Category: Finance News US

中美省州经贸合作研讨会暨洛杉矶中资企业年会5日举行，中国驻洛杉矶总领事刘健应邀致辞。他提醒，中国企业在美国投资还需站稳脚跟，融入当地社会，目前虽然成绩傲人，但尚处于起步阶段。

中资入美过于集中房产酒店

参加活动的有加州商务厅、洛杉矶地区出口委员会代表，与江苏电子商务代表团40余名成员，他们将在美考察电子商务投资及市场开发项目。

洛杉矶中资企业协会会长张旭明表示，协会于1993年成立，目前企业成员有100余个，协会宗旨是搭起交流平台，促成员间交流各自领域经营经验、专才需求介绍及沟通彼此商业信息。协会提供的是服务，中国企业要想进入美国经营，前提是入乡随俗，遵守当地法规。

中国驻洛杉矶总领馆商务参赞刘海彦表示，2014年有71家中国企业到洛杉矶投资设厂，投资总额达13亿美元，较比2013年增长2.7倍，投资额超过2013年底前的272家中资企业在洛杉矶投资金额的总和。他认为，中国与洛杉矶经济互补性强，中国省与加州经贸合作机制健全，随着中国企业走出去步伐加强，会给中国与洛杉矶企业合作深化带来更多机遇。

洛杉矶中领馆发出的书面文件指出，目前中资企业在美高科技领域投资面临一定风险，频遭美“国家安全”审查、投资过于集中房地产酒店行业、企业投资经营过程中遭遇“水土不服”、企业投资信息通报不畅。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

很多银行屋不是没有法拍成功，是因为价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，这是银行的一种止损方式，并非是没人买。

很多银行屋不是没有法拍成功，是因为价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，这是银行的一种止损方式，并非是没人买

其实，通过法律程序被拍卖的房子中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。而这80%银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。

银行屋类型

银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是现状带住客销售（ASIS），另一种就是交空销售。

现状带住客销售： 房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。 另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的周边看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%至 35%以上。

交空销售：空房卖得很快，深受大多数人喜爱，空置房是可以进去看房的，这样的好处是能够看得见风险。假如你不懂装修，可以找一个装修师傅去帮你看房，这样就能够估算出买这个房子是否划算。

购买有差别

购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，转让税是50万以下的交1.425%，50万以上的房子要交1.8%。 这个钱是必须要交的，普通买卖的房子则是卖家交。购买银行屋的时候，通常银行都已经把这个房子的一些拖欠的贷款、地税、水费付清。但有一笔欠款银行是不负责的，那就是房屋局的罚款，这个费用99%的银行是不会付的，需要屋主自己承担。

银行屋贷款

银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，银行的估价师是可以进去估价的，之后才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。

不过，如果信用特别好且工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。

大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

山景城也称芒廷维尤（Mountain View）是位于美国加利福尼亚州圣克拉拉县（Santa Clara County）的城市，面积31.7平方公里，与附近的帕洛阿尔托市（Palo Alto City），森尼韦尔市（Sunnyvale City）和圣何塞市（San Jose）组成了硅谷的最主要地区。

纵览山景城的历史，你会发现这里始终洋溢着蓬勃的活力。适宜的气候将这里发展成为一片物产丰富的农业重地，获得 “心悦山谷”(Valley of the Heart’s Delights)的美名。随着时间的推进，果园开始被高科技公司所替代，比如谷歌、Intuit和 LinkedIn等。此外，还有数百家初创公司在此扎根，将这里发展成为创新和企业家的摇篮。

数百家初创公司扎根于山景城 包括谷歌等知名高科技公司

 

点击查看山景城地区房源

山景城房产市场分析

目前，山景城的房屋均价是123万美元，在截止15年5月一年的时间里上升了3.9%，在均价和涨幅方便均远高于美国的平均水平。得一提的是，美国房产市场在上次金融危机期间整体大幅下挫，而山景城房市的表现十分坚挺，用事实证明了其十分抗跌具有非常高的投资价值。

除了房产市场的分析，报告对山景城热门区域和学区学校进行了十分详细的介绍，带您全面了解山景城的教育资源和投资热点。

 

 

 点击下载完整的“山景城房市投资报告” 

 

