UK Investment Column – Page 14

英国 | 学生签证放宽：将24小时出签

英国于8月1日宣布把目标在24小时内审理英国签证的服务推广至学生申请人。

8月8日至10月14日期间，移民局每天将向选择在北京、广州和上海签证申请中心递交申请的第四层级申请人（学生签证）开放100个超级优先服务签证预约。

在签证申请忙季，英国签证及移民局每天在全中国范围内收到的第四层级申请最多可能达到800份。每天的预约量可能根据未来的需求进行上调，这10周的试运行如果获得成功则可能永久性提供该服务。学生仍然可以在15家签证申请中心使用英速签服务。

英国签证及移民局亚太区总监贺梅瑞（Dominique Hardy）表示：

“英国继续欢迎希望在英国世界一流学府留学的最优秀的中国学生。将超级优先服务推广至第四层级申请人是我们一系列变更中最新的一个。这些变更是为了为我们的客户提供更快速、更简单以及更便利的申请流程。”

英国致力于在中国提供一流的签证服务。截至2016年3月的过去一年间，英国签证及移民局收到了约11.8万份使用英速签服务的申请，以及约3000份使用超级优先签证服务的申请。

为了应对在华签证需求的增长，英国签证及移民局于6、7月在长沙、昆明和西安新增设了3家签证申请中心，使英国在华签证申请中心数量达到15家。

以下是英国签证中心关于超级优先签证服务的常见问题解答：

超级优先签证服务耗时多久?

大部分情况下，签证决定会在前往签证申请中心递交申请后的24个工作日小时内做出。超级优先签证服务的申请将会被最快处理。但是这项服务并不保证签证申请一定通过。所有签证申请会根据个人实际情况结合英国移民法规做出决定。

这项服务的费用是多少?

超级优先签证服务的费用为750英镑，可以在线支付或者在签证申请中心支付。

我要如何申请该服务?

符合资格的申请者在Visa4UK网站上完成签证申请表后，可以预约和支付超级优先签证服务。他们会被询问是否要选择超级优先签证服务，并支付额外费用。

超级优先签证服务的申请需要在早上11点前，向三个可以接受该申请的签证申请中心递交。视情况而定，申请人可能可以在赴约的时候选择这项服务。请和签证申请中心的员工咨询。

为什么我的申请会被延误?

当申请人需要被面试的时候，签证中心会尽快安排面试。面试完成前，签证申请将不会被审理，因此，签证决定有可能不会在24小时内完成。当需要补充其他材料时，签证申请不会在收到这些材料之前审理，或者已经超过交材料的截止日，之后，这些申请将会第一时间处理。

如果需要支付医疗附加费，费用必须在医疗附加费终端得到确认之后才会处理申请。建议申请人在前往签证中心赴约至少24小时之前支付医疗附加费。

建议申请人查看相关的第四层级签证指南和移民法规，确保所有所需的材料都包括在其申请里面，并符合移民法规要求。

如果之前被英国拒签过，是否可以使用这项服务？

超级优先签证服务并不适用于那些有不良移民记录的人群，这包括但不限于那些在英国逾期居留，拒签，有犯罪前科或违反移民法规，或那些被强制中止在英国学习时间的人群。

英国学区房选址大有门道，不仅要看学校等级排名，同样不能忽视的还有学校的“容量”。英国的中小学很多施行小班教育，又由于近年来海外移民与日剧增，适龄入学学生数量逐渐增加，很多学校即使扩招也难以满足庞大的入学需求。英国教育部最新公布十大中学招生饱和地，萨里位居第一。【阅读原文】

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 史上最低贷款利率！这些关于按揭的知识赶紧Get

2016年8月5日，英国央行宣布，基准利率由0.5%下调25个基点至0.25%。——这是英国央行7年来首次降息！

央行还表示，如果经济持续下坡，还会再降，预计年底降息将接近零。

还记得央行决议投票是如何变化的吗？我来帮您复习一下：

脱欧前：加息（0）— 不变（9）— 降息（0）
脱欧后一个月：加息（0）— 不变（8）— 降息（1）
今天： 9人一致通过降息

所以，降息带来的变化是什么呢？再来一个看图秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友们有福了，因为还钱利率主要受央行利率影响，所以你们还的钱就变少啦－－一个月少22英镑，可以去吃顿好的了呢！今天英镑持续走低，援引Telegraph说的更清楚一点：

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger说，首次置业的购房者依然需要面临房源紧缺和高房价的门槛，降息对他们来说基本没有利好。

与此同时，多家银行/房贷提供商表示将于九月开始调整房贷利率。从9月1号起，Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society会开始采用调低后的新利率，Virgin Money、NatWest和RBS则要花更长时间进行评估。

