伦敦豪宅 – juwai

伦敦的另一面：在贝肯汉姆找到生活的平衡

伦敦代表着英国的国际化与历史积淀，当人们想到伦敦，往往会浮现大本钟、伦敦眼和金融城的摩天大楼。

而在这座节奏快速、活力无限的大都会中，贝肯汉姆（Beckenham）宛如伦敦的绿肺，在都市心跳与喧嚣之间，注入一抹清新与安宁。

贝肯汉姆原本是肯特郡（Kent）的乡村小镇，随着铁路发展才融入大伦敦。这种历史痕迹让贝肯汉姆既有伦敦的都市便利，也保留了传统的乡村氛围。

当地住宅多以独栋及联排别墅为主，坐落在林荫大道之中，体现典雅而稳重的社区风格，适合注重空间与质感的家庭置业者。

当地也有一些老房子，通常需要进行一些翻新，当然也有部分可即刻交付的房源，为购房者带来更便利的选择。

从区位与交通角度来看，贝肯汉姆距离伦敦市中心仅约 13.5 公里（约 8.4 英里），多个火车站和Tramlink线路使其通勤非常便捷。

良好的公共交通网络，包括公交和轻轨，为居民提供了更多出行选择，极大提升生活便利性。

你可以通过Beckenham Junction、Elmers End或New Beckenham的铁路直达维多利亚站等市中心要地，通勤时间通常在30分钟以内。

在教育资源和社区氛围方面，贝肯汉姆拥有多所优秀学校，适合家庭长期居住。该地区吸引大量年轻家庭和初次置业者，其中一个重要原因就是优质学校的可及性。

当地的Langley Park男女校、Harris Academy、Balgowan Primary、Cator Park Montessori等多所英格兰独立教育标准办公室（Ofsted）评估表现优秀的学校，吸引大量家庭置业。

如果您在寻找一座兼具现代舒适、安全和便利交通的豪华家庭住宅，这幢建于2015 年的六卧独立式豪宅、位于伦敦南部贝肯汉姆，将是理想之选，并随时恭候你入住。

坐落于封闭式开发区内，它不仅享有伦敦的便捷，同时紧邻肯特郡绿地，兼顾城市与乡村的生活美好。

该物业交通便捷，周边多个火车站（如Beckenham Junction）通达维多利亚、伦敦桥、圣潘克拉斯（欧洲之星）火车站以及City Thameslink线路，直达中央商区，最快仅需约 21 分钟，通过Tramlink轻轨及可轻松抵达其他区域，出行选择丰富。

这栋三层住宅格局宽敞实用：一楼为开放式客厅，设有温馨的壁炉，毗邻宽敞餐厅与厨房。

厨房配备顶级电器，如电磁炉、双烤箱与Miele洗碗机，并设有独立杂物间，可通往私家花园，还配备洗衣机、烘干机等设备。

一楼还设计了一间客用卧室与一间天然石材装修的客用卫生间。二楼共有四间卧室，其中一间为奢华套间，带步入式淋浴，另设现代化家庭浴室，两间卧室面向西，享有花园美景。

顶层是主卧套房，配备独立淋浴、浴缸与明亮客厅。一楼全地暖与集成化的智能家居功能，全面提升生活舒适度。

走出室内，您将置身于一个成熟私家花园内，设有两个露台、菜园、水池与家庭休闲区；双车库配有高架储物空间，并连接可停四辆车的私人车道，既美观又实用。

这样一栋贝肯汉姆豪宅，不仅是伦敦的延伸，更是伦敦品质生活的另一种诠释。

选择居住于此，意味着既能把握伦敦带来的事业与机遇，又能享受属于自己的安宁港湾。

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摩天大楼将改变伦敦的天际线 | 英国

Laura Henderson本期为我们探究摩天大楼成为伦敦新潮流背后的原因。

400座高耸入云的建筑预计在未来十年内在伦敦拔地而起，其中的73%将被作为民宅而设计。大部分将建在东伦敦，据悉光格林威治半岛（Greenwich Peninsular）就有42座。那么10年后的伦敦将会是什么样子？会被塑造成类似上海和纽约那样的城市吗？这些摩天大楼将怎样影响这座城市具有历史感的景观？

最戏剧化的影响是伦敦将会涌现出新的高端房产区域，大多数都在泰晤士和的南岸；更多标志性建筑会改变伦敦的天际线，如Tower Hamlets区的57层住宅楼Rolling Pin Tower。在美国建筑公司KPF工作的 John Bushell预测，伦敦南岸会成为新的房产区，与北岸形成镜面效果；景色将和繁荣的南伦敦、巴希特发电厂一样吸引人。就如碎片大厦（Shard）标志着伦敦桥和小黄瓜（Gherkin）代表着金融城一样，新建的大楼将定义已有的区域，同时并挖掘新的标志性地区。John Bushell说：“城市规划系统将使城市看上去很美，就如同风景如画的花园一般。伦敦不会像纽约那样自由。新建计划都被慎重考虑中，圣保罗大教堂周围视线之内的景观始终被保护着。”

