迪拜,生活的绚丽画卷 

阿拉伯联合酋长国的心脏,有一座城市,它是文化之都、美食天堂、夜生活狂欢和免税天堂的完美交汇处——这就是迪拜 

根据迪拜政府2023年的数据,迪拜人口为364万,是居住人口最密集且最繁华的城市之一。 

在这座被誉为 “沙漠之花” 的城市,每一刻都是一场多彩交融的文化盛宴,美食的饕餮盛宴,多姿多彩的夜生活,以及畅享免税生活的绝佳选择。让我们一起一探究竟! 


1.文化的多彩交融 

迪拜是国际性城市,包容了各种文化,并吸引了各国人士齐聚一堂。世界各地的居民带着不同的文化和背景为迪拜注入了丰富多样的文化元素,形成了一个多元文化的社区。 

除此之外,迪拜以现代性的城市为名。在迪拜您不单单是会看到高楼大厦还会见到穿梭在内的传统建筑。古老的传统与现代创新在这里融合,创造出一种独特的文化体验。 

漫步在这座城市的街头巷尾,您将感受到来自世界各地的文化元素在这里和谐相融,仿佛置身于一个多彩的文化画卷中。 

2.美食的饕餮盛宴 

迪拜是座美食天堂,各式各样的美食从世界各地汇聚于此,形成一场饕餮盛宴。无论是品尝传统的中东美食,还是尝试国际化的高级料理,您都将在味蕾上享受到极致的满足。每一顿餐饮体验都如同一场美食冒险,让您尽情品味不同的文化与口味。 

传统的中东美食展现了对地域、区域气候和文化的深刻理解,独特的烹饪手法和选材方式凸显了当地的特色。在食材选择上,体现了浓厚的地域特色,主要以骆驼和山羊等牲畜的肉为主,同时还取材于阿拉伯海域的各类丰富鱼类。 

3.丰富多彩的夜生活 

在炎热的迪拜,太阳落下后,迪拜的生活才正要开始。迪拜的夜晚和白天不一样,灯火通明的摩天大楼、绚丽多彩的灯光秀,夜晚的迪拜总是多姿多彩。 

迪拜的购物城、餐厅、或者是娱乐场所大多都会营业至凌晨2至3点,让您的夜晚不孤单。您将被夜晚的狂欢所包围。音乐、舞蹈、娱乐表演,每一种夜晚的选择都成为您生活中不可或缺的一部分。 

4.免税生活 

在迪拜,您将体验到无与伦比的免税购物乐趣。无论是国际品牌的奢侈品还是当地独特的手工艺品,这里的免税店提供了丰富的选择,让您在购物的同时享受到经济的实惠。 

不止如此,迪拜政府是不会向任何人收取所得税。无论您是当地人还是外籍人士想要在迪拜工作或长期居住都是无需缴纳所得税。 

阿联酋新建项目 – 迪拜Danube 新建360度全海景项目 – Oceanz 

渴望在一座多元文化融汇、美食天堂、夜生活不间断、畅享免税生活的国际城市中开启全新生活吗? 

Danube 新建360度全海景项目——Oceanz 是您的理想选择! 

这独具特色的项目采用双子楼设计,共50层,位于迪拜购物中心仅10分钟商业圈内,距离世界第一高楼哈利法塔仅11分钟车程。项目周边10分钟可达港口、沙滩、购物和旅游景点。 

Oceanz 提供终身产权,确保您的房产更加安全和保值。让您不仅拥有美好的居住环境,更拥有对未来的稳固保障。  

拥有Oceanz便能告别繁琐的费用,Oceanz 独享零公摊、零利息的特权,确保您的投资无任何隐忧。 

Oceanz 独具匠心,每一处空间都经过精心设计与高品质装修。轻松拎包入住,即刻享受尊贵舒适的居住体验,让您的生活更显品味与豪华。 


此项目采用安全环保的高端材料,公共区域和空中别墅由意大利奢侈品牌Tonino Lamborghini Casa提供设计和家具,为您打造舒适、豪华的居住空间。 


360度全海景项目将让您在迪拜中心尽情欣赏阿联酋的壮丽美景,每一天都是一场视觉盛宴。 

地铁站规划中,让您未来的出行更加便利。另外,两至三分钟即可到达拉希德港船站和迪拜邮轮码头,实现出海自由。 

Oceanz 不仅是一座建筑,更是一种生活方式的象征。别错过这个独一无二的机会,让 Oceanz 成为您全新生活的起点!有意购买此房者,欢迎点击浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。 

