Category: Lifestyle US

很多人可能不知道，之前美國《世界日報》有份報導，中國人民幣走勢看跌、房價高不可攀等大環境因素，促使美國房地產市場已經成為美國投資移民最火熱的投資目標。

某房地產行業高管提到，有意到在美國買房子的中國客戶，近年激增七倍，尤其單純當「美國房東」的中國民眾，已經超越移民或留學生購置美國房產數量，成為中國海外房產投資的主要「金主」。

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五年前該公司客戶僅有5%對投資美國房產有興趣，現今這群有高度意願來美投資置業當房東的中國客戶，已經增長四成。在澳星曾經舉辦過的博覽會中，僅僅一個多小時的介紹之後，立即有七、八位客戶當場下單，前進德州當房東。這就是當前美國房產對國人的吸引力。

從中國採取較嚴厲的購屋政策維持房市秩序後，就開始有一些投資者，轉往美國房市發展，2010年中國新的一波移民潮，助長了移民美國者的購屋高峰，而到2015年，受中國股市、匯市、房市局勢動盪影響，中國投資者開始將大筆閒置資金，瞄準美國房產。

小至17萬元，大致700萬元，各種價位的都有客戶成交。

甚至大名鼎鼎的綠地集團也開始殺入美國想要在美國房地產市場分一杯羹，綠地在美國洛杉磯的公寓項目，計劃建造1幢四星級酒店、3棟高級公寓，分兩期進行，總 投資超過10億美元。項目一期包括酒店大樓和1棟公寓，已於2014年2月14日舉行開工儀式；項目二期包括2棟公寓樓。二期公寓II大樓計劃通過EB- 5融資1.95億美元，共招募390位EB-5投資人。

這個項目可以說是魚與熊掌兼有，既有房產作為投資物，本身也是一個EB-5美國投資一民項目，甚至還是一家中國企業！

過去五年來，中國客戶購買美國地產的數量，足足成長10倍以上，市場後勁十足，非常需要雙語房仲，中國客戶湧入美國買房、購地，盛況空前，前所未見。

據全美房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，美國投資移民已在美國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

 

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（據商業電訊）

「買房移民美國100%成功率,全家拿永久綠卡!」這些廣告語是一些中介機構吸引中國投資者眼球的慣用伎倆。實際上,美國沒有任何法律規定通過購買房產就可以獲得綠卡。

買房與移民完全是兩個不同的概念。然而,一些中介卻利用美國推行的EB-5投資移民法案中的房地產項目進行概念偷換,將「投資移民」稱為「買房移民」。

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EB-5項目中的確有房地產類別,但投資此類 房地產與在美國買房子完全是兩碼事兒。從EB-5的要求可以看出,獲得美國綠卡的根本條件是為美國人提供就業機會,刺激其經濟發展,而購買美國房產只是單純 的個人經濟行為,無法與創造就業等移民關鍵因素關聯起來。所以,任何打著「買房移民美國」旗號的中介機構都是在打擦邊球。

為了推銷房產,個別中介還會將買房和孩子聯繫起來,而這也很可能是個坑。

根據美國的教育政策,想入讀美國的公立中學,除了需要拿出在該學區範圍內居住房子的水、電、瓦斯證明以外,還需保證在每週5天的上學時間內,孩子都住在該學區。不管是買房還是租房,孩子只有確實住在該學區內,才有條件享受就近入學的政策。

然而,中國家長通過購買學區房的方式讓子女就 讀美國的公立中學,雖然原則上可以,但美國的公立中學只接受短期的外國交換生,法定最長時間為1年。公立學校一般不會給外國學生提供相關表格,沒有綠卡的 中國學生將無法拿到美國的F1學生簽證,而只能拿著旅遊簽證到美國讀書,且必須每半年回中國續簽一次。

此舉不僅十分麻煩,而且學生以非綠卡持有者的身份享受美國的福利政策,在將來申請美國大學時,可能會造成不好的影響。

所以,買了學區房,如果沒有綠卡,孩子只能依靠旅遊簽證讀書,續簽手續十分繁瑣。

便宜,也是海外房產中介的一大「招牌語」。但是,真如新聞中講的北京1套房等於休斯頓6套嗎?

