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苏富比国际地产公司加拿大发布最新报告，解读在温哥华民众中等家庭收入仅为71140加币的情况下，到底是谁在购买百万豪宅?

这份名为《A Comparative Study of Top Tier Real Estate Trends Across Generations in Canada》的报告，通过该公司在加拿大各地的高销售量经纪的反馈，主要研究了是谁在买什么样的房子，用什么样的方式去买的问题。

报告指出，主要购买者是婴儿潮时期的人们，年龄在55岁以上，在更加传统的高级社区。有人缩小了居住面积，有人增加了居住面积，总之按照苏富比的说法，是找到了合适的住处。

他们更喜欢Shaughnessy和Kerrisdale这样的高端社区。年龄超过60岁的人群则喜欢大型豪华公寓，有豪华设施和更好的服务，隐私和安全性增加，他们也喜欢城市屋。

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与此同时，X世代(34-54岁)和Y世代(不满35岁)的富有人群则对更加波西米亚风格的社区感兴趣，他们对住房的选择有完全不同的喜好。

值得注意的是，由于利率持续走低，这三个年龄组别的人都是通过房贷来买房的。

X世代因为有双收入而可以贷款更多;但大多数Y世代的人们则获得了父母的支持。

温哥华首次购房者的房屋平均售价为50万6500元，但苏富比研究的首次豪宅的购买者——年龄基本都低于35岁——最低房价也达到了80万到100万元。

这些Y世代的人群选择高级的公寓居住，但也有少量计划养儿育女的人们购买城市屋或独立屋。

他们不会搬到西区居住，他们更喜欢像奥运村或是煤气镇这样的城市化、临近工作地点的地方。

如果能够住在一个可步行的社区，他们愿意接受更小的空间。

Y世代的人群正在远离汽车，“追求反应更广泛的社会经济、族裔和语言多样性的社区”，他们更希望能够骑自行车或是乘坐公交车通行。

X世代则是最近东温房价飙升的主要动力。

他们追求的是家庭价值，好的学校。他们希望有面积约2500尺的独立屋，价格在100万到200万之间。他们愿意远离城市中心，而获得更大的居住空间。

苏富比公司预计，这群人才是受到温哥华不断上涨的房价最大影响的人群，“也将不断将高端社区的地域扩大，刺激新兴区域的出现。”

而与此同时，为婴儿潮一代提供大型公寓则成为开发商的良机。三分之二的婴儿潮一代买房都有现金能够付清全款。

苏富比的研究并没有过度关注外国买家，但承认他们也是高端市场的重要推动力之一。

国际买家认为加拿大的房地产市场可负担，而且更加关注安全和稳定。他们喜欢有好学校的安全、绿色社区。

多伦多房价同期增长9.6%

据多伦多地产局本月19日最新公布的数据，在刚刚过去的5月上旬，大多伦多地区的房屋成交量为5655宗，比去年同期大幅增长了9.6%。

在全区各类房屋中，销量增长最高的是公寓房，其中905地区的增幅为17.6%，而市内为13.8%。其次是镇屋，市内增幅为14.8%，而905地区年同比增长也达到了11.5%。至于独立屋市场，市内地区的销量比去年同期下降了1.9%，在905地区销量年增幅则为9.5%。

独立屋成交略有下滑，新屋交易市场活跃

业内评论，由于本地房价一再飙升，入市门槛越来越高，令大量买家不得不放弃独立屋等昂贵的选择，而转向较为便宜的房型，如公寓房、镇屋。市内独立屋市场的成交量下滑，并非由于需求下降，而是存货量不足，而新上市的房屋只要没有太大问题，会在短期内成交。

5月上旬大多伦多地区的房屋平均成交价年同比增长10.7%至65.28万元，突破65万元大关，并再次刷新历史记录。自今年1月底央行意外宣布降息、本地房价于二月上旬突破60万元关口以来，仅仅3个月过去就突破了65万，其速度着实令人吃惊。在买家竞争最为激烈的独立屋市场，平均房价比去年同期大增10.7%至83.84万元。其中，市内独立屋房价为114.09万元，创下本年内新记录，年增幅达到了18.4%;而905地区的独立屋均价也达到了88.84万元。

