UK Investment Column – Page 13

英国 | 【个案】婚前二人分别单独购房，婚后房产是否会被多收印花税？

在英国购买多套房产，如何避免被征收额外的3%印花税（Stamp Duty）是广大购房者千方百计所思考的。一些预算较充足的年轻购房者，不少都在考虑婚前各自购房，婚后家庭可以以房产获得较高利润维持更好的生计。不过，这样做是否真的可以避免被征收高档印花税？如果可以避免，这是否就是最佳得避税方式？是否还有一些别的问题需要注意？

首先我们还是国际惯例，看看今天来自K先生的案例分享：

“房姐您好，我和我的女友都是刚刚从学校毕业，打算在英国发展定居。前几年的时候我父母已经帮我在英国买了一套房子，但是我女朋友名下还没有房子。我们目前准备在北部另一个城市自己再买个新房，虽然目前打算自住但未来不排除出租出去的可能。目前我们自己首付可以搞定6万英镑，住房贷款她可贷12万英镑，思来想去我和她名下各在婚前有一套房的话应该是不用多交印花税的。两套房子我们都不会在短期内卖掉因此资本利得税什么的感觉都不用考虑。我想问下目前我们的计划是否可靠，这样做是不是最佳的办法？”

这位K先生的案例其实很明确：“我们还没结婚，婚前各自在英买一套房结婚后是否不用缴纳多余印花税？”首先对于这个问题，房姐可以明确告诉您，结婚之前，两个人分别都是单独的个体，因此婚前各自名下的房产是不构成共有房产的，就不存在第二套房，同样的额外印花税（多交3%）也不适用于这类人群；倘若夫妻拥有共有房产在先（Joint Ownership），即使之后以其中任何一人单独名义购房，此时也必须使用高档印花税税率。K先生属于前者因此不适用于高档印花税税率。

二人婚前用各自名字买房，之后出租一套自住一套确实是个可以避税又能创收的投资房产的方式，不过除此之外还有一些事情是K先生以及其他投资者今后需要留意的。首先我们就假设此案例中房产价值总计18万英镑，既然不用缴纳高档印花税率（按二套房多交3%的话就是6,500英镑），但基本档的税率还是要交1,100英镑，既（180,000-125,000）＊2%，不过确实省下了5,400英镑。可是，您需要确定的是，对于这套房子您可以做到“100%放手”。

啥意思？就是这样一来其中一方就要100%放弃这套家庭住房的权益，也就是您可以拥有的房产份额。如果想日后获得该房产的权益，您的另一半可以与您另外再去立一份遗嘱，在他/她去世后您可以成为该房产的继承人…而这一系列包括立遗嘱请律师都要不少花费（具体价格请咨询不同律师事务所），花个几千英镑也很轻松…

还有一点，如果您这套房子是在您另外配偶的名下，您将无权通过该房产进行常规的住房再抵押贷款（Remortgage）筹集资金，可以选择的贷款方式只有购房出租抵押贷款（Buy-to-let Mortgage），而这种方式会比常规的住房贷款花费更多（具体金额以各银行及放贷方实时价格为准）。

如果被出租的房子是在您的名下，虽然到时候您会获得比较可观的租金，但是这笔收入也会计入您个人收入名下，这意味着在个人所得税（Income Tax）方面您很可能会被抬到更高级别一档中，需要支付更高额的个税…

最后，如果将来您想卖掉名下的这套房产，在资本利得税（Capital Gain Tax, CGT）方面，您需要承担这套房产所有的税款。但是如果这套房产为夫妻共有，届时该税可以被拆分为两等份，根据2016-17年英国现行税法，每人支付11,100英镑。

因此，婚前各自购房确实能够达到合理避免高额印花税的困扰，但是也并非高枕无忧，之后夫妻每一方都可能面临不同的需要格外留心的方面，当然这也要看您如何对家庭财富进行未来规划。如果大家还有任何关于此案例的问题请尽管微信房姐，我们会同专业人士一起探讨，寻找最佳解决方案。

英国Halifax银行本周最新调研揭晓了英国2016年度最有助于孩子成长的50个地区。调研考量了环境因素，学校质量，以及房价等多重因素，帮助广大家长们为下一代选择更好的居住环境。苏格兰地区三区域占据前三名，但是英格兰地区入选前50的区域最多。【阅读原文】

