纽约房市强劲带动买家增加 法拍房数量下降

本周初,纽约州总计长办公室发布报告,称纽约市两年来的银行赎屋(Foreclosure)数量下降了10%,而纽约州其它地方却呈上升趋势。地产专家说,这是因为纽约房地产市场强劲,导致购买银行屋的买家也增多起来的缘故。

纽约市房屋止赎下降 其它地区上升

州总计长迪纳波利(Thomas DiNapoli)说,纽约州的这种所谓“丧失抵押品赎回权”的房子——即用房子抵押向银行贷款的借款人还不上贷款的时候,银行收回的房屋——这种房屋的数量在2013年到2015年至今增长了28%,特别在长岛苏福克郡和纳苏郡增长很快。但是在纽约市,情况恰恰相反,赎屋的数量从2013年的3.3万余套变成了2015年的2.9万余套,下降了10%。

纽约专营银行房产的SOWAE公司地产经纪人李震文说,这是因为纽约市想要购买这种房子的人远远多于纽约州其它地方:“举个例子说,如果阿尔巴尼有50个买主对赎屋感兴趣,那么纽约会有500个买主等着呢。”

在美国,人们贷款买房,在还清银行贷款之前,房子是属于银行的。一旦贷款者(mortgager,也叫“抵押者”)还不起贷款,那么银行就会发出“收回抵押品”(foreclosure)通知。这时,房主(其实是贷款买房子的人,因为法律意识上房主是银行)常常想把房子卖出去还贷款。如果市场价高于欠款金额,那就皆大欢喜,银行和贷款人都满意,说不定房主还能挣大钱;但是如果房价低于欠款额,房主卖房子之前需要预先得到银行的书面同意书,因为这样银行将是承担损失的一方。这样的交易就叫做“差额销售”(short sale)。如果房主到了银行要收回的时候,还卖不出去房子,那么银行就要赶人,腾空房子进行拍卖了。州总计长所说的纽约“赎屋”数量下降就是指剩在银行手里的房子。根据其数据,纽约市目前这种房子的库存也在减少。

迪纳波利说,一些主要的银行在对待拖欠贷款的房屋处理上都采取了更加灵活的政策,并且都已经着手检查、维护那些空房子,“所有相关方必须持续努力减少银行房的数量,以遏止丧失抵押品赎回过程中造成的大量房屋荒芜现象。”

李震文公司经营的主要是“差额销售”的房子。他说,这个时候的房屋销售对各方都有利:“银行不想花精力维护房子,急于脱手;买方更想摆脱困境;而卖方既获好价格,又能得到银行财政优惠政策。”不过,他建议中国买房人要慎重考核合作方资质和信用,然后综合房屋社区环境等等因素后再做决定。

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2015中国香港企业移民条件最新政策

广东2015中国香港企业移民条件最新政策。中国香港特别行政区行政长官梁振英1月14日宣读施政报告时突然宣布暂停投资移民,那么,在中国香港移民新政策下,要移民中国香港怎么办呢? 赶快技术移民申请,还能赶上最后一波中国香港移民!2015年1月14日上午11时,中国香港行政长官梁正英于中国香港立法会发布2015年施政报告,在“优化人口,创建未来”一节正式提出,2015年1月15日起,中国香港将暂停推行资本投资者入境计划(中国香港投资移民),同时进一步细化中国香港优才计划申请标准,以扩充中国香港人才队伍。 所有已经递交中国香港资本投资者入境计划的申请人,只要递交的申请材料符合要求,将不会受到暂停政策的影响。 至于中国香港资本投资者入境计划何时再开放。

2015各国移民政策日渐趋严,风云变幻!继2014年初的一刀切,等待已久的加拿大联邦、魁省大门迟迟未开;再到如今中国香港移民毫无预警,宣布暂停,全球移民政策瞬息万变,中国移民者又该何去何从? 中国式的“移民目的”:或为子女教育,或为追求健康的生活环境,或为更高品质的生活,或为方便经商投资,或为获得一张自由的“国际通行证”。

