租金升支持英国楼价 曼城一支独秀居首位

过去三年,不少港人移居英国,令物业市场曾掀起一阵置业潮,大家在不同媒体都会发现大量英国物业的展销会,但随着移居热潮走近尾声及利率上升,过去半年英国物业市场也进入低潮!不少专做英国物业的代理行也转型销售东南亚或日本等海外物业。

但踏入9月份,形势又开始转变,英国其中一间最大型的发展商Berkeley在铜锣湾时代广场对面,租用了整幢三层高建筑物作为展销厅,为期一个月,展出超过40个不同发展项目,可谓不惜工本!购买英国物业的买家又再出动,今次却吸引了更多投资者入场!笔者翻查资料,Benham & Reeves 8月的报告指出,海外人士持英国物业的价值达到788亿英镑,而香港业主占整体的13.7%,居于首位,共持有24,759伙,为最大的海外投资者;新加坡则居二位,占9.1%,持有15,725伙,价值72亿英镑;第三位是美国,而阿联酋和中国内地分别位于第四及第五,香港可谓遥遥领先!

其实除了近两年的BNO买家外,因回报而投资英国物业已经存在很久。英国物业过去35年楼价都是稳步上升,整体楼价约15年便升一倍,根据官方数字,1988年7月英国楼价升穿5万镑,13年后的2001年就升破10万镑,翻了一翻,而14年后的2015年又再升破20万镑,再过了8年的今天,整体楼价已经破了29万镑,又差不多升了一倍!

近期利息上升,楼价升幅放缓,却又再度吸引投资者支持的原因是租金狂升,根据Hamptons 8月租金指数,全英国平均每月租金已突破1,300镑,按年升12%,创下历史新高,内伦敦区(Inner London)则升11.8%,外伦敦区更急升18.1%。更夸张的是曼彻斯特(Manchester),根据JLL的报告,去年租金升幅达19.6%。曼彻斯特的一房平均楼价是22.3万镑、两房为30.9万镑、三房为37.4万镑,差不多是伦敦的一半。租金一房每月平均1,225镑、两房1,600镑、三房2,200镑,租金回报全部超过6%。曼彻斯特人口不断增加,过去一年升幅达9.7%,而工作机会也增加了28%,相反楼宇供应却因疫情而减慢了,租金估计升势仍会持续。

所以笔者相信以今天的楼价购入楼花,两年后入伙,租金回报可达8%,也是合理推算,这也自然受到投资者的注意了!

在泰国西沙差那莱独栋别墅的优雅惬意生活

在现今社会中,房子代表的不仅是一个生活空间,更是一个人的身份和品味的象征。它常常会与你的成功、财富和地位相联系,彰显着你的经济实力和社会地位。

私人别墅通常拥有高品质的建筑和装修,提供了更舒适和豪华的生活环境,包括宽敞的房间、高级设施和壮丽的景观,让您能够充分享受生活。

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豪华舒适:宽敞的内部空间、现代化的设施和高品质的装修确保您的居住舒适。

隐私保障:别墅独立分布,提供极高的隐私,让您尽情享受宁静。

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自带山景和热带花园的泰国豪华私人住宅别墅正在出售中!

这座占地面积达7600平方米的私人别墅是寻求终极隐逸感的理想之选。

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别墅内部已经附有家具,无论是客厅、厨房和饭厅都设备齐全。值得一提的是,别墅内的家具、艺术品和古董都经过国际拍卖行验证,收藏爱好者可以以合理的额外购买价格接管。

高端的欧式厨房设备完善,有大理石中岛和冰箱。

在这栋别墅内,你将有机会尽情沉浸在各种别具匠心的娱乐和休闲设施中,无论是放松身心的水疗中心,温暖舒适的桑拿浴室,还是保持健康的现代健身房,以及宽敞迷人的游泳池等等,一切都为你精心准备。

这座别墅采用了瑞士的顶级工程标准,旨在为您提供无与伦比的奢华生活体验。其卓越的建筑质量和精湛的工艺确保了您的居住舒适度和生活品质。

如果你与长辈一同居住,那么这座别墅的热带花园必定会深深地打动他们的心。花园内种植了各种自家栽培的果树,包括榴莲、香蕉、芒果、桑葚和火龙果,可以为你提供新鲜水果的美味享受。

