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美国（2015）十月份房屋销售意外走低，在房价增长最快的一些地区销售量下降尤其多。这可能标志着在今年早些时候强劲增长后，房屋市场的增长趋势开始放缓。即使这样，房屋市场依然非常稳健，预计全年销售仍然是8年以来最好的。

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全美房地产经纪人协会（NAR）周一（11月23日）说，10月份成屋销售年化户数达到536万户，比9月份下降了3.4%，比去年同期上升了3.9%，也高于今年的月平均值。9月份未修正的房屋销售量为555万户，是自2007年以来的第二高。经济学家曾预测，10月份成屋销售年化户数为540万户。

10月份的房屋销售走低也有迹可循，成屋转让的签约合同连续两个月下降。上周发布的数据显示，10月份新房开工和房建商信心指数都下降了。

房屋销售放缓以及美元汇率走高，使美国公债价格也走高。在股票市场上，房屋指数成份股上升了0.61%，表现优于大盘。

房屋市场得到强健的劳工市场的支撑，年青人更多地离开父母而独立居住，但是受到市场上持续短缺的待售房屋所限。这导致了房价上涨，让很多首次购房者只能观望。

西部的房屋销售量下降了8.7%，南部下降了3.2%，中西部下降了0.8%，而东北部保持不变。

根据全美房地产经纪人协会的报告，西部和南部这两个地区的房价增长最多，因为市场上的待售房屋数量少。报告同时提到，与一年前相比，全美低端房屋的销售量大幅下降。

上月市场上待售房屋数量为214万户，比9月份下降了2.3%，比去年同期下降了4.5%。全美房地产经纪人协会说，这是令人忧虑的。

按照10月份的销售速度，要售完市场上现有的房屋需要4.8个月，高于9月份的4.7个月。

由于待售房屋的紧俏，房屋中间价比一年前增长了5.8%，达到219,600美元。10月份房价的增长也是连续44个月来的同比增长。

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（互联网资讯综合整理）

在经历长时间的熊市过後，美国住宅市场和很多全球市场都处於同样的投资时机。美国房市当前正处於从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

美国失业率和房价

在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力於改善失业率的原因。BLS发布数据显示目 前美国失业率为7%(11月最新数据)。奥巴马政府时美国经济几乎处於直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐 渐复苏。如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%。

美国失业率

美国失业率和房价

首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在於其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

美国失业率和房价

突出重点：

-美国房价引领美国失业率的变化;

-即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低於6.5%，房价也可能增长;

-2009年末失业率高峰期後，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;

上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测， 失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高於房价从7.5%降到7%对房 价所产生的影响。

失业率与住房市场的推动因素

◆10降到8.5%=稳定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013

◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014

◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015

◆低於6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016

美国经济——国债上限不足为虑

虽然欧洲，英国和很多其它发达国家经济已经停止，但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。

美国指数膨胀趋势

2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。以下图表明显表示出即使按低於实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处於即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图 表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

美国指数膨胀趋势

美国购房可负担力为空前最高

不断下跌的房价与静态到增长收益(通胀)体现了金融杠杆对住宅市场的影响，即抵押权人通常会藉出3.5倍的收入，所以如果收入增长10%，房价下跌 30%，那相对房价处於2006年高峰期时，可负担力就相应增长65%。也就是说美国的住房相对於2006年时，可负担力提升了65%，比如从借方的可负 担力来说，高峰时一套20万美金的房产就相当於现在10.7万美金的房产，或是接近高峰价格的一半。

据称，NAR编汇的美国可负担力指数图显示，当前美国住房市场的可负担力为198.2点，达到空前最高值。      

新房销售库存

由於过去4年住房建筑量的缺乏，致使当前住宅量成为50年以来的最低记录，而现房销售库存为10年以来最低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer提升售价，美国当前住房市场不断升温。

从对立角度来讲，一旦美国房产牛市起步，新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处於牛市发展的初期阶段，很难说开工量会对房价趋势造成什麽影响， 现在开工量越多，置业/投资/投资信心会越高。

人口变化&住房需求

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市，最後可能对住房市场产生阻碍。

但是，拥有广袤土地的美国其优势就在於可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加，所以 很多有关美国将步日本後尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30% 。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

美国住宅市场的状态

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示美国置业时机的开始。

美国住房市场发展态势

 以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。随後经历了5%正增长，随後又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突 破每年5%，那之後房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国住房市场发展态势

美国房价预测2013-2016

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处 於加速发展趋势。也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测2013-2016

美国房价预测结语

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此後每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显 示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

“湾区每月房市销售一览”，刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是旧金山湾今年10月份的部分城市交易一览：

旧金山湾区 2015年10月房市销售一览

注：房型CO是康斗，DE是独立房

Cupertino十月销售一览表 Sunnyvale十月销售一览表 San Jose十月销售一览表 Palo Alto十月销售一览表 Mountain View十月销售一览表 Menlo Park、Foster City十月销售一览表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月销售一览表亩，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月销售一览表 Fremont十月销售一览表 Pleasanton十月销售一览表

 

 

家长们的育儿法宝是什么？也许很多人的答案是：搬到有着良好公共学校系统的城镇或其附近居住。对于大多数家庭来说，主要障碍是费用。在最好的学区附近落户往往代价昂贵。

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据CNN Money19日报导，美国最难以负担的好学区是加利福尼亚州阿瑟顿的94027（邮政编码），这个学区位于圣马刁（San Mateo）县。