这种突如其来的建楼风潮源于伦敦飞速增长的人口数和土地面积的缺乏。高层建筑可以使更多的人居住在交通方便的中心地带，使周遭的区域繁荣起来。

与上个世纪六七十年代的乏味的水泥楼群不同的是，今天的高层公寓旨在吸引高收入的城市白领们，他们喜爱开放式公寓，通常要有酒店式的服务与24小时保安系统、门房服务、停车服务、温泉和室内花园。公寓窗外的景观比任何因素都要重要，所以越高层的公寓价钱越贵；在外形方面，设计越具创意的高楼也就越有吸引力。

Aykon London One，由KPF开发，位于Wandsworth的Nine Elms区，户型由高端住宅，办公室与经济适用公寓组成。Aykon将提供450套住宅，有着非常多的公共空间，如楼顶花园、亭子，甚至是中国人指定要求的卡拉OK唱厅。

而邻居One Nine Elms将会提供491套公寓，一个观星台和这个国家首个中国五星级酒店。据Bushell说：“买家有50%来自英国，另外50%来自海外。

Ian Simpson是高层建筑师，他在伦敦的项目叫做One Blackfriars——是一个有50层的摩天大楼，坐落在黑衣修士桥（Blackfriars Bridge）旁边，在那里一个单间公寓的价钱达£960,000，价格之高令人瞠目（创下了伦敦南岸的记录）。

开发商圣乔治（St George）的 49层的Vauxhall Wharf Tower是另一个昂贵的项目，总经理Mark Griffiths将其称为空中的超级游艇，为一掷千金的买家准备了占据一整层的大面积公寓，有着360度的视野。

圣乔治（St George）开发的49层豪华公寓Vauxhall Wharf Tower

城市规划条例规定这些摩天大楼建立之后，必须使之前不时髦的地区被重新定义并繁荣起来。所以这些高层开发区必须在著名的Georgian Squares区域之外建楼，集中在之前被污染的地区，那些区域大多布满旧仓库和被遗弃的铁路房产。大伦敦市政府认为这些区域;；如沃克斯豪尔（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、萨瑟克区（Southwark）、滑铁卢（Waterloo）、伦敦桥（London Bridge）和金丝雀码头（Canary Wharf）已经到了改造的时机，将能够提供伦敦急需的住房。

但是，建筑师们正从摩天大楼林立的美国找灵感。来自Squire and Partners的建筑师Michael Squire说：“我们Shell Centre大楼会和芝加哥与纽约的大楼相似。”这项工程正在打造一个拥有500个新家的35层大楼，位于Waterloo，预计2020年完工。

在伦敦码头区（Docklands）的新建筑除了公寓外，还有社区。现代建筑师们在建造住宅的同时，也在打造能使社区繁荣的结构。将成为伦敦最高楼的City Pride，坐落在长码头的中心位置。而有着75层的地标建筑Landmark Pinnacle是另外一个高层居民楼，其中有两层被用来做花园。用Squire的话说是：“这些楼就如同小村庄。”

为建筑师和规划师而设的论坛——新伦敦建筑的主席Peter Murray说：“我们想要复制纽约的城市规划，在设施便利的地方创造富有活力的社区。但是价格是惊人的；很难想象我们看到的价格水平要怎样继续下去，在北格林威治这样的不是高档区的地方，一个两室的公寓就要£750,000。”

“趋势是要打造混合户型的房产，即综合了经济适用房和价格不菲的豪华套房。”

虽然英国公投早已结束，但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家，那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价，也让广大投资者对未来的投资心中有数。英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计，统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价，以及每平米房价，并做出解读与排名。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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2016年一季度英国伦敦高端住宅市场总结

2016年第一季度，伦敦高端住宅价格小幅下挫，全球经济及英国国内经济前景阴晴未明，二套房业主急于和4月1日起对额外房产征课的印花税作斗争，不确定因素大大冲淡了投资者的兴趣。

而跟伦敦住宅市场其它板块不同，伦敦高端住宅市场相当具有价格敏感性，且越来越受控于根据自身需求购房的投资者。

虽然伦敦整体房价略有下滑，而高端住宅与整体市场的差距仍然明显。

至今年3月底，整个伦敦高端市场的价值在3个月的时间里平均下滑0.3%。不过，价值更高的中央伦敦高端市场和更面向国内民众的外伦敦市场之间仍旧维持着显著差距。

在中央伦敦的几个最高价的住宅市场，房价在第一季度下跌了0.8%。这使得中央伦敦高端市场的顶级板块价值总体比2014年最高峰时低了6.7%，财相奥斯本在秋季预算案中宣布对高价值房产作出了新的印花税改，此番价格波动也表现出了印花税新政所触动的市场适应。

在意料之中的是，今年第一季度中央伦敦高端住宅市场价值逾100万的房产交易量高于2015年头三个月，2015年第一季度正值大选，当时的市场严重受到不确定因素影响。然而，据LonRes的市场数据，今年第一季度的交易量依旧比2014年第一季度低10%。（数据来源：第一太平戴维斯）

在伦敦中央区，唯一一个出现房价年增长正值的次级市场是Marylebone，涨幅为1.7%，这反映了高端住宅购房者在观念上的一个更为长期的转变，并且通过房价增长数值体现出来了，其五年房价增长达25.1%，十年来的房价增长为118.9%。

在相对不那么昂贵且更面向国内居民的外伦敦高端住宅市场，即从Richmond和Wimbledon，贯通南部和西部的Battersea和Wandsworth，延伸到北部和东部的Islington、Wapping和Canary Wharf，今年第一季度的房价持平不变，这与中央伦敦市场情形不同。

