海外买家是否真的再不能染指温哥华高烧的楼市?

温哥华房屋价格飙升不止,商界、投资者虽喜开颜,但叫苦不迭的民众却越来越多,尤其是正被迫离开大温的年轻一代愤而发声后,一直视若无睹的各级政府,也正在被迫正视这个烫手的山芋。

海外买家是否真的再不能染指温哥华高烧的楼市?

前阵子温哥华市长罗品信,徒然仿若化身年轻世代代言人,频频建言抑房价,哪怕征税提议一再遭省府否决,且本身动机也曾遭人诟病、被指推卸责任。然而,《温哥华太阳报》专栏作家麦克马丁(Pete McMartin),却由此巧妙的,向省府发问:你不屑罗品信的提议,那么省府又有何良策?
  
麦克马丁调侃式的,给省府列出了3个选项:

A.以缺乏数据为由,无视罗品信的建议;

B.承认数据不足,但引用卑诗地产协会的报告、称海外投资对大温房价影响微乎其微。不过,地产协会由于利益关系,中立性就不必提了;

C.洗洗睡吧。

鉴于民众呼声日益见涨,同时学术界也越来越质疑政府的不作为、尤其是连购房数据都不愿收集,太阳报特意就此向省府提问,并将所提问题与省府回覆公布于众:

1) 问:世界其他地方都可以追踪海外购房数据到一个非常精确的程度,为什么卑诗省府拒绝这么做?凭什么省府感觉这些海外投资资讯不需要追踪和收集?

答:省府清楚知道卑诗尤其是温哥华的住房可负担性问题;财政厅正在研究该问题,并考虑一些可能减轻这种负担的措施;省府会谨慎行事,以免降低房产价值,妨碍卖房者获得公平的房价;省府会继续研究推高房价的因素,包括是否需要收集任何额外信息。低陆平原历史上房价就高,土地有限,移民带来的人口激增,加上经济增长因素,促使房价攀升。

2)问:省府有没有海外投资房地产方面的纪录?

答:加拿大统计局收集了外国投资者方面的有限信息,不过没有按省分细分。财政厅谘询的行业专家称,非居民购买房屋不足占大温房市的5%,不会推动房价暴涨;而国内投资者比海外投资者活跃3到4倍,增加了出租房供给。

3)问:省府历史上曾经要求卑诗省每次房产交易的新房主,提交一份身分证明,包括买家或经办人的身分证明。这些纪录后来被忽视,甚至销毁。那么省府是否考虑重新这么做?如果不,又是为何?

答:1978年生效的新《Land Title Act》148条曾经要求这么做;1998年预算案精简流程中,废除了这条规定。而《Property Law Act》早有法规,非加国公民,同样有权在卑诗省购买、处置土地,因此须知,卑诗省并无法规禁止外国人购房。

4)问:省府在自己的研究报告中,就海外投资房地产,下了断言,尽管省府报告也承认相关数据不准确。那么,省府是如何在这些数据的基础上得出其结论?尤其是这数据不仅是非正式的,而且来自于明显受益于高房价的房地产行业。
  
答:省府未就此下最终结论。而且省府在继续研究中。财政厅的分析数据来自地产协会、Central 1 Credit Union、the 2011 Census、 CMHC、 Urban Futures,、和Landcor。

5)问:财政厅能否区分海外投资者和海外资金?因为许多本地居民有海外收入、却不申报。然而他们却可以把钱带入加拿大。财政厅是否试图估测有多少海外资金流入本省,或者说,海外资金可能带来何种影响?

答:……这些是联邦政府和税务局的问题。泛泛而谈,海外投资与移民为卑诗带来繁荣与财富。
  
在公布了这些问答后,麦克马丁调侃着得出一个结论,即那些寄希望于省府提供海外购房数据的人们,现在应该已经得到了回答,虽然不尽人意。

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买房就要找有潜力的! 2015年一季度澳洲房价增长最快区域榜单揭晓

根据最新公布的2015年第一季度澳洲各区域房价增长排行榜,Top 20地区中有超过一半都位于悉尼所在的新南威尔士州,而昆士兰也有3个市郊上榜。由居外网制作的这份澳洲房价增长最快区域地图,可以让大家以最直观地方式,对 Top 20区域的地理位置、增长最快的房型、房价中位数等关键数据一目了然,帮您更切合自己的投资目的选好房! 

