又特别提到，有地产公司涉嫌通过“众筹”（crowdfunding）集资炒楼，目前无具体数据，尚无法评估它对温房价的影响，但值得重视。

2至3月温哥华房销已放缓

另据CKNW电台报道，加拿大会议局指，2到3月间，全加主要城市房屋销售都有增加，但温哥华及多伦多房市销售已减慢，但房价持续强劲。

温房价近来大涨案例比比皆是，例如温哥华格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，近日以3,110万元售出，成为今年大温最贵成交住宅物业。

根据电脑盘（MLS）资料显示，该豪宅原叫价3,500万元，较2016年政府估价约2,560万元高出940万元。同时，而今年估值已较去年的约2,210万元，升值超过15%。

另外，温哥华基斯兰奴(Kitsilano)一幢标准地房屋，以高出叫价73.5万元售出，创同区新高纪录。坐落温哥华西区西1街(W. 1st Ave.)3555号的房屋，建于1912年，即已有约104年屋龄，3,400平方呎，土地33乘120呎，属标准地，没有景观，原屋主叫价350万元，现以423万元售出，这售价较其物业估价高出约160万元。

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（据温哥华找房网）

悉尼六郊区房价可负担前景看好

悉尼房地产市场虽然出现下滑趋势，但是最新报告显示，悉尼有6个区域房地产市场依然发展前景良好。

据Domain报道，周四，2016年可负担物业热点地区报告（Property Affordability 2016 Hotspots）公布，称距离悉尼市中心20千米内的东部及西部郊区房地产市场表现将超出其他区域。

距离悉尼市中心20千米内的东部及西部郊区房地产市场表现将超出其他区域

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就独立屋住宅方面，Greenacre， Regents Park以及Sydenham郊区预计将成为下一个热点地区，而公寓方面，推荐购房者关注South Granville，Eastlakes以及Kogarah郊区。

PRDnationwide调研主管Diaswati Mardiasmo表示，报告分析基于过去15个月价格变化，平均购房贷款，预计开发项目及投资潜力得出。

Mardiasmo表示预计在未来12到24个月内，悉尼这6个区域房地产市场价格会有显著增长，考虑到在区域内目前及未来的住宅，商业及基础设施建设项目。

PRDnationwide主管Tony Brasier表示悉尼内城区房地产市场可能已经触顶下滑，但是在悉尼外部区域，特别是一些特定区域，房地产市场还有上升空间。

悉尼可负担住宅热点地区前三名郊区

Greenacre，距离悉尼市中心15千米，目前住宅中位价格89.5万澳元，邮编2190。

Regents Park，距离悉尼市中心16千米，目前住宅中位房价84.3万澳元，邮编2143。

Sydenham，距离悉尼市中心6千米，目前住宅中位房价95万澳元，邮编2044。

悉尼可负担公寓热点地区前三名郊区

South Granville，距离悉尼市中心19千米，目前公寓中位房价47.5万澳元，邮编2142。

Eastlakes，距离悉尼市中心6千米，目前公寓中位房价58万澳元，邮编2018。

Kogarah，距离悉尼市中心12千米，目前公寓中位房价60万澳元，邮编2100。

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（据澳洲新快网）

中国房企陨梦澳洲没料到的太多

一知名房企一直在国内搞得风生水起，后来去海外扩张，在悉尼市中心买了一块黄金地块，本来惦记着借着悉尼房价大涨大赚一笔，可不想却败走麦城。究其原因，就是对澳洲的建筑成本和施工管理成本估计不足。

如果以目前的市价买入土地，最终建好之后出售，开发商的毛利率只有20%左右，和国内差别其实不大

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2012年以来，国人海外移民开始加速，每到一处便要置业落脚。国内很多房企瞄准了这一商机，海外开发逐渐形成潮流，把房子卖给这些新移民成了一种新的商业模式。但有的企业甚至还赔了钱。

George一直在澳洲作建筑商，所以对澳洲的各种建筑成本了如指掌。根据George测算，如果以目前的市价买入土地，最终建好之后出售，开发商的毛利率只有20%左右，和国内差别其实不大。