在这些区域的次级市场中，Barnes、Ealing和Wapping均呈现了温和的房价季增长，由于维持了上扬趋势，它们的房价年增长在外伦敦区域最为稳健。相反，5年来房价增长高达41%的Fulham去年的房价却轻微回落。Canary Wharf的二手房市场在面对新建住宅不断加入“市场豪华午餐”的强烈竞争时，同样呈现出了更高的价格敏感性。

尽管伦敦高端新建住宅市场对价格保持敏感，位置优越的高质量地产在2016上半年的市场交易活动量却一直呈现积极趋势，国内购房者活动热度提高也在背后起到了支持作用。

尽管顶级住宅市场的交易活动减少，预算案还是证实了针对顶级住宅市场征收的印花税仍随2014年12月的改革上升。这有力地预示着该印花税政策将保持不变且将继续在中期影响高端住宅市场买卖决策和价值评估。

鉴于市场已数次打破最高房价增长记录，如今税务负担加重，而伦敦市长选举和退欧公投的政治不确定因素又将产生影响，第一太平戴维斯认为，在2016年整个阶段，中央伦敦高端住宅市场不大可能实现房价增长，而其它部分的伦敦高端住宅市场可能仅有2%的房价增长。

此外，弱化的英国和全球经济前景意味着房价增长要恢复到以往的高趋势，过程很可能是平缓渐进的。

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（据英中网）

关于伦敦豪宅那些事

一、伦敦豪宅市场傲视其他国际大都市

在过去十年，伦敦市中心豪宅价格的上涨速度比任何其他主要城市都要快，在过去的六年里有超过6,250套价值100万至300万英镑之间的豪宅出售。一飞冲天的销售令英国首都取代纽约成为全球首屈一指的房地产市场。伦敦豪宅自2009年的销售量达到中国香港、新加坡和悉尼的3倍，纽约曼哈顿的2倍。那么豪宅税有多少呢？

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据莱坊的研究报告显示，2014年伦敦售出超过1638套价格超过300万镑的房产，相比之下曼哈顿的销量是796套，悉尼258套，洛杉矶只有21套。去年价值百万镑或以上的伦敦豪宅销量达523套，曼哈顿476套，中国香港388套，悉尼151套，洛杉矶只有5套。

伦敦梅菲尔和荷兰公园的平均房价自2004年以来已经增长了138％，同期中国香港楼价则上涨了93%，纽约的价格上涨78％，新加坡的升幅为69％。

二丶传统的伦敦豪宅区域在哪里？

按照伦敦房产界的看法，骑士桥（Knightsbridge）丶贝尔格莱维亚（Belgravia）丶梅菲尔（Mayfair）丶肯辛顿（Kensington）丶切尔西（Chelsea）和圣约翰树林（St. Johns Wood）这六个地区内价格超过500万英镑的房産，就可称得上为伦敦市中心豪宅（Prime Central London，PCL，100万英镑以上）中最顶级的部分。

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贝尔格莱维亚（Belgravia）：又称为法国的美丽小树林。英国前首相撒切尔夫人住在此地区宁静的广场，与英国美女厨神Nigella Lawson丶切尔西球会老板亿万富翁阿布比邻而居。

切尔西（Chelsea）：英皇道通过该地区的中间，滚石乐队和时装大师Mary Quant曾经居住此地区，她帮助促进了当时伦敦的“摆动60年代”（Swingsing 60’s）。

骑士桥（Knightsbridge）：南临海德公园，更有世界着名百货店Harrods（哈罗兹），在那里几乎可以购买一切。

梅菲尔（Mayfair）：梅费尔的声誉和威望在流行的观念中还在增长，大富翁游戏就将梅费尔设置为英国最昂贵的财产。该地区目前主要是商务区，也仍然保留大量的住宅物业，一些高档商店和伦敦最大的豪华酒店。房价增长将以Grosvenor广场为焦点。
梅菲尔（Mayfair）

肯辛顿（Kensington）：这里是黛安娜王妃的故居肯辛顿宫（Kensington Palace）所在地，而该地区也居住着众多亿万富翁。钢铁巨头英国首富米塔尔和俄罗斯石油大亨Leonard Blavatnik分享绿树成荫的街道。南肯辛顿是伦敦博物馆最密集的地区，还有着名的帝国理工大学。

圣约翰树林（ Johns Wood）：正在迅速成为伦敦最热门的地区之壹，这是因为着名录音室Abbey Road Studios座落於此，甲壳虫乐队在那里录制过一些最着名的音乐专辑。

三、2015年以来伦敦豪宅市场的表现

增速放缓衰退触底

根据地产代理公司莱坊（Knight Frank）发布的伦敦市中心高端房产价格指数报告，今年5月份的伦敦高端房产价格同比增长了0.3％，其同比增幅2.3％已降至2009年11月以来的最低点。

尽管至5月份为止的12个月累计增长率在继续放缓，但值得注意的是，至5月份为止的半年期增长率和逐季度增长率都是0.7％——这是自2015年年初以来最高的增长率，莱坊公司认为这表明目前的高端房市衰退正在触底。

