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最初，只是中国政府拥有的主权基金来澳洲做试探性的投资，如今，投资已经变成巨大的浪潮。投资者包括中国的开发商、银行、巨富、保险公司等机构。

据澳洲房地产观察网报导，英国、美国、澳洲成熟的市场，吸引了来自中国的大量资金，提供了高品质产品和高回报，带来了各种各样的收益，并且帮助投资者建立其国际品牌。

来自中国的投资，第一波是主权财富基金、银行、私有资金对核心优质资产的投资，比如中投公司（CIC）、Bright Ruby集团在悉尼市中心购置关键性的办公楼。大型的房地产开发商紧随其后，为了投资多样化的目标而投资海外。

KPMG公司和悉尼大学编写了《第十期中国投资揭秘》报告，他们史无前例地加大了与商业房地产投资公司莱坊的合作，以提供关于中国在澳洲商业房地产投资方面的详情。

报告作者弗格森（Doug Ferguson）、亨德利斯克（Hans Hendrischke）称，促使他们编写这本报告的原因是，过去缺乏关于中国在澳洲投资的性质与分布的事实性资讯。

报告注意到，澳洲政府已经建议更改关于外国投资与私人居留权的规定。而这或许会影响到中国商业投资的资金流。不过，即使建议中的政策全部实施，也不太可能遏止大规模的对商业与住房产业的开发与投资。

房地产观察网站从这8000字的报告中摘录了关键性的17条，如下：

1） 澳洲的门户城市，即悉尼与墨尔本，一直是中国投资者最活跃的市场。对中国投资者来说，这两个城市距他们较近，回报高、市场稳定、资金流高，来自中国的对这两个城市房地产的投资额在2014年都超过了伦敦和新约。

2）中国巨富与开发商对海外房地产的投资，如今正在寻找新的目标，如像美国的迈阿密那样能够提供优惠及优质房产的地方。而在澳洲，布里斯班、黄金海岸、阿德雷德、以及新州与维州的非大都市地区，将开始越来越具有吸引力。

3）将近一半的中国投资集中在商业房地产方面，这是史无前例的，比2013年增长了14%。

4）2014年，中国的私营企业对澳洲的投资，第一次超过了国有企业对澳洲的投资，在交易数量上如此（私资占85%），在交易额上也如此（私资占66%）。

5）在新州投资占72%。

6）从2007到2014年，澳洲保持在中国对外直接投资的第二大国，次于美国。

7）根据澳洲统计局，中国是对澳洲投资的第五大国，投资所占比例是4%。其它投资大国分别是：美国（24%）、英国（13%）、日本（10%）、荷兰（6%）、新加坡（4%）、加拿大（3%）。

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8）中国对澳洲的直接投资，2014年主要集中在商业房地产、基础设施，而且第一次对旅游与休闲方面进行了实质性的投资。

9）2014年，对商业房地产的投资急剧增加，在2014年的价值中占46%，比2013年的14%大幅提高。在一年之内，来自中国的对商业房地产的投资几乎翻了两番，达43.7亿澳元。这其中有来自澳洲与中国两方面的推动因素。

10）另一重大推动因素是，中国放宽了对外投资政策。例如，2013年底，对外投资的门槛从1亿美元抬高到了10亿美元，但在2014年10月商业部解除了对大多数对外投资的这种限制。2014年10月，中国保险业拥有的总资产达到了9.6万亿元（1.6万亿美元），在此前的五年间翻了一番。到2020年，估计中国保险业将再扩大20万亿元，是目前规模的三倍。

11）来自澳洲的推动因素如下：

• 这些投资者与开发商已经在其本国大量投资，投资海外使他们把风险分散到回报更好、筹资成本更低的国际市场。在上海与北京，筹资成本非常高。
• 大规模的深厚透明市场，有明确规范与守则。
• 高生活品质、好的天气、清洁的空气、世界级的教育，所有这些对中国开发商和移民来说，都具有巨大的吸引力。
• 投资海外帮助中国机构建立起国际品牌。
• 大银行等利用投资帮助自己管理未来的房产占用成本。在过去的一年里，中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国商业银行，在全球商业市场上一直很活跃。