澳洲房屋的造价很贵，要占到房屋总价的一半以上，有的甚至达到土地价格的两倍，这跟国内“地贵工贱”有很大不同。整个澳大利亚虽然这些年移民增加很多，但是总人口也就2000多万人，相当于北京一个城市的人口，因此人力稀缺，平均薪酬比较高。

同时，澳大利亚的施工要求很高，很多施工的工具，水泥沙子等建材也都比国内价格高出很多；另外，在市中心施工就会遇到影响交通、环保等等各种问题，这些都会增加成本。前文提到的国内某知名开发商就是因为没有全面测算这些建筑成本，最终导致了亏钱。

澳大利亚的政府监管也很严厉，市政管项目的人检查的内容很多，从使用钢筋的尺寸、浇灌水泥的标号及配比，到下雨污水的排放等等，什么都要过问。 WorkCover（政府的保险公司）的人员也要来，他们主要查安全隐患，包括培训上岗、安全通道、操作规则，甚至堆放材料都能找出问题来。当地媒体称， “看不顺眼，就给开票，先警告，后勒令整改，再不改，就封工地。”

总的来说，海外开发真不是一件简单的事。

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（据新浪网）

英国学费上涨致大学毕业生人均负债四万四

据《每日邮报》，一项新报告显示，英国大学毕业生面临着全球最高的学费债务，人均助学债务达到4.4万英镑。

数据显示，由于英国高校学费上涨，英国的大学毕业生所欠助学贷款高于美国、加拿大、澳大利亚和新西兰的大学毕业生。

英国大学毕业生面临着全球最高的学费债务，人均助学债务达到4.4万英镑

Sutton Trust慈善信托基金会主导了这项研究，研究发现将让不少美国大学生惊讶，尤其是常春藤联盟（Ivy League）的高校毕业生，因为常春藤盟校一直被列入全球学费最高昂的高校行列。

然而，受英国高校学费上涨至每年9000镑的影响，2015年英国大学毕业生人均负债超过4.4万英镑，这是美国部分大学毕业生负债的两倍。

美国大学毕业生的负债在20500镑至29000镑之间，就读于公立大学或私立非盈利大学的毕业生负债处在相对较低的20500镑区间，就读于盈利性私立大学的毕业生负债处在相对较高的29000镑区间。

英国和美国大学毕业生的负债差距说明了一个事实，部分美国高校的学费比英国高校更低廉，而学费最高昂的美国高校有大量的奖学金补助。

这一名为负债程度（Degrees Of Debt）的报告还特别指出，英联合王国各国内的学费安排复杂度日益增加，苏格兰对来自英国其它区域的学生有着不同的学费征收标准。

该慈善信托组织正呼吁英国预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）调查高校补贴及贷款改革带来的影响，确保学生和纳税人所缴学费物有所值。

Sutton Trust担忧，即将在今年9月被废除的高校生活补助金（maintenance grants）会令最贫困的学生陷入逾5万英镑的债务深渊。

2015年加拿大高校毕业生的人均负债为1.5万英镑，澳大利亚高校毕业生的人均负债则为20900镑，新西兰的高校毕业生人均负债23300镑。

2012年，英格兰的高校学费上限提高至一年9000镑，约76%的高校在2015到2016财政年都选择将学费上调至最高限额。

2006年的时候，英格兰的高校学费上限设置在一年3000镑，随后几年学费上限的调高也只是循序渐进地跟随通货膨胀。当时的政府还承诺在高校能够确保提供优质教学的前提下，高校提高学费上限的步调可与通货膨胀率保持一致。

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（据英中网）

2020年人均GDP达1万美元中国离发达国家还有多远？

近日，中国财政部副部长朱光耀在一个公开论坛上表示，到2020年国民生产总值将达到100万亿人民币的规模，人均GDP将达到一万美元。

“2020年中国人均GDP达到一万美元”，已成为近年来中国经济学界较为统一的观点。而根据2014年中国各省统计局发布的人均GDP数据，国内已有天津、北京、上海、江苏、浙江、内蒙古、辽宁、福建和广东等9个省市人均GDP超过了一万美元。