市场仍在消化税法变化

伦敦豪宅相对较低的增长水平显示出大选后地产代理们的乐观预期跟房市的现实状况存在着差距，最主要的原因是高端房市仍在消化一系列的税收变化：去年英国政府针对房产买卖，特别是豪宅部份，改革了相应的资本利得税、离岸公司年费与印花税法。

大幅上涨的税费使得市场仍在调整期，而未能随着保守党的上台而快速增长。因此，伦敦的高端房市并没有出现有些人所预期的两位数的增长率，或一下子恢复到几年前那种繁荣的态势。

短期持平长期增长

2015年伦敦市中心黄金地段的交易量会大幅上升，但因为近一年内积累了较多的库存，所以在短时间内价格增长不会特别显著，全年的房价将基本保持不变。而未来五年内的增幅为22.1％。此外伦敦外围的高端乡村房产将增长3％。

四、为何全球富豪都喜欢在伦敦买房？

在伦敦，高端房产市场一直靠外国买家支撑。研究显示，多达85％的黄金地段豪宅都是由外国资金购买。今年年初，房地产经纪人网络London Property Partners表示，英国首都实际只有15％的销售是来自本土买家。文化氛围丶金融服务丶税收制度丶良好的教育丶生活方式及交际圈，这些都是超级富豪喜欢伦敦的原因。那么如何购买英国房产呢？

“闲人免入”的税务避风港

富人们蜂涌而至伦敦，也许是因为喜欢它的环境、建筑、交通、美食、历史文物等，但更重要的是，这儿是一个税务自由港，而英国的非本地居民只需为其在英国的收入计税，纳税政策比美國友好得多。在西伦敦中心区，比如梅菲尔、骑士桥、切尔西一带，购买200万英镑的英国房产与购买2000万英镑的英国房产，所交的印花税率是一样的。

伦敦西区房产保值性可比金条

从理论上说，伦敦西区房产的保值性跟金条相当，英镑汇率会上下浮动，但伦敦西区的房产却是国际性保值货币，不是因为居住性需求在高涨，而是该区域的房产起到了流动资金避风港的作用。比如，在梅菲尔一带，一房一厅的市场售价目前约是360万镑，在5年中一共增值了48.5%，不管是经济危机还是经济复苏，该区的英国房价一直处于稳步上升趋势中。

便利的公共交通

伦敦是全英乃至欧洲的交通枢纽，拥有四个机场，四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务，交通出行极为便利，每天数以百万人搭乘公共交通工具进出伦敦。自驾车进入伦敦市中心“一区”还需交纳价格不菲的交通拥堵费。如果住在伦敦三区甚至四区以内，基本无需开车。

国际大都会

伦敦是环球金融中心，也是全球金属交易、保险和海运中心，法律、会计、融资等专业服务声誉卓著，众多海外公司在伦敦设立欧洲总部，毫无疑问那是全球一流的营商之地。悠久的历史、健全的法制、多元文化和包容性是伦敦源源不断吸引海外移民的重要原因。伦敦全年都有丰富多彩的各种文化艺术娱乐和体育活动，无论您喜欢逛博物馆美术画廊还是跳骚市场，或者留恋西区（Westend）的音乐剧、SOHO的动感夜生活，南岸（Southbank）的艺术和小资氛围，Docklands的适宜东方人居住的环境，或者喜欢血拼购物、酒吧文化，居住在伦敦，都能尽享真正的国际大都会生活。

正因如此，伦敦豪宅吸引了越来越多全球富豪前来置业，除了这两天国内媒体热炒的王健林外，还有这些明星也已在伦敦纷纷买房。

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五、2016年伦敦豪宅市场展望

最新的调控政策对伦敦豪宅影响微乎其微

2015年11月26日，英国财政大臣奥斯本（George Osborne）称，将向那些购买第二套房，以及购买用于出租的房屋的买家额外征收总房款3%的税。该举措旨在为过热的英国房地产市场降温。

然而，来自中国、俄罗斯、中东地区的买家一般在购买伦敦公寓时都是采用现金全额支付，因此英国政府为帮助房地产市场降温而设计的抵押贷款限制并不会影响到这些投资者。

未来走势：低增长，但保值功能放大

据第一太平戴维斯物业代理的研究，到今年年底，伦敦市中心的房地产价格预计下降2％，受灾最严重的是500万英镑以上的豪宅。该公司预测，2016年将是伦敦市中心黄金地产零增长的一年，2017年将回复2％的增长，2018年将获得5％的温和增长。

不过，根据业内分析预测，伦敦豪宅市场明年将会涌现新的国际买家需求。由于最近到英国买房的签证限制获得宽松，佳士得国际地产的高级副总裁贾尔斯汉娜（Giles Hannah）预计，中国买家将涌向伦敦购买价值低於500万英镑的豪宅。Cluttons研究主管费萨尔杜拉尼（Faisal Durrani）说，在印度新崛起的亿万富翁更加青睐伦敦的黄金地产，而美元走强也加强了美国买家的消费能力。此外，希望从中东撤走资产的伊朗富人亦对伦敦豪宅的兴趣也日渐浓厚。

由于高端房产溢价的涟漪效应，大伦敦地区的房价在过去几年中增至令人难以承负的程度。在此背景下，伦敦市中心黄金地段的价格走势必然会受到政治考量的影响。英国政府将要进行的议会税系统的重组，对“非居籍”（Non-domicile）条款的改革也是让许多买家关注的领域。此外，2016年内，是否脱离欧盟的公民投票，以及伦敦市长的选举也为伦敦市高端房产的走势带来了一些不确定性。

