Category: Special Investment Column

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海外买家该如何有效签署购房合同

在澳大利亚，购房合同一般一式两份，由买卖双方各签署一份后相互交换。买家保存卖家签署的合同，卖家保存买家签署的合同，称为“交换合同”。交换合同的日期即为合同生效日期。自此，购房合同称为一份具有约束力的法律文件。

许多买家在购买澳大利亚房产时可能身在境外，无法飞赴澳大利亚当场签署合同。那么如何有效及时的签署合同确保其约束力呢？一般有两种简单的方法。今天我简单介绍下这两种方法的利与弊。

一、签名影印件

在签署购房合同前，买家的代理律师会审阅合同条款，并向买家解释其中的风险、责任与义务，同时也会与卖家律师进行协商，根据买方的指令提出相应要求，并根据经验修改一定的合同条款以保障投资者的权益。

从律师审阅合同到实际交换合同通常需要几个工作日甚至更多时间，这时买家便可以将签署好的合同原件特快邮寄给自己的代理律师，以便买卖双方可以按计划进行合同交换。

一般情况下，如果无法及时将签署好的合同原件邮寄给自己的代理律师，这时，代理律师会事先与卖家律师协商，用买方签署的合同的影印件进行交换合同，并在收到自己签署的合同原件后再交给卖家律师。

这不失为一个简单经济的好方法，却也有一定的风险，因为，并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求，即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件，这几个工作日的时差之中，看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同，彼此之间并无直接的法律关系，卖家并没有向买方做出任何承诺。

二、授权委托书 （Power of Attorney）

买家事先可以通过设立一份授权委托书，委任自己在澳大利亚的代理人代表自己签署购房合同。简单来说，授权委托书允许买家委任另一人来代表买家管理决定自己的财政事宜（例如管理买家在澳的银行账户等），同时也包括房产事宜。事实上，澳大利亚的很多房产卖家都是通过授权委托书出售其房产的。

举个例子：

一位房主因工作原因要从澳大利亚搬去美国，计划出售其住房，但没人可以确定他的房子何时能够以合理的价格卖掉。也许一周，也许一个月，也许三个月。为了不影响原有计划，房主就会在离境前委托代理人，在房产经纪找到适合的买家后随时可以代表房主签署合同。

代理人必须是一位自己信任（例如会计师、律师等）且年满18岁的成人，因为一旦授权委托书生效后，代理人的行为对买家具有法律约束力。澳大利亚的授权委托书分为几种不同的类型，授权事宜可以相当广泛，也可以受到一定的限制。由于授权委托书是一份较为复杂的法律文件，买家最好在签署前咨询独立的法律意见，确保清楚自己授予代理人的权利。

在新南威尔士州，如果授权委托书涉及房产事宜，则必须到土地局进行登记生效后，代理人才可代表买家签署购房合同。而买家也必须在一位法定见证人面前亲自签署授权委托书，并由该法定见证人签署授权委托书。澳大利亚各州对于法定见证人的要求略有不同，因此买家应趁在澳大利亚境内时准备好授权委托书，方便日后进行买房、贷款、售房等事宜。

如果人在境外，看中一套房产意欲购买，那么通过签名影印件交换合同可能更为直接方便。然而其风险在于，买家可能会因为耗时较长的原因错失好房子。而事先准备好的授权委托书恰好弥补了这一风险，使代理人可以及时签订合同。当然，签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用（约在500澳币），这也是买家应当考虑的一个因素。

最后，在此提醒各位国内投资者，澳洲的购房合同每个州的要求都不一样，而且每个房子的合同都会不一样，这也是为什么要让自己的律师看合同的原因。

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投资澳洲房产所涉及的9大费用

 随着澳洲各地区房价的节节高升，许多外国投资者也都蠢蠢欲动，准备入市。那么除了房价本身以外，在澳洲买房还有哪些相关费用呢？根据我的经验，澳洲买房的其他相关费用约在房价的5%左右。假设购买了一套价值60万澳元的房子，除了首付款以外，还需提前准备约3万澳元的资金以便支付其他相关费用。当然，并非所有费用必须一次性付清，而是在购房过程中分期按需要支付的。今天，我就为大家罗列一下澳洲买房可能会涉及的一些常见相关费用以及支付时间，供大家参考，以便在买房前做好万全的准备。

