Category: Special Investment Column

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与夏威夷房产投资相关6大疑问

美国房产税的与众不同就在于其每个州都有属于自己的缴税规则。所以在购房前，海外投资者需要了解的不只是“买什么房”，“在哪里买”，更应该对所属州的缴税“规则”有所了解。

近年，夏威夷房产受到了不少国内投资者的热捧，连一些知名人士也都被那里的美景吸引并对其投资。在夏威夷投资房产，买家在缴税问题上会遇到怎样的问题？以下，就让Choi国际的Maggie来回答这些疑问。

问题一：如果海外投资者欲出租位于夏威夷的房产，应缴纳哪些税款？

答：如果是一个海外投资人（非美国居民），必须负责缴纳美国联邦所得税及夏威夷州所得税。除此之外，还必须支付夏威夷一般消费税以及不动产税。若投资者的房产位于欧胡岛，须支付市郡附加税；若投资者的租客是属于短期居留性质，还须另外支付旅馆税.

问题二：以上所列税款是如何征税的？

答：美国联邦所得税依照两种方式征收，一是按业主出租所得总额征收30%或者按出租所得净额征收（如果投资者选择此种方式），税率从10%至39.6%不等。而夏威夷州所得税是按业主出租所得净额征收，税率从1.4%至11%不等。夏威夷一般消费税是出租所得总额的4%；旅馆税为出租所得总额的9.25%。

欧胡岛市和县的附加税是出租所得总额的0.5%。夏威夷财产税是按政府估价的房地产价值征收，征税方式为每一千美金征收2元至15元左右。房地产的价值视种类及地点而定。

问题三 ：有哪些所得需要纳税？

答：通常，征税所得包括所有在“当年度”取得的租金收入，除此之外，其他牵涉到出租不动产的所得包括在征税所得中（例如银行利息收入）。投资者的不动产管理代理人应该提供业主年度出租所得报告表（美国财政部表1042-S）。房客的房租押金不包含在纳税所得中。

问题四 ：在计算净租金所得时，通常哪些费用可以扣除？

答：在回答这个问题以前，建议投资者需要注意的问题是，必须及时选择在当年所得税申报时将所出租的不动产申报为美国商用不动产。如果没有及时做这项选择，便不能扣除费用，而且还会被按所得总额征税。

以下是通常可以扣除的租赁相关费用：广告费，清洁费及维修费，佣金，保险费，法律会计费，管理费，利息费用（但是如果投资者向外国银行或者外国人借款，您可能必须代扣美国利息所得税款），修理费，税负（财产税，一般消费税及旅馆税），水电，煤气以及折旧费用。

问题五：当投资者购买不动产时，整修房屋，购买家具，家电用品以便出租。这些成本是否可以扣除？

答：如果租赁不动产选为美国商用不动产，您可以为你的整修費用，家具及家电用品提列折旧費用，通常整修費用的折旧期为27年6个月到39年，家具及家电用品的折旧期間为5年。

问题六 ：如果我出租我的不动产，同时我又使用这房屋为私人度假居所，我是否可以在税务申报 书中扣除所有的费用？

答：若您使用出租用途的不动产为私人度假居所，而且没有付等同市价的租金，所有的费用必须按个人用途及出租用途比例分摊。只有与出租有关的费用可以扣除。再者，如果个人用途超过十四天或租出期间的10%，可扣除的费用不能超过业主当年的租金收入。

Maggie专栏全集请浏览：

Maggie黄畅谈夏威夷房产投资

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房价上涨浪潮波及全英 不再局限于伦敦地区

在网络上，我每天都能看到“房地产市场销售量持续上涨，销售额攀至6年来新高，专家表示说以上数据显示了英国房地产市场的整体复苏”这样的字眼。对于这样高频率出现一些万变不离其中的内容，投资者一定会产生疑问，这是不是一场市场营销的策略。其实，英国房价真的在不断上涨，并且涨势已蔓延整个大英帝国。

据英国国家统计局统计数字显示，英国房屋均价由5年前的19万4千英镑涨至目前的25万4千英镑。专家日前表示说，随着房价的不断攀升，以及越来越多的人们加入到购房大军中来，种种迹象都表明这股楼市热潮已经不再仅限于伦敦，楼市的火爆浪潮正席卷全英。