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英国 | 干货！英国企业家移民续签实战分析（下）

随着新的英国移民政策实施季的到来，企业家移民续签的实战操作目前已经进入到一个相对成熟的阶段。作为一个合格的申请人，我们需要站在签证官的角度，以他们的评分标准来衡量评判需要递交的材料。在上期的文章中，笔者跟大家分享了关于英语语言成绩、生活费证明以及商业投资款项等方面的计分条件以及相关案例。在这一期文章中，我们将为大家分析企业家续签申请中的重中之重：创造就业岗位要求。

创造两个本地就业岗位，20分

案例一：雇佣员工的要求

Z女士于2013年底获得T1企业家签证，在英从事媒体产业三年内，前后雇佣2名全职员工和6名兼职员工。虽然员工雇佣总时数已远远超过续签要求，但由于员工众多、雇佣时间混乱、未达最低工资等难点，Z女士所提供的雇佣证明未能让移民局满意，导致Z女士等待许久，却只等到了一封拒签信。

案例分析：

先来看看移民局对于雇佣员工的具体要求：

过去三年内至少有12个月提供两个全职工作机会
全职工作为30小时/周
被雇佣者必须是欧盟或英国公民或永居身分

工作时数是否可以叠加？

许多申请人在雇佣时数叠加方面依然有所误解，在此笔者需要提醒大家一个重要时间节点：2014年4月6日。目前大部分进入续签的申请人都在此结点之前。在此日期之前获得签证的申请人可以较为自由的叠加雇佣时数，例如以下任一选择都算符合要求：

总共1个员工，全职工作24个月或者；
一个员工全职工作6个月，另一个员工全职工作18个月或者；
2个员工，每个人全职工作12个月或者；
4个员工，每个人全职工作6个月。

而2014年4月6日之后获得T1企业家移民签证的申请人则需严格遵守“至少雇佣2个员工，每个工作岗位至少存在12个月”的要求，不可以多个工作岗位任意叠加，不过，若其中一个员工没有工作满一年即离开工作岗位、由另一位新员工替代，那么2位员工的工作时间也可以叠加累计，只要他们是同一个岗位。

如何定义”全职”？

根据内政部的政策定义，每周工作30个小时或以上，就能够算是全职工作岗位。

我可以雇佣哪些人？

英国藉员工、获得永居的外籍人士以及EEA National。这里注意，一定要保留所有员工的ID或护照的复印件，如果在申请时找不到，没有身份复印件的员工将无法被算入总工时。

哪些文件能够有效证明我创造了足够的就业机会？

首先，需要证明员工身份，这部分可以提交护照，有效签证或欧盟出生纸等复印件作为证明。再来，需要证明员工的工作时长，如工资单、表格P11、P45/46、P60，会计证明信等。

FPS是重中之重！

需要注意的是，许多申请人经常忽略提交FPS （Full Payment Submission，完整工资支付信息呈递表）。实时报税记录（RTI，Real Time Initiative）实施后，P35表格已被FPS取代，以证明申请人按时为员工报税。FPS已经成为了在审核雇佣员工真实性时最重要的考量标准之一！所以一定要注意提早请会计准备出具FPS，避免拒签危险!

以上就是企业家移民续签的95分标准分数解析。除此之外，笔者奉送两个温馨提醒：一定要小心创业与加入已有企业的区别！如果加入已有企业，一定要注意同时提供你加入前和加入后的员工雇佣数变化的相应证明。此外，要注意会计服务的重要性，这里面需要不少书面材料的支撑形成完整的证据链条。要想续签成功，除了真实经营企业之外，还需要细心准备与专业的指导。

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英国 | 干货！英国企业家移民续签实战分析（上）

随着新的英国移民政策实施季的到来，企业家移民续签的实战操作目前已经进入到一个相对成熟的阶段。越来越多需要注意的事项已经随着案例的积累而出现，对政策的理解或者说移民局内部的培训也越来越严格。现在的企业家移民续签，已经不再是像以前，随便交文件就能应付并获批了情况了。

作为一个合格的申请人，我们需要站在签证官的角度，以他们的评分标准来衡量评判需要递交的材料。这次要和大家分享在实战当中，以及严格的移民法条例当中，我们按照PBS积分标准归纳的一些英国企业家移民续签时需要严格注意的问题和经验。