此外,花园还保存了古老的树木和八种不同类型的棕榈树,营造出一个独特而多样化的绿色环境。

这里不仅是你居住的地方,更是你和家人共度美好时光的理想场所。有兴趣购买此房产者,欢迎点此浏览房源。

中医《东方岐黄》业务关键绩效指标之管理逻辑 | 居外专栏

阿里巴巴公司的主要创始人马云在湖畔大学讲领导力的时候 说:“什么叫领导力?领导力就是给下属制定关键绩效指标(Key Performance Indicators,KPI)的能力。”

马云的这句话得到了很多管理者的认同。有人说马云把领导力说得这么简单其实并不全面,但马云实际上是在强调领导力的核心是给下属制定绩效目标,并且帮助下属提高完成目标的能力。

马云在湖畔大学的演讲中说:“虽然所有人都讨厌KPI,但没有KPI是不行的,我们必须设定KPI。”马云的这句话说明了KPI的重要性。阿里巴巴公司内部应用的绩效管理工具正是KPI。

阿里巴巴公司坚信价值观的力量,把价值观纳入绩效考核的范围,把对价值观的考核和对业绩的考核视为同等重要,通过绩效考核让价值观得到落地和延续。

阿里巴巴公司在KPI的设计与评价过程中,特别强调管理者在整个绩效管理过程中的作用,强调上级对下级的评价,而不是让人力资源部(HR)对员工进行评价。

绩效管理主要有四个作用:(1)合理计算薪酬是最浅的实践应用;(2)促进目标达成是近在眼前的胜利果实;(3)提升员工能力是惠及未来的长期收益;(4)达到上下同欲是核心和关键,是做好绩效管理的重中之重。

绩效管理往下一落是绩效方案,而绩效方案是由公司的关键绩效指标得来的,也就是业绩指标(从业务目标而来的)和行为指标(从公司的价值观和企业文化而来的)!

至于,《希望工程》公司《东方岐黄》的绩效是怎么来的,那就是做好六个准备:

(1)明确的使命、愿景、价值观;《中医服务专业化:坚持传统中医专业主义、长期主义、务实主义,做到特色中医企业(=传统中医+传统文化融合的服务型企业),企业必须有上下一致的企业文化和统一的价值观。遂将企业经营理念定义为诚信、勤奋、价值、传承。中医企业文化:中医生活化、生活养生化、养生文化化》。(2)明确的组织架构;(3)明确的岗位职责;(4),明确的业务流程;(5)明确的业务目标;(6)明确的关键指标,再导入绩效管理。

关键绩效指标不对,努力白费:指设定的指标根本不是影响目标达成的关键指标;即使指标达成,公司的目标没达成,这就是最大的误区。所以,KPI指标定不准,就是把员工往错误的方向引导,甚至把员工逼跑。

遵循原则设对KPI指标

(1)指标设定三步骤:

Step 1:在企业业务变化的过程中,要核对并修正企业的组织架构及岗位职责。

Step 2:要明确岗位目标:目标的拆解要从公司到部门、到团队、到个人。

Step 3:要根据岗位职责及岗位对应的着力点,提炼KPI指标。

(2)五个维度定指标:以业务部门的绩效指标五个维度为例,业绩多;回款快;质量好;费用省;策略新。

(3)绩效指标四注意:(a)指标不宜过多:一般情况下指标数量3~7个,不要超过9个。指标太多,每一个都低于10%,是没有意义的!一定要找到关键指标,让员工有更明确的着力点。(b)促进目标达成:绩效指标一定要倒推,从目标达成这个终点往回推。定完指标之后要再推演,若员工完成所有指标,是否能促进目标达成。如不行就要改,反复推敲,直到能够影响目标达成为止。(c)指标透明公开:不透明公开,员工不知努力方向,反而觉得公司是故意为难及扣他钱。(d)等一个考核周期结束后再调整。避免周期在没有结束就随意调整而失去员工对公司的信任。

(4)业务部门定指标采产出倒推法:首先界定产出,比如销售就是成交金额。其次,思考影响成交金额的因素有哪些?要获取更多新客户,进而精准找到客户,要达成成交目标金额或比例金额。再次,将影响成交金额的因素定为KPI指标。最后,设置权重及评分规则:每一个指标占多少%?评分标准是什么?相关细节又是什么?

