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新冠疫情阻中国学生返澳租房市场惨淡

澳洲旅行禁令延长后，墨尔本的租房市场正面临压力，由于学生们被困中国或第三国，原本他们租住的学生公寓或者住房大部分空置。

有人担心，中国学生如果不能尽快返回墨尔本，那么这些公寓可能在今年接下来的时间里都会空置。

据Domain消息，Carlton城区一家房产公司的主管表示，新冠疫情爆发前，该公司20%-30%的房源已经租给了中国学生，正在等待他们返回澳洲。

他强调，因为这些房产已经被认定是“学生公寓”，所以能难转租给那些上班族。

房产经纪人正在观望，学生公寓所有者也面临着不确定性。

Domain了解到，位于Carlton城区Lygon St的UniLodge学生公寓楼（UniLodge’s College Square）目前至少有70间公寓空置。一名不愿透露姓名的知情人士表示，全市其他地区至少还有数十套学生公寓楼面临类似的问题。

在租房市场处于停滞状态的同时，墨尔本的房产销售，尤其是那些中国本地买家增加的地区，已经放缓。

澳洲国民银行首席经济学家Alan Oster表示，该银行的内部数据显示，与2019年同期相比，Box Hill今年的房屋销售有所放缓。

正常情况下，一年的这个时候，也就是春节前后，外国买家会来澳洲庆祝春节，而房产销售量会激增。

他说：“但是目前销售量总体在下滑，外国买家也减少了很多。”

但是，Balwyn North的一名房产经纪人表示，虽然新冠肺炎疫情仍未得到控制，但拍卖情况很好，随着墨尔本房地产市场的持续复苏，房屋销售情况也很好。

上周他负责拍卖的一套房产卖给了一位本人还在中国的女士，竞拍过程则由她的孩子们进行。

Hawthorn城区一家房地产公司的主管表示，很多受中国买家欢迎的城区的房屋销售情况不如往年。

他表示，一些买家回中国庆祝完新年返回澳洲之后，会在家中自我隔离，这就导致一些城区，包括Balwyn、Balwyn North和Kew等城区的看房人数比以往更少。

他说：“Balwyn North约80%的房产都卖给了亚裔澳洲人，因此该地的房产售出速度大大降低。”

国际房地产网站居外网 Juwai.com的数据显示，由于新冠肺炎，中国买家的活动大大减弱。

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居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）表示：“可以看到，从全球房产市场来看，中国买家参加拍卖、看房的机会减小，签订合同方面也面临着延期。”

销量减少，中国买家数量减少对于墨尔本或者澳洲来说，可能不会是一个长期问题，有预测称，疫情结束后，他们仍然会购买。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。

来源：今日悉尼
责编：Zoe Chan

寻求丰厚回报和生活品质中国买家对日本房产兴趣激增

由于买家开始寻求更丰厚的回报和“生活品质”，东京和大阪的房地产需求激增。居外网的数据显示，一般中国买家倾向于在东京寻找小户型的单卧室公寓。

今年年初，由于贸易战继续升级，而且中国政府开始实施更严格的资本管制政策，中国买家对美国房地产的需求开始下降，同时对日本房地产的兴趣猛增。

中国顶级国际房地产网站居外网表示，在2019年的前三个月，中国买家对日本房地产的询价量同比增长了13倍。另一方面，在同一时期内，中国买家对美国房地产的询价量下降了27.5%，这说明他们对美国物业的兴趣正在消退。

居外网称，房地产投资仍然是询价量提升的主要动力，但随着日本逐渐放宽对中国游客和高管的移民规定，住宅买家也在持续增加。居外网公司总部设于上海和香港，其主要客户为中国的家庭和个人投资者。

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“东京会成为下一个温哥华吗？有可能，但今年可能还不行，”居外网首席执行官罗雪欣女士说。温哥华以其规模庞大的中国人口而闻名，来自香港的移民尤其多。自1997年香港移交给中国之后，有大批香港人移居温哥华。“事实上，日本签证政策放宽后对中国人产生了较大的吸引力，有越来越多的中国人正在参与日本的签证项目。我们发现中国人的购房量和签证申请量迅速增长，但增长的幅度还比不上过去五年内中国人在加拿大的购房量和签证申请量。”