印花税

转让或出售房产时，受转让方或买房需要向澳大利亚各州财税局支付澳大利亚房产交易税印花税。澳大利亚各州的印花税计算方式也不尽相同。房价金额也直接影响所需缴纳印花税的金额，一般约为4-5%左右。

根据法律规定，当出售或转让发生时（即业主产生变化时），买房即产生缴纳印花税的义务。然而，当该出售或转让受到书面文件的影响时（例如：售楼合同或转让协议等），缴纳印花税的义务从第一次签署该书面文件时产生，即交换合同时。

一般而言，印花税可在房产交割时与尾款一起支付。但由于楼花建造时间较长，且个别州对于印花税的缴纳时间另有规定（例如，新南威尔士州规定合同交换起3个月内缴清印花税），因此，在签署合的同时需与律师确认缴纳印花税的确切时间。

有关澳洲三大洲印花税收取方式请阅读：澳洲三大主要房产印花税总攻略

律师费用（包括相关调查费用）

澳大利亚各洲买房所需支付的律师费用约为1000-2000澳元不等，基本包含从交换合同起直到房产交割时的所有律师服务费，以及对于该房产产权的一些调查费用（即支付给第三方的费用）。例如，确认房产现任登记持有人等。

贷款申请费及保险金额

如果海外投资者计划贷款购买房产，除了考虑自己的可贷款额度和还款能力外，也要考虑申请贷款的手续费，包括一次性申请费（约为1000-2000澳元不等），及持续性的银行手续费。

如果买家贷款超过房价的80%，就需要支付借款人抵押借款保险费（下文称为LMI保险）。该保险是为了确保买家在无力偿还贷款时保护银行的利益。假设，一套价值80万澳元的房产买家贷款75万澳元，即需要支付LMI保险。一旦买家无力还款，银行可将抵押的房产强制拍卖来支付贷款金额。但房产拍卖的结果，可能是该房屋只卖到60万澳元，并不足以支付银行的借款金额。LMI保险就此差额保护银行，而非保障买家的还款责任。

值得注意的是，保险公司一般不愿意就海外人士购房贷款提供保险，因此如果投资者计划贷款买房，最好准备房价30%以上的首付款，以保障顺利贷款。

建议买家咨询相关专业人士（例如：银行工作人员、贷款经理等）了解所需支付的费用。

虫害检查或房屋检查

如果计划购买二手房，进行虫害检查或房屋检查是非常有必要的，包括结构性检查、虫害检查或是物业管理检查（公寓房）。这些检查会提醒买家一些潜在风险，作为参考。一般费用约为300~500澳元不等。

房屋保险

自交割之日起，房产的风险全部转移至买家身上。因此，投资者应当尽早准备房屋保险，以防意外情况的发生，例如：火灾、水灾、偷窃等。如果买家购买二手房，最安全的方式是自交换合同之日起准备房屋保险，以确保个人的利益。

市政费及公用事业费用

从房产交割之日起，买方需要支付所购房产的市政费用即公用事业费用（例如：水、电和煤气费）。这些费用一般每季度支付一次，如果原房主在交割日前支付到交割日后的费用，买卖双方需在交割当日以交割日为分界点调整费用。

举例来说，如果房产交割日为4月15日，而原房东在该日期前已支付了一笔公用事业费用至5月30日，则自4月15日起至5月30日的公用事业费（一个季度一算）用则应由买方承担。在交割当日，买家所需支付的金额总计应为房价尾款及4月15日起至5月30日的公用事业费用。下一次需要支付公用事业费用的计算日期为6月1日。

