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Location：在伦敦置业的位置选择

伦敦那么大，到底选择在哪里置业或投资呢？是东区金丝雀码头金融区？还是伦敦西区或北区传统富人区？或者选择伦敦最中心、最具资产增值潜力的“伦敦中心黄金地段”（Prime Central London）？

这主要取决于您置业伦敦的目的以及您的预算。

你不能不知道的伦敦买房必须考虑的因素

便利的公共交通

伦敦是全英乃至欧洲的交通枢纽，拥有四个机场，四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务，交通出行极为便利，每天数以百万人搭乘公共交通工 具进出伦敦。自驾车进入伦敦市中心“一区”（ZONE 1）还需交纳价格不菲的交通拥堵费。如果住在伦敦三区甚至四区以内，基本无需开车。

 国际大都会

伦敦是环球金融中心，也是全球金属交易、保险和海运中心，法律、会计、融资等专业服务声誉卓著，众多海外公司在伦敦设立欧洲总部，伦敦毫无疑问是全球一流的营商之地。

悠久的历史、多元文化和包容性是伦敦源源不断吸引海外移民的重要原因，这里法制健全，种族歧视没有市场。

伦敦全年都有丰富多彩的各种文化艺术娱乐和体育活动，无论您喜欢逛博物馆美术画廊还是跳骚市场，或者留恋西区（WEST END）的音乐剧、SOHO的动感夜生活，南岸（SOUTH BANK）的艺术和小资氛围，DOCKLANDS的适宜东方人居住的环境，或者喜欢血拼购物、酒吧文化，居住在伦敦，尽享真正的国际大都会生活。

此外，伦敦气候四季分明，环境优美，空气清新，早已不是“雾都”。

 考虑英国置业，要做哪些”功课“？

​了解以下几点，对您的海外置业一定有所帮助。

1. 了解所在国对国外投资者身份的要求

例如在美国，有少数州要求只有美国公民或居民身份才能购买当地的房产，英国没有限制，持有中国护照的中国公民可以投资英国地产。

2. 明确海外置业的目的

居住(Residence)，还是投资出租(Buy-to-let)，还是纯粹投资（中长期考虑），子女教育还是其他考虑优先，投资者应采取不同的投资策 略，选择不同的房产类型。例如，海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算，房产每年折旧，而土地却长期“增值”，购买具有永久使用权的房产更有长期投资价值。如果子女在英国留学，买一个合适的公寓单元甚至出租多余的房间，好过租房为别人交银行贷款。银行的按揭利率针对不同置业目的也有所不同。假如您有意投资移民或者有女在英国留学读书，可能需要有不同的考虑。

3. 了解当地房产的情况，以及市场情况。

通过亲戚朋友的帮助是一方面，通过专业中介代理机构可以得到更加可靠的信息，并且有更大机会更快捷搜寻到自己满意的物业，并得到更加专业的全程服务。例如物业的地理位置，周边环境，周边邻居是怎样的住户，交通是否方便，有无学校、公园和购物场所，附近地产的市场价格，该地区未来的开发计划。一份专业查房 （SURVEY）报告可能让你议价时有更大的空间，节省大笔金钱。了解当地房价的历史记录和未来趋势，有助于做出明智的判断。这些没有专业公司的服务是很难完成的。

4. 了解置业成本和各种税费。

海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收，也有些国家如英国，目前为鼓励海外人士在当地购房，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税（资本利得税）。很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税，除房产增值税外，出租获利也要交税（收入所得税），有些海外地产项目购买价格听上去很便宜，但是“养房”成本可能很高，如果不能及时成功出租就有更大风险。就英国地产而言，除了房款之外，买家还需支付房地产档案和房产测量检验费（SURVEY FEE），房地产档案登记/地契费（LAND REGISTRY/LAND RENT），印花税（SDLT，根据房价有所不同），市政物业税（COUNCIL TAX），物业管理费（SERVICE CHARGE，如果是公寓），还有必不可少的律师费（LEGAL FEE），因为所有地产交易必须有律师参与，以确保投资者利益。此外您可能还需要支付一定中介代理服务费，以协助您找到满意的房子并办理所需的交易手续。

5. 重视合同责任，及时缴费。

其他国家暂且不谈，就投资英国地产而言，买家如果有任何疑问或不明确事情，可以要求澄清，不要签合同。一旦签订合同，那一刻起就具有约束双方的法律效 力，买家必须按照合同规定严格操作，以避免可能的麻烦和法律风险。例如，须按照合同规定的日期及时支付购房首期款给代表自己的律师，由律师给到开发商律师，再给到开发商。拖欠银行按揭贷款和其他付款不仅影响自己的信用记录，可能遭遇利息索赔甚至律师函收房警告，预付款也无法拿回。另外一方面，如果房子质 量或者开发商责任范围出现任何问题，买家也享有权利要求修复或赔偿。