英国皇家特许测量师学会Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也给出统计数据，数据显示2014年第一季度英国的楼市销售额达到6年来的新高。数据同时显示了目前楼市的活跃程度已经与金融危机前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地发展。这股浪潮发展如此迅速，非常引人瞩目；英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生如是说。“过去人们普遍认为伦敦的楼市不断上涨只是个案，并不能代表全英的整体状况。现在这种看法被日新月异的楼市发展所颠覆。” “楼市复苏的势头如此迅猛，银行按揭更加容易，楼市买家们积极入手，地域方面也并不仅仅局限于以往热门的英国东南部地区。”

英国皇家特许测量师学会下属的位于英格兰和威尔士地区的513家地产中介以及房地产估价师给出了2014年一季度，平均每家的地产销售额达23套的好成绩。这个数字比2009年的平均每家12套有大幅增长。在地产市场达到白热化的2007年中期，单家地产中介的季度销售额曾达到40套。与销售量大幅攀升交相呼应的是价格的上涨。英国皇家特许测量师学会已经把今年的预计英国房价年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生说，他希望这股房价上涨浪潮不要在伦敦变得不可控制。全英房屋抵押贷款协会Nationwide的数据显示，在伦敦的一些行政区内，房价年涨幅已经达到30%； 全伦敦的房屋均价截止到今年3月份已经上涨了18%。英国多数权威机构都预计今年英国房价的涨幅将达到历史新高。房价还将在未来5年内上涨约25%到30%。

英国皇家特许测量师学会同时宣称引起这股房价上涨浪潮的部分原因是市场上可供购买的房产不能满足买家的强劲需求。银行贷款相对容易更支持了买家的购房需求； 首次购房者数量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英国政府的“协助购房计划Help to Buy”也使购房的门坎降低。

Minnie专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房投资

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美国资深经纪人讲解 投资美国房产最常见的6大问题

很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的 形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题以及一些美国买房注意事项。

一、购买新房还是二手房？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生 活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的 房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲， 比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

二、房子是不是越老越不值钱？

答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏, 经济衰退，房子的价值也有可能下降。

三、买学校附近的房子（学区房）好不好？

是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5% 的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高 些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。

另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不够爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。 

四、选择城市屋还是独立屋？

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较 差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结：

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在加拿大生活离不开个人信用记录 理财师教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分
 
1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。 

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。 随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。 

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。 特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

  • 在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
  • 在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
  • 想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。 各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)； 新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

  • 280 – 559 差(Poor)
  • 560 – 659 中(Fair)
  • 660 – 724 良(Good)
  • 725 – 850 优(Excellent)
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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。 

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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 四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。 

  • CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
  • CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
  • CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
  • CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

Liya CHEN专栏全集请浏览：

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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美国顶尖房产经纪解答购房常见问题

一、我是中国人，可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？

答案是：可以。任何外国人都可以在美国买房子。

美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税上可能会有一些不同。请参考买卖须知中的房屋增值税及外国人扣税的说明。

二、 在美国买房是必需人到美国才能买吗？

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房， 他从朋友给他的资讯、图片等资料中做出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。如果你对我们公司有足够的信任，你也可以委托我们公司来执行 购房的全过程。当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有 Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。

三、 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人做买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人，会一步一步引领你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。

四、 在美国的房子有哪几种种类？

在住宅房屋方面，通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。独立屋在美国房屋里面最多的一种，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的 独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大，通常 来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。关于独立屋和共渡屋、城市屋的区别你可以参考我们拍摄的影片“美国房子的种类”。

五、 在美国有像中国一样的公寓房吗？

在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。

六、 在美国有哪些物业可以投资？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

七、 在各种投资项目中，投资风险如何？

投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，例如办 公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。仓库也是一样，在经济好的时候，货品流通快，仓库的价格也会水涨船高，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置 五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。

八、 在美国买房可以买新房吗？

美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使 用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的 修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好，相对之下可以节省很多。

九、 听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，到底有多高呢？

答：我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题，也有人解释这个问题。现在我在这里澄清一下，让大家避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。

房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。

美国的房子通常分为独立屋、城市屋（连排屋），除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？

1． 房屋保险

在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才能贷款给你。

2． 房屋的另一项持有成本是庭院的维护，例如减草，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。

3． 如果你买的是城市屋（连排屋），你会有一个社区费（国内称物管费），费用一般在一百五十块到三百五十块之间，费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分 摊。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。

