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說起澳洲的華人區，大部分人首先想到了可能是悉尼或者墨爾本的幾大社區。比如位於悉尼南區的Hurstville，根據2016年的澳洲人口普查數據，這個區域具有中國血統的居民（含本地出生公民與海外華人移民）數量已經超過了該區域總人口的50%，是一個絕對名符其實的華人大社區！

而提到昆士蘭州的華人區，排名第一的毫無疑問是位於布裡斯班南部的Sunnybank，在經過近百年的漫長發展之後，這裡已經超過了布裡斯班唐人街，成為了昆士蘭華人聚居區的頭把交椅。

這裡不僅是繁忙的交通樞紐，還擁有非常豐富的教育資源，還臨近著名的格裡菲斯大學（Griffith University）的Nathan主校區，此大學是布裡斯班第三大的綜合性大學。

大學學生常選擇在Sunnybank租房，使該區的租房需求量一直高漲。區內還有多所中小學，教育資源豐富。

在這樣的多重因素影響下，Sunnybank的房價在布裡斯班當地一直處於非常火熱的狀態，房價可負擔性也已經不那麼理想。

如果您也對布裡斯班的華人區感興趣，但又想尋找性價比更高的區域投資或者購買自住房，是否還有其他合適的選擇呢？

其實答案並不難找，Upper Mount Gravatt就是這樣一個一直“潛伏”著的優質華人區！

優質華人區Upper Mount Gravatt

Upper Mount Gravatt位於布裡斯班CBD以南約13公裡處，在過去的十幾年裡，這裡經歷了一輪高速的發展。

目前與位於城市西南角Indooroopilly、城市北側的Chermside和東南側的Carindale合稱為布裡斯班的四大mini-CBD。

Upper Mount Gravatt處於Logan公路以及South-East公路沿線，只需15分鐘之內即可直達布裡斯班CBD，而到黃金海岸也僅需45分鐘車程。

Upper Mount Gravatt在位置上緊鄰Sunnybank，憑借地理位置上的優勢，近幾年來這裡迅速成長為具有下一個Sunnybank潛力的區域。

從以下的這張圖上可以看出，過去十幾年，Upper Mount Gravatt區域的華人數量增長速度，大大超過了整個布裡斯班的平均水平。

2016年的人口調查數據顯示，Upper Mount Gravatt區域的普通話及廣東話使用人口總數已經達到了11.7%，是當地除了英語以外使用率最高的語言。

而在人口出生地的統計方面，具有中國血統的人口也僅次於英國和澳大利亞，位列當地的第三位。

在購物方面，Upper Mount Gravatt也具有非常大的便利性。這裡距離最近的Westfield Garden City僅有5分鐘車程。

在那裡，有超過100家各類零售品牌，餐飲，電影院，體驗消費等不同的商家等待著你的光臨。

如之前所述，Upper Mount Gravatt雖然在位置上緊鄰Sunnybank這樣的華人重鎮，但其房價目前的相對優勢非常明顯。

獨立屋中位價目前僅62.5萬，相對Sunnybank有近20萬的優勢，年均6.7%的資本增長率也在布裡斯班當地來說表現好於平均水平。

Upper Mount Gravatt區域內的租客比例大約在39%，近60%的居民則是當地的自住人口，這一數字處於相對均衡的狀態，對於投資者來說，也是一個比較理想的參考數據。

而獨立屋與公寓居住的比例大約分別占到該區總房屋數的73.4%和20.8%，同樣是一個相對均衡的數字。

綜合以上數據和情況來看，Upper Mount Gravatt具備了所有華人投資者喜愛的房產要素。不論是交通便利程度，人口組成，還是房屋可負擔性都具有一定的優勢，購物及教育資源等也都應有盡有。

中心熱區West End

West End位於距離市中心2公裡的東南面，屬於布裡斯班市中心，與中心商務區隔河相望。布裡斯班的West End得名於和倫敦的West End相似的歷史，是文化和美食中心。

West End和它同名之地不同的地方是，它有工業文化遺產、多元文化背景以及越來越多的專業人士和家庭熱衷於分享的獨立精神。

人口分布：生活在West End 的人因他們的社區和他們對鄉村生活方式的熱情而驕傲。本區共15661人，家庭，學生或者是精英專業人士，他們都愛他們的郊區，喜歡當地的商店和餐飲。

West End 一開始是一個工業區，是歐洲移民、學生和藝術家的定居地，現在正在向專業人士和家庭分享的它鄉村氛圍，他們也熱衷於成為這個繁華的內城社區的成員。

建築分布

在狹窄的街道上（通常是因為停放的汽車而顯得擁擠），有混凝土前院的坐高望遠小房子沿著傳統的公寓小區分布，傳統的昆士蘭住宅有寬敞的露台（適合家庭居住或者是合租）。

在朝向市區的一側和河濱，工廠和樸素的別墅已經被現代化的公寓所替代，人們喜愛這個郊區靠近市區和公共交通設施完善（有公交車和渡輪）的優勢。

教育資源

區域臨近West End State School、昆士蘭科技大學、昆士蘭大學、布裡斯班男子學院、布裡斯班州立高中

休閑娛樂

1、最好喝的咖啡。當地人和發燒友將會告訴你，可以在Boundary Street、Vulture Street 或者是 Hardgrave Road 找到最好的一些咖啡店、早餐、書店和唱片店。