长期来看，英国所提供的稳定丶安全的政治与经济环境，特别是保守党所主张的减少对自由市场的干预，都让国际买家对这个稳定的地缘政治环境产生浓厚的兴趣，因此英国高端房市的长期增长仍然颇有看头。

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本周海外各国房市头条当地视角让您更懂市场（8月13日）

今日房地产网：亚太经济增长领先全球　唯房市饱受监管和税收双冲击

统计数据表明，亚太地区将继续在2015年大放异彩，经济增长率将达到4.4%，远超全球2.9%的平均水平。与这些前所未有的增长随之而来的，是更多的监管法规和税收影响所带来的弊端，将会影响亚太地区房产市场的整体表现，这在近期某些国家的表现中都可以看出。例如印尼对豪宅征收的奢侈税和中国台湾的新资本利得税。【阅读原文】

Propertywire房产杂志：伦敦市中心豪宅市场再次升温每尺房价1200镑

今年第二季度，伦敦市中心的豪宅价格出现小幅上涨 0.8％，是2014年9月以来的首次上升。在伦敦中心区域，如肯辛顿、切尔西和荷兰公园，房屋有着出色的资本增值和财产保值功能，使这些地区格外有吸引力，尤其是对投资者来说。外国买家贡献了全部销售额的34％，同比上升30％。而伦敦市中心房产的尺价维持在1,192英镑。【阅读原文】

世界地产频道：2015年美国十佳大学城市揭晓

如今，大学城对学生在选择学校和专业时的影响日益加深。近来，美国居住资源公司Livability.com发布了最新的2015年美国十佳大学城市排名。住在大学城可以深入了解大学提供的经济稳定和学生的创造活力。即使你不是学生，作为大学城的居民，这里有众多娱乐选择，当地的大学对文化和经济也有促进作用。全美前十最佳大学城揭盅！【阅读原文】

美国CNBC新闻社：澳洲房产投资四面受压炒房者陷入“天堂里的烦恼”

投机性投资者是推动澳大利亚房地产市场火热的中坚力量，在过去的一年将地区住宅地产价值推高了5000亿澳元。据路透社报道，超过半数获得贷款审批的新住房是用来投资的。但这种情况可能很快就会迎来改变。预计低收益率加上新出台政策打击投资者贷款，澳洲房产投资前景暗淡，很可能会考验投资需求。【阅读原文】

本周海外各国房市头条当地视角让您更懂市场（5月21日）

美国WPTZ新闻：征税没门！英国大选结果提振伦敦豪宅市场

数据显示，2014年伦敦中心威斯敏斯特区、肯辛顿和切尔西房地产销售下降了9%。 5月7号，英国议会大选以保守党继续掌权结束，高端房地产买家重新开始搜索房产。工党落选意味着“豪宅税”预期将减弱，房产价格将进一步上涨。在投资者为房产市场趋稳而欢欣鼓舞时，却又出现一个很大忧虑：英国首相卡梅伦承诺在2017年之前将举行全民公投，以决定是否退出欧盟。【阅读原文】

美国Inman房地产新闻：为什么中国人在美国买房花钱不算最多?

中国投资者在美国大手笔花钱，但实际上他们可以花得更多。的确，美国是中国境外房产投资的头号市场，未来几年将会有逾500亿美元的中国资金注入纽约房地产市场，但其实中国人在美国的平均购房价不在最高之列。这是因为美国吸引着不同需求层次的买家，他们购买的房产在20万至150万美元都有；而那些有着最高中国买家购房均价的国家，如加勒比海地区，只吸引瞄准亿元豪宅的优质客户。【阅读原文】

澳洲雅虎新闻：西澳将上调房地产税　仍别具投资竞争力

土地税成为今年的西澳政府预算的重头戏。在未来四年，房地产投资者将遭受重击，支付额外的8.26亿澳元的成本。西澳政府将对未改良价值在30万澳元至42万澳元的土地征收300澳元的统一税，以及对大多数高于该价值的房产征收更多的土地税；只有价值1100万澳元以上的土地征税2.67%维持不变。尽管对投资者增收额外的费用，与其他州相比，西澳的土地税收制度仍然更具竞争力。【阅读原文】

印尼Indonesia Investments资讯：印尼房产外资拥有权限制即将松绑──是真的吗?

印尼财政部长示，政府将很快允许外国人在印尼拥有豪华公寓，不过没有给出具体的时间。这是政府志在提振经济放缓的最新举措。目前，印尼政府不允许外国私人个体在该国购买房地产或拥有土地。这个禁令已经实施多年来，因为当局担心外国大量收购该国房地产和土地。但事实是，市场上早已出现很多方法令他们规避这一禁令，而成立外国投资公司只是其中一个方法。【阅读原文】

“得民心得天下” 保守党紧抓经济与住房一夜扭转乾坤

英国大选终于尘埃落定，卡梅隆所领导的保守党出人意料地赢得331个议会席位，以超半数的绝对优势成为唯一的持政党。

尽管大选前一天，媒体还说这是二战以来局势最难预测的英国大选，可能会出现第二个联合执政的政府，并用“政治生涯系于一线”等词语分析卡梅隆，但一夜之后，保守党不仅直接胜出，还获得了压倒性的胜利。这是为什么呢？

“傻瓜，是经济!”