另外，央行还将在未来六个月内增购600亿英镑国债，让公司贷款利率下降，借此刺激消费和商业活动（就业机会）。

上文里咱们说到的Tracker Mortgage，是一种非固定利率的按揭，而这个利率主要是随着央行利率来变动的。那么聪明如你肯定明白了，有tracker mortgage的人成了降息的最大赢家。

但是，如果你的按揭是固定利率，贴心的央行又出了一项项政策，也许会让你成为赢家。这项名为Term Funding Policy 的政策的意图，就在于鼓励贷方降低利率，毕竟刺激经济首先要激活内需这个G点嘛。

固定利率按揭

分析师指出，现阶段的固定利率按揭是最划算的，因为利率几乎是史上最低，呵呵。不过金融机构也不傻，都想细水长流，所以他们当然不希望你一下子把钱都还了。当然，如果你希望提前结束还贷，或者超出你能偿还的额度，贷方会收手续费，叫做ERC （Early Repayment Charge）。所以在申请这种按揭前，请务必弄清楚：

超出还款额度的手续费是多少
如果想更换成其他形式的按揭，需要提前多久通知银行

如果首付押金占了总价的35%以上… 那么恭喜你，这种按揭（一般是十年）的利率应该是最低的了。

房市会如何变化

分析师称，9月之前，房市会趋于平稳，所以对于购房者来说是一个比较好的时间段。但是供不应求的整体格局在长期内不会改变，所以买家也不要对大降价有太高的期望。

如果要卖房子，也不宜要价太高，否则会降低买家对房市的信心，从而采取持续观望战略。

在英国夫妻一方是否有义务去偿还另一半的生前债务？真的发生这种情况共有房产能否保住？房姐Chloe的个案分析就为您解析夫妻房产分割的问题，三种情况看看您属于那一种。【阅读原文】

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

摩天大楼将改变伦敦的天际线 | 英国

Laura Henderson本期为我们探究摩天大楼成为伦敦新潮流背后的原因。

400座高耸入云的建筑预计在未来十年内在伦敦拔地而起，其中的73%将被作为民宅而设计。大部分将建在东伦敦，据悉光格林威治半岛（Greenwich Peninsular）就有42座。那么10年后的伦敦将会是什么样子？会被塑造成类似上海和纽约那样的城市吗？这些摩天大楼将怎样影响这座城市具有历史感的景观？

最戏剧化的影响是伦敦将会涌现出新的高端房产区域，大多数都在泰晤士和的南岸；更多标志性建筑会改变伦敦的天际线，如Tower Hamlets区的57层住宅楼Rolling Pin Tower。在美国建筑公司KPF工作的 John Bushell预测，伦敦南岸会成为新的房产区，与北岸形成镜面效果；景色将和繁荣的南伦敦、巴希特发电厂一样吸引人。就如碎片大厦（Shard）标志着伦敦桥和小黄瓜（Gherkin）代表着金融城一样，新建的大楼将定义已有的区域，同时并挖掘新的标志性地区。John Bushell说：“城市规划系统将使城市看上去很美，就如同风景如画的花园一般。伦敦不会像纽约那样自由。新建计划都被慎重考虑中，圣保罗大教堂周围视线之内的景观始终被保护着。”

这种突如其来的建楼风潮源于伦敦飞速增长的人口数和土地面积的缺乏。高层建筑可以使更多的人居住在交通方便的中心地带，使周遭的区域繁荣起来。

与上个世纪六七十年代的乏味的水泥楼群不同的是，今天的高层公寓旨在吸引高收入的城市白领们，他们喜爱开放式公寓，通常要有酒店式的服务与24小时保安系统、门房服务、停车服务、温泉和室内花园。公寓窗外的景观比任何因素都要重要，所以越高层的公寓价钱越贵；在外形方面，设计越具创意的高楼也就越有吸引力。

Aykon London One，由KPF开发，位于Wandsworth的Nine Elms区，户型由高端住宅，办公室与经济适用公寓组成。Aykon将提供450套住宅，有着非常多的公共空间，如楼顶花园、亭子，甚至是中国人指定要求的卡拉OK唱厅。

而邻居One Nine Elms将会提供491套公寓，一个观星台和这个国家首个中国五星级酒店。据Bushell说：“买家有50%来自英国，另外50%来自海外。

Ian Simpson是高层建筑师，他在伦敦的项目叫做One Blackfriars——是一个有50层的摩天大楼，坐落在黑衣修士桥（Blackfriars Bridge）旁边，在那里一个单间公寓的价钱达£960,000，价格之高令人瞠目（创下了伦敦南岸的记录）。

