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海外買家該如何有效簽署購房合同

在澳大利亞，購房合同一般一式兩份，由買賣雙方各簽署一份後相互交換。買家保存賣家簽署的合同，賣家保存買家簽署的合同，稱爲“交換合同”。交換合同的日期即爲合同生效日期。自此，購房合同稱爲一份具有約束力的法律文件。

許多買家在購買澳大利亞房産時可能身在境外，無法飛赴澳大利亞當場簽署合同。那麽如何有效及時的簽署合同確保其約束力呢？一般有兩種簡單的方法。今天我簡單介紹下這兩種方法的利與弊。

一、  簽名影印件

在簽署購房合同前，買家的代理律師會審閱合同條款，幷向買家解釋其中的風險、責任與義務，同時也會與賣家律師進行協商，根據買方的指令提出相應要求，幷根據經驗修改一定的合同條款以保障投資者的權益。

從律師審閱合同到實際交換合同通常需要幾個工作日甚至更多時間，這時買家便可以將簽署好的合同原件特快郵寄給自己的代理律師，以便買賣雙方可以按計劃進行合同交換。 

一般情况下，如果無法及時將簽署好的合同原件郵寄給自己的代理律師，這時，代理律師會事先與賣家律師協商，用買方簽署的合同的影印件進行交換合同，幷在收到自己簽署的合同原件後再交給賣家律師。

這不失爲一個簡單經濟的好方法，却也有一定的風險，因爲，幷非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。一旦賣家拒絕影印件交換的請求，即便買方立即郵寄出所簽署好的合同原件，這幾個工作日的時差之中，看中的房子很有可能會被重新放入市場或被賣給別的買家。因爲此時買家與賣家還未正式交換合同，彼此之間幷無直接的法律關係，賣家幷沒有向買方做出任何承諾。

二、授權委托書 （Power of Attorney）

買家事先可以通過設立一份授權委托書，委任自己在澳大利亞的代理人代表自己簽署購房合同。簡單來說，授權委托書允許買家委任另一人來代表買家管理决定自己的財政事宜（例如管理買家在澳的銀行賬戶等），同時也包括房産事宜。事實上，澳大利亞的很多房産賣家都是通過授權委托書出售其房産的。

舉個例子：

一位房主因工作原因要從澳大利亞搬去美國，計劃出售其住房，但沒人可以確定他的房子何時能够以合理的價格賣掉。也許一周，也許一個月，也許三個月。爲了不影響原有計劃，房主就會在離境前委托代理人，在房産經紀找到適合的買家後隨時可以代表房主簽署合同。 

代理人必須是一位自己信任（例如會計師、律師等）且年滿18歲的成人，因爲一旦授權委托書生效後，代理人的行爲對買家具有法律約束力。澳大利亞的授權委托書分爲幾種不同的類型，授權事宜可以相當廣泛，也可以受到一定的限制。由于授權委托書是一份較爲複雜的法律文件，買家最好在簽署前諮詢獨立的法律意見，確保清楚自己授予代理人的權利。

在新南威爾士州，如果授權委托書涉及房産事宜，則必須到土地局進行登記生效後，代理人才可代表買家簽署購房合同。而買家也必須在一位法定見證人面前親自簽署授權委托書，幷由該法定見證人簽署授權委托書。澳大利亞各州對于法定見證人的要求略有不同，因此買家應趁在澳大利亞境內時準備好授權委托書，方便日後進行買房、貸款、售房等事宜。

如果人在境外，看中一套房産意欲購買，那麽通過簽名影印件交換合同可能更爲直接方便。然而其風險在于，買家可能會因爲耗時較長的原因錯失好房子。而事先準備好的授權委托書恰好彌補了這一風險，使代理人可以及時簽訂合同。當然，簽署授權委托書涉及一定的律師費用及土地局登記費用（約在500澳幣），這也是買家應當考慮的一個因素。

