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加拿大校舍供不应求 华裔看中商机

国际留学生来到温哥华求学，第一需要解决的就是住房问题。但许多院校不提供学生宿舍，而校外租房租金昂贵，怎么办?

加拿大校舍供不应求 华裔看中商机

每月租金800，贵不贵?

华裔企业家、枫华国际教育投资集团总经理朱任重看中其中商机，近年大手笔投入学生宿舍开发项目。约450平方呎的双人房，共用厨房和卫生间。收费每人每月800元。听上去似乎有点贵?

来自卑诗大学(UBC)的吴小姐就不这么认为。吴小姐在卑大读财会专业，由于该课程不属于本科，因此吴小姐不能像其他大一新生一样申请到学生宿舍。她一开始在学校附近租了一间房，租金近千元，后来和一位朋友一起合租到列治文，虽然租金划算，但路途实在太远。

枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。

大温学生宿舍少又不便宜，为学生租房市场带来商机。图为卑诗大学校园。

枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。(本报资料照片)

最近她又准备搬家，这一次希望能和学校近一点，但“看了很久的房，没找到合适的。”所以吴小姐觉得，如果该学舍交通方便、还有人打扫清洁且安排一些社交活动，那800块的租金还算划算。

愈近学校愈贵，住不住?

目前卑诗大学共有9400个床位，但仍然远远不够，住宿申请的候补名单已超过5000人。对于许多卑大学子，每月700多元包网络水电的宿舍能让他们住在校园已经很不错，换在校外租房，同样设施的房子月租至少八、九百，且越靠近学校越贵。

客厅加张床垫，租不租?

如果是在温哥华市中心上学的，租金又是一个层次。一位在Fairleigh Dickinson大学温哥华校区读硕的齐小姐，一人住在市中心的一间公寓内，每月租金高达2000元。而在分类信息网上，越来越多人开始找室友分担房租，客厅的一角放张床垫，叫租每月600元，问津的人还很多。

据了解，温哥华主要的专上院校中，卑诗大学能保证大一新生有床位，但到大二要继续住校则不容易。

卑诗理工学院共7栋宿舍，每栋有4套间，每套间可住12名学生，即全校仅336个床位。

其他如昆特兰大学、兰加拉学院、温哥华社区学院以及道格拉斯学院都不设学生宿舍。国际留学生入读这些学校，只能在校外租房。

这也是为什么朱任重看好学舍市场：“大温价格实惠的住房供应非常短缺，温哥华租房空置率只有不到2%，然而，学生住宿的需求预计将在未来几年稳步增长。这样的趋势也符合联邦政府在8年内将国际留学生入境配额增加80%的政策。”

朱任重开发的学舍项目之一是由温哥华市中心Viva Suites酒店改造的学生出租公寓，目前已接受申请。预计半年后可为200多名租客提供住房服务。另外还有两栋新建大楼位于甘比街夹King Edward街地段。

该集团未来还打算在大温再推9个类似开发案，集中在温市甘比街廊道一带，以及北温和素里等。

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在加拿大如何避开霸王租客

连年上涨的加拿大房地产市场，大大推高房价，为购置用于投资暨出租的住宅或者共管公寓单位，动辄数十万元，因此一旦遇到赖租的房客，一个月便可能损失一、两千元。那么，如何剔除坏房客呢?行家建议这么行事：

在加拿大如何避开霸王租客
  • 在Kijiji、Viewit或gottarent.com之类网商站刊登招租广告时，醒目地说明「我们要对潜在房客做背景及信用调查。」这样可以吓跑很多信用纪录不良或拖欠房租的人。
  • 不要只是警告说要做背景及信用调查，应该确实对你準备与之签订租赁合约者进行背景信用调查。Equifax及TransUnion都可以帮助你调 查潜在房客的债务信用，费用仅20元左右。如果加入一些房东团体，例如安省房东协会(Ontario Landlord Association)，做债务信用调查时费用可低至10元，而且还可以得到这类团体的其他协助。
  • 要求潜在房客出示收入证明，例如雇主出具的证明或报税单。如果是无固定收入的学生，可要求由其父母或者别的亲戚做担保人，并要求担保人也在合约上签名。
  • 要求提供介绍或证明人，特别是前房东。请注意，想要租你房子的人如果是一个很糟糕的房客，他的现行房东可能为了儘早摆脱这个烂房客，而为其说好话，因此最好与其前一任房东接触。
  • 做潜在房客背景调查的好办法之一是利用各类社交网站，看看别人对此人的评价。再利用Google检查一下，潜在房客填写的个人资讯是否属实。要是担心潜在房客可能隐瞒拥有宠物，宜去浏览Facebook，有宠物的人爱将他们与宠物的合影贴到Facebook上。
  • 与潜在房客面谈，面谈时往往可以看出对方是否诚实。不诚实的迹象包括：回答问题支支吾吾或者前言不对后语，在说话时不敢直视你的眼睛，中途改变话题，坐立不安，或主动说要为你做根本不该他做的事情。