 

绩效考核只是绩效管理的一环

谈及绩效管理,它的终极目标是公司上下同欲。不要只是去考核员工,越考核越不爱干,员工的绩效分数,只代表无法改变的过去,只评定工作是否合格,绩效就成了一场对员工的秋后算账。

重要的是管理者应把绩效的“效”用出更大的效果,要去跟进、辅导、干预员工的执行过程;要通过一套系统化的流程让员工跟企业同心,利益一致,目标一致,这才是人性化的绩效管理逻辑。

绩效管理主要包括目标设定、绩效制定、跟进辅导、奖罚分明四个维度,通过一整套切实可行的流程,把公司目标、员工薪酬、能力提升、业务流程优化和所有同仁的职涯未来与公司成功捆绑在一起。

以业务部门(或业务分公司)而言,导入一整套绩效管理体系,要跟进业务过程、优化业务流程,通过辅导干预帮助员工达成业绩目标,提升业务能力,让业务团队上下同心,最终持续推动业务达成目标。

绩效管理的五个好处:以《希望工程》公司《东方岐黄》业务部(或业务分公司)的绩效管理案例,其价值无限大。

1. 把公司战略目标逐级分解成个人目标和有效考核,确保业务同心合力。

2. 通过对KPI关键指标的提炼与考核,帮助员工找到达成目标的着力点,从而更好地达成目标。

3. 合理计算薪酬,多劳多得,提升员工主观的能动性。

4. 及时优化业务流程,加强辅导优化,提升业务能力。

5. 盘点业务人才,做好分公司业务人才储备。通过长期业务系统的绩效管理,可以知道谁能担任分公司业务主管,并实施关键性培养,让公司业务人才辈出。

资料来源:《希望工程》公司的《东方岐黄》主品牌:梵真中医诊所,业务主推《癌症肿瘤、疑难杂症》之医疗暨后续养生服务。

实施KPI绩效管理工具,有助于公司根据组织战略目标和发展计划来制定部门和岗位的业绩指标,将部门和个人的目标与组织的目标联系起来。

KPI的目标最终是以不同岗位的KPI的形式落实的。 通过对组织目标进行分解,形成达成组织目标的关键目标,将组织的关键目标分配到部门,再将关键目标分配到岗位。

在分配目标的过程中,免不了要有高层管理者、中层管理者、基层管理者和员工之间的沟通。

KPI绩效管理工具的核心是“关键”和“指标”。并不是所有的目标都值得被关注,并不是所有的指标都适合用来做岗位评价,只有关键的目标才适合用作岗位的绩效指标,形成KPI,并被用来作为岗位绩效评价的依据。

 

《东方岐黄》业务部经理的绩效方案采产出倒推法

KPI包含2层含义,第1层含义是方向:岗位的 KPI本身表示岗位工作的方向,表明了岗位工作的重点和关键成果的输出。

第2层含义是目标:每个岗位的KPI对应的目标值,表明了岗位工作成果要达到的程度。所以每一个KPI既要有导向性,又要有目标值。

对业务经理而言,业务维度占40%,带领的业务团队的维度占60%,亦即指向团队业绩,对应团队的人数和人均产值。

影响业务产出的因子是客户数量(权重10%)及客户信息的完善程度(权重10%)。至于体现业务团队整体战斗力则是底薪(=保底底薪+责任底薪)的达成率(权重20%),看业务经理的业务人力有多少位完成个人绩效指标。

再从团队人力培养层面,公司要用指标来引导业务经理从(1)增加团队人数(权重10%);(2)提升成才率(权重20%);(3)提升团队的人均产值(X万元/月)(权重20%)。(4)降低业务离职率(权重10%)。上述各项指标给出要求,按权重计分,得出业务经理的绩效考核。

 

免责声明:本文信息仅在分享KPI(关键绩效指标)管理逻辑,不作为绩效管理之唯一建议!参考文献:商业的底层逻辑, 苏引华 / 李超 .广东经济出版社

以色列壮志强大 香港何去何从

笔者刚刚去了以色列旅行,由于自小都在基督教学校长大及就读,耶路撒冷的圣经故事自然是听了不少,今次亲身到此,给笔者的第一个印象竟然是荷枪实弹的警察,不论在旅游景点或繁荣的大街上,只要是人多的地方就有警察在戒备,在旅游景点也会挂着被恐怖袭击死去的警察照片,这跟犹太人及阿拉伯人的恩怨有关。