英语语言成绩，10分

语言成绩的要求没什么可再重申的了，在首签时如果已经提交了语言成绩，这项要求对大部分来说都不是问题。但是，如果你首签提交的是托业成绩，那强烈建议请专业律师进行续签操作，不然将会有很大的拒签风险。

生活费证明，10分

主申请人和每一个副申请人的生活费，都需要存满90天。如果不提前准备生活费这部分的存款，将直接面临拒签。

20万英镑或5万英镑的投资证明，20分

案例一：董事借款还是股权投资

2014年，X先生通过董事贷款 (Director’s Loan) 的形式投资20万英镑到一个IT项目，在三年期间，X先生以董事身分积极参与营运，将该项目经营得有声有色。信心满满的X先生于提交了企业家移民续签申请，却在递交两个月后收到了拒签信，拒签理由是，X先生未提供董事贷款的相关文件。

案例分析：

除了商业真实性与创造就业机会之外，企业家移民续签的另一个审核重点是申请人是否在依据规定完成20万或5万英镑的投资。一般来说，证明投资的必要文件包含：

由个人帐户转帐到公司帐户的转账记录；
会计证明信；
公司商业帐户流水证明资金到帐；
审计帐目与未经审计的公司帐目。

除了上述文件之外，根据企业家移民政策的规定，申请人还需要根据几种不同的投资形式补充相关文件，其中包括董事贷款（Director’s loan），这是指申请人作为公司董事，以提供贷款给项目的形式投资到公司。

2015年10月29日，移民局针对企业家移民政策进行技术性调整，把以前一些并不明确的条款规定细化到如何用具体材料加以证明，其中便将董事贷款的证明文件加以具体化。

简单来说，以董事贷款进行投资的申请人需要提供一份申请人与公司签订的法定协议，该协议必须显示贷款条款、贷款期限以及需支付的利息，并且明确表示该贷款为无担保贷款且从属于第三方债权人。

另外，移民法规定，20万或5万英镑需要在规定时间内”fully spent”，许多申请人误以为这些投资款需要“一次性用完”，然而，此处的“spent”是指，申请人需要依照规定将私人的财产投资到一家或多家英国企业里，真正用于生意发展和拓展，而非将此投资款一次性用完。

六个月内注册成公司director，20分

这里需要注意，必须要在拿到签证之后的半年内注册成一家或多家公司的director。在3年内如果有一段不是这个公司的director的话，那将无法把这个卸任期间的产生的员工的工时算入总共产生的时间里去。

在申请时仍然作为director保持商业活动，15分

我们了解到有一些申请人在做续签的时候，经营着没有任何商业活动的公司，只是按照以上所述的基本积分标准做申请。在这里不得不提的是，企业家移民中的真实性考核，将会一直作为审核标准反复考察。所以再次提醒大家，不要抱有投机心态，脚踏实地地去做生意就是最好的准备。

在下一期文章中，我们将为大家分析企业家续签申请中的重中之重：创造就业岗位要求。【阅读全文】

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英国 | 孟母三迁迁到哪？2016英国最有助孩子健康成长前50区域揭晓！

在中国，很早就有孟母三迁的典故。为了让孩子更加健康快乐的成长，并且耳濡目染周边良好行为从小养成好的生活习惯，是家长一直以来都在不遗余力地想达成的目标。不错，书本上的知识的确重要，但周边的生活成长环境也同样不容忽视。本周，英国Halifax银行公布了新的调研，调研揭晓了2016年度英国50大最有助于孩子成长的区域，“孟母三迁迁到哪”有了最新的参考。

该调研以城市自然环境，学校质量，区域人口构成，区域房价，以及GCSEs成绩作为考量因素，覆盖地区包括英格兰，苏格兰和威尔士三个大区，最后综合做出排名。

根据结果显示，苏格兰地区的Orkney Islands，Shetland Islands，和Western Isles这三座小岛占据了榜单前三名。除了自然环境优美人口构成占优，最大的原因是因为这三个地区人少，每位儿童都可以获得充足的读书空间，班级容量也不像伦敦等南部地区那样拥挤，老师也有更多机会去关爱教育每位学生，学生教师数量指数＊（PTR）为10，远低于全国水平的20.9。也就是说，各项指标一平均算下来都占据了前列。