12）对于许多中国富人来说，在诸如澳洲的他们不熟悉的市场上买房，其风险可以通过买中国开发商的房子而抵消。这既给他们提供了熟悉感，也给他们提供了自豪感。不过，中国开发商们透露他们意识到应该不仅仅以中国客户为对象，而应该在项目设计与营销战略上以更广大的当地市场为对象。

13）自从2007年底与全球金融危机始发以来，人民币对主要货币显著升值。对英镑升了37%，对欧元升了38%，对美元升了15%，对澳元升了26%。这大大提振了中国投资者的购买能力。许多中国投资者认为这是购买海外资产的大好时机。

在中国经济降温之际，人民币的升值预计来年将减缓。货币波动对中国投资者来说是一把双刃剑。

14）目前，是第三波。利用资产净值投资者与保险公司正在寻求核心的、加值的、高产的机会。到目前为止，中国保险公司中只有四成进行了海外投资，尽管其它六成也在考虑向海外扩展。

15）中国开发商更加频频大笔出手，开发商中有八成从事了海外投资，七成活跃在澳洲市场上。其它的开发商也正跃跃欲试。继在门户城市大手购买一流的办公楼之后，中国投资者已经开始更多地着眼于其它重要城市及其它房地产领域。悉尼、布里斯班、墨尔本这些大都市的外围地区是主要的目标地带。投资者传统上的目标是办公与住房开发，如今他们的目标非常多样化，包括宾馆、休闲、工业、学生宿舍等。

16）一群新的公司与个人正在快速成为第四波的投资流。这不仅包括名气很大的公司，还包括个人财富巨资之人，中小型国有企业、以及小规模的私营开发商。个体巨富涉足澳洲的投资机会，主要是为了有保障的收入、资产升值、风险多样化、个人兴趣、以及与强劲的教育联系起来。他们的投资范围很广，从小型的购物中心，到办公楼、公寓楼、生活风格独特的住房等。

17）中国市场具有独特的被政策所推动的特性。澳洲应该同样注意政策随着时间的推移而逆转的风险。

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澳洲首府城市的租金上涨速度已经降至史上最慢。

• 候巴特，↑3.2% 至 342澳元/周
• 悉尼，↑3.1% 至 595澳元/周
• 墨尔本，↑2.3% 至 446澳元/周
• 布里斯班，↑2.0% 至 435澳元/周
• 阿德莱德，↑1.2% 至 369澳元/周
• 堪培拉，↓0.6% 至 500澳元/周
• 珀斯，↓4.5% 至 477澳元/周
• 达尔文，↓5.5% 至 567澳元/周

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据《澳洲人报》报道，中国大陆的地产专家称，中国投资者可能仍将是澳洲新建物业背后的主要推动力。根据中国的法律，买房者并没有永久业权，只有99年的产权，中介称这促使买房者在澳洲寻找能完全拥有所有权的房屋。

上海一个研究机构中国指数研究院（China Index Academy）最近公布了一份报告，预计今年中国4%的海外地产投资总额将花在悉尼和墨尔本。比起中国大陆和中国香港，澳洲政治稳定，投资回报率较高，这促使许多中国投资者转向澳洲地产市场。

过去一年，中国大陆地产市场一直为供应过剩所困，销售量下滑了至少10%，同时全国的房价出现两位数的下跌。北京投资顾问吴西蒙（Simon Wu，音译）称，中国投资者对澳洲地产市场的兴趣未出现减弱迹象。“我发现在悉尼买房子的投资者分为2类。一类是想要移民澳洲的，需要有地方住。一类是因澳洲地产市场很火而选择在澳洲投资的。”

中国指数研究院地产研究小组陈晟主任（Chen Sheng）说，澳洲当局不应担忧中国投资者过多购买澳洲物业。他说大多数大陆投资者购买公寓是指望价格上涨。“一些人在澳洲买房是为了投资，就像他们在中国市场所做的一样，等着价格上涨，”他说，“还有一些是准备将来或退休后移民到澳洲。”

