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去年底，許多房地產專家預測美聯儲將在2015年加息，但這還沒有實現。即使本月底或明年加息，許多買房者也不會因此而退縮。房地產專家Ralph McLaughlin如是說。

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin認為不會對房市造成影響，但可能會減緩房價增長。「這對購房人是個好消息。在大多數大城市，買房還是比租房更便宜。」

去年傳出的升息預期，促使一些人趕快買房。全美房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家Nela Richardson說這不會再發生了，「現在買家似乎不再為加息而衝動。他們有興趣買，但市場上沒有多少房子可選擇。」

明年房市的其它一些趨勢如下：

1. 沿海城市趨緩。過去幾年中，西海岸和東北部大城市的房市一直熱絡。但McLaughlin說，美國一些最貴房市開始出現減緩的跡象。「特別是舊金山、聖荷西、南加州，以及東北部的一些城市，與去年相比房價漲幅開始有所趨緩。」

2. 南部大城市開始紅火。McLaughlin預計，當西海岸和東北部大城市趨緩時，號稱「低價帶」（bargain belt）的南部城市明年房市會紅火。「在北卡羅來納州的Winston-Salem一帶，我們看到最大的年增長，上市的房屋很快就售出。」

位於紐約州Westchester的房地產經紀公司Silversons的老闆兼總裁Michele Silverman Bedell也說，買家開始南移，那裡的房價更便宜。「很多人正在考慮賣掉東北部的房子。很多嬰兒潮一代，甚至年輕人正在考慮搬到南部，躲避寒冷。」根據Zillow的報告，Winston-Salem地區在10月31日的房屋中間價是130,150美元，而紐約市卻高達599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利設施多的郊區。當一些買家不能在市中心買房時，他們就去郊區，但與過去不同。「人們喜歡便利設施多的郊區住房，更勝於小路盡頭的安靜房屋。」便利設施包括離雜貨商店、乾洗店、車站和其它設施近。「能夠走到的距離是很大的考量因素。」Bedell補充說，年輕家庭仍然嚮往充滿城市氣息的郊區生活。

4. 歲數大的首次買房者。Richardson預計，一些X代人（35到49歲），特別是那些有家庭但在過去還沒有買房的人，將在明年進入房市。「他們有穩定的收入，沒有受到早些時候勞工市場不景氣太大的影響。他們錯過了房市最低點的好機會，但可能準備好了明年買房。」

美國房地產經紀人協會今年早期的一份研究顯示，最近買房者中，X代人只佔了1/4多一點，而千禧代（25-34歲）佔了32%。隨著嬰兒潮一代的老齡化，他們將繼續減小住房，將大型獨棟別墅換成較小、更易於管理的居住空間

5. 千禧代換大房。已經有小房子的千禧代也許會在2016年尋找大房子，特別是開始有家庭的。但麻煩是，許多城市待售的房屋數量有限，因為一些房主選擇改建房屋以滿足需要，而不是出售。Bedell說：「人們想換大房子，但現在市場上沒有多少可選擇的。」

美國商務部24日公佈了8月美國新房銷售數據，環比大漲18%，經季節調整按年率計算為50.4萬套，創2008年5月以來新高，顯示出美國房地產市場復甦動能的增強，成為近日來美國房地產市場諸多利空消息中的好消息。

樓市難言復甦在望

美國8月新房銷售跳增至近六年來新高，表明美房地產市場復甦仍處正軌之上。然而比較起佔據美國房地產銷售市場90%的二手房銷售市場，新房僅佔美國房地產銷售市場的10%，從這個角度來看，二手房銷售狀況更能體現美國房市的真實現況。

本週第一個利空數據來自本週一面市的美國8月二手房銷售數據。該數據顯示，美國8月的二手房銷售環比下跌1.8%，預期環比增長1%，為五個月以來首次下降，這主要是因為一向支撐該市場的投資客紛紛離場。

分析人士指出，貸款審核標準嚴格是抑制多數人購買二手房的主要原因。此外，雖然投資型買家的離場給首次購房者「騰出」空間，但報告顯示由於高企的失業率和薪資成長疲軟致使首次購房者增加的數量不足以彌補投資型購房者減少的數量。

一份來自美國抵押貸款協會的最新報告也顯示，由於抵押貸款利率的上升，上週購房貸款申請出現下降態勢，新增的貸款申請遠不及去年年初的申請高位。

另外一條利空消息來自美國聯邦住房金融署週二公佈的房價指數。該指數顯示，今年7月美國房價環比上漲0.1%，漲幅不及市場平均預期的0.5%，顯示美國房地產市場繼續復甦，但增速放緩。