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看一看：你的加拿大房屋理赔是否合理？

保险在我们的生活中无所不在，开车要买保险，健康要买保险，住房子也要买保险，买了保险才会心安。当然，谁都不想有意外发生，但如果真的发生了的话，投保人当然希望保险公司能给予合理的赔偿。那么，你如何知道保险公司给予的赔偿是否公平、合理?这里就如何评估保险公司的理赔给出一些建议。

看一看：你的加拿大房屋理赔是否合理？

索赔不包括房屋的维护成本

首先要强调的是：保险理赔所得不是横财，这是一个显而易见但经常被忽视的事实。索赔不是一个赚钱的方式，或是翻新房子的途径。保险赔偿也不应该被用来负担房屋日常维修或维护的成本。

事实是，如果你有自己的房子，你必须承担日常维护的费用，有时还包括一些比较昂贵的意外花费。

但是，如果房子出现了意外情况，并且费用会很高，比如地下室积满水，或是大树倒下把房子砸了一个洞，那么我们就要索赔，这也是我们所买的房屋保险包含的赔偿。

确定理赔是否公平

一旦你申请索赔，保险理算员会按规定程序进行调查，计算保险公司为修理房屋意外损害而给出的赔偿金额。

要确定保险公司给出的理赔金额是否公平，首先需要了解索赔是如何处理的。

我们可以看一个例子：Susan的房子因大树倒下砸坏了屋顶，保险公司的理赔金额为14000元，看看这个14000元是如何算出的。

保险理算员估计修理她的屋顶需17153.86元，包括销售税。然而，保险条款的覆盖范围不包括销售税，所以你需要从前述费用中扣除1973.45元。这意味着Susan的最大索赔金额是15180.41元。

但保险只包括了受损屋顶“实际现金价值”(actual cash value，ACV)。实际现金价值是个保险术语，是保险公司所计算的物品的实际价值，因为所有消费型物品都会随使用时间的增长而贬值 。

对Susan来说，其房子屋顶的已使用年数、屋顶的期望使用寿命会影响保险的结算金额。在这个案例中，Susan家的房顶的木瓦安装于5年前，并保证25年的使用寿命。因此，基于使用年数和寿命，她的屋顶已经贬值了原价的20%。因此，实际现金价值是12144.33元，即从最大理赔额15180.41元中扣掉20%。

扣除1000元免赔额，这意味着Susan将获得11144.33元赔偿。

当然，如果你是第一次索赔，或是自负部分是递减免赔额(disappearing deductible)，一些保险公司就会放弃免赔额。

索赔的基本要点

从本质上讲，房屋保险是一张“摆脱债务”卡，只有维修成本会给你的财务状况造成灾难性的打击，或者至少使你陷入财务困境，才能使用这张“卡”。这意味着你需要明智地要求索赔。

下面是如何决定何时索赔的一些经验法则：

如果免赔额比修理的成本高，就不要提出索赔。

最大的原因是这只会增加房屋保险费率，而且你最终还得自掏腰包支付修理费，因为你需要先支付自负部分，即免赔额。

比如说，如果你的免赔额是1000元，而修理费是800元，免赔额已经超过了修理费，那么你不但根本无法从保险公司拿到任何赔偿，而且下一年的保费还会上涨。

对于实际上属于房屋正常维修的项目，不要提出索赔。

比如，栅栏已经烂了，如果有大风暴的话就会将它刮走，那么首先要在家庭预算中做好新栅栏的预算。

这里有一个小提示，房屋的维护状况越好，保费越优惠。

确保你的索赔项目真正包含在你所买的保险中。

例如，你可能认为保险条款覆盖了地下室遭受洪水的损失，但事实并非如此。传统的家庭保险不包括洪水造成的损失。为此，你需要购买额外的保险，即所谓的附加项。

当然，如果你的房子处于洪水区，保险公司会拒绝对洪水损失的投保。

从索赔上说，如果对没有投保的项目进行索赔，你是看不到钱的。更糟糕的是，你的索赔已记录在案。索赔的次数越多，保费越高。

不要一而再地索赔

影响房屋保险的基本因素主要有建筑材料、地点和房屋保养状况。但是如果索赔的次数增多，保费也会上涨。

一位业主在10年内索赔两次是很正常的，但是任何两次以上的索赔，就应该敲响警钟了。

 