笔者前往耶稣的出生地– 伯利恒,此处位于巴勒斯坦的自治区内,犹太人不敢去,所以我们需要换车、司机及导游,而我们的手机也收到警告,以色列的紧张气氛令笔者感到香港的安全,实在是难能可贵,有时身在福中不知福,失去了才知道重要。

虽然如此,以色列的经济并不差,城市到处都是高楼大厦,是高度发达的国家,生活水平跟香港也差不多。另外,在以色列会发现大量小朋友,原来他们家庭一般都有超过四个子女,六个至十个都很普遍。翻查记录以色列1948年立国时,只有200万人口,只经过70多年人口已经达到900万,增长迅速。人口增加有助于经济发展,也强化以色列对附近阿拉伯国家的挑战!家庭要负担多名子女,当然不是轻松的事,也绝不会是政府去鼓励就可以促成,他们心中定有远大的目标要实现,才会这么齐心!

耶路撒冷是基督教、伊斯兰教及犹太教的圣地,其中圣殿山是犹太教昔日圣殿的所在地,他们当然非常渴望在此重建圣殿,但是同样地对伊斯兰教来说,此处也是昔日穆罕默德升天之处,在此建有金顶的清真寺。即使以色列占领耶路撒冷,圣殿山也仍由阿拉伯人管理。我们的犹太籍导游来到这里,也表示总有一天以色列会强大到足以取回圣殿山,可见其内心有一团火,去实现以色列的强大!

回想到香港,在笔者童年,经济环境差,狮子山精神协助香港早期的发展,之后香港是自由港,只谈经济不谈政治,随着中国开放打造了香港成为「世界联系人」,贸易、金融、地产成为香港的经济支柱。现在香港正式回归中国,摆脱了欧美的影响,又应该「何去何从」?没有一种说法,容易令社会感到失去方向,也有不少人说「香港没前途」,香港的楼价已经过了顶峰!香港政府揽「夜市」只是枝叶,更重要是给大家一个愿景,香港的发展应如何走下去,香港想成为一个什么样的城市,才是根本!

中国崛起 香港不死 经济看循环不用太悲

香港踏入9月份,先有超级台风来袭,再有漫长的黑雨,降雨量竟创下有史以来的纪录,天文台形容是500年一遇的大水,令香港不少地方水浸,形同泽国,仿如第三世界。极端恶劣的天气,当然令睇楼量及成交量减少,更要命的是汇丰银行突然出招,增加新做按揭的封顶息率,变相加息半厘,对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击,情况有如天气一样恶劣,不断下着倾盆大雨,不知到何年何月才能见到阳光!

不过,上周却传来一个好消息,华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro,据专业人士测试,接收速度达到5G水平,而且全机零件都是中国自行生产,成功摆脱美国的科技封锁,中国崛起对全球一哥美国带来威胁,正如华为对iPhone一般,有如中美竞争。在此背景下,不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死,楼市及股市在欧美资金相继退场下,必然会令香港失去金融中心的地位!

笔者一向对中国及香港的发展有信心,正如华为一样,没有美国的封锁制裁,很难迫出信心自制晶片!制裁走资等对投行为,短期来说当然会对香港有影响,但只要中国能顶着压力,反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人,人民币国际化带来的机遇,将会是新的引领点。

虽然市场弥漫着悲观情绪,也有业主劈价出售,但有人辞官归故里,有人漏夜赶科场,笔者刚刚认识一位上海朋友,虽然知道要支付30%的额外印花税,仍然打算来香港置业,他相信香港长线前景是乐观,而且短期楼价受压,反而是置业良机!笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友,他也有相近的看法,所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘,打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算,在此优质地段,重建后的成本只是市价的一半,对他来说发展房地产虽然是个新手,但蚀本门也应该已经关上!现在发展商有大量货尾,抢购地盘的意欲大减,宁愿保留现金投政府地或补地价,对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会!

笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事,受中英谈判影响,市道很差,1997年香港回归,外国报导封面是「香港已死」,2003年沙士来袭全城死寂,俗语有话「关关难过关关过」,今次的难关也需要大家齐心协力努力面对,也必定能安然度过,又创高峰!