 广东中国香港企业移民

梁振英扩了招揽外来人才和专才的标准,包括鼓励已经移居海外的中国籍中国香港永久居民的第二代回港发展,并拓宽一般就业政策、输入内地人才计划和优秀人才入境计划的条件。常居中国香港者绝对不会认为这是一起让中国香港变得更加内地化的变故,而是梁振英为了保全中国香港优良社会环境所作出的更细致、更切合中国香港利益需求的调整。 通俗来讲就是内地专业人才移民中国香港。不属非本地毕业生的内地中国居民,但具备中国香港特区所需而又缺乏的特别技能、知识或经验,可根据输入内地人才计划申请来港工作。

1、申请人必须证明能独力负担其本人及受养人(如果有)居港期间的生活和住宿,不需依赖公共援助。

 2、不论在中国香港或其他地方,申请人不得有任何刑事罪行记录或不良入境记录。

  3、申请人须具备良好中文或英文的书写及口语能力(中文口语指普通话或粤语)。

 4、申请人必须具备良好学历,一般要求为具备由认可大学或高等教育院校颁授的大学学位。在特殊情况下,能附以证明文件的良好技术资历、可证明的专业能力及/或经验及成就亦可获考虑。

 5、综合计分不低于最低及格分数。

 中国香港投资移民计划要暂停多久?何时再开放?开放时会有哪些改变?会不会真的门槛变高?针对这些问题,我们做了如下预测:

 中国香港投资移民紧急变政之预测:

1. 投资额1000万港币可能变1800/2000万港币;

 2. 投资产品种类或许会受到不同限制;

 3. 个案申请周期可能会延长;

 4. 中国香港特区政府有可能舍“财”而求“才”,希望更多人才来港创贡献;

 5. 申请文件中的第三国可能会增加居住要求。

响了警钟:任何国家的移民政策都不是一成不变的,一味的等待与观望,很可能就错过这个国家,错过一个优质的移民计划。想想加拿大,想想美国,再想想如今的中国香港,你就会知道,把握先机是多么的重要。

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加拿大移民打工奇葩经历三部曲

我从化工厂“修炼成精”走上“除虫岗位”后,一位要好同事也步我后尘,两年时间考下License,弃工从戎,成为害虫杀手,但仅一天,这位兄台就“放下屠刀”回厂上班。其中固然有心理承受因素,但那家工厂独有的“舒适”真的十分令人难以割舍。

这是家生产高强度复合材料的工厂,一共几十号人,十几条“枪”(独立操作台和压力床),员工能力及责任心直接决定产品质量,管理方式也较为宽松独特,工人们干活时不仅可以听音乐吃零食,还能四处闲逛。虽然像粗放型大锅饭,但仰仗军工大单,其产值和利润居然列北美同行三甲。

当年作为配料员被招进工厂,我先在配料间实习上岗,那里的“老大”是位圭亚那人,不大容易相处。后来得知,本来他一人足以应付生产需求,偏偏这位“老大”恃才傲物,经常非法上访,严重影响正常生产秩序,为维护各级部门安定团结,管理层迫切需要一位能与其制衡的“老二”,结果我幸运地成为那个“二”。

黑家伙的确难缠,据说之前被他赶跑六个,关键东西藏着掖着,但难不住我,正如应聘时夸下的海口,两周后我真的做到独当一面。“老大”开始玩阴的,成天找领导告状。本人生性随便,不像其他华人那样具有组织纪律性,经常被他抓小辫子,好在各级领导“明辨是非”,不以为然。可毕竟新来乍到,万事忍为上,但这小子变本加厉,我忍无可忍,冲突终于爆发。