加元贬 带旺本国旅游

加元不断下跌，油价依然无起色，对於旅游业会否造成冲击？本地业者表示，这其实是一个非常好的消息，正是恢复加国旅游市场的好时机。至於境外旅游，虽然也会有一定的冲击，但影响并不大。

加元贬 带旺本国旅游

新联华集团总裁曾志瑛表示，加元贬值对本国旅游业是一个好消息。她还记得2000年左右，美元兑加元的汇率在1.5左右徘徊时，整个加国旅游业相当旺盛。新联华有四、五年的时间，几乎每天都可以接到从中国台湾过来的50人左右规模的团。这些年随着加元走高，油价也不断往上升，导致酒店等其他费用纷纷上调，对加国旅游市场造成一定冲击，希望这次加元贬值能促进本国旅游市场的繁荣。曾志瑛相信，如果汇率继续保持，到4月春暖花开之时直至10月，都会是本国旅游的大旺季。

加元下跌，或许会带来加国旅游业的春天。图为中国观光客来温。（本报资料照片）

至於加元贬值会否影响到出国游，曾志瑛表示影响并不会太大，有一定经济实力的出国游旅客如果很想出境，一般不会因为汇率就改变计画。新联华团务负责人也表示，大多数出国游的旅客不会太在意汇率，当然对於精打细算的人来说，还是会有一定影响。

新联华近日境内旅游业务部分有明显增加，或许与加元贬值有关，还建议有计画出境游的不妨提前付团费，考虑到汇率，那些以美金结算的团（如邮轮）未来可能需要付更多。

加元与油价下跌似乎对机票价格影响也不大。新联华票务经理袁素云表示，马上就是春节，返中港台的机票约在1600加元左右。如果是夏天旺季时，机票约税前900加元左右。航空公司通常会对提前购票者会给出一定优惠。

华航业务经理李怡静表示，目前还看不出加元贬值和油价下跌对机票价格会造成影响，不过由於油价下跌，华航也对燃油附加费微调，从262加元调整到240加元。

 

加拿大商业银行将何时降息？

【导读】为什么加拿大商业银行贷款利率降息的幅度比大家的期望少？贷款利率还会再降吗？

加拿大商业银行何时降息

商业银行贷款利率降息的幅度比大家的期望少

2014年年底，预期美联储将进入加息周期，媒体上也是一片加拿大也快要加息的呼喊声。吴边当时分析加拿大的经济持续疲弱，加拿大的overnight rate 比美国的overnight rate要高近一个百分点，因此浮动利率有降息压力。乐活网的专访《加拿大央行今年加息？》刊登出来后，只有寥寥的声音表示赞同。

2015年1月21日，星期三，出乎大部分分析家意料之外，加拿大央行忽然把目标隔夜拆借利率下降了0.25%。星期四1月22号，TD道明银行宣布不打 算跟随央行降息。一时舆论大哗，纷纷指责商业银行这是把央行降息的利好据为己有。在舆论压力下，周二1月27日，皇家银行宣布决定把prime降 0.15%，BMO及其他银行快速跟进，迅即公布同样的减息幅度，商业银行最惠基本利率prime rate从3%降到了2.85%。

央行隔夜利息和商业银行最优惠利息关系

央行是通过调整目标隔夜拆借利率overnight rate间接决定商业银行最惠基本利率Prime，降息前最优惠利率Prime等于overnight rate加2%。但是这次中央银行调降0.25%，而商业银行只是跟进0.15%，两者之间的息差就变成了2.1%。历史上目标隔夜拆借利率和商业银行最 优惠利率息差一直是1.75%，现在的息差多了20%。历史上上一次发生这个情况的时候是在次贷危机期间：2008年12月的时候，央行减息0.75%， 但是商业银行只跟进0.50%。这次是商业银行第二次反抗中央银行的降息决策，而且这是自加拿大央行1951年开始记录跟踪利率变化以来，破天荒第一次浮 动利率变化少于0.25%