十、 在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？

在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。

十一、到美国买房需要准备哪些文件？

现金买主需要准备的文件

1． 有效的护照和签证

2． 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3．在美国当地银行开设的账号

如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

1．有效的护照和签证

2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

3、自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

4. 在美国当地银行开设的账号

十二、我的购房资金如何汇到美国？

如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需 要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行已设有一个账户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便 开设一个账户，会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有，你也可以使用信得过的朋友的银行账户。关于具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

十三、应该选择在哪里买房？

如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是读书的地方），通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。

如果是投资，需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方，以便在需要的时候有人可以帮助照顾。另外还要考虑投资回报率。购买比较新的房子，可以减少维修的频率和费用。建议你和经纪人讨论。

十四、可以预期在美国房屋的增值有多少？

在长期的统计中，扣除所有持有成本例如地税、物价上涨，房屋的增值率在5-6%。这是比较客观保守的估计，目前美国的房价是处于低谷，今后的这几年，房价的涨幅可能会超过这个数字，也许会超出不少。美国房价的周期通常在十五年左右，每一次房价的下跌，都会有一个实质性的经济因素，而不是单纯房价 的起伏。

十五、在美国购置的房产对我移民美国有帮助吗？

这是两件完全不同的事情，美国买房和你移民美国无关, 移民局不会因为你买了美国房子而核准你永久居留权。有一些广告把在美国购房和移民混为一谈，不可相信, 也许有一些投资移民案的项目, 是投资计划案相关于某些建筑项目，但这与购置你个人的房产是根本不同的概念。建议你请教移民律师。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交税吗？

按照美国的税法，你是需要交税的。请参考“买卖须知”里面的租赁报税部分。

十七、能不能举一个实际的例子来解释，我房子出租的租金到底要交多少税。

假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万6千美金， 扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，根据联邦税率它符合，在8500美金内上缴的税率为 10%，剩下的7500美金需要缴的税率为15%，  两个加起来为1975美金。

十八、我怎样知道我要买的房子的地产税是多少？

在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的地产税一般在1.2%-2.0%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，你可以参考屋主的税率，请 你的经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字，需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同，详情请参考“买卖须知”中“关注房地产 税”部分。

十九、在美国买房子出租的租金回报率好不好？

在美国各个不同的地方，房子出租的回报率都不尽相同。在加州，我们自己手上实际案例的统计，房子出租的毛租金收入在7%-8%，净租金回报率在 5%-6%。从租金回报率来说，比中国要高出好几倍。

二十、在美国卖房赚的钱需要交税吗？

如果你卖房的时候，已经有美国居民的身份，你可能符合美国的房产优惠政策，在个人二十五万、夫妻五十万利润之内，自住房免税。细节部分可咨询专业会计师。

二十一、外国人在美国买房后把房屋卖出，外国人在卖房的时候是否会被预扣资本利得税？

是的，根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

二十二、我在卖房子被预扣资本利税得13.33%是否在年度报税的时候能够退还部分？

可以。根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

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美国顶尖房产经纪Grace熊传授投资房产宝典,并欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

加拿大出租投资方式多样化 四套攻略教你一网打尽(二)

第三部分：投资出租物业(下篇)

这一篇，继续和大家介绍常见的在加拿大投资出租物业的方式，适用人群及相应的投资攻略。出租物业投资者有的看中的是其保值，增值潜力，有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能，了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。以下提供的一些投资出租房的方式，是我个人工作的一些总结，未必尽录，仅供参考。

3. 以租养地，看中地皮升值潜力

适宜人群：资本较多；对房市熟悉，敏感；有较高的风险承受力
投资目的：看重地段，社区的升值潜力
投资攻略： 购买黄金地段的旧屋，先以租养房，等待时机转手。

无论哪个城市，都有所谓的黄金地段，通常是闹中取静，环境优美，成熟富庶的社区。这些社区拥有这个城市独一无二的地理位置，房价也相对较高，特别是改造更新过的时尚，多功能的豪宅。对当地社区熟悉的：旧屋改建商(House Flipper)， 房地产中介， 小建筑商或装修公司业主都喜欢留心这样的机会。一旦此社区有价位合适的旧屋让出，他们会先买下出租，等待合适时机，或直接转手或改造后挂牌上市。

现在也有不少经济实力较好的移民，在未打算长期定居加拿大时，已经先投资买下当地好地段的旧房，交给出租物业管理公司打理，待自己长住时再进行彻底改造。

这种类型的出租，通常租金回报要求不是很高，主要用来抵销房屋的日常开销和维护费用。关键是此地段和新房的增值潜力，在房市好的时候，此种投资非常活跃。

注意：加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。按正方型地块来算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你主要住所需要这么大面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

