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新加坡房市分析师认为，与盛港霸型私人共管公寓峰景苑（High Park Residences）的畅销情况相比，买家在刚过去的长周末对新登场的三个执行共管公寓（EC）反应相对平淡。

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受访的分析师认为，峰景苑的价位比EC略高一点，是针对该市场买家推出，因此大受欢迎。

本地历来模最大的EC项目Sol Acres上周末开放让公众参观。该项目共有1327个单位，电子申请开放两天后，截至昨天傍晚7时接获413份申请。申请阶段将于本月26日截止。

拥有638个单位的雅尚苑（The Brownstone）经过10天电子申请后，共接获600多份申请。它在前个周末开放申请的首两天接获约300份申请，其余的300多份则是接下来八天的收获。申请阶段今天截止。

私宅峰景苑两天内售近1100单位

拥有517个单位的The Vales的电子申请则从本月3日到12日，前天开始销售。发展商新海逸集团（SingHaiyi）的发言人受访时不愿透露接获几份电子申请，但表示在销售阶段的第一天内卖出将近100个单位。

反观有1399个单位的私宅项目峰景苑，在正式推出前已收到2000多张支票，并在上周六推出后的两天内卖出将近1100个单位。

发展商集永隆发展（CEL Development）执行董事庄志淼告诉本报，最小型套间公寓与一卧房式单位以及商店与洋房全都售罄。

其套间公寓从30万元起跳，一卧房式单位从40万元跳，较大的两卧房与三卧房式单位则分别从50万元与70万元起跳。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣受访时说：“我觉得这个项目卖得成功，是因为它针对EC市场来标价，每平方英尺介于800元到1000元，EC的价钱平均也是标在800元。如果它只比EC贵一点，其实是针对这一组买家来卖。”

EC与私人共管公寓的差别在于前者的买家在五年内不能出租整个房子，也不能出售房子。五年后，屋主只能卖给公民或永久居民，唯有在10年后，才能卖给外国人或企业。

邱瑞荣说，许多人买EC其实是抱着投资心理，相比之下，稍微贵一点但没有诸多限制的私人共管公寓就较受欢迎。

智信研究与咨询总监王伽胜认为，买家对有独特卖点的项目比较有兴趣。

他指出，反应不错的北园公寓（North Park Residences）与绿盛邨（Botanique@Bartley）分别因为混合用途与优质地点而受欢迎，峰景苑则是因为价格吸引人，尤其是对住在附近的买家而言。

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据消息人士透露，新加坡盛港的霸型共管公寓峰景苑在昨天的内部销售活动，已经有大约50个单位被发展商的高层和相关生意伙伴买下。

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盛港的霸型共管公寓“峰景苑”（HighPark Residences）截至昨天已经收到超过2000张支票。不少市场人士都看好，这个项目的较小型单位很可能在今天的抽签活动中火速售罄。

一些市场人士也认为，这个1399个单位的霸型共管公寓项目，或许有望成为今年最畅销的共管公寓项目。

再加上多个项目陆续登场，今年第三季的新私宅销售市场，预计会在农历七月中元节（俗称“鬼节”）来临之前，做最后一番冲刺，打破过去半年的楼市闷局。

这 包括本地历来最大的霸级执行共管公寓（EC）项目Sol Acres，会在这个长周末开放让公众参观；位于坎贝拉路的“雅尚苑”（The Brownstone）EC会在这个周末过后截止电子申请；位于盛港的The Vales EC项目也会在这个周末开始让合格申请者选购单位；位于宏茂桥的Luxus Hills有地住宅，还会推出第七期单位。

据消息人士透露，在峰景苑昨天的内部销售活动，已经有大约50个单位被发展商的高层和相关生意伙伴买下。

集永成昨天提呈给交易所的资料也显示，该集团执行主席林镇成的两名女儿林雪如和林雪娟，联名买下了一个六楼单位，成交价为41万4190元。该集团副主席林镇川的儿子林康伟则买下了一个八楼单位，成交价63万3410元。这两个单位都享有3％的折扣。

