不確定市場下,日本房地產再次顯現避風港特性|居外專欄

自10月後歐洲各國新冠病毒的感染人數和死亡病例數驟然上升,德國、法國、英國等國受疫情影響嚴重,甚至躲過上一次疫情高峰的波蘭和捷克,此次也未能幸免;美國更是創下了單日新增的最高記錄;而日本最近也面臨新一輪疫情的影響,12月31日的新增感染人數,東京都1337人,首次達到四位數,神奈川縣588人,也創新高。疫情的再次來襲,也給之前疫苗成功後的市場狂熱帶來一些擔憂。不確定市場下,日本的房地產仍具吸引力。

今年的疫情顯然沒有對日本住宅類投資帶來不利影響,中端住宅類物業投資,其資產回報率一直穩定在3%-4%之間;作為房地產投資中最受歡迎的投資標的之一,住宅類的投資交易活躍,且競爭激烈。 根據RCA的數據顯示,截至2020年第3季度,年初至今的投資交易額較去年同期增長超過70%,甚至已比2019年的交易總量增長5%。

住宅類投資交易額

數據來源:RCA

投資者似乎並未在疫情不確定下躊躇,特別是海外投資者,更是看重日本長期的避風港地位,並投資於日本房地產,以作為防御性策略,在今年上述的整個交易中,海外投資者約占比三分之二。黑石集團在今年第二季度以3000億日元回購安邦投資組合;香港基金太盟投資集團(PAG)宣布計劃在今後的約4年間向日本房地產最多投入約8400億日元,並認為日本房地產市場受到的疫情衝擊有限,如面臨房地產被出售,或金融機構處理不良債權的增加,投資有望取得相對較高的回報。

上述種種,凸顯出機構投資者對日本房地產的信心。

相關專欄文章不確定時期,較為安全的投資避風港在這裡

 

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展望2021:中國香港樓市穩中存變|居外專欄

2020年轉眼間又到尾聲,本文見報時已經是聖誕前夕,又是時候回顧一下本年中國香港樓市,及展望來年趨勢。

去年筆者曾預計2020年不同種類的物業,會出現不同的表現。工商鋪大幅下跌,1,000 萬以下住宅受惠政策平穩;而2,000萬以上貴價樓就下跌。2020年的物業走勢跟筆者的估計基本吻合。

當然,2020年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動,到 3月開始新冠肺炎爆發,對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售,連一向保守穩健的債券也急促下跌,利用低息做杠杆性投資,更被銀行斬倉,令跌勢加劇。最誇張的是原油期貨,竟然跌至負37.63美元,而物業ETF,股價下跌超過一半的也比比皆是。

有評論認為這是雷曼2.0,結果又是美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零,大量購買債券,令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持,而且物業在今次大跌市中,表現是最平穩的環節。

所以2020年疫情令經濟下滑,失業率上升,而疫情又帶來低息又充足資金,樓市受到好壞參半的因素影響。

當然,英國推出居英權新方案,也令移民的風潮再起。筆者估計在2021年,移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。

筆者估計,2021年資金足及移民潮影響下,物業市場不會大跌。住宅市場會平穩,豪宅影響較大,一方面受移民潮影響,另一方面國內買家又因疫情未能到港。工商鋪價格在 2020年大幅下跌後,2021年也會趨向平穩,在低位會吸引買家入市,相信成交量會上升。

筆者也需強調在市場平穩的背後,也隱藏著危險,著名投資趨勢專家——占.羅傑斯(Jim Rogers)曾准確預測2008年雷曼兄弟金融風暴的發生,他在其新書——《危機時代》中預言:當今年代不平衡的狀況,最終會引致戰爭。當今的狀況正如1939年第二次世界大戰爆發前夕類似。

所以筆者建議投資者,不要因利息超低而大做杠杆。戰爭一旦在台海發生,中國香港受到的影響之大,不言而喻。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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珠海樓價升幅大 來年升幅持續|居外專欄

政府在施政報告各項措拖中,令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額,讓中國香港單牌車直接駛進大灣區,每次限期 30 天。這肯定對珠海,甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。

2020 年初疫情令大家難以返回內地,珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了中國香港買家,珠海物業價格下跌,自然是合理聯想。但事實剛剛相反,過往香港買家約占成交 20% 左右,其餘八成除了本地需求外,也有來自深圳、廣州等地。自從年中國內疫情緩和,推動珠海價格也一直在攀升。

大字門一帶新發展區,在年初還是大約 30,000 人民幣一平米,現在特價單位也要賣 36,000 人民幣。金灣區也由 25,000 人民幣升至 30,000人民幣。鬥門近湖心路也由 1,500 人民幣升至 1,800 人民幣。如果要近 10,000 人民幣一平米,已經要去到近鬥門的高欄港了!