开发商圣乔治（St George）的 49层的Vauxhall Wharf Tower是另一个昂贵的项目，总经理Mark Griffiths将其称为空中的超级游艇，为一掷千金的买家准备了占据一整层的大面积公寓，有着360度的视野。

圣乔治（St George）开发的49层豪华公寓Vauxhall Wharf Tower

城市规划条例规定这些摩天大楼建立之后，必须使之前不时髦的地区被重新定义并繁荣起来。所以这些高层开发区必须在著名的Georgian Squares区域之外建楼，集中在之前被污染的地区，那些区域大多布满旧仓库和被遗弃的铁路房产。大伦敦市政府认为这些区域;；如沃克斯豪尔（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、萨瑟克区（Southwark）、滑铁卢（Waterloo）、伦敦桥（London Bridge）和金丝雀码头（Canary Wharf）已经到了改造的时机，将能够提供伦敦急需的住房。

但是，建筑师们正从摩天大楼林立的美国找灵感。来自Squire and Partners的建筑师Michael Squire说：“我们Shell Centre大楼会和芝加哥与纽约的大楼相似。”这项工程正在打造一个拥有500个新家的35层大楼，位于Waterloo，预计2020年完工。

在伦敦码头区（Docklands）的新建筑除了公寓外，还有社区。现代建筑师们在建造住宅的同时，也在打造能使社区繁荣的结构。将成为伦敦最高楼的City Pride，坐落在长码头的中心位置。而有着75层的地标建筑Landmark Pinnacle是另外一个高层居民楼，其中有两层被用来做花园。用Squire的话说是：“这些楼就如同小村庄。”

为建筑师和规划师而设的论坛——新伦敦建筑的主席Peter Murray说：“我们想要复制纽约的城市规划，在设施便利的地方创造富有活力的社区。但是价格是惊人的；很难想象我们看到的价格水平要怎样继续下去，在北格林威治这样的不是高档区的地方，一个两室的公寓就要£750,000。”

“趋势是要打造混合户型的房产，即综合了经济适用房和价格不菲的豪华套房。”

虽然英国公投早已结束，但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家，那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价，也让广大投资者对未来的投资心中有数。英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计，统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价，以及每平米房价，并做出解读与排名。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 夫妻财产分配：一方去世且有欠款，共有英国房产能否保住？

近日房姐收到了一位客户的咨询，是关于夫妻财产分配的，个案情节简单明了，但可能也颇具代表性，因此应客户R女士同意特为大家分享。下面请看详细案例：

“房姐您好，我自结婚后一直和丈夫居住，并共同拥有一套房产（房贷已还清）。但是前不久我丈夫去世了，在处理后事时我发现我丈夫生前是有债务的，包括无担保的银行贷款，以及信用卡欠款。由于欠款加起来有一定数额，所以我担心我丈夫的欠款是否会需要我去变卖房产来偿还？毕竟这是我们共有财产，但是我们在英国也仅有这一套房产。”

这位客户的主要问题就是夫妻一方去世后债务问题应当如何处理，而夫妻间的财产分配问题也是比较常见的。首先对于R女士丈夫所欠下的债务，在英国，债务人员的名字是第一责任人，也就是在欠债凭据上是谁的名字，谁就应优先偿还债务。因此，如果债务人都是丈夫名字，在这一角度R女士并无责任去偿还债务。

但是，根据英国的法律，R女士对任何共有财产的债务，拥有100%的偿还责任。也就是说，此时如果R女士的丈夫将夫妻二人共有房产作为抵押，那么此时R女士需要100%去偿还这部分共有债务（Joint debts）。不过根据案例细节，R女士的丈夫所欠债务均为银行卡和信用卡，且在其自身名下（即使开设副卡），不构成共有债务，那么里面欠下的债务也是由卡主偿还。

不过在这个案例中，R女士与丈夫共同拥有房产，即他们是房产的Joint holders，因此当我们把债务分配聚焦到房产上事情就变得稍微复杂了一些，因为这涉及到二人的房产拥有权益（Interest inproperty）归属问题。此时R女士可能面临3种情况：

第一种，若夫妇二人为共有居住者（Joint tenants），也就是房产的拥有权益平等（Equal interest）。在这种情况下当R女士丈夫去世后，根据公平分配原则，她丈夫部分的财产份额会自动变成R女士的份额，不再作为R女士丈夫名下的财产，也就是此时R女士事实上是可以免去其丈夫的债务纷扰的。这也是目前英国最为普遍的夫妻共同拥有房产权益的方式。

