Category: Special Investment Column

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與夏威夷房産投資相關6大疑問

美國房産稅的與衆不同就在于其每個州都有屬于自己的繳稅規則。所以在購房前，海外投資者需要瞭解的不只是“買什麽房”，“在哪裏買”，更應該對所屬州的繳稅“規則”有所瞭解。

近年，夏威夷房産受到了不少國內投資者的熱捧，連一些知名人士也都被那裏的美景吸引幷對其投資。在夏威夷投資房産，買家在繳稅問題上會遇到怎樣的問題？以下，就讓Choi國際的MAGGIE來回答這些疑問。

問題一：如果海外投資者欲出租位于夏威夷的房産，應繳納哪些稅款？

答：如果是一個海外投資人（非美國居民），必須負責繳納美國聯邦所得稅及夏威夷州所得稅。除此之外，還必須支付夏威夷一般消費稅以及不動産稅。若投資者的房産位于歐胡島，須支付市郡附加稅；若投資者的租客是屬�短期居留性質，還須另外支付旅館稅。

問題二：以上所列稅款是如何徵稅的？

答：美國聯邦所得稅依照兩種方式徵收，一是按業主出租所得總額徵收30%或者按出租所得淨額徵收（如果投資者選擇此種方式），稅率從10%至39.6%不等。而夏威夷州所得稅是按業主出租所得淨額徵收，稅率從1.4%至11%不等。夏威夷一般消費稅是出租所得總額的4%；旅館稅爲出租所得總額的9.25%。

歐胡島市和縣的附加稅是出租所得總額的0.5%。夏威夷財産稅是按政府估價的房地産價值徵收，徵稅方式爲每一千美金徵收2元至15元左右。房地産的價值視種類及地點而定。

問題三 ：有哪些所得需要納稅？

答：通常，徵稅所得包括所有在“當年度”取得的租金收入，除此之外，其他牽涉到出租不動産的所得包括在徵稅所得中（例如銀行利息收入）。投資者的不動産管理代理人應該提供業主年度出租所得報告表（美國財政部表1042-S）。房客的房租押金不包含在納稅所得中。

問題四 ：在計算淨租金所得時，通常哪些費用可以扣除？

答：在回答這個問題以前，投資者需要注意的問題是，必須及時選擇在當年所得稅申報時將所出租的不動産申報爲美國商用不動産。如果沒有及時做這項選擇，便不能扣除費用，而且還會被按所得總額徵稅。

以下是通常可以扣除的租賃相關費用：廣告費，清潔費及維修費，傭金，保險費，法律會計費，管理費，利息費用（但是如果投資者向外國銀行或者外國人借款，您可能必須代扣美國利息所得稅款），修理費，稅負（財産稅，一般消費稅及旅館稅），水電，煤氣以及折舊費用。

問題五：當投資者購買不動産時，整修房屋，購買家具，家電用品以便出租。這些成本是否可以扣除？

答：如果租賃不動産選爲美國商用不動産，您可以爲你的整修費用，家具及家電用品提列折舊費用，通常整修費用的折舊期爲27年6個月到39年，家具及家電用品的折舊期間爲五年。

問題六 ：如果我出租我的不動産，同時我又使用這房屋爲私人度假居所，我是否可以在稅務申報 書中扣除所有的費用？

答：若您使用出租用途的不動産爲私人度假居所，而且沒有付等同市價的租金，所有的費用必須按個人用途及出租用途比例分攤。只有與出租有關的費用可以扣除。再者，如果個人用途超過十四天或租出期間的10%，可扣除的費用不能超過業主當年的租金收入。

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Maggie黃暢談夏威夷房產投資

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房價上漲浪潮波及全英 不再局限于倫敦地區

在網絡上，我每天都能看到“房地産市場銷售量持續上漲，銷售額攀至6年來新高，專家表示說以上數據顯示了英國房地産市場的整體復蘇”這樣的字眼。對于這樣高頻率的出現萬變不離其中的內容，投資者一定會産生疑問，這是不是一場市場營銷的策略。其實，英國房價真的在不斷上漲，幷且漲勢已蔓延整個大英帝國。

據英國國家統計局統計數字顯示，英國房屋均價由5年前的19萬4千英鎊漲至目前的25萬4千英鎊。專家日前表示說，隨著房價的不斷攀升，以及越來越多的人們加入到購房大軍中來，種種迹象都表明這股樓市熱潮已經不再僅限于倫敦，樓市的火爆浪潮正席捲全英。

