Category: UK Investment Column

英国 | 最新欧盟成员国房价榜揭晓：伦敦仍居首

虽然英国公投早已结束，但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家，那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价，也让广大投资者对未来的投资心中有数。

英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计，统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价，以及每平米房价，并做出解读与排名。

欧盟成员国6月房价图，越接近深蓝色表示平均房价越高，颜色越浅表示房价越低

在欧盟所有城市中，伦敦的平均房价位列榜首，突破了60万英镑大关，每平米房价12,468英镑。法国巴黎位居榜单第二位，不过均价仅为伦敦的一半，即6,000英镑/平米。欧盟十大房价城市排名在此：

欧盟十大房价城市排名

另一方面，若以全国范围房产均价统计，欧盟28成员国总体房产均价为2,000英镑／平米。而尽管伦敦在众多城市中表现“抢眼”，但扩大到全国范围后，英国房价仅以3,300英镑/平米的均价位列第四位，排在卢森堡（4,500英镑/平米），瑞典（4,000英镑/平米）和法国（3,400英镑/平米）之后。

英国房价走势

其中北部苏格兰和北爱尔兰地区拉低了房价总体水平。根据Nationwide的数据，在最近一个月中，英格兰西北部和威尔士地区房价上浮幅度最大，区域6月房产均价分别为183,482英镑（＋2.2%）和185,745英镑（＋2%）。除此之外，英格兰东部，西南部，约克以及西米德兰地区，房价均有不同程度上升。

尽管伦敦地区房价已为“欧盟之最”，不过上个月受公投影响大伦敦地区房价处于整体下跌的趋势，伦敦西区最为明显，北部和南部维持现状，但中心城区依旧坚挺，房价仍然保持强势增长。

以下为2016年5月至6月间房价上浮和下跌最多的行政区：

房价正增长前5个行政区有：南沃克区（Southwark）6.1%，兰贝斯区（Lambeth）5.2%，哈克尼区（Hackney）5%，卡姆登区（Camden）4.9%，红桥区（Redbridge）2.8%；房价负增长前5个行政区是：里士满区（Richmond upon Thames）-10.2%，肯辛顿切尔西区（Kensington & Chelsea）-9.4%，莫顿区（Merton）-9%，布伦特区（Brent）-5.6%，汉默史密斯富勒姆区（Hammersmith & Fulham）-4.7%。

回到欧盟全境，保加利亚，罗马尼亚，匈牙利，希腊等东欧国家则分别以600英镑/平米，800英镑/平米，900英镑/平米，和1,000英镑/平米的均价排名垫底。此外，欧盟另外5个等效候选国的房产均价也全部低于平均水平，即：黑山共和国1,000英镑/平米，塞尔维亚900英镑/平米，土耳其800英镑/平米，马其顿共和国700英镑/平米，阿尔巴尼亚700英镑/平米。

以下为欧盟28成员国全国房价排名前十五位：

欧盟28成员国全国房价排名

 

英国脱欧前，伦敦的房产每年增值5-10%，国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧後，由於对经济预期的不确定性，很多欧盟外的投资者采取了观望态度，过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期，有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择，情况真的会这样吗？【阅读原文】

 

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跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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英国 | 英国脱欧：欧洲房产投资第一大目的国的位置会被德国取代吗？

英国脱欧（Brexit）前，伦敦的房产每年增值5-10%，国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧后，由于对经济预期的不确定性，很多欧盟外的投资者采取了观望态度，过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期，有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择，情况真的会这样吗？

笔者认为言之过早，一些观察者们只看到了英国脱欧的负面影响，却忽略了由此带来的潜在机会：

大伦敦地区房产价格走势（欧元及英镑）

一、英镑贬值

公投后英镑兑美元汇率急跌至31年来最低点，走弱的英镑无疑增强了欧盟外特别是来自亚洲的投资者购买力，这群投资者的比例占到总在英投资人数的55%。一些分析人士认为伦敦的房价在未来两年内面临下行压力，预计回落10-18%，价格优势对国际投资者反而构成更大的吸引力。

二、欧盟发展未明朗

来自欧元区国家的投资人出于对欧盟发展的不确定性，也将把目光转向其近邻大不列颠岛的房产。

三、英国经济依然看好

英国经济面虽略逊德国，但是欧洲老牌工业基地的地位并没有被替代，其能源化工制药等强项产业仍居全球领先，总体经济依然看好。而德国其房市政策抑制投机强化福利性质的特点也把德国房产限制在长期稳健类价值投资范畴。

四、教育优势

比起德国，英国还有来自教育上更大的优势，国际名牌大学综合实力仍然是世界水平最高的大学群体之一。显然优质教育和生活方式让英国房地产一直备受热捧，教育带来的优势并没有因为英国脱欧而任何有减分的迹象，尽管房价超过10%下跌的预期，但比起6年前，还是平均高出£228,632。 脱欧后的英国只是让海外资金找到更具性价比的投资。