值得一提的是，由于房价飙高，大量买家被推向公寓房市场，其价格增幅也较往年大涨，其中市内公寓的均价为45.55万元，年增长7.2%;905地区公寓成交价为31.52万元，比去年同期上升了3.4%。

独立屋推动多伦多房价

地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)表示，大多伦多地区房屋需求量非常强劲，令销量大涨。如果五月下旬成交量同上旬持平，则本月的销售成绩便会创下历史最高记录。

地产局高级分析经理门瑟(Jason Mercer)则说，在今年以来，低层房屋、特别是独立屋是推动本地房屋均价的主要因素。随着市场行情的收紧，价格增长将继续保持强劲。

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温哥华的莉莎年初着手在大温购买一个独立屋，可没想她却只能对狂热的房市“望而却步”。

无条件offer抢爆市场

莉莎说，“我的贷款有限，不想压力太大，就放宽了对社区、房龄、环境等要求，选择的都是一些我认为一般买家不会喜欢的房子。我想应该会比较容易成交，结果却让我非常意外。”
　　
她说一次到新西敏去看一个临街的“阁楼屋”，房子很小，只有一个房间可以放得下床，屋主甚至将阁楼都放置了床垫来住人。于是她盘算这种房子总应该没多大吸引力吧，结果还没进屋她就知道自己没戏了。
　　
“由于房子很小，大家只能排着队进去看房。有几个人当时就下了offer，其中还有一个是无条件的offer。虽然不知道具体金额，但经纪透露，比我们的预估价至少高出15万。”
　　
列治文的马文一直就想搬到本拿比居住，他刚刚卖掉中国的一处房产，打算到本拿比买一个独立屋。马文专门挑了一个有大麻种植历史的独立屋，以为这种房屋不抢手。结果，open house还没结束，卖家经纪就已收到15个offer，价格比政府估价高出20万，而且是无条件的offer。
　　
无条件offer是房产市场抢房的一种手段，它意味着买家放弃了房贷审批、验屋、审核一些必要文件、检查地下油管等保护自身利益的重要权利，即使在地产经纪业界内，都是被格外警告的高风险行为。
　　
莉莎感叹拿到贷款、却买不到房。马文说，“除了房贷问题，验屋、检查地下油管等问题，都是买家必须考量的，我不会冒这个险。”

莉莎和马文都询问过做地产经纪的朋友，朋友们说，中国来的买家经常这么做，尤其是对温哥华的独立屋，抢offer时很疯狂，地产经纪们自己都觉得不可思议。

中国买家已成舆论焦点

《国家邮报》专栏记者Terry Glavin最近在一篇评论文章中透露，麦当劳地产（Macdonald Realty）公司表示，该公司去年销售的三分之一房屋是由中国大陆买家买走。

他还在文章中引用《南华早报》驻温哥华记者伊恩.杨（Ian Young）的估计，以加元计算，2014年温哥华将近一半的独立屋成交额来自中国大陆买家。

从线上请愿走到街头抗议

Vancity日前发布最新研究，显示温哥华高房价正在迫使年轻人离开这座城市。而卑诗省的各级政府，对于狂热房市的不作为，令被过高房价赶出住房市场的市民们、尤其是年轻一代，淤积心中的不满日益升温。
　　
从在社交媒体上呼吁、抨击，到向省长简蕙芝和温哥华市长罗品信发起线上请愿，对房市失望的市民们开始发起一波波的抗议浪潮。

在简蕙芝公开拒绝限制外国人购屋后，失望的市民们决定从互联网上走到街头抗议，计划于5月24日（星期日）中午，在温哥华艺术馆前集会，抗议大温难以负担的房价。

温市长首次吁干预 要求省府开征投机税

虽然温市议会已开始研讨海外投资对房市的影响，但至今没有结论。

不过，温哥华市长的态度已经转变。尽管几天前，市长罗品信自己刚刚从出售的房屋中获利20多万，但市长终于决定正视民众不满房价飙升的现实，首次正式要求省府干预房市，还给温哥华市民一个正常、可负担的房地产市场。

