加拿大团聚移民政策改为先到先得制 华人能受益吗?

加拿大《加中时报》报道,加拿大移民部长胡森7月底宣布﹐将今年担保父母和祖父母的移民申请(PGP)个案配额﹐从原先的1万个增至1.7万个。8月20日,胡森在温哥华宣布,将2019年担保父母及祖父母团聚移民申请名额增至2万人,废除之前的随机抽选制,转为先到先得制。

政策修改的目的

8月20日,士嘉堡中选区联邦国会议员张海盈(Salma Zahid)代表联邦移民部部长胡森部长,在多伦多宣布了此消息并做出说明。她在发布会中,介绍了联邦移民部在过去针对父母及祖父母团聚中作出的成就。

截止2018年6月,联邦移民部成功将积压的16.7万人大幅减少了84%,至现在的2.6万人。针对这一数字,联众国际咨询有限公司资深移民顾问Terry Ng表示,这张漂亮的成绩单,只不过是移民部跟大众玩的一个数字游戏。

他指出,16.7万是申请里的人头总数,并不是真正的申请总数。因为在每一个申请中除主申请人(非担保人)之外,可能还包括主申请人之配偶和18岁以下的子女。移民部将每个申请中所有人数加在了一起,而并未公布实际申请数量,只是想在数字上给大家造成了一种已取得巨大成效的错觉。

关于数字大幅减少是否因为审理加快的原因,Terry Ng指出,他并不认为是审理加快而是因为之前申请名额有限,接收的申请少了,自然移民部有更多的精力处理之前积压的文件。 此外,他又说即使申请名额有所增加,根据现今团聚移民的需求,这样的增幅只是杯水车薪。

对于将抽签制转为先到先得制,移民部长胡森称这将有助提升申请的公平性。关于此观点,Terry Ng有着不同的看法。他认为,抽签率实则比先到先得制更公平,因为对于每一个申请被抽中到被审批的几率是一样的。

他认为,这一改变都是出于政治考虑。 一个因抽签制而一直未能获得审批的申请人首先肯定会埋怨政府,认为政府的政策有问题。如果转为先到先得制,未能获得审批机会的申请人会首先怪自己递交太慢,更多认为是自己的问题。

华人受惠多少

Terry Ng认为,即使名额增加,制度上的改变华人在申请中也并不会受益太多。此次改动只是治标不治本,因为提出申请的人数太多,需求远超于供给。除华人是团聚申请中主要族裔之外,南亚裔以及菲律宾裔都是团聚移民申请量很大的族裔。

关于成功得到审批的父母及祖父母,将会享受加拿大免费医疗的福利是否会为纳税人造成负担的问题,Terry Ng认为,所造成的负担不会太大,因为大多被担保到加拿大的父母或祖父母都希望帮助照看担保人的子女,有了父母或祖父母的帮助,更多年轻人可以出去工作对加拿大的经济是有积极的影响。

对于是否会对其他移民项目的影响,Terry Ng认为,会有一定影响,联邦可能会对所有移民项目进行重新评估,名额分配也可能会有所变动。

Terry Ng建议,首先一定要尽早准备,其次,此次改为先到先得制最重要是怎样抢到名额,现在递交申请都是在网上进行,如不熟悉申请程序应尽快咨询专业人士。


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来源:中国侨网
责编:Zoe Chan

居外说第二期精彩回顾:去泰国留学以及养老到底值不值得?

泰国,最受国人青睐的海外旅游目的地,也正在成为海外置业与长期生活的大热门。拥有著相对较低的投资门槛与得天独厚的舒适生活环境,另外泰国法律有一项针对外国人的福利——养老签证,也吸引了各国人士,尤其欧美人争相去泰国养老生活及置业投资。

那么,毕竟在发展中国家置业与生活,大家不免有很多疑问。
泰国的医疗设施如何? 当地的医疗行业的硬件及软件等设施究竟怎么样?
泰国国际学校质量,在泰国的侨民评价如何?
泰国不同地区的房市前景如何? 是否会面临高位接盘以及退出困难等问题?
如何在泰国当地开设公司? 如何寻找到可信赖的泰国律所或者公司合伙人?
泰国的房产业存在怎样的法律监管? 作为房产拥有者,该如何面对房产纠纷?
如果买房后出租,泰国最受欢迎的房产出租平台是哪些? 什么渠道最容易找到可信赖的优质租客?
在泰国值得信赖的开发商和房产经纪公司有哪些?