综上所述，Brexit只是在短期内英国房市造成一定影响，但基本的供求状况并不会因为公投结果而有所改变，英国房产对国际或国内的买家仍然是长期可靠的投资方式。

英国公投脱离欧盟，世界处於震惊之中。身在英伦的安妮为大家分析公投结果，综合各国元首政要对事件的回应，并预测对英国房价及金融业的影响。她会以最真切的文字，将个人所见所闻，所思所感与大家分享。【阅读原文】

 

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中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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英国 | 任性的英国人玩脱了，潘多拉的盒子才刚刚打开……

英国退欧，西方社会认为中国和俄罗斯的反应应该是这样的……

西方媒体眼中：

  • “中国和俄罗斯有很多相似之处……他们有4000多公里国界接壤，4000亿天然气合同；”
  • “他们都有铁腕领导，都相信美帝国主义是纸老虎……”
  • ”最关键是，两国人民似乎都非常迷恋俄总统普金……”
俄罗斯总统普京和中国国家主席习近平

然而这对好邻居，在英国退欧问题上，却有分歧。

中国明确表示“退伙容易入伙难”，团结就是力量嘛！习大大去跟卡梅伦签了400亿英镑的经贸协议，也是看中英国背后的欧盟经济。

普大大这回虽然啥都没讲，但世界上有一种高兴，叫做“卡梅伦说你高兴”……

言归正传，英国退欧，对中俄两国可能会有哪些影响？《环球财经时报》总结了以下这些：

好处

  • 英国是欧盟成员国里支持对俄制裁的主力军。英国一走，俄罗斯终于可以（用他们自己的话说）如释重负，在外交政策上扬眉吐气了……
  • 英国退欧将大大削弱北约的实力，俄罗斯表示：“老对头，好走不送……”
  • 没有了欧盟的限制，俄罗斯和中国有望与英国加深经贸合作、开展投资项目。

坏处

  • 退欧将削弱英国和欧盟的的国际影响，打破原有平衡。（“说好的多极世界呢？？！”）
  • 万达集团董事长、英国投资大户、中国首富王健林在牛津大学演讲时表示“退欧会为投资者制造障碍。”
  • 失去了欧洲金融中心的地位，伦敦将不再是跨国企业进入欧洲的首选立足点，现有跨国企业也可能考虑将总部挪出英国。

小编表示，道理咱都懂，可咱还没“迷恋”普大大到要为他的政绩操心的程度——你倒是说点实际的呢！？

英国房价

好吧，大家最关心的问题之一恐怕是英国的房价。对此，居外海外地产网总裁Charles Pittar称：

  • “中国对英国房产的需求是基于孩子教育等硬性要求，不会轻易被退欧的结果所动摇。”
  • “有一半的伦敦购房者是出于教育的需求，在伯明翰这个数字则达到70％。”

六月初，该网站进行了一次问卷调查，超过半数用户认为英国退欧会造成其房产市场下滑。

然而，中国人并不吃这一套，56%的中国用户毫不动摇地表示，给娃购置一套“学区房”是场“长期投资”。

金融投资

金融投资方面，彭博社更是表示：

  • “中国可能成为投资者的避难所”：
  • “英镑暴跌10.2%创31年新低、金价飙升5.9％，全球投资者人心惶惶。”
  •  “公投结果宣布后，港股直线下跌3-6个百分点，而沪深指数仅仅下滑了1%，可谓风投界一枝奇葩。”

中国证监会对于海外投资有严格限制，能有效避免海外投机行为撼动大盘局势。

过去10年的数据显示，全球13大股指中，沪深300指数自主运行，与英国富时100指数的关联性最小。

 

同样，人民币是目前除日元外，亚洲最稳定的货币。

各国政要的看法

说了这么多，来看看英国的（前）小伙伴们对这事儿是怎么看的：

欧盟委员会主席Donald Tusk强硬表示：

  • “欧盟27国决心继续紧密团结在一起”。
  • “正式退欧前，英国仍需履行欧盟的法律及其对欧盟的权利和义务。”
  • “大难不死，必有后福。”
  • 欧洲议会主席Martin Schulz：“英镑那个惨样大家都看到了！我们要确保欧元不会重蹈覆辙。”
  • 法国共和党巴黎区领袖Valerie Pecresse：“世态炎凉！辛辛苦苦建立起来的家，竟然说拆就拆！”
  • 奥地利外长Sebastian Kurz：“警惕多米诺骨牌效应。欧盟是拴在一根绳上的蚂蚱。”
  • 爱尔兰：”事关重大……咱们得先开个内部会。”
  • 荷兰首相Mark Rutte已经搬好小板凳：“退欧过程可能会有点长。“
  • 德国外长：不高兴ing……