省长简蕙芝之前以向海外买家征税会伤害本地业主为由，拒绝干预。

移民律师献良策：非税务居民课重税

温哥华知名移民律师李克伦（Richard Kurland），日前献上良策。他说受到FBI设局、利用税务系统成功抓捕黑帮老大的启发，建议政府用税务手段、而非限制外国投资，来扑灭温哥华的房市泡沫。
　　
李克伦定期就移民问题推出汇总期刊，其建议常得到政府响应或采纳。李克伦不建议加拿大效仿澳洲限制外国人购屋，认为这会损害贸易自由、违反人权宪章。
　　
李克伦认为，既然现实中辨别外国投资不容易，那就干脆由税务局透过税务、非税务居民来区分。他建议房屋买卖中，无论是加拿大公民、永久居民、或是外国人，双方首先从税务局获得税务居民的证明；如果没有，就须向税务局缴纳房屋交易总价的25%作为预提税（withholding tax）。
　　
这个建议已获得多位著名经济学家的赞同。SFU的退休教授Herb Grubel甚至称赞李克伦的想法“伟大”，并呼吁公众支持。

李克伦相信，重税之下，大温房市或可降温。不过他也承认，由于目前并无外国人购屋数据，所以他的建议仅供讨论。

学者促政府收集数据 质疑不作为

提到外国人购屋数据，卑诗大学地理学教授莱伊（David Ley）对政府提出质疑。
　　
莱伊教授通过多年研究，得出温哥华地产价格上涨与投资移民数量上升同步的结论。
　　
他认为，虽然海外资金推动房市只是一个推测，但却从多方得到了证实。例如房产经纪谈到中国资金投向大温房市、居民抱怨隔壁物业卖出后一直闲置多年、有猜测非法资金流入大温房地产、贪官将财富转出、非法洗钱等。
　　
莱伊说：“最大的问题是，尽管这已严重影响到本地居民的生活和本省经济，但从未有人收集过相关数据。政府一直对民众如此之大的问题置之不理，很不正常。”
　　
他强调全球不少房价一样狂涨的国家或地区，例如伦敦、中国香港、新加坡，政府都有立法管制海外地产投资。 “至少他们知道有多少海外买家在本地投资，他们来自哪里。”

所以莱伊认为，民众应该质疑政府为何不收集数据，而这不难办到，每一笔物业交易中，都可以了解到谁购置物业，业主居住何处。轻而易举的就能将海外投资客统计出来，也就能了解到海外投资是否对本地构成冲击。

国会议员发声 促查海外购屋数据

本拿比的国会议员肯尼迪（Kennedy Stewart）日前呼吁加拿大统计局和加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）调查外国屋主的数量。
　　
肯尼迪5月19日接受CBC采访时说：“联邦政府实际上从上世纪90年代起，就退出了住房市场，将其留给省和市政级政府自行处置。不过，要想搞清楚房市中、不管是国内还是外国买家的投机倒卖，显然无人会比加拿大房贷暨房屋公司和统计局更能胜任。”
　　
肯尼迪表示，联邦政府当务之急，是需要在采取行动前，收集这些信息。

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温哥华与多伦多的房市仍然热火朝天，与全国其他地方比较有如冰火两重天。

受油价等因素影响，亚省和沙省等能源省份房屋销售受挫，而温哥华及多伦多的房市却持续火热，带动全国平均房价上扬，两种房市发展步调也让政府决策者无所适从。

根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)3月数字，全国平均房价比去年同期增长9.4%，达43万9114元。但如果不计算温哥华及多伦多的房屋价格，涨幅就只有2.4%。

大温地产局报告数据显示，在经历了3月房屋成交量同比增长超过50%后，温哥华地区房屋销售上月略有放缓，但成交量与去年同期相比仍增加37%，房价增长8.5%，指标价格更创新高，达100万2200元。多伦多情况也类似，4月成交量增长17%，价格上扬8.4%。