英國皇家特許測量師學會Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也給出統計數據，數據顯示2014年第一季度英國的樓市銷售額達到6年來的新高。數據同時顯示了目前樓市的活躍程度已經與金融危機前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地發展。這股浪潮發展如此迅速，非常引人矚目；英國皇家特許測量師學會的經濟師賽蒙先生如是說。“過去人們普遍認爲倫敦的樓市不斷上漲只是個案，幷不能代表全英的整體狀况。現在這種看法被日新月异的樓市發展所顛覆。” “樓市復蘇的勢頭如此迅猛，銀行按揭更加容易，樓市買家們積極入手，地域方面也幷不僅僅局限于以往熱門的英國東南部地區。”

英國皇家特許測量師學會下屬的位于英格蘭和威爾士地區的513家地産中介以及房地産估價師給出了2014年一季度，平均每家的地産銷售額達23套的好成績。這個數字比2009年的平均每家12套有大幅增長。在地産市場達到白熱化的2007年中期，單家地産中介的季度銷售額曾達到40套。與銷售量大幅攀升交相呼應的是價格的上漲。英國皇家特許測量師學會已經把今年的預計英國房價年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英國皇家特許測量師學會的經濟師賽蒙先生說，他希望這股房價上漲浪潮不要在倫敦變得不可控制。全英房屋抵押貸款協會Nationwide的數據顯示，在倫敦的一些行政區內，房價年漲幅已經達到30%； 全倫敦的房屋均價截止到今年3月份已經上漲了18%。英國多數權威機構都預計今年英國房價的漲幅將達到歷史新高。房價還將在未來5年內上漲約25%到30%。

英國皇家特許測量師學會同時宣稱引起這股房價上漲浪潮的部分原因是市場上可供購買的房産不能滿足買家的强勁需求。銀行貸款相對容易更支持了買家的購房需求； 首次購房者數量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英國政府的“協助購房計劃Help to Buy”也使購房的門坎降低。

Minnie专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房投资

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美國資深經紀人講解 投資美國房產最常見的6大問題

很多中國客戶向我諮詢時，有一些常見的問題反覆地被提到，看來他們都被這些類似的問題所困擾，或者在某些方面存在誤解。由於中國和美國房地產市場的 形態和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。在此筆者專門針對這些問題寫一篇短文，為大家澄清一些問題以及一些美國買房注意事項。

一、購買新房還是二手房？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

在美國，新建的房子一般都位於比較偏遠的地區或者城市，屬於新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生 活設施，優美的環境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的 房齡。例如，在聖馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買到一套新房，這並非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城，周邊都是新建的房子，基礎設施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲， 比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。

當然，也不排除這樣的情況：有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子，然後重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

二、房子是不是越老越不值錢？

答案是：不一定，要根據具體情況綜合分析。在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據房屋的狀況的不同，價值差別會很大。

一方面，房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對於木製房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有更新設備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新，房屋價值可能仍然很高的。

這裡要提一下，美國有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對自己的房子進行翻新，可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造，但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面，房子的土地部分，會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。

總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建築年代，也要看它的內部保養狀態，看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好，大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的；當然也不排除相反的情況，如果當地環境變壞, 經濟衰退，房子的價值也有可能下降。

三、買學校附近的房子（學區房）好不好？

是否購買美國學區房，這是要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由於需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5% 的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便；但是也有缺點：學校附近環境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用於出租，學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月，那麼學校附近的房子也許可以出租略高 些如2100或2200美元/月；所以學校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。

另外，學校附近的租客大多是學生，他們大多對房子不夠愛護，間接造成保養成本上升；所以綜合考慮，學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。

四、選擇城市屋還是獨立屋？

城市屋和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在於：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以佔地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋佔地面積比較大，尺寸和內部設施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較 差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用於出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小；但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋（作為投資的情況）。

以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結：

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在加拿大生活離不開個人信用記錄 理財師教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分
 
1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。 

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。 随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。 

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。 特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

  • 在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
  • 在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
  • 想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。 各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)； 新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

  • 280 – 559 差(Poor)
  • 560 – 659 中(Fair)
  • 660 – 724 良(Good)
  • 725 – 850 优(Excellent)
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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。 

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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 四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。 

  • CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
  • CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
  • CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
  • CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

Liya CHEN专栏全集请浏览：

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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美國頂尖房產經紀解答購房常見問題

一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麼限制嗎？

答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。

美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。

二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房， 他從朋友給他的資訊、圖片等資料中做出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委託我們公司來執行 購房的全過程。當然所有的購房檔我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法，只要有 Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。