 

 

 

期待「习拜会」成果 舒缓全球紧张形势

此文见报时,全球瞩目的「习拜会」- 中美元首面对面会议,刚刚于11月15日举行。两个超级大国在正处于高度竞争的背景下举行会议,以往都会视为好消息,因为在会议前两国政务官员都会落实了大量工作,在某于议题上应该已经有些共识,令元首见面不致于一事无成。但大家可能也会反驳去年11月的「习拜会」也曾在峇里岛会面,但之后却没有什么实质成效!坊间不少评论认为,本来在该次会议已经谈到一些共识,而美国也随之派国务卿布林肯到中国落实细节。可惜,一个气象气球事件,被美国传媒描绘成为间谍气球,作为非法摄取美国人民的机密资料之用,结果中美关系又回复紧张,布林肯之旅及元首的共识也随之而泡汤了!

今次的「习拜会」笔者是有所期待的,背景是现今美国总统拜登连任的形势相当不利,经济上所谓的「拜登经济学」已经一败涂地,去全球化、供应链断裂、油价飙升,都会令通胀率高企,美国的贫富悬殊加剧,拜登已经连续在五个州份输了支持,必须获得中国经济上的配合,例如加强购买美国的农产品,以压制特朗普的支持率进一步上升,挽回颓势!

美国的债务又是另一项因素,美国极之需要中国这位买家配合,今季美国又要发行8千多亿美元新债,但在联储局将收水的背景下,30年长债息率也升至5%,如果中国再沽出其手上的大量美债,有评论估计美国长债息率可能升至7%,对美国的经济必然有进一步打击,拜登想再连任就更加渺茫。

最后在军事上,俄乌战争加上以巴冲突,已经令美军疲于奔命,根本无力再应付第三线战线,一旦北韩趁此乱局仿效哈马斯,向南韩发动一些突击,拜登就更加头痛,要压抑北韩自然也需要中国政府配合!

在此种种背景下,中美关系在短期内有机会缓和一下,中国也可借此宝贵时间,调整一个下国内疲弱的经济,一旦中美「习拜会」有成果,对中国及香港也带来新希望,无论股市或楼市都会带来新动力,大家不妨多加留意!

“大阪世博会&赌场”助力下,大阪市房地产前景更趋光明

    旨在为日本经济持续发展提供动力的2025年“大阪・关西世博会”,于今年4月在大阪市人工岛“梦洲”启动了场馆开工仪式后,“日本馆”和“关西馆”分别于9月和10月正式动工。

    之前曾一度困扰的建筑费用问题也得到解决,政府确认将建设费用最多增至2350亿日元,约为原计画的约1.9倍。

    以“构建未来社会,想像明日生活”为主题的大阪世博会,将于2025年4月13日至10月13日举行,为期184天。目前已有超过150个国家及地区确认参加。 ,预计世博会的入场人数约为2,800万人,可拉动经济效益约为2万亿日元。

    大阪另一个正在进行的重大项目是涵盖2.3万平方米赌场面积的综合度假村(IR),美国美高梅国际酒店集团等已确认加入,大阪赌场预计将在2029-2030年建成,届时将迎来每年2000万人次游客,带来经济效益约1.3万亿日元。

    “大阪世博会&赌场”将有力地推动旅游和经济,带来大量的游客和就业机会,直接利好于房地产市场。作为大阪府府厅所在地的大阪市,是关西圈经济和交通的中心城市,人口及预算规模都位居西日本第一。

    大阪市的经济在近10年来呈增长趋势,服务业和商业贸易占其经济的半壁江山,房地产则是其第二大经济部门,约占GDP的12%。

    在“大阪世博会&赌场”的进程推动下,大阪市已成为亚洲,乃至全球的关注焦点,除了吸引巨量游客和发展经济外,还带来约10万计的就业机会;而城市景观和基础设施优化也会成为大阪市越来越受居住者欢迎的核心因素。