4. 投资多单位的出租物业

适宜人群：对当地出租市场已有了解，资本雄厚，了解税务，法律，融资基本常识
投资目的：看重租金收入，现金流及物业的保值，增值能力
投资攻略：购买物业前需做好物业，法律，税务的全面调查。购买后，如同一份全职工作，如自己有正业，建议使用专业管理公司

买房出租，首先要考虑的是市政的规划(Zoning)，规划分很多等级，从独立屋(Single family)到双拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一栋整体物业可出租给两个家庭为Duplex；可出租给三个家庭为Tri Plex，依此类推。一般来说，四拼以下的，属于民用住宅(Residential)；四拼以上的，就属于商用住宅(Commercial)了。

以空置率考虑， 从4、5个单位的物业开始上手，空置风险较2、3个单位的物业反而小，因为一般情况下，几户租客同时搬走的情况发生比率低，所以现金流相对稳定。

我的Tips：

如果选择投资一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：

1) 要看外观是否吸引租客，设施是否满足现今租客的要求：比如足够停车位，有洗衣，烘干等设施。

2) 地段是否接近公共交通，商场，学校或医院 ；物业所在社区的安全排名；该地段的物业升值潜力。

3) 查看经过会计师审核的近几年财务报表，了解该物业的现金流，地税，折旧，查看收入，支出是否合理 。

4) 做物业检测 (inspection) ，查看物业的各种系统是否运作良好, 是否有结构性的大问题，近5年的设备更新清单，物业是否有虫害(Bed Bugs) 或霉菌(black mold) 的问题。

5) 查看物业的消防及Hydro的检查报告，查看是否是政府批准的合法出租物业 。

6) 了解现在的租客，确定此社区是否是你喜欢投资的客户群，是否过去有过投诉。

7) 计算资本回报率，咨询你的理财师和税务师，研究各种融资的的机会及方式。

最后，对新房东的两点建议：

1) 请建议你的租客购买租客保险(Tenant Insurance)；建议房东购买第三方责任险，保额最少为100万，

2) 采用标准的租赁合同文本，根据房东，房客，物业情况增加相应附加条款，比如：允许的实际租住人数、维护责任划分、转租或分租、提前退租、续租、定期房屋检查等项目说明，以保护双方的利益。

以下信息摘录自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租赁市场报告，以供参考：

1) 加拿大主要大城市中，空置率最低的是爱德门顿(Edmonton)1.2%和卡尔加里(Calgary)1.2%;

2) 其他主要城市的空置率：科隆纳(Kelowna)4.8%，温哥华(Vancouver)2.9%；维多利亚(Victoria)3.4%；多伦多(Toronto)1.6%。

3) 加拿大主要大城市中，平均两睡房公寓月租金最高的是温哥华(Vancouver)$1255；卡尔加里(Calgary)和多伦多并列第二$1202.

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

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理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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加拿大买房自住：挑对省城房型 住得舒适又省税

陆陆续续的身边人开始咨询关于加拿大的房产投资信息。本人不是房产代理，但作为银行从业人员和对房产的热爱，与大家看一下需要注意的事项，个人观点仅供参考。

投资加拿大房产的目的可以主要分为：自住，度假，出租，所以我的文章也相应的分为三大主题，分期发布。

 

第一部分：购买自住房(上篇)之选房

首先和有兴趣投资加拿大房产的朋友谈谈投资自住房。

在加拿大你主要在哪处房产居住，那通常这处房产就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的选择

别墅(Single house)通常是华人家庭的首选：宽敞，多样式，高隐私度。但由于加拿大人工贵，效率较慢，如果暖气，管道，热水什么坏了，需要耐心等待，还有账单金额也通常不菲。冬季需要自己扫雪，夏季需要割草，整理花园。如果达不到当地政府标准：如扫雪晚了，院子草太高，会收到罚单和整顿通知。

由于以上原因，很多老人，学生，留守妈妈在加拿大会选择公寓(Apartment)。公寓有物业管理公司打理，不用操心维修和维护。很多公寓都有健身房，地下暖气停车，有些甚至自带游泳池和洗车点，方便业主。  

还有比较流行的是双拼别墅(Duplex)和联体别墅(Townhouse)。这几年由于房价的上涨，工作也繁忙起来，很多当地年轻家庭会选择此类型。这样的房型售价较独立别墅便宜，既可以享受到楼房上上下下的乐趣，让孩子有足够空间玩耍学习，又可以让社区的物业(Condominium)承担一部分的工作：如有的物业会负责社区公共部分的扫雪，有的会负责庭院绿化，房屋维护。每处物业都可能不同，因为是由此处物业居民投票决定的。