为什么在英国体育特长生比学霸更受欢迎?

英式教育看重体育,每到下午男生女生们都在户外参加运动,足球、板球、曲棍球、网球、跑步等等。所以在英国学校里,学霸的风头往往被人们忽视,同学们茶余饭后谈论的绝对不是对面班某某同学学习真好,而是某某同学打球打得太棒了,骑马骑得太帅了。但实际上如果你足够了解他们重视体育特长培养的原因,会觉得也许并不能这样简单地、非此即彼地理解。

英国大多数家长都认为,体育活动实际上锻炼的是孩子的人格和品质学校也通过体育活动告诉孩子如何领会失败,创造成功。于此同时,在许多团队体育活动中更能培养学生的合作能力和领导能力。这也是为什么英国孩子大多会选择团队体育项目练习,而不是个人运动。一年一度的牛剑皮划艇大赛,各学霸们对抗赛从1829年延续至今。由此可见,体育项目在顶尖高校中的地位。

在中国,学霸可谓是金万千宠爱于一身,无往而不利。而在英国,是哪类学生是能像螃蟹一样横着走的呢? 不是学霸,而是足球队队长、马术高手、曲棍球队前锋。

如果有学生考N个A*,被牛剑大学录取,在一些顶级私校中也不是什么新鲜事。但是如果学生将在大学里参加体育队,甚至能参加奥运会或者其他世界级的比赛,那可是学校的特大光荣。学校网站的首页可以看到学生和未来就读的大学教练握手的照片和有关新闻,高中校长会亲自接见,学校对这个体育特长生的关注远远比那些全A的学霸要多。

为什么在英国体育特长生比学霸更受欢迎?

哪些体育含金量比较高,对申学有帮助?

体育好的学生在申请英国中学的道路上是非常有优势的。很多中国家长已经认识到体育的重要性,常常问到孩子应该练哪项体育会帮助申请英国中学。家长常问练哪些体育含金量比较高,对申学有帮助?大多数团体类的运动含金量比较高,但往往中国家长更喜欢个人运动,觉得个人时间好安排,所以一窝蜂的去游泳,网球,击剑,高尔夫,到最后又是和亚洲人竞争。

我们有一个成功的案例,C先生的儿子成绩平平,只能算的上班里中等水平,个子不高,说话有些腼腆,但是他有一个让大家都眼前一亮的绝技。马术特别好,曾经代表所在的省参加全国性比赛,并获得一等奖。有些无法想象这样一个小小的身躯,是如何驾驭这样一个庞然大物的。从C先生的口中了解到,儿子平时确实比较文静,但是对于马术特别热爱,8岁的时候有机会接触到,就一直学到14岁,6年间,每周都坚持练习,C先生和太太也全程陪同。和C先生沟通时,他说:“我们就想培养孩子有一技之长,特别是他自己感兴趣的,而且马术确实是一门有别于其他体育运动的项目。孩子在练习中培养出非常优秀的忍耐力,我们看到孩子在马上也特别自信。”

最后C先生的儿子成功申请到伦敦一所私校米尔希尔学校(Mill Hill School),面试的时候校长特别问了C先生的儿子关于马术的问题,校长非常赞赏孩子的表现,孩子说练习的辛苦远比废寝忘食背单词更有趣。体育特长成为了学生的一大亮点,而学术成绩已经是其次再考虑的因素了。

归根到底,帮助孩子找到他们自己喜欢的活动才是真的重点,他们才会愿意起早贪黑的去参加训练。

孩子现在开始学来得及吗?

如果学生到了13、14岁才想开始发展某项体育,其实已经太晚了。最理想是想让孩子体育好,需要从小学开始。但是选择一个体育运动也不能单一的从申学出发,也是为了孩子的健康着想。根据儿童医生的建议,11-14岁的孩子每天需要至少1小时的运动(vigorous physical exercise),家长需要根据孩子的能力去挑选他们喜欢的活动。

家长不要太介意一开始体育成绩好与不好,是不是有名次,随着身体的变化,成绩会有改变, 重要的是孩子的兴趣和家长的坚持。其实最难的是家长的坚持,送孩子上补习班远比练体育要轻松。在冷气房里背单词要比在烈日下晒的像非洲难民要舒服很多, 但正因为这样,招生老师才觉得体育棒的学生有更有趣的人生故事,或者说体育棒的学生意志力会更强。

体育特长对于申请英国中学是非常有帮助的, 但是无需对孩子的兴趣过于强求。希望更多的学生能喜爱运动,不是单单为了申学,而是能有健壮的体格,锻炼意志。

7月1日起,澳洲这些政策要生效了,你知道吗?