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位于悉尼北的城区有着对家庭友好的文化，这些地区的房产备受追捧，使得房价在一年内最高膨胀了64万元。

竞争如此激烈，使得卖家们在过去三个月内享受了100%的拍卖会清盘率，其中大部份房产的最终售价远高于保底价。

Cremorne和Warrawee成为房价增长最迅猛的市场，Core Logic RP Data数据显示，两个城区的房价中位值相比去年5月上扬了42万元以上。这一增速使得悉尼其他地区的房价增长黯然失色。相同时期内，悉尼其他地区的房价中位值增长了9.2万澳元至76.6万澳元。

不过，没有哪个城区的房价攀升幅度能够赶得上Wollstonecraft，这里的房价中位值猛增了63.3万澳元。

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Local Belle Property销售经纪人哈里森（Simon Harrison）表示，爲了在下北岸抢到一处房产，买家已经把小心翼翼抛在脑后。“以前他们还会讨价还价，但现在不一样了。准备进行拍卖的住宅通常都会在拍卖会前就卖掉了，因为买家会跟卖家说：‘给个价吧’。”

格兰特·菲利普（Grant Philipp）和丽贝卡·菲利普（Rebecca Philipp）在今年年初就深有体会。他们位于兰科夫（Lane Cove）的住宅以262万元的价格成交，刷新了该街道的纪录。

“我们从没想到会有那么多人感兴趣，”丽贝卡说道。

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澳洲有意在未来的一年里买房或建房的人有130多万，这相当于50多万套房子将易手或新建，Roy Morgan研究公司的数据如是显示。

澳洲每日新闻报导，尽管西澳的房地产销售不太景气，但珀斯或许会成为下一个新的房地产热点。在2015年3月之前的12个月里，珀斯居民中有9.8%认为他们有意在一年之内买或建独立房或公寓房。

在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上。按人口比例来说，墨尔本意向买房人数占总人口的8.3%，超过了悉尼的7.8%。布里斯班的意向买房认为占人口比例是6.7%，阿德雷德为5.8%，堪培拉为5.3%，霍巴特为3.5%，低于全国平均数。

就全澳来说，有买房意向的总人数中只有25%居住在上述七大省会城市之外。

这七个省会城市中，全澳有买房意向的总人数中几乎半数居住在悉尼与墨尔本。其次是珀斯，有买房意向的人数是165,790，然后是布里斯本为124,670人。

然而，按意向购买的房产类型来说，悉尼、墨尔本、珀斯有明显差别。这或许能否预测2015年及以后房地产实际销售量的关键。

在悉尼，有买房意向的人中71%打算购买现成的独立房或公寓房，38%打算新建或购买全新的房产。这样的以现房为主的购买意向，或许意味着2015年澳洲房价将继续飙升，众多的寻房者为数量有限的现房互相竞争。墨尔本的情况接近全澳的平均形势，有意购房者中67%的打算买现房，43%的打算买新房。而在珀斯，有购房意向者中50%打算买或建新房，55%的打算买现房。

Roy Morgan调查公司的总裁莱文（Michele Levine）说：“约100万省会城市居民有意在一年内买房或建房，不论是作为投资还是作为首次购房。在利率处于历史最低水平的现在，这无疑令许多人认为已经使过热和不平等的房地产市场上的需求进一步加大。”

他说：“各省有不同的适用于新房或现房的首次购房者补贴计划与印花税减免计划。但这本身并不能解释各省会城市间买房意向的不同。在珀斯有意买新房和买现房者几乎一半一半，而在悉尼七成有意买现房。”

他说，也就是说，今年悉尼约有22万人、墨尔本20.6万人将通过中介在现房议价和拍卖中奔忙，同时进一步抬高房价，而在珀斯，建筑设计师、承建商、开发商的工作将红火。

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房价居高不下 如何买房投资

在现今的澳洲房地产市场，投资者要用传统的方法来挑选下一个热门地产区，这比以往都难，但也不是完全不可能。目前澳洲房产投资者常常会盯上市区周边崭露头角的、有高档化趋势的、竞争相对更激烈的区域。比较有效的做法是人们可以去买一个相对破旧，但有升值前途的便宜房子，等待它增值，然后抛售，几年内即可发一笔小财。