三、 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程式你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人做買賣交易服務，整體水準很高，職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步引領你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。

四、 在美國的房子有哪幾種種類？

在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的 獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常 來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。

五、 在美國有像中國一樣的公寓房嗎？

在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。

六、 在美國有哪些物業可以投資？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。

七、 在各種投資專案中，投資風險如何？

投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦 公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閒置 五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。

八、 在美國買房可以買新房嗎？

美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使 用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的 修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。

九、 聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？

答：我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。

房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。

美國的房子通常分為獨立屋、城市屋（連排屋），除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？

1． 房屋保險

在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才能貸款給你。

2． 房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。

3． 如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分 攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔 的。

十、 在美國買房需要支付多少傭金給經紀人？

在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。

十一、到美國買房需要準備哪些檔？

現金買主需要準備的檔

1． 有效的護照和簽證

2． 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）

3．在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的檔

1．有效的護照和簽證

2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3、自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4. 在美國當地銀行開設的帳號

十二、我的購房資金如何匯到美國？

如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需 要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便 開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。

十三、應該選擇在哪裡買房？

如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。

如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。

十四、可以預期在美國房屋的增值有多少？

在長期的統計中，扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是處於低谷，今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過這個數字，也許會超出不少。美國房價的週期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價 的起伏。

十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎？

這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計畫案相關於某些建築專案，但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？

按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。

十七、能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金， 扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在8500美金內上繳的稅率為 10%，剩下的7500美金需要繳的稅率為15%，  兩個加起來為1975美金。

十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少？

在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的地產稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請 你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數位，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產 稅”部分。

十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好？

在美國各個不同的地方，房子出租的回報率都不盡相同。在加州，我們自己手上實際案例的統計，房子出租的毛租金收入在7%-8%，淨租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說，比中國要高出好幾倍。

二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？

如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。

二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出，外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅？

是的，根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%

二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分？

可以。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。

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美國頂尖房產經紀Grace熊傳授投資房產寶典

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加拿大出租投資方式多樣化 四套攻略教你一網打盡(二)

第三部分：投資出租物業(下篇)

這一篇，繼續和大家介紹常見的在加拿大投資出租物業的方式，適用人群及相應的投資攻略。出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率(ROI)及儲蓄功能，瞭解自己的投資目標、收益率、投資期、風險度是一個非常重要步驟。以下提供的一些投資出租房的方式，是我個人工作的一些總結，未必盡錄，僅供參考。

3. 以租養地，看中地皮升值潛力

適宜人群：資本較多；對房市熟悉，敏感；有較高的風險承受力
投資目的：看重地段，社區的升值潛力
投資攻略： 購買黃金地段的舊屋，先以租養房，等待時機轉手。

無論哪個城市，都有所謂的黃金地段，通常是鬧中取靜，環境優美，成熟富庶的社區。這些社區擁有這個城市獨一無二的地理位置，房價也相對較高，特別是改造更新過的時尚，多功能的豪宅。對當地社區熟悉的：舊屋改建商(House Flipper)， 房地產仲介， 小建築商或裝修公司業主都喜歡留心這樣的機會。一旦此社區有價位合適的舊屋讓出，他們會先買下出租，等待合適時機，或直接轉手或改造後掛牌上市。

現在也有不少經濟實力較好的移民，在未打算長期定居加拿大時，已經先投資買下當地好地段的舊房，交給出租物業管理公司打理，待自己長住時再進行徹底改造。

這種類型的出租，通常租金回報要求不是很高，主要用來抵銷房屋的日常開銷和維護費用。關鍵是此地段和新房的增值潛力，在房市好的時候，此種投資非常活躍。

注意：加拿大對主要住所的面積有一定限制。一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。按正方型地塊來算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你主要住所需要這麼大面積是必須的，否則你的住宅將不能保持主要住所的性質。

4. 投資多單位的出租物業

適宜人群：對當地出租市場已有了解，資本雄厚，瞭解稅務，法律，融資基本常識
投資目的：看重租金收入，現金流及物業的保值，增值能力
投資攻略：購買物業前需做好物業，法律，稅務的全面調查。購買後，如同一份全職工作，如自己有正業，建議使用專業管理公司

買房出租，首先要考慮的是市政的規劃(Zoning)，規劃分很多等級，從獨立屋(Single family)到雙拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一棟整體物業可出租給兩個家庭為Duplex；可出租給三個家庭為Tri Plex，依此類推。一般來說，四拼以下的，屬於民用住宅(Residential)；四拼以上的，就屬於商用住宅(Commercial)了。