第二种，若夫妇二人为普通居住者（Tenants-in-common），即二人拥有的房产权益份额不等。这种情况也是较为常见，通常可能是由于最开始购房时二人达成了某种财产协议进行分配。例如购房时其中一人付了很大一部分首付；或者其中一方曾经遭遇破产或者拥有过一些不良信用纪录导致无法贷款，在这种情况下二人最开始对房产份额的分配就会出现一多一少的情况，甚至最初贷款（Mortgage）时没有一方的名字。此时R女士丈夫这部分财产权益将被作为资产保留，那么债权人有权向R女士提出偿还债务的要求，那么R女士也将不得不将房产出售或者进行再抵押（Remortgage）。

第三种，走破产程序，这种情况比较特殊，真正实行次数非常少见。这种情况下债权人可以将去世的债务人视为破产者，继而开始实行破产管理程序（Insolvency administration order）。此时即使夫妇二人为房产的共有居住者，即符合了第一种情况，但是R女士丈夫的财产权益份额仍然有可能发生逆转，被用于实行破产程序。不过房姐还是要再强调一遍，这种情况属于极少见案例。

房姐专业点评

财产分配与夫妻二人关系其实很微妙，有的话通过口头便可以顺利完成分配，而有些则需要靠法庭来调节。房姐建议R女士以及其他有类似情况困扰的客户，在事情被决定前请务必咨询专业房产顾问及律师，具体案例具体分析，切实解决问题，避免一些不必要的麻烦。

声明1：案例刊登已经过R女士同意。

声明2：本公众号文章均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的。想给自己孩子买房，一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产，在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧？今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例，帮您解决心中疑惑。【阅读原文】

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 教育部公布十大中学招生饱和地英国学区房选址需谨慎！

不少购房者来英国买房都是为了下一代，希望自己的子女能够接受优质教育，因此学区房一直都是英国房地产的一块“香饽饽”。不过，学区房选址也是大有门道的，不仅要看学校等级排名，同样不能忽视的还有学校的“容量”。英国的中小学很多施行小班教育，因此每个学校的容量十分有限，又由于近年来海外移民与日剧增，适龄入学学生数量逐渐增加，很多学校即使扩招也难以满足庞大的入学需求。另外，即使孩子如愿上到了心仪的小学，不过在就读中学前也要注意留意学校有足够空位让您的孩子入学。（全球性价比高的学区房）

BBC联合英国教育部就爆出截至2016年5月，英国有546,558名儿童申请并成功入学区域内小学就读，但是目前的初高中学（Secondary school）招生额度仅为530,274个（不包括Middle school＊）。仅未来1年内，英国中学就面临16284个入学空位的短缺，也就是说那些“人多位少”的饱和地区，共计会有约1.6万学生面临上不了居住区域内中学的境遇。

＊注：本文中Secondary school指单办初中＋单办高中，绝大多数英国小学生读完小学会进入secondary school就读；Middle school仅指单办初中。

此次调查涉及全国134个区域，不过没有将小学毕业后需要上Middle school的16个地区数据统计在内。在所有被调查区域中，伦敦西南部萨里郡（Surrey）以及英格兰中部伯明翰（Birmingham）学校饱和现象最严重。这意味着这些地区大约1/6的学生没有上到“第一志愿的”Secondary school。

英国中学“位少人多”最严重的十大地区

上图为英国中学“位少人多”最严重的十大地区，深绿色柱表示区域内Secondary school的容量，浅绿色柱表示区域内小学就读人数。该排序按照两者差值由大到小降序排列，十大地区依次为：萨里（Surrey），伯明翰（Birmingham），布里斯托（Bristol），利兹（Leeds），伦敦路易山姆区（Lewisham），曼彻斯特（Manchester），伦敦伊岭区（Ealing），伦敦莫顿区（Merton），伦敦汪兹沃兹区（Wandsworth），和伦敦格林威治区（Greenwich）。

萨里郡议会负责人之一Linda Kemeny认为，自2010年以来，在一些好学校多的地区这种现象越发严重，就萨里郡来说，未来5年我们需要扩容至少1.1万空位才能保证适龄学生入学，但是在资金方面同样面临短缺，未来2年每年光是资金缺口就已经达到3000万英镑。

不过伯明翰议会方面则表示，虽然目前本地区仅2016年就面临2056个缺口，但是议会有信心通过各种方式将此问题改善，因为目前很多学校扩容工程早已开展，不久的将来便会初显成效。

为了改善国之基本的教育问题，英国教育部目前已起草70亿英镑拨款用于推进中小学学校扩容等适宜。在2018年前，预计将提供超过5.2万的中学空位；算上众多新建校工程的完工，2021年将会提供超过60万的空位。

