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历经严寒冬日，部分地区买气降温，使得房价较有弹性，此时买家掌握几个议价原则，更有机会便宜成交。

在美国买房与卖家讨价还价的5大要素

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一、了解行情

买家在砍价前，必须先掌握所处房市行情。如果你发现一个地区房价普遍偏高，就别浪费时间在这里出低价，因为这往往只会徒劳无功。如果你的目标是找到真正便宜货，就应该仔细搜寻已挂牌好一阵子的房屋，时间拖越久，屋主越可能接受较低出价。

二、合理出价

房价行情较差时，买家杀价是正确的策略，但必须在合理范围内。中介鲁西多（Gary Lucido）回忆，一名客户曾对开价200万元的豪宅出价50万元，即便告知他不切实际依然不听劝，该屋在几日内就以190万元的价格售出。

三、适时要求修缮或折价

买家可能面临两个选择：要求屋主改善房子问题，或是维持现有屋况但折价出售。专家建议选择后者。许多屋主只想尽快脱手房子，要求修缮不仅费时，多付出的房价可能比自己整修的费用还要高。况且，你还得承担对整修成果不满意的风险。

四、列出修缮费用

如果你认为房子存在缺陷，可以要求减价，但请明确指出哪些地方需要修缮以及所需费用（事前与仲介或承包商询价），让卖家知道你是“有备而来”，才会更认真地对待你的出价。

五、房贷手续费也可议价

房贷手续费（closing costs）通常为房屋成交价的1%至2%，房市不景气时，买家可趁机向贷款机构杀价，或是请卖家负担部分卖屋开销，放胆发挥议价能力。

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据CNN财经网报道，房产网站Trulia发布报告称，今年从全美范围来看，买房比租房要便宜35%，去年这一数值为33%。

美国买房比租房便宜？这10城市并非如此

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报告称，尽管过去一年房价比租金上涨稍快，但目前房贷利率仍然较低，这对于买房者是一大财政优势。

不过，报告表示，在夏威夷首府檀香山，买房和租房的成本相差最小。该市买房仅比租房便宜16%，但如果算上物业费，仅少花费1%。数据显示，檀香山房产的月平均物业费是438美元，全美第二高，纽约市最高，达575美元。

除檀香山外，前5位买房比租房花费少的城市还包括：加州圣荷西、宾夕法尼亚州兰开斯特、加州沙加缅度和旧金山。

在加州，60%城市买房与租房成本差不多。Trulia经济学家麦克劳克林(Ralph McLaughlin)表示，加州房价上涨导致购房首付和过户费提高，这意味着要想在加州买房，需要的资金更多。

报告显示，买房比租房花费最少的城市是佛罗里达州南萨拉索塔，两者相差55%。尽管房价不高，在这里购房的人却寥寥无几。数据显示，2015年第一季度购房率下降了63.7%。

麦克劳克林表示，购房首付占房价的20%，在目前房租很高的情况下，想存够这笔钱还是要花些时间。另外，房贷利率是决定购房的一个关键因素，如果房贷利率上涨，购房成本就要提高，那时将有更多的人租房住。

报告对全美前100个大城市房产市场3月份的情况进行了评估分析，列出10个买房比租房成本差距较少的城市。这里设定30年房贷年利率为3.87%、首付占全额20%、预扣税25%、购房者后会住满7年。

下图是2015年春季美国10个买房和租房成本相差较少的城市，并与2014年春季的情况做对比：

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富有的纽约人不再想从纽约市曼哈顿逃到郊区威彻斯特郡(Westchester)的豪宅去了。实际上，郊区地产的销售已经日见困难，因为越来越多的富有买家用大把的钞票买曼哈顿的摩天大楼公寓，而舍弃郊区宽敞大房子。

富人还是喜爱曼哈顿豪宅 说什么也不愿去郊区

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在过去七年中，纽约市郊威彻斯特郡只售出了11套超过1000万美元的房产。然而在同一时期，纽约市内超过1000万美元的房产却售出了1355套。房产估价人米勒（Jonathan Miller）说：“这些数据十分惊人。”

在2015年第一季度，威彻斯特郡没有卖出一套售价超过1000万美元的豪宅。而在同一时间，纽约市却有36套房产售价超过1000万美元。其中，最贵的是一套位于五大道834号的“楼中楼(duplex)”，售价7750万美元。这套豪华公寓占了第11楼及第12楼。

