Category: News US

美國（2015）十月份房屋銷售意外走低，在房價增長最快的一些地區銷售量下降尤其多。這可能標誌著在今年早些時候強勁增長後，房屋市場的增長趨勢開始放緩。即使這樣，房屋市場依然非常穩健，預計全年銷售仍然是8年以來最好的。

點擊查看美國更多精品房源

全美房地產經紀人協會（NAR）週一（11月23日）說，10月份成屋銷售年化戶數達到536萬戶，比9月份下降了3.4%，比去年同期上升了3.9%，也高於今年的月平均值。9月份未修正的房屋銷售量為555萬戶，是自2007年以來的第二高。經濟學家曾預測，10月份成屋銷售年化戶數為540萬戶。

10月份的房屋銷售走低也有跡可循，成屋轉讓的簽約合同連續兩個月下降。上週發佈的數據顯示，10月份新房開工和房建商信心指數都下降了。

房屋銷售放緩以及美元匯率走高，使美國公債價格也走高。在股票市場上，房屋指數成份股上升了0.61%，表現優於大盤。

房屋市場得到強健的勞工市場的支撐，年青人更多地離開父母而獨立居住，但是受到市場上持續短缺的待售房屋所限。這導致了房價上漲，讓很多首次購房者只能觀望。

西部的房屋銷售量下降了8.7%，南部下降了3.2%，中西部下降了0.8%，而東北部保持不變。

根據全美房地產經紀人協會的報告，西部和南部這兩個地區的房價增長最多，因為市場上的待售房屋數量少。報告同時提到，與一年前相比，全美低端房屋的銷售量大幅下降。

上月市場上待售房屋數量為214萬戶，比9月份下降了2.3%，比去年同期下降了4.5%。全美房地產經紀人協會說，這是令人憂慮的。

按照10月份的銷售速度，要售完市場上現有的房屋需要4.8個月，高於9月份的4.7個月。

由於待售房屋的緊俏，房屋中間價比一年前增長了5.8%，達到219,600美元。10月份房價的增長也是連續44個月來的同比增長。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。

美國失業率和房價

在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS發佈數據顯示目 前美國失業率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復甦。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%。

美國失業率

美國失業率和房價

首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

美國失業率和房價

突出重點：

-美國房價引領美國失業率的變化;

-即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;

-2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測， 失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素

◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013

◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014

◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015

◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016

美國經濟——國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

美國指數膨脹趨勢

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。

美國指數膨脹趨勢

美國購房可負擔力為空前最高

不斷下跌的房價與靜態到增長收益(通脹)體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。

新房銷售庫存

由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/投資/投資信心會越高。

人口變化&住房需求

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

美國住宅市場的狀態

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。

美國住房市場發展態勢

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國住房市場發展態勢

美國房價預測2013-2016

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測2013-2016

美國房價預測結語

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

「灣區每月房市銷售一覽」，刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是舊金山灣今年10月份的部分城市交易一覽：

舊金山灣區 2015年10月房市銷售一覽

註：房型CO是康斗，DE是獨立房

Cupertino十月銷售一覽表 Sunnyvale十月銷售一覽表 San Jose十月銷售一覽表 Palo Alto十月銷售一覽表 Mountain View十月銷售一覽表 Menlo Park、Foster City十月銷售一覽表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表畝，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表 Fremont十月銷售一覽表 Pleasanton十月銷售一覽表

 

家長們的育兒法寶是什麼？也許很多人的答案是：搬到有著良好公共學校系統的城鎮或其附近居住。對於大多數家庭來說，主要障礙是費用。在最好的學區附近落戶往往代價昂貴。

點擊查看美國更多精品房源

據CNN Money19日報導，美國最難以負擔的好學區是加利福尼亞州阿瑟頓的94027（郵政編碼），這個學區位於聖馬刁（San Mateo）縣。

根據房屋數據提供商RealtyTrac的數據， 獲得高度評價的雪納小學（Encinal Elementary School）就座落在阿瑟頓那裡，如果住在那個學區附近，房價中位數為$600萬，相當於每月支付近$37,000。而該地區學生父母的月平均工資收入$8,953，結果，房產貸款支出高出收入達412％。

RealtyTrac公司調查了全美超過1,800個郵政編碼，這些郵編的地區至少有一個「好」的小學。「好」是指學校測試成績高於所在州的平均成績。然後RealtyTrac用該郵政編碼的房價中位數與該地區的平均工資進行比較。

調查結果發現，在最難以負擔的「好學校」學區排名中，加州的郵政編碼佔據榜單前16位。

郵編90210的比佛利山（Beverly Hills），排名第2位。學生家長為中位數房價每月支付$20,000美元，比周邊洛杉磯縣的家長的月平均工資$ 4,853高出405%。