为了满足大家对移居泰国,置业生活的一系列疑问,居外网特邀在泰国生活多年的三位嘉宾,来和大家分享和深入探讨。

居外说第一期精彩回顾:马来西亚60年来首度“变天”,房产投资前景如何?

近年来,随着一带一路倡议的深化,东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中,马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号,马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布,也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治,一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税,也表示会对境外投资项目实行更严格的审查,这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内,马来西亚货币与股票均有较大波动,不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知,市场反应开始温和看好。 不过今年4月初,当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功,将严查中国投资者,特别是房地产投资者。在竞选中,他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选,相信许多中国投资者在意外之余,也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响?投资者又该如何行动呢?

英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心?

城市概述

  • 英国第二大城市,人口与面积仅次于伦敦
  • 连续3年被评为“英国最佳生活质量城市”
  • 2018年房价中位数:公寓2万英镑 独立房20.1万英镑
伯明翰英国的位置

 

随着伯明翰基础设施、商场、娱乐和住宅区的升级,这个英国第二大的城市开始崭露头角,因其可承担的房价成为伦敦的替代选择,也因此成为投资者投资英国的第二选择。本文为《南华早报》相关报道,内有居外网提供的独家数据,为此刊发全文,作为投资参考。

伦敦,伯明翰可是要赶超你了。

租房中介称,原本倾心于伦敦房市的中国香港和大陆投资者现在将投资兴趣转向英国第二大人口城市伯明翰,给该城市带来了一股投资热潮。

伯明翰位于伦敦西北部约202千米(126英里)处。全新的高级基础设施、可承担的房价以及更可观的租金收益为该城市吸引了越来越多的中国香港和大陆投资者。

中国投资者转向英国第二大城市伯明翰,以其可承担的房价成为伦敦住房的替代选择。上图,该市中心正在建设办公、商业、零售综合项目。

低总价高租金  70%买房为投资

第一太平戴维斯香港负责人Gavin She表示,“香港购房者对伯明翰的兴趣始于两年前……此前,他们主要感兴趣的是伦敦。但这几年来,伦敦的房价越来越贵。”去年,Gavin She的团队迈出了100所伦敦的公寓。

这些购房者中的一部分人将伯明翰视为更好的租金收入来源。

他表示,“这些人只是希望拥有一栋房产并获得租金收益,因此他们会考虑伯明翰,因为伯明翰的房价区间在其可承受范围内。该城市一间公寓的价格在200万港币(约174.4万元人民币)到300万港币(约261.6万元人民币)之间。香港的公寓需要花费1,000万到1,300万港币(约872万-1,133万元人民币)。伦敦的公寓则需要700万到1,000万港币(约610万-872万元人民币)。”

伯明翰的房价也处于增长之中:英国土地注册局数据显示,今年5月,住宅房产的平均价格相比去年同期增加了6.9%,达到180,032英镑(约158.8万元人民币)。同期,伦敦住宅房产平均下跌了0.4%,达到478,853英镑(约422.3万元人民币)。

全球最大的中文海外房源门户网站居外网的总裁罗雪欣(Carrie Law)表示,今年前五个月,公司接收到的伯明翰房产询价数量同比增加了65%。该公司建立了一个网络平台,旨在向中国大陆购房者出售世界各地的房产。

她指出,“我们公司三分之二的伦敦购房者在伦敦买房是用来自己居住。但伯明翰购房者中仅有四分之一是出于这个目的购房的。”她补充表示,这反映了购房者对伯明翰作为投资市场的期待。

