匈牙利房产投资

新年伊始匈牙利连出重磅房地产市场利好政策

刚刚进入2016年，人们还沉浸在新年假期的喜悦之中，匈牙利政府相继颁布了针对房地产市场的重要刺激政策，随后被广泛认为是利好匈牙利房地产的重磅消息。

众所周知欧洲国家的税赋水平都是非常高的，这次匈牙利政府出人意料的把房地产开发建设环节的增值税从先前的27%一次性调整到5%。相关人士认为此举无疑将极大的减少了开发成本，增强了开发商投资的积极性，引导各种国内外资金进入匈牙利房地产市场。与此同时匈牙利政府还颁布了刺激需求的补贴政策。其中包括对那些有3个孩子的家庭提供1千万福林现金补贴，另外再提供1千万福林低息贷款用于购置住房，期限最长为25年！

布达佩斯某资深房地产经纪人表示非常看好未来的房地产走势。她认为这直接获益于对购房需求的刺激，房屋对于匈牙利人来讲是非常重要的财产，拥有舒适温馨的住所是很多年轻人的奋斗目标。匈牙利政府提供数量可观的现金补贴和低息贷款，预计此举可以直接增强部分匈牙利家庭购置更大更好的房屋的意愿和购买力。同时该政策也被看作是对出生率的有效刺激。更多的孩子将需要更多的住房面积。在一个需求驱动和政策导向刺激的市场里，预计更多的发展商会选择在合适的时机进入市场，开发更多新建项目，在这个过程中一定会有海外资金投资匈牙利房地产市场，从而带动更多相关产业一同发展。

该房产经纪还补充到，2015年匈牙利房屋价格呈现明显的上涨，她预计在各种积极政策的刺激下，未来几年的房地产市场将更加活跃并充满活力。这也许是很多海外房产投资人所更为看中的，并希望从未来的投资中获得比较满意的收益。

这些福利显然来得太突然了，很多家庭已经开始了各自的咨询和规划。目前在匈牙利投资开发房地产市场的海外公司主要来自俄罗斯、英国、德国等，近年也出现了来自中国的投资身影。由于布达佩斯独特的人文特制，重要的地理位置，出众的自然资源，颇具吸引力的房价和生活成本，也使得越来越多的外国人来此购买房产长期定居或度假小住。

如果你正在考虑尝试欧洲的生活方式，或者正在考虑海外的资产配置或生意投资，希望这些来自匈牙利房地产市场的重磅消息能对你有参考价值！我们同时建议准备投资海外房产的投资客多了解海外购房过程中的法律法规和税收等相关信息，以便作到从容快乐地投资！因为我们大家常说：“市场有风险，入市须谨慎！”

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匈牙利——一片崭新的房地产投资热土中国人踏足获利大

很多人士都希望做有收益又安全的房产投资，但是在西欧国家城市里每平方米的房价是很少人能接受的。拥有一千万人口的匈牙利是历史悠久的文化古国，为海外买家提供了房产投资的良好机会。国家风险特别低，每平方米的房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3。不管是安家还是投资，匈牙利的房产还是值得考虑的。

旅游业刺激海外资金涌入匈牙利房地产

匈牙利受益于丰富的旅游资源，如潮的国际游客和海外投资人，他们来匈牙利旅游投资的热情没有受到当下欧洲危机的影响。来匈牙利的游客仍然在增长，匈牙利政府以积极税收刺激手段鼓励海外投资进入旅游领域并长期持有。匈牙利自然资源丰富，美丽多彩。得益于进入匈牙利旅游业的投资，匈牙利旅游业预计未来10年会每年以4.5%的增长速度递增，达到2681亿福林。匈牙利能够吸引海外投资者前来投资房地产的另一个主要原因是外国人可以很便捷的购买匈牙利的土地和房产。

布达佩斯房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3

布达佩斯房地产市场的价格在欧洲众多国家的首都中尚处于非常低的位置，突显投资价值。匈牙利首都市中心非常舒适漂亮的公寓的价格大多一般只有1万多人民币/平方米，在多瑙河布达一侧也坐落了非常多独栋别墅，这些拥有宽敞院落，数百平面物业的价格也根据所在的不同位置，价格从大约300多万人民币到/套到一千多万人民币/套。在过去的1-2年的时间里，布达佩斯的房价其实已经发生了一定的上涨。根据物业不同的性质，涨幅有5% – 12% 不等。当然这些数字在不同的媒体上会略有不同，但是一个上升的价格趋势是被广泛认可的。