2、West End 有布裡斯班最大的農場，節日包括希腊節Paniyiri，這是澳洲最大的文化節。如果最好的樂隊沒有在布裡斯班的Fortitude Valley演出的話，那麼他們肯定是在這裡演奏。大多數晚上你都可以搭乘輕便雙輪馬車，去約會或者是獨自出行。

3、臨近WestEnd Market 市集區、州立圖書館、昆士蘭演藝中心、布裡斯班會展中心、、Southbank 電影院

4、體育運動，有Gym Nation體育館、Rowing club賽艇俱樂部、Suncorp 體育館、Anytime Fitness健身中心

最具發展潛力城區Rochedale

亮點1：黃金位置

所謂“location, location, location（地段，地段，還是地段）” ，Rochedela值得密切關注的一點正在於它優越的位置。

Rochedale距離布裡斯班市中心以南17公裡、約15分鐘車程。從這裡出發，5分鐘可以到達全澳第7大購物中心——Westfield Garden City，18分鐘可以到達布裡斯班機場，半個小時可以到達黃金海岸。

此外，在距Rochedale 10-15分鐘車程的半徑內，還有著20余所中小學校，以及三所澳洲一流大學: 昆士蘭大學、昆士蘭科技大學和格裡菲斯大學。

可以說，通勤、教育、購物、休閑、商旅……這一切都能被包羅在一個以Rochedale為圓心的“30分鐘生活圈”內。

亮點2：高尚社區

根據澳洲統計局最新的人口普查數據顯示，Rochedale的居民在教育、就業及收入等方面，都要明顯優於昆士蘭州的整體水平。

	Rochedale區	昆士蘭州
本科及以上人數占比	40.2%	18.3%
專業人士占比	33.2%	19.8%
家庭周收入中位數	$2,158	$1,402

*數據來源：澳洲統計局

這一份“高尚”也體現在了房價上，根據地產權威研究機構CoreLogic的數據，Rochedale的別墅中位價為$970,000，比一些更接近市中心的內城區還要高，比如Kangaroo Point($945,000)，Grange$975,000,Indooroopilly($865,000) 以及Windsor($780,000)。

亮點3：華麗升級

根據2016年澳洲人口統計數據，在2012-2016年這5年中，Rochedale的人口整整翻了三倍。許多既想享受靠近CBD的便利、又希望擁有一座嶄新獨棟別墅的人，源源不斷地來到這裡，追尋“魚與熊掌兼得”的“澳洲夢”。

人口不斷增長的同時，Rochedale的生活配套設施也在迅速跟上。

由大型零售集團Coles開發、斥資5000萬的Rochedale Town Centre正在拔地而起，將包含大型超市、百貨商店、電影院、以及餐飲休閑等。另一座包含1,600平方米超市和百貨的Rochedale社區中心近日也獲得了政府的批准。這一切都將為這裡的居民進一步帶來摩登都市的居住體驗。

 

澳大利亞的新興國際都市

布裡斯班（Brisbane），又譯布裡斯本，是澳大利亞昆士蘭州首府，也是澳大利亞的第三大城市。

布裡斯班位於澳大利亞本土的東北部，北緣陽光海岸， 南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。大都會區人口230 萬余，是澳大利亞第三大城市，僅次於悉尼與墨爾本。布裡斯班是一個高速發展的城市，其中布裡斯班的技術四角區尤為著名，在國際上有著很大影響力。

布裡斯班靠近太平洋，東面濱臨塔斯曼海，是一個從海岸線、河川和港口往西部內陸發展的都市。其市中心位於布裡斯班河畔（Brisbane River），該州即以此為政治和交通主軸再向南北伸展開發。布裡斯班國內外機場和國際海港座落於布裡斯班河口兩旁。

布裡斯班是1982年英聯邦運動會、1988年世界博覽會，2001年世界友誼運動會（Goodwill Games），以及1996年 2003年 2007年 2011年 亞太城市高峰會（Asia Pacific Cities Summit）和2014年G20峰會的主辦城市。在2015年初，舉辦了亞洲杯足球賽。

城市概況

關鍵數據

人口

布裡斯班市是澳大利亞昆士蘭州的首府，人口目前已達2,300,000，是澳洲第三大城市。與其它首府相比，布裡斯班的人口增長率最快，但市內人口密度卻比悉尼和墨爾本更低。

地理

布裡斯班，地處南回歸線附近， “艷陽之都”的美稱。位於澳洲東海岸中部，四通八達：乘飛機抵達悉尼、墨爾本僅需1至2小時；離黃金海岸等風景名勝也僅需1小時車程。

經濟

布裡斯班經濟常年保持高速增長，2016年GDP總額達1579億澳幣，是澳大利亞最主要的商業中心之一。大部分重要的澳大利亞企業及國際性企業都在布裡斯班設有辦事處。

多元文化

布裡斯班是一座多元文化的城市，29.7%的常住居民出生於海外，17.9%的常住居民除英語外還講一種其他語言。其中，普通話是布裡斯班使用人數最多的外語。

教育資源和架構

澳洲學歷資格框架（AQF）令澳洲的教育體系與眾不同。AQF將15種中小學、職業教育和大學教育學歷資格有機的銜接成一個全國性體系。

只要符合學生簽證的要求，您可以通過AQF很容易地從一個學歷資格進入下一個學歷資格，或者從一所學校轉到另一所。此外，您還可以靈活地進行就業選擇和規劃。AQF中的所有學歷資格都有助於您為繼續深造和職業生涯奠定基礎。