总部位于香港的房地产中介和开发商FMI公司面向香港人出售伯明翰“The Curve”项目下的1卧至3卧公寓。该公司的销售负责人Stanley Cheung表示,过去一年,该项目公寓的房价增长了5%左右。

伯明翰“The Curve”全新的一卧室公寓。 点击查看房源信息

他表示,“这与该城市去年4%左右的年均增长趋势相近。这些购房者中70%是出于投资购房,而其余的则主要是为其孩子在伯明翰读书而置房。”

全面升级 从工业城市到潜力之都

伯明翰是18世纪世界上第一台蒸汽机的诞生地,享有深厚的工业文化底蕴。投资者对其兴趣的增加得益于政府对老区的振兴发展,以及大公司认识到其降低办公成本的潜力。

第一太平戴维斯国际住宅部负责人马克·艾略特(Mark Elliott)表示,“一直以来,伯明翰都给人的印象都是一个惨淡的工业城市。但现在政府对其进行大规模的内部重建升级,对大型火车站及进行维修,并建设了全新的购物中心。

艾略特补充道,“预计在基础设施、餐饮、购物、娱乐和住宅区等方面还将投入更多资金,投资金额可达数十亿英镑。”

2016年底,伯明翰市政厅颁发了一份发展蓝图,旨在对市中心14英亩的土地进行再开发,预计将建成建筑面积达30万平方米(323万平方英尺)的新建筑以及2000栋住房。该项目的投资金额约达5亿欧元。

另一增强伯明翰投资吸引力的主要原因是该城市在建的高铁项目。

这条伦敦-伯明翰高铁快线计划于2026年底建成,届时伦敦与伯明翰之间的往返时间将从81分钟大大缩短至49分钟。第二期项目计划在2033年将线路拓展至曼彻斯特,以将曼彻斯特和伯明翰的往返时间从128分钟缩短至68分钟。

高素质人口迁移 首选伯明翰

2015年,汇丰国际银行宣布在2019年年初将其英国非投资银行业务的总部从伦敦移至伯明翰。新总部将落户伯明翰市区21万平方英尺的新建筑中,可容纳2500名员工。

艾略特表示,“企业及其员工在伯明翰工作和生活的成本更易承担。”他补充表示,汇丰银行的这一举动和花旗银行在2016年将其在香港的总部从市中心移至东九龙一样,是旨在降低成本,提高员工的工作环境。

18个月前,会计和咨询公司普华永道也宣布在2019年年中落户伯明翰市中心在建中的全新One Chamberlain Square大楼,一举拿下该大楼共15万平方英尺的面积,以作为其1400名员工的工作场所,并可能另接受1000名新员工。

BBC和卫报在对英国国家统计局的数据进行分析后得出,2014年中期至2015年中期,约6000人从伦敦搬至伯明翰。2015年中期至2016年中期,这一数据增加至6400人。

这两大时期,离开伦敦而移居其他英国城市的人口中,选择伯明翰的人数最多。

艾略特表示,“对我们而言,伯明翰比曼彻斯特更具有吸引力,因为其房价要低得多……伯明翰尚未得到完全发展,而且还靠近伦敦。这个城市颇具潜力,且房价出于可承受范围内……而伦敦虽然美丽而独特,但房价却很贵。”

 


原文:南华早报

翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

外国人可以在加拿大获得房贷吗?|居外专栏

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“如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?”

答案:“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧,但是,作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民(永久居民)完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版,必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成,而且在购房完成后,购房者(借款人)在以后偿还房屋贷款时,必须通过加拿大的金融机构偿还贷款;所以,借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时,要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地,加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入,那么,申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地,申请人在申请贷款时,需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构(银行)的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地,加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中,可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构(银行)在审批房屋贷款时,所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款(A类房屋贷款)来说,申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%,申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说,金融机构在审批这类贷款时, 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来,为了控制加拿大房地产市场的风险程度,加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后,房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者:加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。(目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%)。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款(或者称一级房屋贷款,或者称优质房屋贷款,英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage)的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件,例如,没有工作收入证明,或者没有工作;那么,这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款等级