注：律师会在房产交割日前计算出确切金额，供买家确认

物业管理费

如果计划购买分契式住房（公寓楼），需要考虑一些持有成本。例如物业管理费，大楼维护费及大楼保险费。当买家购买楼花时，由于开发商还未聘任物业管理员，因此，无法货值需要定期支付的物业管理费费用。然而，买家仍应当在购买楼花前询问地产经纪有关该房屋计划的物业管理费费用范围。根据每栋大楼的设计（泳池、健身房等免费服务）、住户数量、地理位置等，目前楼花的物业管理费约为每季度800-3000澳元不等。

土地税

严格来说，土地税并不能算作是购买房产的购买成本，而更类似于持有成本。对于有土地的房主来说，要按照每年当地政府对于业主名下的土地进行的估价支付相应的土地税。如果业主只拥有分契式住房（公寓楼），则无需支付土地税。

土地注册费

一旦房产过户到您的名下，您需要到各州土地局登记您的名字，以便土地局颁发新的房产证上注册您的名字。这笔费用约为200-400澳元不等。

由于澳洲各州的买房费用不尽相同，我建议投资者在决定买房前咨询当地的律师及金融专家，确保在澳洲买房投资能够顺利进行。

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欧洲房产界的“西方不败”——德国 价格稳定、以房养学为最佳投资优势

德国房地产市场被英国《金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响，这与欧洲其它地区遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球经济复苏浪潮中，德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色。流动性资金涌入德国，而获益最大的便是房地产市场。

在过去的三年里，越来越多的指标显示房地产的大牛市正在展开，就像是沉睡了许久的雄狮，马上要爆发出积蓄已久的潜力。但是，相比国际水平和历史价格的发展趋势，德国市场还是非常的便宜。所有这些因素都归结于一点，那便是，当下正是进入德国房产市场的最佳时机。

投资德国房产的四大优势

一、德国房价相对稳定

当大多数欧盟国家的住宅市场经受大幅震荡时，德国市场既没有在危机时期出现过热，也没有在危机后期受到经济衰退的影响，总体保持平稳。

二、价格从平稳开始回升并出现连续的上涨态势

2013年，德国住宅的平均价格是3306欧元/平方米。同期新建的独立式住宅的平均价格是26.8208万欧元，现有物业的价格是20.8317万欧元。连续两年价格上涨，预示着未来将有进一步上涨趋势。

“特征价格法”（Hedonic Price Method）将房价表达为一系列特征的函数（例如：卧室和卫生间的数量、面积和地段），在将不同的品质特征纳入考虑范围的基础上，衡量房地产的价格。由此可见，德国房价在过去三年里有一定程度的上涨。

注：特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法。认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

三、国际价格比较显示，德国房地产市场被严重低估

和国际房价相比，德国目前的价格仍然十分便宜。该国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎，但其房价水平处于欧洲的最低位，和国际水平相比更是极其低廉。《全球房地产指南》（Global Property Guide ）显示各国黄金地段的房价，相比中国香港、中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对投资者而言，这意味着巨大的上升空间。

四、租金毛收益率比较印证德国投资价值

用物业购置价格的百分比来表达年度租金毛收益率。这是一个房东预期的，在缴税、支付维护及其它成本之前，所能得到的投资回报率。为了能够较为准确地比较德国和世界其它地区的租金收益率，我们用市中心120平方米的公寓作为标准物业来计算。

在过去20年里，德国房地产的租金水平保持稳定，并逐渐显示出上涨的趋势。值得一提的是，我们应该要了解和平均租金价格有关的两个方面。首先，在几个最大的城市，租金在最近三年里已经出现了明显的上涨。这和较小的城市有所区别。总体而言，租金价格在很大程度上取决于物业所在的地理位置。