一天他再次 Complain,不过这次是在领导办公室,我也在场,他竟指着我说Stupid,是可忍,孰不可忍!虽然来加数月英语长进不大,骂人话却学了一车,我奋起反击,什么F-word,A-word,B-word,一股脑全端出来,如同金同志发射的运载火箭,虽扶摇直上不知所踪,但却有效震慑对手。骂得他目瞪口呆,全屋人包括领导都愣愣看着我,估计头一次见到这样的Chinese。然而世事难料,这位老兄后来竟成为我朋友,他家里经营烘烤店,常给我带面包,在我成为除虫师后,还给我介绍客户。多年后回忆起那场“骂战”,他说我改变了华人在他心目中形象……

由于配料室工作不饱满,我又是“备胎”,领导经常调我到别处帮忙,最先去的自然是车间生产第一线。

记得我的车间首秀是顶替一位谎称闹肚子要求Relax的老刺儿头,他的工作就是给大塑料泵罩刷油打个眼然后放入纸箱,知道他干不快,不想打破平衡,我以最慢速度操作,中间还去两次厕所,接一次电话,一小时完成了7件。一会儿那老家伙转回来,问我干了几个,觉得产量太低,我弱弱地说七个。

“What are you doing?” 他有点愤怒。

“那你一小时做几个?”

他伸出三个手指,“Three!”……

由于我产量“太高”,这家伙怂恿车间领导把我调离,换上一位新来的巴西小伙子。那小子带耳机听音乐,以桑巴舞节奏开始刷油钻眼。

两小时后路过此处,见车间领导正在那儿发楞,再看旁边的Skid,上边小山一样堆满完工的泵罩。我过去数了数,额的神哪,这小子两小时竟完成102个,要知道厂里维持了10年的“最高”记录是一小时9个……

就这么一付闲散工作状态,由于有一定技术含量加上暴利因素,管理层给员工很大自由度,而工人们也都能保证基本产量和质量,但如果谁“冒尖”,就会像成天抱怨的郭德纲一样,受到“同行”嫉恨。

一位亚非混血是厂里“积极分子”,产量总打破平衡,丝毫不顾别人感受。一位同事告诉我,“积极分子”和总经理是亲兄弟,我说不可能,他们不同肤色,年龄差距大…… 。这位老兄说他俩是同一Daddy,不同Mommy,如果不信可去别处求证。反正也不忙,我还真问了不少人,包括Supervisor,都言之凿凿说“没错!”

一天午休,“积极分子”坐我旁边,不知当时怎么想的,竟心血来潮问他,“你和总经理是亲兄弟?同一Daddy,不同Mommy?”

“Who told you?”

再看周围同事,早已乐得前仰后合,而那位恶作剧的始作俑者,更是乐得从叉车上直摔下来……

厂里员工以本地人为主,多数文化层次不高,衍生出各式奇葩。

记得有位黑人小伙子一身名牌来上班,主动要求去晚班,干活很合作,出手也大方,夜里下班,白人女友经常电影明星般开着“捷豹”来接他,但没过多久却被警察带走,原来他借晚班之机在工厂后面贩毒。怪不得有时去厕所,会闻到一股苦杏仁味,开始以为谁在吃糖,后来才明白那是吸毒。

还有一次去仓库拿东西,忽听得声音异样,转过去一看,“Oh,My God”,光天化日上班时间,一同事正与一女子躲在仓库“嗨咻”,见我出现,人家并不尴尬,由于尚未“完活”,同事只做个保守秘密的手势,然后继续“办事”……

一天,有位白人同事神神秘秘走过来,说给我看点好东西。他掏出手机,打开文件夹,里边很多照片,仔细一看,天哪,竟是各式各样女人私处特写。这家伙告诉我,他偏好一夜情,每作一次,都会拍照留念,尤其酷爱东方女子,希望我能介绍一些“Sweet Chinese lady” 给他……

他奶奶的,有时真替自己悲哀,要不是语言问题,老子何至于同这些下三滥为伍?