一般地,在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款(A Type Mortgage)。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款(Near  A Type Mortgage)。三是次级贷款(B  Type Mortgage)。四是私人贷款(Private mortgage,  C Type Mortgage)。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中,“私人”往往等同于“个人”。在加拿大,私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款A Type Mortgage;而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地,在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格,特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面,要求更严格。所以,正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人,仍然可以获得其他级别的房屋贷款,仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比,这些提供各类房屋贷款的金融机构,并没有自己的实体门面店,也就是说,没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢? 要申请这些金融机构的房屋贷款,必须通过持牌的房屋贷款经纪(Mortgage Agent or Broker)。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外,也联系个别“大银行”(例如,道明银行TD Bank,丰业银行 ScotiaBank)。也就是说,房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择;而且,这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照;他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士,想在加拿大获得满意的房屋贷款,这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。


责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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投资客抢进东京银座房市

日本房市都市更新题材不断,东京中央区银座“鸠居堂”前的银座中央大道公告地价再创新高,吸引海内外投资客注目。

日本国税厅发布2018年作为遗产税及赠与税计算标准的道路沿线地价。在全国约33.1万处标准宗地,平均价格比去年上涨0.7%,连续三年走高。

涨幅最大的是冲绳的5%,其次为2020年将举办奥运会的东京区4%,位於东京都中央区银座五丁目的文具店“鸠居堂”前的银座中央大道地价连续33年居全日本首位,每平方米高达4,432万日元,约267万元人民币。

东京中央区银座“鸠居堂”前的银座中央大道公告地价再创新高

本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示,近年来,受惠於观光客大幅增加的影响,以银座为中心的东京都中央区不但商用不动产的价格大幅上扬,也带动住宅的价格节节上升。

他分析,中央区基本上区分为银座京桥地区丶日本桥地区丶以及月岛晴海地区等三大区块。其中银座京桥地区国际品牌林立,是商家必争之地,是东京蛋黄区中的蛋黄一店难求。

谷歌地图上的东京都中央区

银座北侧的日本桥地区是近年东京市内都市更新计画最密集的区域。日本桥高岛屋和三井不动产共同参与的超高层复合商业大楼将在今年9月开幕。另东京车站东侧站前的八重洲一丁目地区,及日本桥一丁目地区的旧野村证券大楼再开发计划,都是超过50层的大型复合式商业大楼。

也因为这些再开发计划所引进的工作人口,带动中央区住宅需求。由银座沿晴海通往东经过筑地连接月岛晴海地区,最大型计划就是晴海的奥运选手村,开发面积共13.3万平方公尺,相当於三个东京巨蛋规模,预计於2020年奥运结束後出售,合计21栋建筑物可提供5,650户住宅。

林彦宏表示,晴海地区新建的住宅大楼由2012年每坪300万日元(约18万元人民币)左右,到目前每坪将近400万日元(约24万元人民币),相较都心三区的千代田区及港区每坪将近500万日元(约30万元人民币)的平均单价,中央区的不动产投资空间更值得投资人关注。


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房屋面积:54.12㎡
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建造日期:2014年4月
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来源:经济日报

责编:Zoe Chan

在加拿大申请贷款的10步具体流程|居外专栏

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当你了解了在加拿大有哪些金融机构(银行)可以提供房屋贷款以后,那么,又怎样获得房屋贷款呢?具体的贷款流程有哪些呢?