去年，威彻斯特郡只售出了十套价格超过1000万美元的房产，而纽约市则售出了225套，其中最贵的一套售价达到了1亿美元。一位居民花了1000 万美元搬到曼哈顿公寓，却发现自己在威彻斯特郡天价的滨水豪宅却没人买，他说：“有钱人在纽约市也能享受到不必与别人打交道的隐私。”

设计了西中央公园15号豪华公寓大厦的建筑师斯特恩（Robert Stern）说，纽约市新建的豪华共有公寓（Condo）卖得很好，因为这些公寓包含的设施都很有乡村俱乐部气息，无论是私人餐厅、健身俱乐部、游泳池、篮球场、电影院还是带瑜伽和按摩室的spa。

这种返回城市远离市郊的趋势已经持续了一段时间。在2011年、2012年和2013年，威彻斯特郡只售出了两套1000万美元以上的房产，而纽约市在以上三年各售出了143套、180套和200套价值1000万美元以上的房产。

2013年，纽约市出售价格最贵的房产是西中央公园55号，售价4300万美元。2012年，西中央公园15号卖到了8800万美元。而在经济危机后的2009年和2010年，威彻斯特郡还没有售出过如此价格的房子。但是在这两年，纽约市出售的1000万美元以上的房产数量依然稳定，各售出127套和146套。

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巴菲特曾说：“在别人恐惧的时候你要贪婪”。房产投资就是一场勇敢者的游戏，恐惧与成功并存。在曼哈顿大部分地区的房产投资已趋于饱和时，何不将眼光投向别处？有时，尚未开发的处女地也可能意味着它是块蕴含宝藏的沃土，哈林区大概就是其中之一。 

纽约著名贫民窟哈林区房市也有春天 房价便宜毗邻名校

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上世纪90年代的哈林区是历史上著名的贫民窟，治安不好犯罪率高。后经历了两任前纽约市长整顿，治安有了显著的改善。经过十多年的发展，哈林区的房产板块正在发生翻天覆地的变化。

作为传统的非洲裔社区，东哈林区近十年亚裔人口增长很快，目前住在哈林区的华人已接近2000人；在2000至2010年间，东哈林地区的亚裔人口翻了三倍，其中主要增长的是中国移民。华埠虽然遍布中国超市、饭店、日用品商店和医疗诊所等，但今年中国城的物价和租金水涨船高，使得中低收入人群无法负担。更因房地产商开始瞄准老旧房屋翻新成商业楼，他们的生存空间不断受到挤压，只能另寻他处。 

覆蓋97至125街的东哈林区，沿途6号线20分钟就能抵达曼哈坦的唐人街，因此，东哈林渐渐成为华埠居民搬迁的首选地之一。除了交通便利，东哈林的房租相比华埠和曼哈坦其它地区便宜不少。以一室一厅为例，东哈林的租金在1500元至2500元之间，二室一厅在2000元左右；而在曼哈顿很多其他地段，这个价格至少翻倍。近几年，纽约市房屋局在哈林区提供了较多的公共廉价租房。此外附近还有平价超市，餐厅和购物场所，公共汽车铁路十分发达，因此吸引著越来越多的华人迁入东哈林。 

西哈林的焦点则是著名常春藤学府哥伦比亚大学，110街百老汇大道和阿姆斯特丹大道的学区将扩张至133街，总计12栋大楼，科学和表演中心也将会开放给社区居民使用。而大型零售企业等也会陆续进驻哈林。这一系列新的开发项目将全面提升哈林的生活品质、教育水平和文化娱乐层次，拉动当地经济。 

以更直观的数字来体验哈林的房价优势，中哈林和东哈林地区每平方英尺在500至800元，西哈林略贵为600至900元。至这里买到很大更舒适的一室一厅，或者小两房一厅的投资，在曼哈顿下城可能只有选择蜗居了。在今后的五至十年内，西哈林125到140街靠近哥伦比亚大学的地方，和东哈林125街以南，相信会有很大的投资潜力。除了Condo外，投资联排也是不错的考虑。

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南加州红火的租金增长虽不及旧金山及纽约，但并不表示比这两个地方要更容易租到公寓。

南加州公寓难出租 与租金无关

据房地产数据公司ReisInc.公布的新数字，今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%，月租约1520美元，大致与通货膨胀率相符。橙县租金上涨3.5%，约1660美元。