以空置率考慮， 從4、5個單位的物業開始上手，空置風險較2、3個單位的物業反而小，因為一般情況下，幾戶租客同時搬走的情況發生比率低，所以現金流相對穩定。

我的Tips：

如果選擇投資一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：

1)要看外觀是否吸引租客，設施是否滿足現今租客的要求：比如足夠停車位，有洗衣，烘乾等設施。

2)地段是否接近公共交通，商場，學校或醫院 ；物業所在社區的安全排名；該地段的物業升值潛力。

3)查看經過會計師審核的近幾年財務報表，瞭解該物業的現金流，地稅，折舊，查看收入，支出是否合理 。

4)做物業檢測(inspection) ，查看物業的各種系統是否運作良好,是否有結構性的大問題，近5年的設備更新清單，物業是否有蟲害(Bed Bugs)或黴菌(black mold)的問題。

5)查看物業的消防及Hydro的檢查報告，查看是否是政府批准的合法出租物業 。

6)瞭解現在的租客，確定此社區是否是你喜歡投資的客戶群，是否過去有過投訴。

7)計算資本回報率，諮詢你的理財師和稅務師，研究各種融資的的機會及方式。

最後，對新房東的兩點建議：

1)請建議你的租客購買租客保險(Tenant Insurance)；建議房東購買協力廠商責任險，保額最少為100萬，

2)採用標準的租賃合同文本，根據房東，房客，物業情況增加相應附加條款，比如：允許的實際租住人數、維護責任劃分、轉租或分租、提前退租、續租、定期房屋檢查等專案說明，以保護雙方的利益。

以下資訊摘錄自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租賃市場報告，以供參考：

1)加拿大主要大城市中，空置率最低的是愛德門頓(Edmonton)1.2%和卡爾加里(Calgary)1.2%;

2)其他主要城市的空置率：科隆納(Kelowna)4.8%，溫哥華(Vancouver)2.9%；維多利亞(Victoria)3.4%；多倫多(Toronto)1.6%。

3)加拿大主要大城市中，平均兩睡房公寓月租金最高的是溫哥華(Vancouver)$1255；卡爾加里(Calgary)和多倫多並列第二$1202.

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。

 

多倫多好房推薦

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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加拿大買房自住：挑對省城房型 住得舒適又省稅

陸陸續續的身邊人開始咨詢關於加拿大的房產投資信息。本人不是房產代理，但作為銀行從業人員和對房產的熱愛，與大家看一下需要注意的事項，個人觀點僅供參考。

投資加拿大房產的目的可以主要分為：自住，度假，出租，所以我的文章也相應的分為三大主題，分期發布。

第一部分：購買自住房(上篇)之選房

首先和有興趣投資加拿大房產的朋友談談投資自住房。

在加拿大你主要在哪處房產居住，那通常這處房產就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的選擇

別墅(Single house)通常是華人家庭的首選：寬敞，多樣式，高隱私度。但由於加拿大人工貴，效率較慢，如果暖氣，管道，熱水什麼壞了，需要耐心等待，還有帳單金額也通常不菲。冬季需要自己掃雪，夏季需要割草，整理花園。如果達不到當地政府標準：如掃雪晚了，院子草太高，會收到罰單和整頓通知。

由於以上原因，很多老人，學生，留守媽媽在加拿大會選擇公寓(Apartment)。公寓有物業管理公司打理，不用操心維修和維護。很多公寓都有健身房，地下暖氣停車，有些甚至自帶游泳池和洗車點，方便業主。

還有比較流行的是雙拼別墅(Duplex)和聯體別墅(Townhouse)。這幾年由於房價的上漲，工作也繁忙起來，很多當地年輕家庭會選擇此類型。這樣的房型售價較獨立別墅便宜，既可以享受到樓房上上下下的樂趣，讓孩子有足夠空間玩耍學習，又可以讓社區的物業(Condominium)承擔一部分的工作：如有的物業會負責社區公共部分的掃雪，有的會負責庭院綠化，房屋維護。每處物業都可能不同，因為是由此處物業居民投票決定的。

二、自住房地點的選擇

華人常關心的是家庭需要，語言文化，氣候，城市設施，大城市是首選。那哪些城市被我們所熱愛呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多倫多地區)
第七位：蒙特裡爾
第六位：本拿比(大溫哥華地區)
第五位：卡爾加裡
第四位：列文治(大溫哥華地區)
第三位：馬克漢姆(Markham-大多倫多地區)
第二位：溫哥華
第一位: 多倫多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房價以供參考：