混校？男校？女校？在英国，可以说家长们也是像国内一样，从孩子刚一出生就开始琢磨上学的问题了。家长们会参考大量的排名表、学校检查报告、各类学校指导、其他家长推荐……可是这些信息未必是最准确和有用的。选择学校，是选择能让你家孩子的潜力充分发掘和施展的地方。【阅读原文】

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 脱欧后到底应不应该在英国买房？

英国脱欧之后，被问到的最多的问题之一，就是：英国脱欧了，到底现在是不是应该在英国买房？这个问题需要因人而异，每个人的背景不一样，需求不一样，资金状况不一样，很难有一个标准答案。

本文仅仅根据笔者的一个基本情况，与大家分享一个自身的经历，仅供大家参考，不代表任何法律或者财务建议。

买房不买房？长线还是短线？

如果仅就买房不买房而言，笔者的经验是，如果是计划长期在英国发展，有稳定的签证（3年以上），就是一定坚决的买！买！买！

脱欧不脱欧，和你关系不大，只要你居住在英国，你就需要付房租，只是付多付少而已。房价走势，经济走势等宏观话题，作为平民老百姓的我，基本不看。

伦敦还是曼城，一区还是二区，基本你也可以不用考虑太多。记住一个原则： location。只要交通相对方便，不用去管房价走势。

对房屋的周边信息，安全等需要自己花一些时间去做很多工作。这里讨论的话题的前提是：第一套在英国的房！买，坚决的买，至于买哪里的话题，是一另外一个长篇大论，文尾会简单探讨。

从笔者的个人经验看，只要你计划长期持有，其实，只要有机会就应尽快买！到最后你会发现，有时候，房子的涨价比你的基本工资收入还要高。

房价这么高！肯定有虚高？

记得人生中的第一套房，很多人那时候就说北京的房价太高，有泡沫！肯定会降，很多人都说要观望，等房价下降再买。

说实话，16年前，作为北飘，我完全没有这个想法，房价下调不下调，我都要付房租。而且作为北漂，有一个自己的房产是我人生的第一个大梦想。所以，毫不犹豫地拿出了全部积蓄（15万人民币…）付了第一套房（北京海淀回龙观）。

平均房价，据说当时处于北京房价的最高点。在回龙观区1500每平米。说实话，现在是后悔的，应该在五道口附近买，当时的房价是4000人民币每平米，无奈囊中羞涩，只能买得起回龙观。一个月前查了一下房价，80000人民币每平米。

没钱怎么办？钱从哪里来？

钱是大问题，很多人其实都是想买，苦于没钱。

记得笔者买伦敦第一套房产的时候，差点把信用卡的透支额度都完全提现用来交房。笔者的观点其实是：钱就像海绵，挤一挤还是有的。

从目前的伦敦楼市看，大部分人买的是楼房，楼房中，以几大地产发展商比较推崇的楼花方式比较流行。简单来说，付款可分为2－3年，首付5000英镑，三个月之内付5％，半年内付15％, 2年后，房屋交付前付清余款。

这一做法最大的好处是很大程度上对资金压力有很大的缓冲。举例而言：

一套伦敦四区的一房一厅，大概售价在40万镑左右。

定金：5000英镑
5％首付：2万英镑
15％前期付款：6万英镑
80％余款：32万英镑
贷款额度：工资的5倍（两口子的工资加起来需要达到6万英镑）

所以，我的感觉就是，如果是夫妻两人同时在英国，有稳定工作，加起来年薪超过6万镑，就可以靠自己的实力，在伦敦购置房产。

房屋贷款怎么办？寻求专业机构的帮助！

房屋贷款的问题，是另一个比较重要的问题。通常而言，大部分银行都是提供相关的房屋贷款服务，甚至包括中国银行伦敦分行也有相关的产品和服务。

大家甚至可用父母在国内的收入作为证明来办理英国的房屋贷款。具体信息，大家自己需要花时间去研究，去联络专业人士。

第一套房屋贷款的技巧

目前现行的房屋贷款产品中，有一些与中国类似的房屋抵押反贷款模式，不是很流行，但针对中国人有比较实际的应用效果，如果有兴趣可联系笔者沟通。

后记

本文仅仅针对年轻人，在英国的第一套房产购买与否做一个简单的分享和建议。不一定适用于高资产人群及以投资为主要目的的房产购买人。专业的房产问题，请大家咨询专业的顾问或机构。

英国Halifax丶Nationwide等银行纷纷降息，下调住房贷款利率，汇丰银行（HSBC）更是将2年期固定住房贷款利率降为0.99%，令业界哗然。此举即出，预示着降息大战号角已经打响。不过房姐Chloe提醒大家，关於住房抵押贷款，并不是利率越低就越好。【阅读原文】