由于平坦到每个学生身上的教育资金变大，因此这三个区域学生的SCQF 4（苏格兰学分与学历体系）成绩也很好，其中有90%以上的学生成绩获得了5个优秀甚至更多（全苏格兰平均水平是69.7%）。

＊学生教师数量指数：即区域学生人数与教师人数的比值

到这里房姐直到不少家长要问什么，是的，投资置业总不能选择远离城市文明的小岛吧？别急，对于相对发达的英格兰东南部城市中，牛津南部（South Oxfordshire）是英格兰地区排名最高的，主要原因是位于牛津大学城，在这座世界文明的大学城中居住的多是世界各地来求学的学霸，因此这种氛围对孩子的影响也是可想而知了。除此之外，Somerest，Winchester，Berkshire，Cambridgeshire等南部地区也都在榜单前50之列。并且，英格兰东南（South East）也是上榜城市最多的大区，共13座城市。

Halifax负责此次调研的经济学家Martin Ellis表示，在上述这些地区中，不仅环境优渥，交通顺畅，学校质量以及学生成绩过关；区域平均每人住房面积也较大，孩子基本可以有自己的房间；并且同地区的成年人大多也都有全职的工作，自身生活满意度高，少焦虑，在行为上也得体，可以为孩子树立较好的榜样。

就每项调查因素分别来看的话，区域成年人被雇佣率最高的地区是Shetland Islands，89.1%的人有正式工作，全国水平为75.2%；Uttlesford，Chiltern，Rutland，和South Bucks这四个区域平均每套房产中房间保有量最多，为6.4间，全国水平为5.4间；Manchester, Tamworth, Ipswich, Brent, Woking这几个地区网速最快；Western Isles区域的人口密度最低，交通路况最好，并且区域内平均每个班级学生数量最少，为17人，全国水平是26.94人。

下面表格列出了苏格兰，约克，英格兰西南，米德兰，威尔士，以及伦敦地区内最适合儿童成长的区域，伦敦地区排名最高的是莫顿行政区（Merton），不过在全国范围内也只排到了184名：

区域/大区/区域在总排名中的位置

最后是完整榜单请大家参考：

英国私校2016A-Level成绩排名新鲜出炉啦！这是由英国《每日电讯报》根据英国私立学校委员会（ISC）的数据所做出的排名。Cardiff Sixth Form College再一次荣登榜首，成为A-Level成绩最好的私立学校。这里我们只放上排名前100名的学校名单，快来看看您家孩子的学校是否榜上有名？【阅读原文】

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英国 | 住宅为啥总是供不应求？官方回应：缺砖！

最新爆料英国住宅建筑材料不足导致大量工程施工速度减缓，住房供不应求日益严重。其中官方称砖块缺口巨大，量级可影响26万户新居进度。与此同时以伦敦为首的房源紧缺地区也在不断推进新项目建设。

都说英国房价长得飞快，房价增长速度连年狂甩工资涨幅，令不少歪果仁深表无奈。除了货币浮动，海外购房者持续超高房价等原因，造成高房价的最大主因还是严峻的供求关系。那么左右房产供应的原因又是啥？最近英国地产代理商协会（National Association of Estate Agents, NAEA）给出了官方回应：缺砖！

纳尼？住房供应量严重不足的一大原因居然是缺砖？是的，您没看错。据NAEA透露，英国家用住宅建造其实一直以来都面临材料短缺的问题，其中砖的缺口非常大，达14亿块…这是啥概念？这个量级的砖块可以承担建造起26.4万户新房，并且还相当于：

40座伦敦塔桥（Tower Bridge）
740座大本钟（Big Ben）
3090座曼彻斯特市政厅（Manchester Town Hall）
4540座华威城堡（Warwick Casrle）
以及5830座康威城堡（Conwy Castle）

这种量化比较也真是贴心呢…NAEA还表示，砖块的存储量自2008年以来严重下滑，一直持续到2013年，但是在2013年以后尽管储存量和供应量有所回升，但也远远跟不上需求的增长。

英国住房供应量严重不足的一大原因居然是缺砖

目前，约有2/3的中小型建筑公司面临至少两个月的建筑用砖供应延期，而这部分公司还算幸运的，因为还有1/4的公司正在承受着4个月的供应延期…另一方面，英国不少砖厂由于2008年时的经济衰退不得不封窑削减产量，虽然目前大部分砖厂都已经恢复了正常运营，但是由于一段时期供应量中断仍然很难满足目前的需求。