以下是華人購買自住房的熱門區域介紹(這四大區域涵蓋了加拿大華人人口前八的城市)：

1. 大溫哥華地區(Great Vancouver Area)

大溫區有21個市鎮，最大城市是溫哥華，行政中心則在本那比(Burnaby)。華人較集中的是列治文市(Richmond)，有色人種占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中國香港、臺灣和中國大陸移民。

大溫哥華地區平均房價(從2009年1月至2013年9月)

2. 大多倫多地區(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都會區。按安大略省政府規劃部門的定義，大多地區的人口在2011年全國普查時為6,054,191人。除了多倫多市之外，大多地區還包括皮爾區、約克區、杜林區和荷頓區四個地區自治體。

大多倫多地區的房價資料(從2009年1月至2013年9月)

3. 卡爾加裡(Calgary)

1941年這裡發現了豐富的石油和天然氣，從此該市得到了迅速的發展。世界上眾多的石油公司都在這裡設有常駐機構，很多大的石油公司的總部就設在該市，因此卡爾加裡也被稱作加拿大的能源中心。

卡爾加裡的房價資料(從2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利爾(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落於加拿大渥太華河和聖羅倫斯河交匯處。它是魁北克省最大的城市，法語居民占多數，體現出獨特的法國文化底蘊，被認為是北美的「浪漫之都」。如果希望孩子可以說流利的英文及法語，蒙特利爾為不二之選。

三、稅務及就業機會的考慮

作為理財師，此文想提醒大家被眾多華人選擇定居點時忽略的稅務因素。加拿大稅法複雜，各省之間區別也很大，加拿大稅法經常修改，本文只是點到為止，如有個案請諮詢稅務律師或專業報稅財務師。

1. 消費稅

大溫地區屬於卑斯省(BC)，自2013年4月1日後，卑斯省消費稅由PST(Provincial Sales Tax省消費稅)和GST(Goods and Services Tax聯邦消費稅)組成。GST為5% ； PST多為7%。如購買家電，服飾，化妝品在卑斯省需要繳納消費稅12%。如果買新房繳納GST5%和2%的過渡稅。建屋材料徵收12%消費稅。

大多地區屬於安大略省(ON)，收取HST協調銷售稅(harmonized sales tax)。HST包含了GST， 安省現在的消費稅為13%。

魁北克和蒙特利爾兩大城市屬於魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消費稅：14.98%

埃爾伯塔省(AB)的消費稅最低，只收取GST：5%，加上就業率高，卡爾加裡(Calgary)和愛德蒙頓(Edmonton)成為近5年人口增長最快的兩個城市。

2. 個人所得稅

大多數成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必須向加拿大稅務部(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA報稅，當然可以請專業人士幫你報稅，但是自己一定要對聯邦和所在省的稅法有一定瞭解，保留相關的憑證，以便核實。加拿大個人所得稅包括聯邦稅(Federal Tax)和省稅(Provincal Tax)兩大部分組成。每年聯邦稅徵收率對每個納稅人是統一的，但省稅則各省之間不同，所以說對大部分人來說你選擇的定居點決定了你交多少稅。

下面用2012年稅率以安大略省為例子給大家一個概念：

  • 如你居住在多倫多，2012年你的需報稅收入是2萬加幣，那你需交稅$1912。平均稅率(Average tax rate)為9.56%，最高稅率(Marginal Tax rate)為20.05%；
  • 如果需報稅收入是7萬加幣，那你需交納$15,140。平均稅率(Average tax rate)為21.63%，最高稅率(Marginal Tax rate)為32.98 %。
  • 如果需報稅收入是100萬加幣，那你需交納$451,427。平均稅率(Average tax rate)為45.14%，最高稅率(Marginal Tax rate)為47.97 %。

如果就比較華人定居熱點的三個省：安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省，以2012的稅率為例子，

  • 三省中低收入者和中等收入者(2012需納稅收入不超過12萬加幣)，稅率最低的是卑斯省。
  • 三省中高收入者(2012需納稅收入超過13萬加幣)稅率最低的是埃爾伯塔省。
  • 如果2012年你的需納稅收入是100萬加幣，那麼居住在埃爾伯塔省，需要交納$376,270； 和選擇居住在安大略省相比，你省了$75,157在個人所得稅部分。