    处于西日本经济和教育中心地位的大阪市,每年都有大量的移民进入,据数据显示,大阪市在近年来实现了积极的净移民;同时,国际学生的数量也显著上升,2022年的学生数量超过22,000名,要高于疫情前的水平。

数据来源: Savills

    虽然大阪市的居住需求在不断上涨,但从住房供应来看,2020年后新建的待售公寓数量仍低于疫情前,这也导致了新建公寓的价格,2019年至2022年每平方米的平均价格上涨了13%;而住宅租金更是在过去10年中持续增长,甚至疫情期间也保持相当稳定。

    随着大量国际和国内投资资金进入大阪市的房地产,包括凯德出资约1.05亿美元收购大阪市中心的住宅物业,以及良好的基本面和经济发展前景,相信大阪市的房地产将会更上一层楼。

减辣助人才置业 居留要求要搞清

施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期,一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加!二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位,过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位,当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转,但要显著改善还需要一些时间。

至于一手方面,在周末有两个全新楼盘开售,一个是位于启德的大型项目,另一个是在香港仔的单幢楼,合共成交104宗,创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青,根据报导有近半买家是新香港人,部份并未成为香港永久性居民,而是利用「先免后征」的新措施,提前购入物业。

笔者在市场也见到不少查询,都在了解国内专才来港购买物业,在新税制下并不是所有签证都可获得优惠,最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」,俗称投资移民,就不在优惠名单之内,申请人买物业仍然需要支付15%的印花税,而合资格的人才计划只有7种,包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港/回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露,以「高端人才计划」最受欢迎,因为申请手续简便,灵活性也高,有内地网红(KOL)曾经表示申请4天便获批准,而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。

笔者也有内地朋友,本就很有兴趣来港置业,但碍于30%的印花税而犹豫,当施政报告公布新安排后,便表示会申请专才来港,以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」,要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民,才可以真正减免税费,否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地,虽然没有规定必须在香港居住的日数,但申请人在港有工作,有居住地址,就是相当好的证明。

换句话说,每年都有10万或以上的专才来港,他们只要有20%,即2万名愿意申请成为永久性居民,就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右,可见这项措施对物业需求影响更深远,其影响力也会随着时间日渐加强!笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去,有意置业人士应加快入市,以免错失良机!

医康养休闲业务薪酬分配的激励逻辑 | 居外专栏

从“薪”的视角,业务人员加入一家公司的众多目的之中,必然有一项是为收入。

业务人员只需要遵照公司规章制度做好自己的工作,就可以按时领到薪水,如此业务人员才会焕发出奋斗的动力,也才会有安全感。

从“酬”的维度,企业主照顾好业务人员的心情,业务人员才能做好公司主管安排的工作。

经营一家有温度的社会型中医企业,既要把钱分配好,又要把员工的心情照顾好,进而对员工家人的关怀。

中医企业的员工心理需求有被满足,其家人会以他在社会型中医企业任职感到骄傲,员工就会有归属感,更愿为人民服务而长期奋斗。

人力成本是公司成本构成中一个非常重要的变量,提升企业管理水平,优化员工激励机制,让社会型中医企业支付的每一分、钱都发挥出应有的效用,这是薪酬分配的根本目的。

企业一定要建立一套有规则、有激励作用的薪酬分配体系,让员工薪酬分配、调整有规可依、有章可循,企业主只要拥有修改规则的权利即可。

做好业务薪酬分配的前提条件

  1. 在制定薪酬分配激励机制之前,要先梳理好全部的岗位职责。岗位的工作任务和目标清晰,就可以确定业务人员岗位的薪酬和绩效考核标准。
  2. 在确定岗位职责之前,还要先制定晋升考核机制,明确不同级别岗位的升降任命标准
  3. 在制定晋升考核机制之前,要编制好组织分工,明确各项工作的分工。
  4. 组织分工设定的依据是源于企业的业务布局。
  5. 业务布局源自经营策略,即企业根据自身的资源和能力特点、为了生存发展所制度的商业战术。
  6. 经营策略源自公司战略,而战略是指导企业要做什么、不做什么。

