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据近期公布的最新房市报告显示，今年春天的硅谷房市比之前更炽烈。由于房屋供应少，买家按捺不住，频出高价，以致湾区九县4月的房价中位数（median prices）屡创新高，其中又以硅谷为中心的圣他克拉拉县为最高，房价中位数首次突破90万元，达90.5万美元。

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“CoreLogic”报告显示，圣马特奥县（当地华人译：圣马刁郡）4月的房价中位数升至119.45万美元；康曲柯士达县升至49万美元，比今年3月多出2万美元。

巴洛阿图地产公司“Sereno”的经纪说，市场缺少物业出售，以致房价持续上扬，巴洛阿图不少房子的成交价，比一个月前增加3万至5万；买家出价比前更积极，知道别人出价82.5万美元，自己立即调高出价至88.5万美元。

圣他克拉拉县4月的房屋销售比去年同期增加了7.5%；康曲柯士达县更涨幅更大，达16.5%，创五年新高。整体来说，4月里九县的房屋成交量比去年同期增加了7%。

4月份的炽热，看来暂时不会降温，因为市场的房屋供应仍然不足。东湾核桃溪的热门社区北闸（Northgate）的一套房开售，前往看房的竟达100人；一名女买家说，她出价130万，争夺这栋房子，价格已经达到斯坦福大学（又称：史丹佛大学）附近地区的水平。

从休士顿来硅谷的一买家，看中圣荷西市中心一处连栋屋，在经纪的协助下，出价已经超过62万元的底价，但仍不成功。

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有一些手头上有现款的人，不想作生意，决定当寓公，靠租金收入过日子。同样的价格在洛杉矶买一栋公寓，来拉斯维加斯可买到四至六个单位。赌城租户多，公寓单位数量不够，目前是投资多单位住宅好时机。

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房地产分析机构REIS最新报告指出，南内华达的多单位公寓的空租率较去年下降，目前五年以内新的公寓建筑租率为5%，建造五年以上的公寓空租率为5.2%，南内州租屋者比前几年更高，且公寓房租涨到平均每单位878元。

由于新建的多单位公寓不足以供应所需，单栋住宅新屋也抢进租客市场，大赌城公寓出租率应在明年起增高，这种现象将延续到2018年，REIS预测届时赌城多单位公寓再曾加1万2703个单位，空租率将升至6.5%。

大赌城区蓬勃的新建设，引来移入的新就业者，平均每月移入4000人，住房的需求甚殷，2014年新建成2053个单位显然不够，市场上依然保持住低空租率。

今年拉斯维加斯经济展望研究（Las Vegas Perspective）日前举行年度发表会，经济分析家阿古若（Jeremy Aguero）说，大赌城房市正在大家眼前发生变化，越来越多人租房而更少人拥屋，从现在起到未来一年半之间，赌城会有更多人租房子住，这样的情况将持续五年以后才会平衡。

根据内华达州车管局（DMV)的资料显示，今年1月把外州驾照改成内华达州者有4640人，比去年5036人减少，表示南内华达克拉克县人口增加缓慢但持续。诞生于1905年的拉斯维加斯市，向来因人口增加引导经济成长。

人口移来拉斯维加斯，主要因为失业率低以及退休族离开美国其他地区高生活指数加上天候不佳因素而来到南内华达州。近月人口增加放缓在于拉斯维加斯经济尚未恢复，待遇高的工作很少。

多单位公寓住宅出售情形2014年共售出1万3423个单位，平均每户售价7万4875元；今年1月及2月这种多单位住宅的回报率是6%，却比去年同期高0.3%，表示租金上扬。

南内华达州的多单位住宅于过去六年受投资人注目，由于单栋住宅的贷款要求多，这六年来能够合乎条件贷款购买单栋住宅者人数有限。

居民转而愿意租住多单位住宅，致使这类房地产的空租率持续下降，由六年前11.2%的空租率降至目前5%。现在大赌城区的多单位住宅地产仍十分强健，低空租率可维持三年以上，且租金年年上涨。