散伙派欢欣鼓舞：

荷兰自由党领袖Geert Wilders：

  • “欧耶！接下来轮到咱们了，让荷兰公投来得更猛烈些吧！”

法国极右翼组织Front National领袖Marine Le Pen：

  • “这是一场自由的胜利！邀法国和其他欧盟小伙伴组团玩公投。”
  • “名儿都给你们想好了，就叫Frexit。”

意大利反移民组织组织北方联盟：

  • “英国好样儿的！良心和智慧终将打败谎言和威胁！”

希腊（偏右）新民主党Dora Bakoyannis：

  • “民粹主义复兴，卡梅伦任重道远。”

刚刚抵达苏格兰的川普也来凑热闹：

  • “英国独立了，我们也要让美国回到自己的手中！”

无辜的苏格兰人民表示，咱大多数人（63%）投的是留欧啊！！英国第一、独立界良心啊！！

投票结果分析

这是英国各地区的投票结果……只有苏格兰、伦敦、北爱尔兰多数支持留欧，英格兰中部荣膺退欧先锋。

英国脱欧公投各地区的投票结果

有趣的是，从年龄上看，18-49岁的中青年人多数支持留欧，其中，18-24岁的年轻人中，近八成支持留欧。

而50岁以上的人群中，退欧支持者超过半数，这种趋势在65岁以上的老年人中尤为明显。

英国脱欧公投的投票结果（根据年龄划分）

（当然也不能一概而论；小编昨晚在彼得保罗火车站外，遇到穿着留欧T恤、冒雨发传单的老爷爷，想来也是心疼……）

1975-2016，也算实现了41年前的梦想……

然而这所谓的梦想，会对这个国家及整个世界带来怎样的震荡，我们拭目以待……

众所周知，一些欧盟国家如西班牙和葡萄牙已经发布相关法律或政策，指导外国投资者通过购买当地房产申请居留证。然而，匈牙利还没有发布类似西班牙和葡萄牙相关法律，居留证审批权利掌管在移民局手中。据匈牙利和申根移民法，一般需要出示定居在%

英国 | 公投在即：脱欧将多大程度影响英国移民？

近期脱欧公投的结果产生了起伏性的波动，一度领先的“留欧派”被再度反超，双方的拉锯战持续胶着，而相应的“撕逼”论辩也愈发白热化。笔者在此并不欲纠结于分析内里的政治角逐，对“牛李党争”也缺乏必要的专业兴趣。本文是基于我对英国签证的理解与经验，旨在分享一些对脱欧后英国各签证类别（尤其是大家关心的一些签证，比如十年永居）的变动预测与看法。

十年永居是否会取消？

第一， 作为一个定居类签证中重要的一环，long residence route被完全取缔的概率为0；

第二， 多长的年份算long residence，取决于内政部综合衡量的决定。

第三， long residence的法源出自《欧洲人权公约》，而非欧盟的《里斯本条约》等欧盟条约，因此退出欧盟并不意味着十年永居必然取消，而取消十年永居则意味着英国对《欧洲人权公约》的彻底背反；

第四， 最坏的替代性做法就是延长long residence的年份，比如从10年延长至14年；

结论：从目前的实践来看，十年的审核强度较以往大大提高。由于缺乏其他正式或非正式的经验证据指向延长10年的要求，而近20年来移民局只是不断细化10年永居的各种条件，因此短时间内不可能存在任何重要的政策变动。临近10年的申请人不必担心，但一定要特别警惕材料的充分准备。

EEA Family Permit与自由迁徙权的迷局与困境

十年永居从根本上仍然属于援引英国内国法的条款，因此任何变动主要是根据英国本身的实际情况来考量。

相对而言，作为欧盟人士的家属，要定居在英国，主要的法律依据则是The Immigration (European Economic Area) Regulations 2006。简而言之，也就是援引欧盟法。

因此，一旦脱离欧盟，不仅要限制欧盟人士的自由迁徙权（即使不脱离也会限制），连带地势必会影响其家属的欧盟法权利。

其实，以欧盟家属身份定居英国与以欧盟家属身份行使自由迁徙权之间存在着一定的冲突。未来可以想见的是，以欧盟qualified person的家属身份留在英国将变得愈发困难。

欧洲人权法及其他

在一些人权法案例中，法源自《欧洲人权公约》Article 8的Right to private and family life和Article 3的Right to life最常被适用。就对应的签证类别而言，直接或间接适用的表格包括FLR(FP)、FLR(O)、FLR(DL)。从实践的经验来看，虽然这些居留类签证很大程度上依赖于欧洲人权法，但只要实际情况中申请人足以证明他与英国的联系足够紧密，获签的可能性还是很大的。移民局（包括法院）也形成了一套较为严格、规整的评判体系（尽管没有客观的记分制系统）。因此即使脱欧，对这类申请人影响不大。