布裡斯班擁有一批澳大利亞最佳的院校——昆士蘭大學（University of Queensland）、昆士蘭科技大學（Queensland University of Technology）、格裡菲斯大學（Griffith University），並且大學還提供廣泛的學科，包括法律、醫學、商業、旅游、信息技術、創意產業和生物科技等。布裡斯班的大學提供優質的學習環境以適應每位學生的需求。布裡斯班市在昆士蘭州政府的支持下，確保該城市的服務及設施為學生們提供最大的學習便利。

布裡斯班的英語語言學院提供一系列普及和專業英語課程，並且在英語環境中開展。

投資首選之地

在昆士蘭，開發關鍵經濟基礎設施仍是一項重點工作，目前公路、鐵路和水利工程的投資計劃超過 350 億澳元。一系列重大的基礎設施工程正在迅速轉變布裡斯班的面貌。

在《2013世界銀行商業環境年度報告》中，澳大利亞被提名為世界上最“適合經商”的國家之一，而且在最新的《現在開始思考-創新城市數據》(2think now Innovative Cities Index)中，布裡斯班的全球創新領袖排名超越了莫斯科、阿布扎比和日內瓦。

而Regional Australia Institute [In]Sight Index 又將布裡斯班提名為澳大利亞最適合經商的地區。該指數的結果還顯示，就地方政府對企業的扶持而言，布裡斯班是澳大利亞排名第一的城市，此外，論及對商業環境的改善，布裡斯班市政府的影響力比同州和聯邦的其他城市都大。

布裡斯班的地位迅速躥升，業已成為舉辦國際商業活動的地標之選。2014 年成功舉辦 G20 首腦峰會，便是布裡斯班作為國際大都市和最高水平會場強有力的證明。

住宅市場分析

鑒於過去一年澳洲整體住房市場表現不佳，澳新銀行預測，截至2019年12月底，布裡斯班獨棟屋和公寓房價或微幅下跌1%左右，終結多年來溫和上漲趨勢。

Corelogic提供的數據顯示，布裡斯班房價在2014年和2015年分別上漲4.1%和4.9%。受公寓供過於求的影響，2016年和2017年布裡斯班的房價漲幅明顯放緩，分別為1.6%和1.8%。

具體而言，布裡斯班內城區公寓市場是拖累當地房價增長的一個主要因素。目前，很多內城區的公寓價格仍較十年前的價格要低5%左右。但是，伴隨公寓價格的持續下跌，悉尼和墨爾本房產下行調整周期延長，很多手頭寬裕的投資者開始尋求其他價值窪地進行投資。布裡斯班樓市表現因此得到推動，好於悉尼和墨爾本。

2019年4月澳洲八大州府城市的中位數價格

根據realestate.com.au最新的房價數據，截至2019年4月，布裡斯班住宅的房價中位數為49.5萬澳元（折合約237萬元人民幣），較去年同期下跌0.9%，也較上一季度下降0.4%。

布裡斯班的別墅和公寓房價中位數分別為53.5萬和38.5萬澳元（折合約256萬元和185萬元人民幣）：

布裡斯班最受歡迎的十大郊區

布裡斯班各個地區的房價中位數及其年度與季度變化

 

墨爾本（Melbourne） ，澳大利亞南部濱海城市，第二大城市，面積8831平方公裡，人口超過480萬（2019年），占全國人口的19.05％，是悉尼之後澳大利亞人口第二大的城市。墨爾本是維多利亞州首府，世界著名的旅游城市，世界著名的國際大都市。

墨爾本是澳洲文化、工業中心，南半球最負勝名的文化名城，以紀念英國首相威廉·蘭姆——第二代墨爾本子爵而命名，1847年由英國維多利亞女王宣告墨爾本市（City of Melbourne）成立。墨爾本是澳大利亞聯邦 維多利亞州的首府，城市綠地率高達40%。大墨爾本地區面積達到3,400平方英裡（8806平方公裡），是南半球較廣大的都會區之一。墨爾本城市環境非常優雅，曾榮獲聯合國人居獎，並連續多年被《經濟學人》雜志評為“全球最適合人類居住的城市” 。

澳洲文化的靈魂城市

墨爾本有“澳大利亞文化之都”的美譽，也是國際聞名的時尚之都，其服飾、藝術、音樂、電視制作、電影、舞蹈等潮流文化均享譽全球。墨爾本是南半球第一個主辦過夏季奧運會的城市，一年一度的澳大利亞網球公開賽、F1賽車澳大利亞分站、墨爾本杯賽馬等國際著名賽事都在墨爾本舉行。