我覺得這可能是一條由無良房產中介製造出來的假新聞。

在美國,買房涉及很多雜費。除了請中介,在美 國買房子必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,美國當地政府徵收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱,在美國買 房,購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計佔房價的3%至5%。

2015年,我特地跟休斯頓的朋友打聽了一下,據說休斯頓好一點的房子一套至少30萬美元,如果是幾萬美元的房子,比較難租出去。

國人對海外置業應該保持一種審慎、合理懷疑的態度,特別是對那些「看上去很美」的方案。

近年來,給我的感覺是,國內市面上出現的很多買房移民資料都是中介提供的信息,很少有看到來自買房者本人的體驗和信息,而這些宣傳資料上的信息和實際情況往往有很大出入。

如果是中產階級,在國內傾家蕩產去換一套國外的房子,就要特別慎重了。

特別要注意的一點是,買房和移民其實沒有什麼必然聯繫。如果投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機會,綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。

另外,還存在地產經紀隱瞞房屋真實信息的情況。比如說是別人翻新房,就是舊房改造出來的,看起來跟新的一樣,其實內部還是比較爛。我就曾見過有地產經紀賣這種翻新屋牟取暴利。事前能規避的就是,儘量搞清楚,一個好的地產經紀可以幫你免除不少這類風險。

同時,需要注意的是,房屋中介和地產經紀人是 兩種人,雖然從事同一業務,但級別不同。房屋中介是一個中間人,負責把買賣兩方連在一起。地產經紀人的水平要高得多,從培訓角度講,需要學習關於交易、法 律、土地建築、物業管理等方面的知識,為客戶提供的服務更專業、精深。在做地產交易時,購房者務必要問清楚對方是一個房產中介還是一個經紀人。對於複雜的 房產交易如項目開發等,建議尋找正規且有經驗的經紀人,合作前先調查該經紀人的業績,好的經紀人會有更多房源、更廣的人脈、更專業的知識。

 

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（據法制網）

1.只有美國公民才能在美國買房嗎？

即使你不是美國(房源)公民或沒有美國綠卡，你也依然能在美國買房子。不過你需要提 供一個個人納稅人識別號碼（ITIN – Individual Taxpayer Identification Number），這是一個國稅局核發給外籍人士和其他需申報聯邦稅，但不符合取得社會安全碼資格的人，用於處理稅表的號碼。ITIN號碼一般由美國國內收 入署（IRS）或者由IRS授權的專業會計師頒發。申請時，你需要填寫一份W-7表格（英文），包括有效的申請理由。根據您的國籍，您也可能被要求提供經 過公證的身份證明或外籍人士身份證明。如：護照、簽證、駕照等。

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2.第一次跟房產經濟人聯繫時，我需要問什麼問題？

第一次與房地產經紀人接觸時，你應該告訴他：你想要找一個什麼樣類型的房子、你的預算是多少和你打算多久之內買到房。同時你也可以像經紀人詢問一些美國與中國買房過程中的不同。你瞭解的越多，在之後的談價環境，就會更輕鬆。

3.我需要僱傭一個房地產律師嗎？

這 個不是強制性的，但是在買房過程中會牽涉到很多法律細節和問題，這些你都是需要房地產律師的幫助。房地產律師可以幫助你審查購房合同和複查產權報告/產權 承諾書等一系列購買房產相關文件。你還可以問他們有關納稅或申請移民等其他法律問題。在地產交易過程中，律師主要起到以下作用：買賣合同 （Purchase and Sale Agreement）、產權調查（Title Search）、完成交易（Closing）和售後登記（After the Closing）

4.在美國，有沒有什麼類型的房產我不能購買？

在 美國你可以購買家庭住宅（single-family homes）、公寓房（condominiums）、雙層住宅（duplexes）、三層住宅（triplexes）、四層住宅 （quadraplexes）以及連棟房屋（townhouse）。但住房合作社（Housing Cooperatives）或者合作住宅（co-ops）往往規定禁止外籍人購買。這是因為合作住宅通常要求購房者在美國本土有收入證明，並且要求大部分 購房者資產在美國境內。