持续向好的经济和旅游,提振日本地价上涨 | 居外专栏

日本经济有序趋上,旅游呈现不俗表现

日本在国内需求的支撑下,已迈出疫情阴霾,经济表现持续向好。

根据最新公布的日本二季度GDP(国内生产总值)显示,剔除物价变动因素后,实际GDP环比增长1.5%,超出市场预期,且为连续3个季度保持GDP正增长

根据近期国际货币基金组织(IMF)的数据,预计日本今年经济可增长1.4%,明年(2024年)将增长 1.0%;基于IMF的上述数据,预示日本2023年的增长或将高于欧元区,且未来两年的增速或可与美国看齐。

明年(2024年)将增长 1.0%;基于IMF的上述数据,预示日本2023年的增长或将高于欧元区,且未来两年的增速或可与美国看齐

疫情后全球各国的旅游大都会迎来一波快速增长,日本亦是如此,并且在“便宜日元”的加持下,近几个月来,每月都有出色表现,涨幅可观。

根据日本国家旅游局数据,继6月访日外国人再次突破200万人后,7月的访日外国人更是超过232万人,环比增长11.9%,创下疫情后新高;这为日本观光厅预计今年访日外国人数超过2000万人,更添助力。

同时;日本7月住宿旅行统计也显示,入住国内宾馆和酒店民宿等的人数,包括日本本国人和访日外国人,已累计达到约5282万人次,较去年同期增长超过32%,相较于2019年的同期,也有2%的增长。

7月的宾馆和酒店民宿等的入住率约为57.8%,较去年同期增长逾10%。大阪、东京等的游客增长幅度显著。

日本地价上涨地点超过90%

受到国内需求坚挺下的人流量恢复,商业类房产和店铺的需求增加明显,而受惠于旅游增长迅速的城市和地区,也迎来较好的房地产需求上涨。

根据国土交通省“地价动向报告”,三大城市圈和主要地方城市的80处地点,地价上升的地点达到74处,占比93%;其余6处地点的地价持平,所有80处地点中无任何1处下跌。

2023 年第二季度,日本商业房地产投资总额达到7,490亿日元,同比增长3%,且高于过去五年第二季度的平均数值。

受海外投资者强劲购买的推动,住宅类投资额达到910 亿日元,较同期增长超过 370% ,为连续四个季度的同比增长。

对于价值投资者来说,基于目前“便宜日元”下,日本的资产价格水平,以及其经济和旅游等表现,建议可以重点关注日本房产的投资,特别是大阪等区域的酒店民宿。

股市楼市不振搅 夜市恐成「朝三暮四」的翻版

香港经济自年初因通关因素曾有短暂的起色外,之后就不断下滑,股市及楼市是香港经济的主要指标,恒生指数由15,000点反弹至近23,000点后便不断下滑,最近已经跌破18,000点,大家的MPF相信也损失不少。楼市情况也一样惨淡,楼价指数在年初曾反弹约7%,现在又返回下跌轨道,相信至年底这7%的升幅将会完全抵消。加上汇丰突然宣布提升新造按揭的封顶息率,由P-2.25%调整至P-1.75%,效果等同加息半厘,楼市自然雪上加霜。随着跌势加剧,2023年底的楼价比2022年更低也有可能!

经济不景,市民自然减少在港消费,或者选择北上消费,香港夜市自然萧条,作为财爷陈茂波当然知道情况严峻,便推出振兴夜市的提议。这却令笔者想起「朝三暮四」的故事,此寓言出自《庄子.齐物论》,其内容是说有一个养猴人跟猴子说︰「我每天早上给你们吃三升橡果,而下午则喂食四升橡果」,猴子们很不高兴,觉得上午太少了!于是养猴人改为「上午吃四升,下午吃三升」,猴子们听了都高兴起来!

陈茂波大锣大鼓地振兴夜市,工商界又随长官意志,增加夜市的优惠去吸引市民夜间消费,但若在经济仍没有起色的背景下,市民只会将日间消费改为夜间消费,总额上可能没有增加,就如猴子整天都是七升橡果,只是「朝三暮四」或是「朝四暮三」的分别而已!