1. 咨询房屋贷款专家,获得房屋贷款预批(Pre Approval)

一般来说,在计划购买房屋前,购房者最好先从金融机构(银行)了解自己能够获得多少贷款,或者说,根据自己目前的财务状况,自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则,购房者首先应该从金融机构(银行)获得一份贷款预批(Pre Approval)。

要从金融机构(银行)获得贷款预批,首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此,对于计划购买房屋者,有两种选择:一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜;二是咨询房屋贷款经纪公司,寻求专业代理。

对于选择前者,贷款申请人可以逐个咨询多家银行(金融机构),然后,从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说,贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司,并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款,申请人就需要逐个咨询至少两家银行;但是,如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款,一般地,贷款经纪公司代理多家银行,从理论上来讲,可以为贷款申请人节省时间。当然,如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司,这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案,或者想获得最低利率,有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。

加拿大,贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练,并通过专业考试获得执业牌照以后,才可以正式上岗;所以,这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务,帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品,为增进客户利益服务。

目前,由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业,更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。

2. 提交各种材料

要获得房屋贷款的预批,一般地申请人需要向金融机构(银行)提供相关材料。这些材料一般包括:

  • 个人的身份证件
  • 工作证明
  • 收入证明
  • 工资条
  • 报税的证明
  • 银行交易流水
  • 银行账单的证明等等材料。

金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款,或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地,银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中,银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额,同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是,请注意,一般地,在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率,并不是银行所给予的最后利率这个利率标准只是一种参考利率,而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息,银行才会给出最后确定的利率水平。

3. 根据贷款预批寻找满意的房屋

购房者获得银行的贷款预批以后,可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后,购房者一般要签订房屋买卖合同(Sale and Purchase Agreement)。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说,购房者在一定的时间期限内(一般是7天到10天)必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款,那么,该买卖房屋的合同将作废。

4. 提交房屋买卖合同和房产信息

当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后,需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行,以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大,关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸,所以,在签订了房屋买卖合同后,就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地,房产经纪都会有该信息的电子版;所以,在签订房屋买卖合同以后,请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪,以便最后从银行获得最后贷款批准。

5. 工作收入和银行信息资料更新

如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月,银行在做最后贷款审批时,一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息,确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化,确保申请人有足够的购房首付资金,而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明,以及有关所购买房屋的具体材料,确定是否批准贷款和贷款利率水平。

6. 银行批准贷款

一般地,银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内,银行批准了申请人的房屋贷款,那么,申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说,在取消该条件以后,房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。

一般地,银行批准了申请人的房屋贷款以后,会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为:Mortgage Commitment。请注意,一般地,银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是,只有申请人满足了这些条件以后,银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明,收入证明,银行的流水账单证明,首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求,银行在最后发放房屋贷款时,还需要贷款申请人继续更新工资条,银行流水账单等材料。此时,有些读者可能会问道,在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗?为什么在最后发放贷款前,银行还需要呢?因为银行要确保在最后发放贷款资金时,申请人的收入和债务没有恶化,银行的首付资金充足并合法。

7. 贷款合同一般包括的内容

贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题:能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中,除了这两个最重要的条件外,还包括其他条件。例如:

  • 所获得的贷款利率是浮动还是固定
  • 所获得的贷款是开放还是封闭
  • 贷款合同的期限是几年
  • 贷款的分摊期限是多少年(25年还是30年)
  • 提前还款的条件(pre payment privilege)
  • 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款
  • 罚金计算的方法
  • 谁来收缴房产税
  • 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等

在签订房屋贷款合同时,贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些,那么,在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以,贷款申请人要和贷款经纪全面沟通,确实获得适合自己的房屋贷他条件在内)才是最好的房屋贷款产品。

8. 向银行返回所签订的贷款合同,并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息

申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同,申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息:包括电话,电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后,会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说,在最后的交易过程中,购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前,贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如,要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。

9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意

有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后,就万事大吉了,只等着银行放款就可以了。其实,在加拿大获得房屋贷款的过程中,事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者,在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前,银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么,这时就会有人问,银行不是已经发放了贷款合同了吗?已经批准了房屋贷款了吗?但是,要记住,在已经批准的贷款合同中,银行设置了不少限制条件的。在这期间,只要在合同中的这些条件有可能被破坏,那么,银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化,那么,银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此,在最后获得银行的房屋贷款批准以后,和在银行最后发放房屋贷款之前,购房者(贷款申请人)切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如,不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件,同时,也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化;这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。

10. 与律师会面,签署各种文件

银行“最后”(这次确实是“最后”)批准房屋贷款,并决定发放房屋贷款以后,就会通知购房者的代理律师,并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件,包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后,购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。

以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程,可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段,并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样,才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。

(本文仅作为一般的信息介绍,并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议,请联系您的房屋贷款经纪,并获得专业服务。房屋贷款经纪,一般为客户免费咨询服务。)

责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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全英留学性价比最高的城市居然是它!