華人及亞裔文化

城市遠郊的博士山（Box Hill）、唐卡斯特（Doncaster）以及威福利谷（Glen Waverley）等以華人為主的區域先後雲集了大量的華人商業中心，亦有越來越多的華人聚集在這些區域，形成了墨城的多個華人社區。如今的博士山和威福利谷等區域雲集了大量的亞洲超級市場、中餐館以及其他的專營亞洲商品的商店，而食品中亦充滿了中港台以及東南亞地區各國的產品。

優秀的教育資源

墨爾本聚集了本地區一些最優秀的教育機構。孩子將在這裡獲得終生難得的機會，從幼兒園直至大學不斷學習、成長和發展。

墨爾本的教育體系只是其一直被評為世界上最適宜居住的城市之一的原因之一：

• 在經濟學人智庫2018年全球宜居城市調查中，墨爾本在教育領域取得滿分；
• 墨爾本在2018年QS最佳學生城市排名中排名第三；
• 墨爾本兩所大學——墨爾本大學（澳大利亞排名最高的大學）和蒙納士大學躋身全球百大大學之列。

投資墨爾本房產有什麼優勢？

縱觀墨爾本房產市場，無論是從大環境，房屋市場，法律，細節還是潮流等各方面，都具有無可挑剔的良好條件，是尋求海外投資的人士的最安全，穩妥，放心的選擇。

1、生活質量高

墨爾本連續7年獲得Economist Intelligence Unit（EIU）“全球最宜居城市”排名冠軍，這裡的生活質量明顯高於其他城市。EIU’s index是全球最權威的城市評價體系，在全球140座城市中，依據城市社會穩定、醫療、文化與環境、教育、基礎設施等方面評分，按照得分排名。2017年，墨爾本在總分100的宜居性指數評比中獲得了97.5分。

2、超低首付，永久產權

秉承英國普通法傳統，澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地的永久產權和繼承權，無遺產稅，而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長期持有的成本。

3、嚴格的監管

澳洲政府對從事房地產中介活動的專業人員有嚴格的監管，政府嚴格規範了從事地產行業人員的資質審批，包括律師、代理人、經紀人等，無論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。同時，澳洲房產業信息透明化程度位列世界第一，對於海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的安全性，完全可以做到足不出戶投資海外，即省力又放心。

4、穩定、高速的增值市場

近40年來，澳洲房產一直穩定增長，平均每七至十年即可增值一倍。而作為維州首府的墨爾本，房產市場增值更是可觀。在過去的12個月裡，墨爾本房產價值增長達到16.49%，增速位列全澳第一。按此速度計算，墨爾本房價在5年時間即可翻番。此外，墨爾本房產中位價低於悉尼，這使得墨爾本的投資門檻更低，增值空間也更大。

5、子女留學，實現“以房養學”

墨爾本是世界聞名的教育大城，這裡有十所大學，其中墨爾本大學、莫納什大學、墨爾本理工大學、維多利亞大學等，都是世界名校。每年，有將近16萬國際留學生到墨爾本深造。因此，許多家長在送孩子到墨爾本留學的同時，也選擇在墨爾本買房，一方面可以享受資產增值，另一方面，也可以省下在校住宿費，同時還可以把多余的房間出租，收取租金，方便留學生補貼生活費用。

6、輕松出租，實現“以租養貸”

墨爾本的人口增長速度非常快，過去的五年時間中，墨爾本的人口數量增長了12.1%，達448.5萬，平均每周移民和新生人口將近1900人，增速居澳洲首位，預計在2030年將超越悉尼，成為澳洲第一大城。

然而，墨爾本的住房供應速度遠趕不上人口增長速度，因此，墨爾本的租房市場也與房產市場一起，穩步增長，租房回報率達6%以上，房屋空置率低至1.5%。

墨爾本住宅市場分析

澳洲房地產已經歷經了5年的黃金時期，墨爾本的房地產在過去5年中增幅也高達59%。今年的房價增長率可能會放緩，但是放緩勢頭不太可能持續。雖然墨爾本房價近期內很難像前些年一樣快速增長，但是價格的相對冷靜期不會太長。SQM Research的總經理Louis Christopher與ANZ銀行認為由於貸款政策收緊、利率提升等“不利因素”，墨爾本房價漲幅會減緩，增長率將在2%到8%之間。

2019年4月澳洲八大州府城市的中位數價格

跟澳洲另外一個人口大城市悉尼相比較，墨爾本的房價還是很親民的。據realestate.com.au網站關於2019年4月的數據，悉尼的中位房價約為83萬澳幣，墨爾本的中位價約為66萬澳幣，而墨爾本房價跌幅為-4.1% ，遠低於悉尼（-8%），說明在墨爾本購房的增力潛力更大。

根據realestate.com.au最新的房價數據，截至2019年4月，墨爾本住宅的房價中位數為66萬澳元（折合約317萬元人民幣），較去年同期下跌4.1%，也較上一季度下降0.8%。

墨爾本的別墅和公寓房價中位數分別為72.5萬和55萬澳元（折合約348萬元和264萬元人民幣）：

墨爾本最受歡迎的十大郊區

墨爾本各個地區的房價中位數及其年度與季度變化

 