5.我應該用自己的名義在美國購房嗎？

外籍投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可通過一些企業單位，如境內註冊公司、境外註冊公司、有限責任股份公司、合資企業、不動產信託投資或股份有限公司來購買房產。

當你考慮清楚你將如何使用該房產時，根據不同的購房計劃，你的房產中介會告訴你稅務方面的差異以及提出更具體的建議。

6.我可以全部用現金購買房嗎？

可 以。美國允許使用全部現金購買房產，但是法律規定超過一萬美金的現金交易必須向聯邦政府匯報。匯報時需上交所有交易相關人員（購房者、房產中介、律師以及 產權公司）的相關資料。政府想瞭解你的資金來源是否合法所得。使用全部現金購買會節省貸款申請、貸款發放、房產評估和產權保險等費用。

7.外籍購房者應該特別關注美國哪個州的房產嗎？

國 際房產買家會因為不同的購房目的而被美國不同的州所吸引。有些人想在離家近一些的州購房，有些人則想去比較暖和氣候宜人的州購房。然而中國購房者則集中 在：美國東西海岸的沿海地區。根據全國房地產代理商協會調查（National Association of Realtors）顯示，35%中國在美國的購房者選擇在加利佛尼亞州購房。其他受關注度高的州包括：華盛頓(房源)州（8%）、紐約(房源)州 （7%）、馬薩諸塞州(房源)（6%）、伊利諾伊州(房源)（4%）和德克薩斯州（4%）。

8.我一定要本人到美國才能完成交易嗎？

這個不是強制要求的，但是最好你能親自完成交易。如果你實在無法親自赴美完成交易，你可以給受託人寫一份委任書（Power of Attorney），並將其公證。即以書面形式授權另一個人去代表你完成交易。

9.除房價以外我還需要交什麼額外費用嗎？

除房價之外，買房通常還需要支付律師費、產權保險、產權登記費和首期地產稅等。總計約為總交易金額的1%-2.25%。 例如，如果購買了一百萬美金的房子，需額外交一到兩萬美金左右。

10.關於繳納美國房產稅？

一名外籍房產所有者在美國的納稅義務，根據購買者所屬國家是否與美國有稅收協議而定。

 

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（據廣州日報）

據介紹，在美國買房與美國留學沒有任何關係，也不會因此減免出國留學的費用。但投資一套適合的學區房是可以使得留學的消耗最小化。通常投資一套適合的學區房，可以將學區房出租，從而達到「以房養學」的目的。

在美國買房子是消費者的個人行為，與在美國留學是沒有任何關係的。所以在美國買房並不能減免出國留學的高額費用。

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美國留學一年的學費和生活費由於學校不同跨度很大，從六十萬台幣到兩百萬台幣不等，一般社區大學費用在六十萬台幣左右，一般公立大學費用在一百萬台幣左右，一般私立大學費用在一百五十萬台幣左右。

投資一套適合的學區房是可以使得留學的花費最小化。通常投資一套適合的學區房，可以將學區房出租，從而達到「以房養學」的目的，而在留學結束後採取適 當的方法將房產處理，最好的結果甚至還能從中賺取一筆房屋差價，這樣的留學才是真正地以在當地買房而提供留學費用。這是個兩全其美的辦法。

但如果就中小學而言，美國的公立中學和小學，都是採取「就近入學」的原則。好學校必然吸引家長來買「學區房」，進而推動房價的上漲。美國法律規定，任 何孩子只要是居住在這個學區內，都享有免費教育的權利，就算父母是偷渡者也不例外。學生免費就讀公立學校需要他們父母或合法監護人居住在相應劃分的學區 內，這時候學區房的作用就舉足輕重了。優質公立學區能夠提供優質的教育，也最受家長歡迎，因此房產一般比較昂貴，能負擔好學區的房價的一般是高學歷和高收 入的富人。好學區的房產也不愁租客和買家。儘管房產價格較高，其抗風險能力也非常強。