随着时间推移,我逐渐成为厂里骨干。华人同事日渐增多,我更被那些非我族裔“封为”Chinese 里的Captain,甚至说我是Mafia(华人黑帮)。有华人同事不拘小节,这些“老外”就向我抱怨,如果对华人有气,我也会成为报复对象,至少两次,工作服不知被谁扔进垃圾箱。然而,和其他外来移民一样,我长期被本地白人排斥在“舒适”岗位之外,虽有不满却无可奈何。但随一份神秘军工合同的到来,本想安分守己的我,却被稀里糊涂推到峰口浪尖……( 作者:TonyHan)

(据加拿大华人网)

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加拿大经纪拱手让出“千万豪宅”的秘密是什么?

“夏花盛放的浪漫夜晚,在充满欧陆风情的私人府邸享受惬意时光。”听起来很有吸引力吧?这是笔者的一个豪宅推广活动“意大利之夏——户外私享音乐会”。

展示奢华生活方式

音乐会地点在南素里,一个1300多万的豪宅。房子充满意大利式的奢华风情,所以在营销活动中,突出意大利色彩。现场汇集了意大利顶级品牌,有意大利美酒和美食、意大利歌剧和现代音乐演唱会、现场展示FAZIOLI钢琴,还有名车蓝博基尼试驾、意大利名牌珠宝时装秀。让来宾从视觉、味觉、听觉、感觉,全方位体验意大利迷人风情,从而诠释这座豪宅的独特魅力。

为什么采取这种营销方式?因为普通住宅,往往卖的是实用价值,而豪宅已经超出实用价值,卖的是生活方式。在销售的时候,就不仅需要告诉潜在买家,房子有多少个卧室,多少个卫生间、车位了。将房子能给你的生活情调、不俗品味展示出来,才可以打动潜在消费者的心。

卓越不凡尽在细节中

笔者成功售出过很多豪宅,最贵的2000多万。在推广的过程中,笔者发现豪宅的销售策略,要与普通房子有很大不同。细节配套是很重要的,印房子数据的小册子,纸张要高档,印刷要特别精美。房子布置也很重要,往往要请Staging公司布置和美化房子。

在卖一个2000多万豪宅的时候,为了使房子配套更符合富人阶层的生活方式,笔者专门请人帮助屋主改装了地下室,将它改造成有现代化自动控制的卡拉OK厅,还可以开私人舞会。装修花了几十万,为房子的增值就远远大于这个数字了。

在卖豪宅的时候,经纪和助理的穿著也要讲究。男经纪要西装革履,女经纪要职业套装或裙装,这样才显得与环境相配,也表现出良好的职业态度。

考验经纪的综合素质

卖豪宅对经纪的综合素质是一种考验。以不同的角度展示房子,选择适合找到潜在客户的高端媒体,对谈判能力待要求也比普通住宅高。

在展示房子时,拍照要突出房子的优点,有水景山景的突出景色优美,花园精美的可以突出花园。最好既让客人看到阳光灿烂的白天景色,也向他们展现落日余辉中的不同情调。

在出售一般住宅时,谈判的焦点往往在价格上,但买豪宅的主人,重视不一定是价格,而是房子某一方面的特征,房子是否可以成交,个人喜好很重要。有人喜欢看海,就用海景去打动他;有人对建筑重视,就告诉他建筑和装修方面的优点。笔者的经验是,豪宅找到主人,往往需要一见钟情,有某个要素打动了买家的心。

让潜在客户关注房子,也是经纪必须做的功课,笔者的这次意大利音乐会促销活动,就引来了高档车和顶级钢琴的客户,他们具有购买豪宅的经济实力。

美好音乐中的不和谐音符

当晚的意大利之夏非常成功,但同时发生了一件令人非常不愉快的事情。某地产公司的一名女经纪,竟然把自己的名片直接递给屋主和屋主的儿子并攀谈,当时被我们龙美地产公司的两位经纪发现了。在龙美地产经纪的要求下,她把两张名片从屋主那里要回来了。