图片来源:QS APPLICANT SURVEY 2018。

2018年英国留学秋季申请即将来临,有着英国留学计划的你,此刻正忙于刷新语言成绩,准备PS等材料,还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择?一组数据供你参考~

它是全英最适合留学的城市之一

在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中,全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力,以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中,伦敦拿得头筹,爱丁堡排名第十六,曼彻斯特位列第二十四,曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。

相比于冠军之席的伦敦,曼彻斯特生活费是其的五分之三,相比低40%。其留学成本之低、性价比之高,见微知著。

数据来源:QS2018最佳留学城市

它是蒸蒸日上的魅力之都,也是因足球兴盛的留学热地

曼彻斯特是座极富潜力的留学城市,它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心,是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史,有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。

曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说,这里国际生数量极多,仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件,和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。

世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍,是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一,也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。

 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷,而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高,这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一,也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力,也吸引了众多年轻留学生的目光。

它有着最受顶级雇主欢迎的高校

曼彻斯特市有五所大学,分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。

在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见,在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中,曼彻斯特大学位列头筹,紧跟其后四所大学分别是:伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。

众多优势有目共睹,使得留学生们近年来路转粉,直接pick曼城。

图片来源:HIGH FLIERS RESEARCH。

居住在曼城留学,你获得的将不仅仅是学位

在过去的25年里,英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计,英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年,这一数额并未达到,由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港,其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。

自2014年起,曼城租金已上涨25.4%;2014-2017年,曼城房价上涨37.6%。预计至2021年,曼城平均房价将进一步上涨28.2%,预计至2021年,曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。

居住在曼城留学,你不仅是在为教育投资,曼彻斯特市的房产更会为你带来稳健的价值回报。在坐拥房产大幅增值外,也能获得不断增长的租金收益。

种草曼城优质公寓,坐拥潜力之城的CBD,物业编号39268301

源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾(EMBANKMENT WEST),是尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘,专为出租、投资而建,融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺,在过去的25年里,曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼(可持续增值及稳定高收益)。

西曼城湾地处Exchange车站历史遗址,如今已成英国最大商业和零售中心区,房价和租金保持良好势头,着实为强势潜力地段。

项目与附近高校的位置。

源舍.怡尊雅苑共147间,有开间、一居室、二居室、三房等不同房型,自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活,可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择,并拥有专业的投资租赁团队委托管理,确保客户尊享一站式投资。

除此之外,源舍·怡尊雅苑还享有居外瞩目倍致的独家优惠:现在购买,总价立减1%,您有没有心动呢?

 

來源:居外原創

排版:Fern Wang

新加坡移民费用全种类解析

几种常见的移民新加坡的方法:

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1.投资移民

根据新加坡政府有关政策规定:外国人投资新币150万元,可直接获得新加坡永久居民身份。这项计划主要是为全世界的投资家而制定的。目的是为了吸引更多的企业家来新加坡投资。投资金可分期投入,但相关投资项目必须至少经营5年。投资者的家庭成员,包括配偶和21岁以下子女可直接申请成为永久居民。父母可申请长期亲属签证来在新加坡居住。

2.技术移民

新加坡政府欢迎世界各国的专业技术精英来新加坡定居。凡大学或以上学历人士和专业技术人才,都可申请新加坡永久居民。

3.留学移民

通常入学门槛比较低,在新加坡读大学毕业一年之后就可以申请成为新加坡永久居民和新加坡公民,并且新加坡良好的社会治安和优美的生活环境能够让学生更加安心的学习。

4.移民准证

申请者受雇于一家公司、并准备进入该公司在新加坡的分公司,申请人近期3年至少有一年是在母公司担任副总级别以上高管或高技术人员,首先需由当地公司雇用并获得就业准证。在向移民局递交永久居民申请并批准后,就成功成为新加坡永久居民。