6. 物业管理。

对于投资房产然后对外出租(Buy-to-let)以支付银行按揭贷款的投资客，最重要的考虑事项除了租金是否可以超过按揭金额之外，就是物业管理。只 有物业成功出租，才有租金收入，而租给怎样的租客，人在外地如何打理，租客不交租金或者到期不搬家怎么办？物业管理不善甚至无人管理，可能令物业长时间空 置，既收不到租金，物业增值也受限。强烈建议使用专业的中介机构，提供全套物业代管服务，包括家私配置，两年保证出租，严格挑选租客，保证租金收入以及准 时清空房屋，甚至提供礼房屋宾服务。按时缴纳物业管理费，或委托英国中介进行专业物业管理，业主可节省大量时间和精力，轻轻松松做房东。

7. 留意政策变化，尤其是针对海外人士购房的政策变化。

各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者无法获得银行贷款时的处理方式， 提前规避法律风险。目前英国银行的贷款利率是史上最低时期。负责任的中介机构会向客户介绍最具价值服务良好的按揭服务商，并及时知会客户政策方面的变化。

8. 合理避税。

这尤其适用于打算具有英国地产投资组合或购买超过100万英镑以上房产的客户。100万英镑以上的地产要缴纳高达5%的印花税，可以通过采取成立“特殊目的载体”（SPV）或其他方式来合理避税，虽然客人要缴纳一定的服务费和管理费，节省的投资和避税好处更大。此外，购房过程中的很多费用都可以用来抵 税。需要注册成立国外公司或离岸公司，请咨询专业服务商。我们可以免费推荐这样的服务商。

9. 购买财产保险。

灾害性天气对房屋的损耗较大，对付这类风险最好的办法就是购买保险。国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有成熟而严格的规范。对于新房，部分开发商提供五年或十年的质量保障，可咨询律师或中介是否需要额外购买保险。

如果您以自己的名义购买英国地产，建议设立英国遗嘱，例如将所购房产转让给在世配偶或者子女，以合理规避高额遗产税。

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伦敦是世界著名的金融之都、教育名城与购物天堂，有着很高的安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会，因此很多人都转向这里居住，而这里的地产就成了公认的资产避风港。此外，随着英国的经济逐渐复苏，伦敦商业地产也成为备受世界投资者瞩目的明星资产。无论是伦敦的豪宅还是商业地产，华人投资者的比重与影响力都在日益增大。

世界瞩目 华人挥师伦敦豪宅与商业地产

天时眷顾的伦敦豪宅市场

作为一种优质的资产避风港，在过去的十年中，伦敦市中心的黄金地产（Prime Central London, PCL）不仅有着稳定的增长，还跑赢了许多包括股市、黄金和对冲基金在内的其他投资种类。

虽然在去年年底，英国政府公布了新的印花税法，低价房产税费减少，高价房产税费增多。但其实，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐。对高端房市影响较大的另一个因素是即将到来的大选，由于选情尚不明朗，而两大党对豪宅税费的态度又大相迳庭，所以很多人都认为在选前一段时间伦敦高端房市会较为沉寂。

不过，尽管印花税改革和大选迫在眉睫，但投资者对伦敦市中心黄金物业的需求仍然很高。因为如果回头考量世界局势的话：希腊为欧元区带来了更多的忧虑；中东与 乌克兰地区的地缘政治危机也远未停息；而中国的经济发展似乎也在显著的减速，因此很多投资者不得不谨慎行事，相比之下，印花税改革和即将到来的选举的风险似乎是两害相权中较轻的一样。

房产采购代理公司Black Brick的合伙人卡米拉·戴尔（Camilla Dell）说：“乍一看，在全球背景乎很难说有利于伦敦市中心的豪宅市场。不过随着欧元区的担忧加剧、地缘政治的风险和起伏不定的油价，投资者们不得不更为现实，采取稳妥的投资方式。”

此外，近期也有很多支持英国高端房市的因素，包括：美元兑英镑汇率的上涨（自去年夏季以来英镑兑美元已经下跌了14％），瑞士法郎对欧元的汇率上限被取消 （取消后的几天内暴涨了30%），这都让投资者急于套现。而英国的按揭利率也达到了创纪录的低点，因此也刺激了英国买家的内需。