此外，还有一些即使其他律师同行也不常知晓的定居路径：

  1. 20年长期居留（不管合法或非法）；
  2. 七年以上的连续居留（申请时小于18岁）；
  3. 连续居留英国，且居留时间超过其整个生命的一半以上（申请时在18岁-25岁之间）；
  4. 未居住满20年但在离英目的国没有任何社会连带（申请时18岁以上）。

这些都已深深嵌在英国移民法的人权体系之中，也不会受脱欧的负面影响。

刘律师专业点评

其实大叔本人，并不支持、也不相信英国会/能够（实质上）脱离欧盟。退一万步讲，即使英国脱离了欧盟，短时间要实施任何政策都会在内外部产生剧烈的影响和激变。

当然，对于其他英国本土签证类别（比如企业家移民、工作签证）将不会产生太大的影响，其政策变化主要依据于国内情况；相反，一旦脱欧后，英国与欧洲大陆的自由贸易必然受限，因而从另一层面上是为其他国家的境外投资提供了不可多得的机会。

不论是2014年的英国大选投票，还是同年的苏格兰独立公投，每一次公投之前，英国房地产的交易量总是出现明显停滞或下降。另一方面，从英国宣布6月23日公投之日起，一些投资者就瞄准了英国市场，特别是伦敦市场——因为公投结果不会改变伦敦城市的长远前景，脱与不脱，伦敦照样亮丽。听听英国房地产专家Chloe分析背後的理由。【阅读原文】

 

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英国 | “脱与不脱” 伦敦依旧美丽迷人

再过两天，6月23日，就是英国脱欧公投的日子了。

不论是2014年的英国大选投票，还是同年的苏格兰独立公投，每一次公投之前，英国房地产的交易量总是出现明显停滞或下降。很多交易几乎都会在合同上带有附加条件，那就是等投票结果，如果投票结果对交易不利，即可停止交易，跳出合同。正因为如此，不论是2014年大选保守党获胜，还是苏格兰公投选择留在英国，地产投资者都能在第一时间迅速入市，推动新一轮交易高潮。

当年，苏格兰公投前4个月，苏格兰商业地产交易总额为6.64亿英镑，4个月后，也就是苏格兰选择留在英国后，交易总额破16亿英镑，这正是人们对一个统一的英国持有信心的表现。

同理，从英国宣布6月23日公投之日起，一些投资者就瞄准了英国市场，特别是伦敦市场。

为什么这样说？

1、如果英国选择留在欧盟，那么市场必然反弹，因为投资者信心和资金一样，是撑起市场的巨大要素之一。

2、如果英国选择退出欧盟，英镑会应声下跌。英镑下跌，意味着英国央行会实施更为宽松的货币政策，以减缓因退欧引起的经济恐慌，避免银行业遭受巨大损失，避免整体经济下行过快，此背景下，房价怎么说也能撑得起一段时间。

与此同时，英镑贬值，就房产价格而言，对海外投资者会形成更大诱惑。虽然脱欧会给英国经济造成短暂疲软，房价或许会出现暂时性下跌，但随着美国大选、法国大选、德国大选所造成的政治上的不确定性，英国市场可能吸引更多G7国家的投资者。

加上中国外汇储币也在下降（央行数据显示，5月中国外汇储备下降了280亿美元，创几年来新低），说明有大量资金进入西方国家，这些都将成为未来推高英国资产市场的关键要素。

此外，持有资金的海外买家，历来看重的是英国长期投资的价值，他们尤其对伦敦市场满怀信心，这将成为抑制伦敦因脱欧而造成暂时性恐慌的有效镇静剂。

而且，最近几年，各国大公司抢滩伦敦，纷纷成立总部基地，尤其是领先的科技公司，如Amazon、Google、Linkedin、Twitter等巨无霸，对拉动内需，促进就业，吸引优秀人才，恢复经济都大有益处。

这些以技术革命领先的大公司，对伦敦的商业用地以及住房需求始终是有需求的，他们不会认为英国脱欧，伦敦就会前途暗淡，没有未来，恰恰相反，无论脱与不脱，伦敦作为最耀眼的世界中心城市之一，历来都受资本青睐。

因此，公投结果不会改变伦敦城市的长远前景，脱与不脱，伦敦照样亮丽。

最新官方出炉的伦敦地铁站平均房价图，详细揭示了伦敦各站地铁站周边的现时平均房价，超级实用收藏！赶紧看看你家房子涨价了没？去哪儿买房最划算？哪儿最具发展前景？【阅读原文】

 