在美國留學的中國學生現在自行購屋而居者越來越多。尤其是成績較好的同學，如果繼續進修或者留在美國工作，短則五六年，長則永久居留，如果經濟無虞， 就應該及時購置一套美國房產，自住一間，多餘的房間還可以出租抵月供，補貼購屋的費用，美國經濟正在復甦，房價看漲指日可待。並且送子女赴美留學，附帶在 當地購房，既可以節省房租，又可以出租空閒的房間以支付子女學費和生活開銷，這種「以房養學」的留學方式是當今留學一族的時尚。在華人聚居地區，「以房養 學」的操作方式是相當可行的，因為可以輕易找到租客，尤其是學校附近的房子，可以出租給同學，安全和出租率都可以得到保障。

以房養學，這種一房多贏的投資理念對於想送孩子去美國留學，但卻擔心孩子在國外的生活的家長來說是非常好的理念。昂貴的租金是一筆不小的開支，而尋找 合適的住房也頗費心力。比方說在喬治亞理工學附近購買一套獨立別墅大概需要200萬元人民幣，將空餘的房間出租，租金支付孩子的學費和生活費後還略有盈 余。孩子畢業後，房屋可以選擇自住或出售，也能獲得不菲的增值收益。同時，也提高了孩子的自理能力，讓他們學會打理房產，學習理財、投資的理念。加上美國 房地產買賣的法律體系相對完善，能最大限度降低購房者的風險。孩子們操作起來也容易。

根據數年來美國的生活經驗，專家總結道：「美國房地產市場租賃非常發達，尤其是華人聚居的城市，其出租回報率相對比較穩定。隨著美國經濟復甦美國將迎來一段經濟增長時期憑藉各種優勢，美國可以吸收更多有真才實學的外國留學生在美國就業、永久居留。」

 

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（據山東留學網）

美國新移民在美國買房子的福利有哪些呢？下面為大家介紹：

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1、 可貸款：貸款投資，以房養房，是最划算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房,目前很尋常也很容易。

2、 利率低：目前，美國當地的銀行房貸利率大約在3%到4%之間，但是要根據各家銀行的具體利率以及客戶的貸款情況來定。

3、 稅務優待：房產稅和房屋貸款利息部分均可以抵稅。此外，房子住滿兩年後出售，六十萬元內的增值免稅。

4、房貸有優惠：借款者可以申請固定利率的貸款，將來不管市場利率多高，還款不受影響。此外，如果將來利率再一次下降，可以隨時申請重貸。

5、享受地區政府補貼：一般來說，地方政府經常會給予5-10萬元的補貼。條件是在此地連續住滿多少年(例如十年)。

6.老人買房專屬福利：在美國，62歲的購房者僅僅需要支付房價的30%-40%，即可終生居住，且不用交分期付款。加上地方政府經常給予5-10萬元的補貼，所以用很少錢就可以買房子了。

 

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（據北京兆龍移民）

美國水漲船高的住房租金似乎已開始改走下坡，媒體《CNBC》報導，根據研究機構Axiometrics 的資料顯示，全美第 1 季房租雖成長 4.1% ，但已較去年 (2015) 同期成長的 5% 下降甚多。此外，第 1 季成長率也較去年第 4 季下降 52 個基點。

專家指出，當租金連續 7 季維持 4% 以上的成長時，民眾薪資增幅卻沒有相同的趨勢，導致房東的財務壓力增大。

許多都會區的房屋租賃市場過去維持強勢成長，但這波好景也無以為繼。許多年輕一輩無法負荷高漲的租金，轉而前往較小的城市謀生，反讓這些地區的租金上揚。

Axiometrics 的資深分析師 Jay Denton 表示，包括舊金山灣區 (Bay Area) 、紐約市、丹佛以及休士頓等主要都會區的租金都出現明顯下跌，而沙加緬度、奧蘭多與鹽湖城等二線城市的表現反而更佳。

相關數據顯示，包括沙加緬度、波特蘭與奧勒岡等，首季房屋租金均繳出兩位數的成長。另外，奧克拉荷馬市則是全美 50 大市場當中唯一首季負成長的城市。包括波士頓、舊金山與德州首府奧斯汀等租金昂貴的城市，第 1 季租金則維持約 5% 的成長。