在墨尔本的Sunshine 区就是一个很好的例子。去年七月，维州房地产协会（REIV）宣布，蓝领阶层的郊区在去年第二季度的房产增长超过了20％。而这并非是唯一的例子。

REIV 今年第一季度的统计数据显示更惊人：墨尔本的Mount Waverley 区, Bentleigh 区和 Beaumaris 区对应的增长分别是19.7%，18.3% 和 16.4％。

很显然，要能在正确的时间和正确的地区购买房产，你的投资就能有斩获，但要如何才知道某个区域将成为下一个房地产新热门区呢？

高档化

一切都归结到一个区域是否有高档化的趋势上来，根据来自 Where Group Property 的 Todd Hunter 的意见，投资者应该寻找区域周边是否有某个地区有将被焕然一新的迹象。

“最关键的是收入负债比，也就是说，平均而言，与人们在该地区的购房所需的债务水平相比，这一个地区人们的收入水平相对不错，” Hunter 先生说。“然后这额外的现金流，就可以用于房子翻新上。”

一个区的老房子，如果旁边有一个较新的区，通常就是很好的选择，他补充道，基础设施投资的公告可以是一个区域将要开始成为热门区的一个标志。

“更好的情况是，有人口增长快的地区，人群不断汇集的地区，”Hunter 说。

地理位置也关键

从过去的经验上看，最大的收益区为内城区，但那当然不是唯一的热门区，Hunter 先生说：“内城区相对更贵，地产的增值周期往往在内城区开始然后向外围郊区蔓延。交通方便极其重要，因此要注意看是否有良好的公路和铁路交通。也就是说只要有良好的交通条件。你仍然可以住在远郊，而比较容易的来到市区工作。”

Hunter 表示，他倾向于“要找别人都不找的”低价格房产点。

“我会坚持500,000澳元以下的价格范围，避免在城区内的单元（因为往往供过于求），”他说，“并坚持在省会城市区域，或大区域的地区做选择 – 要避免矿业城镇。”

警惕热点区的变籔

Metropole Properties 的 Michael Yardney 敦促购房者在挑选下一个地产热门区时要加倍小心。

“我已经看到太多的追逐热点的投资者得不偿失的例子，如有人只是以基础设施的变化或寻找下一个医院的兴建为基准就可能失败，”他说，“这些因素并不总会导致更大的资产增值。”

Yardney 先生还说，有时把握正确的投资时间不容易。“要么你会过早进入一个热点而错过了黄金机会或是过晚进入，热点已经开始冷却，”他说。

Hunter 先生对此表示赞同，他们认为太专注于寻找一个热点的问题所在是，“时间不对号”。“人们通过报导知道这些热点的时候，为时已晚 ……增长期已经实现，”他说。

关注价格上涨的连锁反应

Yardney 先生说在房产投资时要留意房市的“涟漪效应”，“当某一个地区房市开始火热时，强劲的价格上涨，会让部份购房者因购买力限制因此会希望在热点相邻的区域购买房产，”他说。“这种对热点区域需求的增加，也因此而推高了相邻区域的房产价格。

“当然这种涟漪效应不会永远散布开去，而往往是在主要的地理界线就有阻断现象，如主要的道路或高速公路，所以这是一个要留意的方面。”

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澳洲房地产市场旺得火热，但是这种繁荣局面能否永远持续下去呢？澳洲每日新闻网站提供了几位专家对20年后房地产市场情景的展望。

4月初，澳洲储备银行认为，房地产市场泡沫已经是一个需要关注的足够严重的问题，基于此，尽管澳洲经济迫切需要再一次降息，但储备银行还是决定暂不降息。

但是，到目前为止，不降息的决定，并没有产生多大的后果。4月份的第二个周末，悉尼见证了又一次旺盛的拍卖，拍卖成交率高达86%，同一天，墨尔本的拍卖成功率也高达78%，大大高于一年前同期的70%。