最後，在此提醒各位國內投資者，澳洲的購房合同每個州的要求都不一樣，而且每個房子的合同都會不一樣，這也是爲什麽要讓自己的律師看合同的原因。

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投資澳洲房産所涉及的9大費用

 隨著澳洲各地區房價的節節高升，許多外國投資者也都蠢蠢欲動，準備入市。那麽除了房價本身以外，在澳洲買房還有哪些相關費用呢？根據我的經驗，澳洲買房的其他相關費用約在房價的5%左右。假設購買了一套價值60萬澳元的房子，除了首付款以外，還需提前準備約3萬澳元的資金以便支付其他相關費用。當然，幷非所有費用必須一次性付清，而是在購房過程中分期按需要支付的。今天，我就爲大家羅列一下澳洲買房可能會涉及的一些常見相關費用以及支付時間，供大家參考，以便在買房前做好萬全的準備。

 

印花稅

轉讓或出售房産時，受轉讓方或買房需要向澳大利亞各州財稅局支付澳大利亞房産交易稅印花稅。澳大利亞各州的印花稅計算方式也不盡相同。房價金額也直接影響所需繳納印花稅的金額，一般約爲4-5%左右。

根據法律規定，當出售或轉讓發生時（即業主産生變化時），買房即産生繳納印花稅的義務。然而，當該出售或轉讓受到書面文件的影響時（例如：售樓合同或轉讓協議等），繳納印花稅的義務從第一次簽署該書面文件時産生，即交換合同時。

一般而言，印花稅可在房産交割時與尾款一起支付。但由于樓花建造時間較長，且個別州對于印花稅的繳納時間另有規定（例如，新南威爾士州規定合同交換起3個月內繳清印花稅），因此，在簽署合的同時，需與律師確認繳納印花稅的確切時間。

有關澳洲三大洲印花稅收取方式請閱讀：澳洲三大主要房産印花稅總攻略

律師費用（包括相關調查費用）

澳大利亞各洲買房所需支付的律師費用約爲1000-2000澳元不等，基本包含從交換合同起直到房産交割時的所有律師服務費，以及對于該房産産權的一些調查費用（即支付給第三方的費用）。例如，確認房産現任登記持有人等。

貸款申請費及保險金額

如果海外投資者計劃貸款購買房産，除了考慮自己的可貸款額度和還款能力外，也要考慮申請貸款的手續費，包括一次性申請費（約爲1000-2000澳元不等），及持續性的銀行手續費。

如果買家貸款超過房價的80%，就需要支付借款人抵押借款保險費（下文稱爲LMI保險）。該保險是爲了確保買家在無力償還貸款時保護銀行的利益。假設，一套價值80萬澳元的房産買家貸款75萬澳元，即需要支付LMI保險。一旦買家無力還款，銀行可將抵押的房産强制拍賣來支付貸款金額。但房産拍賣的結果，可能是該房屋只賣到60萬澳元，幷不足以支付銀行的借款金額。LMI保險就此差額保護銀行，而非保障買家的還款責任。

值得注意的是，保險公司一般不願意就海外人士購房貸款提供保險，因此如果投資者計劃貸款買房，最好準備房價30%以上的首付款，以保障順利貸款。

建議買家諮詢相關專業人士（例如：銀行工作人員、貸款經理等）瞭解所需支付的費用。

蟲害檢查或房屋檢查

如果計劃購買二手房，進行蟲害檢查或房屋檢查是非常有必要的，包括結構性檢查、蟲害檢查或是物業管理檢查（公寓房）。這些檢查會提醒買家一些潜在風險，作爲參考。一般費用約爲300~500澳元不等。

房屋保險

自交割之日起，房産的風險全部轉移至買家身上。因此，投資者應當儘早準備房屋保險，以防意外情况的發生，例如：火灾、水灾、偷竊等。如果買家購買二手房，最安全的方式是自交換合同之日起準備房屋保險，以確保個人的利益。

市政費及公用事業費用

從房産交割之日起，買方需要支付所購房産的市政費用即公用事業費用（例如：水、電和煤氣費）。這些費用一般每季度支付一次，如果原房主在交割日前支付到交割日後的費用，買賣雙方需在交割當日以交割日爲分界點調整費用。

舉例來說，如果房産交割日爲4月15日，而原房東在該日期前已支付了一筆公用事業費用至5月30日，則自4月15日起至5月30日的公用事業費（一個季度一算）用則應由買方承擔。在交割當日，買家所需支付的金額總計應爲房價尾款及4月15日起至5月30日的公用事業費用。下一次需要支付公用事業費用的計算日期爲6月1日。