數據也顯示，全美第 1 季房屋出租率達到 94.8% ，維持去年同期水準，系 2001 年首季達到 95.7% 以來最高值，但較去年第 4 季水準略為下跌。

另一方面，儘管新物件仍持續向市場湧入，但絕大多數卻屬於高階市場，城郊區與較小城市的公寓數仍遠低於需求。舉例而言，像是丹佛這類目前最熱的市場，雖有許多建商加緊趕工，但恐怕仍需要數年才有辦法減緩租金成長趨勢。

 

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（據鉅亨網）

自去年樓市進入「互聯網元年」以來，房地產市場生態鏈上的每一環節幾乎都與互聯網緊密掛鉤，包括項目開發、營銷銷售、物業服務各個方面，均納入「眾籌」「花樣營銷」「智能化」等多類互聯網元素，大房企開啟轉型模式，小房企紛紛緊跟。

對此，任志強現場炮轟「真正做房地產的我沒有看見轉型了」。

他舉萬科為例，轉型的收益加起來才100億，可是今年銷售額卻超過2500億，轉型成果何談。當有評論表示「致力於轉型的房企50%收益都要來自於非地產行業」，任志強回應稱非地產行業本來就和地產沒有關係。

「很多人講半天互聯網+，卻沒搞清楚到底是互聯網加房地產商，還是房地產加互聯網的本質問題，」他炮轟道，「互聯網的東西都是虛擬的東西，一定 要嫁接在實體的東西上，然後才能把人與人互聯互通，所有的都有基礎，都要有根，根就在房地產。不管互聯網能夠幫助解決多少問題，但是互聯網蓋不出房子來， 房子還要靠建築工人去建起來。」

互聯網之熱帶來兩個房地產現象：一是眾籌，二是虛擬看房。面對興起一兩年卻已蔓延至各個角落的眾籌熱，任志強對目前國內還未出台相應法律，以至於業內經常出現詐騙案表示擔憂。

而虛擬看房，他表示早在七年前美國就已經有了，由於美國除了新建房可用期房交易，預售和其他的房子都必須是裝修好的，800萬套房子中可能有700多萬套是美國二手房，新房比例非常小。

他表示虛擬看房對市場的影響微乎其微，「真正用這種技術產生交易的不到20%。最能產生交易的是什麼?還是價格。」

此外，談到當前90、95後崛起、租房成為一大趨勢，形成對新房市場的擠壓，任志強表示，所有的租房房源從哪兒來是一個問題。「德國是所有發達國家裡面住房私有化率較低的，大約佔到46%左右。

換句話說，50%以上人是租房子的。但是房子從哪兒來呢?德國最重要的是租房合作社，其中17%是政府提供的房源，類似於像保障性住房;還有一 大部分是機構提供的房源，比房地產公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是個人提供的。」他用德國的例子來說明，不存在憑空的租房房源，租房仍需要 買賣房市場這個上游。

 

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（據東方網）

新浪美股訊 北京時間21日晚路透社稱，全美房地產經紀商協會(NAR)週一發佈的數據顯示，美國2月二手房銷量環比下降7.1%，年化總數降至508萬套，創三個月新低，遠遜於市場預期。這可能是看似穩健的美國房地產市場出現麻煩的一個警告信號。

全美範圍內，二手房銷量普遍大幅下跌，其中東北部地區銷量銳減17.1%。

報告顯示，2月美國二手房售價中值同比上漲4.4%，至21.08萬美元。雖然勞動力市場的收緊開始推動工資加快增長，從而對房價起到支撐，但可售住房的相對缺乏仍然是個挑戰。

報告顯示，2月美國二手房庫存環比增長3.3%，至188萬套，按2月份的銷售速度計算，需要4.4個月的時間才能售完。

 

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（據新浪財經）

2015年在美國12個活躍大都市區，倒二手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

金融危機前的場面又回來了。美國一些熱門房地產市場上，倒賣美國二手房賺快錢的買賣日漸興旺。

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示，2015年在美國12個活躍大都市區，倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者（包括個人和實體）的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰，從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為，在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示，剔除翻修和交易費用，每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元，創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場，每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費，倒賣二手房的投資回報率為45.8%，2014年的這一數據為44.2%，2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%，此前曾連續四年下跌。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額比重最高的州及其佔比