据市场追踪，位于南加州的橙县，空置率为2.4%，是79个市场当中第二低。洛县的3.2%空置率也不甘落后。这两个县都名列美国租金最昂贵的市场，尽管远低于旧金山的2277美元月租及纽约的3233美元，但是公寓仍然短缺。

在美国11个最吃紧的出租市场，七个都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国（河滨县与圣伯纳汀诺县），其中内陆帝国租金过去3个月上涨1.6%，是全美上扬第二快的地区。

近两年掀起一股公寓兴建热，多单位住宅开发商试图赶上经济好转和年轻人喜欢入住公寓的步伐。

今年春天，本该是属于美国房市的销售旺季。但房源紧张，房价上涨，购房对于越来越多的家庭而言都变得遥不可及。一季度数据显示，今春美国新业主数量不会显著增长。

在美国，房屋供不应求现象普遍存在。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的信息表明，3月开始，只需要不到5个月，全美的二手房就可全部出售。在买卖双方更加平衡的市场，也只需要6个月左右。

更重要的是，对于低价位房屋的大量需求，意味着这些房屋的价格上涨更快。根据美国房屋市场研究机构CoreLogic的数据，今年2月，售价在13.5万美元以下的房屋，房价较去年同期上涨9%，而售价在22.68万美元以上的房屋，房价则较去年同期上涨5%。

目前，房价上涨速度已经超过平均时薪涨速的一倍以上。对于购买者来说，寻求资金支付首期款变得越发艰难。

千禧年前后背负的助学贷款以及储蓄耗尽，也令很多年轻人失去了获得抵押贷款资格的能力。直至收入有实质上升之前，他们将被迫继续努力，延迟购房梦想。

Bankrate首席金融分析师Greg McBride指出，“人们在投身于购房之前，需要获得更高的收入。”

除了支付更多的首期款，一些购房者愿意放弃房屋检查（home inspection）或者在房屋买卖成交后，给予卖方几周的时间搬出。

另外一个阻止更多房屋进入市场的因素是，许多业主欠下的抵押贷款大于他们的房屋价值，这称之为负资产状态。CoreLogic数据显示，截至 2014年第四季度，通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。其中以内华达州最为严重，近四分之一的贷款购房业主为负资产状态。

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急于买下你的第一栋房子？ 已有房子但想换大房？小心今年春天买房竞争激烈，在丹佛和洛杉矶等供不应求的热门市场，开始上演开价战。缺少上市房子，是2008年房市崩盘以来，美国房屋销售尚未恢复到健全水平的主要原因。

春季美国购房需注意6大要素

 

今春买房者需要注意六个因素：

一、供应紧张：很多地区的待售房子供不应求，物业一上市很快就脱手。今年3月的数据显示，整个美国市场的房子不到五个月就会卖光，通常应是六个月。 房地产数据公司Zillow表示，最难买到房子的市场包括圣荷西、洛杉矶、西雅图、丹佛、达拉斯-福和市、田纳西州纳施维尔和波士顿。

二、低价房屋需求大：在搜寻这些房子的人将发现价格涨得较快。13万5000元以下的房子，在今年2月结束的12个月价格上扬9%。而22万6800元以上的房子，价格只涨了5%。

三、房贷利率低：长期房贷利率仍然接近历史最低，30年固定利率房贷的最新美国平均利率仅为3.80%，一年前则为4.21%。这是好消息，因为每月偿还的房贷金额较低。但是低利率能维持多久不得而知，所以很多人趁利率还低的时候赶快买房。

四、较少现金购屋：由于房价升高，大型投资者纷纷退场。所以传统的购屋者不必与以现金购屋这些投资人竞争。

五、法拍屋大减：与一年前相比，处于法拍程序的房子减少12%，银行收回的房子则减少34%，法拍和短售交易均大幅降低。

六、度假屋抢手：由于股市水涨船高，婴儿潮人士寻找安享晚年的地点，而掀起抢购度假屋的热潮。去年度假屋占了房屋销售的21%，达到美国房地产商协会测得的历来最高比率，预期今年这股趋势会持续，但是房价会上涨。

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美国是个税收制度相对比较完备的国家，纷繁复杂的税收支撑起庞大的公共财政支出，房产税即是其中重要的一项。美国房产税在评估中力求反映市场价值，在征收过程中强调灵活原则，这在一定程度上对房地产投机行为起到遏制作用。