这是严重违反职业规矩和职业道德的行为,是绝对不能接受的。我们未来的活动将会加强管理和优化流程,避免发生类似事件。同时,也要呼吁经纪们不管有意还是无意,不要在同行的促销活动上抢客户,这是经纪行业非常忌讳的事情。

温哥华是最适合人类居住的城市,也是世界上豪宅最多的城市。怎样营销豪宅,是经纪需要研究的课题,也需要在实践中不断完善自己的营销能力。笔者积累了一定经验,还在不断地学习和提高。

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(据加房网)

加拿大留学移民新政 应用技术学院毕业生夺魁

近日,据从加拿大移民局网站了解到,安大略省省提名计划推出新政“学生在安大略省完成全职本科学习,或者2年制以上的大专、一年制的研究生文凭课程。毕业以后只要拿到长期的Job offer,无须工作经验可立即申请安省省提名。”此前安大略省只有硕士和硕士以上学历申请人,在完成学习以后无需Job Offer就可以提交省提名移民申请。
据留学专家表示,政策更新之前,只有安大略省的硕士和博士无需工作经验可申请安大略省省提名,而此次新政策的发布使获得研究生文凭以及本科生、大专生的学生也成为了直接受益者。

加拿大应用技术学院毕业生最受益 

相较于加拿大的大学名校,加拿大应用技术学校长久以来似乎并未受到中国留学生关注。事实上,在加拿大学院和大学一样受到加拿大政府认可,是加拿大目前并行的两种教育制度,去学院是为了学技术,去大学则为了做研究,一个社会既需要科学家也需要技术人才,因此加拿大学院和加拿大大学都是为满足社会需求而存在的,并没有高下之分。

据留学专家介绍,加拿大应用技术学院采取小班授课,学习由浅入深,学生能够很快适应和接受。许多学院都与企业合作,甚至为大型企业设置特定专业,大部分专业设有带薪实习课程,学生不仅能获得实际工作经验及一部分学分,还有一定工资收入,很多学生实习结束后就有机会直接留在公司任职。因此,加拿大学院毕业生比大学本科生更好找工作,就业率更高。由于加拿大绝大多数的学院都建立在安大略省,所以安省此次出的省提名新政使学院学生成为最大的获利者。据加拿大留学专家还特别推荐了汉博学院、百年理工学院、乔治布朗学院、谢尔丹学院、尼亚加拉学院,作为申请重点,想要通过应用技术学院申请加拿大移民的学生可以特别关注这些院校。

加拿大研究生文凭将成移民热门课程

除将本科以及大专毕业生加入移民申请之外,在此次安大略省的省提名新政中,还特别提到了研究生文凭课程。据加拿大留学专家介绍,加拿大研究生课程有两种类型,一是学位课程,由大学开设及颁发硕士学位,课程侧重于学术研究;另一类是研究生文凭,一般只在加拿大的公立学院中开设,学生获得毕业证书,课程更侧重于学习实际技能,让学生获得某一领域的高级专业技能。研究生文凭课程类似于授课型硕士课程,属于职业培训课程的一种,也有学生将此作为入读大学硕士课程的预备课程,大多为期一年,目前也有部分学院开设了2年制的研究生文凭课程。

加拿大留学专家特别强调,相对于大学里面开设的硕士课程,研究生文凭课程入学门槛低,学制短,费用低。对于已经大专或者本科毕业想快速移民加拿大的学生,就读研究生文凭课程无疑是最好的选择。以前一年制的研究生文凭课程只能获得一年的工作签证,工作一年以后才能递交移民申请。现在学生只要找到一份长期工作以后就可以递交移民申请,大大加快了移民申请的速度。

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( 据滴答网)

 

澳洲的绿卡可以终身拥有吗

很多人可能不了解澳洲绿卡的申请条件以及是否可以终身拥有澳洲的绿卡,下面为您做一个简单介绍。

如果取得澳洲绿卡之后,定居澳大利亚,不再出境,那么你可以终身拥有澳洲绿卡身份。享受澳洲绿卡的好处。

但是如果你要出境需要的话,就要求你取得Resident Return Visa(RRV),每次签证都是5年有效期;5年中累计住满两年可以再申请RRV保留绿卡身份。否则绿卡是会被取消的。 

