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在美國購買新房要交哪些稅呢？

美國房產稅(Real Estate Tax or Property Tax)顧名思義是房產屋主每年向當地市政交納的稅種。美國的房地產稅是由各地方政府徵收，而不是美國聯邦來徵收。因此各州稅率不一，高低不等，多數是房 子價值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，地稅則要低許多。美國房產稅的原則是不管房子面積多大，也不管居住人員多少，更不管有幾處房子，只要有房 產，就必須按規定稅率納稅。房產稅是美國地方政府的一項重要稅種，歷史悠久。下面我們從政府相關政策，其它相關稅種和各地稅收一覽表，三個不同角度讓您更 全面的瞭解美國房產稅。

美國各州房產稅稅率

政府房產稅相關政策

一、稅率各州政府自行擬定

目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3％。由於財產稅與地方的經濟關係緊密， 因此多由地方政府徵收，除馬里蘭州去年將徵稅權上收到政府之外，其它49個州都是歸地方政府徵收。例如紐約州的房產稅率較高，為3%。一幢房產值14萬美 元的房子，每年需繳房產稅4,200美元；房價27萬美元房子，每年需繳8,100美元。一年的房產稅分上、下半年兩次繳納。目前財產稅是地方政府財政收 入的主要來源，同時也是平衡地方財政預算的重要手段，大約佔30％。如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約佔近一半。

二、房產稅繳納規定嚴格

美國重視納稅人的權利，美國人也很自覺執行納稅義務。大多數美國人都定期到街道、社區的稅務部門繳房產稅。逾期不納稅者，要按 月利率10％以上繳納滯納金；幾經催促未繳納者，稅務部門可提出起訴，由法院判定；堅持不繳者，由有關機構對房子進行拍賣，拍賣款首先繳稅，餘款退還房 主。

三、房價變化時，房產稅隨之改變

房地產稅一般按年計，房價越貴，房產稅越高。房產值在房價穩定時期，一般按購房時的房價決定。同時在街道和社區設有一個房屋評 價組織，隨著房子狀況的變化，房主可提出申訴，增減房產值。例如多年失修，房子已不值原價了，可以申請減少；又如原房屋進行了改建或擴建，房產值就必須提 高。

其它房產稅相關稅種

其他有關的稅種主要是根據房地產交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。

一是交易稅，稅率約為2％，房地產買賣時繳納。

二是所得稅，其中個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15％，最高稅率為39.9％，房地產出租形式的收入適用此稅；資本利得稅，依據房地產出售所獲

得的差價收入徵收；公司所得稅實行超額累進稅，稅率分15％、25％、34％、35％四檔，稅基為房地產公司的淨利潤。

三是遺產贈與稅，房地產作為遺產和被贈與時才徵收，規定超過價值60萬美元的遺產和每次贈送價值超過100萬美元的物品才徵稅。

由於美國房地產的價格不高，舊房經過折舊價值更低，因而實際上很少徵收。

此外還有少數服務性收費項目，如土地產權登記費等，收費標準統一，數額很小。

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在美國購買新房要交哪些稅?在美國買房要注意些什麼?

據2015年《中國國際移民報告》指出，中國人出國投資移民人數不斷攀升，2012年輸出資金近200億美元，不過美國房地產經紀協會的數據顯示，2013到2014年，中國人單是在美國買房就花了220億美元(約合1300億人民幣).

隨著美國簽證制度進一步放寬，以及中國中產階層人數繼續增加，未來在美國買房的中國人還會持續增加。那麼，在美國買房要注意些什麼呢？

買什麼類型的房子？

首先要搞清買哪種類型的房屋。美國房地產市 場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅(house)，聯體別墅(town house)，公寓(Condo)。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值 會逐年遞減，因為美國的人工很貴，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老 化的問題，但所在土地是永久產權的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白這個道理。

養房費用有哪些？

1)房產稅

房產稅在美國各個州和地區都不同，一般在1%多一點。政府會對每個房子做一個評估價，然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才 漲一倍；實際上100年之後房價早已漲了至少10倍，房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是只有70年產權，房子的建築成本只 有2000多人民幣一平米，也就是說大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分攤到70年裡，你所花的錢比美國的房產稅其實還要高不少。

2) 房屋保險

在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險，例如加州要加保地震險，南方城市要加保颶風險等。

3) 物業費

物業費主要是針對公寓而言的，別墅一般沒有物業，都是自己建房自己維護，物業費為零或者每年只有一到兩百美元；那種開發商建一大片新別墅的情況需要特別 注意，物業費可能比較貴。公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。

面積計算與國內不同

美國房子面積是以人能居住的面積來計算，不是以建築面積計算，美國別墅的地下室的，如果沒有專修，這就不會算在居住面積裡的，陽台和車庫也都不計算在 內，夠人性話吧！不僅如此，綜合美國的房產價格，不能只看單純的面積價，而是要根據整個小區附近房子的價位。很多人買房子買的是獨棟別墅和聯體別墅，而別 墅的價格受到多方面影響，比如地區好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等綜合因素。但是有一點，舉例： 當房子標明是2000(大約200平方米)平方英呎，售價30萬美元，那麼，這個2000平方英呎一定是實際居住面積，是不包含車庫、陽台、地下室和公用 過道、電梯等。