做好前提条件,形成企业运营管理的底层逻辑,前提做得越完善,薪酬分配激励机制才会越科学有效。

业务薪酬分配机制要具备激励性

  1. 业务的薪与酬要兼顾。薪=底薪+提成+奖金。酬=物质+情感+发展。薪酬兼顾才能形成长期有效的激励作用。
  2. 薪酬让业务人员能算明白。把薪酬分配机制设计得足够化繁为简,让业务人员自己能算明白,如此,才能成功地将薪酬分配机制达到激励效果。

如何做好薪酬分配体系才能够满足不同层次业务人员的发展需求?同时兼顾激励的灵活性与统一性。按照短、中、长期之薪酬及关怀薪酬之组合拳为企业打出一套激励制度。

1. 短期薪酬:点燃团队成员短期冲刺的爆发力。短期薪酬由(底薪+提成+奖金)三部分构成。短期薪酬的分配,以业务部门为例作说明如下:(1)底薪=考勤底薪+责任底薪。

考勤底薪,指业务人员按时出勤上班、完成拜访客户数(包括新增拜访客户数),公司就要发出底薪。

责任底薪,指业务人员达成相应的销售业绩指标,公司按业绩达成比例及上限封顶来发放。换言之,责任底薪有上限封顶,是为避免责任底薪与提成重复奖励。

考勤底薪与责任底薪,其间两者之比例在实际应用中没有绝对正确的比例,要结合中医企业自身的发展阶段和业务特点来制定。

比如,重疾患者之客户开发难度比较高,责任底薪占比责任业绩指标的10%。

2. 提成类型,可分为签约提成、收款提成、消费提成、毛利提成、净利提成。

中医养行业的业务提成不适合采用单选提成方式。比如收款提成,因为客户还没有完成医养疗程消费,一旦客户中途申请退款,而此时提成的钱早已发给业务人员了,即便业务人员没有离职,也构成财务会计回收提成的现金流风险和行政负担。

收款提成是要等到客户全部消费完才会发的,如此,对业务人员不具收入激励性及业绩考核性,加上客户患者群即使是同一病症的疗程周期也不一样,有长有短。

消费提成,是客户消费完之后,公司给业务人员发的提成。所以医养的业务提成适合采(收款+消费)提成之组合拳作法:比如完成首个疗程,将提成发给业务人员。

业务提成设计的误区要避免

(1)未达标不发提成:医养业绩不达标就零提成的作法只会给公司带来更多损失。

比如当月提成业绩,业务人员自我评估第四周难以完成本月业绩,那第四周剩余的工作日就会躺平摆烂,不愿尽最大努力往达标线去业务冲刺,甚至会让客户暂时不要付款,等到下个月再付。

一则延误客户患者的治疗,二则业务人员处于第四周怠工状态,业务动能停滞。

所以,只要有业绩不论多少,就要让业务人员拿到相应的提成,让业务人员时刻保持跟公司成为利益共同体。

(2)平均提成,看似会保持团队一团和气,实则会导致优秀的业务人员变得平庸,平庸的业务人员变得懒散又易无事生非。优化的方法,个人业绩,是谁的就谁拿提成。

(3)业绩阶梯式提成:随着业绩高低不同,业绩提成也高低,这样的薪酬分配看似好,激励业务人员不断突破业绩,做出更多的业绩,但实则隐患巨大。

一则原因:业务人员当月预估出不了很多业绩,为了达到更高的提成%,压单到次月再出,延误医养患者的治疗。

二则原因:业务人员为了拿更高的提成%,会伙同其他业务人员拼单后再私下分配提成,破坏业务团队成员的斗志。

所以,不论做多少业绩,提成%都一样。为了激励业务士气向更高的业绩目标努力,公司可以设定个人销售冠军、团队销售冠军等奖项。

(4)按职级逐级提高提成:高级业务员、副理、经理、总监、业务总经理,不同职级的业务人员的提成%不同。

基于人性的趋利性,低职级的业务人员把业务单挂到高职级的业务人员身上,甚至跟部门主管团结起来一起骗公司的提成。

符合人性原则的业务管理提成

按各职级的管理幅度,除了该拿自己的个人业绩提成,业务主管才能保持市场敏锐度及开发力度。

同时也该拿所辖团队业绩的管理提成。核心人性原则不变,奖励做管理职,取得管理提成。

管理职从业务总经理、总监、经理的管理提成%区间,管理提成可按业务<个人业绩提成>的20%-50%设计之。提点:管理提成<2%,主管辅导意愿低,因为主管自己出单的收入较快且高。