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 后脱欧时代＝英国买房好时机！住房贷款利率首破1%

英国Halifax、Nationwide等银行纷纷降息，下调住房贷款利率，汇丰银行（HSBC）更是将2年期固定住房贷款利率降为0.99%，令业界哗然。此举即出，预示着降息大战号角已经打响。

Halifax和Nationwide Building Society两大房贷银行近日各自宣布全面下调住房贷款利率，下调幅度平均为0.3%，用以吸引广大首次购房者。

利率下调后，目前Halifax银行的2年期固定住房贷款利率为3.44%（80%LTV＊），产品费用1,499英镑（Product fee）；5年期固定住房贷款利率为3.99%（90%LTV），费用999英镑。

而Nationwide方面，利率下调后2年期固定住房贷款利率为3.89%（95%LTV），费用999英镑；3年期固定住房贷款利率为4.39%（95%LTV），费用999英镑；5年期固定住房贷款利率为2.19%（60%LTV），费用999英镑；10年期固定住房贷款利率为2.99%（LTV未公布），费用999英镑。

（*注：LTV全称Loan-to-value，为贷款房价比。此之外两家银行均另外针对首次购房者提供不同程度的贷款返现政策。）

英国汇丰银行也随即做出反应，并且“来的更狠”，宣布再次降低住房贷款利率，即2年固定贷款利率为0.99%（最大贷款金额为50万英镑），成为英国首家2年期住房贷款固定利率低于1%的银行。不过，虽然利息进行了下调，但是在押金方面则是至少要交付35%，并且要收取1,499英镑的相关费用。LTV比率方面需到银行进行咨询。

汇丰银行此举被指是针对除了上文两家银行的降息措施，同时也是为了与另一大住房贷款房贷方Yorkshire Building Society的2年贷款固定1.14%利率的产品进行竞争，该产品费用目前为1,345英镑。

伦敦一贷款经理人David Hollingworth表示，汇丰银行此次的住房贷款利息低得确实令人惊讶，利率比该行5年固定利率的产品还要低一个百分点。不过这同时也为目前市面得2年固定利率贷款设定了新标尺，一家银行有动作，其它银行定会制定计划进行赶超。虽然相关产品费用价格不低，不过对于同行业其它产品来说并不能算是最高的头几名。伴随这场“降息大战”，有经济学家预测今后一些固定年限的平均住房贷款利率都会降到0%－0.5%的新阶段。

虽然近来各大银行一再降息，但需要大家注意的是降息往往都是针对特定的一些产品。因为最近一个月以来，在全英国范围内，2年期固定利率的住房贷款平均利率实际上是上浮了，由2.56%小幅上升到2.58%；而5年期和10年期的利率则是普遍降低，分别为3.16%和3.46%，且均为历史最低。（数据来源：Moneyfacts 2016年6月）

房姐专业点评

房姐提醒大家，关于住房抵押贷款，并不是利率越低就越好，购房者还要参照产品期限，贷款房贷比，相关费用，自身还贷能力等诸多方面进行综合考量，最终决定是否申请该形式贷款。因为以汇丰银行这一新产品为例，虽然利率的确出奇的低，不过产品费用确实不低，并且2年其实不算很久，尤其是对于还贷者来说简直就是飞快。是否能将所有事项在2年内搞定就要贷款者自行衡量了，并且产品配套的贷款房价比也需要仔细研究是否划算。

可能你刚刚为自己梦想中的房子办好了手续，突然英国甩手离开欧盟了，本来一笔低风险高收益的投资突然让你心生怀疑。也可能你看到了房产下降趋势，想在混论中机会主义大赚一笔。但市场充满了不确定性，谁都不敢轻举妄动。安妮会从4个问题入手，预测英国房产在脱欧後的何去何从。【阅读原文】

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 2016英国移民法条例出台：收费增加 + 移民控管加强

随着梅相的上位，英国移民局出台了最新的2016年移民法调整后的法案。

该法案将建立一个新的“移民技能费’，某些雇主将不得不支付，如果他们希望带来一定的人员进入该国。筹集的资金将用于开发技能，在居民的劳动力市场。该法案也将确保所有的一线，公共部门工作人员能讲一口流利的英语。

该法案同时加大了那些在英国没有合法身份的人士在英国定居的难度，在2014年移民条例的基础上，房东将能更迅速地驱逐非法移民。

此外，该法案将限制对那些申请难民庇护但是一直没有获批，以及其家属的支持，新法案将支持的是那些真正的穷苦人士以及离开英国会受到真正伤害的人士。

新法案将装备移民官额外的搜查和扣押的权力，以更好地执行移民法。该法规定了旨在打击非法移民到英国，从小船横渡英吉利海峡的威胁。根据该法案，边防部队将有新的权力，对非法进入英国领海的船只进行移民检查。