悉尼（Sydney），位於澳大利亞的東南沿岸，是澳大利亞新南威爾士州的首府，也是澳大利亞面積最大、人口最多的城市。城市中心坐標為南緯33°51’、東經151°12′。大悉尼都會區面積約12368.193平方千米，悉尼市區面積約1687平方千米，人口約573萬（2019年），大悉尼都會區由悉尼市區和34個郊區組成。

地方政府轄區	面積（平方千米）	地方政府轄區	面積（平方千米）
Hawkesbury	2775.138	Wollondilly	2555.434
Central Coast	1681.070	Camden	201.028
Hornsby	455.038	Campbelltown	311.911
The Hills Shire	386.159	Liverpool	305.740
Northern Beaches	254.207	Sutherland Shire	333.593
Ku-ring-gai	85.410	Canterbury-Bankstown	110.264
Willoughby	22.426	Georges River	38.319
Mosman	8.650	Rockdale	28.208
North Sydney	10.486	Botany Bay	21.683
Lane Cove	10.479	Randwick	36.331
Hunters Hill	5.717	Waverley	9.351
Ryde	40.475	Woollahra	12.278
Parramatta	83.829	Sydney	26.743
Cumberland	71.551	Inner West	35.371
Fairfield	101.507	Burwood	7.128
Blacktown	240.049	Canada Bay	19.923
Penrith	404.702	Strathfield	14.001
Blue Mountains	1431.144

2012年—2013年間，悉尼的地區生產總值達到了3375億美元，被譽為南半球的“紐約”。悉尼已連續多年被聯合國人居署評為全球最宜居的城市之一，並被GaWC評為2018年世界一線城市第七位。

悉尼擁有高度發達的金融業、制造業和旅游業。其中，世界頂級跨國企業、國內外金融機構的總部均扎根悉尼。同時，悉尼也是澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲備銀行及美國二十世紀福克斯制片廠的所在地。悉尼還是多項重要國際體育賽事的舉辦城市，曾舉辦過1938年英聯邦運動會、2000年悉尼奧運會及2003年世界杯橄欖球賽。

悉尼作為一個正在蓬勃發展的全球化城市，提供了令人心馳神往的生活方式。目前，政府正在對悉尼進行一場強勁基礎設施建設投入，大大推動了城市密度的增加。與此同時，一個城市的競爭力很大程度上都體現在其對全球富豪的吸引力。毋庸置疑，悉尼也已經成為全球超級富豪最重要的投資目的地之一。

投資悉尼的十個理由

1、澳大利亞金融中心

悉尼是澳大利亞的金融商業服務中心，吸引了來自全球各地的許多專業人士。根據智囊機構編制的全球金融中心指數，悉尼在2018年的全球金融中心指數中排名第九。悉尼也是澳大利亞儲備銀行(RBA) 、澳大利亞審慎監管管理局 (APRA) 和澳大利亞證券交易所 (ASX) 的總部所在地。

2、強勁的經濟增長前景

新南威爾士州的經濟在過去的三年中增長一直非常強勁，根據新南威爾士州國家預算的預測，未來三年的增長前景仍然高於趨勢。由於家庭消費、住宅建設和公共投資的增加，新南威爾士州在過去三年中成為澳大利亞經濟增長最快的州。各類建設活動和擴大的健康衛生服務已創造了超過50萬個新的就業機會。

3、政府大舉投資

新南威爾士州政府承諾在未來四年內在醫療、教育和交通基礎設施項目上投入870億澳元，以減輕居民生活成本壓力。主要交通基建項目包括新西悉尼城際地鐵、新帕拉馬塔輕軌、西北城際地鐵,、新悉尼西部海港隧道、悉尼至臥龍崗之間的地下F6高速公路第一階段，以及西悉尼機場附近的公路升級。

4、國際訪客人數攀升

根據 OAG時刻表分析儀的報告，2012至2017年間，悉尼機場的國際出發運載量增加了23.4%。過去兩年，卡塔爾航空公司在其航線網絡地圖上增加了悉尼，並簽署了六條通往中國的新航線，以結束旅客數量限制。2017年，悉尼到中國雙向航線的前三名目的地城市是上海、廣州和北京。自2012年以來，澳大利亞旅游業協會錄得到悉尼的國際游客每年增長7.6%。

5、國際教育行業持續發展

根據政府教育和培訓部的數據，在截至2018年6月的一年裡，新南威爾士州教育機構注冊的國際學生人數增長了11.8%。高等教育設施增長3.7%，國際學齡兒童增長16.8%。SSVF也使學生和監護人在申請澳大利亞學生簽證的過程中更容易操作。

6、高度宜居性

2018年，《經濟學人》周刊雜志的最新年度全球宜居城市排行榜顯示，悉尼的排名大獲改善，從去年的第11位一躍升至今年的第5位。悉尼在醫療、教育和基礎設施方面都取得了滿分100分。悉尼在亞太地區城市排名中名次更是高居第3名。

7、崛起的人口增長

自 2011年以來，悉尼的人口增長軌跡每年都在繼續走高。據統計數據顯示，2017年悉尼人口增長速度達到2%，相當於全年在悉尼居住的人口增加了101,600人至總人口數達到510萬人。據澳大利亞統計局預計，到2036年之前，悉尼人口都將以每年1.5% 的速度增長。