注：律師會在房産交割日前計算出確切金額，供買家確認

物業管理費

如果計劃購買分契式住房（公寓樓），需要考慮一些持有成本。例如物業管理費，大樓維護費及大樓保險費。當買家購買樓花時，由于開發商還未聘任物業管理員，因此，無法貨值需要定期支付的物業管理費費用。然而，買家仍應當在購買樓花前詢問地産經紀有關該房屋計劃的物業管理費費用範圍。根據每棟大樓的設計（泳池、健身房等免費服務）、住戶數量、地理位置等，目前樓花的物業管理費約爲每季度800-3000澳元不等。

土地稅

嚴格來說，土地稅幷不能算作是購買房産的購買成本，而更類似于持有成本。對于有土地的房主來說，要按照每年當地政府對于業主名下的土地進行的估價支付相應的土地稅。如果業主只擁有分契式住房（公寓樓），則無需支付土地稅。

土地注册費

一旦房産過戶到您的名下，您需要到各州土地局登記您的名字，以便土地局頒發新的房産證上注册您的名字。這筆費用約爲200-400澳元不等。

由于澳洲各州的買房費用不盡相同，我建議投資者在决定買房前諮詢當地的律師及金融專家，確保在澳洲買房投資能够順利進行。

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歐洲房産界的“西方不敗”——德國 價格穩定、以房養學爲最佳投資優勢

德國房地産市場被英國《金融時報》稱作“童話”，尤其是住宅市場幾乎沒有受到經濟危機的任何影響，這與歐洲其它地區遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球經濟復蘇浪潮中，德國在整個歐洲內扮演了主力軍的角色。流動性資金涌入德國，而獲益最大的便是房地産市場。

在過去的三年裏，越來越多的指標顯示房地産的大牛市正在展開，就像是沉睡了許久的雄獅，馬上要爆發出積蓄已久的潜力。但是，相比國際水平和歷史價格的發展趨勢，德國市場還是非常的便宜。所有這些因素都歸結于一點，那便是，當下正是進入德國房産市場的最佳時機。

投資德國房産的四大優勢

一、德國住宅價格相對穩定

當大多數歐盟國家的住宅市場經受大幅震蕩時，德國市場既沒有在危機時期出現過熱，也沒有在危機後期受到經濟衰退的影響，總體保持平穩。

二、價格從平穩開始回升幷出現連續的上漲態勢

2013年，德國住宅的平均價格是3306歐元/平方米。同期新建的獨立式住宅的平均價格是26.8208萬歐元，現有物業的價格是20.8317萬歐元。連續兩年價格上漲，預示著未來將有進一步上漲趨勢。

“特徵價格法”（Hedonic Price Method）將房價表達爲一系列特徵的函數（例如：臥室和衛生間的數量、面積和地段），在將不同的品質特徵納入考慮範圍的基礎上，衡量房地産的價格。由此可見，德國房價在過去三年裏有一定程度的上漲。

注：特徵價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法。認爲房地産由衆多不同的特徵組成，而房地産價格是由所有特徵帶給人們的效用决定的。如能將房地産的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地産的特徵(或品質)數量固定不變時，就能將房地産價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

三、國際價格比較顯示，德國房地産市場被嚴重低估

和國際房價相比，德國目前的價格仍然十分便宜。該國的經濟實力似乎完全沒有在房價中得到應有的體現。儘管德國被視作歐盟的救星和經濟引擎，但其房價水平處于歐洲的最低位，和國際水平相比更是極其低廉。《全球房地産指南》（Global Property Guide ）顯示各國黃金地段的房價，相比中國香港、中國、加拿大和澳大利亞，德國的價格極其低廉，對投資者而言，這意味著巨大的上升空間。

四、租金毛收益率比較印證德國投資價值

用物業購置價格的百分比來表達年度租金毛收益率。這是一個房東預期的，在繳稅、支付維護及其它成本之前，所能得到的投資回報率。爲了能够較爲準確地比較德國和世界其它地區的租金收益率，我們用市中心120平方米的公寓作爲標準物業來計算。

在過去20年裏，德國房地産的租金水平保持穩定，幷逐漸顯示出上漲的趨勢。值得一提的是，我們應該要瞭解和平均租金價格有關的兩個方面。首先，在幾個最大的城市，租金在最近三年裏已經出現了明顯的上漲。這和較小的城市有所區別。總體而言，租金價格在很大程度上取决于物業所在的地理位置。