据专家指出，如果想比较贷款，应密切注意三个数据：利率、逐项列出的放贷业者收取贷款费用、年利率（APR）。

在海外，如果想比较贷款，应密切注意三个数据：利率、逐项列出的放贷业者收取贷款费用、年利率（APR）

最重要的贷款数字是利率，也就是你借钱要付的费率。但是这个数字并不反映业者收取的费用，或是与贷款有关的其他费用。年利率也是借钱的成本但较广泛，不仅反映你将支付的利率，也包括你要付的贷款费用。业者计算年利率时，把他们收取的费用加进利率。

公开年利率是“诚信借贷法”（TILA）的规定，以助你了解支付较高利率和一开始付较少费用，或是一开始支付点数，也就是预付利息（一个点等于贷款价值的1%）以获较低利率之间的差异。

打算申请固定利率、套现类重新贷款、或是低费用或无费用贷款，并想长久持有贷款的人，年利率这个数字最有用。但是消费者金融保护局提醒，浮动利率贷款的年利率，并不反映贷款的最高利率，所以比较固定利率贷款和浮动利率贷款的年利率，或是各种浮动利率贷款的年利率要小心。不同贷款的年利率，计算方式略为不同，所以最好只比较相同类型贷款的年利率。

贷款费用虽然先付，但计算年利率时会假设费用在贷款期间分散支付，就像利率一样。由于多数借款人通常在贷款到期前就重新贷款或是搬家，所以年利率会使一些贷款看来比实际划算。

决定哪些费用算进年利率，对业者而言是项复杂的工作，所以有可能两种贷款的利率和费用相同，年利率却不同，因为要看业者算进哪些费用。

比较贷款成本时，要注意利率、年利率和费用，以确保比较的贷款是同一类型。专家建议，如果除了年利率以外每个数据都相同，可以询问负责贷款的人员为何年利率不同。你不应只根据年利率来选择贷款，也要考虑到业者是否能解释清楚所有的贷款条件，以及你与业者打交道是否觉得舒服。

浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读

美国房价正迈向高峰，包括德州奥斯汀、休士顿、达拉斯和圣安东尼奥在内的七个城市房价超过所值。美国地产经纪人协会的数据显示，由于供应吃紧和需求强劲，使得4月份的全美中位房价达到21.94万美元，比一年前高几乎9%。虽然仍低于2006年的最高价23.4万美元，但是专家预期今年房价将接近这个水平。

美国房价走向高峰 7大城市房价“出界”

点击查看更多美国房产

鉴于收入成长根本赶不上房价成长，根据中位收入来计算，某些房市的成长无法持续下去。房地产分析公司CoreLogic指出，在100个美国都会房市中，有七个房价超过所值，去年只有4个。

这七个房价超过所值市场中，有四个在德州：奥斯汀、休士顿、达拉斯和圣安东尼奥。这些市场在最后一次房市荣景中并未飙升和崩盘，而是在油气助长之下，房价和人口节节升高。房价目前达历史高峰，达拉斯比2007年高峰多15%，奥斯汀房价则比CoreLogic 认为可持久的房价高39%。

但是与1980年代德州房市崩盘相比，现在该州的经济远较多元，科技、医疗和保险业共创繁荣，所以油价波动不会造成太大影响。不过即使如此，兴建房屋分析师正密切观察德州，以了解油价下跌对工作和房屋需求有何冲击。

在房价超过所值的市场名单中上榜的，还有南卡州查尔斯顿（Charleston），此地房价仍低于2007年高峰，但是已被视为过高。迈阿密和华府是另外两个列名房市，但是这两个市场的房价远低于2007年高峰。迈阿密房市被外国现金炒热，这是房价和当地中位收入有差距的原因。包括北维吉尼亚州和马里兰州郊区的华府，是美国最富裕的地区之一，但是房屋兴建不够多，这两个因素推动房价上扬。

虽然这七个房市被视为超过所值，但也被视为健全的市场，因为供应紧张导致房价攀升，不像最后一次房市荣景是贷款浮滥造成，借钱民众和放贷者都在诈欺。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

山景城可负担公寓大楼“Studio 819”正式对外开放。市府官员表示，Studio 819内有49个公寓单位，租金比当地平均房租便宜许多，提供圣他克拉拉县低收入住户居住。

美国山景城公寓正式招租 申请人年收入须低于4万美元

推荐房源：美国山景城房产

Studio 819表示，申请者收入必须在圣县中间收入住户（household）45%以下。圣县住户中间收入约为9万2000元。

根据山景城市府，当地住户中间收入为9万2504元，与圣县住户中间收入雷同。山景城平均个人年收入为4万9229元。如根据这个数目，合格申请Studio 819的住户年收入必须约在4万1626元以下，如以平均个人年收入计，则必须在2万2153元以下。