位于芬维尔路（Fernvale Road）的峰景苑是由集永成、喜敦控股和KSH控股联合发展的。当中包括1376个公寓单位（套间公寓至五卧房式单位）、14个分层地契半独立和独立洋房，以及九个餐饮店铺。

消息透露，由于多数单位有多人抢购，发展商将在今天为两卧房式以上的单位举行抽签活动，明天才轮到套间公寓和一卧房式单位抽签。

一个单位项目

收到两三千张支票非常罕见

一些房地产代理相信，套间公寓和两卧房式单位应该很快售罄，三卧房式单位应该也会有一番激烈的抢购。他们指出，一个单位项目能够收到两三千张支票非常罕见，甚至是多年来所未见。

他们将峰景苑的踊跃反应归功于它的订价，以及房型的面积普遍较小。据了解，峰景苑的尺价“瞄准”在950元左右。最便宜的套间公寓单位，价格据说从30多万元起跳、三卧房式单位的售价则从70多万元起跳。

房地产分析员透露：“再过一个月就是农历七月中元节，错过这个窗口，发展商就要等到9月，才会出现另一波销售攻势。”

他们指出，这个周末虽然恰逢开斋节的长周末，但因为峰景苑来势汹汹，不但有将近1400个单位待售，而且还将售价压到1000元以下，许多发展商都不敢出来硬碰。

今天开放示范单位让公众参观的Sol Acres，属于执行共管公寓，拥有不同客户群，尺价据说在800元左右。它将在明天至26日接受电子申请，下月22日才正式让合格申请者选购单位。

位于盛港的The Vales EC项目，已经在上星期天（12日）截止电子申请，并在这个星期六开始让合格申请者选购单位。据了解，发展商新海逸一共收到超过400份电子申请。

昨天，发展商公开的价目表显示，单位的平均价格在800元以下，标准两卧房单位介于63万元至68万元；标准三卧房单位将介于72万元至80万元。

位于宏茂桥5道的Luxus Hills，也会在这个长周末推出第七期的32个单位，当中包括28个排屋单位和4个半独立洋房。

这个由万国公司发展的有地住宅项目，相信是本地最大的有地住宅项目之一，预计可以分20多个发展阶段、建造940个单位。该集团之前推出的五个阶段共252个单位，已经全部售出并完工交楼。去年底推出的第六阶段36个单位也已经卖出约八成单位。

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新加坡市区重建局昨天发布的数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商在6月份共卖出375个新私宅单位，较5月份的643个，减少42％。与去年同期相比，新私宅销量则下跌22.2％。

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 年中学校假期效应，加上市场并无新私宅项目推出，造成6月份的新私宅销量下跌四成左右，处于上半年的最低水平。

但分析师相信，随着下半年有更多私宅项目推入市场，新私宅销量应会回弹。

市区重建局昨天发布的数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商在6月份共卖出375个新私宅单位，较5月份的643个，减少42％。与去年同期相比，新私宅销量则下跌22.2％。

新私宅销量下跌主要因素之一，是该月份推出的新单位锐减。

数据显示，发展商在6月推出了219个单位，较5月份锐减56％，较去年同期则减少48％。

此外，5月份尚有西林苑（Westwood Residences）这一新项目推出，6月份却无任何新私宅项目推出。这反映了发展商对市场买气缺乏信心，而决定将新项目延后推出。

仲 量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“本地楼市已处低迷状态，加上年中假期有许多家庭出国度假，令发展商觉得这时候推出新项目的意义不大。 这说明了为什么这月份并无新项目推出，也进而导致这月份的销售成绩不太理想，因为在这楼市淡静时期，许多购房者也无甚兴趣到示范展厅参观私宅单位。”

受到总偿债率等措施影响，本地新私宅房价虽然持守，但销量却下跌。今年上半年，除了4月份的新私宅销量超过1000个单位，其他月份销售只达372至638个单位的较低水平。

总结上半年表现，今年上半年发展商共售出3496个新私宅单位，比去年同期少了21％。若以季度来看，今年第二季卖出的2185个新私宅单位，也比去年同期的2665个，减少18％。

楼市的“新常态”

在总偿债率推出前，本地楼市每月一般可售出至少1000个新私宅单位。欣乐国际执行董事麦俊荣为此表示，按目前楼市情况来看，每月售出少过500个单位，似乎已变成楼市的“新常态”。

