Category: News US

去年底，许多房地产专家预测美联储将在2015年加息，但这还没有实现。即使本月底或明年加息，许多买房者也不会因此而退缩。房地产专家Ralph McLaughlin如是说。

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin认为不会对房市造成影响，但可能会减缓房价增长。“这对购房人是个好消息。在大多数大城市，买房还是比租房更便宜。”

去年传出的升息预期，促使一些人赶快买房。全美房地产经纪公司Redfin的首席经济学家Nela Richardson说这不会再发生了，“现在买家似乎不再为加息而冲动。他们有兴趣买，但市场上没有多少房子可选择。”

明年房市的其它一些趋势如下：

1. 沿海城市趋缓。过去几年中，西海岸和东北部大城市的房市一直热络。但McLaughlin说，美国一些最贵房市开始出现减缓的迹象。“特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及东北部的一些城市，与去年相比房价涨幅开始有所趋缓。”

2. 南部大城市开始红火。McLaughlin预计，当西海岸和东北部大城市趋缓时，号称“低价带”（bargain belt）的南部城市明年房市会红火。“在北卡罗来纳州的Winston-Salem一带，我们看到最大的年增长，上市的房屋很快就售出。”

位于纽约州Westchester的房地产经纪公司Silversons的老板兼总裁Michele Silverman Bedell也说，买家开始南移，那里的房价更便宜。“很多人正在考虑卖掉东北部的房子。很多婴儿潮一代，甚至年轻人正在考虑搬到南部，躲避寒冷。”根据Zillow的报告，Winston-Salem地区在10月31日的房屋中间价是130,150美元，而纽约市却高达599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利设施多的郊区。当一些买家不能在市中心买房时，他们就去郊区，但与过去不同。“人们喜欢便利设施多的郊区住房，更胜于小路尽头的安静房屋。”便利设施包括离杂货商店、干洗店、车站和其它设施近。“能够走到的距离是很大的考量因素。”Bedell补充说，年轻家庭仍然向往充满城市气息的郊区生活。

4. 岁数大的首次买房者。Richardson预计，一些X代人（35到49岁），特别是那些有家庭但在过去还没有买房的人，将在明年进入房市。“他们有稳定的收入，没有受到早些时候劳工市场不景气太大的影响。他们错过了房市最低点的好机会，但可能准备好了明年买房。”

美国房地产经纪人协会今年早期的一份研究显示，最近买房者中，X代人只占了1/4多一点，而千禧代（25-34岁）占了32%。随着婴儿潮一代的老龄化，他们将继续减小住房，将大型独栋别墅换成较小、更易于管理的居住空间

5. 千禧代换大房。已经有小房子的千禧代也许会在2016年寻找大房子，特别是开始有家庭的。但麻烦是，许多城市待售的房屋数量有限，因为一些房主选择改建房屋以满足需要，而不是出售。Bedell说：“人们想换大房子，但现在市场上没有多少可选择的。”

美国商务部24日公布了8月美国新房销售数据，环比大涨18%，经季节调整按年率计算为50.4万套，创2008年5月以来新高，显示出美国房地产市场复苏动能的增强，成为近日来美国房地产市场诸多利空消息中的好消息。

楼市难言复苏在望

美国8月新房销售跳增至近六年来新高，表明美房地产市场复苏仍处正轨之上。然而比较起占据美国房地产销售市场90%的二手房销售市场，新房仅占美国房地产销售市场的10%，从这个角度来看，二手房销售状况更能体现美国房市的真实现况。

本周第一个利空数据来自本周一面市的美国8月二手房销售数据。该数据显示，美国8月的二手房销售环比下跌1.8%，预期环比增长1%，为五个月以来首次下降，这主要是因为一向支撑该市场的投资客纷纷离场。

分析人士指出，贷款审核标准严格是抑制多数人购买二手房的主要原因。此外，虽然投资型买家的离场给首次购房者“腾出”空间，但报告显示由于高企的失业率和薪资成长疲软致使首次购房者增加的数量不足以弥补投资型购房者减少的数量。

一份来自美国抵押贷款协会的最新报告也显示，由于抵押贷款利率的上升，上周购房贷款申请出现下降态势，新增的贷款申请远不及去年年初的申请高位。

另外一条利空消息来自美国联邦住房金融署周二公布的房价指数。该指数显示，今年7月美国房价环比上涨0.1%，涨幅不及市场平均预期的0.5%，显示美国房地产市场继续复苏，但增速放缓。