业务主管的核心职责是带好团队出业绩,让每一名团队成员都能为公司创造价值。

业务管理者,必须投入时间和精力,培养下属专业能力、业务经验传承、协助资源获取等工作,而其工作考核,更多地体现在团队整体的业绩上。

业务人员的奖金类型及中长期薪酬激励

(1)工龄奖的设计要设好封顶上限,适用于医师、调理师等技术经验型岗位。而业务销售人员的岗位必须用业绩说话,不设工龄奖。

(2)全勤奖:设置激励性的全勤奖金池。迟到或缺勤罚款可从<考勤底薪>里扣,比如每次迟到扣100元,缺勤一天扣300元,注入全勤奖金池,每6个月或年底时,平分给全勤的业务人员。

(3)业务PK奖金:业务单位可按周、月、季或竞赛期间设置PK奖励金。

(4)增员奖:业务人员推荐的业务人才,一经彔用,将得到增员奖金。

(5)进修奖:在公司里表现优秀的员工,奖励专业进修学习。可采学费退回之奖励(员工与公司约定未来一定期限内的个人业绩目标或KPI目标,同时业务人员在约定的期限内以每月分期偿还的形式(从工资收入中分期偿还),将公司已支付的所有学费退还给公司(约定期限到期后,业务人员已将自己的学费分期还清)。业务人员届时达成之前约定承诺的个人业绩或KPI目标,公司把该业务人员的全部学费,以奖金的形式奖励该业务人员。

(6)超额业绩奖励:业务人员超额业绩的部分属于增加式分配机制,有助于公司业绩快速增长。

中期薪酬激励:主要指年终奖金或分红,它是激励团队完成年度目标,实值上包含企业价值观的传递。

(1)年终奖金的误区:固定13薪。笫13个月薪水在年终发放,它不属于年终奖励的范畴,充其量算是一项员工福利。

固定13薪,员工不需要为多出来的笫13个月薪水做更多努力,只要年终就可领到这笔钱,不具激励作用。

(2)业务部门年终分红采5-3-2方案:先确定企业的分红总金额和考核标准,比如,本年度净利润*20%用于年终分红。

个人年度业绩指标:个人完成年度业绩X万元以上,列入<合格>,个人完成年度业绩Y万元以上,列入<良好>,个人完成年度业绩Z万元以上,列入<优秀>。

再按5-3-2分红法:<合格>分红总额*50%;<良好>分红总额*30%;<优秀>分红总额*20%。剔除不合格的人再去计分年终奖金。

提点:<优秀>业务人员,除了自己的年终分红奖,还可领到<良好>及<合格>的年终分红个人所得的份额。

<良好>业务人员,除了自己的年终分红奖,还可以领到<合格>的年终分红个人所得的份额。

长期薪酬激励:为了激励业务分公司主管(业务总经理)而制定二年任期(含以上)业绩达标的激励制度:规划股杈激励让业务总经理持续留在企业长期奋斗,并让中医文化得以价值传承,进而落实企业医康养休闲一体化服务。

《笔者说》没有一劳永逸的业务薪酬激励制度

企业面临着很多的发展变化,医康养休闲经营规模会发生增长变化,经营战略目标也会发生变化,所处市场的竞争环境常发生变化等。

根据这些变化进行相应的调整与完善,以有效激励业务人员, 持稳医康养休闲一体化服务的质量。                                    

风险提示/免责声明:本文仅代表笔者观点,不作为企业业务薪酬管理的唯一标准,应以企业本身属性条件的诸多数据指标的变化来检验企业经营管理成果。参考文献:商业的底层逻辑. 苏引华 / 李超 .广东经济出版社。