德州是一个整体低税收的州

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房产税率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比较房产税率严格来说没有意义。根据明尼苏达州纳税者协会对全美调查，美国城市平均房产税为1.4%；郊区地区为1.3%。在美国城市中，底特律最高约为3.25%。新泽西、纽约是美国房产税最高的两个州。

在德州，虽不征收联邦政府或州政府的房产税，但是，根据房屋所处地点不同，有包括县、市、学区等征税部门征收的房产税。一般来说，先由政府评估房产价值，税金根据其价值而定。不同城市，甚至同一城市不同区域的房产税率不尽相同，通常在2%到3%。

据研究，房产税每增加1%，房价就会降低20%以上。德州相对于其他州较高的房产税是其低房价的一个重要因素，也使其成为2007年次贷危机中全美受影响最小的州。

• “没有州税” 德州房产一大优势

虽然德州的平均房产税率接近2%，但凭借着“没有州税”这一优势，这里依旧是美国近几年人口迁入最多的州，吸引了大量的大公司和新移民来到这里定居。并且，根据2010年的美国人口普查数据显示，德州所交纳的各类税金总额在美国50个州中排名第45位。总的来说，德州是一个整体低税的州。

德州房产税也是由当地政府所规定的房产税率乘以该物业的评估价值从而计算得到的。因为每个房主交纳的房产税都不一样。如果纳税人对税有异议，那么唯 一的原因只能来自于房产纳税价格评估上。各地政府均设有专人处理房主的争议以便调整房产纳税估价。当然，纳税人有异议时，必须有根据，不能凭主观感觉。异议价与房产纳税价也须有一定差距才会被受理。显然，房主需要就此交纳一笔费用。

• 房产价值评估 收到30天内提异议

那么，如果想要降低房产税，过程是何如的呢？

首先，通常地方政府在每年初发出房地产价值评估(Notice of Appraised Value)通知，就休斯顿而言，Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各个地方政府发出评估通知的时间有先后，通常都在4月底、5月初这段时间内。这份房地产价值评估通知 上会有三个数目字：

1. 市场价值( Market Value)
2. 政府估算价值（Appraised Value)
3. 周围同小区的其他房价相比的公平值（Unequal Value）

德州房产税仲裁人特别提醒，此处的市场价值，虽然名为市场，但并不是真正房地产交易市场上房屋买卖的价值，而房产税的多少则是由市场价值和估算价值中较低者来计算；而认为评估通知不合理而进行的申请程序，只能降低房屋的市场价值。

若真认为市场售价(Market Value)和政府估算房价(Appraised Value)相距甚远、自家房价与周围同小区的其他房价产权不等(Unequal Value)或其他原因认为自己理应获得更低的估价，可以在收到通知的30天内提出异议。

• 房产税逾三年未缴 会被没收拍卖

Harris County和Ford Band County都接受在线异议（Online protest)， 前提是没有拖欠前一年的房产税。举例来说，假设住户在今年5月收到2015年的估值通知，如果要申请网络异议，那么2014的房产税必须已经缴纳，没有拖欠。

需要注意的是，对房产税的违约抗税行为，政府有严格措施。一般情况下，对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间愈长罚金愈高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政 府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。逾期三年未缴纳房地产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

• 屋主自住房减免 违反规定有刑责

而在减免方面，德州的屋主自住房(homestead) 可从房产总值中减掉1万5000元，根据余额乘以税率从而纳税。

对于65岁或以上的老年人和残疾人来说，不仅可以在学区税方面（在房产税中占很大的比例）额外减1万元，还在地产税中再减3000元。为了照顾残疾 退休军人，德州政府更是豁免其全部的房产税。对于想在德州购房的外国人来说，在房产税征收政策和减免政策方面基本与本国人无异，能够享受到同等的待遇。

住家房地产免税的申请截止日期为4月30日，申请者须在当年1月1日需持有房屋所有权证书(Ownership)。夫妇共同限申请一户，且于全美只能拥有一房，需自住。若通过免税后违反规定，像是将房屋出租他人，或拥有两户以上房屋被查出，除需缴交先前免税额与罚款，连带还必须担当刑事责任。

其他像是年满65岁长者免税(Over-65 Homestead Exemption)、残疾人免税(Disability Homestead Exemption)、及去世年长者的配偶免税(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申请者若符合以上任一免税资格，可提交证据更新免税。

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