• 內華達州 8.8%
• 佛羅里達州 8.0%
• 阿拉巴馬州 7.4%
• 亞利桑那州 7.1%
• 田納西州 6.9%

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高，但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套，是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣，即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)認為，這表示房地產市場的信心正在回升。他說，倒手房產的小資金增多，有可能意味著市場投機過度，但2015年不屬於這種情 況，「2015年倒手的房屋，平均買入價比預估市值低26%，重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。路透社援引Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說：「倒賣房產的人數增加，一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹，讓買家更難負擔得起，加大房地產市場出現泡沫的風險。」

路透社2月24日發佈的一份調查顯示，儘管預計美聯儲可能繼續加息，美國房價今年可能依然上升5%，與去年漲幅相同。今年1月，美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示，2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%，2018年預計將上漲3.5%。

 

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（據界面網）

駱家輝表示，作為全球最受歡迎的投資目的地之一，美國宏觀經濟及投資環境展現出較為明顯的投資優勢，像聖地亞哥一類的二線城市的美國二手房，房地產市場也有很多投資良機。

2016年伊始，就傳來海爾集團宣佈54億美元收購美國通用電氣（GE）家電部門，以及大連萬達集團擬以35億美元收購美國電影製作公司傳奇娛樂的消息。有數據顯示，2015年底我國累計對美國直接投資總量已達617億美元，以每年增加150億至200億美元的增速推算，到2025年，這一數字將達2500億美元，佔我國對外投資總存量的10%以上。

作為全球最受歡迎的投資目的地之一，美國的宏觀經濟狀況及投資環境變化也是中國投資者關注的焦點。日前，美國前駐華大使、前商務部部長駱家輝在由PBISS攜手外聯出國顧問集團主辦的投資美國高峰論壇現場，就美國未來宏觀經濟走勢、EB-5投資移民政策改革、赴美投資環境等問題接受了本刊記者採訪。

環境優勢持續吸引境外投資

《理財週刊》：2015年美國GDP的整體增速為2.4%，較2014年基本持平。您認為2016年美國宏觀經濟增速是否會有提升？

駱家輝: 過去7年，從2008年經濟衰退危機以來，在奧巴馬政府任期內，就業增長非常穩定，每個月都在持續增長，在過去七八年時間裡，就業的新增數量多於失業的數量，並且現在美國失業率是處於非常低的水平。與此同時，全球經濟還是比較疲軟的，但是美國經濟勢頭還是非常強勁，不僅能夠從中自己獲益，也相當於托住了全球市場。