哪些要素影響房價？

一般美國獨棟別墅至少三臥起，聯體別墅兩臥起，當然臥室、衛生間越多價格也就越高。同一個區域內，房子價格往往和臥室數量成正比，價格不是採用中國國內的面積乘以單位價格來計算。此外，美國別墅外的花園土地面積越多，總價也會越高。

買房與移民無關

買房與移民美國沒有直接的聯繫。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請購買房產。買房可以被視為一種投資行為。

買房交哪些稅

美國買了房子雖然永遠都是自己的，但買房後每年都要交稅，直到永遠(除非你賣掉)。美國政府每年徵收相當與房地產值百分之一到百分之二的財產稅。相當於每過五十到八十年，你就要把你的房產值，再向政府交一遍。如果你沒有錢按時繳納房產稅，那麼，美國政府可以沒收你的房產。把你的房產拍賣，用以抵償欠稅。

另外根據美國各州的法律不同，業主每年所需繳納的物業稅為房子總價的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產稅會隨著房價漲跌。

賣房賠了也要交稅

「外國人」在美國的房產，如果是出租， 每年獲利部分的交稅額為個人所得利潤的20%，如果一年的個人所得為5%-7%，即這5-7%的20%要交稅。扣除房子的折舊費，一般3.5%左右的 20%為實際交稅的費用。美國國稅局定義的外國人，不是正常意義上的外國公民，而是一年中在美國居住時間未超過183天的外國人。

如果房產賣掉，則需要交房子獲利的33%，在此之前賣方還要支付房地產經紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產權保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規範監督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產稅、社區費等，這些費用幾乎要佔去房屋全價的7%左右。

賣房開支最大的一筆費用是請經紀人，大約佔房價的6%，但唐人街很多人擁有房地產經紀人的執照，就是專門為了在買賣房子時，可以省掉經紀人的費用。

另外，無論你投資房產是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務局繳納所得稅，由產權公司在過戶時就扣除房價的10%。

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美國留學移民，物業稅是少不了的，那麼美國的物業稅如何徵收呢？

地方政府確定其物業稅稅率的方法如下：

（1）對其轄區內的財產進行估價，確定應納稅財產的價值，在減去物業稅稅收減免數額後，確定應納稅財產的總價值。

（2）地方政府確定其下一財政年度的預算總額，以及除了物業稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要徵收的物業稅總額。

（3）地方政府把物業稅稅率確定為要徵收的物業稅總額與應納稅財產的總價值的比率。美國物業稅稅率的單位為1％。（習慣稱為Millage Rate）。在財產徵稅的稅率確定後，加上州政府制定的稅率就得到該地區的物業稅總稅率：總稅率＝州稅率＋縣、市稅率＋其他機構的稅率。

在物業稅的徵收過程中，地方政府有專門的評估機構對各類財產的價值進行評估，經過評估得出的價值稱為公平市場價格（F.M.V-Fair Market Value）。稅務部門把F.M.V乘以估價折價比率(Assess Ratio，根據州法律一般是40%），從而得到估計價值(Assessed of Value)。估計價值才是稅務部門徵收物業稅時的徵稅依據；估計價值扣除某個可能的稅收減免以後，乘以物業稅的總稅率，最終得到應納物業稅總額。估計價值＝公平市場價格×估價折價比率；應納物業稅總額＝（估計價值－稅收減免額)×總稅率。

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美國物業稅如何徵收？稅率有多高？

房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然後再看 政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿了。政府會根據需要徵收的物業稅總額和當地房地產的 市場價值來決定物業稅稅率。

房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而徵收的稅，它不同於個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來徵稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來徵稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。

如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產物業稅呢？不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比， 如房地產市場價值5%、15%、30%、40%的房地產徵稅值。如果房地產徵稅值是15%，100萬美元的住宅就按15萬美元的價值來徵稅。而決定一地居 民要交多少房地產物業稅的關鍵因素就看物業稅稅率，如果物業稅稅率是2%，那麼擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的物業稅為3000美元 (150000× 2%)。

以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40%也就是40000美元作為徵稅的基數，去掉州2000美元和地方政府 4000美元的免稅額，再乘以釐計稅率，佐治亞州的釐計稅率為3%。釐計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收 稅，房地產物業稅的釐計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在佐治亞州每年業主要繳納的物業稅為：(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元，佔住宅價值的1.02%。

2009年紐約的房地產市場價值約為8000億美元，而房地產的徵稅值為1400億美元。2010年，紐約的房地產的徵稅值僅為房地產市場價值 的4.4%，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來徵收房地產物業稅。為什麼會是這樣，這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓 更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產物業稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，徵收高額的房地產物業稅會限制民眾購屋的慾望， 至於能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。

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