相反，受油价下挫影响，亚省和沙省的房市走低，成交量和价格均下降，预计到今年底整体下跌10%。道明银行(TD Bank)经济师帕曲马拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高档住房价格首当其冲下跌，进一步拉低平均房价。另外如沙省雷琴纳(Regina)房价也下跌。

加国大西洋区也受油价影响，油砂产业裁员情况增加，使当地本就已经疲软的房市更加不乐观。

但温哥华及多伦多两大市场能否在接下来的几个月里继续保持现在的活力?帕曲马拉并不这样认为。

她指出，今年年初开始房贷利率下调了30个基点，刺激了房市增长，但这一涨幅通常会维持半年，意味着到秋季整个市场就会逐渐稳定下来，加上房贷利率受已经上涨的政府债券收益率影响，面对温哥华和多伦多高昂的房价，利率涨幅对两地的民众而言尤为敏感。

加拿大两种房市走势也让政府决策者无所适从及处理。自金融危机起，联邦政府就不断修补房贷保险相关规则，同时金融监管上也限制政府对房市的干预。许多专家认为现在让两个火热房市降温的可能并不多。

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加拿大地产协会表示，4月份的房价比上月上涨2.3%。

房价连续3月上涨的主要原因是贷款利率较低。全国范围内，三分之二市场的房价均有上涨，尤为显著的是蒙特利尔和多伦多地区。

4月份，全国平均房价是$448,862，比去年同期上涨9.5%。不过，温哥华和多伦多的平均价格是$339,893，仅比去年同期上涨3.4%。

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央行降息、加元汇率下跌，令安省、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日，加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省，居全国之首。另一方面，CREA首席经济学家再次力挺加国房市，强调“没有泡沫”。

在去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万元;至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅仅一个月过去，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。

CREA表示，虽然油价下滑对阿省和萨省的房市造成打击，但是安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万元;而安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。

至于本国其余省、区的房价则有望在今年趋于平稳，跌的幅度将会在约1%或以下。

至于明年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年饱受打压的阿省房价将反弹，录得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。

明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房价将会同今年持平。

二月份全国房价升势放缓

CREA最近公布的数据指出，在今年的二月份，全国房地产市场除了多伦多、温哥华之外，升势皆有所放缓。

其中GTA地区平均房价录得录得7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里。排第二位的温哥华，房价则上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。卡尔加里的全年房价增长只有5.96%，远远不及去年的表现，也是自从2012年以来所录得的最小增长。有关的数据也显示，上月份卡尔加里的二手房市场的成交量急挫，与去年同期比较下跌了34.7%。

数据还显示，上个月全国房屋成交量和挂牌量之比为52.2%，处于平衡的范畴。(低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场)

就房屋类型来说，二月份全国价格升幅最大的是独立屋，达到6.63%;其次是镇屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分别是4.34%及2.77%。

CREA：加国房市毫无泡沫

CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，虽然全国房价持续上升，但是没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。

据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前国际货币基金会便指出，本国的房价在过去15年累积了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克伦普则表示，虽然2月份全国的平均房价升至纪录性的43.18万元，一年来增加了6.3%，但是只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万元，而升幅只有1.5%。

换句话说，多、温两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万元。

克伦普表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。

多伦多及周边地区的房地产市场仍然火热，多伦多地产局TREB今天发表的最新报告显示，与去年同期相比，大多伦多地区今年3月的房产销售增长11%，几乎所有房型都处于上升态势，不过新屋上市的数量年度同比只增加了5.5%，低于销售数量增长。

多伦多地产局主席Paul Etherington表示，地产销售大幅增长得益于按揭利率的下跌，房屋变得更加容易承受，市场需求强劲，特别是低层房屋的需求大增，带动整个房地产市场的上扬。

他表示，大多伦多地区现在可以说是卖家市场，买家的竞争会带动房价继续增长，预计今年大多伦多地区的房地产市场销售和平均房价将会录得可观的增长。

今年3月大多伦多地区平均房价达到61万3933元，比去年同期增长10%;HPI房价指数也比去年同期升7.9%;增长最快的是416地区的独立屋，平均房价增长达到15.9%;