举例：

在德国，对于那些欲购买或租赁一个装修精美的老房子，相比慕尼黑和法兰克福，柏林有最多价格实惠的选择。但另一方面，房地产投资者即本着投资目的的购房者，可以从投资法兰克福的公寓而取得最高的租金回报，该城市的租金毛收益率高达4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可达4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的区间。

在过去10年里，平均租金收益率超过了德国10年期政府债券的收益率。这也反映了德国房地产的整体融资环境。融资利率接近历史底部，并对投资者的放大杠杆起到了支撑作用。

五、以房养学最具投资优势

与投资其他国家房产的家长一样，购买德国房产的大部分国内投资者都是出于对子女留学的考虑，另外，也是想通过留学达到最终移民的目的。对于家长而言，为在德国就读的子女购置一套公寓甚至整个物业，可以节省比其他国家都高的租金。由于德国的价格水平通常比盎格鲁-萨克逊或亚洲一些国家低，所以子女节省的租金比例更高，且德国房地产价格比其它地区更为低廉。

注：投资德国房地产并不会对学费起到什么帮助

就目前的全球房地产市场而言，投资机会极难寻觅，而德国住宅市场为中国乃至全球的投资者提供了巨大的投资机遇。对于高净值投资人而言，德国市场，尤其是大型物业项目提供了非常诱人的投资机会，这将帮助他们分散和保护投资组合，避开国际房地产市场的价格泡沫。

据德国丝路投资顾问集团预测，2015年年底期间，德国房价将有35%的上涨空间。同时，柏林房价将上涨30%，慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。

Robert Fruechtl专栏全集：

Robert Fruechtl解读德国房产的奥秘

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投资英国房产不可轻信销售资料 需多听、多看

我想用一个失败的投资案例来警戒正准备投资英国房产的内地买家。在投资房产时，不能只靠销售网站或者销售手册的信息来做决定。销售网站或者销售手册上的房屋信息看起来都很不错——房型美观，位置优越，因此，买家容易忽略这个地区的楼市泡沫。

几年前，我曾为一名想要购买位于利兹市中心的运河区Granary Wharf Waterfront公寓的投资者服务。由于该地区毗邻利兹中央火车站，所以广受年轻投资者的喜爱。这套2卧2卫的公寓是当时利兹运河区所有开发楼盘中的最佳房型。

Little Neville 街3号 ，英国利兹

这位年轻人得知，该房屋的租价每年为1.45万英镑，租金回报率为6.4%，最终，他以28.995万英镑买下了这套公寓。但是7年间房屋价值缩水6.5万英镑，从投资角度来说这位年轻人失败了。

这位年轻投资者失败的主要原因有2个原因，过于信赖销售宣传册与销售网站是其中之一。另一方面，他在利兹楼市泡沫膨胀的2005年以高价购入此房产，而此后，随着市场上现代化公寓楼数量的不断增加以及2007年世界经济的整体下滑，房产总价值也随之缩水。

与大家分享这一失败的投资事例，是想建议投资者在购房前需自行对该地区的房市做一次调查和分析，多听取专业人事的投资建议与意见。虽然，这些方法并不能保证投资100%的成功，不过可以直接避免投资失误和资金损失。

 

英国常见6大房屋类型 选择适合的才是最好的

为什么英国房产近乎是在“一夜之间”成为了世界投资者瞩目的对象？据我了解，英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。在下面的文章中，我就为中国投资者详细介绍英国的房屋类型。

成品房和期房

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房（一般称之为期房或楼花off-plan）。大型地产开发商在楼盘开工之前，以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势，但英国基本上是个例外。 

无论是买成品房或是期房，房屋产权的类型（freehold or leasehold）是不变的，但具体购买的程序可能有细微差别。

现代公寓/楼房

伦敦有很多待售的现代公寓楼，大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔，大部分 小区周边具有完善的配套设施，例如饭店和便利店等，为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从1室1厅的45~55平方米，到2室2厅的65~85平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势，而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间（约大10~20%）。