8、新房開建量下降，人口增長將繼續推高住房需求

目前，悉尼的建築開工量已經放緩。這意味著此前增加的住房存量將被吸收。按照目前的人口增長率，新南威爾士州政府預計到2036年將需要新增725,000 套住房。

9、高淨值人群持續湧入

悉尼高淨值個人(HNWI)的總財富繼續增長。根據《新世界財富》的數據，2017年，悉尼的高收入人群淨流入超過1000人，占澳大利亞每年新增10000名高收入人群的十分之一以上。顧名思義，這是淨資產100萬澳元的人，且不包括他們的主要居所。澳大利亞連續第三年保持高淨值人群淨流入排名第一的位置。

10、國際範圍內熱門置業地點

根據萊坊發布的數據：隨著高淨值人士數量的持續湧入，截至2018年9月的一年裡，悉尼高端房產價格繼續以4.0%的速率強勢增長。所謂高端房產，就是整個房產市場價值前5%的房產。另一個需要考慮的因素是全球房產性價比：2018年9月，100萬美元可以在悉尼購買51平米的豪宅、而在摩納哥100萬美元只能購買16平米、在香港只能購買22平米、倫敦29平米、紐約30平米。

悉尼住宅市場分析

悉尼是一個占盡天時地利的城市，特別其房價對那些懷有購買一塊屬於自己的四分之一英畝土地的“偉大澳洲夢”的人們來說，依舊是可負擔的。但在人們的生活節奏越來越快的情況下，越來越多的人們開始選擇低維護需求的復合住宅或公寓。

在悉尼，獨棟屋依然是最為主要的住宅類型，占所有住房類型總數的57%，這個比例小於全澳73%的平均水平。其原因在於，悉尼座落著較多的高密度公寓住宅。半獨立且包括後院的住宅在總數中占14%，高於12.7%的全澳平均水平。與此同時，有28%的比例是公寓住宅，這個比例大大高於13%的全澳平均水平。

在悉尼，大多數居民都是購買並永久持有房產。根據人口普查數據，悉尼的私有資產有29%是被無貸款持有，33%是在有貸款的情況下持有，34%是以租賃的前提入駐。

2019年4月澳洲八大州府城市的中位數價格

根據realestate.com.au最新的房價數據，截至2019年4月，悉尼住宅的房價中位數為83萬澳元（折合約401萬元人民幣），較去年同期下跌8%，也較上一季度下降0.8%。

悉尼的別墅和公寓房價中位數分別為93.75萬和71.5萬澳元（折合約453萬元和345.5萬元人民幣）：

悉尼最受歡迎的十大郊區

悉尼各個地區的房價中位數及其年度與季度變化

悉尼高端地產通常坐落在悉尼海港、著名私校周圍。景觀及教育資源正在成為一種昂貴的商品，為不動產賦予了強大的溢價功能。景觀的溢價效應在城市核心的公寓豪宅身上表現的尤為明顯。就算是澳大利亞經濟實力最為雄厚的開發商也無法輕言放棄。

悉尼的教育資源

悉尼擁有完善的初、中、高等教育設施。按照新南威爾斯省的教育體系，小學（包括幼稚園）和中學可以分為由州政府管理的公立學校、由天主教會管理的天主教教會學校，以及獨立的和由其他宗教組織管理的私立學校。行政上，悉尼分為4個州轄學區，下轄919所各類學校。一部分中學需要考試入學，在當地稱為“精英中學”。

悉尼是不少澳洲著名大學的所在地，包括於1850年創辦的澳洲第一所大學──悉尼大學。澳洲還有五所其它公立大學的主要校區在悉尼：新南威爾斯大學、麥覺理大學、悉尼科技大學、西悉尼大學及澳洲天主教大學（6個校區，2個設於悉尼）。主要校區不在悉尼、但在悉尼開辦分校區的大學有澳洲聖母大學及臥龍崗大學’。

2018-2020年QS澳大利亞大學世界排名­­——悉尼各大學的表現

另外悉尼亦有四所多校園的公立技術及進修學院，提供高等職業培訓：悉尼技術學院、北悉尼技術及進修學院、西悉尼技術及進修學院及西南悉尼技術及進修學院。

 

在加州，人們通過購買或繼承可以獲得房子的擁有權（Ownership），而Title則是對房產擁有權的壹種證明，壹般它是以文件（Deed or Title Report）的形式存在。

這有點類似於中國房產證上的名字，在Title上有名字的人（或公司）對該房產都擁有相應的權利,下面簡單介紹壹下幾種比較常用的持有方式：

壹、單獨占有（Sole Ownership)