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座落于旧金山太平洋高地（Pacific Heights）百老汇街（Broadway）上的一栋4层楼超大豪宅近日以3100万美元售出，登上2015年到目前为止旧金山最昂贵的房地产交易。

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提供旧金山湾区房地产讯息网站Curbed 5月18日信息，这栋豪宅拥有7间全套房间、两个厨房、两个起居室（family room）、两间办公室、3间屋顶露天平台（rooftop terraces），面积达1.6万平方英尺（约1486平方公尺，450坪）。从客厅的落地窗还可以看到美丽迷人的海景。

这栋豪宅原为生食主厨罗克珊·克莱（Roxanne Klein）与吉他公司执行长麦可·克莱（Michael Klein）夫妻所共有。他们于2012年的买价比现在的售价还要少400万美元。 

太平洋高地是旧金山市区名人群聚的地方，甲骨文（Oracle）共同创始人暨执行长埃里森（Larry Ellison）、全美最畅销的小说家斯蒂尔（Danielle Steel）以及苹果设计总监艾夫（Jony Ive）都住在这一区。如果想和名人或是富豪为邻，这区是不错的选择。

众所周知旧金山居住费用很高，它不仅房价昂贵，就连房租也是全美城市之首。美国房贷利率信息网站HSH.com日前发布的一份报告显示，旧金山房价中位数高达74.29万美元，其购置不动产的最低家户年收入为全美之冠，达14.25万美元，也就是说家户年薪必须是这个数字以上才能负担得起30年固定利率的每月房贷。

据提供公寓租赁信息网站Zumper的一项最新报告，在旧金山租一间一房的公寓每月租金中位数为3460美元，同样也是排在全美城市租屋金额最高位置，而太平洋高地的月租金中位数为3500美元，略高于平均值。

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虽然纽约周边地区的豪宅区也在奋力吸引华裔买家，但长岛的购房热潮却毫无减退之势。业内人士19日指出，长岛的优质教育和便利的交通，使其仍备受华人家庭青睐，而相对于中国大陆北上广的高房价来说，长岛的豪宅对中国富裕买家来说仍属价廉物美。

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“去康州的毕竟还是少数”，纽约安居地产公司业者潘琳在5月初也就是中国的“五一长假”期间，就接待了30多个从国内来的看房者。她表示，近年来随着EB-5投资移民和10年B类签证的相继开放，长岛房产的华裔买家以每年20%至30%的速度增长，看房者的目光也沿着长岛向东发展。相比去年和前年，今年的300万元以下中低价位的房产炙手可热，她认为是不少中国的中产阶级也开始在海外购房的缘故。

“没有任何影响，购房的华人依然很多”，凯威黄金海岸地产公司表示，前几天就已经接待了四家看房的华裔买家。而于上周刚接待的从中国来长岛的九人看房团，因时间紧张，在一天之内看了五处房产，分别在300万元至700多万元不等。这些看房者是来美参加商务会议，顺便加了短途看房之旅，了解学区和各区概况，并约好8月再来，届时将正式出手购买。

刘欣认为，在康州购房的更多是投资者。她说有朋友在康州购房，但周边学校的竞争力并不强，也没有补习班可以送孩子就读。虽然乘坐火车可很快到达，但火车连接点位于曼哈坦，这对于家中有需要去法拉盛上补习班的小孩和去买菜的老人非常不便。

此外，刘欣表示中国来的买家不仅人数增多，从开始看房到决定的周期也非常短。她于上周六接待的一家顾客在看了三、四处房产后又前往波士顿看房，最后决定本月底就买。“通常看一两周就做决定了”，刘欣表示，“北京上海的两套公寓就能在长岛换一处豪宅，他们觉得太划算了”。