他也指出，去年，新私宅销量为7316个单位。今年，新私宅销量则预计达5000个至7000个单位，很有可能是2008年全球金融危机以来的最低私宅销量。

6月份私宅销量主要是大众化私宅（OCR）项目所推动，共卖出247个单位，占6月总销量的三分之二。

展望下半年，分析师认为，新私宅销量仍将来自大众私宅项目如峰景苑（High Park Residences）、雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等，预料这些新项目将推高7月和8月的私宅销量。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“由于一些发展商将在6月假期后推出私宅项目，我们预计第三季销售数据将回升。如果更多私宅项目的定价更合理，达到吸引买家的水平，每月销量数据也将更稳健。”

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外交部兼律政部长尚穆根说，这些降温措施很久以前就实施了。降温措施不是合理，就是不合理。大选本身并不是考虑因素。

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外交部兼律政部长尚穆根说，新加坡政府不会因为大选而调整本地的房地产降温措施。他昨日在跨国房地产网络RE／MAX举办的首届亚太研讨会上说：“有人跟我说，大家都希望大选后，（降温措施）会解除。我不知道为什么人们要把降温措施跟大选扯在一起。这些降温措施很久以前就实施了。降温措施不是合理，就是不合理。大选本身并不是考虑因素。”

他说，左右降温措施的因素包括国家的经济情况、供需情况、房地产价格水平，以及房地产价格与工资的关联。

“大选是短暂性的，但这个国家有九成的人拥有自己的房地产，八成是公共住宅，一成是私人住宅，（政府）必须确保你对房地产领域的判断是正确的。如果按大选周期行事，就会输掉下一届大选。”

共有500多名来自15个国家的房地产专业人士出席与部长的对话会。

尚穆根在回答有关降温措施的提问时说，由于市场对有关消息敏感，而且降温措施不在其权限范围内，因此无法置评。

他说，政府推出降温措施是为了避免房地产市场出现泡沫、确保国人不过度借贷，以及确保房地产价格合理，好让想要拥有私宅的国人在付出努力后可以达成愿望。

自2008年的金融危机以后，政府推出了一系列的房地产降温措施，包括前年推出的总偿债率（TDSR）房贷限制与较高的调高额外买家印花税（ABSD）。市场受到压抑，交易量疲弱，房地产业界无时不在揣测楼市何时松绑。

尚穆根表示，政府必须在外来房地产投资与国人购买私宅的能力之间取得平衡。

“新加坡之所以会成功，是因为人民愿意辛勤工作。我们需要说的是：‘他有的，你也有公平的机会拥有。’同时，我们仍然需要对外来投资保持开放，但不能允许价格涨到不合理的水平，导致国人无法购买。”

另外，RE／MAX新加坡昨日宣布成立亚洲房地产培训学院（Real Centre Academy (Asia)），为房地产专业人士提供跨国培训。

RE／MAX新加坡与RE／MAX澳大利亚与新西兰、日本以及韩国签署备忘录，合作提供培训、销售与投资课程，让他们学习如何帮本地买家到海外投资，以及协助外国买家到本地投资。

课程内容包括使用房地产金融工具来分析投资项目、提升销售表现，以及了解外国市场。想报读课程者必须拥有至少三年的经验。该学院将于今年第三季在位于大巴窑建屋局中心的RE／MAX新加坡院址开业。

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今年不少人将钱转往海外市场，力拚房地产高投报标的，一名投资柬埔寨的人士表示，许多人都在国内贷款后，直接用现金买下柬埔寨的房地产，因为 房价几乎每年成长10％～20％，十分吸引人。

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柬埔寨房价成长力道十足，吸引多家建设公司前往推案，预计将于2018年提供万户新屋。

海外置产热，位于东南亚的柬埔寨成为房市新宠。《理财周刊》报导，经营柬埔寨的经理人张耀仁分析，由于金边精华区域的房价约为每坪25万元，总价仅 300～600万元，不只大户能“整层扫货”，连小资族都能成功入手。