NAEA一位高管Mark Hayward表示，目前政府确实新批出了更多的地皮用于建造住宅，以确保新住宅建在一些理想的宜居地段，但是虽然地皮得到了保障，建筑材料和人力也是至关重要的，而在这一环我们目前面临严重的短板。

如今，在脱欧这一大节骨眼上，英国的经济形势也会发生改变。短期来看，脱欧导致的市场波动与不确定性因素使一部分资本外流，英镑汇率下跌，英镑贬值的话会导致进口通胀，借贷成本增加，一些行业的盈利空间变小，企业生存难度加大，因此在建筑材料的供应上不排除会出现类似2008年时的局面。

虽然这也会相应带来本地市场的需求紧缩，在一定时间内给房价带来下行压力，但是成本升高也会将一些中小型本土建筑材料供应公司排除在市场之外，长期来看市场供应减少在所难免。而对于以伦敦为首的英格兰西南部热门地区，英镑贬值使海外投资者争相涌入，供求又越发严重，因此这些区域房价仍会在市场回稳后回归上升趋势。此外，这次退欧引发的危机与市场调整也从出其不意的角度缓解了伦敦等热门房市季度供大于求的行情，有望降低房产市场存在的危险泡沫。

与此同时，在一些房产供应量比较紧俏的地区当地政府也在不遗余力地去推进新住宅建设。本周伦敦市长Sadiq Khan就宣布他上任以来的首批经济适用房项目正在稳中有序地建造中。其中一处地皮来自“大地主”伦敦交通局（TfL），位于泰晤士河南岸格林威治（Greenwich）的Kidbrooke区域；另一处是位于南岸南沃克区（Southwark）的City Hall项目。而这也是新市长上任以来伦敦交通局的首次“放地”，新住宅将对首次购房者实行“半买半租”福利（Part-buy, Part-rent），伴随着项目的建设，区域周边也会进行一些改建工程。

自2012年以来，伦敦举办过奥运会的六个区的房价就涨的飞快，到目前为止涨了64%，比整个伦敦的平均涨幅还要高10%！今天，我会在居外专栏揭晓伦敦房价涨势最猛的十个区域。【阅读原文】

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英国 | 2016年第二季度最新英国移民数据分析

2016年8月25日，笔者收到英国内政部来信通知，移民局内部已于今天发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告统计总结2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民数据，覆盖范围包括全世界范围内，所有英国签证类型的相关数据，包括计分积点制（Point-Based System）的Tier 1投资移民、Tier1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。本文将根据这份官方统计数据进行英国移民政策分析与预测。

在上一期的文章中，我们着重介绍了企业家移民和投资移民的数据。相信企业家签证居高不下的拒签率，也让许多有意办理企业家签证的申请人望而却步。然而，企业家移民其实是有捷径的。

企业家移民新途径：毕业生企业家移民（Tier 1 Graduate Entrepreneur）

2016年第二季，中国籍毕业生企业家移民境外申请获批人数达到史上新高，此现象反映了，面对Tier 1企业家移民日益紧缩的门槛，许多刚毕业的留学生，只凭著对留英的满腔热情，却缺乏工作经验、创业背景和可实际操作的创业想法，很难满足英国政府对于“企业家精神”的要求，因此这些英国高校毕业生，可以利用自己在英国学习优势，尝试申请毕业生企业家移民。

与一般企业家签证不同的是，这个类别开放给具有高级信誉等级的Tier 4担保资格的高等教育机，平均每个学校约有10个名额左右，申请人需要是该校的毕业生，并且直接向各高校申请该签证的担保。获得学校担保之后可以申请为期1~2年的毕业生企业家签证。签证到期之后，可以以5万英镑在境内转成一般的企业家移民签证。

毕业生企业家移民的优势

94％的通过率

据移民局官方数据统计，英国内政部在过去的一年总共收到毕业生企业家签证申请502件，其中有470件获批，通过率达到约94%。这个数据其实从另外一方面来看，有大约一半的名额是没有被使用的，很多大学没有能够用够自己大学的名额，一方面是由于缺乏一个完整的评估能力，另外一方面由于学生申请人对此签证的不了解，导致申请人不够多。