分析人士认为保守党获胜的根本原因是在过去的5年中，他们表现出来的出色领导能力及经济发展成就。

It’s the economy, stupid”（傻瓜，是经济！），是西方世界竞选的一条金科玉律。尽管选前好多分析人士认为英国人由于社会保障制度好，从来没有挨过饿、受过累，所以养成了天真、幼稚的习性，可能会由着性子选出只顾眼前福利的政党。但事实证明，英国选民平时看着不正经，但对在关键时刻却投了坚定的支持票。选民是人，归根结底看重的是自己的柴米油盐。

过去5年中，保守党一直主张实行自由市场经济和财政紧缩政策，致力于推动英国经济复苏、降低失业率和通货膨胀率。英国是西方国家中首先走出经济衰退的国家之一，继而又成为经济复苏势头最猛之一。

保守党从竞选的第一天到最后一天，强调的都是经济。他们说，经济复苏的幼芽经不起折腾。工党管理经济无能，只有保守党继续执政才能“让英国沿着经济复苏道路继续前进”。这正是保守党竞选打出的核心标语，并最后获得了大多数民众的认可。

豪宅价格可能翻番

保守党一直被认为是代表富人利益的政党，选战结果出台的当天，英镑汇率与股票价格齐涨，豪宅市场即刻升温。

金融时报百种股价指数（FTSE100）上涨2%达到7024.38点，其中，涨幅最高的为银行股和能源股。在外汇市场上，英镑兑美元汇率上升超过1美分，达到1英镑兑1.54220美元。英镑兑欧元汇率也上升近2欧分，达到1英镑兑1.3757欧元。

国内外富豪听闻保守党获胜，纷纷热烈询问伦敦豪宅，表现出强烈的购买意向。大选前，由于工党提出要对市价200万英镑以上的房产征收豪宅税，富豪们担心工党上台，按兵未动，豪宅市场因此沉寂了8个月。

BBC经济事务编辑罗伯特·佩斯顿分析说，投资者们看好保守党这次大选胜利的原因为：

英国保守党超出普遍预测，获得了绝对多数的胜利，避免了英国可能会出现没有一个党能主导议会，以至于政策难以确定的局面。
工党曾威胁一旦上台就要把大银行分拆，并且要为能源价格制定上限。
很多投资者都在经济上持保守态度

房产专业人士预估，英国未来12个月内，市价200万英镑以上的豪宅成交量将增加20%，未来5年，伦敦精华地段的房价将翻倍。

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手袋、晚礼服…还有千万豪宅！伦敦哈罗德百货成为全球首間售房商店

在伦敦豪华百货公司——哈罗斯，除了设计师手袋、高端时尚以及价格不菲的珠宝以外，购物者现在还可以在新房上肆意挥霍。

在布朗普顿路的一间弹出式商店里，消费者可买到首都最豪华的房子。和其他百货商店柜台一样，顾客可以先试后买，通过未来派的奥库卢斯（Oculus）耳机软件，进入3D虚拟实境来参观首都最豪华待售房子。

这家弹出式商店由哈罗斯百货集团旗下哈罗斯地产公司经营，开放至直到1月底。

位于骑士桥瑟洛广场（Thurloe Place Knightsbridge）的豪华三居室公寓在哈罗斯售价695万英镑

这家弹出式商店由哈罗斯百货集团旗下哈罗斯地产经营，开放至直到1月底。这里有最好的房子出售和出租，每天吸引约75000顾客参观。

为贯彻终极奢侈的美誉，商店销售的所有房屋的内饰都非常精致漂亮，并位处负有盛名的繁华地区。

在售房产中最贵的要数价值2000万英镑，坐落在赫伯特克雷森特（Herbert Crescent）拐角处的双门前住宅。

这家伦敦商店还有什么其他房产?

有一座位于骑士桥（Knightsbridge），被列为二级保护建筑的7居室，出售价1450 万英镑。另外有一套五居室公寓临近汉斯考特（Hans Court ），出售价1395万英镑；还有间位于惠灵顿考特（Wellington Court）不远处的阁楼，售价875万英镑。

哈罗德会提供给顾客一副未来派的奥库卢斯耳机软件，借此可畅游3D虚拟实境。

除了设计师手袋、高端时尚以及价格不菲的珠宝以外，哈罗斯百货的购物者现在还可以在此买到新房。

最新推出的公寓系列──曼哈顿空中花园（Manhattan Loft Gardens），价格实惠，起价仅61.5万英镑，仍达到哈罗斯豪华标准。这处住宅和酒店开发位于2012年奥运会举办地上，属于投资额高达90亿英镑，东伦敦斯特拉特福德市（Stratford City）重建项目的一部分。

现有一居室和两居室的公寓期房出售，但买家可以不通过实地考察，而是进入一个虚拟实境世界，查看效果惊人的CGI图像。这座42层高的斯特拉特福德（Stratford）塔有三个空中花园，并提供24小时礼宾服务。