416地区独立屋今年3月的平均房价达到104万2405元，905地区的独立屋平均房价也达到70万9116元;

416地区的半独立屋平均房价为72万3167元，比去年同期升9.8%;905地区半独立屋平均房价为47万元，比去年同期增长9.2%;

416地区公寓均价为39万8337元，年同比升3.3%;905地区公寓均价为31万元，年同比增6.7%。

独立屋太贵公寓太小 多伦多人买房郁闷

在多伦多独立房房价飙升、公寓楼单元房价止步不前、两者之间的差价已经差不多30万加元的情况下，太多想在多伦多买房的人感到郁闷。因为独立房贵得买不起，而公寓楼单元面积又太小容不下大大小小一家子人居住。

根据二月份的统计数字，多伦多地区新建独立房new detached home或者排房镇屋townhouse的均价是733,578加元，在416电话区号的市中心和靠近市中心的地区，独立房的均价已经超过1百万加元;而公寓楼单元的均价是442,672加元 ，两者之间的差价是290,906加元。

多伦多独立房价格飙升是因为土地资源缺乏，结果是开发商把有限的土地用来盖高层公寓楼，而且大多数是小户型的单元公寓楼。统计数字显示，现在新建公寓楼的单元平均面积是800平方英尺，比十年前缩小了125平方英尺。

小户型的公寓楼单元对于拖家带口的家庭来说显得过于狭小，而独立房或排房镇屋又太贵买不起，这让想在多伦多地区安家落户买房子的来说实在是让人郁闷。

一位名叫麦克贝斯（Hilliard MacBeth）的专家在加拿大大城市房产市场行情火热的大环境下，出版了新书《当泡沫破碎：在加拿大房地产泡沫破灭后生存》。在这本书中他认为，如果发生大的调整，加拿大房地产市场将面临崩溃，近年买房的置业者正面临巨大风险。

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麦克贝斯提出的加国房产市场过热的新证据是，加拿大房地产的年度投资总额达到约1200亿元，占到全国当年国内生产总值（GDP）的将近7%。他注意到，美国房地产市场爆破之前，该比例仅为6%。因此，“我们的泡沫更大”。

按照麦克贝斯的研究结论，一旦市场崩溃，处于最有利地位的是2000年之前出生的年轻人，如果他们迄今还未入市、无债一身轻。他们的年龄应在18到34岁之间。“如果他们还没有买房子，他们的最佳策略应该是，储存更多的可用来做首期的钱，然后静候市场生变”。

此外，他认为，那些55到69岁年龄段的业主，如果他们购房的时日已久，也应处在相当好的情形中。

但同样是这个年龄段的业主，如果他们以自己的物业抵押，来做房屋的装修，或者和自己的孩子合签房屋贷款、帮助他们首次成为业主，那么他们打算顺利退休就比较成问题了。

那么如果变局发生谁的处境最不利呢？麦克贝斯表示，“那将是近年中购房的人们”。他们是X世代的人，年龄在31到54岁。“按照我的研究，他们放入房地产市场的钱最多、家庭债务最高，而在免税账户、互惠基金和股票市场当中的钱最少”。

加拿大的房屋价格在过去10年中直线上升。两大热点城市多伦多和温哥华的房价，仅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。此外，多重放盘系统（MLS）房价指数3月份比去年同期提高了9.4%。

房产分析师拉比杜克（Ben Rabidoux）表示，建筑业就业人数占总人数的比重目前是历来最高，“这意味着市场的任何下降都会让经济和劳动市场有明显的痛感”。

国内外认为加国房市过热的看法比较占上风。《经济学人》（Economist）就曾表示，加拿大市场过热35%。债信评级公司Fitch和国际货币基金组织也有类似警告。去年12月时，加拿大央行行长认为楼市过热达30%。

不过，加拿大贷款和房屋公司的判断比较乐观。他们认为，加国市场过热有限，价格超过收入约3%。该公司首席经济师杜甘（Bob Dugan）认为，市场调整是多种因素促成的，包括过热、建设数量过多和价格升势提速等。

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