顧名思義，此種持有方式是指title上只有壹個人，房子產權歸單獨壹人所有，此類別可分為以下三類：

（1）獨身、離異、喪偶

在產權報告（title report）上，此類單身人士持有房產體現為 ：

A Single Man or Woman

An Unmarried Man or Woman

A Widow or Widower

（2）異性婚姻關系中某壹方的獨立財產

在異性婚姻關系中，夫妻中的某壹方仍可以擁有單獨屬於自己的房產，在產權報告中體現為：A Married Man （or Woman） as His （or Her） Sole and Separate Property 在辦理登記時，產權保險公司（title insurance company）會要求夫妻中非房產所有人（Non-title holder）簽署文件證明Ta認同另壹半的這種獨立持有方式，放棄其將來對房產的追索。

【註意】即使房產是某壹方在婚前購買且title上只有壹人的名字，在婚後辦理重新貸款(Refinance)時，產權保險公司仍會要求其配偶簽署相關文件以證明Ta認可此種分配並放棄自己在該房產上的權利（為了明確房屋產權、規避將來夫妻雙方在該房產歸屬權上的糾紛）

（3）同性婚姻關系中某壹方的獨立財產：

此類獨立財產出現在同性婚姻關系中，跟第二類方式雷同，房產僅歸壹方單獨擁有，在產權報告中體現為： A Domestic Partner as His （or Her） Sole and Separate Property

在落實產權歸屬方面的規定和相關處理方式也跟第二類相同。
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二、共同擁有（Co-ownership）

共同擁有是很常見的持有方式，它是指產權人大於壹人的情形，按照產權人之間關系的不同，持有方式也很有講究：

(1) 聯合權利共有產權 Joint Tenancy

要建立聯合權利共同擁有房子的產權，所有權利人必須同時滿足以下四個條件：

1. 權利各方要通過同壹份產權(Title)文件獲得房產的所有權；
2. 權利各方要在同壹時間(Time)獲得房產權利；
3. 權利各方對房產享有相同比例的權益(Interest);
4. 權利各方對房產擁有相互對等的占有權(Possession).

此類持有方式有壹個條款叫Right of Survivorship :

即聯合權利人中如果有某人不幸身故，那麽屬於Ta的房產權益平均分配給剩下的（Surviving）聯合權利人，同時身故壹方的所有債務都將與該房產剝離，跟其他聯合權利人無任何瓜葛。

此條款的優點是：身故人在房產中的權益無需經過遺產認證（Probate）便轉移到其他權利人身上，若其他權利人是身故人的親屬則可起到避免遺產認證和延後繳納遺產稅之功效；其缺點是：隨著身故人權益的喪失，Ta的法定繼承人中，除了聯合權利人之外，其他的法定繼承人都無法從該房產上得到任何好處。
基於此條款的以上特性，此種持有方式往往用於至親之間，比如夫妻、父子、爺孫等，極少會用到外人身上，畢竟誰都不想把自己辛苦打拼得來的果實拱手讓給別人。
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(2) 夫妻共有產權 Community Property

這種持有方式源於西班牙法系，由於加州是1848年美墨戰爭中墨西哥戰敗割讓給美國的，原本墨西哥在加州這片土地上使用的是西班牙法系裏面的夫妻共有產權制度，於是後來美國在加州也沿襲了這壹制度。

依據夫妻共有產權制度，婚後任何壹方購買的不動產，除經壹方同意將房產作為另壹方的單獨財產之外，雙方默認是各占50%權益。即使在購房過程中某壹方完全不知情，Ta仍然擁有該合法權益。

該持有方式既可用於異性婚姻，也適用於同性婚姻。
異性婚姻在產權報告中體現為：A and B, husband and wife, as community property
同性婚姻在產權報告中體現為：A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property

這種持有方式僅限夫妻使用，如果其中壹方不幸亡故，Ta的權益要按照遺產認證（Probate）的流程進行分配，先歸還所欠債務，然後對繼承人利益進行分配並被政府征收遺產稅，過程往往比較漫長（8個月到2年不等）。

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(3) 帶幸存者權利條款的夫妻共同產權 Community Property with Right of Survivorship

這種持有方式是在夫妻共有產權Community Property上添加了 Right of Survivorship 條款，使其既能用於夫妻之間，又避免了壹方去世後的遺產認定過程。

若壹方不幸離世，則房子所有的權益都歸幸存的另壹方單獨所有；在產權報告中，只需要在原來“as Community Property”後面添加“with Right of Survivorship”，雖然看似只有幾個字只差，但在遇到遺產問題時，這幾個字會顯得意義非凡，現階段此種持有方式在夫妻共同持有房產上頗為流行。

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（4）分權共有產權 Tenancy in Common

此類產權方式主要適用於合夥買房子，不論是家人、親屬之間還是投資夥伴之間都可以使用，它的特點如下：

<1>它可以按照出資比例來劃分每個投資方在房子產權上所占權益，比如，合買50萬的房子，A出30萬，B出15萬，C出5萬，那麽三方比例為：60%、30% 和 10%，這個比例既會體現在房屋產權報告中，也是未來幾個投資方分配投資收益的比例依據；

<2>任何壹方都有權將自己的權益轉讓給其他人，受讓的壹方（或多方）會加入到產權人列表中，並按照相應比例持有房子產權；壹般來說，某壹方轉讓自己的權益之前會先跟其他權利人打招呼，問他們是否願意收購自己這部分權益，如果能夠在內部消化則最好，畢竟不會引入外部不熟悉的投資方，以避免未來在對房產作出重大決策時某壹方產生異議；