楼市疲弱料将持续

在本周美国三大房产数据相继出炉后，纽约道明证券副首席分析师Millan M哭人心碎伤感唯美句子ulraine认为：“我们预计美国新房销售的优异表现在下个月可能会被逆转，但即便如此，我们依旧相信美国房地产市场的基本面良好。”

此外需要指出的是，尽管远离股市妄想症8月美国新房销售数据有所上升，但市场上的新房库存触及四年高点，这使得买家有更多选择。分析人士推算，如果以8月的新房销售速度计算，仍需要4.8个月来消化市场上的住房供应，这一数据低于7月的5.6个月。

近期，国际货币基金组织（IMF）正式发布对美国的“第四条款磋商”年度报告（Article IV Consultation）。IMF将美国2014年经济增长预期由此前的2%下调至1.7%，同时预测未来几年美国经济平均增速将低于2%左右。

无独有偶，美联储本月17日公布的最新经济预测，也将2014年美国经济增速由此前预计的2.1%至2.3%下调至2%至2.2%；明年的预期也从 此前公布的3%至3.2%下调至2.6%至3%；2016年和2017年的预期也分别下调0.3%至0.4%，均低于金融危机之前的经济增速。

在此背景下，华尔街分析人士普遍认为未来美国房地产市场仍会进一步回升，但完全恢复还尚需时日，因为首次购房者还没有恢复购买力，他们获得住房抵押贷款仍具难度。

美国房地产市场复苏自去年第三季度开始呈现放缓迹象，2014年放缓迹象进一步加剧。业内人士指出，出现这一问题的根本原因是近几年美国经济虽然较危机前显着复苏，失业率显着下降，但居民收入未能增长，致使无力承担不断攀升的房价。

中新网12月1日电 据美国《世界日报》报道，美国南加房地产市场寒风阵阵，根据房屋网站Redfin的数据，洛杉矶房价比去年同期仅增长3.5%，以往疯涨的荣景不再。华人区房子也因为中国买家减少，成长甚至变成负值，不过低价位房屋销售状况依然不错。

根据Redfin数据，从去年10月到今年10月，洛杉矶房价仅增长3.5%，虽然价格还是有涨，但和过去相比荣景不再。创下自2013年10月以来最低的年度增幅。

点击查看美国更多精品房源

地产经纪John Underwood说，第四季度销售缓慢，卖家标价，买家不买账，所以标价和售出价的差距相当明显。

华裔地产经纪袁立功说，自今年4月以来买高价位房屋的中国买家数量明显减少。不过因为美国利率很低，本地人买房热情依然较高。但主要市场在50万元 (美元，下同)以下的房子。通常都是第一次买房的人或投资者。目前市场上销售量还不错，但总销售额却下降了3%至5%。袁立功说，现在华人区70万元以上 的房子销售数量比去年减少，尤其是华人喜欢购买的圣盖博谷，这个价位的房价甚至略有下降。

根据加州地产经纪协会报告，今年10月15日，洛杉矶县独立屋虽然在销量上比9月15日增长5.3%，但房价中位数却下降1.6%，从51.775万 下降至50.957万。和去年10月相比，洛县房价增长6.7%，但销售量却下降1.4%。而橙县10月销售数量下降更明显，比9月下降了10.9%，房 价中位数也降了0.5%。

如果将南加五县算作大洛杉矶地区，则10月独立屋房价中位数比9月15日下降1.3%，同期销售额也下降5.1%。不过和去年10月相比，均有增长。去年10月大洛杉矶地区的独立屋房价中位数为45.46万元，今年则为47.599万元。

地产经纪詹鋆说，低价位的房子依然比较火。圣盖博谷10号公路沿线主要华人聚居城市目前大约有320多个房子在卖，下调售价的，很多都是已经在市场上 很长时间。不过袁立功说，目前虽然销售数量不错，但很多地产经纪已经开始观望。目前市场上房子的交易周期变短，因为好房源也供应不足。

注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据中国新闻网）

库克郡物业评税官（Cook County Assessor）目前刚刚完成三年一次的房产价值重估。芝加哥市184个社区中，北部Halsted夹Division一带，被标号为013区，房产估值涨幅最大，达到48%；而芝加哥大学南部，90/94高速以西一带，涨幅不到7%。

芝加哥房产 图中所示范围的013区房产估值涨幅高达48%

013区南北以Chicago街和North街为界，东西以Clybourn/Wells和芝加哥河西面分支为界。这个区域五年前大部分还只是工业用地，近几年新建了不少公寓楼和康斗（Condo）。2008年私立学校British International School建起，2009年全食超市（Whole Foods）迁址过来，都让此地增值不少。特别是专门为低收入者而建的Cabrini-Green公共住房在2011年前全部拆除，更是吸引了不少主流商家和地产开发商。