当然笔者并非反对振兴夜市,但单靠此项救助工作绝对不足以振兴经济,反而直接振兴楼市股市,效果才会明显。在股市而言,减免印花税未必一定可以提高成交量,但高额的印花税却必定窒碍香港成为金融中心的发展。免除红酒税及遗产税的效果已经有很好的参考例子,希望财爷一刀切完全减免印花税,效果可能更佳。

至于楼市,国内都不断在放宽各种限购限贷,甚至限售政策,可见楼市不振对经济的严重性!楼市不振一方面会令银行收紧信贷,各老板唯有出售物业吐现还贷,在楼市不景气下自然越卖越平,恶性循环一旦启动,要重新转向就很费劲了!希望政府尽快检讨各项辣招税,为楼市带来一些曙光。对于普罗大众,在财富效应下也自然减少消费,楼市不振、股市不振,夜市很难有起色,即使有生意代价是减少其他方面或日间的消费,对振兴经济也是徒劳无功。

澳大利亚移民热点:新南威尔士州

澳大利亚新南威尔士州不仅拥有顶级的医疗设施和全面的社会福利,还享有优质的生活水平。

这里气候宜人,大自然的风光令人赞叹,文化和娱乐活动也应有尽有。

新南威尔士州拥有大量优质的教育资源,为学生提供高质量的教育和先进的教学设施。

这里有不少优秀的公立学校、高等教育机构和职业培训机构,包括悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学,以及数十所职业技术学院和数百所公立和私立中学。

加上新州的华人多,非常适合刚刚出国的留学生,可以更轻松快速地融入当地生活。

正因为这些魅力,众多人都视其为完美的移民选择。

澳洲新南威尔士州别墅

澳大利亚移民类型

1. 商业投资移民

澳大利亚的188类商业投资移民签证主要分为五大类:188A 创业类、188B 投资类、188C重大投资类、188D 高端投资类和188E 创业企业家类。

188A创业类商业移民签证,是专为有意在澳大利亚开展业务的商业背景人士而设的。该签证的授予是基于打分制的,评分会考虑到申请人的年龄、学历、英语能力和资产等因素。

而对于188C重大投资者签证(Significant Investor),申请者享有更大的灵活性。这种签证没有年龄限制、英语和学历要求,并且不必经过EOI评分。

2. 技术移民

新南威尔士州政府向来对于紧缺职业有较高需求,因此技术移民是申请澳洲永久居民身份的一种方式。

根据澳大利亚移民局公布的2022-2023财年州担保最终配额,本财年新南威尔士州政府共有15,276个技术移民州担保配额。

技术移民需要满足澳洲政府公布的职业清单内的条件,包括:年龄、英语能力、职业经验、学历等条件。

3. 留学移民

新南威尔斯的留学移民让留学生在获取优质教育的同时,毕业后有机会获得澳大利亚工作签证或者永久居民身份。

选择留学移民的人必需满足新南威尔士州的学习要求,在持有合法学习签证的情况下,完成具体的学习计划和课程,即可申请永久居留。

值得一提的,留学生还可以享受澳大利亚治理文凭等额外福利。

4. 家庭团聚移民

家庭团聚签证旨在帮助家人及父母长居澳洲,与已成为澳洲公民或居民的亲属团聚。

常见的家庭团聚签证有配偶团聚移民,境内外子女团聚移民,境内外父母移民。

具有澳洲永久居住权的人,在达到一定条件下,可以为配偶、未婚且未被担保的子女、父母、独生亲属以及有残疾的子女申请此签证。

5. 全球人才移民项目

此移民项目项旨在吸引在全球高科技产业领域拥有高技能的高端杰出人才,其审理速度非常快,无需雇主,只要3个月左右即可获批绿卡。

行业要求的十大领域包括:资源、农业食品和农业科技、能源、健康产业、国防、太空和先进制造业、循环经济、数字科技、基建和旅游、金融服务和金融科技、教育类。

新南威尔士州温馨住宅出售

这栋外观看似小巧可爱的住宅是排屋的尾端单位,附带独立的庭院工作室和屋顶露台。

其格局和设计灵巧,独立空间让其在城市住宅中独树一帜。

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由于房子的地理位置优越,因此非常适合用作居家办公室,或者作为额外收入来源的房地产投资。

室内设计采用小清新风格,无论是客厅、饭厅还是厨房,房子内的各个角落都被阳光填满。

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房子共有三间卧室,其中一个带有露天阳台。次卧有天窗,第三间房间则是阁楼小房间。

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这栋房产能够带给你高度便利的生活。它与贝尔沃剧院和霍特街的美食区相邻,且离中央商务区很近。

此外,你还可以轻松前往Surry Hills购物中心、轻轨、中央车站以及悉尼高中。有兴趣购买此房产者,欢迎点此浏览房源。

香港发展商实力足 莫一竹篙打一船人

8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲!