这给了投资者更多的理由把目光转向更具品质和稳定性的避险资产——伦敦市中心黄金地段。所以伦敦市中心的豪宅受到世界各地投资者们的持续关注，很多中国香港、沙特阿拉伯、俄罗斯和塞浦路斯的投资者来到英国，预算从数百万到上千万英镑不等。

“如果保守党在5月份连任，伦敦市中心黄金地段房市的价格将会飙升，因为投资者获得了更多的信心重返市场。”高端地产中介公司Hanover Private Office的常务董事、房地产专家亚历克斯·纽沃尔（Alex Newall）评论道，“因此未来的两个月很可能是理想的投资时间，因为如果保守党赢得选举，那么投资者很可能会从选举后房价的飙升中大幅获利。”

全球关注的商业地产市场

不只是豪宅市场倍受青睐，随着英国的经济复苏，伦敦的商业地产投资市场也吸引了大量的资金。根据世界经济论坛（World Economic Forum）于1月底发布的一份研究报告显示，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市排行榜冠军。2014年累计达到138亿英镑，比起 2007年的峰值139亿相差无几。在2014年第四季度，伦敦金融城和码头区（Docklands）的投资量超过了50亿英镑，这是有史以来在最高的季度投资总量。

根据全球房地产顾问高纬环球（Cushman & Wakefield）的最新报告，至2014年底，海外投资者仍是伦敦商业地产领域最活跃的群体。第四季度中亚洲投资者占绝大部分，而纵观全年，北美投资者花的钱最多。中东地区也有可观的投资。

伦敦商业地产的最大的买家中有很多中国公司。根据地产管理公司领盛（LaSalle）的全球房市报告，伦敦在过去的几年内，吸引了欧洲80％的华人地产投资。在前华人首富李嘉诚的带领下，大量中国房企都在积极的布局海外，特别是英国伦敦。根据仲量联行的报告，自2010年至2013年三季度末，中资投资于伦敦房地产的资金总额从8,820万美元增长到超过16.3亿美元，上涨了1500%！仅略微落后于德国(19.6亿美元)和美国(17.9亿美元)，跃居成为世界上第三大的英国商业地产投资国家。

高纬环球的伦敦金融城投资负责人詹姆斯·克劳福德（James Crawford）说：“在2014年我们看到了一个强大的伦敦金融城投资市场，由国际投资者主导。伦敦的国际吸引力让仍在扩大，不断吸引全球投资者进入市场。”

高纬环球的报告认为，从英国本土和国外流入伦敦商业地产市场的资金仍将持续，而需求远远超过了供应。世界经济论坛也认为，全球房地产直接投资量已恢复到经济衰退前的荣景，并预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元。

挥师伦敦的华人投资者

在近几年中，中国人一跃成为海外房产投资的主力军。无论是住宅房产还是商业地产，中国私人买家与企业投资者都成了最醒目的族群，特别是投资英国伦敦商业地产的中国房企空前活跃。

例如，大连万达集团在伦敦市中心泰晤士河南岸的热点地段Nine Elms区修建的商居两用楼盘和豪华酒店；中国平安保险公司出资2.5亿英镑购买了伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦（The Lloyds of London）；中国香港投资公司Knight Dragon，以6.7亿英镑全资拥有了位于伦敦泰晤士河畔的格林威治半岛（Greenwich Peninsula）项目。绿地控股集团（Greenland）在伦敦Wandsworth和金丝雀码头兴建的两个总额均为6亿英镑的楼盘；李嘉诚旗下的和记黄埔将在伦敦德刘易舍姆区（Lewisham）的开发总投资额约10亿英镑的商居两用楼盘康沃伊码头（Convoys Wharf），以及旗下的协平世博集团（Concord Pacific）的合资项目——50层的Principal Place大厦，位于金融城边缘地区（City Fringe）。

根据房产采购代理公司Black Brick发布的报告，不只是华人机构对伦敦的商业地产投资颇有兴趣，来自中国的投资者对于英国的住宅投资，特别是伦敦市中心黄金地段的房产（PCL）的 兴趣也在不断增长。直至去年9月为止的一年内，对华人发放的所谓投资者的签证数量翻了一番。现在华人占全部投资者签证的43％，比任何一个国家都高。

不过，虽然挥军海外的中国房企财大气粗，蜂拥而至的私人购房也毫不含糊，但这其实很类似几年前的欧元区危机、现在的前苏联地区和中东的冲突和紧张局势升温 ——不稳定的局势都在促使富裕的外国人寻求资产避风港。类似的，对于华人投资者来说，投资伦敦以至全英房产的最主要原因就是避开国内这种日益明显的不稳定性，无论是要避开过度泡沫化的中国房市，还是价值严重失衡的人民币汇率，投资海外都是理性的选择。从这一点来看，机构与个人挥师伦敦有着相同的理由。但这 豪爽折射出的其实是中国富人、官员对中国房市、政治经济、社会腐败和生态环境的深度担忧，并且对于身居中国的生活日益缺乏安全感。