事实上，芝加哥河以北，90/94高速以东区域的房产估值增幅都超过30%。

同时，根据芝加哥市长伊曼纽（Rahm Emanuel）的房产税涨税政策，如果物业估值在25万美元以下，房产税不会增加。

而根据Crain’s商业周刊分析，如果物业估值不超过20万美元，房产税可能还会降低。如20万美元的房子，现在的房产税是$3260；明年的新政策后，房产税还可能减少200美元。

随着纽约住宅房地产市场的日趋强劲，中国资金的快速涌入，目前纽约住宅楼市场库存越来越少。那么是不是这个局面会带动大量的住宅房地产的开发呢？专家们预测：不尽然。他们说，未来5年内开发地点会更加难找，住宅建筑只能向高层发展，而且还会有新的开发形式出现。

在近日结束的“美国亚裔地产协会”（AREAA）举办的地产峰会上，“炼金地产”（Alchemy Properties）总裁豪尔（Kenneth S Horn）说，虽然他看好纽约未来的住宅地产开发前景，但是他认为不会有大量的产品投放市场。为什么呢？他说：“因为在最近的股票和债务市场，我们发现住宅建筑方面有减缓的趋势。前2、3年房地产看好的时候，没有经验或者没有个人抵押的开发商都可以找到股东或者贷方，但是这个时代已经过去了。”因此他预测，在未来几年内，所有地产开发都会被推迟，因为资金提供者要观望市场的走向。豪尔认为，纽约的住宅建筑只能向高层发展，找开发地点会变得更困难。

“柯克兰阳光营销集团”（Corcoran Sunshine MarketingGroup）执行副总裁霍普（Gordon Hoppe）说，高层正符合亚洲买家的心意：“他们被那些楼房的充足光线和空气所吸引。”他说，未来也许会出现新的开发形式：“5年内，开发商会买下所有的（低）住宅，再和其它工程结合在一起改建，至于怎么样建设，会出现变化。”
ADVERTISING

地产集团“森林城市拉特纳公司”（Forest City Ratner Companies）执行副总裁于苏西（Susi Yu）预测，新的开发形式会带给纽约地产更加繁荣的时期。“我感觉在未来的2、3年内，纽约住宅市场的价格会有一个调整。……可能会有新的密集地区需要分区，可能会激发新的开发形式，那是纽约令人兴奋的新时代。”

现在的纽约住宅市场除了低库存这个问题外，还存在着另外一个缺陷，就是没有足够高质量的学校与高级住宅相匹配。所以学校的地产开发有市场需求。“霍尔斯特德房地产公司”（Holstead Property）的合作仲介福尔布斯（Louise Phillips Forbes）说：“这是纽约市的一个大趋势，我们在未来十年内就会看到这件事。”

根据统计，来自中国的投资人在去年已经成为美国外国投资的第一位，占据外资总额的28%。对于那些有志在纽约住宅开发市场涉水的中国新手，专家们建议，因为开发业是个耗时长，不可预见因素多的领域，这些中国新手不妨从小项目做起。豪尔说：“你别一下就做50层的住宅，……你先从4个、6个单元的房子开始。因为你要准备犯错误。”于苏西和霍普都认为，对于刚刚到达纽约的中国开发商来说，找到一个良好的当地合作伙伴至关重要。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

媒体《CNNMoney》报导，许多年轻上班族亦或是年纪大的人，无不渴望拥有一间属于自己的房子。想要购买房子的念头，就像是美国人感恩节一定要吃火鸡一样。

点击查看美国更多精品房源

美国人 Theresa King 却有不同的看法。她认为选择租屋，取代购买房屋，是她最聪明的财务规划计划之一。

King 在 2000 年时离婚，成为拥有 2 个小孩的单亲妈妈。与前夫共同卖掉位于芝加哥的家， King 面临了一个问题：她该何去何从？当时她的经济状况，只能够负担位于较差学区的房屋。但她也不可能把身上所有的钱，全部砸到购屋预算上，这样她的生活开支将 会有问题。

与其拥有一间房子， King 选择要在较好的学区租屋，给她 2 个女儿较好的教育环境。于是，担任特教助理的 King 与女儿们搬到芝加哥郊区，租一间她年收入 3 万美元能够负担的公寓。