不少人會懷疑這個高樓價仲有沒有再升的動力?大家不妨參考全球大型對衝基金橋水(Bridgewater Associates)創辦人號稱“鱷王”的達利奧(Ray Dalio)的意見,他說:“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票,大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息,債券若是股票,市盈率大概也高達 75 倍。所以有錢人將資金由債市流向股市, 50 倍P/E 又何貴之理?

這又跟珠海樓市有點相近!國內資金多,中國人又喜歡買房保值,租金回報很低又如何?房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業,無錢的固然買不起;有錢的也沒有名額,又好似中國香港

不久的將來,中國香港車可以很方便進入珠海市,也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實,升幅可能更厲害!現在評估資產價格,在零息的背景下,回報已經是次要,重要的是資金流向。

珠海的發展商也很害怕,最近,有發展商直接在中國香港開立證銀行戶口,方便香港買家在香港直接付錢,方便至極!也有發展商跟中資銀行合作,可以經指定銀行直接直接一筆過全數樓價彙至國內發展商戶口,免除經地下錢莊的風險。

這些方便資金流動的措施,也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對 2021 年的珠海樓價抱正面態度。

 

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東京奧運會確認明年夏季舉行 7.23開幕!︱居外專欄

國際奧委會(IOC)於近期召開的奧林匹克峰會上確認,因受新冠疫情影響而延期的東京奧運會,將於2021年夏季舉行,新日期為2021年7月23日至8月8日。此次奧林匹克峰會由各國際單項體育聯合會(IF)負責人,以及世界反興奮劑機構(WADA)主席等參加,峰會就“以全體參加者的健康和安全為最優先”達成共識,並表示將全力以赴實現安心安全的賽事。

圖片來源:新浪體育

日本政府在12月上旬致信“全球疫苗免疫聯盟”(GAVI),對國際奧委會(IOC)向參賽者提供疫苗的舉措表示歡迎和支持。GAVI是力爭向發展中國家普及疫苗的國際組織,與世界衛生組織(WHO)等進行合作,主導各國共同出資購買新冠疫苗的的保障機制(COVAX Facility),日本已決定向該機制出資並加入。

東京奧運會和殘奧會組織委員會也在12月中旬公布了明年奧運會聖火傳遞活動的路線概要,活動將用121天巡回47個都道府縣的859個市區町村,途經地區與原計劃保持不變,只是基於提高運營和警備效率,調整了部分順序。聖火傳遞將於2021年3月25日從福島縣的足球設施J-Village(楢葉町、廣野町)啟動,整個活動約有1萬名火炬手參與。奧組委副秘書長布村幸彥表示:“希望通過聖火傳遞告訴國民,期待已久的奧運會就要來了。”

 

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落實施政報告 中國香港經濟再起飛|居外專欄

上周提到施政報告雖然關於私人房產的著墨不多,但當中有關如何為中國香港注入經濟新動力的措施,實際上與香港樓市關系密切。

中國香港經濟要再起飛,融入大灣區已經是唯一出路。中國香港要保持在航空樞紐的優勢,以往在大灣區,有深圳、廣州、珠海及香港,四個機場空域有限,是機場發展的樽頸,入股珠海機場是重要的關鍵。筆者著眼除了多了跑道於國內航線配合之外,香港跟珠海在空域上的配合,就容易得多。香港機場的發展空間就寬敞了!

再加上港珠澳大橋啓用,機管局發展“航天域”,增建自動化停車場,簡化“陸轉空”手績,旅客無需入境香港便可到閘口登機等等措施,為大嶼山銳變成一個機場城市建立基礎。再者,屯門跟機場的隧道開通之後,珠海、大嶼山、屯門西、深圳前海將與陸路連成一線。政府再放寬港車不設配額北上,大大打通人流物流,這一帶的經濟活動又會更上一層樓。

除了機場城市,施政報告也提到鐵路交通的提升。東湧延線,屯門南延線及北環線都要加速推展。這些項目已經拖延已久,姑終未見落實日期。九龍灣的單軌輕鐵的計劃一直研究了十年,最近才宣布因技術問題而放棄。計劃一拖再拖,最後還要胎死腹中,全廣大市民每天出行都受苦。

所以,施政報告重要的不單是計劃內容,而是落實速度及決心。立法會的反對派撤走了, “明日大嶼”的研究計劃也順利獲得通過。

筆者希望施政報告內的種種大計,也能順利執行。中國香港背靠祖國,面向世界。無論在內循環及外循環都可發揮效力。香港的經濟將會踏上新的台階,樓價也自然水漲船高,大有潛力!