那么为什么加拿大央行降息0.5%，商业银行只能跟进0.15%？有几个因素的影响。

第一是银行系统的盈利问题

浮动房贷、商业贷款以及很多其他个人信贷的利率都是基于商业银行最优惠利率，这些信贷的利率变化与Prime的变化同步，商业银行最优惠利率Prime降 低的时候，贷款人的利率随之降低，但是对于浮动利率贷款而言，央行目标隔夜拆借利率不是唯一的成本考量指标，在资金成本不是同步下降的时候，降低 Prime rate, 银行的利润就减少了。要知道浮动利率贷款和信用额度贷款占到加拿大银行整体住宅抵押贷款业务的25%，据传基本利率下调对银行利润的负面影响在4%左右， 这部分利润的减少直接影响到银行股的股价。

第二是财政部的严厉监管

加拿大财政部前任部长费拉逖(Jim Flaherty)在位的时候是出名的强硬，大会小会言必称加拿大房地产泡沫严重，不但一再收紧信贷政策，而且2013年3月直接动手干预银行利率引起了 轩然大波，请参见吴边前文《联邦财长施压，Manulife银行加息》。前车之鉴，现任部长乔.奥利弗(Joe Oliver)在多个公众场合表态不再直接干预利率问题。一方面他表示私营企业们应该能在市场上自由发挥，自定利率，另一方面，他还是在不断的收紧银根， 由于政府调控收紧信贷，越来越多的购屋者被挡在了房地产市场的外面，由此造成房贷市场缩小。既然各大商业银行走不了薄利多销的路，就只有尽量在现有的客人 这儿多榨取一些利润。

第三是加拿大经济持续疲弱

各大银行并不看好加拿大的经济走势，如果经济持续疲弱，央行一再降息，商业银行跟进降息后，商业银行账上现有的浮动利率贷款会有亏损，而且因为政府调控收 紧信贷的原因，新贷款客户减少，无法对冲抵减。因此这次商业银行集体反抗央行降息指引，也是给政府相关部门发出明确信号，“再这样搞，我们不陪你玩了”。

大众的期盼：商业银行贷款利率还要再降

虽然在重大问题上还是一致行动，但是各大商业银行并不是铁板一块，为了争夺更大的市场份额，各大商业银行的竞争会一步步趋向白热化。浮动利率上虽然难有所 动作，但是根据吴边的分析，固定利率方面应该还有降息空间。一旦有一家领先降息，其他竞争对手会迅速宣布跟进。固定利率降息抢客风潮，月内可见分晓。

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谨慎再谨慎！加拿大买房时必须核查的文件

对多数人来说，买房也许是你今生最大的一笔投资，因此再怎么谨慎也不为过。

在加拿大买房时注意核查哪些文件

当然，请专业验房师检查房屋是常识之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望验房报告显示房屋没有任何瑕疵。你只需关注是否有损害将来居住及房屋价值的大问题，如建筑材料劣质、老化或建筑结构不当等。

当你看好了房子，就开始下offfer。接下来就需要仔细审核、查看相关文件，这是买房过程中至关重要的一步，这些文件包括：

  • 公寓商品房管委会（Strata council）的会议记录，其中收集了过去1～2年内大大小小的会议内容，详细写明了国内所有房产交易过程出现的问题及纠纷。
  • 必须要求卖主出示Information Certificate (Form “B”) ，这是管理委员会出的，一定要最新的。里边涉及如下内容：
  1. 大楼或小区存在什么问题，发生过或可能发生什么问题，除房屋维护费用之外，房屋管理公司可能会征收何种附加费。
  2. 房屋卖主是否欠管委会钱，有没有其它人对大楼或小区提出过法律诉讼？如果有，你可以看到起诉书复印件。
  3. 产权关系是否具法律效力。
  4. 房产交易过程中或以后，大楼的某些制度是不是会改变？
  • 查看房管管理公司的现行条例，对于入住者有何要求。
  • 了解房屋管理公司的当前财务状况，这样可以知道在房屋出现状况需紧急维修时，公司是否有足够资金。
  • 查看已注册的房屋规划，有关房屋修正条款及一些针对买主的限制条款等，因为有些房屋会限制买主的自由使用，如不可以用作商业用途等。
  • 查看房屋说明报告（Property Disclosure Statement，通常我们简称为PDS），此报告由卖主填写，卖主有义务告诉买主他所知道的任何关于房屋的问题。对于报告中提到的所有问题，你都应当交由代理商做详细核查。
  • 注意房屋保修的相关信息。
  • 建筑大楼外部检验报告。