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英国 | 伦敦地铁各站平均房价图：去哪儿买房最划算？

最新官方出炉的伦敦地铁站平均房价图，详细揭示了伦敦各站地铁站周边的现时平均房价，超级实用收藏！赶紧看看你家房子涨价了没？去哪儿买房最划算？哪儿最具发展前景？

伦敦地铁站平均房价图上标明的数字，是该地铁站周边五百米以内，每平方英尺的平均房价。

伦敦地铁站平均房价图

最具价值的快速通勤区

伦敦地铁站平均房价图的数据来源于Totallymoney，揭示了东伦敦2/3区的Bromley-by-Bow是最具价值的快速通勤区，适合预算有限、同时又想每天快速通勤伦敦市中心的买家！从Bromley-by-Bow出发乘坐地铁，不到10分钟即可到达利物浦街。

而当伊丽莎白线（crossrail）开通之后，从白教堂站将更快前往伦敦各地，而从Bromley-by-Bow到白教堂站之间仅仅4站地铁站的距离。Bromley-by-Bow这里的现时平均房价为£358,000，地图上显示的是每平方英尺为£450，可以说性价比非常之高！

在西伦敦的North Acton也是同样如此。位置也是处在伦敦的二区和三区之间，从这里乘坐Central Line地铁线可以很快到达伦敦市中心。同时伊丽莎白线（crossrail）也将开通Acton Mainline站——离North Acton仅10分钟的步行距离！

Metropolitan（紫红色线）是伦敦平均房价最便宜的地铁线

为何要测算每平方英尺的房价？

在英国，买家习惯了在几间卧室的基础上测算房价，一居室总价多少，两居室总价多少。但是，测算每平方英尺的房价，是更为精准的衡量标准。

当然，每平方英尺的房价也不是完美的衡量标准，我们可以看到伦敦有很多非常小的公寓，非常不值得投资，但是算下来平均每平方英尺要价£913——这比半独立别墅的平均价格要高出22个百分点——但是，显然后者更具投资价值！

骑士桥（Knightsbridge）每平方英尺平均房价高达£2,214

最便宜的地铁线

研究发现Metropolitan地铁站是伦敦平均房价最便宜的地铁线，每平方英尺平均房价为£500。不过，要买到这个价钱的公寓，您需要去到4区以外——比如Northwick Park站，直到9区。而在伦敦1区，这条线路上的房价可以达到3倍之高。

在外伦敦地区，最贵的街区都靠近好学校和漂亮的街道，而不是地铁站

研究主管Morris也说啦，伦敦人通常来讲更愿意住的离地铁站近一些，不管是买房还是租房。因此一般来说离地铁站越近、交通越方便，房价也就越贵、越好出租或转手。

但是这条法则也不是全部适用的，尤其对于外伦敦地区。通常最贵的街区可能都要离地铁站有上那么一段距离——那里离最好的学校和最漂亮的街道更近。

最便宜的地铁站

房价最便宜的地铁站位于伦敦6区的Loughton——每平方英尺£294，位于Central Line最北端几站。

5月英国房产市场月报出炉，本次我们以住房面积为基准，为大家揭晓英国每平米房价最高和最低的区域。调查结果显示伦敦肯辛顿切尔西地区以11,321英镑/平米的房价成为全英“房价王”，详细数据请查看全文。【阅读原文】

 

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安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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英国 | 2016第一季度英国移民局统计数据出台

2016年5月26日，英国移民局内部发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告统计总结2016年第一季度（2016年1月到4月）的移民数据，覆盖范围包括全世界范围内，所有英国签证类型的相关数据，包括计分积点制（Point-Based System）的Tier 1投资移民、Tier 1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。

本文将根据这份官方统计数据，主要就高净值移民类别进行相应的政策分析与预测。

2016第一季度高净值人群数据分析

关键数据

“8%”：2016年第一季度，全球企业家移民主申请人数量432人，其中214人获签，获签率为50%，比“黑暗”的2015年第四季度高了整整8%，时隔一年重新回归50%以上。

 “84%”：本季度投资移民全球主申请人数量50人，其中42人获批，获签率高达84%。

“43”：2016年1到3月，中国藉企业家移民申请人获批数高达43人，相较于上两个季度的12人、17人，接近3倍增长，创2015年第一季度以来最高获批人数。

“12”：本季度中国籍投资移民获批申请人有12人，比上几个季度人数稍有增长。

企业家移民数据分析

相较于去年第四季度的惨淡通过率，2016年第一季度企业家移民通过率有良好的开端。2015年第三季度与第四季度，居高不下的企业家移民拒签率曾使得许多申请人望而却步。

但正如笔者在2015年末总结与预测评价的那样，只要申请项目的质量、申请人背景等，能满足移民局对于“真实企业家测试”的要求，使其筛选出真正的具备企业家精神的申请人，那么顺利拿下签证将不在话下。