目前，日本的物业十分抢手，东京和大阪普通住宅区的房产也不例外。买家们正在寻找第二住宅或公寓来安置他们在日本留学的子女。一位经纪人表示，最常见的预算水平为20万到60万美元（约138.4万至415.3万元人民币）之间。许多人还选择出租房产。

中国买家对日本物业的询价
（指数化的询价次数，单位：1000）

总部位于大阪的房地产经纪公司水川（Mizukawa）曾报告：与去年同期相比，中国买家在1至3月的交易量增加了15%。“中国买家对日本房产日益增长的兴趣源于对人民币贬值的担忧，以及对日本房产价值和经济增长潜力的认知，”水川在报告中写道。

另一家房地产经纪公司，世纪21中华物业有限公司称，去年10月至12月期间，中国买家（包括来自香港和澳门的买家）在日本的购房交易笔数暴涨了60%。这家总部位于香港的房地产经纪公司表示，中国买家的投资额通常在5000万日元和2亿日元之间。

日本统计机构没有发布追踪私人投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据。

2018年下半年，大约是在中美政府开始出现贸易摩擦的时候，中国买家对日本房地产的兴趣开始急剧上升。居外网表示，虽然询价量不能理解为一比一的交易增长，但可以视为代表最终需求的有效参考指标。

这并不是第一次中国买家对日本房地产的需求激增。2017年，在中国政府为了保护本国货币并减少不计后果的投资行为而限制海外投资之前，日本已经历了中国投资者购买投机性房地产的热潮。日本房地产经纪人称，被上一股热潮席卷的主要地点包括东京东部的2020年奥运会举办场地，东京麻布和广尾高级住宅区，以及北海道的滑雪胜地。其中有多套房产都卖出了数百万美元的高价。

而在这一次的热潮中，中国投资者关注的是大阪举办2025年世博会前夕的房地产繁荣期，以及日本在同一地区开设的第一家赌场。居外网提供的数据表明，有77%的买家置业是为了投资。

世纪21中华物业有限公司称，签证是另一项推动因素。“在日本获得居留签证依然很困难，所以中国人选择投资房地产，在这里做生意。”中国买家开展的业务包括经营旅行社和餐馆，出租房产，代购化妆品和其他高质量的日本商品。

虽然申请居留权可能是一项挑战，但日本政府已经降低了访问该国的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。该项目的目标对象为中等收入人群，而不仅仅是高净值人群。

除了房贷利息飙升以外，中国房地产和其他国内投资方式的回报率也不断令当地投资者感到失望。此外，与其他亚洲国家不同，日本对于在本国购买房地产的外国人几乎没有施加任何限制。

“自2017年初以来，中国政府的资本管制使中国买家面临高昂的新海外投资成本，而且进行这类投资的难度日益提升，”居外网的罗女士说道。这些买家正在撤离价格较高的市场，如美国沿海地区和澳大利亚。“某些中国人正在用他们以前在其他国家的投资套现，并用这些钱在日本购买房地产。其他人则认为，一套便宜的日本公寓比美国加州或纽约的住宅更实惠，而且更易于管理。”

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教育是另一项可能影响房产投资趋势的因素。自从去年中美爆发贸易战以来，许多中国人在申请美国留学签证时遇到了困难。因此，他们开始转向包括日本在内的其他国家以接受高等教育。

中国大陆游客访问日本的人数不断增加（去年增长14%，达到了840万），这使得中国买家对日本的了解程度有所加深，因此更乐于在日本购置资产。

“许多中国人认为，在生活质量的追求方面，日本为中国树立了榜样，”罗女士说。“去到日本以后，他们就爱上了这个国家，而且经常产生在这里买一套房子的念头。”