“一些顾客购房时除了签合约会亲自来，其他时间都在国内”。但华裔买家的谨慎体现在寻找信得过的中介，“他们不相信广告，一般通过朋友介绍，有一些甚至会面试中介。这些海外购物者也不相信广告照片，要中介用手机拍照片和视频发回中国给他们看，甚至利用facetime等现场视频的手机通讯程式”。

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对于所有在纽约拥有房产的人来说，房产税可以说是一笔较大的日常开销。随着纽约房市的火爆，房产税也跟着一路飙升，但是很多人对于房产税还是处于一知半解的情况，究竟房产税的用途在哪里？有哪些需要注意的地方？如何获得房产税减免？

房产税也就是俗称的地税，所有在纽约拥有房产的人都要缴纳房产税，这些房产税用于教育、健康福利、以及政府机构（警察、消防、卫生、管教）等。 房产税，是由纽约市财政局每年估算一次，在每年的1月份，业主会收到财政局寄出的物业价值年度通知书（Notice of Property Value），物业价值年度通知书上面会列出屋主房产的市场价值，评估价值等用于计算房产税的数据。3月15日前，业主可以向纽约市税务委员会提出申诉，或者申请个人减免。在五月份左右，财政局就会发布最终评估卷。

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纽约地产税高吗？

很多在纽约市买房的人，都会感叹纽约的房价要大大高于美国其他地区，但事实上纽约市的房产相对与整个美国还是需要比较偏低的，因为纽约市的很大一部分屋主是国际买家，纽约市也希望用相对低的房产税来鼓励国际买家。

“房星计划”全称“纽约州学校税减免计划”

自住房减免：这个是给家庭年收入低于50万的，并且房屋是屋主的自住房（大约每年减免$200）。

年长者优惠减免：所有65岁以上年长者的家庭年收入不可超过$8.3万，并且是屋主的自主房（大约每年减免$400）

年长者房主减免：所有65岁以上的年长者，家庭年收入不可超过$3.7399万，并且是屋主的自主房（每年减免金额取决于收入）

残障房主减免

退伍军人减免

残障或见义勇为减免

房产税所有的减免不是政府自动的，需要所有符合条件的屋主自己向政府申请减免才可以享有减免。屋主需要向纽约市财政局www.nyc.gov/finance申请。很多屋主由于可能没有意识到这点，以至于多付了房产税都没意识到。

更换地址要通知纽约市财政局，避免因换地址而收不到地税账单

如果没有交地税，财政局会有4次通知，如果置之不理，三年中只要超过1000元的，财政局会把地税的欠费交到银行，由银行追讨，甚至扣押房产进行拍卖。

长者减免地税，但将房产加上孩子的名字，导致不符合减免条件，被财政局追讨地税。因此产权转名等要小心。

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美国房地产投资的主要税务简析

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实地参观房屋展售（open house）有助于了解市场行情，但看房就像约会，让人既期待又怕受伤害，也可能被情绪冲昏头，未经思考就仓促做决定。以下提供几个诀窍，让你与房屋初次“邂逅”后，能明确判断它是否符合心目中的理想条件。

第一、施展侦探本领

正如同你会先透过脸书或Google调查约会对象，参观房屋展售前你也应该先做些功课，对这间房子进行“身家调查”。例如，房屋曾装修过吗？现任屋主是否尽心维护？是否有共同朋友在这个社区居住？你可以在相关网络媒体输入房屋地址，检查房屋税等相关纪录，确认卖屋资讯是 否存在任何不实叙述。

第二、别当“外貌协会”

是否曾一进屋就被柔美光线及缤纷色调给吸引？还是被高级家具与装潢迷惑了双眼？这很可能已经中了卖家的伎俩。试着在脑子里想像没有这些修饰的空间会是什么样子，最好带上卷尺与家具尺寸纪录，确认屋子塞得进自己的家具。