另外,如果你取得了澳洲公民身份,那么无论你出境多少次,在海外待多久,都是澳洲公民身份。

目前从绿卡转公民,需要你满足如下条件:
1、以合法身份在澳洲累计住满4年;

2、绿卡身份在澳洲累计住满一年;

3、同时4年中不得离开澳洲超过1年;绿卡一年中不得离开超过3个月;

申请澳洲公民成功后,需要放弃中国国籍。但也有很多朋友同时持有中国和澳洲的双重国籍。

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2015年中国香港商业移民或会大热

随着中国香港移民新政策、2015年改革的声势越来越大,涨 价的呼声也是愈演愈烈,但是中国香港移民的申请人数还是与日巨增。移民专家表示,本来在2014年10月份,中国香港投资移民就要改革的了,只是将出台的施政报告 因诸多因素的影响,将推迟到2015年1月份出台!就是说进入了2015年,中国香港施政报告即将出台,中国香港投资移民政策调整也是进入倒计时,投资1000万 移民中国香港或将成为历史。因此,业内移民顾问专家表示,由于中国香港投资移民改革会涨价或者抬高门槛,估计2015年移民中国香港的另一种方式–中国香港商业移民或会大热!

2015年中国香港商业移民或会大热
2015年中国香港商业移民或会大热

据了解,中国香港于2014年的2月份完成了人口政策民意调|查,一般中国香港政府准备对某一政 策做大调整之前都会有这样的民意调|查。由于中国香港的人口增长在很大程度上依赖外来移民,为了保证中国香港社会的持续发展、保证人口活力,中国香港政府会更重视优才 和专才的引进。所以人口政策报告和中国香港投资移民定居政策都是息息相关的。但是实际上中国香港投资移民定居计划先天就有缺陷,到今天如何“抑弊扬利”显得特别重 要。

因此,此次2015年中国香港移民政策报告中是否会为了加大中国香港对人才的接纳力度而挤压投资 移民的通过率,或者会不会直接在中国香港投资定居的申请条件中增加素质要求(如学历要求),这些变化是无法预测的,但确定的是第二季度中国香港政府一定会出台有关 报告。移民专家预测,此次中国香港变政将有以下变化:首先是投资额 1000万港币将涨至1500或2000万港币;其次是投资产品种类受到限制,投资周期或将延长;而且中国香港政府亦有可能舍“财”而要“才”,或将更注重优 才计划;而且办理第三国亦将有居住要求。

总的来说,随着中国香港投资移民改革之后,门槛抬高,费用涨价,中国香港商业移民必定是中国香港移民 方式之中的首选。虽然中国香港商业移民相比投资移民申请流程比较繁琐,但是如果选对了办理的移民公司,有经验有资质的话,处理中国香港商业移民的相关问题都不是难 事,加上中国香港商业移民的办理费用相比投资移民的1000万要便宜的多,很多理智聪明的人估计都会选择中国香港商业移民。

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澳洲的绿卡有些什么好处

澳洲被誉为最适合人类居住的国家,社会福利体系完善,公立医院免费医疗,物价水平低,教育水平世界一流,那么拥有澳大利亚绿卡的好处有哪些呢?