Studio 819为三层楼公寓建筑。大楼内除49所宽敞的公寓外，另设一电脑室，可免费无线上网，另有烤肉区。公寓一楼为零售商用地。根据市府，一楼已全数租给餐饮业者。26日当天，公寓大楼大门紧闭，一楼各餐馆都尚未开张营业，连招牌都还没挂上。

这座公寓大楼位于Old Middlefield Way与Rengstorff大道交会处，离101号公路与国王大道（El Camino Real）都很近，是理想的住商混合区。

山景城市府目前也计画动用2150万元，于Evelyn大道与Bernado交会处附近兴建116所可负担住宅。除这项开发计划外，市议会将继续与各开发商讨论可负担住宅区开发案，以应硅谷低收入户住屋需求。

市府官员表示，Evelyn大道可负担住宅开发计画里的116单位大小不同，有适合家庭居住，也有适合个人居住者。教师与公共安全部门员工申请者将优先考量。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

2014年发布的“中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起”投资白皮书中显示：2008年至2014年，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元。其中，美国仍是首选。

全球房产中国投 美国房产仍是首选

点击查看美国房产

从2013年复兴国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场，SOHO中国联合巴西亿万富翁收购通用汽车大厦40%的股份，绿地集团收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股份，到2014年中国安邦保险公司以19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店，中国投资者大手笔进军美国商业地产的例子不胜枚举。

普华永道与美国城市土地学会 （Urban Land Institute) 去年10月共同发布“房地产新兴趋势”年度报告，普华永道公司合伙人、美国房地产咨询行业领军人物米奇‧罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，经济繁荣发展创造就业机会，就业率上去之后，对各类房地产的需求就会增加。报告对1000多位房地产投资者、基金经理、房地产开发商和其他房地产专业人士进行了调查和采访，该报告对2015年房地产趋势作出预测，休士顿和达拉斯已成为受到全球投资者认真考虑的房地产市场。

未来几年中，休士顿将有超过1700万平方尺的写字楼投放市场，在美国商业房产市场中排名首位主要是因为其在建商业房地产项目数量最多，而非已竣工的项目。

休士顿也因市中心的迅速发展备受瞩目，而过去休士顿被公认为城郊发展较为突出。现在休士顿在房地产新兴趋势报告中排名领先，也反应近年来投资者对纽约、洛杉矶、旧金山等沿海大城市以外的房地产市场的投资兴趣和市场活动日益增加。

美国城市土地学会CEO Patrick Phillips在一份声明中表示“投资者正在密切关注核心市场以外的投资机会，(投资）那些在宜居程度、就业条件和娱乐文化设施方面极具竞争力的城市。”

要知道，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最后，还可以选择间接投资，通过证券化，即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金REITS来分解风险。

作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，市场成熟，投资前做好足够的“功课”，对风险的规避很有益处。其实，除了土地价格因素，写字楼、购物中心等地产价格上涨还受其他重要经济因素影响。

宾州大学华顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko 2009年发表了“商业地产与住宅的差异”，就美国32个大城市在2008年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅地产的市场差别。

Gyourko的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

在房地产研究领域，一般用资本化率指标（Cap Rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2003年至2008年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要，但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

这说明公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定：当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格 上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

需要注意的是，Gyourko做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对投资者也有一定启示。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

电影电视中美国人大多居住在独栋的房子里，而中国则多为高楼、单元房。美国的居民区都有哪些类型？哪种类型是主流？

美国的居民区分很多样化。虽然没有官方界定的固定的类型，但可以根据密度（density）划出几个类型：

示意图中的光谱显示美国典型的城建区的级（左边密度越低，右边密度越高）：

T2 Rural Zone 乡村区

T3 Suburban Zone 郊区

T4 General Urban Zone 综合城区

T5 Urban Center Zone 城区中心

T6 Urban Core Zone 城区核心

五种居民区都会有居民，但大部分美国人在郊区生活。美国人选择什么样的居民区取决于很多因素：职业、收入、三观、是否有孩子、还有对文化，美食，娱乐，环境等条件的要求和品味。

湾区大多数居民区属于乡村区或者郊区，城区比较少，多为集中在旧金山市中心，还有奥克兰，伯克利，圣何塞几个卫星市。

T6城区核心

城区核心，也称之为市中心或者“downtown”以商务和办公用地为主。这里一般都有高楼大厦，但大部分是写字楼。这里一般是城市的交通枢纽，有 地铁线从这里往四方的郊区放射。这里很热闹，很时尚，有人上班，有人逛街，有人娱乐。以前美国的城区核心很少有居民楼但最近几年几个大城市就在核心区建居 民楼。