排名第3，第4和第5位的郵編，分別是聖巴巴拉（Santa Barbara）的93108，聖莫尼卡（Santa Monica）的 90402，以及蘭喬聖菲（Rancho Santa Fe）的92067。

研究發現，總體而言，在65%的「好學校」郵政編碼所在地區買房，是普通的工薪階層所負擔不起的。

而另一方面，住在一個好學區的最實惠的地方是伊利諾伊州哈維（Harvey）的60426。

哈維位於芝加哥南部的庫克（Cook）縣。雖然它自稱為「一個新城市崛起」 ，但根據《芝加哥論壇報》，這個地區一直被高犯罪率和官場腐敗所困擾。

然而，那裡的惠蒂爾小學（Whittier Elementary School）得到了很高的評價。那裡的平均房價是$21,000，或者說每月只付$128房屋貸款，與全縣職工月平均工資$5,547相比較，絕對是可負擔得起。

接下來四個可負擔的好學區郵政編碼是芝加哥的60621，密歇根州底特律的48235，肯塔基州路易斯維爾的40211，和芝加哥的60628，平均房價中位數幾乎跟哈維相似，介於$134與$220之間，而職工月平均工資為$4,400與$5,500之間。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

在西雅圖和美國大部份地區，支付抵押貸款還是比租房的租金更容易負擔。不過，根據房產交易網站Zillow公司發佈一項新的研究表明，攢夠首付錢已成為首次買房者越來越無法攻克的難關。

點擊查看美國更多精品房源

西雅圖區域的居民們平均要花費其收入的22.2％用於支付抵押貸款，相比之下，租金花費則高達平均月收入的31.7％。根據房地產交易網站Zillow公司根據西雅圖市場交易第三季度的分析，西雅圖平均房價為35.94萬美元，此價位的房產預計需要7.188萬美元的首付。

Zillow網站的分析人員表示，使用一個較小數目的首付是一種選擇，但往往少量首付將帶來更高的房貸險。認識到這一點的話就不難理解為什麼目前很多租房者都需要等待更長的時間才能買一個房屋。同時，買房首付的款項來源也有了變化，很多人的親友都開始幫助他們湊首付。2014年，13%房屋購買者的首付資金來自親友支援。

在美國的35個大都市裡，其中28個都市的租房可承受能力都在過去了12個月內出現了惡化趨勢；其中18個大都市的房貸負擔能力出現了惡化。在全國範圍內，戶主預計花費15​​％的月收入用於抵押貸款，或者花費30％的月收入用於租賃房屋。但是，申請房屋貸款的首要條件是房屋標價20%的首付，約6萬到7萬美元。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

美國人口預期會在未來40年增長30%，因此美國未來會有大量的新房建築需求，預計2016年初美國房產平均房價將比2009年增長30%以上。

2016年美國房價將年漲12% 會有大量的新房建築要求

人口變化&住房需求 　　

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。但是，擁有廣袤土地的美國，其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。 　　

而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30%。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機 　　

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了是否是適合入手美國房產的好時機。

美國住宅市場

 

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示購置美國房產時機的開始。

美國住房市場發展態勢 　　

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。

美國房價趨勢圖

雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國房價預測2013-2016 　　

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處於加速發展趨勢。 　　

也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測

美國房價預測結語 　　

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房產多年加速發展的總趨勢。 　　

根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

 

美国最大的家居装潢专卖店 Home Depot (HD-US) 在周二表示，他们单价超过 900 美元的物件的销售量比去年同期成长了 8%，愿意花费高价进行装潢也许代表美国人对整体经济的信心有所好转。

点击查看美国更多精品房源

总体的数字来看，Home Depot 所有开幕超过一年的店面销售额都比去年同期上涨 7.3%，今年截至目前为只总销售额为 218 亿美元，较去年同期上涨 6.4%。

这段时间市场对于今年美国人的消费量是有些担心的，虽然车辆销售与餐厅的消费都创下新高，但零售业与电子产品的销售额一直没有起色。

然而，美国房市这段时间有大幅度的进步，新屋销售额远高过去年，旧屋的销售在九月也来到金融海啸以来的新高，这样的买屋热潮对 Home Depot 这些家居装潢卖场大有助益。

Home Depot 周二股价上扬 4%，过去一年已上涨了 28%，竞争对手 Lowe’s (LOW-US) 也有同样的涨幅。

当然还是有些坏消息的，Home Depot 在墨西哥及加拿大的据点受到强势美元的影响，销售幅度萎缩，他们预估今年会因为强势美元而产生 14 亿美元的海外销售损失。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）