从我们的实际操作中来看，成熟的项目、申请人匹配的背景与切实可行的商业计划将成为拿下企业家移民签证的关键点。但同时值得警惕的是，不要因为通过率有所增加就认为申请难度有所降低，甚至因为个别申请人免面试直接出签就认为企业家签证将全面放松面试难度，这是绝对错误的解读。

投资移民数据分析

2014年11月6日起，投资移民门槛正式从100万英镑涨到200万英镑，自新政实施后，投资移民持续处于一个市场冷淡期和观望期。2016年第一季度通过的12人次已经创2015年以来最高通过人数。

尽管人数稍有增长，但由于投资项目的局限与投资金额的高门槛，使得冷淡的趋势将很难在短期内破冰。

另一方面，不管取消投资移民类别这一传闻究竟是捕风捉影还是空穴来风，客观来讲，投资移民的高通过率仍然为一些愿意移民并定居英国的人提供了一条稳定的通道。

总结与建议

总的来说，英国仍然欢迎高质量的高净值移民，而高质量的同时就意味着高标准。大叔预测，如无意外，2016年第二季度的企业家移民通过率将与一季度基本持平，而下半年随着例行的政策调整，可能会有一定的回调。

此外，由于激增的签证受理需求量，中国大陆将增加3个签证中心，由原先的15个增加到18个，分别是长沙、昆明、西安。这将不仅提高在大陆递交申请的便利程度，一定程度上也对签证申请起到一些帮助。

进入2016年第二个季度，总体感觉英国政府对企业家移民政策把控和监管相对放松了很多。 如果按照目前的数据统计趋势，今年中国地区的企业家移民的申请数量和通过率应该比2015年有明显的提升。今天要重点谈的是，针对那些目前仍然在英国即将毕业或刚毕业的申请人，如何加强自己的工作经验及如何证明自己的工作经验。 【阅读原文】

 

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英国最新房价月报出炉！按平米计算哪些地区房价最高？

在经历新财年新政，地区政府班底换届期间，英国房市度过了短暂的低迷期。虽然近来全球经济疲软，推欧风波犹在，而面对日益紧张的住房危机，人多房少仍是不容置疑的事实，因此房价很快恢复了先前走势，增长日趋稳定。

根据Halifax银行的最新数据，就全国范围来看，截至2016年5月，英国每平米平均房价为2,216英镑，自1996年以来，家用住宅每平米房价增长了1,585英镑，涨幅达251%。其中英格兰南部和大伦敦地区是每平米高房价的集中地。

每平米房价最贵的地区位于伦敦，具体是哪个区域则毫无意外地落在了肯辛顿切尔西区（Kensington and Chelsea），即11,321英镑/平米，该数据与去年相比价格还下降了1%…这是啥概念？以一间3×3.5平米的双人床卧室为例，按照目前平米房价的全国数据，想买到这样一间两居室需要2.3万英镑，而在这种“房价王”地区，买到同等条件的房间则需要12万英镑。同样位于伦敦市中心的威斯敏斯特区（Westminster）位列榜单次席，平均房价为10,552英镑/平米，这也是榜单中仅有的每平米房价高于1万英镑的地区。

与全国的251%的20年每平米房价增长率相比，伦敦地区的涨幅达到了432%，是除英格兰南部以外其他地区的2倍多，其中哈克尼（Hackney）地区每平米房价增速最快，1996年至今价格翻了821%，犹如光速…32个行政区中有17个区的房价都高于5000英镑/平米。以下为全英每平米房价最值钱的前10个地区：

英国每平米房价最高的10个地区

不过，即便是房价相对较低的地区，家用住宅每平米房价也都在1000英镑以上。以下为除伦敦和英格兰外其他大区每平米房价排行榜，大家自行感受一下：

英国除伦敦和英格兰外其他大区每平米房价排行榜

以上地区中，每平米房价增速最快的四个地区为Leamington Spa（287%），Salford（276%），Rshden（267%），和Harrogate（257%）。

另一方面，位于苏格兰的Airdrie房价最低，每平米价格仅有1019英镑，这个数字连肯辛顿地区房价的十分之一都不到…以下表格为每平米房价最便宜的10个地区：

英国每平米房价最低的10个地区

房姐Chloe专业点评

了解每平米房价的数据有助于我们对目标购房地区房价产生更直观的印象，并且对于不同区域不同户型的房产价格也会做到心中有数。每平方米的房价价格高低主要来自于房产的具体位置，外观，外部和内部设施，新旧程度，以及其他综合房产条件。

总体来看，英国大部分地区单位平米房价都处于高价格并且增长迅速的态势，因此房地产表现稳定而出色。

房姐这里还有一组数据，就全世界范围来看，如果准备出租一间未装修的两居室，在伦敦您可以获得大概3,200英镑的月租金收入，这个数字仅次于人多地少的中国香港和人口密集度更大的纽约。