睁大双眼看看浴室新涂料是否在遮掩漏水痕迹，踩踏地板确认不会吱吱作响，深吸气仔细闻芳香剂是否混杂恼人臭味，如果发现任何异状，立即询问在场的中介。

别忘了试开橱柜抽屉拉门，打开水龙头并检查流理台底部，这不仅是确认物品的状态，更重要是符合你的生活习惯。

第三、衡量你的整修能耐

有些房子外观欠佳，但经过巧手改造翻修也能够焕然一新。重点在于，自己是否能负担起这些费用？能否接受搬入后持续整修吗？如果实在不行，就别在这间屋子打转。

第四、发挥你的八卦精神

在做到事前Google，没被肤浅外在蒙骗时，是开始与真人互动的时候了。问话技巧很重要，才能得到想要答案。买家必须表达好奇，但又不能咄咄逼人，此外最好摆上扑克脸，因为在还没开始协商前，千万别泄漏自己对房屋的喜爱。

第五、别因抢手货昏头

看房时打开耳朵听周遭谈话是聪明之举，可以借此获得一些宝贵情报。但不要落入“竞争生欲望”的陷阱，别因为他人极力夸赞而随之起舞，只有自己才知道自己的喜好、需求、预算与规划，别人的褒贬都不应左右自己的决定。

第六、中介是最佳参谋

如果雇请了中介，不妨让他同行。专业人士不仅客观，又能迅速侦测出房屋的问题。当自己有任何问题，中介能提供即时帮助。

第七、回顾你的笔记

看房时花点时间写下房子的优缺点，另外在征得屋主同意后，拍照纪录屋子的各个角落。这么做有两个目的，第一是在协商时透过提出房子问题点压低价格，第二是帮助自己厘清房子是否符合理想条件。

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为什么无数投资者挤破脑袋也想在纽约买上一栋房子？为什么无数人向往在这片热土上拥有自己的一席之地，哪怕只够放一张床？地产界有这样的名言：“Location！Location！Location！”地点对于选房而言至关重要。

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在对纽约的华人采访中发现，大多数人把地点作为选房的首要因素。一套房子的价格因地点的不同，价格更是千差万别。一套在曼哈顿卖650万的房子放到美国中部州，却只能卖到大概30万；即便在同一城市里的房子，因所在社区不同价格也会有很大差别。

房屋作为不动产的特性决定它有以下几个特点：唯一性，不可替代。买卖成本高，复杂费时，变现能力差。耐久品，供给固定，相对无弹性。因此，房价、大小、结构、装修可以改变，但地点不可改变。地址的选择要相当慎重。

选择地点的基本标准

那么有哪些因素决定这是一个好地点？不同的购房人群对买房地点的要求不同。对于老年人来说，他们希望居住的地方可以方便看医生、买菜、串亲访友且价格不贵。因此，曼哈顿华埠、布鲁克林和法拉盛周边就是他们不错的选择。而对于中年人来说，子女的教育问题是他们首要关注的，因此他们会选择在好的学区购买房子。

理想地点的4大特点

通常说来，好地点的房子符合以下几个特点：

• 交通便利

居住的房子附近有地铁站、公交站，可以方便的出行、上班、娱乐。

• 学区好

一套好的学区房，能让孩子享受优良的教育，进入优质的学校读书，这是家长梦寐以求的，也是很多中年购房者选房的重要条件

• 社区好

每个人都希望自己居住在一个良好的社区，有图书馆、公园、健身房、超市、餐馆和电影院。孩子和老人都能找到自己娱乐的场所。如果社区本身具有良好的历史文化底蕴，则更加深受欢迎

• 治安好犯罪率低

如果在异国他乡和陌生环境里选房的话，良好的治安是选房者最需要考虑的。关于所在地区的犯罪率可以在类似city-data的网站上查到。

抓住地点学会妥协

在买房时，将地点作为第一要素是明智的选择。除此之外，还有房价、安全性、风水、房子结构等也是民众会考虑的因素。在财力有限的情况下，我们不可能面面俱到，买到一套各方面都符合自己要求的房子。因此，学会妥协很重要，将地理位置作为选房的第一考虑要素是非常明智的。