资金要求低——5万英镑

T1毕业生企业家签证不仅为有创业理念和能力，但没有几万、几十万镑启动资金的欧盟外毕业生提供了一个绝佳的创业“天使政策”和签证机会，也无疑是如今移民政策紧缩的趋势中一个帮助留英的缓兵之计。此签证的持有人可在一年或者两年之后转成企业家签证或投资移民签证，甚至工作签证，不仅成功率会大大提高，而且相当于在缓冲资金问题的基础上节省了一年或者两年时间，积累难得的英国创业和工作经验。

工作条件灵活

毕业生企业家签证的另外一个好处在于，2014年4月6日以前的申请者可以持此签证合法工作20小时/周，2014年4月6日以后的申请者每周工作时数无限制。也就是说毕业生在创业的同时，也可在英国境内兼职工作以支持自己的生活开销，并积累工作经验。

英国时间6月24日，英国脱欧了。时隔两个月后，虽然脱离欧盟大局已定，公投结果的震荡波依然在冲击国际市场，冲击英格兰国内政坛格局，以及苏格兰与北爱尔兰地区政治格局。本文中，笔者将从宏观政策层面对政策变化所带来给全体在英外来人员（欧盟与非欧盟人士）的影响做一个简单的分析。【阅读原文】

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英国 | 伦敦奥运会后，这些地方的房价就一直在涨

自2012年以来，伦敦举办过奥运会的六个区的房价就涨的飞快，到目前为止涨了64%，比整个伦敦的平均涨幅还要高10%！

伦敦各区示地图

1、Waltham Forest

涨幅：76%

房屋均价：42万英镑

待售房屋数量：1336

其中位于Walthamstow和Leytonstone的房产，适合首次买房者。到2026年，政府预计在Blackhorse Lane新建2500套住房，开发商Centra Living也将在此区投资新建315套不同户型的公寓。

Waltham Forest 房价涨幅为76%

2、Lewisham

涨幅：67.9%

房屋均价：40万英镑

待售房屋数量：1744

Lewisham房价涨幅为67.9%

3、Hackney

涨幅：67%

房屋均价：54万英镑

待售房屋数量：712

奥运会期间，政府对此区域投入约1千5百万英镑，来改善交通和社区环境。与之相邻的Shoreditch，则是观光客聚集地。目前位于二区和三区之间的upper clapton的双卧室公寓，价格约30万-65万英镑。交通主干道周围的房子价格稍低。

Hackney房价涨幅为67%

4、Newham

涨幅：62.6%

房屋均价：35万英镑

待售房屋数量：2297

2018年，Cross Rail高铁专线伊丽莎白线预计在该去通行，届时房价将迎来更大的涨幅。大批首次买房者选择在Forest Gate置业，未来此区内将会有更多商铺进驻。

Newham房价涨幅为62.6%

5、Haringey

涨幅：61.8%

房屋均价：55万英镑

待售房屋数量：1240

大部分负担不起Hackney的首次购房者将把目光投向此区。这些人很多都是年轻人，所以将来此区很有可能被打造成和Hackney或者Dalston一样的文化圣地。

Haringey房价涨幅为61.8%

6、Tower Hamlets

涨幅：60.6%

房屋均价：45.5万英镑

待售房屋数量：3603

由于交通便利，此区房源吸引了大量在金融城工作的年轻人和为子女置业的父母，以及购买商品房的投资者

Tower Hamlets房价涨幅为60.6%

7、Barking and Dagenham

涨幅：59.9%

房屋均价：26.8万英镑

待售房屋数量：753

由于交通便利，此区房源吸引了大量在Liverpool Street和Canary Wharf工作的年轻置业者。

Barking and Dagenham房价涨幅为59.9%

8、Croydon

涨幅：59.7%

房屋均价：35.4万英镑

待售房屋数量：2827

学区房多，适合有小孩的家庭置业。

Croydon房价涨幅为59.7%

9、Merton

涨幅：59.6%

房屋均价：51.6万英镑

待售房屋数量：1517

希望在Northern Line沿线置业却负担不起Clapham，Balham和Tooting地段的置业者会选择在这里购房。

Merton房价涨幅为59.6%

10、Greenwich (Olympic borough)