當然稅法很複雜，每年都可能有變化，各個省都有自己的特點，所以根據自身情況請教稅務律師或專業報稅財務師將得益匪淺。

下面是(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA)提供的2013年聯邦稅率的資訊：

  • 需報稅收入至$43,561徵收15%
  • 需報稅收入從$43,562到$ 87,123部分徵收22%
  • 需報稅收入從$87,123到$135,054部分徵收26%
  • 需報稅收入超過$ 135,054的部分徵收29%

以下摘錄了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省稅率資訊：

埃爾伯塔省

  • 需報稅收入徵收10%

卑斯省

  • 需報稅收入至$37,568徵收5.06%
  • 需報稅收入從$37,569到$75,138部分徵收7.7%
  • 需報稅收入從$75,139到$86,268部分徵收10.5%
  • 需報稅收入超過$86,269到$104,754部分徵收12.29%
  • 需報稅收入超過$104,754的部分徵收14.7%

安大略省

  • 需報稅收入至$39,723徵收5.05%
  • 需報稅收入從$39,724到$79,448部分徵收9.15%
  • 需報稅收入從$79,449到$509,000部分徵收11.16%
  • 需報稅收入超過$509,000的部分徵收13.16 %

如需查詢其他省的稅率可查看CRA的官網：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人會介紹在加拿大購房的程式，喜歡的朋友繼續關注吧。

本文圖示資訊來自於CREA(The Canadian Real Estate Association)。

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。

 

卡爾加裡好房推薦

卡爾加裡1室5臥5衛特別設計建築的住宅
卡爾加裡2臥2衛的住宅

 

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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加拿大度假房自住出租均具優勢 六大投資好區推介

第二部分：投資購買度假房

終於在寫這篇時可以加上點自己的偏好了。和多數人壹樣，我也夢想每到長周末(加拿大三天連休的周末)或年假時，逃離繁忙、喧囂的大城市，在自己鐘情的風景旖旎的地方小憩壹番。如果可以把自己的家也搬過去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒適、熟悉，這就是度假房的優勢。

同時，購買度假房，也是壹種越來越普遍的投資方式，雖然以個人，家庭享受為主，但如果能夠抵銷通貨壓力，保值，具有增值潛力甚至創造出租收入，何樂而不為？　

加拿大銀行理財顧問Liya CHEN

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下面，本人為大家介紹值得壹看的加拿大六大度假房集中區(排名不分先後，或有個人偏好在其中，僅供參考)：

1. 班芙，賈斯珀國家公園(Banff & Jasper)

精華詞：山景，湖景，原生態，冰川，瀑布，野生動物，滑雪

位於加拿大的落基山脈東側，這兩個毗鄰的國家公園1984年列入了聯合國教科文組織指定的世界遺產。特殊的自然美景，獨特的冰川沖積地質，周圍各具特色的小城鎮，每年吸引了2百到５百萬的遊客，尤為難得的是這兩個國家公園精心打造和維護的人與自然之間的平衡。

如果妳是背包客，喜歡登山，攀巖，探險妳會愛上這裏；如果妳是浪漫主義者，喜歡對月當歌，妳會留在這裏。Banff , Jasper 旅遊季節高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等項目，夏季可以享受徒步，山地自行車，登山，溫泉，餐飲和購物。

雖然在Banff, Jasper直接購買度假房是不錯的選擇，因為這兩個公園小鎮的出租房的空置率始終低於1%，但是要滿足其居住條款，也就是允許在公園購買地產的條件卻比較苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，擁有小生意或者工作五年以上，這要求讓想直接購買這兩處度假屋成為了挑戰。

投資攻略：關註坎莫爾(Canmore)小鎮，特別是政府劃分的遊客區聯體別墅和公寓

坎莫爾小鎮離班芙鎮約15分鐘的車程，位於Banff公園南面，離卡爾加裏約壹小時的車程。小鎮發展成熟，生活便利，風景優美，群山圍繞，關鍵投資此處的度假房，沒有居住條件要求，但是購買度假房時需要關註政府的劃分區域:

  • 住宅區(Residential zoning )不能用於短期出租，因此租客需要每次居住超過28天，適合自由職業者，退休階層，留守媽媽。
  • 度假住宿區(Vacation accommodation zoning )只允許日租或者按周結算，最長每次租客可居住不超過28天。
  • 遊客區(Tourist home zoning) 是最靈活，適宜的度假屋區段，此區允許短期和長期不同的出租需要。此劃分區的聯體別墅也會有較高的出租回報率。