如果上述文件都不存在什么问题，您就可以放心贷款。之后再进行验房，交定金，最后找律师或公正人办理剩余手续。

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安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅区更是好学区

走在街道上，暖洋洋的阳光沐浴在身上，轻和的春风迎面吹来，两边的植物被重新披上绿装，树木也渐渐长出新丫。寒冷和大雪过后，终于能和加拿大漫长的冬天说声再见了，相信大家早已经准备好迫不及待褪去冬天的懒散，进入繁忙的生活状态，逐步将在冬天不便操作而搁置的各项事宜重新拾起。

加拿大房地产市场常年遵从着人们的这种活动状态，每年一到春天市场就会开始慢慢活跃。关注房地产市场的人们也开始增多。本期我要介绍位于安大略密市的Lorne Park豪宅区。
Lorne Park社区是Mississauga西南角有名的社区，它是以加拿大前总督——Marquess of Lorne所命名，整个社区历史悠久，并且由于得天独厚的地理位置，早期一度是多伦多富人们休闲度假的场所。时至今日，这里依旧弥漫着富裕的气息，很多房产都价值百万以上。

生活在这里的富人们不仅要缴纳不菲的地税，有些甚至还承担起了养护门前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，这是我再熟悉不过的豪宅街了。每每行驶在这条路上总是情不自禁多看两眼街道两旁造型和风格都相当高档的住宅，它们每间房屋都有自己的特色，行行种种的豪宅总是让人唤起很多对生活的憧憬。

  • 环境怡人

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息，社区内绿化覆盖面积很高，Lorne Park社区中的许多豪宅就处在大片绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地，大面积的绿地和贯穿球场的涓涓小溪，让人更加享受打球的惬意时光。眼看春天已经逼近，气温也逐渐上升，约上三五好友或是带上全家人在社区内著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休闲小憩都是不错的选择。更值得一提的是这里离安大略湖非常近，爱好游船的人们可以从这里出发，享受水面上驰骋的感觉。

总之，居住在这个社区将永远都能感受到自然的味道，并且切身感受到身处恬静社区的安逸感。

  • 交通便捷生活设施齐全

社区内的生活配套设施完善，离高中不远处就是社区活动中心，社区内还有Lorne Park图书馆、游泳池、滑冰场可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采购生活所需的好去处。同时社区内出行也很便捷，CN Railway（加拿大国家铁路）贯穿整个区域，QEW高速公路大大缩短了前往多伦多市区的时间。

就学“圣地”之一

学校方面这里也同样出众，Lorne Park Secondary School是这个区最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母们最梦想孩子能够就学的“圣地”之一，学校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。还有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School这几所中小学校，并且向北几分钟车程就能到达多伦多大学Mississauga分校。

学区房聚集地

另外，由于这里处在Lorne Park Secondary School校区，距离多伦多大学等好学校非常近，很多家长选择在这里购置房产能够方便孩子得到良好教育。

  • 社区优秀

发展成熟

  • 70%房屋建造年限在25~60之间


人口结构清晰

这片区域内的人口组成单纯、朴实。其中62%以上由已婚家庭构成，单身的人口占30%左右。年龄分布平均，45~54岁的中年人比例最大为19.15%，65岁以上的老人比例小于15%，居民年龄整体比较年轻。

高收入人群

正因为这里的青少年人口较高超过20%，社区居民的普遍学历也相当高，半数以上的人拥有大学及大学以上文凭。良好的受教育程度使得这类白领的比例比整个Mississauga高出约13%，因此这里的居民收入状况也非常可观，家庭年收入达到$16.2万上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。

优秀的居民也是整个社区安全的保障，同时买家也可以预估住在这里后，将来邻里相处也会很融洽。

如果你也正想在春天来临之际为自己的“小家”奔波一番，不如多关注一下Lorne Park这个在Mississauga历史悠久又出色的社区。这里人杰地灵是一个不可多得的居住地，或许在这里可以找到自己心仪的新家。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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加拿大这个冬天不太冷 9招冬季房屋节能省钱诀窍