根据房屋数据提供商RealtyTrac的数据， 获得高度评价的雪纳小学（Encinal Elementary School）就座落在阿瑟顿那里，如果住在那个学区附近，房价中位数为$600万，相当于每月支付近$37,000。而该地区学生父母的月平均工资收入$8,953，结果，房产贷款支出高出收入达412％。

RealtyTrac公司调查了全美超过1,800个邮政编码，这些邮编的地区至少有一个“好”的小学。“好”是指学校测试成绩高于所在州的平均成绩。然后RealtyTrac用该邮政编码的房价中位数与该地区的平均工资进行比较。

调查结果发现，在最难以负担的“好学校”学区排名中，加州的邮政编码占据榜单前16位。

邮编90210的比佛利山（Beverly Hills），排名第2位。学生家长为中位数房价每月支付$20,000美元，比周边洛杉矶县的家长的月平均工资$ 4,853高出405%。

排名第3，第4和第5位的邮编，分别是圣巴巴拉（Santa Barbara）的93108，圣莫尼卡（Santa Monica）的 90402，以及兰乔圣菲（Rancho Santa Fe）的92067。

研究发现，总体而言，在65%的“好学校”邮政编码所在地区买房，是普通的工薪阶层所负担不起的。

而另一方面，住在一个好学区的最实惠的地方是伊利诺伊州哈维（Harvey）的60426。

哈维位于芝加哥南部的库克（Cook）县。虽然它自称为“一个新城市崛起” ，但根据《芝加哥论坛报》，这个地区一直被高犯罪率和官场腐败所困扰。

然而，那里的惠蒂尔小学（Whittier Elementary School）得到了很高的评价。那里的平均房价是$21,000，或者说每月只付$128房屋贷款，与全县职工月平均工资$5,547相比较，绝对是可负担得起。

接下来四个可负担的好学区邮政编码是芝加哥的60621，密歇根州底特律的48235，肯塔基州路易斯维尔的40211，和芝加哥的60628，平均房价中位数几乎跟哈维相似，介于$134与$220之间，而职工月平均工资为$4,400与$5,500之间。

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在西雅图和美国大部份地区，支付抵押贷款还是比租房的租金更容易负担。不过，根据房产交易网站Zillow公司发布一项新的研究表明，攒够首付钱已成为首次买房者越来越无法攻克的难关。

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西雅图区域的居民们平均要花费其收入的22.2％用于支付抵押贷款，相比之下，租金花费则高达平均月收入的31.7％。根据房地产交易网站Zillow公司根据西雅图市场交易第三季度的分析，西雅图平均房价为35.94万美元，此价位的房产预计需要7.188万美元的首付。

Zillow网站的分析人员表示，使用一个较小数目的首付是一种选择，但往往少量首付将带来更高的房贷险。认识到这一点的话就不难理解为什么目前很多租房者都需要等待更长的时间才能买一个房屋。同时，买房首付的款项来源也有了变化，很多人的亲友都开始帮助他们凑首付。2014年，13%房屋购买者的首付资金来自亲友支援。

在美国的35个大都市里，其中28个都市的租房可承受能力都在过去了12个月内出现了恶化趋势；其中18个大都市的房贷负担能力出现了恶化。在全国范围内，户主预计花费15​​％的月收入用于抵押贷款，或者花费30％的月收入用于租赁房屋。但是，申请房屋贷款的首要条件是房屋标价20%的首付，约6万到7万美元。

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美国人口预期会在未来40年增长30%，因此美国未来会有大量的新房建筑需求，预计2016年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上。

2016年美国房价将年涨12% 会有大量的新房建筑要求

人口变化&住房需求 　　

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。但是，拥有广袤土地的美国，其优势就在于可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。 　　

而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30%。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机 　　

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了是否是适合入手美国房产的好时机。

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上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示购置美国房产时机的开始。

美国住房市场发展态势 　　

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后，又跌至熊市低谷期-20%。随后经历了5%正增长，随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。

美国房价趋势图

虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016 　　

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。 　　

也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测

美国房价预测结语 　　

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房产多年加速发展的总趋势。 　　

根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

 

美国最大的家居装潢专卖店 Home Depot (HD-US) 在周二表示，他们单价超过 900 美元的物件的销售量比去年同期成长了 8%，愿意花费高价进行装潢也许代表美国人对整体经济的信心有所好转。

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总体的数字来看，Home Depot 所有开幕超过一年的店面销售额都比去年同期上涨 7.3%，今年截至目前为只总销售额为 218 亿美元，较去年同期上涨 6.4%。

这段时间市场对于今年美国人的消费量是有些担心的，虽然车辆销售与餐厅的消费都创下新高，但零售业与电子产品的销售额一直没有起色。

然而，美国房市这段时间有大幅度的进步，新屋销售额远高过去年，旧屋的销售在九月也来到金融海啸以来的新高，这样的买屋热潮对 Home Depot 这些家居装潢卖场大有助益。

Home Depot 周二股价上扬 4%，过去一年已上涨了 28%，竞争对手 Lowe’s (LOW-US) 也有同样的涨幅。

当然还是有些坏消息的，Home Depot 在墨西哥及加拿大的据点受到强势美元的影响，销售幅度萎缩，他们预估今年会因为强势美元而产生 14 亿美元的海外销售损失。

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