在比较经济实惠的街区，也有部分待售的现代公寓楼盘。例如一家名为“锦绣”的地产商，特意针对首次买房或是寻求小户型经济实用房的客户，投资开发了一批现代公寓楼盘。楼盘位于政府重点拆迁改良的地段。此类楼盘因为价格较低，交通便利， 升值前景乐观，而成为房产投资类型的首选之一。2居室现代公寓一般配有2卫2浴，从而为房屋出租提供极大的优势。

现代公寓楼通常没有永久产权，而只有99年使用产权（Leasehold）。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均，一套2居室，一般每年须交大约 1000~2000镑（1~2万人民币）的物业管理费。物业配套设施如果奢华，例如兼有私人的游泳池，健身中心或门卫的高档小区，所收取的物业费会相应升高。因此，这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

伦敦的公寓并非所有都是现代建筑，有很多公寓可以追溯到1930年代或19世纪维多利亚年间。具有历史特色的古典式公寓（“Mansion blocks”亦称“Period apartments”）一般比现代公寓宽敞，例如一间2居室的使用面积一般至少为80平方米。此类公寓多保留着珍贵的传统古典欧式建筑的风格，如天花板上华丽的浮雕，因此成为崇尚古典风格投资者的绝佳选择。

其实，充满贵族气息的古典式公寓的物业管理费却往往大大低于现代公寓，这可能是因为 这部分公寓不兼备私人泳池和健身室等配套设施的缘故。古典式公寓的建筑都极为考究与精细。比起现代公寓，这里的住户一般相对稳定，自住率高，住户普遍偏中老年，因此，住环境十分祥和安静，而且住户流动性小为房屋的维护提供了便利。

古典式公寓一般属于共享永久产权。但在伦敦市中心某些地段，永久产权还属于占有土地的房产世家把持，造成有些公寓的使用权年限很短。如今，政府出台相关法律，强制永久产权持有者为房产购买者延长土地使用权，以确保房产投资者的利益。

许多古典式公寓只配有一套卫浴，但比起现代公寓，空间更大，更宽敞。

联排别墅

在19世纪，1930到1950年间，密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。 这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接，每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫，使用面积约为100~130平方米，尤其受到 许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似，此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。

联排别墅的优势在于有后花园，虽然可能不太大（一般约10~15米长），但在寸土寸金的伦敦，室外空间是及其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建，通常是别墅后墙外扩（后花园的面积相对减小）或是房顶改造。房顶的改造很常见，通常为别墅增加1室1卫，从而使房产本身大幅增值。

联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库，停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等现代别墅略差。

当然，市场上也有新建待售的联排别墅，但此类房子比较缺稀，因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘（“flats”亦称“apartment”）。

“汤耗子”

“汤耗子”是townhouse的音译，也称“唐豪斯”，属联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式（一般非常宏伟的建筑）和现代（从1970年开始）兴建的两种类型。古典式的汤耗子多位于伦敦市中心（相当于北京一环），使用面积高达 250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。

“汤耗子”与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多，一般3~5层高，所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。

近代“汤耗子”更为抢手，主要因为别墅具有优秀的保暖性，隔音性，多间卫浴设施，以及充裕的停车空间。汤耗子可以带来很高的租金回报，不但可以整栋房子出租，还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

独栋别墅

几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅，即独门独院的别墅，上下左右前后都属 独立空间，具有高度私密性，房屋周围有宽敞的院落，前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大，多数房屋建在土地相对便宜的地域，例如城市边缘或 是城市近郊，而在市中心很少见。因所在地域不同，独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅，独栋别墅的价格可能高出25%~50%。

半独立别墅

此类别墅一般是将一栋独栋别墅分为左右两套独立的住房，中间公用一面墙。所以比独栋别墅稍逊一筹，但比起联排别墅要优越的多。当然价格也居中。每套住房一般都有自己的私人车库，独立的花园。

平房式别墅

这类房型通常只有一层，因为所有的房间都在一个层面上，不需要上下楼梯，所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的，平均高达7.2%。