对英国房屋贷款市场来说，过去的2014年颇为波折起伏。上半年房市复苏，但是英国政府推出的多重措施却减缓了按揭的发放。下半年房市减速，但疲软的经济却让按揭利率大幅下滑。至2015年，已经可以说处于一个利率在历史低点的时代。那么，在这样的经济环境下有怎样的优质按揭，投资者们又应怎样利用这个时代的低利率呢？

把握时机：英国低利率时代的投资方略

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一、创历史纪录的按揭利率低点

• 保持低位的基础利率

从去年下半年开始，英国央行的基准利率加息的前景不断黯淡。时至今日，许多经济学家预计英国央行至少12个月之内不会加息。例如，英国央行首席经济学家安迪．霍尔丹（Andy Haldane）表示由于全球经济增长疲软、工资上涨缓慢、政治和金融风险，经济前景已经恶化，这也意味着利率将在“更长的时间内保持低位”。

由于决定按揭利率的一个关键因素——掉期利率（Swap Rate）的涨落与央行的基础利率变化前景息息相关，因此的黯淡的加息前景也带来了掉期利率的下滑。这也克服了贷款资助（Funding for Lending）计划的结束所带来的不利因素，并为贷款机构提供了便宜的资金。

• 竞争带来廉价的资金

另一方面，欧洲地区以至全球的暗淡经济前景、工资与房价增速的脱节也限制了市场对未来房价的预期。房市从去年下半年已开始失速，购房按揭的需求也相应下降。英国央行的去年年底发布的数据显示，2014年11月的购房按揭批准数量为59,029，比起1月时的76,611降低将近二成。因此，面对着减速市场的众多按揭机构都在想着如何把有限的购房者发展成自己的客户。

为了限制房市的泡沫风险，英国金融市场行为监管局（FCA）和英国央行在2014年分别发布了按揭市场回顾(Mortgage Market Review, MMR）和对高风险的按揭数量的限制。这都使得首付不足的按揭申请人受到很大限制。不过时至今日，这些严格规范所带来的影响已经被市场吸收，贷款机构的竞争已经把资金价格的下滑直接传递到了借款人终端。

• 创历史纪录的按揭利率低点

根据Moneyfacts发布的数据，五年期定息按揭的平均利率在2010年时是6%，而现在仅为3.73%，几近腰斩；而二年期定息按揭的平均利率也从2013年的4.11%降至当前的3.27%。即使那些较为罕见的十年期定息按揭利率，也有显著的下降。

定息的购房出租按揭利率也处在有史以来的最低记录，平均利率仅为3.82％，而且产品数量也在一个月之内从757上升到811。

• 五年期定息按揭

五年前（2010年），以借贷15万英镑计算。首付25％的按揭最好产品来自Mansfield建设协会，利率4.75%，每月还款为855英镑。

当前五年期定息按揭（首付25％）最好产品来自Tesco银行，利率2.69％，每月还款额为687英镑，五年内将节省10,080英镑。

如果您有35%的首付，First Direct还提供了利率为2.29％的五年期定息按揭

• 二年期定息按揭

二年前（2013年），首付25%的最好产品来自Chelsea建设协会，利率2.64%。以借贷15万英镑计算，每月还款684英镑。

当前Tesco银行提供利率1.59％的产品，每月还款606英镑，二年共节省1872英镑。

First Direct的母银行汇丰银行（HSBC），还提供了最廉价的二年期定息按揭：首付40％，利率1.19％。

• 十年期定息按揭

十年前（2005年）Northern Rock的产品（首付15％，利率4.99％）来计算，每月还款876英镑。

现在Woolwich建设协会提供了利率3.49％的按揭，每月还款750英镑。十年节省15,120英镑。

如果您有40%的首付，那么First Direct提供的十年期定息的利率为2.89％，手续费950英镑，可以节省更多。

二、财务方略A：谨慎还款

2007 年前后，让世界陷入了有史以来最严重的经济衰退的原因正是疯狂发行的房屋贷款。当时从个人到银行，都认为房价必然会涨，因此购房与发放房屋贷款是稳赚不赔的生意。银行发放了大量不负责任的按揭，结果积累的潜伏风险在盛宴结束的时候让全世界都陷入了数年的萧条与信贷紧缩。