从一线房产经纪那里反馈的信息更加具体，比如房产卖家好像已经不如以前那样急于出售房产了，可以议价的空间也因此变小。对于买方来说，可以选择的物业没有以前那样多了，房产投资者的增加是房价提升的另一个主要原因。不过，基于匈牙利当前房价仍然处于一个比较低的位置，并且已经展现出逐步抬高的态势，所以很多机构的专业人员都相信匈牙利的房价很可能已经形成了一个稳步上涨的趋势，并将持续一段时间。

中国投资者的成功故事处处皆是

现在来布达佩斯投资房产的外国投资者越来越多了，中国投资者也突然多了起来。来自北京的某投资人，去年在布达佩斯才花了不到50万人民币就购置了一套市中心的公寓用作投资。用他的话说：“ 这房子太合适了，等我儿子长大了，把钥匙拿给他自己来欧洲玩。”

另一位中国的新移民准备全家来布达佩斯定居，他们比较喜欢住匈牙利的老式住房，他们喜欢欧洲古典风格的设计和略有沧桑的岁月感，那些物业房间都比较高，面积比较大，位置都非常好。选择在布达佩斯定居主要源于他们对匈牙利教育资源和生活环境的认可。用他们的话说：“ 在布达佩斯生活不贵，轻松惬意，容易融入和被接受……”

另一中国老移民在布达佩斯居住多年，在某楼盘购买了为数不少的公寓进行投资，由于方便的地理位置和现代舒适的生活配套，很多观光客都会选择在这里居住，所以这位投资者把公寓出租给游客，当然他的投资收益一定也非常让他满意。因为这个区域在旺季的入住率基本上都是全满的。

当然也有收购比如酒店等的商业投资，匈牙利的旅游业为这个国家作出了非常重要的贡献。所以匈牙利的各类酒店已经被更多的海外投资者所关注，市场中经常听到关于某知名酒店被收购的新闻，收购价格从数百万欧元到数千万欧元不等。投资者来自俄罗斯，欧盟国家，中国……

匈牙利人非常热情，展开双臂喜迎海外朋友。这里也一定会成为海外投资者所瞩目的投资热土。

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投资“温泉之都”匈牙利房产拥有的总比别人多一点

据权威数据统计，在过去的一年多的时间里，有超过2000个中国家庭选择在匈牙利安居。相信其中有很多人一定非常享受匈牙利休闲的生活方式和无与伦比的天然温泉资源。本期我将介绍布达佩斯比较有特色的3家历史悠久的天然温泉场所。

匈牙利的温泉文化起源于18世纪，温泉池对匈牙利人来讲还是重要的社交场所，他们喜欢在冒着热气的水池里下棋、聊天、看书。如果在匈牙利首都布达佩斯购买房产，不论在城市的哪个位置，都能非常方便的找到价格亲民且环境舒适的天然温泉浴场。

匈牙利近2/3的国土下面都蕴藏着温泉资源，是名符其实的“温泉海”上的国家，有“温泉之都”的美称。据说在匈牙利，随便找个地方挖下去，必定会有温泉冒出来。

首都布达佩斯的温泉浴场棋布星罗，其中最著名的塞切尼温泉浴场建于1913年，巴洛克风格建筑，是匈牙利最具特色的温泉之一。塞切尼温泉将温泉与泳池相结合，宫殿般的建筑群里共有3个室外池和若干室内温泉池，那些可谓是艺术欣赏与休闲消费功能兼备的温泉。若是在冬季来布达佩斯泡温泉，站在30℃的室外温泉池里赏雪景，一定会成为难得的美好回忆。

自由山上的盖雷特温泉被评为这座城市最美的温泉浴场，同样也是泡温泉的好去处。这座温泉位于BUDA自由桥的一侧；站在桥头，看到山腰上一片红顶的建筑群就是盖雷特温泉啦！沿着自由桥延伸出来的Kelenhegyi út路上去，可以顺利到达。

卢卡斯温泉浴池位置落在BUDA玛格丽特桥旁，一个不大的安静疗养世外桃源。游客较少，绝大部分都是本地人。据说卢卡斯温泉的水质是布达佩斯最好的。有很多当地的老人会在这里泡温泉。这里的温泉水可以饮用，据说对身体非常有益。价格也相对合理。安吉丽娜朱莉和布拉德皮特曾也带着他们的孩子亲临这家温泉。