相信梅相的上台，不仅仅需要解决目前针对欧盟关系的问题，她的老本行，对于移民的管理和控制，仍然是她的主要工作之一。

简单归纳一下此次公布政策的相关要点：

增加劳动技能费：雇主要雇佣海外雇员，颁发工作签证，现在需要额外支付每人每年1000英镑的单独费用。
任命了新的劳动力市场执法部门的负责人：加大对目前现有的工作签证担保人资格的审核，监督。
未获批的难民将受到更严格的管控，政府需要将相应资源协调分配给那些真正需要的人士。
赋予海上移民局执法力量更多法律权利，能够武装检查非法入境英国的海上船只。

英国生活需知道的几个法律技巧

一、对付强权的最佳方法是通过强权

有个朋友申请父亲英国探亲签证，结果被拒。被拒原因很多也很复杂，总之一句话，不相信申请人会按时离境。被连续拒签三次，最后我们提供的解决方法是：去朋友所在Council 找Local MP，投诉移民局非法拒签！

最好找在野党，在野党通常比较配合投诉在野党政府职能部门且通常议员虽然不能强迫改变政府职能机构的行政决定，但通常会给行政职能部门一些相关压力，至少让他们不会轻视这件事。

二、你有权利找政府问任何非机密问题

按照法律规定，任何英国居民（非居民）都有权利要求政府部门提供相关非机密敏感的问题，如去年总共批准多少个签证，如问当地政府的总开销及开销明细等。所有相关的问题须在规定时间内得到完整的答复。

具体方法：https://www.whatdotheyknow.com/。可以匿名，也可实名，只要不涉及到敏感信息，都会得到答案，通常4周之内会有答案。

三、只有内政部可取消你的签证

很多学生签证持有人或工作签证持有人在遇到被学校或雇主取消担保的时候，通常会认为自己的签证也会立即失效。实际上，失去担保状态并不意味着你的签证失效！因为学校或雇主都没有权利取消你的签证，他们只有权利取消他们的担保，取消签证通常由内政部做出决定。

从被取消担保到被取消签证通常有一个周期。从被取消签证后通常会有一段时间，如60天时间给当事人递交新签证申请或转换雇主时间，这是法律赋予的权利。

四、内政部不可以拦路查询你的签证

很多同胞由于种种原因，担心在大马路上被查问签证类型。实际上，在公共场所被Stop And Search的权利仅是被赋予给警察（Police）而不是 Border Force!

如果是警察巡逻期间怀疑你的行为举止，在以下四种情况下可以拦住并搜查：

违禁药品
武器
被盗财物
犯罪物品

以上观点不代表任何法律建议或观点，若在英国生活当中遇到法律纠纷及障碍，请联络专业法律机构咨询寻求法律援助。

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 该卖还是该买？脱欧后的英国房产四大问

可能你刚刚为自己梦想中的房子办好了手续，突然英国甩手离开欧盟了，本来一笔低风险高收益的投资突然让你心生怀疑。也可能你看到了房产下降趋势，想在混论中机会主义大赚一笔。但市场充满了不确定性，谁都不敢轻举妄动。

7月1日，英格兰银行执行官Mark Carney称，英国可能会降息，采取量化宽松货币政策。这些都会影响房贷成本，使得房产价格更低。

1、要不要延期购房？

如果你已经签署了合同，违约会导致巨额罚款。但如果还没有，房产顾问建议可以先观望市场态势，不着急下手。因为目前预测房贷成本会下降。大约80%的房贷利率是固定利率，但如果这个利率能像预期那样降低的话，这对购房者会很有利。

目前，已经有房主开始修改自己的卖房合约，有些甚至允许你在付过安排费用后再协商更改价格和条约。建议在这段期间和房产中介保持联系，以获取最新的价格咨询。

当然了，利率和房产价格变化需要一定时间，这段时间所产生的经济和时间价值也需要被考虑进去。

2、现在付款会不会亏？

房产顾问说：“我认为房产价格不会变化太大，但在这几个月的不确定期，房产交易数量是一定会减少的。”

房产价格可能会在接下来的几个月降低，但由于房产价格逐年呈两位数增长，这个降低所带来的影响并不大。

这几个月的不确定性可能会给你更强的购买力，也更有可能会以更低的价格买到更好的房产。

房产顾问建议，如果你一直需要购房的话且已经有了心中目标的话，可以趁此时机考虑下手，毕竟虽然房贷成本会降低，房产成本并不会有剧烈的变化。但当然，如果你并不着急的话，多看看更好。