2020年人均GDP达1万美元我们离发达国家还有多远？ — “2020年中国人均GDP达到一万美元”，已成为近年来中国经济学界较为统一的观点

而国家统计局发布的数据显示，2014年中国人均GDP为7575美元，距离人均GDP一万美元尚存在2425美元的差距。但根据中国的经济发展情况，很多经济学家预测，六年后人均GDP增加2425美元并不是一件难事。

中国现代国际关系研究院世界经济研究所所长陈凤英认为，目前中国经济进入了新常态，想要经济增速还像以往那么高是不可能的，但也不会出现增速过低的情况，在未来几年里中国经济会维持中高速增长，由于经济规模较大，中国国民生产总值成为全球第一大经济体将成为可能。

“IMF（国际货币基金组织）曾预测，中国在未来六年里的平均GDP增速为6.3%，2020年人均GDP为1.1万美元，我认为IMF低估了中国的经济发展。”陈凤英告诉界面新闻记者，预计未来六年中国GDP平均增速为6.5%，而2020年国内人均GDP将超过1.2万美元。

国家发改委宏观经济研究院副院长马晓河对此显得更加乐观，他认为2020年中国人均GDP最低也将达到1.3万美元。马晓河对《中国经济周刊》表示，“一带一路”会在“十三五”时期开始全面部署实施，将为人均GDP过万助力。

除了“一带一路”外，有专家认为，中国的经济发展动力还来自改革。2012年，国内经济由高增速向中高增速改变，劳动力成本不断上升，制度优势随之减弱，在这个情况下，中国经济拉开了制度创新、体系创新的序幕，将为日后的经济发展带去源源不断的动力。

2010年，世界银行把高收入国家的标准定为人均GDP达到1万美元以上，后来又把标准提高到1.26万美元以上，1万美元到1.2万美元之间则为中等收入国家。按照这个标准，如果2020年中国人均GDP超过1.2万美元，即是进入“发达国家阶段”。

很多人由此产生疑问，既然2020年中国人均GDP达到了发达国家水平，那么到时中国算不算是发达国家？陈凤英表示，即使2020年国内人均GDP超过1.2万美元，中国也只能算是一个发达经济体，还不能说是发达国家。

“我们不能仅以人均GDP来衡量一个国家是否属于发达国家，还应从文化、教育、环保、医疗、福利等指标去衡量。”陈凤英称，虽然2020年中国综合国力有了较大的提升，但居民人均可支配收入占比还很低，而环境变得日益恶劣，中国和发达国家在个人文明程度上仍有较大差距。

不过，陈凤英认为，人均GDP1万美元是一条分界线，超越后社会福利得到提高，老百姓的整体生活水平也会有较大的改善。当记者问及中国什么时候才能真正步入发达国家行列时，她说：“中国政府计划在2049年迈入中等发达国家行列，不过我预计会更早，可能在2030年左右吧。”

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（据界面网）

钱颖一：这六大趋势将影响中国经济未来走势

近日，清华大学经济管理学院院长钱颖一围绕影响中国和全球经济的六大趋势和企业家精神等话题，发表了全新的精彩演讲。钱颖一谈到，当我们展望未来十年的时候，洞察中国和世界经济的六大趋势，思考企业家精神的作用和企业家的责任，比单纯预测更有价值。以下根据钱颖一演讲实录整理：

作为经济学学者和商学院院长，我与推动中国经济发展和社会进步的企业家们在一起，深感荣耀和自豪。也是巧合，我自2006年开始担任清华大学经济管理学院院长，今年也是十年。

钱颖一：这六大趋势将影响中国经济未来走势 — 我们以今年中国GDP是美国GDP的 60%为基点，来考虑两国每年平均的经济增长率之差+通货膨胀率之差+汇率升值之差的总和

这十年间的变化，估计十年前没有预测到。在2005年，中国人均GDP不到1800美元；十年后的2015年，中国人均GDP超过8000美元。2005年，中国经济总量是2.3万亿美元，不到当年美国GDP的20%。十年后的2015年，中国经济总量超过10万亿美元，接近美国GDP的 60%。十年前，没有“双十一”，没有微博、微信，没有小米。当然，十年前也没有预测到2008年会出现全球金融危机。