舉例：

在德國，對于那些欲購買或租賃一個裝修精美的老房子，相比慕尼黑和法蘭克福，柏林有最多價格實惠的選擇。但另一方面，房地産投資者即本著投資目的的購房者，可以從投資法蘭克福的公寓而取得最高的租金回報，該城市的租金毛收益率高達4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可達4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的區間。

在過去10年裏，平均租金收益率超過了德國10年期政府債券的收益率。這也反映了德國房地産的整體融資環境。融資利率接近歷史底部，幷對投資者的放大杠杆起到了支撑作用。

五、以房養學

與投資其他國家房産的家長一樣，購買德國房産的大部分國內投資者都是出于對子女留學的考慮，另外，也是想通過留學達到最終移民的目的。對于家長而言，爲在德國就讀的子女購置一套公寓甚至整個物業，可以節省比其他國家都高的租金。由于德國的價格水平通常比盎格魯-薩克遜或亞洲一些國家低，所以子女節省的租金比例更高，且德國房地産價格比其它地區更爲低廉。

注：投資德國房地産幷不會對學費起到什麽幫助

就目前的全球房地産市場而言，投資機會極難尋覓，而德國住宅市場爲中國乃至全球的投資者提供了巨大的投資機遇。對于高淨值投資人而言，德國市場，尤其是大型物業項目提供了非常誘人的投資機會，這將幫助他們分散和保護投資組合，避開國際房地産市場的價格泡沫。

據德國絲路投資顧問集團預測，2015年年底期間，德國房價將有35%的上漲空間。同時，柏林的價格將上漲30%，慕尼黑的價格也會每年以兩位數的百分比速度上漲。

Robert Fruechtl專欄全集：

Robert Fruechtl解讀德國房産的奧秘

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投資英國房産不可輕信銷售資料 需多聽、多看

我想用壹個失敗的投資案例來警戒正準備投資英國房產的內地買家。在投資房產時，不能只靠銷售網站或者銷售手冊的信息來做決定。銷售網站或者銷售手冊上的房屋信息看起來都很不錯——房型美觀，位置優越，因此，買家容易忽略這個地區的樓市泡沫。

幾年前，我曾為壹名想要購買位於利茲市中心的運河區Granary Wharf Waterfront公寓的投資者服務。由於該地區毗鄰利茲中央火車站，所以廣受年輕投資者的喜愛。這套2臥2衛的公寓是當時利茲運河區所有開發樓盤中的最佳房型。

Little Neville 街3號 ，英國利茲

這位年輕人得知，該房屋的租價每年為1.45萬英鎊，租金回報率為6.4%，最終，他以28.995萬英鎊買下了這套公寓。但是7年間房屋價值縮水6.5萬英鎊，從投資角度來說這位年輕人失敗了。

這位年輕投資者失敗的主要原因有2個原因，過於信賴銷售宣傳冊與銷售網站是其中之壹。另壹方面，他在利茲樓市泡沫膨脹的2005年以高價購入此房產，而此後，隨著市場上現代化公寓樓數量的不斷增加以及2007年世界經濟的整體下滑，房產總價值也隨之縮水。

與大家分享這壹失敗的投資事例，是想建議投資者在購房前需自行對該地區的房市做壹次調查和分析，多聽取專業人事的投資建議與意見。雖然，這些方法並不能保證投資100%的成功，不過可以直接避免投資失誤和資金損失。

 

英國常見6大房屋類型 選擇適合的才是最好的

為什麽英國房產近乎是在“壹夜之間”成為了世界投資者矚目的對象？據我了解，英國房產投資的優勢之壹就是其房屋投資類型的多樣性。在下面的文章中，我就為中國投資者詳細介紹英國的房屋類型。

成品房和期房

每個國家的地產房屋市場都存在已經竣工的成品房和尚未竣工的商品房（壹般稱之為期房或樓花off-plan）。大型地產開發商在樓盤開工之前，以較低的價格吸引投資者提前買房。在大多數國家購買期房有絕對的價格優勢，但英國基本上是個例外。