 

 

与夏威夷房产投资相关6大疑问

美国房产税的与众不同就在于其每个州都有属于自己的缴税规则。所以在购房前，海外投资者需要了解的不只是“买什么房”，“在哪里买”，更应该对所属州的缴税“规则”有所了解。

近年，夏威夷房产受到了不少国内投资者的热捧，连一些知名人士也都被那里的美景吸引并对其投资。在夏威夷投资房产，买家在缴税问题上会遇到怎样的问题？以下，就让Choi国际的Maggie来回答这些疑问。

问题一：如果海外投资者欲出租位于夏威夷的房产，应缴纳哪些税款？

答：如果是一个海外投资人（非美国居民），必须负责缴纳美国联邦所得税及夏威夷州所得税。除此之外，还必须支付夏威夷一般消费税以及不动产税。若投资者的房产位于欧胡岛，须支付市郡附加税；若投资者的租客是属于短期居留性质，还须另外支付旅馆税.

问题二：以上所列税款是如何征税的？

答：美国联邦所得税依照两种方式征收，一是按业主出租所得总额征收30%或者按出租所得净额征收（如果投资者选择此种方式），税率从10%至39.6%不等。而夏威夷州所得税是按业主出租所得净额征收，税率从1.4%至11%不等。夏威夷一般消费税是出租所得总额的4%；旅馆税为出租所得总额的9.25%。

欧胡岛市和县的附加税是出租所得总额的0.5%。夏威夷财产税是按政府估价的房地产价值征收，征税方式为每一千美金征收2元至15元左右。房地产的价值视种类及地点而定。

问题三 ：有哪些所得需要纳税？

答：通常，征税所得包括所有在“当年度”取得的租金收入，除此之外，其他牵涉到出租不动产的所得包括在征税所得中（例如银行利息收入）。投资者的不动产管理代理人应该提供业主年度出租所得报告表（美国财政部表1042-S）。房客的房租押金不包含在纳税所得中。

问题四 ：在计算净租金所得时，通常哪些费用可以扣除？

答：在回答这个问题以前，建议投资者需要注意的问题是，必须及时选择在当年所得税申报时将所出租的不动产申报为美国商用不动产。如果没有及时做这项选择，便不能扣除费用，而且还会被按所得总额征税。

以下是通常可以扣除的租赁相关费用：广告费，清洁费及维修费，佣金，保险费，法律会计费，管理费，利息费用（但是如果投资者向外国银行或者外国人借款，您可能必须代扣美国利息所得税款），修理费，税负（财产税，一般消费税及旅馆税），水电，煤气以及折旧费用。

问题五：当投资者购买不动产时，整修房屋，购买家具，家电用品以便出租。这些成本是否可以扣除？

答：如果租赁不动产选为美国商用不动产，您可以为你的整修費用，家具及家电用品提列折旧費用，通常整修費用的折旧期为27年6个月到39年，家具及家电用品的折旧期間为5年。

问题六 ：如果我出租我的不动产，同时我又使用这房屋为私人度假居所，我是否可以在税务申报 书中扣除所有的费用？

答：若您使用出租用途的不动产为私人度假居所，而且没有付等同市价的租金，所有的费用必须按个人用途及出租用途比例分摊。只有与出租有关的费用可以扣除。再者，如果个人用途超过十四天或租出期间的10%，可扣除的费用不能超过业主当年的租金收入。

Maggie专栏全集请浏览：

Maggie黄畅谈夏威夷房产投资

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房价上涨浪潮波及全英 不再局限于伦敦地区

在网络上，我每天都能看到“房地产市场销售量持续上涨，销售额攀至6年来新高，专家表示说以上数据显示了英国房地产市场的整体复苏”这样的字眼。对于这样高频率出现一些万变不离其中的内容，投资者一定会产生疑问，这是不是一场市场营销的策略。其实，英国房价真的在不断上涨，并且涨势已蔓延整个大英帝国。