十年后会怎么样？接下来十位企业家将谈他们心目中的未来十年。企业家们永远是有梦想的，因为就像马云所想的，万一实现了呢？类似的，一些经济学家也会做预测的，因为他们会想，万一说对了呢？

我不做预测，只说说可能性。十年后的中国经济会是怎样呢？一种视角是拿中国经济总量与美国经济总量做比较。我们以今年中国GDP是美国GDP的 60%为基点，来考虑两国每年平均的经济增长率之差+通货膨胀率之差+汇率升值之差的总和。如果这三项之和是3%，那么10年后中国GDP是美国GDP的 80%；如果这三项之和是4%，那么相应的数就是90%。如果这三项之和是5%，那么10年后中国GDP就会与美国GDP相当。比如，中国经济平均每年增长6%，美国经济平均每年增长2%，相对通涨加汇率变化为1%，这样6%-2%+1%就是5%。这是有可能的。当然，也还有其他可能性。

这些可能性受到有关中国和全球经济中若干重要因素的影响。我把这些因素概括为影响中国和全球经济的六大趋势，其中前两个有关中国，后四个关乎全球，包括中国。这六大趋势中，对经济增长和企业发展既有张力压力、也有推动力。下面我就聚焦这六大趋势，其主要特点和内涵。

第一，中国经济转型。

过去十年，中国从低中等收入迈向中等收入。今后十年，中国从中等收入迈向中高等收入。中国经济发展进入新常态的根本原因，就是告别低收入和高增长，进入中等收入后跨越“中等收入陷阱”的一种常态。这种新常态是长期的，但未来十年很关键。中国经济必然转型，消费会提升，服务业比重将扩大，制造业要升级。经济转型的关键是供给侧结构性改革。一种流行观点把结构性改革等同于结构调整。其实不然。结构性改革的实质，是通过改革降低生产成本和交易成本，矫正市场扭曲，促进创新；结构变化只是结构性改革后市场发展的结果。所以，结构性改革不等于结构调整，而是深层次的改革。

第二，中国新型政商关系。

改革开放后，中国政商关系显著特征是一种以个人关系为基础的紧密型关系。新型政商关系则要达到政府和企业的“亲”和“清”境界。要实现这种境界，就必须把政府与企业，官员与企业家的关系建立在透明、规范的法治基础之上。我在两年前曾讲到法治在市场经济制度基础中起决定性作用。今天我想进一步说，法治也是决定新型政商关系的制度基础。中国的法治化进程将决定中国的新型政商关系的进程。

第三，世界经济增速放缓。

首先是发达经济体长期经济增长速度的放缓。2016年成为畅销书的一本经济学学术著作是美国经济学家戈登（Robert Gordon）的《美国经济增长的崛起与衰退》。它分析了自1870年至2015年的145年间的美国经济增长，并预测未来美国经济的长期增长率将进入 2%以下区间，而不是通常期望的3%左右。在发达经济体中，欧洲经济增速可能比美国低，日本可能比欧洲低。在金砖四国中，巴西和俄罗斯今年是负增长，今后前景也不乐观，亮点是印度和中国。IMF最近调高今年对中国经济增长的预测，同时调低对全球经济增长的预测。未来几年全球经济增速放缓的可能性大于加快的可能性。

第四，全球化趋势减弱。

过去十年间发生的一个重要转折，就是全球化在经历快速强烈发展之后，开始出现减弱甚至逆转的态势。去年以美元计价的全球贸易下降，以本币计价的全球贸易虽然增长，但增速低于经济增长。不仅贸易保护主义在抬头，各国政府的移民政策，投资政策，监管政策等，都有朝着逆全球化方向发展的倾向。我们看到，正在进行的美国总统竞选中，主张维护劳工利益的“左派”批评全球化，打着维护本国利益旗号的 “右派”也质疑全球化。全球化继续向前推进，并不乐观。