二、自住房地点的选择

华人常关心的是家庭需要，语言文化，气候，城市设施，大城市是首选。那哪些城市被我们所热爱呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多伦多地区)
第七位：蒙特里尔
第六位：本拿比(大温哥华地区)
第五位：卡尔加里
第四位：列文治(大温哥华地区)
第三位：马克汉姆(Markham-大多伦多地区)
第二位：温哥华                      
第一位: 多伦多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房价以供参考：

以下是华人购买自住房的热门区域介绍(这四大区域涵盖了加拿大华人人口前八的城市)：

1. 大温哥华地区(Great Vancouver Area)

大温区有21个市镇，最大城市是温哥华，行政中心则在本那比(Burnaby)。华人较集中的是列治文市(Richmond)，有色人种占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中国香港、中国台湾和中国大陆移民。 

大温哥华地区平均房价(从2009年1月至2013年9月)

2. 大多伦多地区(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都会区。按安大略省政府规划部门的定义，大多地区的人口在2011年全国普查时为6,054,191 人。除了多伦多市之外，大多地区还包括皮尔区、约克区、杜林区和荷顿区四个地区自治体。 

大多伦多地区的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

3. 卡尔加里(Calgary)

1941年这里发现了丰富的石油和天然气，从此该市得到了迅速的发展。世界上众多的石油公司都在这里设有常驻机构，很多大的石油公司的总部就设在该市，因此卡尔加里也被称作加拿大的能源中心。

卡尔加里的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利尔(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落于加拿大渥太华河和圣劳伦斯河交汇处。它是魁北克省最大的城市，法语居民占多数，体现出独特的法国文化底蕴，被认为是北美的“浪漫之都”。 如果希望孩子可以说流利的英文及法语，蒙特利尔为不二之选。

三、税务及就业机会的考虑 

作为理财师，此文想提醒大家被众多华人选择定居点时忽略的税务因素。加拿大税法复杂，各省之间区别也很大，加拿大税法经常修改，本文只是点到为止，如有个案请咨询税务律师或专业报税财务师。

1. 消费税

大温地区属于卑斯省(BC)，自2013年4月1日后，卑斯省消费税由PST(Provincial Sales Tax 省消费税)和GST(Goods and Services Tax 联邦消费税)组成。GST为5% ； PST多为7%。如购买家电，服饰，化妆品在卑斯省需要缴纳消费税12%。如果买新房缴纳GST5%和2%的过渡税。建屋材料征收12%消费税。

大多地区属于安大略省(ON)，收取HST协调销售税(harmonized sales tax)。 HST包含了GST， 安省现在的消费税为13%。

魁北克和蒙特利尔两大城市属于魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消费税：14.98%

埃尔伯塔省(AB)的消费税最低，只收取GST：5%，加上就业率高，卡尔加里(Calgary)和爱德蒙顿(Edmonton)成为近5年人口增长最快的两个城市。

2. 个人所得税

大多数成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必须向加拿大税务部(Canada Revenue Agency , 简称CRA报税，当然可以请专业人士帮你报税，但是自己一定要对联邦和所在省的税法有一定了解，保留相关的凭证，以便核实。加拿大个人所得税包括联邦税(Federal Tax) 和省税(Provincal Tax) 两大部分组成。每年联邦税征收率对每个纳税人是统一的，但省税则各省之间不同，所以说对大部分人来说你选择的定居点决定了你交多少税。

下面用2012年税率以安大略省为例子给大家一个概念：

  • 如你居住在多伦多，2012年你的需报税收入是2万加币，那你需交税$1912。平均税率(Average tax rate) 为9.56%，最高税率 (Marginal Tax rate) 为20.05%；
  • 如果需报税收入是7万加币，那你需交纳$15,140。平均税率(Average tax rate) 为21.63%，最高税率 (Marginal Tax rate) 为32.98 %。
  • 如果需报税收入是100万加币，那你需交纳$451,427。平均税率(Average tax rate) 为45.14%，最高税率(Marginal Tax rate) 为47.97 %。