经历了20多年的衰退后，日本房地产市场近年来已经开始复苏。尽管如此，全国土地价格仍停留在1991年巅峰值的38%。

鉴于中国的利率普遍较低，而且股市萎靡不振，许多中国人把房地产视为最理想的投资方式。

据居外网报道，日本房地产的收益率约为5%，而中国的公寓租金收益率仅为2.6%，因此前者较后者更有吸引力。中国离岸投资的传统目的地——香港和新加坡的房地产收益也好不到哪里去。

“虽然大多数西方人仍然认为日本的房地产非常昂贵，但对中国买家来说，这似乎是一笔划算的买卖，”罗女士说道。

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来源：日经亚洲评论
责编：Zoe Chan

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房均价预计5年内上涨5万镑 | 英国

据英国经济学家预测，今年年底英国的房屋均价将上升到22万英镑，未来五年内，房价会上涨5万英镑，均价为27.2万英镑。

虽然由于脱欧谈判的开启，房价涨幅预计会在未来两年下滑，但截至2017年底，平均房价仍将比2016年高出约9,000英镑。

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房均价预计5年内上涨5万镑 | 英国 — 今年年底英国的房屋均价将上升到22万英镑，未来五年内，房价会上涨5万英镑，均价为27.2万英镑

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据经济与商业研究中心（Centrefor Economics and Business Research）表示，今年年底英国的房价将上升到22万英镑，到2021年，房价将达到27.2万英镑。

今年房价增速预计为4.4％，这是自2013年以来最低水平，远低于2016年7.5％的年增幅。

今年以后，平均房价预计将以每年5%的速度上涨。从2019年开始，房价年增幅将达到5.7%。

从2020年到2021年，房价年增幅预计为6％。

然而针对如何在未来十年内满足住房需求，40%的地方政府并没有明确方案，调查表明缺乏合适的装将继续导致价格不断上涨。

Cebr表示，去年6月公投的英镑，将使高端市场在未来几年内迎来“外来需求回升”。

尽管房价预计将继续上涨，但较高的通货膨胀将削弱消费者的消费能力。

Cebr经济学家Kay Daniel Neufeld表示：“通货膨胀率上升和工资增长停滞不前，预计将在未来几个月内削弱家庭的消费能力。”

“家庭财务状况地恶化很可能对消费者信心产生一定影响，抑制2017年至2018年的购房需求。”

Neufeld先生说：“政府对买房出租（Buy to Let）的干预措施进一步削弱了市场中的需求。从四月开始，买房出租投资者抵押贷款的利息减免将受到限制，使其收益严重缩水。”

按照现行政策，任何拥有出租房产的房东，用于支付出租房的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。

从6日起，英国政府将限制出租房按揭利息免税的税率。此外，政府针对第二套住房及买房出租投资者额外增收了3%的印花税。

国家统计局数据显示，英国平均房价在去年一月份中上涨了6.2％。

今年1月份，英国的平均房价为21.8万英镑，比2016年1月高出1.3万英镑。从区域上看，伦敦仍是全英房价最贵的地方，均价为49.1万英镑。

相关资讯：在英国买房如何出价？

（据英中时报）

澳洲房产投资指南：如何变投资房为自住房？

很多人从自住房搬离时，将原来的自住房变成投资房，但反过来把投资房变成自住房的就不太常见了。

据澳洲房地产观察网报导，购买第一所澳洲房产作为投资，晚些时候再搬进去住，可以节省大量的前期资金，特别是把这个投资房租出去，而自己与父母同住或另住廉价租房。对有些人来说，要住这样的房子，可能还没有准备好，或者负担不起，那么这种先作为投资房买下来而后再自己住的方式，提供了早些进入澳洲房产市场的机会。

若想搬入投资房，但租客的租约尚未到期，则需要向房产经理谘询再行选择。房主必须履行租约，并遵守相应的通知期限。

房主居住时段可享有资本利得税的减免，但房产作为投资被出租阶段还是需要按照时长的比例交纳税金。

先作为投资房买下来而后再自己住的方式，提供了早些进入澳洲房产市场的机会

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Destiny公司的创建人兼总经理洛马斯（Margaret Lomas）称，住在房中超过12个月即可启动50%资本利得税的减免。如果房子既作过自住房，也出租过，后来决定出售，则需要通过作为自住房时的成本和最后的售出价格，按照比例计算资本利得税。根据租期天数和未出租的天数来计算，未租出的时间段可享有资本利得税的减免。