第五，科技创新推动发展但效果复杂。

当今世界各国都在鼓励创新。科技创新推动经济发展，但它所带来的效果却不简单。之前的科技创新主要以机器替代人的体力，这一次科技创新则是以机器替代人的脑力。上个月AlphaGo战胜人类围棋高手，突显出人工智能的应用潜力。两年前麻省理工斯隆管理学院的布莱恩约弗森（ErikBrynjolfsson）和麦卡菲（Andrew McAfee）在《第二次机器革命》一书中预测到，这一轮科技创新在提高人均收入水平的同时，可能会造成大批人失业或无业，这尤其会发生在有知识的人当中。所以我们为科技创新鼓舞，但是对其效果的复杂性不能掉以轻心。

第六，收入分配不平等张力持续。

法国经济学家皮凯蒂（Thomas Piketty）2014年出版的《二十一世纪资本论》成为哈佛大学出版社有史以来最畅销的学术著作。可见人们对这本书的中心话题—收入和财富分配不平等的关注程度。尽管过去三十年全球范围内贫富差距在缩小，但是每一个国家内部的贫富差距却在扩大，在一些发达国家其不平等程度回到了19世纪末的水平。收入分配不平等带来的张力不仅是公平问题，也是效率问题，因为它影响政治走向，从而也影响经济走向。

以上这六大趋势和它们之间的交互作用，一定会影响未来中国经济和世界经济的走势。但是，企业和企业家并不只是被动地等待和应对。回顾近代世界经济发展的历史，在推动经济发展的力量中有两条起了决定性作用：一是市场在资源配置中的作用，二是人的创造力和企业家精神。市场根据供求关系配置资源，以此达到资源在已有技术条件下的有效率配置。而经济发展的动力则来源于企业家的创造性活动，就是创新产品，创新生产过程，改变技术条件，改变资源组合和利用的方式。企业家的创新创业活动带来企业发展活力，是推动经济发展的动力。企业家精神对中国经济转型、中国新型政商关系、全球经济增速，全球化进程，科技创新以及收入分配，都发生重要的作用。

因此，在企业家们关注如何被这六大趋势所影响的同时，也应思考自己将如何推动世界的改变。如果说这六大趋势将塑造世界的话，那么企业家和企业家精神将改变世界。当我们展望未来十年的时候，洞察中国和世界经济的六大趋势，思考企业家精神的作用和企业家的责任，比单纯预测更有价值。

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（据新华思客）

国际货币基金组织：2020年韩国人均GDP或逼近日本

据韩媒报道，国际货币基金组织(IMF)5日发布的《世界经济展望报告》(以下简称报告)预测，2020年，韩国人均国内生产总值(GDP)将达到3.7万美元，逼近日本(3.8174万美元)。

据报道，数据显示，2020年韩国人均GDP有望达3.6750万美元，日本为3.8174万美元，两者差距缩小。然而，2005年韩国和日本人均GDP相差一倍左右，韩国为1.8658万美元，日本则为3.5785万美元；2014年，韩国为2.7970万美元，日本3.6222万美元。由此可见，韩日两国的人均GDP差距逐年缩小。

报告指出，按购买力平价(PPP)计算，2014年韩国和日本人均GDP分别为3.5379万美元和3.7519 万美元，差距不大。

然而，2018年，韩国人均GDP有望达4.1966万美元，会以微小的差距超越日本。若这一趋势持续下去的话，2020年韩国人均GDP有望达到4.6612万美元，高于日本。

在名义GDP方面，韩国和日本的差距同样趋于缩小。上世纪80年代，韩国和日本名义GDP分别为652亿美元和1.0870万亿美元，两者相差近16倍。

之后，两者差距从1990年的11.1倍缩小到2000年的8.4倍，再缩至2005年的5.1倍，差距逐渐拉小。

2014年日本名义GDP相当于韩国的3倍，韩国为1.4104万亿美元，日本达 4.6024万亿美元。

但报告预测，2020年韩国和日本名义GDP差距有望缩小到2.4倍，韩国和日本将分别为1.8988万亿美元和4.7469万亿美元。

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（据中国新闻网）

加拿大中国投资移民躺枪：不交税拿福利买豪宅

2016年第一季度才刚刚过去，疯狂的房地产市场已成为加拿大人民，特别是华人茶余饭后谈论的热门话题。整个大多伦多地区新房子的均价已破百万，万锦独立屋均价130万，列治文山140万，温哥华独立屋的平均屋价超过220万……..。加拿大的楼市没有一丝放慢的迹象。原因何在?