無論是買成品房或是期房，房屋產權的類型（freehold or leasehold）是不變的，但具體購買的程序可能有細微差別。

現代公寓/樓房

倫敦有很多待售的現代公寓樓，大批樓盤如雨後春筍般湧現在著名的泰晤士河畔，大部分 小區周邊具有完善的配套設施，例如飯店和便利店等，為住戶的日常生活提供便捷。房型使用面積從1室1廳的45~55平方米，到2室2廳的65~85平方米不等。近年來興建的現代公寓有偏重小戶型的趨勢，而房齡稍微長的公寓往往會提供更大的居住空間（約大10~20%）。

在比較經濟實惠的街區，也有部分待售的現代公寓樓盤。例如壹家名為“錦繡”的地產商，特意針對首次買房或是尋求小戶型經濟實用房的客戶，投資開發了壹批現代公寓樓盤。樓盤位於政府重點拆遷改良的地段。此類樓盤因為價格較低，交通便利， 升值前景樂觀，而成為房產投資類型的首選之壹。2居室現代公寓壹般配有2衛2浴，從而為房屋出租提供極大的優勢。

現代公寓樓通常沒有永久產權，而只有99年使用產權（Leasehold）。房子的建造過程往往不及老房子的精細與考究。不同小區現代公寓的物業費也多少不均，壹套2居室，壹般每年須交大約 1000~2000鎊（1~2萬人民幣）的物業管理費。物業配套設施如果奢華，例如兼有私人的遊泳池，健身中心或門衛的高檔小區，所收取的物業費會相應升高。因此，這些細節也須被囊括到房產投資報告中加以慎重分析商榷。

倫敦的公寓並非所有都是現代建築，有很多公寓可以追溯到1930年代或19世紀維多利亞年間。具有歷史特色的古典式公寓（“Mansion blocks”亦稱“Period apartments”）壹般比現代公寓寬敞，例如壹間2居室的使用面積壹般至少為80平方米。此類公寓多保留著珍貴的傳統古典歐式建築的風格，如天花板上華麗的浮雕，因此成為崇尚古典風格投資者的絕佳選擇。

其實，充滿貴族氣息的古典式公寓的物業管理費卻往往大大低於現代公寓，這可能是因為 這部分公寓不兼備私人泳池和健身室等配套設施的緣故。古典式公寓的建築都極為考究與精細。比起現代公寓，這裏的住戶壹般相對穩定，自住率高，住戶普遍偏中老年，因此，住環境十分祥和安靜，而且住戶流動性小為房屋的維護提供了便利。

古典式公寓壹般屬於共享永久產權。但在倫敦市中心某些地段，永久產權還屬於占有土地的房產世家把持，造成有些公寓的使用權年限很短。如今，政府出臺相關法律，強制永久產權持有者為房產購買者延長土地使用權，以確保房產投資者的利益。

許多古典式公寓只配有壹套衛浴，但比起現代公寓，空間更大，更寬敞。

聯排別墅

在19世紀，1930到1950年間，密集的聯排別墅在英國許多城市包括倫敦建成。 這些聯排別墅通常是由多套兩三層的相同結構的別墅左右緊密相接，每套別墅戶型壹般為3~4居室1廳1廚2衛，使用面積約為100~130平方米，尤其受到 許多需要在市區上班的家庭的青睞。與同時期的古典式公寓相似，此類聯排的老房子也具有古典風格的珍貴特色。

聯排別墅的優勢在於有後花園，雖然可能不太大（壹般約10~15米長），但在寸土寸金的倫敦，室外空間是及其珍貴和吸引人的。聯排別墅壹般具有永久產權。很多聯排別墅都經過擴建，通常是別墅後墻外擴（後花園的面積相對減小）或是房頂改造。房頂的改造很常見，通常為別墅增加1室1衛，從而使房產本身大幅增值。

聯排別墅的劣勢在於通常也沒有停車的車庫，停車需停在門前馬路邊上。噪音和保暖系數可能比同等現代別墅略差。

當然，市場上也有新建待售的聯排別墅，但此類房子比較缺稀，因為大部分地產商近年來著重在城市興建現代公寓樓盤（“flats”亦稱“apartment”）。

“湯耗子”