2015年7月1日起,很多与投资者密切相关的政策开始实施,在各个方面都产生影响。比如在澳洲买房的税费贵了,要投资移民的话投资风险增加了,想要出行到澳洲,签证费涨了50% 等等,下面就来全面详细介绍一下今年7月澳洲最新投资移民出行政策的变化。

海外投资的重大利好:多国放宽中国签证 海外出行说走就走

中国人到海外投资迎来了重大的利好消息!近日,欧洲多个国家接连提出放宽中国签证的政策,如简化签证流程、减少申请材料、缩短审批时间等。这一切,都为小伙伴们海外出行提供巨大的便利!居外网将为大家盘点海外各国最新的签证政策,帮助大家更好地海外行!

冠绝全英! 伦敦房价达全国均值的六倍

《星岛日报》报道:英国最大按揭贷款机构哈利佛(Halifax)银行的最新统计显示,伦敦肯盛顿及秋思区(Kensington and Chelsea)房产每平方米均价高达12,000镑,冠绝全英,几乎为全国均值2,033镑的六倍。

英国房产每平方米均值前十名的地区全部在伦敦,包括:Camden、Hamersmith and Fulham、Islington、Wandsworth、Hackney等。

冠绝全英! 伦敦房价达全国均值的六倍

 

伦敦优质房产推荐

南英格兰地区外,柴郡的Altrincham排名房产每平方米均价最高地区,每平米均价达2,446镑。英国北部地区房产每平米均价最高地区则包括:Solihull、华威、爱丁堡、阿伯丁。

该调查还建议,若单纯考虑房产价格,购房者可以考虑南威尔斯的Aberdare或Merthyr Tydfil地区;苏格兰的Wishaw或Airdrie地区;或兰开夏郡的Accrington或Blackpool。其中Aberdare地区房产的每平方米均价仅为910镑。

哈利佛按揭事务总监Craig McKinlay表示,房屋每平米平均价格是很好的房屋价格比较方法,这样就能不受房屋大小或形制的影响,直接显示各地房价差异。英格兰南部,尤其是伦敦与全国其他地区的房价差距在过去20年中不断加大。

哈利佛调查还显示,英国平均房价2010年至今增长18%;伦敦平均房价增长尤为显著,同期增幅高达45%。

以上统计基于哈利佛的英国331个地区平均房价数据库,研究人员将相关房价数据除以对应地区的典型房屋面积,得出该区每平米房屋价格。

美国6月就业乐观 劳动市场近完全就业

美联储副主席费希尔(Stanley Fischer)6月30日表示,美国第二季GDP可望增长约2.5%,劳动市场接近完全就业

在美国劳工部周四(2日)将公布6月就业报告前夕,彭博社调查经济学家显示6月将新增23万个就业机会,优于上半年平均的21.7万。即使6月实际数字不如预期,多数经济学家仍深信下半年可望强劲表现。

穆迪分析公司的首席经济学家赞迪(Mark Zandi)表示,美国就业增长仍高速前进,他估计下半年平均每月增加25万个就业机会,仅略低于2014年的26万和今年5月的28万。

根据人力资源服务商ADP最新统计显示,美国民间企业6月新增就业人数达23.7万人,优于市场预估的22万人,为半年来最高水准,小企业具带头作用,其新增就业人数占比近半。

其中,制造业新增7千个就业机会,这在强势美元导致美国出口减少的情况下尤其难能可贵。此外,由于美国近期房屋销售劲扬带动新屋开工,助长营建相关的就业机会。这份民间报告通常被视为劳工部就业报告的先行指标。

就业机会减少最多的是能源业。受到油价自去年夏天以来一度重挫超过50%影响,能源业者已开始关闭油井和删减支出,美国就业顾问公司Challenger,Gray & Christmas估计,该行业今年上半年裁掉了7万个工作机会,所幸5~6月的裁员人数为1,297人,较4月的20,675人已大幅减少。