再者，国家银行（NAB）认为，从他们那里贷款的首次购房者中，有家庭成员支持的比例，已经从2010年的4.8%上升到了6.7%，这表示首次购房者仅凭自己的力量进入房产市场正变得越来越难。

那么，是不是说澳洲的房地产市场正在形成泡沫，有一天会破裂？我们展望一下20年后的情形，看一看目前的担心是实实在在，还是夸大其词，还是简直就是臆想。

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房价只有上涨一条路

根据Blackburne房地产公司的董事总经理布拉克本（Paul Blackburne）预计，20年后，房地产价格将更昂贵。

“在过去的50年里，房价基本上是每十年翻一番，”他说，“我看没有任何理由使得这一趋势不能为继。”他认为，房价涨幅将略为缓和，到时候可能在4%左右，而不像长期以来的7%那样。

房地产专家、作家雅德尼（Michael Yardney）也认为20年后，澳洲房价将更高，他认为推动房价上涨的长期动力是澳洲的人口增长与财富增长。他表示，这意味着大省会城市的房价将以与过去20年间类似的速率继续上涨，长期的平均上升率在7%左右。

并不是所有的房产都一样上涨

不过，那些刚刚想尽办法挤进房地产阶梯的人们，不要高兴得太早。不是所有的房地产都将增值，雅德尼认为，有些将高于平均上涨，有些将低于平均。他称，非大都市地区、或者大城市外围地区，基础设施匮乏，很可能会落在后面。

买家代理桑德库勒（Miriam Sandkuhler）则认为，随着房地产市场周期的推进，有些房地产的价格将出现 “更正”。她称，只有长期持有澳洲房产，并且，更重要的是，只买那些增值表现高于市场平均的高品位的房产，才能规避价格回落的影响。

告别大宅院

布拉克本表示，20年后，对公寓房的需求将上升，因为届时有三分之一的人将住在面积较小但离市区较近的地带。他认为，对独立房的需求将永远存在，但其中一部份将变成小地块的独立房，而价钱也低一些。公寓房会非常普遍，将占整个市场的30%左右。

非大都市地区情况将如何？

雅德尼认为，非大都市地区的房价将不会很高，至少没法与大都市相比试。他称，尽管今后20年里人口增长会波及每一个省份，但新增人口中的大多数将居住在有工作的地方，主要是四大省会城市。

而桑德库勒对非大都市地区的未来房地产市场更加乐观一些。她说，她喜欢在表现出有支持资本增长的经济动力的城市买房。“我看的是房价可负担得起、基础设施、就业机会、生活方式、靠近大都市，等等。”

很多人将租房住

雅德尼承认首次购房者进入房地产市场，一直是非常难的，房价的上涨只能加剧这样的困难。有些人需要让父母帮助，有些人需要降低他们对第一处房产的期望值。他估计，房价高得让一些人买不起房，这在每一代人中都如此。看看伦敦与纽约的房价有多高。墨尔本与悉尼也正在朝那个方向迈进。

布拉克本谈道，每一代人都会说，房价不能再高了。当房价10万澳元的时候，他们这么说过，房价到100万的时候，他们还会这么说。

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邦迪海滩（Bondi Beach）附近的一条蜿蜒小路成了澳洲最贵的街道，这条街道两边的物业一年平均升值30多万澳元包括悉尼别墅房价。

据《每日电讯报》报道，根据数据，悉尼东部郊区多佛高地（Dover Heights）的Military Road路上，价值百万或以上的房屋的数量比澳洲任何一条街都多，连派珀角（Point Piper）这个全澳最昂贵的郊区也比不过它。

其他8条悉尼街道加上1条位于柏斯的街道组成了澳洲10大最昂贵街道，这些街道上99%的房屋价值都在百万以上。其中Military Road有270所住宅价格在百万或以上，而排名第二的莫斯曼（Mosman）拉格朗路（Raglan Street）有238所。