据英国国家统计局统计数字显示，英国房屋均价由5年前的19万4千英镑涨至目前的25万4千英镑。专家日前表示说，随着房价的不断攀升，以及越来越多的人们加入到购房大军中来，种种迹象都表明这股楼市热潮已经不再仅限于伦敦，楼市的火爆浪潮正席卷全英。

英国皇家特许测量师学会Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也给出统计数据，数据显示2014年第一季度英国的楼市销售额达到6年来的新高。数据同时显示了目前楼市的活跃程度已经与金融危机前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地发展。这股浪潮发展如此迅速，非常引人瞩目；英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生如是说。“过去人们普遍认为伦敦的楼市不断上涨只是个案，并不能代表全英的整体状况。现在这种看法被日新月异的楼市发展所颠覆。” “楼市复苏的势头如此迅猛，银行按揭更加容易，楼市买家们积极入手，地域方面也并不仅仅局限于以往热门的英国东南部地区。”

英国皇家特许测量师学会下属的位于英格兰和威尔士地区的513家地产中介以及房地产估价师给出了2014年一季度，平均每家的地产销售额达23套的好成绩。这个数字比2009年的平均每家12套有大幅增长。在地产市场达到白热化的2007年中期，单家地产中介的季度销售额曾达到40套。与销售量大幅攀升交相呼应的是价格的上涨。英国皇家特许测量师学会已经把今年的预计英国房价年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生说，他希望这股房价上涨浪潮不要在伦敦变得不可控制。全英房屋抵押贷款协会Nationwide的数据显示，在伦敦的一些行政区内，房价年涨幅已经达到30%； 全伦敦的房屋均价截止到今年3月份已经上涨了18%。英国多数权威机构都预计今年英国房价的涨幅将达到历史新高。房价还将在未来5年内上涨约25%到30%。

英国皇家特许测量师学会同时宣称引起这股房价上涨浪潮的部分原因是市场上可供购买的房产不能满足买家的强劲需求。银行贷款相对容易更支持了买家的购房需求； 首次购房者数量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英国政府的“协助购房计划Help to Buy”也使购房的门坎降低。

Minnie专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房投资

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美国资深经纪人讲解 投资美国房产最常见的6大问题

很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的 形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题以及一些美国买房注意事项。

一、购买新房还是二手房？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生 活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的 房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲， 比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

二、房子是不是越老越不值钱？

答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏, 经济衰退，房子的价值也有可能下降。

三、买学校附近的房子（学区房）好不好？

是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5% 的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高 些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。

另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不够爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。 

四、选择城市屋还是独立屋？

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较 差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结：

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在加拿大生活离不开个人信用记录 理财师教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分
 
1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。 

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。 随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。 

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。 特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

  • 在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
  • 在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
  • 想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。 各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)； 新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

  • 280 – 559 差(Poor)
  • 560 – 659 中(Fair)
  • 660 – 724 良(Good)
  • 725 – 850 优(Excellent)
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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。 

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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 四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。 

  • CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
  • CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
  • CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
  • CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

Liya CHEN专栏全集请浏览：

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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美国顶尖房产经纪解答购房常见问题

一、我是中国人，可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？

答案是：可以。任何外国人都可以在美国买房子。

美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税上可能会有一些不同。请参考买卖须知中的房屋增值税及外国人扣税的说明。

二、 在美国买房是必需人到美国才能买吗？

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房， 他从朋友给他的资讯、图片等资料中做出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。如果你对我们公司有足够的信任，你也可以委托我们公司来执行 购房的全过程。当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有 Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。

三、 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人做买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人，会一步一步引领你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。

四、 在美国的房子有哪几种种类？

在住宅房屋方面，通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。独立屋在美国房屋里面最多的一种，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的 独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大，通常 来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。关于独立屋和共渡屋、城市屋的区别你可以参考我们拍摄的影片“美国房子的种类”。