“湯耗子”是townhouse的音譯，也稱“唐豪斯”，屬聯排別墅的壹種。粗略可以再細分為古典式（壹般非常宏偉的建築）和現代（從1970年開始）興建的兩種類型。古典式的湯耗子多位於倫敦市中心（相當於北京壹環），使用面積高達 250~450平方米。黃金地段加上奢侈的面積必然導致此類別墅昂貴的價格。

“湯耗子”與其他聯排別墅的主要區別在於它樓層多，壹般3~5層高，所以使用空間較大。壹般每棟房子都有獨立的花園和車庫。

近代“湯耗子”更為搶手，主要因為別墅具有優秀的保暖性，隔音性，多間衛浴設施，以及充裕的停車空間。湯耗子可以帶來很高的租金回報，不但可以整棟房子出租，還可以以房間為單位出租。劣勢包括需要經常上下樓梯。

獨棟別墅

幾乎每壹個英國居民都夢想擁有自己真正的獨棟別墅，即獨門獨院的別墅，上下左右前後都屬 獨立空間，具有高度私密性，房屋周圍有寬敞的院落，前後花園。別墅的面積不等。因為此類房子占地面積大，多數房屋建在土地相對便宜的地域，例如城市邊緣或 是城市近郊，而在市中心很少見。因所在地域不同，獨棟別墅的房價差異很大。比起同區域同等聯排別墅，獨棟別墅的價格可能高出25%~50%。

半獨立別墅

此類別墅壹般是將壹棟獨棟別墅分為左右兩套獨立的住房，中間公用壹面墻。所以比獨棟別墅稍遜壹籌，但比起聯排別墅要優越的多。當然價格也居中。每套住房壹般都有自己的私人車庫，獨立的花園。

平房式別墅

這類房型通常只有壹層，因為所有的房間都在壹個層面上，不需要上下樓梯，所以成為了老年人的首選。相關數據表明平房式別墅的租金回報率是所有房屋類型中最高的，平均高達7.2%。

 

 

與夏威夷房産投資相關6大疑問

美國房産稅的與衆不同就在于其每個州都有屬于自己的繳稅規則。所以在購房前，海外投資者需要瞭解的不只是“買什麽房”，“在哪裏買”，更應該對所屬州的繳稅“規則”有所瞭解。

近年，夏威夷房産受到了不少國內投資者的熱捧，連一些知名人士也都被那裏的美景吸引幷對其投資。在夏威夷投資房産，買家在繳稅問題上會遇到怎樣的問題？以下，就讓Choi國際的MAGGIE來回答這些疑問。

問題一：如果海外投資者欲出租位于夏威夷的房産，應繳納哪些稅款？

答：如果是一個海外投資人（非美國居民），必須負責繳納美國聯邦所得稅及夏威夷州所得稅。除此之外，還必須支付夏威夷一般消費稅以及不動産稅。若投資者的房産位于歐胡島，須支付市郡附加稅；若投資者的租客是屬�短期居留性質，還須另外支付旅館稅。

問題二：以上所列稅款是如何徵稅的？

答：美國聯邦所得稅依照兩種方式徵收，一是按業主出租所得總額徵收30%或者按出租所得淨額徵收（如果投資者選擇此種方式），稅率從10%至39.6%不等。而夏威夷州所得稅是按業主出租所得淨額徵收，稅率從1.4%至11%不等。夏威夷一般消費稅是出租所得總額的4%；旅館稅爲出租所得總額的9.25%。

歐胡島市和縣的附加稅是出租所得總額的0.5%。夏威夷財産稅是按政府估價的房地産價值徵收，徵稅方式爲每一千美金徵收2元至15元左右。房地産的價值視種類及地點而定。

問題三 ：有哪些所得需要納稅？

答：通常，徵稅所得包括所有在“當年度”取得的租金收入，除此之外，其他牽涉到出租不動産的所得包括在徵稅所得中（例如銀行利息收入）。投資者的不動産管理代理人應該提供業主年度出租所得報告表（美國財政部表1042-S）。房客的房租押金不包含在納稅所得中。

問題四 ：在計算淨租金所得時，通常哪些費用可以扣除？

答：在回答這個問題以前，投資者需要注意的問題是，必須及時選擇在當年所得稅申報時將所出租的不動産申報爲美國商用不動産。如果沒有及時做這項選擇，便不能扣除費用，而且還會被按所得總額徵稅。