澳洲的绿卡有些什么好处
澳洲的绿卡有些什么好处

1、免费12年义务教育和优惠大学费用 澳大利亚实行从小学到高中12年的免费义务教育,凡是澳籍的公民、取得绿卡的移民、取得临时居留权的新移民都可以享受这一待遇;大学学费比留学生低2/3,并且是免息政府贷款。

2、免费医疗服务 全民享受免费医疗保健,澳大利亚有超过1,100所医院,其中六成以上是公立医院,平均每千人拥有4.5张病床。澳大利亚约有4.2万名注册医生和19万名注册护士。 国民保健(Medicare)是澳大利亚国家健康保险计划,新移民(取得永居)可以即时享有大多数免费医疗服务,国家将会为病人支付:看医生的费用、在公立医院手术、住院(包括药品和饮食)的费用,通常情况下,开业医生和医院与政府实行统一结账,病人只需刷卡而不需要付费。

3、养老金 澳大利亚享受养老金的男子65岁以上,女子60岁以上。领取者的妻子即使本人无资格享受养老金也可领到养老金。能否领取养老金或领取多少,将根据有关人收入、资产而定,并要满足居住条件的要求。年金与通货膨胀率挂钩,每两年调整一次。凡领取养老金者可以得到优惠的医疗药品和其他卫生保健待遇。政府对享受养老金者提供的其他优惠包括减收交通费、地方税、电费和汽车注册费等。

4、家庭子女补助金
凡养育一个或一个以上子女的人可以得到补贴。家庭补贴通常每两个星期发一次,交给主要监护人,一般都是交给孩子的母亲。十八岁前,孩子可享受福利部的小孩津贴;十八岁后,享受学生津贴。

5、失业救济金 对于正在寻找职业的失业者或为寻找工作机会正在接受教育、培训或安置的失业者,为使其能得到足够的收入,以维持他们自己和家属的生活所发放的补贴,有寻找工作补贴和重新开始津贴等;失业救济金额度目前为每人每两周约410澳元。新移民在抵达澳大利亚两年后有资格申领。

6、孕妇补助金
居住在澳大利亚,且孩子在澳大利亚出生的孕妇,可以申请孕妇补助金。如在前往澳大利亚定居途中孩子生在船上的产妇,以及在澳居住一年以上的外籍孕妇,也能享受此种补助。每分娩一个孩子时,可得到一次性分娩津贴。此外,还有购房津贴、多子女津贴(5000澳币/人)、单身父或母津贴等、学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、房租津贴、托儿津贴等。

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美国房产专家:佛罗里达房市可能再次泡沫破灭

周三,《​​华盛顿邮报》专栏作家吉姆.坦克斯利(Jim Tankersley)发表文章,对佛州的房地产远景做出了悲观的预测。他总结了佛州房地产专家的观点,认为佛州的房地产正在进入泡沫阶段,将有可能再次重现泡沫破灭。

佛罗里达州房产

该文章引述了佛州房地产研究专家杰克.麦凯布(Jack McCabe)的研究。麦凯布是拥有丰富经验的房地产谘询专家,对南佛州房地产市场尤为熟悉。早在12年前就曾经预言过房地产危机和随后将会来临的大萧条。在最近的一次采访中,麦凯布说:我认为佛州对房地产危机的记忆已经淡忘,大家开始忙着筹划新的房地产建造项目,每一个项目又重新得到批准。我觉得尤其是豪华公寓,在未来几年内价格会暴跌。

全美总体而言,在房地产危机之后,房价在过去的一年正以接近6%的速度稳步上升。在南佛罗里达州,价格回升更为明显, 而且有迹象显示回升潮正在消退。在西棕榈滩- 博卡拉顿- 德尔雷海滩区域,到2013年底,该区的房地产价格每年增长17%。在在迈阿密地区,增长了13%。但这种增长最近已经放缓。迈阿密的价格在今年第一季度增幅下降到11%,在西棕榈滩地区,增幅下降到10%。而上一次同样的降幅幅度曾经在2005年底发生过,随后的2007年就发生了房地产泡沫破灭。

预测了全美房价大跌的著名经济学家,自由经济政策研究中心主任迪恩.贝克(Dean Ba​​ker)说,“这非常令人担忧。”麦凯布说,不过现在和2005年还是有所差异。其一,上次的泡沫膨胀是通过大肆炒作,抵押贷款欺诈和盲目的借贷给根本没有能力偿还贷款的低收入和中等收入人群。当市场崩溃时,许多购房者失去了一切。不过,这次的房地产价格上涨却不是这些人群推动上涨的。