疯狂的房地产市场已成为加拿大人民，特别是华人茶余饭后谈论的热门话题

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加拿大一些主流媒体近日发表一篇报道，把房价暴涨的原因再次归咎于联邦政府过去的投资移民政策，认为联邦政府过去10年的投资移民政策其实是在“补贴钱给外国的百万富翁”。

加拿大联邦政府于2014年2月将6万多名投资移民全部退件，一刀切，这些投资移民近九成为中国申请人。移民部并暂停联邦投资移民项目。当时投资移民项目的要求门槛非常低，要求160万加元资产，5年80万保本投资，相当吸引外国投资者，特别是中国新兴一代的富豪，所以通过联邦投资移民来加拿大的大部分是来自中国。

报道的作者Candice Malcolm称，这个所谓的投资计划，外国有点钱的家庭只要交出80万加元给联邦政府即可换取加拿大的永久居留权。五年后，加拿大政府将没有任何附加条件还给投资者80万加元。换句话说，借出80万5年，可以换一家人的加拿大护照。

报道直指该移民计划简直是一场灾难。2014年府报告显示，投资移民通过这个计划来加拿大 10年后，平均每年只有1万5800加元的报税。三分之一的投资移民并没有进行纳税申报 – 声称在加拿大零收益。换言之，经过10年后，这些百万富翁的投资者每年平均只有缴纳1400加元的税金，远远高于医疗及教育得到的福利。

相比之下，通过技术移民程序移民加拿大的移民每年平均申报4万6800加元的收入，每年支付1万0900加元的所得税，远远高于哪些所谓的投资移民百万富翁。

报道还说道，与帮助振兴加拿大经济，创造就业的投资移民计划设计初衷相差甚远，这些所谓的投资移民实际上是我们的社会系统中的“吸血虫”(a drain on our social system)。

卑诗大学(UBC)的一项研究指出，那些住在温哥华的富有社区的居民有非常高的比例在依赖社会福利。在温哥华高档社区，有超过30%的成年人申报的是属于贫困级别的收入水平。平均楼价在200万至600万的社区是温哥华领取福利最高的地方。

在投资移民计划来到加拿大的家庭中，最常见的是一登陆就先买房子，然后再把妻子和孩子送到加拿大长期居住，而投资者在在海外。所以这些家庭在加拿大没有人赚取收入，这个家庭就有资格获得高额福利。

报道指，加拿大纳税人交的税被他们买香槟和鱼子酱。而且不要忘了，他们无需纳税，免费使用加拿大的医疗和教育系统。

哈珀政府在2012年关闭了这个骗人投资移民计划，但仍感受到的影响。

而新任的联邦移民部长麦家廉(John McCallum)最近建议，投资移民计划可能会重启。移民部长麦家廉称，联邦政府正在考虑它的方案，并考虑下一步措施。

报告称，重启这个程序将是一个巨大的错误。相反，加拿大政府应该学习澳大利亚等国家处理住房问题的类似手法，限制外国人购买物业的政策。

报告直指，加拿大公民身份不应该被出售。

如果加拿大希望吸引富有的投资者，我们应该要求他们在这里投资，而不是仅仅是来抢购房子，享受福利和哄抬房地产价格。

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（据加拿大家园）

美国各大城市的房屋平均租售比的对比

下图是美国各大城市的美国房产租售比的对比。中国习惯用租售比，美国习惯用售租比，就是售价和年租金的比值。

一般而言，售租比小于15，则买房比较合适；售租比大于15，则租房比较合适。

中国国内一线城市售租比在50左右，是美国的好几倍。国内一线城市房价一直居高不下，房地产市场处于不健康的状态。其实对于平均收入者来说，最佳途径是租房不是买房。但因为中国的传统、婚姻等的制约，购房者还是趋之若鹜；对于这一现状，普通老百姓是无力也无法改变的。