如果就比较华人定居热点的三个省：安大略省，卑斯省，埃尔伯塔省，以2012的税率为例子，

  • 三省中低收入者和中等收入者(2012需纳税收入不超过12万加币)，税率最低的是卑斯省。
  • 三省中高收入者(2012需纳税收入超过13万加币)税率最低的是埃尔伯塔省。
  • 如果2012年你的需纳税收入是100万加币，那么居住在埃尔伯塔省，需要交纳$376,270； 和选择居住在安大略省相比，你省了$75,157在个人所得税部分。

当然税法很复杂，每年都可能有变化，各个省都有自己的特点，所以根据自身情况请教税务律师或专业报税财务师将得益匪浅。

下面是(Canada Revenue Agency , 简称CRA)提供的2013年联邦税率的信息：

  • 需报税收入至$43,561 征收15%
  • 需报税收入从$43,562 到$ 87,123 部分征收 22%
  • 需报税收入从$87,123 到 $135,054 部分征收 26%
  • 需报税收入超过$ 135,054 的部分征收29%

以下摘录了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃尔伯塔省税率信息：

埃尔伯塔省

  • 需报税收入征收10%

卑斯省

  • 需报税收入至$37,568征收5.06%
  • 需报税收入从$37,569到$75,138 部分征收7.7%
  • 需报税收入从$75,139到$86,268 部分征收10.5%
  • 需报税收入超过$86,269到$104,754 部分征收12.29%
  • 需报税收入超过$104,754的部分征收14.7%

安大略省             

  • 需报税收入至$39,723征收5.05%
  • 需报税收入从$39,724到$79,448部分征收9.15%
  • 需报税收入从$79,449到$509,000 部分征收11.16%
  • 需报税收入超过$509,000的部分征收13.16 %

如需查询其他省的税率可查看CRA的官网：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人会介绍在加拿大购房的程序，喜欢的朋友继续关注吧。

本文图标信息来自于CREA(The Canadian Real Estate Association)。

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

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加拿大度假房自住出租均具优势 六大投资好区推介

第二部分：投资购买度假房

终于在写这篇时可以加上点自己的偏好了。和多数人一样，我也梦想每到长周末(加拿大三天连休的周末)或年假时，逃离繁忙、喧嚣的大城市，在自己钟情的风景旖旎的地方小憩一番。如果可以把自己的家也搬过去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒适、熟悉，这就是度假房的优势。

同时，购买度假房，也是一种越来越普遍的投资方式，虽然以个人，家庭享受为主，但如果能够抵销通货压力，保值，具有增值潜力甚至创造出租收入，何乐而不为？　

下面，本人为大家介绍值得一看的加拿大六大度假房集中区(排名不分先后，或有个人偏好在其中，仅供参考)：

1. 班芙，贾斯珀国家公园(Banff & Jasper)

精华词：山景，湖景，原生态，冰川，瀑布，野生动物，滑雪

位于加拿大的落基山脉东侧，这两个毗邻的国家公园1984年列入了联合国教科文组织指定的世界遗产。特殊的自然美景，独特的冰川冲积地质，周围各具特色的小城镇，每年吸引了2百到５百万的游客，尤为难得的是这两个国家公园精心打造和维护的人与自然之间的平衡。

如果你是背包客，喜欢登山，攀岩，探险你会爱上这里；如果你是浪漫主义者，喜欢对月当歌，你会留在这里。Banff , Jasper 旅游季节高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等项目，夏季可以享受徒步，山地自行车，登山，温泉，餐饮和购物。

虽然在Banff, Jasper直接购买度假房是不错的选择，因为这两个公园小镇的出租房的空置率始终低于1%，但是要满足其居住条款，也就是允许在公园购买地产的条件却比较苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，拥有小生意或者工作五年以上，这要求让想直接购买这两处度假屋成为了挑战。

投资攻略：关注坎莫尔(Canmore)小镇，特别是政府划分的游客区联体别墅和公寓

坎莫尔小镇离班芙镇约15分钟的车程，位于Banff公园南面，离卡尔加里约一小时的车程。小镇发展成熟，生活便利，风景优美，群山围绕，关键投资此处的度假房，没有居住条件要求，但是购买度假房时需要关注政府的划分区域:

  • 住宅区(Residential zoning )不能用于短期出租，因此租客需要每次居住超过28天，适合自由职业者，退休阶层，留守妈妈。
  • 度假住宿区(Vacation accommodation zoning )只允许日租或者按周结算，最长每次租客可居住不超过28天。
  • 游客区(Tourist home zoning) 是最灵活，适宜的度假屋区段，此区允许短期和长期不同的出租需要。此划分区的联体别墅也会有较高的出租回报率。