T5城区中心

这里没有多少美国人居住，但年轻一点的白领 （”yuppies”,或者 young urban professionals）比较喜欢这里因为很方便买东西，很时尚，很多club和饭店，很多单身方便约炮交往。这里的居民楼也比较密集，楼层比较高， 建筑多为公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原来的工厂或仓库，后来装修为居民用的）。

作为美国最大城市纽约比较例外，几乎整个曼哈顿岛都该属于T5或T6。在美国一般的城市只有市中心出现这种居民区。

美式公寓不一定很现代化。这是纽约Lower East Side街景一角，这些公寓已经建了100多年，如今还是很多纽约人选在住在这里，而且房价很贵。这些公寓虽然不太高（最高6-7楼）但建设密度因此人口密度也高，绝对该属于T5类型。

在T5居民类型区，一楼一般都是商务用的铺面，饭店，酒吧等用的，让居民生活非常方便。很多住在是中心的年轻人觉得买车不方便，出行都依靠地铁，自行车，或者Uber。

T4综合城区

T4和T5最大的差别是T5只有多户楼，但T4会有别墅。其实T4应该是建筑类型最多样化的居民区类型，有别墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

这是旧金山的维多利亚风格城区别墅。城区别墅和郊区别墅的区别是郊区别墅单独建在一片比较大的土地，别墅周边有后院，花园，草地等花林设计。但城市的土地有限，别墅建得挨一点，像上面徒的这两栋房子。城区别墅一般都比较贵，这些房子估计$400万左右。

这是纽约市布鲁克林综合城区的典型“brownstone”房子。这些房子1860-1900年代建的时候是一家一户的别墅，后来分成几家几户的，有点像公寓，但比公寓小一点。

T4最普遍的建筑类型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一种多户建筑，比较现代化（大部分是1970年后建的），一般不超过三楼，外貌比公寓时尚一点。Condo和公寓还有一个重 要的区别，公寓一般是一个房东把房子出租给居民，但condo的居民拥有自己的房子。美式condo也经常带一些公共设施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一个大区别是跟zoning（分成制）有关系的。T5和T6一律是混合用地（居住和商务混合的），但T4可以限于居住用地，意思是片区中 只有居民楼，没有商店。不过，在综合城区居民区到商务区一般不太远，方便走路或者骑自行车买东西，孩子也方便走路去学校。这种居民区在目前美国年轻人眼中 非常受欢迎，但因为房价较贵，只有高薪白领能买得起。

T3郊区

郊区是美国人发明的，也是美国最典型最普遍的居民区类型（约75%的美国人住在郊区）。郊区这类居民区密度比较低，分成制（zoning laws）限于居住用地。郊区偶尔也会出现condos，但大部分为单独别墅或者平方（一楼为主，一般不超过两楼），一般都有花园。

中国人对美国的别墅有所误区。在美国郊区并没有豪宅，基本都长的像上图那样。

美国大部分郊区是开发商一次性把一大片开发起来的，房子仅按一两个样板，所以显得一模一样，缺乏个性。选择住在郊区的人一般都是有孩子的家庭。年轻 人喜欢住在热闹的市中心，但有了孩子很多年轻家庭会搬到郊区去，为了给孩子更宽更安全的环境，还有因为郊区的学校比市中心的学校要好。

美国最早的郊区是波士顿的“电车郊区”，建在电车线附近。但大部分郊区是1950年代以后随着汽车的普遍化建的。郊区和美国的私家车文化是相互纠结的，在郊区没车简直无法生活。有些早建的郊区已经废除得厉害，比如图里的底特律郊区：

为什么这里叫郊区不叫乡村区？郊区是属于某个城市的周边（我家就属于旧金山市的周边，距离大概30公里），很多在郊区居住的人每天到是市中心上班。

T2乡村区

乡村区的房子和郊区的房子也许很像，这里也是别墅，平方为主。乡村区和郊区的区别在于密度更低，离城市更远。住在乡村区的居民一般不会到城市上班，而是到附近的小镇上班，或者在自己家工作，做农民什么的。

这是俄亥俄州的一个环境比较好的乡村别墅。但美国乡村区不都这么好，乡村收入比较低，还有很多人没有房子，而住在mobile home或者trailer park （活动房屋）。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读