在匈牙利，投资房产除了能分享房产市场持续复苏所带来的收益外，投资人还能找到一份亲近自然和健康生活的乐趣。

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经济发展带动房产市场升温匈牙利商业地产投资飙升71%

经济，是一个国家任何产业发展的主要素。经济与房产更是密不可分。在2014年的全球调查中，布达佩斯被评为欧洲经济发展第二快的城市。这项调查使得布达佩斯由一年前的排名20位跃升至第12位。欧洲企业500强名单上，56家匈牙利公司榜上有名。美国智库布鲁金斯学会透露，欧盟委员会2015年2月26日通过了匈牙利国家经济部的3项行动计划，批准为促进匈牙利经济发展提供4万亿福林(约合130亿欧元)的资助。这是匈牙利迄今实行的最大规模经济振兴和发展计划。也是欧盟为快速复苏欧洲经济做出的巨大举措。这些都明确的表明，匈牙利经济始终都备受关注并已经有了非常强烈的转强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府从2010年以来采取了一系列扭转经济的措施，着眼于新的战略，经济状况才得以出现转机：投资量加大、欧盟资金的利用率得到提高、消费进一步增加、出口继续保持强劲的竞争力，它仍然是匈经济增长的主要引擎。此外，服务业、旅游业、零售业和交通运输业也促进了经济的增长，低利率和复苏的私营部门的经济活动也是经济增长的因素所在。

匈牙利房地产销量看涨商业地产投资增长71%

经济的不断“强化”使匈牙利商业地产从中受益。据匈牙利财经网站Portfolio报道，最新调查结果显示，2014年中东欧地区（不含俄罗斯）商业地产投资达77.34亿欧元，同比增长28%。其中波兰投资最多，为30.76亿欧元，同比下降5%；其次是捷克、罗马尼亚，分别为19.92亿欧元、11.24亿欧元，同比分别增长54%和220%。匈牙利投资为4.66亿欧元，但增长率达到惊人的71%，在中东欧地区遥遥领先。主要带动因素是办公室和工业地产，显示经济回暖已传导至商贸服务业。

2014年，匈牙利首都布达佩斯房屋销售量同比增长了18%以上，其中12月份同比去年增长超过70%，房价上涨超过4%。2014年相关数据显示，住宅价格在2013年年底开始上涨，扭转了多年下行趋势。

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申请欧洲永居证不一定要买房参与匈牙利30万欧债券计划即可实现

欧元汇率的大幅下降，欧洲良好的空气使越来越多的中国乃至其他国家的人都开始关注如何获得申根区和欧盟国家的居住证。

作为成立于1000多年前，人口仅1000万的匈牙利，虽是欧洲的一个小国家，但它却占据着一个非常有利的位置——临近德国、意大利和法国。在没有边境限制的匈牙利，乘坐公交或火车，只需要几个小时便可到达这些地方。海外投资者该如何获得匈牙利永居权？

匈牙利居住债券计划（Hungarian Residency Bond Program，简称HRBP）

2012年，匈牙利政府批准投资25万欧元债券获居留的政策，与次年2013年正式实施，并获以飞快的速度得到海外投资者的青睐。

截止2014年年底，匈牙利政府债务管理机构（Hungarian Government Debt Management Agency）共出售2213份居住债券给外国投资者。显然，其他几个欧盟国家也推出了类似匈牙利居住债券的活动，但他们中大多数，不是给出的价格较高（通常是50万欧元），就是必须有房地产方面的投资，才能获得居留证（例如，西班牙和葡萄牙计划）。鉴于匈牙利居住债券计划的成功，求胜心切的匈牙利政府向国会提交一项法案，从2015年1月1日开始，提高居住债券面值至30万欧元。法案实施后，匈牙利居住债券计划仍将在欧洲居住证市场上保持竞争力。

匈牙利居住债券计划优势

投资者无需在匈牙利购买房产

最近这段时间是投资房产的最佳时间。近年来的危机过后，房价刚刚开始每周、每月的递增。专家称，目前价格仍非常低，预计将在短时间内大幅提高。

居留许可证办理时间很短

预计在8个工作日内，匈牙利移民及公民局便可下发居留许可证

在匈牙利居住最短时间没有官方硬性要求（意味着申请人甚至无须移居匈牙利）
居留证可以自由往返欧盟地区所有申根国家（无签证要求）
该项目惠及配偶和未成年子女（18岁以下）
5年后还款（这意味着投资者不可退款的成本只有4.5万欧元的居留证办理费用）
该居留证基本上具有真正永久性（债券到期偿还后，申请人仍可获得永久居留权）