殷鉴不远。因此，身处这个低利率的时代，审慎的方案是把偿还抵押贷款作为重中之重。利用低利率的优势转按揭，清除尽可能多的债务。

这其实很简单，没有任何风险而且可以节约很多资金。比方说，你有一个30万英镑的按揭，还需要偿还20年，你的按揭处在标准可变利率，当前3.99%，也就是每月1,816英镑的还款，如果你切换到First Direct的终身跟踪按揭，利率为央行的基础利率（当前0.5%）加上1.29%，也就是1.79%，这将使您的每月还款降至1,488英镑，每月节省 328英镑。在此基础上，如果你保持每月1,816英镑的还款额度，也就是超额支付，你会提前四年清偿债务，并总共节省下9.1万英镑的利息。

如果您希望把按揭设为定息，那么当前有五年期的定息按揭，利率2.29%，这使您的每月还款降低200英镑。假设您以后也能按照这个利率偿还按揭的话，那么你偿还的总额将减少13,855英镑，并可提前32个月清偿。

虽然看起来定息按揭的优势没有终身跟踪那么大，但是如果基础利率在2年之后开始上涨，定息按揭会给你更多的确定性。不过终身跟踪按揭也有其独特优势，绝大多数都可以无惩罚的退出，届时您再换成合适的定息按揭即可。但关键在于把握住当前的低利率，不要无所作为。

只要让你的每月还款额度维持在现有的水平，那么利率的降低就会让您更快的清偿，并给你的财务状况带来可观的提升，使您能够有财力去考虑其他方面，例如在养老金中投入更多。

从现金的实际回报率来看，超额支付利率为3%的按揭，对按照基本个人所得税率20%缴税的人相当于3.75%的储蓄利率，而对更高个人所得税率40%缴税的人则相当于5%的储蓄利率。

从贷款机构的角度来说，如果客户想要超额支付并加速清偿贷款，大多数贷款机构会给客户一定的灵活性。不过超额支付之前，请详细检查您的合同，通常每年最多可 以多交10%，但是少数贷款机构的合同可能会施加严厉的惩罚。如果你的按揭是终身跟踪的或标准可变利率，那么通常对超额支付没有限制，可以充分利用。

三、财务方略B：借款投资

当今是低利率的时代，如果敢于多承担一些风险的话，完全可以把房屋的产权释出，然后籍此投资其他收益更高的项目——甚至购房出租。不过，如果要把释出的产权用于投资的话，您就需要额外考虑缴纳个人所得税的问题，而且还需要有不错的回报率才值得一做。

如果您已经积攒起了房产的一定股份，那么您可以用这些钱来做一定的投资。对房产本身来说，释出的产权可以用于房产本身的改造，扩建或改造厨房都可以为房产带来可观的升值。以利率为1.64%的两年期定息利率为例，贷款10万英镑，那么按揭的手续费加上利息也超不过4,000英镑，但是为房产带来的升值可能会远高于这个成本。

如果您打算更进一步，用借来的钱投资并收取回报，那么最简单的也最安全的，就是存入银行收利息。

如果以 1.64%的按揭利率作为标准，并假设你需要缴纳20%的个人所得税，那么只要银行的存款利率高于2.05%就是有赚头的。当前有好几个2年期的定息储蓄 账户利率高过2.05%，其中最好的是Al Rayan银行，利率2.3%。如果您缴纳40%的个人所得税，那么，你需要至少2.8%的回报率，才能抵消1.64%的按揭利率——这在当今的低利率时 代，并不好找，不过Santander银行的现金账户（Current Account）会为最多2万英镑提供3%的储蓄利率。

你也可以投资于富时100，（20%个人所得税）税后的分红回报远高于3%。

如果您打算利用当前的低利率来产权释出你现有房产的产权，然后购房出租。那么也可以算一笔账：假设你从主家释放出10万英镑的产权，利率1.64%。然后你可以用这笔钱作为首付，然后购房出租。以伦敦东南部佩卡姆地区（Peckham）的三卧室的前政府保障房产为例，价值30万英镑，目前的月租金为1820 英镑。目前最好的仅付利息的二年期定息购房出租按揭利率为2.64%，也就是每月还款440英镑（别忘了这部分支出可用于扣税），除去其他的一些费用和前期费用，平均下来这两年的每月利润可以超过1,300英镑。而且这只是租金的收益。

而在两年之后出售房产的时候，房产很可能已有显著的升值，这又是一笔额外的收入。英国预算责任办公室预测房价从2015年4月开始，四年内将上涨19%。照此计算，四年后房产的增值还将为您带来5.7万英镑。

显然，承担了更大的风险也有更大的回报。只要不被贪婪占据了内心，理性的分析与精细的计算还是可以帮助有准备的人的。

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