涨幅：57.5%

房屋均价：37.9万英镑

待售房屋数量：1580

Greenwich房价涨幅为57.5%

2016年8月5日，英国央行宣布，基准利率由0.5%下调25个基点至0.25%——这是英国央行7年来首次降息！央行还表示，如果经济持续下坡，还会再降，预计年底降息将接近零。所以，降息带来的变化是什么呢？再来一个看图秒懂。【阅读原文】

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英国 | 2016私校A-Level成绩排名Top100新鲜出炉！看看您家孩子学校排第几

英国私校2016A-Level成绩排名新鲜出炉啦！这是由英国《每日电讯报》根据英国私立学校委员会（ISC）的数据所做出的排名。

Cardiff Sixth Form College再一次荣登榜首，成为A-Level成绩最好的私立学校——有92.96％的学生的A-Level成绩达到A* – A（比去年的94.64％下降了接近2个百分点）。

这里我们只放上排名前100名的学校名单，快来看看您家孩子的学校是否榜上有名？

对了，有50所学校拒绝提供A-Level的成绩，所以这些学校就没有在名单里（英国就是有很多名校这么牛脾气哈，也是真的牛才牛得起来……比如伊顿、哈罗……）

我们还是那句话，在给孩子选择学校的时候，成绩排名并非唯一的参考依据，家长不要迷信排名，毕竟您的孩子在学校里是否快乐、是否能够发挥最大的潜能、实现自我价值，才是您最乐意看到的。

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。详细信息请参考全文。【阅读原文】

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英国 | 英国脱欧长线政策分析（一）

英国时间6月24日，英国脱欧了。时隔两个月后，虽然脱离欧盟大局已定，公投结果的震荡波依然在冲击国际市场，冲击英格兰国内政坛格局，以及苏格兰与北爱尔兰地区政治格局。种种迹象显示，脱欧公投的震荡波涟漪才刚刚开始扩散。

英国与欧洲各国的纽带说断就断？

本文中，笔者将从宏观政策层面对政策变化所带来给全体在英外来人员（欧盟与非欧盟人士）的影响做一个简单的分析。

脱欧推至2019年底，而预计2016年底将有移民法调整

首先，笔者根据大量的媒体报道和经验分析推断，英国退出欧盟的时间很可能推迟到2019年年底，而不是一些政界人士预计的年初。

会被推迟的最大原因，其一是因为英国公务员对脱欧程序一筹莫展。据《星期日泰晤士报》报道，由于英国负责外交和退欧的政府部门仍在招募人员之中，英国在明年年底前可能都无法启动第50项条款。该报表示，脱欧事务大臣戴维·戴维斯需要的250名工作人员名额目前连一半都没有完成，而国际贸易大臣福克斯的1000个招聘名额更是只完成了不到100人。根据这两位政府大臣的说法，他们连征聘人手的基础框架都没有，而且连到时跟欧盟谈判时该谈什么都没有头绪。

其二是由于法国和德国即将举行大选。据《星期日泰晤士报》报道，明年5月法国大选、9月德国大选，都可能令英国挪后启动脱欧条款的时间。报道还引述消息人士称，虽然英国在6月23日的公投中决定退出欧盟，但首相特里萨·梅表示，英国需要更多时间为谈判做准备，因此，她今年不会启动脱欧条款。

然而笔者预计在今年10月中旬左右会出台第一波过渡期移民法条修改，并在11月上旬左右开始生效。根据欧盟规则，英国将在触发第50项条款之后两年正式退出欧盟。所以，如果英国推迟启动时间，那么英国正式退欧的时间也将从2019年初推迟至当年年末。根据欧盟条约第50项条款，英国想要正式离开欧盟，必须在至少为期两年的缓冲期内完成与一众欧盟成员国关于此后双边关系安排的脱欧谈判；即便谈判顺利，英国脱离欧盟，相关的立法程序也必将经历一个漫长的过程。同样，英国移民政策的修改也需要通过提案到立法这样一个必经过程，相关的条例修改不可能一步到位。所以从今年年底开始，会逐步开始对包括移民法等各项法条进行调整。

对欧盟成员国人员自由流动（Free Movement）影响

简而言之，长期在英国居住定居的欧盟成员国人员将会自动被授予永居英国的权利。Mark Sedwill（高层公务员）向英国BBC新闻提出，已经居住在英国超过五年的欧盟成员国人员以及拿到永久居留卡的欧盟成员国人员将不会被强制要求离开英国。