3、经济到底会下滑多少？

“现在还没有人知道。如果你认为经济会长期受损的话，那么房价的确会下跌。但我们有两年的时间和欧盟协商，我对此表示乐观。”房产顾问说。

目前，10年政府金边证券回报率已经下降了1%，房主们已经在考虑下调利率了。但房产顾问不认为他们会下调更多。对于首次购房者，政府大力支持发动Helpto Buy项目帮助他们购房，但注意该项目今年年底截止。

4、英国房产市场会停滞不前吗？

房产顾问：“不会。特别是在伦敦，对房屋的需求不会降低。”

人们或许会开玩笑，但他们不会迁离英国。相反，在英国真正脱欧之前，可以预料到会有大批欧盟移民在截止日期前搬来英国。

所以，如果长远来看，房产市场需求还是会上涨。

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，和顿总裁黄晓珠会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 【个案】儿女买房母担忧：孩子同伴侣分手后共有房产该如何分配？

想给自己孩子买房，一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产，在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧？居外【名家专栏】个案答疑帮您解决心中疑惑。

在英国，伴侣分手后共有房产该如何分配？

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的，但凡看到孩子有一点困难就会不由自主地想去施以援手，帮助孩子度过难关。但是，父母的爱是一方面，是否应当去给予也要遵循孩子的意见，尤其是已经成年的孩子。毕竟孩子越大，就越有自己的主张，也会为父母和更多身边所爱的人去考虑，这时候如何帮助子女就越需要更加慎重行事。

今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例，她目前正在面临想帮孩子，但是不知如何稳妥地去帮的困惑。以下是J女士的咨询：

“您好，我和我老公在英国拥有自己的房产，儿子现在到了成家的年龄，因此正在寻觅属于自己的房子。目前心仪房子已经选好（21万英镑），孩子也在积极筹备购房贷款的事，他（和女友）通过的贷款是16.8万英镑。但我们知道目前儿子的资金方面还是存在一些困难的。我想资助他5万英镑去买房，至少首付（4.2万英镑）和一些杂费能搞定，这样儿子也不会被房子拖的这么累，儿子也同意了这笔资助。只是我唯一担心的是她目前的女友，虽然这样讲可能不太好，但就目前看来他们的关系不是很稳定，如果这时候买房，万一日后两人分手，房产的所有权问题就会发生纠纷，这会是一件很麻烦的事。因为我知道现在买房日后房产会是二人的共有财产，不过目前看来资金方面是我们这边出的多。我问过一些朋友不过也都是众说纷纭，所以想看看有没有什么好办法既能让我帮助到儿子，又能为儿子日后的财产安全提供保障，当然也不要伤了大家的和气。”

从上文中可以看出，孩子日后的财产安全是这位母亲最为担忧的。确实，这种问题虽然讲出来有些尖锐但恰恰是每位父母几乎都会考虑到的。根据文中描述，首先如果这处房产您儿子决定和他女朋友一同还贷并且共同持有作为共同房主（Joint tenants），那么此房产就是您儿子和其女友的共有产权房产，因此即便日后二人分手，房产的一半也确实会由女友持有，这一点是可以肯定的。但是，在房产分配的时候，往往并不是“对半均分”的。

其实，在最初注册二人房产份额的时候，是可以分配到不等份额的（Unequal shares），而该份额占比则是根据二人各自购买房产的出资额。也就是说，我们假设您儿子用您资助的这笔钱完成了购房，并且假设二人分手，那么到时候财产分配女友分到的部分仅为住房贷款数额的50%，而另外支付首付的份额仍归您儿子所有，因此最后总体分配的数值是您儿子会分到60%（住房贷款的50%以及4.2万英镑首付），女友是40%，并且这部分分配不包括您另外给儿子用于支付“杂费”的费用（房姐注：文书费律师费等）。

另外，需要提请您的是在英国任何家长或是其他比较慷慨的资助者（成年人）如果想为您儿子提供首付支持，贷款方一般都会要您出具证明信以及提供相关银行账户余额证明，用以确认资助者有意愿并且有能力资助购房者购房。所以在资助儿子前请您把这方面相关资料准备好。

最后，父母虽然关心子女，但同时也要适当地多去信任孩子，这信任不仅体现在对他/她们的人品上，也要相信他/她们有能力处理好身边的事，因为如果您儿子和他女朋友能够一直感情很好地走下去，那不就不用去担心接下来的这些事了吗？不管怎么说，能够一起辛辛苦苦在英国打拼买房还贷，我们还是很看好这一对的。

声明：

文中案例已经过J女士同意进行刊登。
本文均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利，其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”。这宗案件的案情可谓峰回路转，值得你追看一连四期的漫画系列，探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷，受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。【阅读原文：一、二、三、四】

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。