Canmore的度假房租金回報是比較高的，普通的60到70平方米壹室壹廳加壹書房的套間，租金為加幣＄1200／月；如果是三室壹廳的套房，租金可達加幣＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的獨立屋平均售價為82萬加幣，公寓的平均售價為26萬加幣，壹室壹廳的酒店公寓可能16萬加幣就可以入手。酒店公寓有專業物業管理，可替業主打理出租業務，相對輕松簡單。Canmore的地稅也有優勢，另外其處於埃爾伯塔省，所以沒有土地轉讓稅。

2. 尼亞加拉湖地區(Niagara-On-The-Lake)

精華詞：瀑布，葡萄園，湖景，老鎮，高爾夫

投資策略：有特色的老式別墅

2013年1月平均房價：21萬３千

高級別墅旺季平均租金：加幣 $5000／周

吸引大家來到尼加拉瓜(Niagara)區，除了那迷人的葡萄園，宜人的氣候還有風景優美的高爾夫球場。投資客已將目標從原來的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖區域。　　

尼亞加拉湖地區有天然的地理優勢，靠近國際機場，近市中心和美國壹橋相隔。尼亞加拉湖地區的季節性比較強，壹年吸引大概30萬遊客，旺季為每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒節。尼亞加拉湖地區的老鎮屬於國家壹級文物區，老城區的老別墅很多都被改為了家庭旅館。

3. 卑斯省維多利亞 (Victoria, BC)

精華詞：海景，花園，建築，人文

維多利亞位於溫哥華島的最南端，是卑詩省省會，擁有加拿大最溫和的海洋氣候，夏天溫暖舒適，冬天最壞也通常只是小雨的天氣。這裏的溫和氣候使之成為植物天堂，成為著名的花園城市。維多利亞以英國女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居於此，享受其溫暖的氣候與舒適的生活環境。

維多利亞與溫哥華隔壹內港，乘坐大約2小時的渡船可到達。這裏充滿了濃郁英式氣息，紅色雙層公共汽車與馬車在道路上往來穿梭，美麗的吊籃懸掛在街道兩旁，英式建築隨處可見，每年五月的維多利亞節是最熱鬧的時候。

2013年10月，大維多利亞地區，獨立屋的的價格約為48萬5千加幣，近維多利亞市區的獨立屋平均價格為54萬8千加幣左右，公寓平均價格為28萬3千加幣左右，聯體別墅為39萬3千左右，海景別墅價位多在1百萬加幣以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的數據，維多利亞市區單間公寓的平均租金為$669/月，壹室壹廳為$809/月，二室壹廳為$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆納 (Kelowna, BC)

精華詞：湖景，水上運動，葡萄園，高爾夫，滑雪，雪地摩托

科隆納地處卑斯省東部，位於迷人，神秘的奧卡納幹湖(Okanagan Lake)東岸，是奧卡納幹區的行政中心。離溫哥華約400公裏，離美加邊境約150公裏。科隆納擁有國際機場，服務超過壹百萬人次每年。科隆納市面積為214平方公裏，人口約11萬7千。奧卡諾根湖，地處歐肯納根山谷中，湖形狹長，面積351平方公裏。據印第安人傳說，湖中存在壹種叫奧古布古的水怪。

科隆納夏季炎熱，冬天溫和，是加拿大最適宜居住的城市之壹。2011年的普查， 90%的當地居民認為科隆納是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆納的平均溫度可達：27.4攝氏度，此時是享受水上活動的大好時機，美麗的奧卡納幹湖成了水上運動愛好者的天堂：劃船，釣魚，遊泳，快艇，水上摩托。壹天激烈運動後，享受著美食，品嘗著當地酒莊的美酒，快樂似神仙。 科隆納有許多國際知名的酒莊，其高爾夫球場也吸引著世界各地高爾夫愛好者。科隆納的農業發達，喜歡農家樂的朋友，也可以去參觀果園看看當地富庶的農場生活。冬季，可滑雪，科隆納附近壹小時車程有三大滑雪場。不會滑雪沒問題，壹定要去試試雪地摩托，好刺激。

根據CMHC2012年秋季的報告，科隆納市的空置率為4%左右；2012年10月單間公寓的平均租金為：$592/月，壹室壹廳為$750/月，二室壹廳為$927/月，三室房型平均租金為$1131/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精華詞：海景，山景，原生態，滑雪，山地自行車，登山