麦凯布讨论佛罗里达州房地产时表示,有两类购房者是目前南佛州的房地产市场的主要力量。一类是大型机构投资者,如私人股权投资公司,他们大笔资金投资大型公寓,然后把它们租出去。另一种是外国买家所带来的外来资本,往往是从政治不稳的南美国家来,为资金寻找一个安全的投资目标。过去三年来大约有50%-75%的住宅交易是现款销售,对冲基金占了大部份的这种类型的交易。他补充道,建筑商们,也都在竞相建造高端公寓以满足那些购房者​​的愿望。

麦凯布认为,如果该区域确实存在泡沫,当泡沫破灭时,这两种类型的房地产投资者能对经济的下滑起到缓冲作用。上次的房地产危机使得佛罗里达州的经济萎缩比全美更糟糕,因为房主们减缓他们的消费支出。如果这次泡沫破裂,将不会比上次严重。因为相对会有比较少的房主暴露于泡沫破裂之下,尤其是这次的价格上升没有以前那样大。在2005年房地产价格达到最高峰前,西棕榈滩的价格是每年上升近30%,几乎是目前增幅的一倍。

不过另一方面,大投资者和外国买家的主导地位会加速其他经济问题,在该地区,他们的投资正好与南佛罗里达州家庭收入的下降相重合。随着外来资金推高房价(包括房产销售和出租)和经济力量推动收入下降,棕榈滩的居民正在支付“他们难以负担的费用用于住房的开支。”这使得很多家庭很难省钱用于将来买房,他补充说,许多婴儿潮一代将会对迁移到南佛罗里达州却步,同时千禧一代和年轻家庭将会离开该地区,以寻找能提高他们生活水平的地方。

麦凯布说,如果没有收入或没有足够的资金,阳光之州已不再是天堂。这是经济下降的循环,并可能再次使得房价下降。而麦凯布相信这次房地产泡沫也并不遥远了。

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澳洲房价未来看涨十大地区出炉 错过是你损失!

据《每日电讯报》报道,Hotspotting的分析员特里•瑞得(Terry Ryder)说,他自己也不是预言家,但经过数据分析后,认为全国有10个地区未来澳洲房价涨势看好。

他认为这些澳洲地区的房价还有很好的上升空间,房屋需求很高,不仅是在2015年,而是长远来说。
 
而排在榜首的便是,位于布里斯班黄金海岸之间的洛根市(Logan City)
 
特里说,洛根市的增长动力要比其他城镇多。其可支付性和便利设施是一大卖点。“研究显示,高可支付性加通勤列车系统,再加离工作地点近,使得洛根市很有吸引力。”
 
排在第二的阳光海岸(Sunshine Coast)。特里说,之前阳光海岸的发展都受困,但现在已经开始快速发展——很多矿业工人都在该地区安定下来,而一些大的基建工程也在开展中。
 
叶坪(Epping)地区,墨尔本北部郊区被认为是维州未来增长最快的地区。这得益于一系列的基建工程和规划工程。
 
利物浦则是新州最值得投资的郊区——房屋空置率很低,很受投资者欢迎,大量的交通和基建工程也在开展中。
 
昆士兰州的洛根市成为未来房价增长最快的澳洲地区
 
以下是特里认为的,未来资本增长最快的十大澳洲地区:
 
  1. 洛根市,昆州
  2. 阳光海岸,昆州
  3. 叶坪,维州
  4. 利物浦,新州
  5. 凯恩斯,昆州
  6. 达博(Dubbo),新州
  7. 莫宁顿半岛(Mornington Peninsula),维州
  8. Moreton Bay,昆州
  9. Albury-Wodonga,新州/维州
  10. 麦考瑞港(Port Macquarie),新州

(据澳洲新快网)

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