对于倾向购房-出租来获取收入的投资者来说，如此高的租售比很难让他们回本甚至盈利。

由于资本总是最终期望获得一个合理回报，如果房价不跌，国内的租金必然会快速的涨上来。最终回归到一个合理的售租比。

曼哈顿是美国公寓房价最高的地方，下面是一个位于曼哈顿中城东区的一个60平米公寓的费用明细（去年交易价73万美元）：

物业管理费：每月$512
房产税：每月$662
租金每月：$3200
年租金净收入= 24312 – 1600（半个月空置期） = 22712
这个曼哈顿的公寓的售租比为32

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（据新浪博客）

房价飙升加拿大1/4的人愿合资买房

多伦多、温哥华房价越来越高，令年轻买家不堪重负，越来越多的人开始考虑与人合伙购房，以减轻自己负担，并尽快拥有房屋。据皇家银行（RBC）本周二（4月26日）公布的一份调查，目前有四分之一的人愿意同亲人或朋友合买房屋，这比两年前上升了一倍多。

据本地英文媒体CBC报道，BC省居民坎贝尔(Jeremy Campbell)曾在2010年的时候，与姐姐、姐夫合资﹐在卑诗省拉德纳(Ladner)购买房屋，在拉德纳(Ladner)购买购买了一幢2000平方呎的房屋。那温哥华房价多少钱呢？

多伦多、温哥华房价越来越高，令年轻买家不堪重负，越来越多的人开始考虑与人合伙购房，以减轻自己负担，并尽快拥有房屋

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当时坎贝尔想着，自己同姐姐姐夫合伙买房只是权宜之计，日后终究会独自买房，搬出去居住的。谁知在接下来的6年里，大温哥华和低陆平原(Lower Mainland)房价一路飙涨，远远超过了坎贝尔的负担能力，于是只好维持现状，继续和姐姐姐夫同住。

6年来，姐姐姐夫生了个女儿，而坎贝尔也有了未婚妻，另外还养了一条狗，原来屋檐下的三口人变成了五口人加一条狗，空间有些不够了。于是他们他们花钱装修房，扩大居住空间，也能住的下。

坎贝尔看着房价越来越高，不由得叹一口气，心说自己可能永远也实现不了独自购房的梦想了。幸亏当时同姐姐姐夫合买房屋，否则拖上个几年，今天还不知道在哪里落脚哩！

皇家银行（RBC）表示，坎贝尔绝非本国唯一一个同亲友合伙购房的人。随着多伦多、温哥华房价节节高升，越来越多的人开始考虑这一能够快速进入房市的方法。据该行最近公布的一项调查，在千禧年一代（1980年至2000年出生的人士）中，有24%的愿意同人合资购房，这比两年前高出了一倍多。

该行家庭权益财务副总裁尼尔森(Erica Nielsen)说﹕“尤是是加拿大一些主要市场，要买第一幢房子或公寓是愈来愈难。这里除了房价高企之外，按揭违约保险金也上涨﹐对首次买家造成更大障碍。

本国买家合资购房有多种方式，有的是像坎贝尔一样，同亲友合伙买房，然后同住一个屋檐下；有的则是合资买房之后，合伙人只是把它当作一项投资，自己并不住在那里。例如大多伦多地区市民韦柏(Richard Wiebe)曾在2012年与一名好友﹐在多伦多东端购入34万元的两层房屋。两人承担一半首期付款﹐同意对半分担全部费用﹐均分买房资本收益。购房后，只有韦柏住在那里﹐对他的朋友来说﹐那不过是投资。

网上借贷商Mogo Finance Technology的财务健康指导查普曼(Chantel Chapman)则提醒，无论买家采取何种方式合资买房，都要提前计划好，因为这如同合伙做生意﹐有一定的风险。

他说：“你合伙购买资产﹐等于合力经营一盘新生意。某一些时候﹐可能事情不顺利﹐你就需要负责。”例如，你的合伙人万一失业了，房贷还不上来，这个时候你就必须替他还，否则房子就有可能被没收。

查普曼建议，在合伙购房前，买家们找律师起草书面计划﹐列明任何可能发生的事情﹐比如一方要卖房子﹐物业如何处理﹔修缮费如何分摊等。责任分摊得越细致，日后发生矛盾、甚至法律官司的可能越小。

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（据加拿大家园）