数据来源：英国《卫报》

正是由于居高不下的房价与位居世界前列的高出租租金，伦敦地区的房产投资得以越发繁荣。许多富豪都将房产作为搭配基金或股票进行投资的最佳投资组合，且投资房产的比重也在不断提升。

 

大家都知道今年大多伦多地区的房地产市场火爆，谁周围都有那麽几个正在或者考虑买房的朋友，但房地产市场火爆成什麽样了呢？四月中大多地区交易增长迅猛，各类房屋价格涨幅趋势非常明显。今天我们就从最新出炉的2016年4月房地产官方数据报告来一探究竟。【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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2016第一季度英国企业家移民政策分析

进入2016年第二个季度，总体感觉英国政府对企业家移民政策把控和监管相对放松了很多。 从目前看到的数据来看，如果按照目前的数据统计趋势，今年中国地区的企业家移民的申请数量和通过率形势相对会比较乐观，应该比2015年有明显的提升。

目前的实战反馈中透露了一个信息，即英国移民局对于企业家移民的政策审核方向有了相对明确的标准：

  1. 有工作经验的申请人是受到欢迎的。
  2. 加入到现有项目的申请模式是受到欢迎的。 

企业家移民首签——相对放松

今天要重点谈的是，针对那些目前仍然在英国即将毕业或刚毕业的申请人，如何加强自己的工作经验及如何证明自己的工作经验。 

简言之，GET当中一定会有2个问题：

  1. 你有没有工作经验？ 
  2. 你的工作经验对于你在英国运营或者加入的企业有什么帮助？

对于暑期实习或家里安排的假期零工，很难被ECO所认可和接受，更加难以用来加强自己真正在英国创业的可行性。 但是对于那些目前仍在校园的申请人，又无法提供有效的可信的工作证明。目前我们看到的一个比较实际有效的方法是： T5+T1组合。如果申请人持有T5签证，在所感兴趣的行业或公司中有一段时间，至少3个月的全职实习，对后续申请英国企业家移民是有很大帮助的。 

如何获得T5临时工作签证

关于T5的文章，网络上有很多分享，本文仅就关键点做一个分析和判断。 简单总结如下：

  1. 你需要有一个雇主愿意担保你；
  2. 这个雇主至少需要已经有一定的营业历史和记录；
  3. 签证通常是最长12个月；
  4. 签证不能在英国境内转换成其他签证；
  5. 签证可以在英国从学生签证直接转；
  6. 通常T5签证期间，有最低工资收入保障；
  7. 签证可以算入10年当中。

解决方法——“彼得森 T51 管培生计划” 

  1. 加入此计划需要经过彼得森律师行团队的审核，有一定条件，例如英国本科以上学历，仍然持有英国有效签证 (T4/T2)。
  2. 加入此计划能够确保英国企业家移民成功率达到90%。
  3. 此计划仅适合目前仍然在英国，在读本科或者研究生最后一年的申请人。 

获得T5后，尽可能在雇主处多积累工作经验，加强对英国商业模式的理解，特别是针对性培训，将极大提高后期企业家移民成功机率。 

啰嗦一句：能否顺利通过英国企业家移民，其实很大程度上靠的是能力。从执行力到商业思维到性格，这些是决定成功的关键因素。

企业家移民续签——日趋严格

从第一季度操作的企业家移民续签来看，明显的与首签形成了很明显的对比。续签的审核力度和细节已经被完全的细化和量化。从用工数到小时数，到最低工资，到FPS的细节标准。 

关于续签的基本信息，也可以参照上一期的文章《实用指南分享！英国企业家移民续签之——就业岗位创造计算！》。

需要提醒大家注意的是，2016年4月6日后，移民局对于续签的审核细节当中，增加了很多特定的要求，例如：

  1. 每笔投资额必须有清晰的转账流水记录，从个人账户到公司账户。 
  2. 对于会计材料的审核力度，超乎想象，记得找个有经验的好会计很关键！
  3. 对于HMRC提供的相关文件，细节到标点符号，格式的要求。
  4. 有可能被抽到面试，考验商业运营的真实性以及申请人参与的真实性！
  5. 在工作机会产生的过程中，岗位的更替以及叠加的可能性；
  6. 工作小时的算法！一定要严格按照指引上的要求，不能想当然！

近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问。应广大客户要求，西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题统一做出整理解答。【阅读原文】

 

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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一篇文章看懂如何为孩子选择英国中小学！

混校？男校？女校？在英国，可以说家长们也是像国内一样，从孩子刚一出生就开始琢磨上学的问题了。家长们会参考大量的排名表、学校检查报告、各类学校指导、其他家长推荐……可是这些信息未必是最准确和有用的。

通常家长们已经有了心仪之选，但是他们自己都不清楚选择这所学校真的对吗？我们看到在学校面试环节，很多学校校长们一再向家长们强调：你们应该问问学校，我的孩子来到你们学校到底如何能够得到智力和情感上的双重愉悦教育？选择学校，是选择能让你家孩子的潜力充分发掘和施展的地方。