减辣不足,楼价难升 人口增加利长远需求

上星期三,万众期待的施政报告出台,对于急于售楼的业主来说,并未有带来足够的好消息,由于财爷事先已扬言会有所行动,大众的期望越高,自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」,并非完全「撤辣」,其实并不奇怪!为官之道自然求安全为先,失撤一半,再看形势,如有需要再减辣也可。

不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减,而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐,现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」,根本没有作用,当今的情况是在高利率年代,存款有5%的收益,买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租,可供出租的单位自然越来越少,租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租,配合「抢人才」,大量人口将会移民香港,居住的需求有增无减,租盘现在变成奇货可居。当然,政府也有顺应民意,将合资格人才的印花税,由过去「先征后退」改为「先免后征」,大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。

施政报告中,另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期,由以往的30年延长至50年,目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高,按揭年期变得很短,经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭,让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择,而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋,也有助居屋第二市场的楼价更合理化!

另一个施政报告的亮点,是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」,虽然数目微不足道,但反映政府增加人口的立的立场,加上其他的辅助设施,连上楼也优先,可见政府在面对香港老龄化的问题下,开始下功夫认真地处理!

除了「谷生育」外,更有效的方法自然是吸引外地移民,所以推出了投资移民政策,虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内,但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会,所以也推出及加强各种「抢人才」计划,包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港/回港就业安排」,计划五花八门,相信移民也会越来越多,所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减,楼价短期可能会受高利率影响,但利率有升有降,笔者对香港的物业前景仍然是乐观的!

以巴冲突 经济影响有利有弊

10月7日以来,以色利与巴勒斯坦再次发生冲突,自二次世界大战之后他们之间的斗争也是断断续续,从来没有停止过,只是在远方的香港要辨清事实究竟如何?到底谁是谁非?很多时也是难以分出对错!

笔者幸运地在9月份到访以色利,有一位犹太籍的导游同行,因而对巴勒斯坦这片土地的历史有进一步的认识,也对犹太人的想法及取态有更深的体会!先从历史讲起,从犹太人的角度,他们是上帝的选民,整片巴勒斯坦土地也是上帝给予他们的,这些都记载在旧约圣经里。但从2000年前犹太人就被当时的罗马人驱逐出这片土地,被迫在世界各地流散,没有自己的国家及土地,而这片巴勒斯坦地区却成为阿拉伯人的家园。

自二次世界大战,犹太人被德国人屠杀,犹太复国主义兴起,犹太人也兴起回到此地重建以色列国土,自然与居住在此地的阿拉伯人发生冲突,联合国为了平息冲突推出所谓「两国方案」 ,将这片土地一分为二,以色列人口虽然占比不足20%,却被分配超过一半以上的土地,这安排自然不为巴方接受,从此战争不断。不过以色列有美国支持,拥有精良的武器,成功不断扩大以色列的控制范围,当今只余下加沙地带及约旦河西岸在阿拉伯人手中。在巴勒斯坦人眼中,这片土地他们已经居住了超过2000年,以色列不断在其土地上设立定居点,建立犹太人社区,是以色列的另类「殖民地」,也是不断在蚕食巴勒斯坦人的土地!

今次控制加沙的哈玛斯对以色列发起袭击行动,源于2022年11月内塔尼亚胡再次当选以色列总理,他以强硬见称,在过去十多个月也加强了对加沙地带的骚扰及攻势,引起哈玛斯的不满,进行以暴易暴的报复及反击!笔者从导游口中得知,以色列人是很自负的,对此报复行动以牙还牙、血洗加沙的可能性非常高,但其他阿拉伯国家包括沙地、伊朗等等大国,自然会同情巴勒斯坦人的遭遇。 50年前的石油危机,也是因为以巴冲突引发全球石油恐慌,使油价疯狂上升。

以往美国国力如日中天时,尚有能力控制战局不至太失控,但当今美国对中东的影响力大不如前,以巴冲突进一步升级的机会颇大,石油价格难免会进一步升高,推高欧美国家的通胀率,利息的下降速度自然减慢,对全球经济复苏自然不利!不过美国已经要应付俄乌战争,若再加上中东战争的话,对围堵中国的策略很不利,中国的前景却可以看高一线。

话虽如此,笔者也希望以巴冲突能够缓和,减少伤亡,事情未来发展如何值得大家留心!