惠斯勒位於卑斯省的沿海山脈，太平洋與溫哥華之間，是冬季運動愛好者的天堂。2010奧運會和冬季殘奧會就在此地舉行。惠斯勒山地區擁有世界上最好的滑雪場地。

惠斯勒是為數不多，旺季較長的旅遊勝地。夏季美麗的山景與冬季舉世聞名的滑雪場地，使惠斯勒成為了幾乎壹年四季都在繁忙接待遊客的旅遊勝地。唯壹較淡的月份是6月份和10月份。在這裏可以享受滑雪，山地自行車，登山，徒步旅行等，同時這裏也經常舉行各種節日活動。

如果希望有壹處可以創收的度假屋，可以看看惠斯勒的房產市場。惠斯勒同溫哥華壹樣，2012、2013年來公寓的銷售數量有所下降，但價格穩定在35萬加幣左右。

酒店公寓比較熱銷，因為海天高速公路的開通，很多卑斯省居民選擇在這購買他們的度假房。這的租賃市場以短期為主，公寓和聯體別墅占了其中的65%。惠斯勒的常駐居民有1萬多人，但每年吸引的遊客有2百50萬人，並且吸引了1萬1千戶人家在此購買了度假房。

6. 哈裏法克斯省布雷頓角(Cape Breton, Halifax)

精華詞：山景，海景，湖景，賞楓葉，原生態，野生動物

布雷頓角島風景如畫，歷史悠久。有山有海，山海碧連天，旅遊景點豐富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷頓角島於2011年6月成為了聯合國教科文組織世界生物圈保護區。野生動物，自然美景讓這裏成為了購買度假屋的不錯選擇。每到假期，度假出租屋很快被預定滿。Bras d’Or Lake 是島上最熱門的選擇。

在過去十年裏，這的度假出租屋空置率很低，特別是在5月份至10月份的旺季，房間通常被提前就預定了。這裏較多的是度假小木屋，平均房價為15萬加幣，平均租金為670／月，當然可以看到海景的度假屋價位會高，相應的租金也高。

布雷頓角島是有名的登山，賞楓葉，觀鳥，劃船的旅遊勝地。投資這裏的度假屋需要有耐心，適於長期持有。這裏的房產不容易經受大蕭條恐怕也很難炙手可熱，屬於穩步增值性。

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya壹直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計劃。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和咨詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每壹位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支持。

 

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投資英國學生公寓 調查測評不可忽視

據房產投資專家Colin Murphy介紹，從前許多對沖基金和壹般項目的投資者都轉向了英國學生公寓這壹回報率較高的項目。盡管優質物業日益稀缺，越來越多大學因專註研究和教育而不再涉足房產開發，但投資者對於學生公寓的需求卻並未減弱。不過，建議投資者在購買學生公寓時，調查測評萬不可忽視。

首先是確保物業所有權（最好是已還清貸款）和規劃許可壹清二楚。這兩個文件可以通過網上向英國當地政府購買。

接下來是核查承建商的公司賬戶，業績記錄，項目所在位置，當地經濟狀況，並確保大學，交通樞紐及該區的餐飲酒吧等設施的距離跟開發商宣傳資料所宣稱的吻合（通常查看google地圖和google街道景便能知道個大概了）。

隨後應該詳細分析建築規格，銷售合同，管理合同，相關法律事務所以及維護成本。

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不良信號

-承建商只是購置了這塊地皮而並沒有真正的所有權

-規劃許可證還未正式獲批或已遭拒絕，申請人要求上訴

-發展商只願意先投資壹小部分在項目上，其余的錢要等銷售啟動後才能落實

-項目預計學年中竣工

-開發商首次承建學生公寓項目

-負責監管建築維修和租賃事宜的管理公司是新成立的，沒有任何這方面的經驗（要管理壹幫18-20歲的年輕人可不是鬧著玩的！）

-項目距最近的大學/最受歡迎的學生酒吧/主要公交車站步行超過10-15分鐘。

綜上所述，基本的調查測評可以展現出各種重要問題，而這些問題是無法從宣傳資料中獲得的。

結論

盡管大多數宣傳手冊都用華麗的辭藻做出了美麗的承諾，但在實際操作中要避免錯誤獲得長期穩定的回報並非易事。

壹兩次成功只能說我們幸運，但能始終獲益的必定是那些花了大量時間進行調查研究的人。

總而言之，負責人的公司會客觀地向買家展示項目的優缺點，並及時提供詳盡的調查測評報告以供參考。

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Colin Murphy 簡介

Colin.Murphy，不僅是壹名房產投資專家，更是美國TORCANA房產投資公司總裁。Torcana公司致力於美國、英國和愛爾蘭的現金流物業的交易。 他們的服務項目有：尋找合適的房源、推廣、銷售已經售後管理。

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