Canmore的度假房租金回报是比较高的，普通的60到70平方米一室一厅加一书房的套间，租金为加币＄1200／月；如果是三室一厅的套房，租金可达加币＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的独立屋平均售价为82万加币，公寓的平均售价为26万加币，一室一厅的酒店公寓可能16万加币就可以入手。酒店公寓有专业物业管理，可替业主打理出租业务，相对轻松简单。Canmore的地税也有优势，另外其处于埃尔伯塔省，所以没有土地转让税。

2. 尼亚加拉湖地区(Niagara-On-The-Lake)

精华词：瀑布，葡萄园，湖景，老镇，高尔夫

投资策略：有特色的老式别墅

2013年1月平均房价：21万３千

高级别墅旺季平均租金：加币 $5000／周

吸引大家来到尼加拉瓜(Niagara)区，除了那迷人的葡萄园，宜人的气候还有风景优美的高尔夫球场。投资客已将目标从原来的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖区域。　　

尼亚加拉湖地区有天然的地理优势，靠近国际机场，近市中心和美国一桥相隔。尼亚加拉湖地区的季节性比较强，一年吸引大概30万游客，旺季为每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒节。尼亚加拉湖地区的老镇属于国家一级文物区，老城区的老别墅很多都被改为了家庭旅馆。

3. 卑斯省维多利亚 (Victoria, BC)

精华词：海景，花园，建筑，人文

维多利亚位于温哥华岛的最南端，是卑诗省省会，拥有加拿大最温和的海洋气候，夏天温暖舒适，冬天最坏也通常只是小雨的天气。这里的温和气候使之成为植物天堂，成为著名的花园城市。维多利亚以英国女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居于此，享受其温暖的气候与舒适的生活环境。

维多利亚与温哥华隔一内港，乘坐大约2小时的渡船可到达。这里充满了浓郁英式气息，红色双层公共汽车与马车在道路上往来穿梭，美丽的吊篮悬挂在街道两旁，英式建筑随处可见，每年五月的维多利亚节是最热闹的时候。

2013年10月，大维多利亚地区，独立屋的的价格约为48万5千加币，近维多利亚市区的独立屋平均价格为54万8千加币左右，公寓平均价格为28万3千加币左右，联体别墅为39万3千左右，海景别墅价位多在1百万加币以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的数据，维多利亚市区单间公寓的平均租金为$669/月，一室一厅为$809/月，二室一厅为$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要注意这是长期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆纳 (Kelowna, BC)

精华词：湖景，水上运动，葡萄园，高尔夫，滑雪，雪地摩托

科隆纳地处卑斯省东部，位于迷人，神秘的奧卡納干湖(Okanagan Lake)东岸，是奧卡納干区的行政中心。离温哥华约400公里，离美加边境约150公里。科隆纳拥有国际机场，服务超过一百万人次每年。科隆纳市面积为214平方公里，人口约11万7千。奥卡诺根湖，地处欧肯纳根山谷中，湖形狭长，面积351平方公里。据印第安人传说，湖中存在一种叫奥古布古的水怪。

科隆纳夏季炎热，冬天温和，是加拿大最适宜居住的城市之一。2011年的普查， 90%的当地居民认为科隆纳是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆纳的平均温度可达：27.4摄氏度，此时是享受水上活动的大好时机，美丽的奧卡納干湖成了水上运动爱好者的天堂：划船，钓鱼，游泳，快艇，水上摩托。一天激烈运动后，享受着美食，品尝着当地酒庄的美酒，快乐似神仙。 科隆纳有许多国际知名的酒庄，其高尔夫球场也吸引着世界各地高尔夫爱好者。科隆纳的农业发达，喜欢农家乐的朋友，也可以去参观果园看看当地富庶的农场生活。冬季，可滑雪，科隆纳附近一小时车程有三大滑雪场。不会滑雪没问题，一定要去试试雪地摩托，好刺激。

根据CMHC2012年秋季的报告，科隆纳市的空置率为4%左右；2012年10月单间公寓的平均租金为：$592/月，一室一厅为$750/月，二室一厅为$927/月，三室房型平均租金为$1131/月。需要注意这是长期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精华词：海景，山景，原生态，滑雪，山地自行车，登山