哈罗斯地产公司总监雪莉·汉弗莱称：“我们很高兴在这家商场里面开了这家独特的弹出式商店，在这里我们将向以英国及国际投资者和业主们展示伦敦最豪华和最精致的房产。

华丽的天花板，手工丝绸刺绣壁纸以及24小时待命的门房，惠灵顿考特不惜成本地追求极致奢华的生活空间，目前哈罗斯有售。

东伦敦斯特拉特福德市最新开发项目——曼哈顿空中花园最新推出公寓系列，价格实惠，最低价仅61.5万英镑，仍达到哈罗斯豪华标准。

上图为曼哈顿空中花园开发项目三居室阁楼内部装饰，在此可俯瞰伦敦东部。

这座42层高的斯特拉特福德塔共有三个空中花园。位于繁华西伦敦中心地段的哈罗斯百货现有公寓出售。

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2015年海外八大最高端房市走势全攻略

对于全球最主要的几个豪宅市场而言，世界经济的高峰与低谷都是他们的旺季：全球经济繁荣的时候，高端房将获得可观的资本增值；而在全球经济低谷时，这些理想地段的优质房产则会成为业主资本的理想避风港。那么，在并不平静的2014年过后，2015年的全球高端房市会有怎样的表现呢？

2015年全球各大高端房地产市场将有怎样的表现？

知名地产代理公司莱坊（Knight Frank）在2014年底发布的全球高端房市预测（Prime Global Cities Forecast）中，介绍并预测了世界上八个主要城市的高端房市走势。在2015年中，纽约、悉尼和伦敦的高端房市将上升或不变，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜将有下滑。

一、风险与机遇

1．延续避险趋势

尽管时至今日，金融危机对全球经济的影响已有所缓和，但是经济或政治危机地区的材富快速流向“避险”市场的趋势仍在持续。根据经合组织（OECD）的报告，欧元区危机尚未解抉，而中东地区、乌克兰和西非地区的地缘政治风险上升。这些风险不止对石油供给和全球经济稳定有潜在影响，也会增加投资者对避险资产的需求。

此外，随著华人投资的海外高端房产的数量增多和地区扩大，莱坊认为中国经济的“急转弯”可能是全球豪宅市场面临的最大风险之一。

由于这些买家专注于财富保值，因此将会避开高风险、高回报的投资领域，而倾向于寻找成熟、稳定的投资领域，例如伦敦、悉尼和纽约的豪宅。但是由于这些黄金地段的房产供应非常有限，因此投资者也会对高端地段的周边地区产生很大的需求，大笔流入的避险资金将会产生显著的涟漪效应并推升房价。

2．触底反弹的信心

金融危机之后，世界经济中最薄弱的点基本一直处于欧洲，而且很多欧洲的高端房市也在跌跌不休。如爱尔兰首都都柏林（Dublin）、西班牙首都马德里（Madrid）、罗马，甚至巴黎，在2009年之后都经历了长期的需求疲软和价格下跌。

但是在经济前景出现了好转的迹象之后，很多投资者都认为欧洲的高端房市已经触底，而且其胃口也在恢复。例如2012年都柏林的黄金房市价格已经反弹并显著上升，其后马德里的高端房价在2013年也已反弹。由于此前政治上的不确定性，巴黎和罗马等高端房市被投资者们所忽视，但比起周边的替代选项仍有不错的价值。因此莱坊预期，很多投资者将在2015年关注这些地区的投资机会。

3．新兴市场新的材富

全球材富的增长，尤其是来自新兴市场的超高净值人群（可投资资产超过3,000万美元的投资者）的数量不断增长，在2013年大约是16.8万人，预计在10年后将增长为21.5万人。他们对于物业投资有著很大的需求。而全球的几个枢纽城市将获得这些投资中的很大一部分。

4．汇率的变动

由于美联储可能在2015年加息，并带动美元汇率上升。而相对的，欧洲央行则日益倾向负利率，这种差异使英国和欧元区的高端房产对于投资者来说更加有利可图，也会带来更大的需求。

莱坊特别强调了中国人民币的未来走势。由于人民币仍然不可完全兑换外汇，但在数年之内可能放开。因此任何潜在的贬值都将打击中国大六流向全球住宅的投资，尤其是跟美元挂钩货币的地区——例如中国香港的房价。

5．政府的调控

自2009年以来，世界各国政府都采取了一些关键措施来支持或刺激房市。不过现在这些举措都在缓慢地撤出。而相对的，政府也在采取措施来抑制之前的快速增长，豪宅税也日益成为世界高端住宅市场的热门话题。但是除了中国香港和新加坡，大多数的政府措施对需求的影响有限。

6．基础设施建设的影响

现在，基础设施——特别是铁路、公路或航空的建设——已经日益成为高端房产开发商和投资者的风向标。不过对很多投资者来说，什么时间点加入开发和增长的週期是个关键问题。值得关注的是伦敦近几十年来最大的交通干线建设——Crossrail铁路。预计第一期工程将于2018年首次通车。莱坊预计从2014年至通车为止，其站点周边的平均房价将上涨36%，增幅最高的几个站点房价更会上涨43%。

二、英国伦敦的高端房市

2015年英国的豪宅房价将保持稳定和平缓，推荐房源：英国伦敦11卧新建豪宅

作为日不落帝国的首都，伦敦有高安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会。金融危机过去后的五年，伦敦市中心的黄金地段以其独特的避险魅力促成了61％的累计涨幅。过去两年中，全年的房价增长一直稳定在平均7.9％。