Siblings：英国学校的近亲优先入学原则

每个孩子都是独一无二的，有些关键原则可以帮助家长缩小学校的选择范围。如果希望将事情简单处理，去检查一下学校的近亲优先入学政策。英国的中小学有Siblings的传统，就是说一家如果有孩子已经在学校上学，那么Ta的兄弟姐妹之后可以优先入学。

如果你家有一个以上孩子的话，凭借Sibings政策把家里的几个孩子全部送到一所心仪的学校，可以省去有关学校考试、制度、学校老师、学生家长等等一系列烦恼。当然了，也有家长“因材施教”，把有音乐天赋的孩子送到以教会唱诗班著称的学校、把有运动天赋的孩子送到以体育设施和比赛著称的学校等等。

走读、灵活寄宿或全寄宿？

地理位置和家庭情况会缩小家长们的择校范围，宗教因素也会有所影响。对于那些居住在郊区\乡下的家庭们来说，首先一个重要问题就是，是否让孩子寄宿？有关这个话题，争议从来很多。如果你选择不让孩子寄宿的话，那么要考虑好每天接送孩子在路上所花费的人力和时间。

也许很多家长会考虑灵活寄宿，这样不仅可以让白领家长们“偷得”几日闲，还可以慢慢培养孩子的独立自主能力。即便你选择每周寄宿（不包周末）或全寄宿（包含周末），你仍要在周末或假期的时候接送孩子，并且要准备好在周三或周六的时候抽时间参加孩子学校的运动比赛、表演、家长会等活动哦。

不要以为选择寄宿就可以放手不管了——父母或是监护人，仍然会需要全力参与到孩子的学校生活中去。

直属学校（Feederschools）

在英国，直属学校（Feederschools）是指与知名公学有直接关系的预备小学，学生毕业后大多能够进入知名中学，因此海量的家长挤破了脑袋希望将孩子送入直属预备小学。那些与知名公学如伊顿、温彻斯特、哈罗、Radley有家庭关联的家庭，通常会更容易将孩子送入直属预备小学，比如Papplewick, Lambrook Haileybury, Cothill, Dragon, Westbourne House等等。

或者，您可以选择在孩子很小的时候就注册中学自己的附属小学，比如Ampleforth College 的附属小学St Martin’s。正如英国家长所说：如果你设定非常清楚的目标，就是要把儿子送到知名的公学，那么一定要选直属预备小学，因为这些小学从进校第一天开始就是这样来培养学生的。

学校个体差异

即便像伊顿、哈罗、温彻斯特公学等，也会承认各个学校之间风格差异很大，并不是适合每一位学生。比如伊顿公学要求学生从进校第一天开始就独立住宿，这可能不适合那些还不够成熟或者情绪敏感的男孩。

而温彻斯特公学的现任校长说：那些能够跳出框框思考的男孩，非常适合温彻斯特公学。他毫不犹豫地用“intellectual”这个词来形容能够进入温彻斯特公学的学生。不过温彻斯特是全寄宿公学，也不是所有的学生都愿意全寄宿。

学校注册

通常来说，家长从孩子一出生开始就要为孩子注册学校。不过也不全然如此。但是家长早作打算总是没错的。毕竟，如果孩子没有亲自去学校走走看看的话，很难知道他到底喜欢和适合哪一个学校。

另外，了解一下学校能够提供的特别课程是非常有用的，另外这些特别课程是否需要额外缴费？

大多数学校通过入学考试和面试来录取学生。以下是为家长准备的一些择校问题，一旦你答完了这些题目，那么你就会做到心中有数，可以直接与学校联系了！

安妮的专业建议

最后，送您两条非常重要的建议，请一定放在心上：

  1. 孩子还小，让择校问题回归简单。

  2. 这是你的孩子要去上学，不是你，所以问问孩子的意见，是否是TA想要的学校。

择校前父母自测问题：

  • 你的家庭情况决定孩子是否需要选择全寄宿或周寄宿的学校？
  • 你们可以接受的接送孩子往返学校的最远距离是多少？
  • 是否与知名公学有过硬的家庭联系？如果是，选择直属预备小学。
  • 是否考虑过混校和单一性别学校的优点和缺点？
  • 是否希望将所有孩子送到同一所学校？
  • 宗教因素影响你的孩子择校吗？
  • 你的孩子需要特别教学辅导吗？

答案：

家长做功课应该包含学校的硬件设施、课程选择、课外活动、毕业生走向，以及学校戏剧、运动、音乐、艺术课程的培养。你可以去到学校网站、中介机构了解信息，可以和学生家长聊天，也可以参加学校的开放日。

延伸阅读：【英国Top10学区大盘点系列】

 

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