Category: Lifestyle

中國的房地產市場其實在近幾年一直處於疲軟狀態，正是因為如此，很多人都把眼光放向了海外，在海外自辦產業能夠帶來意想不到的收益和發展。在海外進行房產投資，每一個國家都有相應的門檻，縱觀大多數國家，有較高投資價值，並且門檻較低的卻寥寥無幾，在東南亞地區，馬來西亞這個國家是最適合投資的，投資馬來西亞房地產到底值不值呢？

評斷一個房產的價值高不高，其實主要從三個方面來進行，第一財務上面的回報，第二教育上面的回報，第三生活上面的回報。馬來西亞這個國家的發展，其實在財務上面有些不均衡，縱觀所有城市發展最好的是吉隆坡，不管是收入還是其他方面的水平，他都要遠遠高於其他城市。大部分海外投資者在馬來西亞進行房產投資，都會選擇吉隆坡、新山、檳城這三大城市。

剛開始投資這三座城市的房產時，很多人都覺得房產價格比較便宜，但隨著這幾年的發展，也能夠明顯​​的感受出他們的房價一直在不斷的增長，之所以增長是因為投資人在不斷的增加，海外人口數量在不斷的增加，經濟發展在不斷的變化。雖然馬來西亞的房產價格一直在持續上漲，但是它不會出現瘋狂式的上漲，在上漲的過程當中他是比較均衡的。

馬來西亞的房產投資其實綜合各方面來說還是比較不錯的，當然城市上面的選擇還是以核心發展為主。馬來西亞和新加坡他們的距離非常近，但是兩國的經濟差距卻非常大，雖然如此，但是還是有很多人願意在馬來西亞進行房產投資，因為他給自身所帶來的利益與新加坡相比更高。

在馬來西亞進行投資是機遇和挑戰並存的狀態，中國投資馬來西亞其實也規劃了一些相關的策略，大部分人選擇投資馬來西亞，看重的還是它豐富的投資機遇。面對機會並不是茫然的去投資，而是要客觀的去看待，理智的去選擇國內人士在馬來西亞投資，所獲得的政策福利其次也比較多，任何情況下都要全面的去了解一下該投資是否值得進行，是否能夠持續下去。

一帶一路的發展對馬來西亞投資的增長速度其實大力的增加了，這使得國內很多企業也紛紛地去馬來西亞進行投資。在一帶一路這樣的大背景下，中國不管是私有企業還是國有企業都有可能大舉進入東盟國家。從2016年開始，中國對於東盟國家的投資比例一直在不斷的增加，由最開始的9.2%漲到現在10%以上，數據的變化足以證明中國在馬來西亞的投資力度也將會持續增長。

中國對東盟國家的投資其實很大，一部分主要集中於基礎設施領域方面的建設，因此這方面的發展將會為馬來西亞在以後的發展中提供很好的機遇。除了吸引外資以外，自身的發展也會越來越完善和全面，使得國內的經濟發展變得越來越好。一帶一路建設力度越大，那麼周邊地區的收益度就會越高，因此從這方面可以明顯的感受到各國都是互利互惠的狀態。

中國在馬來西亞進行投資並不是所有的狀況都是能夠獲得回報的，在不斷發展的過程中其實也有一部分的損失，但是路已經走出來了，沒有撤退可言。未來發展的過程當中，中國在馬來西亞的投資有很多機遇，同時也面臨很多挑戰，不管狀況如何，都要牢牢的把握住時機，爭取互相發展。

新租賃法出台

葡萄牙是歐洲自有住房率最高的國家之一，部分原因是政府慷慨地向國民發放抵押貸款補貼，將本國的自有住房率從1981年的52%推高到了2013年的74%，去年這一數字增至75%。

與此同時，私人租賃市場已經從1981年占住宅總量的39%萎縮到目前的20%左右。社會租賃行業規模較小，約占總住房存量的3%，或總租賃存量的16%。

私人租賃市場之所以萎縮，是由於國家出台了新的租賃法，該租賃法對租戶繳納的租金進行了嚴格管控，並保護他們免受驅逐。因此，年輕人通常要麼住在家裡，要麼支付過高的房租，或者買一套公寓。這使得對租賃住房的大量需求被抑制。

2012年8月14日通過的第31/2012號法律改善了上述情況，賦予了房東更多權利。這項新措施是該國與國際貨幣基金組織、歐洲央行和歐盟委員會達成協議從而獲得780億歐元救助的條件之一。

法律從以下方面進行了修改：

• 新的立法允許租賃雙方就任何租賃期限達成一致，而不是之前的最少5年。如果合同中沒有規定期限，則租賃期設定為兩年，可以自動續約。
• 現在設立了一個調整租金的流程：（1）房東向租戶提出新的租金標准；（2）承租人接受或提出反駁建議；（3）如果沒有達成一致，協議可以終止，房東支付五年的租金作為補償。有經濟困難的租戶可獲得豁免，他們租房可按過渡制度執行，需繳納的租金在五年內小幅上漲。法律還規定了一項特殊的過渡制度，適用於65歲以上或有60%殘疾的租戶。
• 與舊法律一樣，如果租戶死亡，租約將轉讓給其配偶、普通法配偶或親屬，但不同的是，現在新的租賃期限只有兩年。租戶的受益人不允許在同一個城市持有購買或租賃的財產。在裡斯本和波爾圖，在鄰近城市持有上述房產也不被允許。