以下是通常可以扣除的租賃相關費用：廣告費，清潔費及維修費，傭金，保險費，法律會計費，管理費，利息費用（但是如果投資者向外國銀行或者外國人借款，您可能必須代扣美國利息所得稅款），修理費，稅負（財産稅，一般消費稅及旅館稅），水電，煤氣以及折舊費用。

問題五：當投資者購買不動産時，整修房屋，購買家具，家電用品以便出租。這些成本是否可以扣除？

答：如果租賃不動産選爲美國商用不動産，您可以爲你的整修費用，家具及家電用品提列折舊費用，通常整修費用的折舊期爲27年6個月到39年，家具及家電用品的折舊期間爲五年。

問題六 ：如果我出租我的不動産，同時我又使用這房屋爲私人度假居所，我是否可以在稅務申報 書中扣除所有的費用？

答：若您使用出租用途的不動産爲私人度假居所，而且沒有付等同市價的租金，所有的費用必須按個人用途及出租用途比例分攤。只有與出租有關的費用可以扣除。再者，如果個人用途超過十四天或租出期間的10%，可扣除的費用不能超過業主當年的租金收入。

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Maggie黃暢談夏威夷房產投資

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房價上漲浪潮波及全英 不再局限于倫敦地區

在網絡上，我每天都能看到“房地産市場銷售量持續上漲，銷售額攀至6年來新高，專家表示說以上數據顯示了英國房地産市場的整體復蘇”這樣的字眼。對于這樣高頻率的出現萬變不離其中的內容，投資者一定會産生疑問，這是不是一場市場營銷的策略。其實，英國房價真的在不斷上漲，幷且漲勢已蔓延整個大英帝國。

據英國國家統計局統計數字顯示，英國房屋均價由5年前的19萬4千英鎊漲至目前的25萬4千英鎊。專家日前表示說，隨著房價的不斷攀升，以及越來越多的人們加入到購房大軍中來，種種迹象都表明這股樓市熱潮已經不再僅限于倫敦，樓市的火爆浪潮正席捲全英。

英國皇家特許測量師學會Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也給出統計數據，數據顯示2014年第一季度英國的樓市銷售額達到6年來的新高。數據同時顯示了目前樓市的活躍程度已經與金融危機前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地發展。這股浪潮發展如此迅速，非常引人矚目；英國皇家特許測量師學會的經濟師賽蒙先生如是說。“過去人們普遍認爲倫敦的樓市不斷上漲只是個案，幷不能代表全英的整體狀况。現在這種看法被日新月异的樓市發展所顛覆。” “樓市復蘇的勢頭如此迅猛，銀行按揭更加容易，樓市買家們積極入手，地域方面也幷不僅僅局限于以往熱門的英國東南部地區。”

英國皇家特許測量師學會下屬的位于英格蘭和威爾士地區的513家地産中介以及房地産估價師給出了2014年一季度，平均每家的地産銷售額達23套的好成績。這個數字比2009年的平均每家12套有大幅增長。在地産市場達到白熱化的2007年中期，單家地産中介的季度銷售額曾達到40套。與銷售量大幅攀升交相呼應的是價格的上漲。英國皇家特許測量師學會已經把今年的預計英國房價年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英國皇家特許測量師學會的經濟師賽蒙先生說，他希望這股房價上漲浪潮不要在倫敦變得不可控制。全英房屋抵押貸款協會Nationwide的數據顯示，在倫敦的一些行政區內，房價年漲幅已經達到30%； 全倫敦的房屋均價截止到今年3月份已經上漲了18%。英國多數權威機構都預計今年英國房價的漲幅將達到歷史新高。房價還將在未來5年內上漲約25%到30%。

英國皇家特許測量師學會同時宣稱引起這股房價上漲浪潮的部分原因是市場上可供購買的房産不能滿足買家的强勁需求。銀行貸款相對容易更支持了買家的購房需求； 首次購房者數量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英國政府的“協助購房計劃Help to Buy”也使購房的門坎降低。

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Minnie谈英国伦敦房投资

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美國資深經紀人講解 投資美國房產最常見的6大問題

很多中國客戶向我諮詢時，有一些常見的問題反覆地被提到，看來他們都被這些類似的問題所困擾，或者在某些方面存在誤解。由於中國和美國房地產市場的 形態和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。在此筆者專門針對這些問題寫一篇短文，為大家澄清一些問題以及一些美國買房注意事項。