像是 King 对街的邻居，总房贷就要 50 万美元，虽然房屋较老旧，但是她 1 个月租金只需 1000 美元。

King 说，虽然没有自己的房子，但是距离好学校、不错的区域公园都很近。

除了特教助理以外，还兼任夏令营主任工作的 King 表示，她依然相信美国梦，认为一定要买一间自己的房子。然而现实就是夫妻都各自必须拥有 1 份高薪的工作，才能共同支撑房屋贷款。

不只是 King 这么认为，就连官方数据也显示类似的结果。

2004 年时，约莫 70% 的美国人都拥有自己的房屋，也创下最高纪录。 2015 年第 2 季，拥有房屋的比例已下滑至 63.4% 。

另外，过去 10 年来，有 600 万户家庭从房屋持有者的角色，变成租屋者的角色。

房屋贷款公司 Zillow (Z-US) 首席经济学家 Svenja Gudell 说，现在的房价与租金都过高，很多美国人都无法负担。

不只是离婚会改变原先的购屋计划，像是意外致使无法工作，或是健康状况亮红灯等情形，都会让原先的购屋计划生变。[NT:PAGE=$]

根据美国人口普查局，现在美国家庭平均年收入为 53657 美元。家庭平均年收入低于 53657 美元的家庭当中，只有 50% 拥有房屋。相反地，家庭平均年收入超过 53657 美元的家庭，近乎 80% 都拥有自己的房子。

现年 56 岁的 King 说，一直以来，她都把女儿们的教育，看得比拥有房子更重要。目前 King 也已取得硕士学位，希望能够有更好的教职。

King 的小女儿现在取得奖学金，并且就读波士顿大学。 King 认为，要不是她选择租房子在较好的学区，以及更多社区资源的地区，她女儿的教育状况，不可能跟现在一样。

经济学家 Svenja Gudell 表示，学区的确是民众购屋或是租时的首要筛选条件。

King 希望学校能够教导学生更多财务规划的课程。 King 从 14 岁时就开始工作。她说要是她能够早一点瞭解与知道通货膨胀的速率有多么的快，那就好了。现在的她预计至少要工作到 70 岁才能退休。

King 与女儿很少度假，也还继续使用按键式手机。在 7 个兄弟姊妹之中长大， King 深知钱的宝贵。

美国 2016 年总统选举主轴聚焦在冻涨的薪资与世代不公平。 King 现在忙于工作与照顾孙子，尚未拨出时间瞭解选情与候选人的政见。但是， King 说，她会开始关注那些竞选承诺与贫穷人们政策有关的候选人。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

过去七年来联准会始终维持利率趋近于零水准，也让美国住宅市场始终处于长期缓慢复苏进程。随着联准会极可能在今年底或明年初首度升息，上述情况势必有所改变。

与多数市场人士相同，Zillow 首席经济学家 Svenja Gudell 指出，联准会倾向不引起系统震荡，因此利率短期内不会大幅调高，而会逐步调升。但根据Zillow资料显示，自去年 11 月以来房屋价值创下最快增速，年增率达 4.3%。

点击查看美国更多精品房源

对此，有人认为背后原因可能受超宽松货币政策即将结束影响，Gudell 分析：“我们看到房屋价值仍以非常强劲的速度在成长，现在的问题在于库存低，这才是真正导致住房价值推高的主要动力”。

就算下个月联准会不升息，他分析当前房市仍处于卖方市场，尤其如丹佛、达拉斯、西雅图与旧金山湾区等特别热门的地区，“许多首购族会落脚于此处，就是着眼于当地有较多工作机会，但要买起房来也更加不易。”

近期 Zillow 房屋价值指数发现，丹佛与达拉斯房屋价值较过去一年飙升至少 16%，旧金山成长 15%、西雅图也较去年同期飙涨 13%。以美国平均房价 18.08 万美元来看，旧金山的平均房价却高达 76.46 万美元，足足为全国水准的四倍，因此若利率真的调升，首先将是沿海市场受到影响，例如旧金山与西雅图，主要为利率调升导致购买力减少所致。

但他仍建议若此时能买的起房就该出手，无须以租代买。因为当前这些地方出租率相当高，把钱拿去付贷款还是比租房子来的实惠。

《WORLD PROPERTY JOURNAL》报导，美国房地产经纪人协会最新报告显示，今年第三季约有 87% 的大城市房价上涨，当中更有 21 个地区涨幅高达两位数。

该协会首席经济学家 Lawrence Yun 指出，这是过去十年来最好的一季。“许多大都会地区买房需求如此踊跃，主要是受利率低和地区经济改善所致”尽管部分城市房价增速仍然不太健康，但好消息在尽管销售步伐强劲，但房价上涨速度有所减缓。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）