惠斯勒位于卑斯省的沿海山脉，太平洋与温哥华之间，是冬季运动爱好者的天堂。2010奥运会和冬季残奥会就在此地举行。惠斯勒山地区拥有世界上最好的滑雪场地。

惠斯勒是为数不多，旺季较长的旅游胜地。夏季美丽的山景与冬季举世闻名的滑雪场地，使惠斯勒成为了几乎一年四季都在繁忙接待游客的旅游胜地。唯一较淡的月份是6月份和10月份。在这里可以享受滑雪，山地自行车，登山，徒步旅行等，同时这里也经常举行各种节日活动。

如果希望有一处可以创收的度假屋，可以看看惠斯勒的房产市场。惠斯勒同温哥华一样，2012、2013年来公寓的销售数量有所下降，但价格稳定在35万加币左右。

酒店公寓比较热销，因为海天高速公路的开通，很多卑斯省居民选择在这购买他们的度假房。这的租赁市场以短期为主，公寓和联体别墅占了其中的65%。惠斯勒的常驻居民有1万多人，但每年吸引的游客有2百50万人，并且吸引了1万1千户人家在此购买了度假房。

6. 哈里法克斯省布雷顿角(Cape Breton, Halifax)

精华词：山景，海景，湖景，赏枫叶，原生态，野生动物

布雷顿角岛风景如画，历史悠久。有山有海，山海碧连天，旅游景点丰富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷顿角岛于2011年6月成为了联合国教科文组织世界生物圈保护区。野生动物，自然美景让这里成为了购买度假屋的不错选择。每到假期，度假出租屋很快被预定满。Bras d’Or Lake 是岛上最热门的选择。

在过去十年里，这的度假出租屋空置率很低，特别是在5月份至10月份的旺季，房间通常被提前就预定了。这里较多的是度假小木屋，平均房价为15万加币，平均租金为670／月，当然可以看到海景的度假屋价位会高，相应的租金也高。

布雷顿角岛是有名的登山，赏枫叶，观鸟，划船的旅游胜地。投资这里的度假屋需要有耐心，适于长期持有。这里的房产不容易经受大萧条恐怕也很难炙手可热，属于稳步增值性。

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

加拿大度假房推荐

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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投资英国学生公寓 调查测评不可忽视

据房产投资专家Colin Murphy介绍，从前许多对冲基金和一般项目的投资者都转向了英国学生公寓这一回报率较高的项目。尽管优质物业日益稀缺，越来越多大学因专注研究和教育而不再涉足房产开发，但投资者对于学生公寓的需求却并未减弱。不过，建议投资者在购买学生公寓时，调查测评万不可忽视。

首先是确保物业所有权（最好是已还清贷款）和规划许可一清二楚。这两个文件可以通过网上向英国当地政府购买。

接下来是核查承建商的公司账户，业绩记录，项目所在位置，当地经济状况，并确保大学，交通枢纽及该区的餐饮酒吧等设施的距离跟开发商宣传资料所宣称的吻合（通常查看google地图和google街道景便能知道个大概了）。

随后应该详细分析建筑规格，销售合同，管理合同，相关法律事务所以及维护成本。

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不良信号

-承建商只是购置了这块地皮而并没有真正的所有权

-规划许可证还未正式获批或已遭拒绝，申请人要求上诉

-发展商只愿意先投资一小部分在项目上，其余的钱要等销售启动后才能落实

-项目预计学年中竣工

-开发商首次承建学生公寓项目

-负责监管建筑维修和租赁事宜的管理公司是新成立的，没有任何这方面的经验（要管理一帮18-20岁的年轻人可不是闹着玩的！）

-项目距最近的大学/最受欢迎的学生酒吧/主要公交车站步行超过10-15分钟。

综上所述，基本的调查测评可以展现出各种重要问题，而这些问题是无法从宣传资料中获得的。

结论

尽管大多数宣传手册都用华丽的辞藻做出了美丽的承诺，但在实际操作中要避免错误获得长期稳定的回报并非易事。 

一两次成功只能说我们幸运，但能始终获益的必定是那些花了大量时间进行调查研究的人。

总而言之，负责人的公司会客观地向买家展示项目的优缺点，并及时提供详尽的调查测评报告以供参考。

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     Colin Murphy 简介

Colin.Murphy，不仅是一名房产投资专家，更是美国TORCANA房产投资公司总裁。Torcana公司致力于美国、英国和爱尔兰的现金流物业的交易。 他们的服务项目有：寻找合适的房源、推广、销售已经售后管理。

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怎么投资海外房产？看看美国房产专家Colin Murphy怎么说

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