美息高高挂 楼市危危乎


自从2008年金融海啸以来,各国央行都利用货币量化宽松政策(QE)来解决问题,2020年全球疫情,央行「放水」规模更大,当市场被大水盈满,有形资产(例如房地产)的价格被抢高,有话说︰「楼价其实没有升,只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算,以2010年12月为起点,美国、香港、加拿大,甚至中国的楼价已经翻了一倍,但自从去年美国开始加息,全球主要大城市的楼价也从高位回落,只有美国楼价仍然维持在高位,抗跌力非常强,但真的能独善其身?

翻查纪录,过去30年美国曾经有6次加息周期,但只有2004年6月至2006年6月那一次,楼价有近10%跌幅,其他周期都没有对楼价造成太大压力!其中首个原因是美国债券市场发展成熟,银行可以为客户提供长年期的定息按揭,10年、15年、20年,甚至30年都有,而美国人也倾向以定息去做按揭,所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响,但随着维持高息的时间越来越长,影响就会逐渐浮现。

除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外,其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息,都相隔大约一年,而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%,而且维持了307日才开始减息,前后接近三年,威力就明显加强!另一方面,息率高自然也是关键,2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多,但利率的高点也只是2.5%,由0%至3%的威力远低于由3%加至6%,而6%加至9%就是飓风级的威力了!

今次的加息期由2022年开始,用了1年多时间升至5.25%,对美国楼市的影响开始逐渐出现,所以究竟下年会否继续加息,何时会完结,即使完结后利息在高位会维持多久,也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结,但也有评论认为美息有可能升至7%,在俄乌战争及逆全球化的背景下,通胀率已经难以下降至2%的目标,现在又爆发以巴战争,一旦扩散至其他中东国家的话,油价若果再爆升,对通胀自然是火上加油,一旦利率又再上升并长期维持,美国的楼市将面临非常严峻的考验!

加拿大马尼托巴温尼伯商业大楼,开创无限商机的黄金地段

温尼伯,坐落于加拿大马尼托巴省的中央,是一座活力无限的城市。在这个充满机遇的市中心里,存在着一个独一无二的商业机会:一座占地688平方米的商业楼正在出售中。

这座位于温尼伯市中心的商业楼共有2层,拥有独特的角落位置,为您的提供绝佳的品牌曝光机会。

独特地理位置

这座商业楼的地理位置就位于马尼托巴城市的黄金角落,每日的车流量高达 55,000辆,是行人与车辆的必经之路。

这个交通枢纽将确保您的业务能够广泛地传达给群众,从而吸引更多的潜在客户。

商机无限

不仅仅是地理位置的优势,这座商业楼还提供了充足的办公和零售空间,让您根据自己的需求发展您的业务。

它适用于各种行业,包括医疗、研究、IT、精品酒店、零售、商业和住宅公寓开发等领域。您可以充分发挥自己的创意,打造独特的商业环境。

城市的蓬勃发展

温尼伯是一个蓬勃发展的城市,近年来吸引了不少居民和新企业。

商业楼的地理位置优越,可走路前往The Forks、Portage&Main、BellMTS Place、RBC会议中心、温尼伯(Winnipeg)大学以及Red River学院市区校区。由此可见,该地区的商机将不断增长,而这座商业楼将是您融入这个繁荣社区的完美契机。

开拓业务机会

在过去的十年里,温尼伯市中心已经取得了超过30亿美元的投资,计划未来将有更大规模的增长,并已有超过10亿美元的投资正在进行中。

如果您渴望在温尼伯建立或扩大您的业务,这座商业楼肯定是一个千载难逢的机会。它不仅为您提供了独特的位置和无限的商机,还将使您在这个不断发展的城市中占据一席之地。

在温尼伯商业大楼,开启全新商业机遇

温尼伯商业大楼原为一家金融机构所用,由Green Blankstein Russell 建筑师设计。由于大楼内拥有状态良好的电梯,您可以发挥创意改造大楼,比如:扩展楼层。通过在主楼层增加一个夹层,可保持天花板高度在25英尺以上。