五、 在美国有像中国一样的公寓房吗？

在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。

六、 在美国有哪些物业可以投资？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

七、 在各种投资项目中，投资风险如何？

投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，例如办 公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。仓库也是一样，在经济好的时候，货品流通快，仓库的价格也会水涨船高，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置 五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。

八、 在美国买房可以买新房吗？

美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使 用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的 修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好，相对之下可以节省很多。

九、 听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，到底有多高呢？

答：我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题，也有人解释这个问题。现在我在这里澄清一下，让大家避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。

房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。

美国的房子通常分为独立屋、城市屋（连排屋），除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？

1． 房屋保险

在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才能贷款给你。

2． 房屋的另一项持有成本是庭院的维护，例如减草，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。

3． 如果你买的是城市屋（连排屋），你会有一个社区费（国内称物管费），费用一般在一百五十块到三百五十块之间，费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分 摊。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。

十、 在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？

在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。

十一、到美国买房需要准备哪些文件？

现金买主需要准备的文件

1． 有效的护照和签证

2． 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3．在美国当地银行开设的账号

如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

1．有效的护照和签证

2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

3、自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

4. 在美国当地银行开设的账号

十二、我的购房资金如何汇到美国？

如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需 要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行已设有一个账户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便 开设一个账户，会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有，你也可以使用信得过的朋友的银行账户。关于具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

十三、应该选择在哪里买房？

如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是读书的地方），通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。

如果是投资，需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方，以便在需要的时候有人可以帮助照顾。另外还要考虑投资回报率。购买比较新的房子，可以减少维修的频率和费用。建议你和经纪人讨论。

十四、可以预期在美国房屋的增值有多少？

在长期的统计中，扣除所有持有成本例如地税、物价上涨，房屋的增值率在5-6%。这是比较客观保守的估计，目前美国的房价是处于低谷，今后的这几年，房价的涨幅可能会超过这个数字，也许会超出不少。美国房价的周期通常在十五年左右，每一次房价的下跌，都会有一个实质性的经济因素，而不是单纯房价 的起伏。

十五、在美国购置的房产对我移民美国有帮助吗？

这是两件完全不同的事情，美国买房和你移民美国无关, 移民局不会因为你买了美国房子而核准你永久居留权。有一些广告把在美国购房和移民混为一谈，不可相信, 也许有一些投资移民案的项目, 是投资计划案相关于某些建筑项目，但这与购置你个人的房产是根本不同的概念。建议你请教移民律师。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交税吗？

按照美国的税法，你是需要交税的。请参考“买卖须知”里面的租赁报税部分。

十七、能不能举一个实际的例子来解释，我房子出租的租金到底要交多少税。

假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万6千美金， 扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，根据联邦税率它符合，在8500美金内上缴的税率为 10%，剩下的7500美金需要缴的税率为15%，  两个加起来为1975美金。

十八、我怎样知道我要买的房子的地产税是多少？

在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的地产税一般在1.2%-2.0%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，你可以参考屋主的税率，请 你的经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字，需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同，详情请参考“买卖须知”中“关注房地产 税”部分。

十九、在美国买房子出租的租金回报率好不好？

在美国各个不同的地方，房子出租的回报率都不尽相同。在加州，我们自己手上实际案例的统计，房子出租的毛租金收入在7%-8%，净租金回报率在 5%-6%。从租金回报率来说，比中国要高出好几倍。

二十、在美国卖房赚的钱需要交税吗？

如果你卖房的时候，已经有美国居民的身份，你可能符合美国的房产优惠政策，在个人二十五万、夫妻五十万利润之内，自住房免税。细节部分可咨询专业会计师。

二十一、外国人在美国买房后把房屋卖出，外国人在卖房的时候是否会被预扣资本利得税？

是的，根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

二十二、我在卖房子被预扣资本利税得13.33%是否在年度报税的时候能够退还部分？

可以。根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

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