而他对国会议员（MP）透漏，其他没有满足居住条件的欧盟人士在脱欧后的去留问题将取决于英国国会的意愿（”will of Parliament”）。Sedwil另外指出，对于在脱欧之后入境的欧盟人士，英国内政部也许会针对的采取与英国给美国入境人员同样的待遇，可以免签证在英国逗留6个月。

笔者认为，无论如何，英国与欧洲各国的纽带不会说断就断。可以合理的推断，英国内政部会采取6个月面签，或者落地签等等对于欧盟人士的特殊入境条件，以此取代完全自由的人员迁徙。

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，和顿销售副总裁Taylor会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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英国 | 伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投？12大最具投资潜力高校揭晓！

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。

8月18日是A-Level成绩放榜日，房姐为大家分享了目前英国19个Buy to Let房产租金回报率最高的城市。虽然由于租金高投资门槛也很高，致使伦敦并没有入选这前二十，但是对于资金比较充裕或者有英伦情节的投资者来说，来伦敦投资仍是首选。因此，如果您准备瞄准伦敦投资BtL房产，在伦敦高校附近以房养学，那么就请看伦敦地区投资潜力最高的12大高校校区。

如果您的孩子在伦敦读本科，若是选择在学校周边租房住，三年（通常）下来光是租金就是一笔很大的支出，再加上越涨越高的学费，教育的投入确实是一件很比较头疼的事哦…

在本次调研中，伦敦政治经济学院（London School of Economics）主校区（Islington）周边房产投资潜力＊是伦敦众学区中最大的，综合评分7.7分（满分10分）。目前该区域房产均价为646,180英镑，如此高的起点近3年的房价增长率还能到45%…而在附近单间房屋（注意仅一间屋子哦！）出租的均价也是众学区最高，为160英镑/周，也就是一年至少8,000英镑，三年就是2.4万英镑。

＊投资潜力：调研公司Chestertons将高校按各项投资指标排名，考察因素为校区周边房产均价，行政区域房产均价，出租金额，以及毕业生起薪这几项，10分为满分。

当然这还是保守估计，如果是一些设施条件比较好的一居室达到400－600英镑/周简直轻而易举。没办法，地段好就是这么霸气。调研还指出，该地区房屋租金贵还有一个原因就是该校毕业生工作后平均起薪较其他众多高校相比会更高，目前为29,968英镑/年。因此如果在该小区附近持有房产，并且将房屋出租绝对不用愁找不到租客，对，还是那种肯付高价的租客…

居于次席的是位于Tower Hamlets的玛丽皇后学院（Queen Mary, University of London）。投资潜力评分为7.5分。校区附近的平均房价目前为426,684英镑，3年内增长率为47%，月均租金约为150英镑/周。毕业生第一年平均起薪为23,961英镑/年。

位于Lewisham的金史密斯学院（Goldsmiths, University of London）在本次调研中处于第三位，投资潜力评分同为7.5分。由于地段位于泰晤士河南岸，因此校区附近房产均价低于Queen Marry，为357,304英镑，不过三年内增长率达64%！目前单间房屋平均租金为102英镑/周。毕业生第一年平均起薪为25,000英镑/年。

负责此次调研的Caspar Bell表示，在伦敦顶级高校就读，3-4年的话费确实是一笔巨额数目。越好的学校周边房屋租金会越贵，并且该校的学费可能也会更贵。对于一些资金充足准备投资的家庭来说，在房价与租金增长如此迅速的背景下，在校区附近买房是比租房明智的选择。并且高校附近的房产受来自市场的影响会较小，增长也会相对稳定。

以下为伦敦高校完整排名：（排名按投资潜力评分）

London School of Economics（伦敦政治经济学院）：7.7
Queen Mary, University of London（伦敦大学玛丽皇后学院）：7.5
Goldsmith, University of London（伦敦大学金史密斯学院）：7.5
Kings College London（国王学院）：7.3
City University（伦敦城市大学）7.2
St George’s University of London（伦敦大学圣乔治学院）：7.1
Imperial College London（帝国理工学院）：6.8
Brunel University London（布鲁内尔大学）：6.7
University College London（伦敦大学学院）：6.6
University of Greenwich（格林威治大学）：6.6
Kingston University London（金士顿大学）6.4
SOAS, University of London（伦敦大学亚非学院）：6.3

最后，房姐祝所有考生都有好成绩！

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】

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跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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