 

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繼續加碼!日本政府追加73萬億經濟對策|居外專欄

日本政府決定追加經濟對策來應對新冠疫情的影響,總規模約73.6萬億日元,包括中央政府預算約為30.6萬億日元,以及增加在民間投資的項目規模。這次政策的推出,不僅針對防疫蔓延,還新增了首相菅義偉提出的去碳化、為大學的研發設立巨額基金、防災減災的新國土強韌化計劃等項目。這次的追加,是繼前二次規模均超過百萬億日元的第三次對策。

為了提升消費,日本政府還將延長旅游支援項目“Go To Travel”,計劃延長至2021年6月底。為避免支援項目結束後而導致下滑現像,該項目擬分階段來縮小折扣率;同時計劃提高工作日的折扣率,以引流相對客戶數量集中的休息日旅游

Go To Travel的推出頗有成效,政府補貼相當於50%的旅行費,其中,35%的部分直接打折,而15%的部分則是發放可在餐飲和購物等使用的地區共通優惠券,具有相當高的吸引力。

日本旅行業協會的統計數據顯示,今年8月,使用大型旅行網站,按目的地分的預約人數在32個道府縣,已經超過了去年8月,排在預約人數較去年同期增長的前三位分別是: 和歌山, 是上年的187.8%;奈良,164.1%;德島,149.4%。9月份的預約人數也在36個道府縣超過了去年同期。

 

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泰國購房換精英簽證,實際怎麼操作?|居外專欄

明年1月起到2022年年底,外國人可以通過花費至少1,000萬泰銖(約217萬元人民幣)購買指定房產開發項目中的現房(非在建)就可以獲得泰國精英簽證。這種叫做“Flex One”的新的會員層級據報道是11月份獲批的,旨在向泰國的房地產行業快速地注入資金,而泰國的房地產行業因為疫情一直沒有達到2020年的銷售預期。

“開發商缺乏現金流,一些開發商債台高築,精英簽證新的會員層級選項可以幫助它們免於裁員,”泰國尊榮卡公共有限公司主席Somchai Soongswang告訴《日本經濟新聞亞洲評論》。他同時指出,決定將購買資格限制在現房的目的是消化過剩的房產,迅速地改善現金流狀況。11月份的時候,泰國房地產協會發出警告,如果政府不干預,4季度各房產公司數以千計的工作崗位危在旦夕。


實際怎麼操作呢?

泰國大型的房產開發商(截至目前已經有至少4家泰國最大的開發商簽約了)將購買定價50萬泰銖的直通卡(1月起將漲至60萬泰銖),把簽證和潛在投資者要購買的房產綁定在一起。只要潛在投資者選擇投資至少1,000萬泰銖,他們就可以選擇購買一套或者多套公寓。 但是,只能從同一個開發商那裡購買。

如果投資者想把通過買房獲得的直通卡進行升級(比如為了更長的居留期限),他們只需要支付直通卡和更高層級會員資格之間的差價

泰國精英簽證項目目前有9個不同的會員資格層級選項,活躍會員超過1.1萬名。在於9月結束的上一個財年,這個項目吸引了2,674名會員,這是一個創紀錄的數字。

泰國精英簽證項目各年度簽發量(非累計)

簽證前景如何?

作為對消息的回應,亞洲最大的在線房產交易平台的負責人對項目未來似乎非常看好

“對申請人來說,這是很吸引人的,因為你的錢購買的資產可以幫你賺取收益,你未來也可以賣掉,”居外IQI的執行主席喬治·奇米爾(Georg Chmiel)表示。“你當然也可以選擇自住。精英簽證項目中其它選項都要求你向政府支付不可退還的費用。”

奇米爾先生表示,此舉相當於“向因為疫情被淹沒在未售房產浪潮中的開發商扔去了一條救生索”,中期來看,他對泰國的房產市場還是很有信心的。“泰國對疫情應對很不錯,作為居住地的吸引力增強了。在旅行和貿易恢復正常後,泰國的經濟增長很可能大幅度反彈。房產市場的前景很不錯。盡管目前房產過剩,但是很多計劃中的項目已經暫停了,所以未來幾年的供應會受到更大的限制。此舉有助於支撐房價。”

不過,他的樂觀情緒也有所克制。他指出,只要邊境管制仍然存在,我們就不應該對新政策抱太多期望。“除非旅行恢復正常,否則這個簽證不會取得太大的成功,僅限於那些已經在泰國生活,然後又希望延長居留期,在疫情背景下去樓市抄底的外國人。”