<3>由於這類持有方式沒有 Right of Survivorship 條款，若任何壹方不幸身故，他們的權益將走遺產認證流程（還債、繼承、交稅等），最終權益將歸屬於其繼承人，這保障了投資人的權益在離世後不會丟失，而是被自己人接管；由於遺產認證的流程往往時間比較久，在辦理認證的過程中，該套房產會因產權歸屬不清晰而無法上市交易，對於逝者之外的其他投資方來說可能會造成損失（比如：無法在市場行情較好時賣出房產），所以，有些時候其他投資方會買下（或引入第三方投資人買下）逝者的股份，將其所占權益替換出來，這樣更有利於他們將來對該房產的投資操作，避免錯失良機；

<4>雖然幾方在房子產權中持股比例不同，但在房子的占有權上（Possession）大家都是均等的，不存在某壹方占60%股份就可以使用60%的室內面積壹說；

<5>因房產的所有權掌控在兩個或多個投資方手中，當要對房產做出重大決定的時候（比如：出售房產、抵押貸款等），必須得到全體權利人的壹致同意，如壹方有異議，則相關操作就無法進行，同時，如果投資方中的某壹方不能按比例支付自己所應擔負的房貸，則其他人要先行為其墊付，以免造成貸款違約，導致所有人的利益受損。

故而，在建立和變更合作關系時投資各方必須謹慎考慮，以免日後碰到問題無法妥善處理。

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三、可撤銷生前信托 Revocable Living Trust

美國在處理遺產問題上甚是繁瑣、周期長且花費大，還要被政府征收高比例的遺產稅，越來越多的家庭為了規避遺產認證（Probate）選擇使用可撤銷生前信托來持有房產。

顧名思義，可撤銷生前信托是委托人在生前建立並可以撤銷的信托，我們可以把這種信托看作壹個“盒子”，委托人把自己的各種資產（房產、股票、銀行賬戶、存單、保單等）像放“文件”壹樣放入“盒子”裏，同時，Ta也可以把各種“文件”從“盒子”裏取出，甚至撤銷該信托，可見，委托人對可撤銷生前信托擁有完全的控制力和支配權，與遺囑相比，可撤銷信托還具有更強的私密性。

當委托人去世或完全失去行為能力時，信托將由委托人指定的後續執行人(Successor Trustee)來接管控制權。可撤消信托中設立人、管理人和受益人既可以設定為不同人，也可以是同壹個人。

可撤銷生前信托在辦理貸款期間有兩點註意事項：

（1）由於有些貸款機構不允許辦理貸款的房產是由信托持有的，故而在申請辦理貸款時要有壹段時間要把房子先從信托中“拿出來”（deed out），辦理好貸款手續後再”放回去”（deed in）。在拿出來的這段時間內，該房產是不受信托框架保護的，如果在此期間有任何意外發生，該房產是無法按照信托安排來處置；

（2）在把房子從信托中“拿出來”並辦理好貸款手續之後，壹定要再三落實是否有把該房產“放回”信托中，因為有很多產權公司不負責“放回去”，另外也有壹些貸款機構不允許辦理完貸款手續後立即把房子放回信托中，會要求推遲壹段時間才可以放回。這就可能導致壹些借款人自以為已經放回去了，結果時隔多年才發現原來房子壹直沒在信托之中，在這個環節上壹定大意不得！

 

來源：COSMO’S MINI HUB

在經濟走強，利率低迷下，泰國房地產市場重拾勢頭。根據泰國銀行（Bank of Thailand）的數據，截至2018年第二季度，獨立屋（別墅）的平均價格上漲了6.3％（按實際價值計算為5％），與去年同比下降3.1％相比大幅回升。最新一季度，2018年第二季度房價小幅上漲0.1％（按實際價值計算為-0.6％）。

泰國房屋價格指數
連土地獨立屋（2009年= 100）

截至2018年第二季度，公寓價格同比上漲4.9％（按實際價值計算為3.6％），高於2017年第二季度同比增長3.9％。然而，按季度計算，公寓價格下跌1.7％（按實際價格計算為-2.4％） 在最近一個季度。

從下圖可以看到，曼谷在2018年Q4推出的新公寓每平方米平均價格為接近15萬泰銖（約3.16萬元人民幣）。

曼谷按季度推出的新公寓供應量和價格範圍

居外推薦曼谷豪華公寓：Quinn Sukhumvit 101。項目位於曼谷Punnawithi BTS輕軌站，豪華精裝小戶型，鬧中取靜，地理位置得天獨厚，投資絕對優選。一房一衛36㎡房價約¥148萬起。

截至2018年第二季度，聯排別墅價格上漲6.8％（按實際價值計算為5.5％），較去年的0.7％大幅增長。在最近一個季度，聯排別墅價格在2018年第二季度上漲了2.5％（按實際價值計算為1.8％）。

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土地價格強勁上漲。 2018年第二季度土地價格指數同比上漲7.92％（實質值6.58％），與2017年第二季度5.5％的年度跌幅形成鮮明對比。與去年同期相比，土地價格在2018年第二季度小幅上漲0.85％（0.2％）。