樓市疲弱料將持續

在本週美國三大房產數據相繼出爐後，紐約道明證券副首席分析師Millan M哭人心碎傷感唯美句子ulraine認為：「我們預計美國新房銷售的優異表現在下個月可能會被逆轉，但即便如此，我們依舊相信美國房地產市場的基本面良好。」

此外需要指出的是，儘管遠離股市妄想症8月美國新房銷售數據有所上升，但市場上的新房庫存觸及四年高點，這使得買家有更多選擇。分析人士推算，如果以8月的新房銷售速度計算，仍需要4.8個月來消化市場上的住房供應，這一數據低於7月的5.6個月。

近期，國際貨幣基金組織（IMF）正式發佈對美國的「第四條款磋商」年度報告（Article IV Consultation）。IMF將美國2014年經濟增長預期由此前的2%下調至1.7%，同時預測未來幾年美國經濟平均增速將低於2%左右。

無獨有偶，美聯儲本月17日公佈的最新經濟預測，也將2014年美國經濟增速由此前預計的2.1%至2.3%下調至2%至2.2%；明年的預期也從 此前公佈的3%至3.2%下調至2.6%至3%；2016年和2017年的預期也分別下調0.3%至0.4%，均低於金融危機之前的經濟增速。

在此背景下，華爾街分析人士普遍認為未來美國房地產市場仍會進一步回升，但完全恢復還尚需時日，因為首次購房者還沒有恢復購買力，他們獲得住房抵押貸款仍具難度。

美國房地產市場復甦自去年第三季度開始呈現放緩跡象，2014年放緩跡象進一步加劇。業內人士指出，出現這一問題的根本原因是近幾年美國經濟雖然較危機前顯著復甦，失業率顯著下降，但居民收入未能增長，致使無力承擔不斷攀升的房價。

中新網12月1日電 據美國《世界日報》報導，美國南加房地產市場寒風陣陣，根據房屋網站Redfin的數據，洛杉磯房價比去年同期僅增長3.5%，以往瘋漲的榮景不再。華人區房子也因為中國買家減少，成長甚至變成負值，不過低價位房屋銷售狀況依然不錯。

根據Redfin數據，從去年10月到今年10月，洛杉磯房價僅增長3.5%，雖然價格還是有漲，但和過去相比榮景不再。創下自2013年10月以來最低的年度增幅。

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地產經紀John Underwood說，第四季度銷售緩慢，賣家標價，買家不買賬，所以標價和售出價的差距相當明顯。

華裔地產經紀袁立功說，自今年4月以來買高價位房屋的中國買家數量明顯減少。不過因為美國利率很低，本地人買房熱情依然較高。但主要市場在50萬元 (美元，下同)以下的房子。通常都是第一次買房的人或投資者。目前市場上銷售量還不錯，但總銷售額卻下降了3%至5%。袁立功說，現在華人區70萬元以上 的房子銷售數量比去年減少，尤其是華人喜歡購買的聖蓋博谷，這個價位的房價甚至略有下降。

根據加州地產經紀協會報告，今年10月15日，洛杉磯縣獨立屋雖然在銷量上比9月15日增長5.3%，但房價中位數卻下降1.6%，從51.775萬 下降至50.957萬。和去年10月相比，洛縣房價增長6.7%，但銷售量卻下降1.4%。而橙縣10月銷售數量下降更明顯，比9月下降了10.9%，房 價中位數也降了0.5%。

如果將南加五縣算作大洛杉磯地區，則10月獨立屋房價中位數比9月15日下降1.3%，同期銷售額也下降5.1%。不過和去年10月相比，均有增長。去年10月大洛杉磯地區的獨立屋房價中位數為45.46萬元，今年則為47.599萬元。

地產經紀詹鋆說，低價位的房子依然比較火。聖蓋博谷10號公路沿線主要華人聚居城市目前大約有320多個房子在賣，下調售價的，很多都是已經在市場上 很長時間。不過袁立功說，目前雖然銷售數量不錯，但很多地產經紀已經開始觀望。目前市場上房子的交易週期變短，因為好房源也供應不足。

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（據中國新聞網）

庫克郡物業評稅官（Cook County Assessor）目前剛剛完成三年一次的房產價值重估。芝加哥市184個社區中，北部Halsted夾Division一帶，被標號為013區，房產估值漲幅最大，達到48%；而芝加哥大學南部，90/94高速以西一帶，漲幅不到7%。

芝加哥房產 圖中所示範圍的013區房產估值漲幅高達48%

013區南北以Chicago街和North街為界，東西以Clybourn/Wells和芝加哥河西面分支為界。這個區域五年前大部分還只是工業用地，近幾年新建了不少公寓樓和康斗（Condo）。2008年私立學校British International School建起，2009年全食超市（Whole Foods）遷址過來，都讓此地增值不少。特別是專門為低收入者而建的Cabrini-Green公共住房在2011年前全部拆除，更是吸引了不少主流商家和地產開發商。