分析师欧文（Eliza Owen）称，悉尼在排名中占主导地位，这提醒人们：这个城市正在经历前所未有的地产繁荣期。“悉尼的中间价已经接近100万元，这意味着很多房屋的价格远远高于这个水平，”她说，“很多业主在得知自己的房子已经价值百万时可能会很惊讶。”

多佛高地地产经纪特利（Deborah Terley）补充称，Military Road的买房者都是澳洲房产投资客。“现在，很多海外买家都有购买兴趣。这条街道是悉尼少有的几条能饱览海景、港口和城市的街道。”她说。

去年，Military Road有一所被称为蝴蝶别墅（butterfly house）的房屋以597万元的价格售出。今年年初，一位中国买家据说以480万元的价格卖下了这条路上的一所圆顶豪宅。多佛高地的房价过去一年上涨了15%，目前均价为260万元。

澳洲10条百万豪宅最多的街道：

1. 悉尼多佛高地Military Road
2. 悉尼莫斯曼拉格朗路
3. 珀斯科特斯洛（Cottesloe）布鲁姆路（Broome St）
4. 悉尼卡斯尔克莱格（Castlecrag）爱丁堡路（Edinburgh Rd）
5. 悉尼帕丁顿（Paddington）格伦莫尔路（Glenmore Rd）
6. 悉尼城堡湾（Castle Cove）深水路（Deepwater Rd）
7. 悉尼沃克吕斯（Vaucluse）霍普敦大道（Hopetoun Ave）
8. 悉尼西弗斯（Seaforth）新月街（Seaforth Cres）
9. 悉尼库鲁努拉（Cronulla）尼科尔森街（Nicholson Pde）
10. 悉尼马拉巴（Malabar）爱德华王子街（Prince Edward St）

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《悉尼先驱晨报》报道称，澳洲最著名的豪宅、悉尼派珀角（Point Piper）Altona的神秘主人是一位中国房地产开发商，他为了规避外国投资法，用墨尔本的一对老夫妇来掩饰自己的投资。

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想去澳洲当个快乐的农场主人吗？现在或许正是时候，而且似乎不用太担心发展前景。澳元兑人民币丶美元大幅贬值，加上目前国际牛肉需求高涨，畜牧业集中的西澳农地价格却因旱情严重而直线滑落，造就了在当地置产的绝佳时机。

根据澳洲最大独立不动产鉴价公司HERRON TODD WHITE，澳洲农场售价已跌至每公顷500澳元以下，创10年新低。HERRON TODD WHITE农村部主管Tim Lane说：“现在这是个买方市场，无庸置疑。这一切因素结合带来的机会，非常丶非常罕见。”

且伴随美国牛肉需求水涨船高丶价格屡创纪录，东澳牛肉价格也在本月涨抵空前新高。澳洲所产的牛肉逾7成用於出口，而去年来相继与日本丶南韩丶中国签订自贸协定，降低或取消了牛肉出口关税，进一步助长了海外销售，使澳洲牛肉出口量处於历史高点。

澳洲肉类畜牧协会（Meat & Livestock Australia，MLA）市场资讯部主管Ben Thomas指出，当前强劲的牛肉需求预料至少将持续12~18个月，使後市价格看涨。

澳洲资产管理公司SLM共同创办人Tony Lovell正从亚洲丶英国丶欧洲投资人手中筹集资金，准备购入更多农地。他预期未来10~12年，投资澳洲农场的年报酬率达12%。

据英国房仲业者第一太平戴维斯（savills）去年发布的报告，至2012年止的10年间，投资澳洲农地的年报酬率超过15%，较澳股同期报酬率高逾1倍。同份报告指出，在国际上16个主要农地市场中，仅乌干达和莫三比克的农地价格较澳洲低廉。

同时，澳元贬值压低了海外投资人的投资成本。据彭博报导，过去2年来澳元兑人民币贬值约19%，兑美元贬20%丶兑欧元也贬6%左右。这已使中国人投资当地的胃口大增。

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