《理財週刊》：除了較為穩定的宏觀經濟增長環境，作為頗受境外投資者的青睞的投資地，美國在吸引境外投資方面具有哪些優勢？

駱家輝：除了穩定的宏觀經濟增長環境，美國也為外國投資者提供了良好的投資環境。

第一，美國的勞動力。美國擁有具有生產力和適應力的勞動力。

第二，接觸第三方市場。美國擁有先進和廣泛的自由貿易協定，從美國大陸的南北方到中東和亞洲。在美生產的外國公司可以利用這種貿易協定向免通關和免關稅的市場出口商品。

第三，教育。美國擁有完善的大學和學院體系，經濟方面大量研究和開發，來源於這些大學和學院，國家鼓勵公司和這些項目研究員研究中先形成合作關係。

第四，經濟。由於頁岩氣的快速發展，美國現在天然氣的價格是亞洲國家價格的四分之一。

第五，知識產權。美國保護知識產權方面是領導者，包括專利、商標和版權，中國公司的創新將得到維護。

第六，美國監管體系。美國嚴謹的監管環境恐嚇到外國投資者，但是美國的監管環境也意味著清晰公平平等，為大家提供一個公平的平台。

赴美投資並無「禁區」

《理財週刊》：美國EB-5投資移民政策預計會在今年進行改革，有傳言稱移民門檻將會提升，這是否意味著美國將對中國收緊投資移民渠道？

駱家輝：美國是歡迎來自中國和其他地區的投資的。美國政府之所以在今年對EB—5投資移民政策進行審查，或者說在進行一些激烈的討論，是因為這 一政策已經施行了很多年，涉及到很多變化，包括通脹要素等。這部分的變化並非針對中國投資者，更多是制定者希望能夠確保這個政策的執行力，而且和設計它的 初衷向背。如以最低投資門檻50萬美元為例，有些企業或者鑽了50萬美元最低限額的空子，利用了最低50萬美元的門檻，人為劃定了一條地理的區域或地理界 限，想方設法讓項目看起來是投資於高失業率、低密度人口的經濟不發達地區，但是實際卻可能流入發達地區，因此實質上並沒有幫助到真正需要資助的地區。另外 一方面，很多EB—5的項目都流向一些大城市，美國國會也有一些議員來自農村，他們也會提出這些項目並不應該流入像紐約等經濟發達地區，要求要仔細審慎項 目的實際流入地，或是要求提高投資門檻，將最低50萬美元的門檻提高至80萬美元。

《理財週刊》：據您瞭解，目前中國投資者參與的美國跨境投資主要集中在哪些領域？ CFUS對中國資本在美國科技類型企業投資有一定的審查是比較嚴格的，比如紫光股份(000938,股吧)就曾因此放棄了對美國西部數據的投資，投資者是否應注意迴避這些領域？

駱家輝：中國在美國的投資幾乎是涉及了方方面面，我們可以說在美國幾乎沒有一個所謂的「禁區」是針對中國企業的。來自中國的投資也是數不勝數，光萬達一家集團就收購了美國一家知名連鎖電影集團，包括收購好萊塢傳奇工作室。此外，中國在美國也進入了一些豬肉行業，包括以萬向集團代表的汽車業，以及其他能源業的投入，中國企業也涉足美國的煉鋼行業，當然也包括商業地產行業。

美國確實會對一些交易進行一些審查，尤其是審查會不會涉及到國家安全。在大約過去3年的一段時間裡，在美國發生4000多起涉及國外企業的並 購，其中被美國政府審查的比例大概僅為7%，僅涉及到2家中國企業，被審查的交易裡面92%是無條件，沒有進行任何修訂修改得到了批准。具體到高精尖的行 業，中國也有像聯想收購IBM旗下業務成功的例子。中國投資者在進行這方面投資的時候，如果收購受阻，可能是因為該標的涉及到美國的軍事、軍工業，或是像 半導體這樣的高科技企業，由於這些企業屬於高機密行業，因此不適宜成為收購的一部分。

美國二線樓市或現投資良機

《理財週刊》：受到國內房價上漲的影響，中國投資者的購房熱情也正在推動全世界的資產增值。據《福布斯》此前報導，美國紐約已經成為中國買家購置海外地產的首選。今年來已有很多投資者湧入美國房地產市場，您如何看待美國房地產的機會以及未來的投資發展趨勢？

駱家輝：美國房地產確實有一股由中國投資者所引發投資熱潮。有很多人認為，中國的投資者所支付的是比較高溢價的投資。但在我看來並不完全是這 樣，實際上有很多中國投資者是希望能夠長期持有這些房產，或是從長遠投資的角度，希望在一定時間內能夠收回他們的投資。我想，現在美國整個地產業，無論是 商業高樓，包括工業用房、倉儲地產的資產，還是有不少投資機會。

另一方面，我認為中國的房地產投資者目前更多地是將眼光放在像紐約、舊金山、芝加哥這樣的美國一線城市，但實際上，類似聖地亞哥這樣的二線城市也有很多很好的機會。

《理財週刊》：在參與美國房地產投資、高精尖投資等境外投資項目前，中國投資者應該做好哪些準備？

駱家輝：美國的50個州都是不同的，每個州有不同的稅收體系、監管體系、甚至投資金融體系。許多境外投資者成功的關鍵就是很好地利用了投資專 家、律師事務所、會計公司以及公關公司等諮詢服務機構。如涉及到高精尖行業資產的收購，美國也有非常好的諮詢顧問團隊，這些專業機構可以很好地幫助境外投 資者克服困難，更多地瞭解市場，投資者可以借助這些專家和專業知識做好準備，提高成功的機會。

 

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（據和訊網）