事實上，芝加哥河以北，90/94高速以東區域的房產估值增幅都超過30%。

同時，根據芝加哥市長伊曼紐（Rahm Emanuel）的房產稅漲稅政策，如果物業估值在25萬美元以下，房產稅不會增加。

而根據Crain’s商業週刊分析，如果物業估值不超過20萬美元，房產稅可能還會降低。如20萬美元的房子，現在的房產稅是$3260；明年的新政策後，房產稅還可能減少200美元。

隨著紐約住宅房地產市場的日趨強勁，中國資金的快速湧入，目前紐約住宅樓市場庫存越來越少。那麼是不是這個局面會帶動大量的住宅房地產的開發呢？專家們預測：不盡然。他們說，未來5年內開發地點會更加難找，住宅建築只能向高層發展，而且還會有新的開發形式出現。

在近日結束的「美國亞裔地產協會」（AREAA）舉辦的地產峰會上，「煉金地產」（Alchemy Properties）總裁豪爾（Kenneth S Horn）說，雖然他看好紐約未來的住宅地產開發前景，但是他認為不會有大量的產品投放市場。為什麼呢？他說：「因為在最近的股票和債務市場，我們發現住宅建築方面有減緩的趨勢。前2、3年房地產看好的時候，沒有經驗或者沒有個人抵押的開發商都可以找到股東或者貸方，但是這個時代已經過去了。」因此他預測，在未來幾年內，所有地產開發都會被推遲，因為資金提供者要觀望市場的走向。豪爾認為，紐約的住宅建築只能向高層發展，找開發地點會變得更困難。

「柯克蘭陽光營銷集團」（Corcoran Sunshine MarketingGroup）執行副總裁霍普（Gordon Hoppe）說，高層正符合亞洲買家的心意：「他們被那些樓房的充足光線和空氣所吸引。」他說，未來也許會出現新的開發形式：「5年內，開發商會買下所有的（低）住宅，再和其它工程結合在一起改建，至於怎麼樣建設，會出現變化。」
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地產集團「森林城市拉特納公司」（Forest City Ratner Companies）執行副總裁於蘇西（Susi Yu）預測，新的開發形式會帶給紐約地產更加繁榮的時期。「我感覺在未來的2、3年內，紐約住宅市場的價格會有一個調整。……可能會有新的密集地區需要分區，可能會激發新的開發形式，那是紐約令人興奮的新時代。」

現在的紐約住宅市場除了低庫存這個問題外，還存在著另外一個缺陷，就是沒有足夠高質量的學校與高級住宅相匹配。所以學校的地產開發有市場需求。「霍爾斯特德房地產公司」（Holstead Property）的合作仲介福爾布斯（Louise Phillips Forbes）說：「這是紐約市的一個大趨勢，我們在未來十年內就會看到這件事。」

根據統計，來自中國的投資人在去年已經成為美國外國投資的第一位，佔據外資總額的28%。對於那些有志在紐約住宅開發市場涉水的中國新手，專家們建議，因為開發業是個耗時長，不可預見因素多的領域，這些中國新手不妨從小項目做起。豪爾說：「你別一下就做50層的住宅，……你先從4個、6個單元的房子開始。因為你要準備犯錯誤。」於蘇西和霍普都認為，對於剛剛到達紐約的中國開發商來說，找到一個良好的當地合作夥伴至關重要。

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媒體《CNNMoney》報導，許多年輕上班族亦或是年紀大的人，無不渴望擁有一間屬於自己的房子。想要購買房子的念頭，就像是美國人感恩節一定要吃火雞一樣。

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美國人 Theresa King 卻有不同的看法。她認為選擇租屋，取代購買房屋，是她最聰明的財務規劃計劃之一。

King 在 2000 年時離婚，成為擁有 2 個小孩的單親媽媽。與前夫共同賣掉位於芝加哥的家， King 面臨了一個問題：她該何去何從？當時她的經濟狀況，只能夠負擔位於較差學區的房屋。但她也不可能把身上所有的錢，全部砸到購屋預算上，這樣她的生活開支將 會有問題。

與其擁有一間房子， King 選擇要在較好的學區租屋，給她 2 個女兒較好的教育環境。於是，擔任特教助理的 King 與女兒們搬到芝加哥郊區，租一間她年收入 3 萬美元能夠負擔的公寓。