温尼伯商业楼的主要亮点如下:

  • 总面积为 21,711平方英尺
  • 位于繁华的主干道上,交通便利
  • 人流量大,品牌曝光高
  • 角落位置,视野开阔

温尼伯市中心周围还有许多餐厅、购物中心、文化机构和公共建筑,构成了一个繁忙的商业区域。

温尼伯商业楼坐落于城市的黄金地带,紧邻繁忙的十字路口,是商业成功的理想之选。该地区的人流高度频繁,为商家提供了巨大的商机。

这里的商机不仅取决于高人流,还包括周边的商业生态系统,提供了合作和共赢的机会。

该商业楼周围拥有充足的停车位,为客户提供了极大的便利。不论是前来办公还是购物,客户可以轻松停车,享受无忧体验。

它让客户轻松前来,无需担心停车问题。这不仅提升了客户体验,还为您的业务吸引了更多潜在客户。

想要在繁忙的城市中开展业务,温尼伯商业楼是您的不二之选。它位于城市的心脏,为您的事业提供了强大的增长潜力。有兴趣购买此房产者,欢迎点此浏览房源。

楼市辣招调整之我见

财爷陈茂波已预告在十月施政报告会对楼市辣招进行调整,在楼市成交整度疏落,楼市大幅下跌的背景下,迟到好过冇到!只希望其调整到位,大刀阔斧进行改革,为奄奄一息的楼市打加强针,为香港经济重振旗鼓打好基础!

在提出笔者的建议前,先回顾所谓的辣招。首先一直以来香港置业都需要支付印花税(Stamp duty),印花税应付的金额是根据楼价而征收,由港币$100至楼价的4.25%不等,这税项就是从价印花税(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)。自2010年起,不同阶段增设额外印花税(Special Stamp Duty, SSD)、买家印花税(Buyer Stamp Duty, BSD)及双倍印花税(Double Stamp Duty, DSD),通过上面三种税收来压抑住宅物业的投机及投资需求,防止楼价急升。其实投机活动已经绝迹多时,而投资活动也大幅减少,令租盘供应越来越少,租金也自然被提高,而楼价自去年高位下跌已达15%,在这种背景下调整辣招已经是无可避免。各界人士都在呼吁减辣的情况下,港府仍坚持不减辣只令大家觉得反应过于保守及缓慢!

无论如何,财爷预告减辣,希望今次调整措施能够一步到位,不要只做少修少补,对香港并无好处。首先,笔者建议SSD并不需要撤销,持有物业少于6个月需缴交的SSD是20%楼价、6个月至12个月是15%、12个月至36个月是10% ,SSD对压抑投机炒风等影响是正面的,值得维持。不过业主如果能提出若干特殊情况下必需卖楼的原因,例如陷入财困、需债务重组,或业主及直属亲属不幸患上重病等等,需庞大医药费,经有关政府部门核实及批准,可以在特殊情况下获得豁免,就增加了辣招的灵活性,也令辣招更人性化!

第二,当今只要买家并非香港永久性居民及首次置业的话,都需要支付15%楼价的DSD,对买楼投资者来说15%的税费需要超过5年的租金收益才能收回成本,吸引力自然大打折扣。其实买楼收租是一项长期而稳定的正当投资,在市场稳定下来的背景下,容许香港市民购买第二个物业作投资收租,是值得鼓励!所以建议港人购买第二个物业,应可免付DSD,只需支付正常的AVD就可以;至于非港人或有限公司,支付的税率也可以减半。

第三,BSD是非永久居民购买住宅时需缴付15%的楼价,连同DSD合共要付30%楼价的税金,金额非常惊人,与「抢人才」、「抢企业」的政策背道而驰。笔者建议可取消BSD,只收取DSD以防止外地人士抢高上车盘,损害首置客的上车机会,免税可规定只适用于1,000万以上的住宅物业,另外也可以参考澳洲对外地人的置业限制,只准购买新盘,不准外地人买二手物业,既可以保护二手楼盘免被抢高,照顾本地需求,也同时让发展商有客源保证,投标地皮时也自然更积极,间接提高库房收入,香港市民也自然有所裨益。