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新加坡移民费用

1.投资移民费用

投资250万新币(约1200万人民币左右)(5年后连本带利返还)购买新加坡政府指定基金,投资持续5年时间。

2.技术移民

无需投资额

3.留学移民

学费一般在2-3万新币之间,比欧美名校动辄一年数万美金的学费便宜了很多。而且就读新加坡政府学校的学生还有机会申请高达70%的学费的助学金,获得奖学金了的话则只需几万元人民币就能读完学业。住宿费算是新加坡留学生活费中一笔较大的开销。费用通常在300~1500新币/月,地段、住宿类型、设施及同住人数不同都会影响价格。

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4.新加坡准证

新加坡就业准证整体花费只需25万人民币左右。

很多人都会嫌弃新加坡国土面积小,但仍有很多投资者热衷于这里,这是因为新加坡拥有较好的经商政策,它作为一个世界上最热门的投资移民国家之一,不仅环境优美、治安好,而且还是全球税率较低的国家之一。从留学者角度看,没有高考和托福成绩的门槛,消费水平也能让人接受,可集中精力学习。从养老角度看,有社会福利、养老金、免费诊疗。这里无疑具备投资经商、工作居住、留学教育、甚至是养老等多种优势。

英国移民申请条件大盘点

英国移民申请条件盘点:

一、投资移民

适用人群:高资产人群家庭成员、投资导向

英国投资移民签证适合意欲通过在英投资而移民的人士。申请人需持有超过200万英镑的资金,无英语语言要求,投资5年后便可获得永居权利。   

具体要求:

1、申请移民的申请人必须要年满18周岁,配偶及未满18周岁的子女均可随行;

2、所有申请人无犯罪记录;

3、所有申请人体检合格;

4、投资200万购买国债、公司债或股票;为期5年、5年后收回本金和收益;

5、申请人名下拥有200万英镑的可流动资金,并合理解释来源。

二、企业家移民   

适用人群:高资产人群家庭成员、创业导向   

随着英国政府逐步开放对欧盟以外地区的高资产人群进入英国的大门,越来越多的人开始了解英国企业家移民,英国企业家移民成为了中国人移民英国最经济实惠的途径。这种方式适合意欲来英创业的人士,但持有此签证的人士在英期间仅能从事所申请项目的商业运作。企业家移民要求申请人名下拥有至少20万英镑的可流动资金用于投资到英国本地企业或自主开办企业。

具体要求:

1、主申请人年满16周岁;配偶及未满18周岁的子女可随行

2、年满18周岁以上的申请人无犯罪记录

3、所有申请人体检合格

4、申请人名下拥有至少20万英镑的可流动资金用于投资到英国本地企业或自主开办企业

5、足够的生活保障金:主申请人3310英镑,附属申请人1890英镑

6、.取得英国大学本科或以上学位,或语言水平需达到雅思4分

三、工作签证

适用:优秀英国毕业生、有雇主担保、就业导向

二类普通签证即为我们常说的工作签证,根据移民局2014年4月6日的最新政策,二类普通签证路径已由之前的3+3最多6年,变为5年+5年了。二类普通签证的持有者在英期间仅能为签证的担保人(公司)全职工作,在满足既定要求的情况下,还可以从事另一份兼职工作,可以进行志愿工作,也可以在不影响主要工作的情况下学习。

具体要求: 

1、获得有资质的公司的签证担保;   

2、年薪达到内政部要求的相应金额;   

3、达到内政部要求的英语语言条件;   

4、持有可维持在英生活的一定额度的资金。   

持有工作签证5年,并且年薪额度达到了英国内政部对于二类普通签证申请永居的相应要求,则可申请英国永居。