如果只将房子的一部份出租，这种情形更为复杂。这要求将房主在房子中独自居住的时间段照以上方法按比例计算为资本利得税的减免部份，而出租的时期则按照不同的方法来计算资本利得税。投资房转自住房会损失每年的负扣税的好处。

同会计师商量是很有必要的，因为出售房产的时候将很重要。

如果同一地区目前上涨趋势很好，那么重新购买一栋房子，而不是把原先的投资房变成自住房，可能更合算，这时需要计算一下购房的成本。

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英国出租房投资收益高过股市 18年涨1,400%

买什么样的房地产最赚钱？请看看这个最新的发现。一项最新的研究显示，英国在过去的18年里，购置热门地点的出租房地产（Buy-to-let）的投资报酬率高达1,400%。

英国出租房投资收益高过股市 18年涨1,400%

英国《独立报》（The Independent）4月11日援引据英国伦敦Wriglesworth Consultancy公关公司在4月28日发布的一项最新研究称，在1996年投资1,000英镑（约1,467美元）购买出租房屋，到了2015年，18年后，该物业的平均房价是14,987英镑（约22,000美元）。

该报告是由前经济学家汤玛仕（Rob Thomas）所发布，他说，在英国购买出租房的投资报酬率胜于股票投资。

1996年英国有25%的房屋贷款来自购买出租房产，其年度平均投报率是16.2%，高于股市的6.2%回报率。该报告表示，银行的低利率与攀升的房价是造成购买出租房高回报的主因。

报告中也指，有越来越多年轻人放弃买房。哈利法克斯银行（Halifax）的“租房一代”（Generation Rent）调查显示，这些购屋希望渺茫的年轻人在首次购屋的订金存款上越来越少。

虽然首购族的人数在2014年来到8年来的新高，同年，作为首购的订金存款却跌了6%。现在，在英国只有43%的租屋者有为买房而存款，57%的人则决定长期租屋。

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海外投资者不仅活跃在匈牙利房屋买卖市场更“激活”租赁市场

在2000年，海外购房者和投资者——尤其是西欧人，在匈牙利房地产市场表现相当活跃；但自危机爆发以来，就很少听到他们的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地产市场的外籍人士绝对数量在增长，尽管此前三年他们的整体份额在萎缩。

Duna House分析团队负责人Gabor Rutai称，2012年，匈牙利的购房者中有2%是外国人，这些海外置业者在当年第三季度完成的交易数为420。2013年同期外籍买家的市场份额下滑了1.9%。2014年，尽管匈牙利房地产市场好转，海外买家所占市场份额还是只有1.8%，第三季度外籍买家人数约为515。

外籍人士不仅在匈牙利买房，也活跃在租赁市场。对比同期数据，外国人在匈牙利的租赁份额维持在12%，相对十分稳定。另外，该国十分之一的出租房产都为外籍人士所拥有。

匈牙利45%的外国买家都来自欧盟成员国——小部分是美国人，房产平均交易价为1480万匈牙利福林。中东买家数量占比为10%，房产平均交易价为1680万匈牙利福林。第二大主要购买群体来自斯拉夫地区，主要是俄罗斯和乌克兰买家，占比达30%，购买均价为2330万匈牙利福林。剩余15％的海外买家是出手阔绰的远东土豪，平均花费高达2670万匈牙利福林。

77%的外海置业者都将房子买在匈牙利首都，主要集中在布达佩斯第七和第八区。从第六区的交易记录来看，海外买家的目标是60平方米的公寓，成交均价为1400万匈牙利福林。

Duna House的数据显示，匈牙利42％的租客都来自欧盟成员国，29%来自中东，20%来自远东，10％来自俄罗斯或乌克兰。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七区。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大学城也有很多租客，主要是海外留学生。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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