每到冬季各种节日纷至沓来，打折季也层出不穷，总感觉自己的荷包不保，钱如流水直往外流，每每这时，总是幻想自己是真正的土豪。那么既然我们每个人赚的钱是有限的，那么我们就应该将自己有限的收入用到极致，将每一分钱都花在刀刃上。接下来就与大家分享几招冬季房屋省钱小诀窍。

季房屋省钱小诀窍

1、在保证舒适温暖的前提下，将自动调温器设置于最低值。

中央供暖每升高一度，将会使您的燃油费用攀升3%，这笔开销绝对不能低估。只要牺牲自己的一点点“风度”，穿一件薄毛衣就能省下不少钱。

2、每月或根据需要清洁或更换炉上过滤器。

3、根据需要清洁热风出风管道、板式取暖器、墙式烘炉和散热器，确保它们并没有被家具、地毯或者窗帘阻挡，影响散热及出风的顺畅。

以上两条建议看似不起眼，但实际可以达到提升10%的能源效率，大大节省了开销。

4、房屋本身的保暖材质也很大程度上影响到了冬季房屋能源的节省。

5、善于使用厨房、浴室和其他地方的换气扇。

合理使用换气扇能发挥超出想象的功能，风扇能在短短1小时内将暖空气充满整个房屋。但切记，一旦风扇完成其使命，就要及时关闭。

此外，尽量将房屋内的湿度水平保持在30%~60%之间。

9招冬季省钱妙招

6、白天在房屋进行供热期间，尽可能的将朝南方向的窗帘和百叶窗打开，让日光尽可能多的晒进屋内。到了晚上再将窗帘拉上，以减少并有效阻隔窗外的寒意，让房屋的保温环境更有效。

反之，这一做法也有效适用于降温的时候。白天尽可能多关上窗帘，阻挡外部热浪，以及减少日照，而晚上则是尽可能开窗通风，用自然凉风减少屋内的能源消耗。

7、将房屋内那些不常使用的空间封闭起来

有些房间或角落平时在家并不常常使用，这个时候可以选择将这里暂时封闭起来，关掉或降低这里的供热，达到节约能源的目的。现在许多中控调温器能够进行区域划分，这也对于家庭节约能源的方便操作有所帮助。

当然，如果关掉局部供暖会影响您整个房屋的供暖，这一招就不能随便用了。此外，还要注意一些细节，例如：如果使用热泵来为房屋供暖，切记不能随意关闭通风口，关闭通风口可能会损坏热泵。

8、在房屋装修过程中，也要考虑到保温涂层和双层窗户的使用。

如果这样的装修或改造工程超过了自己的预算，也可以选择更为经济节省的办法，用透明塑料窗户薄膜护住窗户。这些塑料薄膜价廉物美，差不多每扇窗户花费在$4~$6。这种特殊的薄膜能够有效隔绝室内外的空气，断绝窗口内外的冷热空气交换，能够非常有效的减少25%~50%由于窗户所流失的热能。

9、“填缝”也是冬季节能最简单有效的节能省钱方法之一。

漏风是冬天的大忌，房屋再暖和也抵不住外界冰冷的大环境。要是门窗多处漏风浪费的能源就不是一点半点了。

要格外注意填补房屋外部结构中木材，砖和乙烯基壁板中的细缝，当然室内门窗的边沿也要进行改进。

以上就是一些比较实用的冬季房屋节能技巧，希望大家在这个冬季能够拥有经济的温暖。

江晓清专栏全集：

华人经济江晓清解析加拿大房产投资

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非加拿大居民能在多伦多置业吗？

加拿大的领土面积达998万平方公里，为全球面积第二大国家，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。以国际汇率计算，加拿大的人均国内生产总值在全世界排名第十一，在人类发展指数也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活质量及经济自由的国际排名都名列前茅。这让世界各地的人们向往来到这里寻找发展机遇，旅游、移民、投资在不知不觉都成了这片土地上的热词。

随着越来越多的人们将眼光投向加拿大，安大略省内的多伦多作为加拿大的著名城市一直以来也备受大家关注，多伦多房产市场更是吸引着不少热衷于“买房”的中国人。对于不了解加拿大的人们来说，想要在多伦多投资地产他们有着不少困惑，首当其冲的问题就是“非加拿大居民可以在多伦多买房吗？

对于这个问题，如果只用单纯一个字“能”来解答势必不完整，今天我将详细介绍非加拿大居民（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非永久居民，以及来加拿大进行商务访问的游客）在多伦多买房的相关规定以及注意事项。