像是 King 對街的鄰居，總房貸就要 50 萬美元，雖然房屋較老舊，但是她 1 個月租金只需 1000 美元。

King 說，雖然沒有自己的房子，但是距離好學校、不錯的區域公園都很近。

除了特教助理以外，還兼任夏令營主任工作的 King 表示，她依然相信美國夢，認為一定要買一間自己的房子。然而現實就是夫妻都各自必須擁有 1 份高薪的工作，才能共同支撐房屋貸款。

不只是 King 這麼認為，就連官方數據也顯示類似的結果。

2004 年時，約莫 70% 的美國人都擁有自己的房屋，也創下最高紀錄。 2015 年第 2 季，擁有房屋的比例已下滑至 63.4% 。

另外，過去 10 年來，有 600 萬戶家庭從房屋持有者的角色，變成租屋者的角色。

房屋貸款公司 Zillow (Z-US) 首席經濟學家 Svenja Gudell 說，現在的房價與租金都過高，很多美國人都無法負擔。

不只是離婚會改變原先的購屋計劃，像是意外致使無法工作，或是健康狀況亮紅燈等情形，都會讓原先的購屋計劃生變。[NT:PAGE=$]

根據美國人口普查局，現在美國家庭平均年收入為 53657 美元。家庭平均年收入低於 53657 美元的家庭當中，只有 50% 擁有房屋。相反地，家庭平均年收入超過 53657 美元的家庭，近乎 80% 都擁有自己的房子。

現年 56 歲的 King 說，一直以來，她都把女兒們的教育，看得比擁有房子更重要。目前 King 也已取得碩士學位，希望能夠有更好的教職。

King 的小女兒現在取得獎學金，並且就讀波士頓大學。 King 認為，要不是她選擇租房子在較好的學區，以及更多社區資源的地區，她女兒的教育狀況，不可能跟現在一樣。

經濟學家 Svenja Gudell 表示，學區的確是民眾購屋或是租時的首要篩選條件。

King 希望學校能夠教導學生更多財務規劃的課程。 King 從 14 歲時就開始工作。她說要是她能夠早一點瞭解與知道通貨膨脹的速率有多麼的快，那就好了。現在的她預計至少要工作到 70 歲才能退休。

King 與女兒很少度假，也還繼續使用按鍵式手機。在 7 個兄弟姊妹之中長大， King 深知錢的寶貴。

美國 2016 年總統選舉主軸聚焦在凍漲的薪資與世代不公平。 King 現在忙於工作與照顧孫子，尚未撥出時間瞭解選情與候選人的政見。但是， King 說，她會開始關注那些競選承諾與貧窮人們政策有關的候選人。

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（互聯網資訊綜合整理）

過去七年來聯准會始終維持利率趨近於零水準，也讓美國住宅市場始終處於長期緩慢復甦進程。隨著聯准會極可能在今年底或明年初首度升息，上述情況勢必有所改變。

與多數市場人士相同，Zillow 首席經濟學家 Svenja Gudell 指出，聯准會傾向不引起系統震盪，因此利率短期內不會大幅調高，而會逐步調升。但根據Zillow資料顯示，自去年 11 月以來房屋價值創下最快增速，年增率達 4.3%。

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對此，有人認為背後原因可能受超寬鬆貨幣政策即將結束影響，Gudell 分析：「我們看到房屋價值仍以非常強勁的速度在成長，現在的問題在於庫存低，這才是真正導致住房價值推高的主要動力」。

就算下個月聯准會不升息，他分析當前房市仍處於賣方市場，尤其如丹佛、達拉斯、西雅圖與舊金山灣區等特別熱門的地區，「許多首購族會落腳於此處，就是著眼於當地有較多工作機會，但要買起房來也更加不易。」

近期 Zillow 房屋價值指數發現，丹佛與達拉斯房屋價值較過去一年飆升至少 16%，舊金山成長 15%、西雅圖也較去年同期飆漲 13%。以美國平均房價 18.08 萬美元來看，舊金山的平均房價卻高達 76.46 萬美元，足足為全國水準的四倍，因此若利率真的調升，首先將是沿海市場受到影響，例如舊金山與西雅圖，主要為利率調升導致購買力減少所致。

但他仍建議若此時能買的起房就該出手，無須以租代買。因為當前這些地方出租率相當高，把錢拿去付貸款還是比租房子來的實惠。

《WORLD PROPERTY JOURNAL》報導，美國房地產經紀人協會最新報告顯示，今年第三季約有 87% 的大城市房價上漲，當中更有 21 個地區漲幅高達兩位數。

該協會首席經濟學家 Lawrence Yun 指出，這是過去十年來最好的一季。「許多大都會地區買房需求如此踴躍，主要是受利率低和地區經濟改善所致」儘管部分城市房價增速仍然不太健康，但好消息在儘管銷售步伐強勁，但房價上漲速度有所減緩。

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（互聯網資訊綜合整理）