显然，这些优势使匈牙利居住债券计划在欧洲债券计划中名列前茅。同时，非常值得强调的是，该债券计划并不是获得匈牙利居留许可唯一的方式。还有其他几个方法，例如在匈牙利建立公司、开展业务等等。但最主要的，还是选择适合自己的。

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海外投资者不仅活跃在匈牙利房屋买卖市场更“激活”租赁市场

在2000年，海外购房者和投资者——尤其是西欧人，在匈牙利房地产市场表现相当活跃；但自危机爆发以来，就很少听到他们的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地产市场的外籍人士绝对数量在增长，尽管此前三年他们的整体份额在萎缩。

Duna House分析团队负责人Gabor Rutai称，2012年，匈牙利的购房者中有2%是外国人，这些海外置业者在当年第三季度完成的交易数为420。2013年同期外籍买家的市场份额下滑了1.9%。2014年，尽管匈牙利房地产市场好转，海外买家所占市场份额还是只有1.8%，第三季度外籍买家人数约为515。

外籍人士不仅在匈牙利买房，也活跃在租赁市场。对比同期数据，外国人在匈牙利的租赁份额维持在12%，相对十分稳定。另外，该国十分之一的出租房产都为外籍人士所拥有。

匈牙利45%的外国买家都来自欧盟成员国——小部分是美国人，房产平均交易价为1480万匈牙利福林。中东买家数量占比为10%，房产平均交易价为1680万匈牙利福林。第二大主要购买群体来自斯拉夫地区，主要是俄罗斯和乌克兰买家，占比达30%，购买均价为2330万匈牙利福林。剩余15％的海外买家是出手阔绰的远东土豪，平均花费高达2670万匈牙利福林。

77%的外海置业者都将房子买在匈牙利首都，主要集中在布达佩斯第七和第八区。从第六区的交易记录来看，海外买家的目标是60平方米的公寓，成交均价为1400万匈牙利福林。

Duna House的数据显示，匈牙利42％的租客都来自欧盟成员国，29%来自中东，20%来自远东，10％来自俄罗斯或乌克兰。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七区。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大学城也有很多租客，主要是海外留学生。

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匈牙利房市峰回路转布达佩斯地产蓄势待发

根据匈牙利近几个月的房产市场数据显示，欧洲房产市场的良好形势已带动东欧。而匈牙利就是其中之一。在过去6个月里，匈牙利房产市场出现了很多利好的消息。虽然一切数据都表明匈牙利房产市场正以上升的态势发展，但很明显，这条道路仍将充满荆棘。

根据英国皇家特许测量师学会（RICS）的最新市场调查报告显示，自2011年以来，匈牙利的租赁需求再次增长，产生供不应求现象，导致中期空置率减少。预计在未来的12个月内，租赁和购房需求有望不断增加。因此，该预测显然释放了一个积极的信号。

过去1年中，匈牙利商务楼市场数据也显出了可喜的转机。布达佩斯商用楼市，包括自住和投机性项目的总建设面积，在2014年第一季度末达到318.45万平方米；投机性项目总建设面积达255.815万平方米；自住项目达62.635万平方米。而在2013年第四季度总租赁面积达到3年的最高记录，15.3505万平方米（虽然其中的大部分是受惠于年底续租）；2014年第一季度总租赁面积为5.72万平方米，这是2012年第一季度以来的最低季度值。不过，相比2013年第四季度，空置率基本保持稳定，与上个季度的数字略高0.1%。只考虑投机购房的变化更小（不包括自住存量），只占23％。尽管在过去2个季度有所停滞，但同比降幅更为显著。更重要的是，数据显示出现转机。

匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机

匈牙利房市峰回路转被开发地产项目增多

从许多对于市场的预测和一些已有数据来看，匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机。越来越多的项目被开发，这也是房产市场信心倍增的主要标志之一。

匈牙利房产开发商圆桌协会（IFK）成员公司，预计今年将建设面积达7.1万平方米、价值1.52亿欧元的建筑。这意味着与去年同期相比增长了29％的市值和扩容了41％的面积。同样值得关注的是，这仍然只是略高于2004年的水平，与2008年的最高纪录13.1亿还相差很多。虽然目前的形式还不能被称为热潮，但绝对是一个鼓舞人心的迹象。开发商协会认为，匈牙利房产市场值得被大规模的开发一回。

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