根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。

  • 非加拿大居民在加拿大投资房产的贷款事宜:

贷款买房非常普遍，非加拿大居民想要在多伦多贷款买房也不难，但有几点需要注意:

第一，您要在加拿大开设银行账户用以每月还款。

如今许多加拿大商业银行已在国内开设分行或者办事处，但在国内开设的账户并不能直接用来使用，需要在加拿大境内激活才可以用于支付。

第二，加拿大对于个人信用记录非常看重，信用污点很容易导致按揭贷款不批的后果。总之，即使没有信用记录也不能拥有不良信用记录。因此无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

但许多非加拿大居民会问：我从来没去过加拿大没有信用记录是否还能贷款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相对较高的思想准备，因为无收入的非加拿大居民申请贷款时，可批下来的贷款额度大约要低于房价的65%，留学生买房面临的状况也基本如此。而对于拥有良好信用记录、持有工作签证并拥有稳定收入的工作签证持有者，贷款额度最高可达90%。

非加拿大居民在加拿大买房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样，利率大都在3%左右。但对于贷款具体额度与利率加拿大各大商业银行给出的标准不尽相同，想要获得最优的按揭贷款，需要花时间进行比较。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授权书》，用以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人（购买楼花除外）。授权委托书需要完成规定的表格，在两个见证人的见证下签字，并且需要律师或其他Notary Public 的公证，具体有关POA的规定需要咨询专业律师。

与此同时，还要找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，一般而言，这些银行对于贷款要求更为苛刻，条件也相对更多。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付这两笔较大金额的付款能够顺利交付，确保资金流充裕，海外电汇付款也要提前咨询电汇所需天数等相关信息。签好协议但未在规定时间内交付定金或首付会引发一系列不必要的麻烦，甚至会被告上法庭。

  • 加拿大居民在加拿大（多伦多）投资房地产的税务事宜：

非加拿大居民与居民都没有购买房屋数量的限制，并且面对的购房税务问题也基本相同。但对于房屋增值的部分，非居民在出售房产时要根据规定交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25% 的金额作为保证金。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，并将余款退还给卖家。在最终的Closing以后的 30 天之内，如果仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清增值税款，那么律师会将您的保证金会上交国税局，再由卖家报税时自行结清。

此外非居民在Closing之前转让楼花时，律师也会事先扣留上述保证金，以保证非居民会交清增值税款。

  • 非居民如何投资加拿大（多伦多）房产

如今互联网和交通的发展，促进了各国之间的交流，也使得更多的投资人能够更近距离的接触海外房产市场，在加拿大投资房产的方法也不局限于一种。加拿大买房基本可以分为六个步骤：

其实，非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂。简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

经纪江晓清专栏全集：

江晓清解析加拿大房产投资

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秋季来临 正是在加拿大投资湖畔度假屋的大好机会

秋季买房 投资湖畔度假屋
临近湖畔的度假屋，此时如以较合理价格买入，再于明春卖出，预估可增加5%的价差

秋季来临，有多伦多地产经纪就指出，邻近湖畔的度假屋，由于夏季玩乐的用途已结束而开始抛售，这正是中短期投资客的良好投资项目，此时如以较合理价格买入，再于明春卖出，预估可增加5%的价差。 

恒生地产经纪吕俊廷分析，秋季是购买湖畔度假小屋的好时机，由于抛售的度假小屋数量较多，因此价格也相对合理，对有意购买度假小屋人士而言，选择的机会也较大。 

吕俊廷指出，邻近湖畔的度假小屋在春天和秋天的价钱确有不同。以临近Lake Simcoe的度假小屋而言，房价只会往上涨，没有下降的空间，通常秋季择优买进后再于来春卖出，房价平均可增加5%，有意于进行中短期的投资人士。 

400号高速公路向北沿线几乎多为度假小屋，而404号高速公路预定今年间，向北延伸至Ravenshoe等地，主要是为疏解400号高速公路前往前往度假小屋的车流。吕俊廷表示，该项交通路线有如大动脉，可带动Lake Simcoe湖畔附近的Keswick地区的整体发展。

Lake Simcoe湖是冬季冰钓者的乐园，每年2月，世界冰钓专家都会群集该地从事钓鱼活动，因此附近度假小屋不论自住或投资均很便宜。

此外，在大多数多伦多地区方面，不但独立屋、半独立屋、镇屋等市场仍然没有衰弱，连共管公寓的市场都十分兴旺。