一、購買新房還是二手房？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

在美國，新建的房子一般都位於比較偏遠的地區或者城市，屬於新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生 活設施，優美的環境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的 房齡。例如，在聖馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買到一套新房，這並非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城，周邊都是新建的房子，基礎設施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲， 比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。

當然，也不排除這樣的情況：有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子，然後重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

二、房子是不是越老越不值錢？

答案是：不一定，要根據具體情況綜合分析。在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據房屋的狀況的不同，價值差別會很大。

一方面，房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對於木製房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有更新設備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新，房屋價值可能仍然很高的。

這裡要提一下，美國有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對自己的房子進行翻新，可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造，但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面，房子的土地部分，會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。

總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建築年代，也要看它的內部保養狀態，看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好，大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的；當然也不排除相反的情況，如果當地環境變壞, 經濟衰退，房子的價值也有可能下降。

三、買學校附近的房子（學區房）好不好？

是否購買美國學區房，這是要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由於需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5% 的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便；但是也有缺點：學校附近環境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用於出租，學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月，那麼學校附近的房子也許可以出租略高 些如2100或2200美元/月；所以學校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。

另外，學校附近的租客大多是學生，他們大多對房子不夠愛護，間接造成保養成本上升；所以綜合考慮，學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。

四、選擇城市屋還是獨立屋？

城市屋和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在於：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以佔地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋佔地面積比較大，尺寸和內部設施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較 差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用於出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小；但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋（作為投資的情況）。

以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結：

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在加拿大生活離不開個人信用記錄 理財師教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分
 
1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。 

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。 随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。 

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。 特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

  • 在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
  • 在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
  • 想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。 各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)； 新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

  • 280 – 559 差(Poor)
  • 560 – 659 中(Fair)
  • 660 – 724 良(Good)
  • 725 – 850 优(Excellent)
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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。 

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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 四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。 

  • CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
  • CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
  • CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
  • CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

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理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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美國頂尖房產經紀解答購房常見問題

一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麼限制嗎？

答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。

美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。

二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房， 他從朋友給他的資訊、圖片等資料中做出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委託我們公司來執行 購房的全過程。當然所有的購房檔我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法，只要有 Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。

三、 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程式你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人做買賣交易服務，整體水準很高，職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步引領你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。

四、 在美國的房子有哪幾種種類？

在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的 獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常 來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。

五、 在美國有像中國一樣的公寓房嗎？

在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。

六、 在美國有哪些物業可以投資？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。

七、 在各種投資專案中，投資風險如何？

投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦 公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閒置 五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。

八、 在美國買房可以買新房嗎？

美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使 用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的 修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。

九、 聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？

答：我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。

房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。

美國的房子通常分為獨立屋、城市屋（連排屋），除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？

1． 房屋保險

在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才能貸款給你。

2． 房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。

3． 如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分 攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔 的。

十、 在美國買房需要支付多少傭金給經紀人？

在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。

十一、到美國買房需要準備哪些檔？

現金買主需要準備的檔

1． 有效的護照和簽證

2． 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）

3．在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的檔

1．有效的護照和簽證

2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3、自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4. 在美國當地銀行開設的帳號

十二、我的購房資金如何匯到美國？

如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需 要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便 開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。

十三、應該選擇在哪裡買房？

如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。

如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。

十四、可以預期在美國房屋的增值有多少？

在長期的統計中，扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是處於低谷，今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過這個數字，也許會超出不少。美國房價的週期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價 的起伏。

十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎？

這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計畫案相關於某些建築專案，但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？

按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。

十七、能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金， 扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在8500美金內上繳的稅率為 10%，剩下的7500美金需要繳的稅率為15%，  兩個加起來為1975美金。

十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少？

在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的地產稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請 你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數位，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產 稅”部分。

十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好？

在美國各個不同的地方，房子出租的回報率都不盡相同。在加州，我們自己手上實際案例的統計，房子出租的毛租金收入在7%-8%，淨租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說，比中國要高出好幾倍。

二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？

如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。

二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出，外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅？

是的，根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%

二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分？

可以。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。

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