房屋交易市况热烈，苹果日报报导更指出，目前到柬埔寨的只有四种类型人，“旅游、投资 、代销，以及开发商”。 房仲业者柬埔寨总部董事长Kuy Vat分析，柬埔寨的房市自从2012年起快速飙升，几乎每年都有10～20％的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。

一名投资 金边房产的陈阿姨透露，自己完全没有去金边，就已买下两户拥有河景的顶楼住宅；市民詹先生更说明，由于在柬埔寨贷款的利率要7％～9％，因此很多 人干脆贷款，到柬埔寨直接现金买房。 不过Kuy Vat提醒大家，由于柬埔寨有大量新屋正在兴建，2018年前就将释出万户新屋。因此预估将出现“转手潮”，“已经有小部分红单转来转去”。 《财讯》也指出，虽然柬埔寨买卖风气盛行，但因柬埔寨采“人治社会”，投资容易因为政权转变而翻转，且当地已有供过于求的出租危机，“韩、日、中都在盖大 楼”，提醒大家慎防完工期较晚的建物，将面临供过于求的问题。

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受到新加坡转售抽润条例影响的第一个执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）西林苑（Westwood Residences），自5月推出以来已售出近30％单位，其中多达四成买家是首次购屋者。

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此外，多数买家都住在裕廊一带，但发展商也观察到一些其他地区的居民及到示范单位参观的公众，对西林苑有“浓厚的兴趣”。

发展商是在受询时透露了以上数据。西林苑的发展商是许兄弟（Koh Brothers）子公司Changi Properties与喜敦控股（Heeton）子公司Heeton Homes。不过，它手头上并没有首次组屋提升者的数据。

对于销售情况，发展商说：“至今已售出近30％单位，我们认为，在这个具挑战性的环境中，加上（西林苑）又是第一个受到转售抽润条例影响的EC，这个表现相当值得称许。”

有分析师认为，由于转售抽润条例的影响，对这个EC项目有兴趣的买家，预料会有较多是首次购屋者。不过，也有分析师表示首次购物者的选择很多，西林苑有四成买家是首次购屋者的数据，跟这一年多来新EC的销售趋势保持一致。

转售抽润条例是国家发展部2013年12月宣布的政策修改，规定直接向发展商购买EC的第二次购屋者，必须支付一笔转售抽润，有关措施适用于所有在2013年12月9日或之后推出的EC卖地项目，包括未完成的土地竞标项目。

目前市场大多EC项目都是在2013年12月9日完成土地竞标，因此不受转售抽润条例影响。从西林苑之后推出的新EC项目都将受到这项条例影响，一些买家将得支付介于1万5000元至5万5000元的转售抽润。

智信研究与咨询总监王伽胜认为，西林苑在最近推出时平均定在800元左右的尺价，是一个好的做法。

“由于这一带将被注入新活力，前景大好，因此每平方英尺800元对裕廊一带来说算是低价。跟附近中位价为每平方英尺870元的Lake Life相比，买家会觉得西林苑的价格更有吸引力。这也说明项目的销量至今会这么的好的原因。”

王伽胜表示，由于裕廊湖区正逐渐发展成第二个中央商业区，并将成为未来新隆高铁新加坡终站的所在地，因此西林苑料比其他接下来推出的其他受到转售抽润条例影响的EC项目，更能吸引到第二次购屋者。

欣乐国际执行董事麦俊荣则认为，过去一年多来，新推出EC的首次购屋者都是占买家总数的50％以下，西林苑有四成买家是首次购屋者并不令人感到意外。

他表示，首次购屋者不急着购买房地产。他们在购买预购组屋（BTO）可获得优先权，也不受到额外买家印花税（ABSD）影响，如今组屋和私宅转售市场也处于疲软状态，而市场上仍有许多新EC未售出，因此他们购买房地产有更多选择和优势。

他认为，转售抽润条例对EC销量有影响，西林苑推出一个月来，买家对于西林苑的需求似乎已放缓。西林苑是首个以脚踏车为主题的EC，但“不论有没有脚踏车道，还是受到政策影响。”

国家发展部长许文远上周透露正在检讨是否要进一步调高申请新组屋的家庭月入顶限，麦俊荣认为这会是另一项影响EC市场的因素。

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