新法還賦予了房東更多終止租賃協議的能力：

• 如果租戶連續兩個月未能支付租金，並且在第三個月月底仍未支付到期租金，房東有權終止合同。
• 如果租戶一年內累計四次未能按時付款（或逾期超過八天），房東可以終止合同。
• 房東可以在提前至少兩年通知租戶其打算終止合同的情況下終止合同。
• 如果房東希望拆除該物業或開展施工，也可以終止租約。

該法旨在更新舊合同額關租金的規定，並修訂第6/2006號法律或《新城市租賃法》（新NRAU城市租賃制度），以期解決舊租賃問題。

新的立法中還加入一項新程序，即對於沒有在法院或合同規定的日期搬出去的房客，可予以驅逐的特別程序。它還設立了國家租賃辦公室（BalcãoNacional de Arrendamento），房東可以向該辦公室提出申請，以通知租戶騰出房產。

房東們對這部新法律期待以久。根據裡斯本業主協會主席路易斯·梅內澤斯萊托（Luis Menezes Leitao）的說法，外國人認為舊法律不合理，他還說裡斯本中部的一些人每月支付5歐元的極低房租。

《住房權利法》獲得通過

2019年7月，議會通過了《基本住房法》，為住房被視為公民權利奠定了法律基礎，從現在起，政府要負責確保所有公民有適足的住房。

為了緩解房價飆升的影響並消除無家可歸現像，新法律強制各市議會將公共建築和存量住房改造為經濟適用房，並且禁止在政府為租戶找到附近的替代住房前驅逐租戶。

根據上述法律，有史以來該國首項國家住房政策將於2020年3月提交議會。

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

葡萄牙的房貸利率低得驚人。

經歷了從2012年至2015年的持續下降之後，該國的住房貸款利率在過去四年幾乎沒有變化。2019年11月，住房貸款平均利率為1.05%，略低於去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

• 1年以內（含1年）：2.51%，低於去年同期的2.92%
• 1至5年（含5年）：2.51%，低於去年同期的2.68%
• 5年以上：1.05%，略低於一年前的1.11%

利率

——歐洲央行貼現率；——按揭利率；——1年以內到期；——1-5年內到期；——5年以上到期
數據來源：歐洲中央銀行，太平洋彙率服務，《全球房產指南》

抵押貸款利率如此之低的一部分原因在於歐洲中央銀行（ECB）最近的降息政策，從2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接著降至2016年3月的0.00%。

根據 歐洲抵押貸款聯合會（EMF）的數據，葡萄牙抵押貸款市場對利率變化極其敏感，因為2018年發放的新增抵押貸款中，約有65%采用的是可變利率或1年以內的初始固定利率。

不斷萎縮的抵押貸款市場

盡管貸款利率極低，但2019年11月未償還住房貸款存量比去年同期下降0.1%，至944.1億歐元（1,053.7億美元），占國內生產總值的44.8%。

未償還住房貸款余額

——未償還住房貸款，百萬歐元（左邊刻度） ；——占GDP百分比（右邊刻度）
數據來源：歐洲中央銀行，《全球房產指南》

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

里斯本的租金收益率十分可觀。

根據《全球房地產指南》研究，里斯本的公寓租金收益率不錯，仍保持在4.5%至6.7%之間。在此提醒，租金收益是指在出租房產時，您作為房東所能獲得的總回報百分比。越小的公寓往往收益回報越高。里斯本一套50平方米的公寓租金收益率約為6.32%，而一套250平方米的公寓其租金收益率只有4.5%。里斯本的別墅租金收益率也不錯，從5.45%到6.05%不等，規律在於，別墅面積越大，收益率越低。

在阿爾加維（Algave），公寓的總租金收益率為居中水平，從3.5%到3.8%不等。阿爾加維別墅的租金收益率較低，在約2.84%至3.04%之間。

在里斯本，公寓租金從每平方米12歐元到16歐元不等。因此，一套120平方米的公寓月租金約為1,578歐元。里斯本的別墅租金為每平方米9到11歐元不等。一套450平方米的別墅月租金約為4,185歐元。

阿爾加維的公寓租金較低，從每平方米4歐元到6歐元不等。所以一套120平方米的公寓月租金收入大約為620歐元。阿爾加維的別墅租金約為每平方6到10歐元不等。因此一套300平方米的別墅月租金收入約為2,356歐元。

就房價租金比而言，《全球財產指南研究》指出，里斯本的房產價值很高。

來源：全球房產指南
責編：Zoe Chan

2017年出台的新財富稅對葡萄牙豪宅市場的影響微乎其微。

這一新稅種的正式名稱為“額外市政房產稅（AIMI）”，是一項年度稅，由Valor Patrimonial Tributario（VPT）對高價物業收取，不管業主居住在哪裡。如果財產（或財產份額）價值超過60萬歐元，則物業所有人須承擔責任。

稅率如下：

• 面向公司/企業持有的房產征收0.4%
• 面向100萬歐元以下的個人房產或非管理房產征收0.7%
• 面向持有價值超過100萬歐元的房產征收1.0%

60萬歐元的限額適用於所有個人和財產，但納稅事項不符合規定的除外。已婚夫婦和民事伴侶適用於120萬歐元的共同限額。用於旅游或商業、農業或工業目的的房產不包括在內。

然而，葡萄牙的所有房產仍需繳納0.3%至0.8%的葡萄牙市政稅（IMI），相當於英國的市政稅。

先前對價值超過100萬歐元的住宅地產征收的印花稅已經取消。

來源：全球房產指南
責編：Zoe Chan