1,000萬泰銖可以在泰國樓市買到什麼樣的房子呢?目前的話,在曼谷市中心可以買個一個有兩間臥室,兩間浴室的公寓,在郊區的話,面積則可達250平方米。

12月5日,《投資移民知情者》未能聯系上2017年以來就成為項目特許權獲得者的恆理合伙人,無法獲得它們的評論。

歡迎點擊查看曼谷精品房源

 

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全速籌劃中!2025年大阪世博會獲國際展覽局批准|居外專欄

國際展覽局(BIE)於12月1日在線舉行全體大會,批准寫入2025年世博會項目計劃的“注冊申請書”。申請書是由日本政府於去年12月提交至國際展覽局,預計世博會會場建設費用等約1250億日,將由日本政府、大阪府市、民間共同承擔(三方將各自負責承擔三分之一費用) 。

日本世博相井上信治,“2025年日本國際博覽會”舉辦時間為2025年4月13日至10月13日,舉辦地是大阪市人工島夢洲。本次世博會入場人數預計達到2800萬人次,較2005愛知世博會的入場人次增加約27%(愛知世博會為2205萬人次);計劃將邀請150個國家參加,受新冠疫情影響,前期部分工作有一定滯後,因此,全面開展邀請工作將面臨不少挑戰。

2025年的世博會已是大阪,繼1990年“世界園藝博覽會”、“愛知世博會”之後,第三次舉行世博會,預計可為當地帶來約2萬億日元的經濟效益。目前各項准備工作已在緊鑼密鼓地進行。

世博會地官方會徽已完成發布,在候選的5件作品中,“生命閃耀未來社會的設計”最終獲選。該主題會徽,是由圓形、橢圓形等大小不同的細胞連成環狀,具有以1970年世博會標志櫻花為主題、猶如眼睛的細胞核;環狀內側的形狀代表大阪府和關西。

 

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淺談施政報告房屋政策:側重公屋 私樓欠奉︱居外專欄

林鄭特首為配合中央對港政策而延期公布的新一份施政報告,終於在上周發表!筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬 1,000 至1,500 萬元住宅物業的按揭成數,由現時的五成,利用按揭保險計劃,額外增加兩成,令按揭總數達至樓價七成——
結果傳聞落空,施政報告對此只字不提!

筆者留意到也有記者就此向特首發問,特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力,所以不是減辣的時候。

其實這個道理說不通,去年林鄭放寬 1,000 萬元以下的住宅按揭時,樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求,1,000 萬元以上已非其想協助的類別。

當然筆者也明白,私樓市場在大圍上蓋柏傲莊大賣的情況下,政府於此時放寬按揭,可能帶來負面批評。其實,市場不少專家也曾提出一手發展商可以有各式各樣的付款方法,包括直接借錢給買家,而二手業主則完全處於被動!政府的按揭政策令市場一手熱;二手冷。

在新盤大賣的同時,二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常,不致過份依賴一手供應。一手需求增,也是售價居高不下的原因。至於其他房屋政策,涉及施政報告第 83 段開始,直至 96 段,竟然只有 95 段有關研究“劏房”租務管制,勉強可以說是有關私樓市場,其他內容都是增加公屋的供應及政策。

在土地供應方面,也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續,但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應,毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為疫情令經濟不景、需求不振,短期可以撒手不理。但全球低息,加上大灣區的融合,只要中國香港金融中心的地位繼續發揮效力,房屋的需求仍然強勁,樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效,甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落,及時調整,以免錯失良機!

 

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日本出口恢復疫前水平 連續4個月實現貿易順差︱居外專欄

日本財務省數據, 其10月出口達到6.57萬億日元,雖然較去年同期仍有0.2%的減少,但下降幅度比9月的4.9%的有明顯改善,且該出口數據顯示,已恢復至新冠疫情擴大前的水平。源於中國、美國等的經濟活動重啟,從而帶動了汽車及相關產品的出口增長。其中對中國的出口增長達10.2%,為連續4個月的增長;對美國的出口增長為2.5%,是連續2個月的增長。日本10月的進口數量為5.69萬億日元,貿易收支順差8729億日元,已連續4個月保持順差。

日本總務省公布的10月全國消費者物價指數(生鮮食品除外),顯示該指數連續3 個月同比下跌,為101.3(較去年同比下跌0.7%)。

其實,在10月有超過半數的品種價格出現上漲,包括私立幼兒園的保育費上漲超過20%;家庭耐用消費品、手機通信費、香煙等皆出現上漲。但政府為應對新冠疫情推出的旅游支援項目“Go To Travel”,導致了和旅游相關的住宿費用下跌超37%,對物價指數下跌產生了重要影響,如剔除政策支援的“Go To Travel”帶來的因素影響,10月消費者物價指數跌幅可縮小至0.2%。

 

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