香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微!

至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值!

记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见!

对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!

伦敦排名第二的幸福居住地,体验伊斯灵顿浓厚英伦文化

伦敦伊斯灵顿区(Islington)是一个位于英国首都内的主要住宅区。作为内伦敦自治市的一部分,伊斯灵顿以其历史悠久、多元文化和活力四溢的社区而闻名。

在 2022 年,伊斯灵顿区被评为伦敦排名第二的幸福居住地。其多样性、文化活力和便利的生活条件,成为伦敦内备受欢迎的居住地之一。

伊斯灵顿区,你可以体验一个充满文化和艺术的繁荣环境,感受历史和现代融合的魅力。

别具一格的英式生活

伊斯灵顿区内拥有丰富的文化场所、历史建筑、艺术家工作室和知名剧院等。

如果你是《哈利·波特》的影迷,肯定对伊斯灵顿略有所闻。电影场景中的格里莫广场12号,正是拍摄于伊斯灵顿区的克莱尔蒙特广场(Claremont Square, Islington)。

在伊斯灵顿区,你还可以欣赏跨伦敦市5个行政区域的摄政运河。你可以在摄政运河边漫步,或者在沿岸的餐馆酒吧享受怡人的景色。

走在伊斯灵顿区的街道上,穿梭于独特风格的住宅和建筑物之间,让你沉浸在英伦氛围中。这里绝对是你体验英式文化的最佳居住地点。

便利且极佳的地理位置

作为伦敦其中一个行政区,伊斯灵顿区以便利的交通枢纽而闻名。该地区具备优越的地理位置,位于伦敦中心偏北,不尽交通便利,还紧邻城市的各种便利设施。

该地区与 Upper Street,Islington High Street 等商业街非常靠近,无论是生活购物,还是出门办公都相当便利。

伊斯灵顿区具备宜居的必要条件,你是否也想在这个幸福居住地,打造属于自己的家园?

King’s Grove,结合时尚与古典的精美公寓

国王格罗夫特尔弗之家酒店公寓(  Grove)位于英国伊斯灵顿住宅区,是一个全新的房产项目,由三个公寓楼组成。

King’s Grove 公寓的外观以复古风格融合现代感为设计主题,营造出一种舒适的氛围。

复古与时尚元素的巧妙混搭让 King’s Grove 公寓充满个性,散发出独有的英式风格。

这个豪华公寓项目提供了一居室和两居室的精美公寓选择,配有浴室、落地窗和私人露台。

与其复古的外观不同,公寓内的房间温馨、采光充足且比例匀称,整体设计显得宽敞明亮而大方。

公寓的家居风格与颜色以简约的白色、绿色、木色、棕灰色为主。

对于寻求现代装饰的你,King’s Grove 公寓提供了时尚的现代装饰风格。

公寓的客厅以简单的线条和色彩勾勒出现代简约美,免去了多余的装饰,给人简约舒适的感觉。

加上巨大的落地窗,延伸视觉扩大空间感,最大程度地将光线引入室内。

每间公寓还配备了私人露台、露台或花园,为你提供更宽阔的起居空间。坐在露台前放眼望去,绿油油的草地与随风摇曳的树林尽收眼底。

你可以坐在私人露台上,享用早餐或晨间咖啡。

King’s Grove 公寓特别为喜欢亲近大自然的你,精心设计了绿意盎然的公共花公园,让你尽享休闲和社交活动。

King’s Grove 公寓不忘注入绿色元素,为居住者营造接近自然生态的休闲空间。

由于该公寓靠近当地的各种设施、车站、店面、酒吧和餐馆,只需步行片刻即可到达市中心,绝对是为寻求便利的你量身定制的理想住处。

无论是个人还是家庭,King’s Grove 公寓都可以为你提供一个舒适宜居的家居环境。有兴趣购买此房产者,欢迎点此浏览房源。