在2014年底，政府公布了新的印花税法，高端房产的税费上涨使得市场需要时间来消化税制改革带来的影响。再加上2015年的五月大选所带来的不明朗因素，因此很多买家都在观望大选结果。莱坊预测，2015年的豪宅房价将保持稳定和平缓。如果大选尘埃落定，豪宅税的威胁回落，随著被压抑的需求释放，2015年的下半年将有一定程度的复苏。

不过，若将伦敦和纽约等国际城市的地产税比较，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐，中国香港的印花税为8.5%；新加坡针对境外买家的印花税高达15%，对本地买家购置第二套房产则征收10%的印花税。因此，伦敦依然具有吸引力。

但是，在伦敦的黄金地段整体中仍有许多地区将有突出的增长，例如Bayswater、Fitzrovia、Midtown以及金融城（The City）周边的地区，如City Fringe和Shoreditch的新建高端楼盘。

三、其他地区的高端房市

1. 纽约

纽约将在2015年重回全球高端房市的冠军宝座，推荐房源：纽约16室5卧特别设计的豪宅

由于国际需求的增强和经济指标的改善，这双管齐下使得2014年的纽约曼哈顿豪宅价格上涨了至少6.7％。来自中国、英国、俄罗斯和拉丁美洲的买家对纽约的兴趣日益浓厚，尤其是考虑到近期开放的十年多次往返签证，华人买家将会更为活跃。莱坊预计纽约将在2015年重回全球高端房市的冠军宝座，价格将增长5％至10％。但是市长比尔·白思豪（Bill de Blasio）正在考虑向豪宅买家征收额外的税收。

2. 悉尼

悉尼将成为2015年表现最强的高档住宅市场之一，推荐房源：悉尼4卧3卫的豪宅

跟纽约一样，莱坊预期悉尼将成为2015年表现最强的高档住宅市场之一，增幅达5％。增长的主要原因包括，商业信心和政治稳定性的增长有助于吸引海外的利益，疲软的澳元、低廉的贷款利率和有限的供应也在为这股势头助力。

澳大利亚众议院的常设经济委员会（The House of Representatives Standing Committee on Economics）已交付关于海外投资澳洲房市的审查报告，其中对于国外买家购买高端房产没有施加额外的限制。而且吸引高净值个人的重大投资签证计划（The Significant Investor Visa）将额外分出一类——顶级投资签证（Premium Investor Visa），2015年7月1日推出，以1,500万美元的投资即可更加快捷的获得永久居留权。这都会进一步强化悉尼的房市热点地位。

3. 中国香港

莱坊预测中国香港豪宅房市整体的增长小于5%，推荐房源：中国香港4卧3卫原装豪宅

由于前几年房市过热，因此中国香港政府对房市施加了严格的降温措施，包括对非居民购房征收较高的印花税和严格的贷款条件。如果2015年利率上升的话，中国香港的豪宅价格可能会受到更多的下行压力，莱坊预测中国香港豪宅房市整体的增长小于5%，而且太平山顶（The Peak）、南湾（Island South）和半山区（Mid-Levels）的表现将会超过整体表现。

4. 新加坡

在2014年，新加坡房市的高档住宅价格下降了10％不止。对海外买家的额外印花税（The Additional Buyer Stamp Duty）高达15％，是市场沉寂的关键原因之一。对于疲软的市场情绪和下跌的价格，外国买家普遍不感兴趣。一个主要的房地产开发商最近已暗示了如果市场的表现继续不温不火，则“有可能降价销售”。鉴于市场平静，政府预计不会推出进一步的降温措施。在未来六个月内，交易量很可能保持低位，直至现有降温措施出现放松之后，才可能有潜在买家和投资者入场。莱坊预计2015年会有小幅下跌（

5. 巴黎

巴黎的豪宅价格非常有竞争力，推荐房源：16卧的巴黎酒庄

相比其他欧洲主要城市，巴黎的豪宅价格非常有竞争力，但是政治和经济的逆风已经搅乱了巴黎豪宅买家们的情绪。奥朗德（Hollande）总统对海外投资者进一步的严厉税收是巴黎豪宅市场的主要威胁。因此莱坊预计在2015年投资情况未变之前，会有小幅下调（

尽管如此，售价在65-130万欧元的巴黎房产仍然颇为畅销。这个市场区间的投资者希望能够从低利率的按揭以及高涨的租赁需求中获益。

6. 日内瓦

虽然日内瓦的豪宅价格在雷曼破产后仍然居高不下，但这个城市仍是很多贸易公司的青睐之处，很多家庭也在这里寻求一个更安全的环境教育孩子。因此，世界上很多来自风险地区的买家都受此吸引而来到日内瓦。莱坊预测价格跌幅将接近5%。

7. 迪拜

在2013年底，迪拜土地部（Dubai Land Department）把房地产转让费翻了番，阿联酋央行（UAE Central Bank）也推出了房贷上限，结果大幅增高的前期费用让买家的情绪显著减弱。2014年的夏秋两季里，住宅交易量就出现了两位数的下滑，价格也开始下滑。眼下没有任何迹象表明迪拜的高端房市交易量将有强劲的复苏。莱坊预测价格跌幅将接近10%。

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