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无论公司个人做生意都要编制财务报表。财务报表包括损益表（Income Statement），资产负债表（Balance Sheet），现金流量表（Statement of Cash Flows）等。编制财务报表主要依据美国公认的会计准则（GAAP），但报税时要将其转换为计税法（Tax Basis）。会计准则是基本由独立的会计准则委员会（FASB）等机构制定，计税法来自国税局规则（IRC）。会计准则是为统一标准衡量企业盈亏和财务 状况，计税法是为既能产生税收又能达到政策目标的政治程序的结果。因此，两套系统有较大的不同，使不少企业不得不花很多时间和成本保有两本帐。目前，除上市公司必须用会计准则外，越来越多的公司，无论大中小企业都开始用计税法编制财务报表，用于管理和报税目的。这样既能节约会计成本，避免复杂的会计准则， 又能比较省税，而且越来越多银行信用机构和会计师接受这种方法。

会计准则和计税法编制财报主要有三方面不同：一是现金法（Cash Basis）和权责法（Accrual Basis）。现金法在收支现金时才计算收入费用；权责法在交易时，尽管没有现金收支，就要计算收入费用。会计准则一般不允许现金法，计税法则两种方法都 可使用。现金法可以人为操作省税。但既使同样权责法，会计准则和计税法也有所不同。二是折旧方法。如同样权责法，对资产（如机器设备和固定资产等）折旧， 会计准则要企业根据使用寿命自定折旧年限和方法（直线或加速折旧）；计税法则由国税局规定资产种类的折旧年限和方法。一般比会计准则年限短折旧高，也比较 省税。国会还会在不同经济周期提供折旧奖金（Depreciation Bonus），如金融危机期间，允许企业当年折旧和消费50% 和100%的某些合格资产。三是处理存货方法。会计准则允许“后进先出”（LIFO）和“先进先出”（FIFO）计算存货，但为了和国际会计准则统一，近 年来美国会计准则比较不允许用“后进先出”。但后进先出对企业省税比较有利，因为购货成本逐步增加，后面较高成本先出可以减少较多收入，也就比较省税。国 税局规定如果财报用后进先出，报税就可以用同样方法。如果财报中不允许后进先出处理存货，会计准则与企业省税就产生了矛盾。

同时，会计准则越来越复杂，“准则超载”（Standards Overload）的问题已存在许多年，对中小企业和为他们服务的会计师是真实的负担。税法也变得日益复杂，只用计税法编制财报可以不用准备两本帐，减轻 不少负担。而且，做生意的重要方面是遵守许多联邦，州和当地的法律，要求财报符合税法。由于财报包括不少税项，如薪资税，销售税，特许税和所得税等，用计 税法编制财报就顺理成章。还有对私有大公司，用计税法的重大诱因，是可以省不少替代最低税（AMT）。在目前的税法下，用会计准则编制的财报可以影响税 负，企业挣的重大收入，将不能享有免税额，抵扣额和税额信用，从而产生替代最低税，用计税法则可以减免这种税。

华人企业编制财报，主要目的是报税，其次才是用于管理，因此计税法是适用的。小公司可用电子表格，规模较大的公司可用会计软件或会计系统，以报税为目的编 制财报。中小公司（营收低于1000万元，没有存货，不是C-Corp）可用现金法报税省税。其他公司用权责法，则可直接按计税法的折旧和存货处理，如商 业用房出租，直线折旧39.5年等等。25万元以上的营收或总资产，除要编制损益表外，还要准备资产负债表。未实现的增值，如房地产估值由100万增加到 150万，如在财报中反映其增值，不要当作收入或减少费用放在损益表。而是放在资产负债表，即借记（Debit）资产，贷记（Credit）属于股东权益 的累计其他综和所得（AOCI），这样才能不因名义增值而多缴税。