另一方面,由于消费支出仍然疲弱,导致零售业上半年裁减了4.5万人,同比暴增68%。但由于油价偏低及基本工资调涨,5月消费支出增长0.9%和个人所得增加0.5%影响,专家多认为下半年消费情况可望改善。

美联储(FED)副主席费希尔(Stanley Fischer)周二(6月30日)表示,美国第二季GDP可望增长约2.5%,劳动市场接近完全就业,近期工资增长和就业机会的持续增加,可望让劳动市场持续改善,推动达成FED的2%物价上涨目标。

尔湾森林湖精致住宅:安居加州有山有水的宜居之地

森林湖(Lake Forest)位于橙显,临近尔湾市(Irvine),是尔湾最重要的卫星城市之一,其城市等级也非常高。Lake Forest与橙县的Mission Viejo和尔湾市一道,位列为全美治安最好的城市。这是一处带精美装修的住宅,坐拥漂亮而开阔的山景,环境十分幽雅。尤其是这套物业刚刚降价,价格更加优惠,很值得现场看房!

尔湾三大卫星城之一“森林湖”:环境静谧安逸、生活丰富精彩

这套住宅装修精致、干净大方,享有迷人的景色,让您安居无忧。而且该物业无社区附加税(MELLO-ROOS),住宅房龄只有3年,室内带有许多高端设备,带来现代而舒适的生活。

住宅所在的森林湖 (Lake Forest)位于尔湾南部,距离尔湾15分钟车程。这里有许多的公园和湖泊,森林覆盖率很高,是个十分宜居且深受欢迎的地区。尤其是当地拥有许多优质公立学校,更加令这片地区成为有孩子的家庭趋之若鹜的置业之地。

森林湖地理位置卓越,周边生活设施齐全,交通便利、靠近241收费高速和5号州际公路。这里距离华人聚居的Irvine尔湾市只有十分钟车程,是Irvine三大卫星城之一。即享受了Irvine便利的生活设施,又远离喧嚣,保留了静谧安逸的生活环境。社区里有大量居民公共设施如摄政公园滑冰场,Etnies森林湖公园,体育公园和森林湖!森林湖体育公园占地86英亩,高超的运动及娱乐设施包括棒球及垒球领域,天然和人造草皮足球领域,众多TOT游乐场,野餐区域,室外和室内篮球场和许多健行步道等,满足您户外游乐一切所需。

尔湾森林湖精致住宅:安居加州有山有水的宜居之地
入住在此,您可以利用假期感受种种度假风情
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这套住宅装修精致、干净大方,享有迷人的景色
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Lake Forest与橙县的Mission Viejo和尔湾市一道,位列为全美治安最好的城市
尔湾森林湖精致住宅:安居加州有山有水的宜居之地
大宅还建有令人放松的后院,是一个休闲雅致的去处

波士顿房市活跃 竞价大战不断上演

据波士顿媒体报道,无论是美国独栋别墅还是普通公寓波士顿房市正处于低库存、高热度的卖方市场,但一些地产经纪却采取看似不可理喻的策略,把售价开得很低。他们以此吸引八方来客,在房屋公展(open house)时造成“哄抢”效果,导致心急的买家们头脑发热,抛弃理智,狂热地冲进“出价大战”的厮杀中。

地产经纪把售价开得很低,此吸引八方来客

 

目前的库存稀缺更为这种故意制造的竞价大战创造了条件。

 波士顿地产经纪人贝茨(David Bates)表示,一旦“竞价模式”开启,买家们求胜心切,往往会忽视房屋本身的价值。如果关注房屋价值,应该去协商、谈判;如果只是想“赢”,那么买家会为了得到房子做任何事。

据麻州地产经纪人协会的数据显示,今年2月,全州共有14068栋独栋房屋、3780套共有公寓在售,这个数据达到该协会自2004年起开始统计相关数据以来的最低值。最高值出现在2006年,那时,独栋房屋和共有公寓的库存分别是现在的 2.7倍和5倍。

美国房地产数据研究机构沃伦集团(Warren Group)首席执行官沃伦(Timothy Warren)表示,地产竞标战的策略和艺术品拍卖市场相似,开价只是运作一切的开始。开价低并不意味着廉价出售,有可能卖得比起始价高的更好。

哈蒙德地 产公司(Hammond Real Estate)副总经理霍勒伦(Holleran)称,目前市场中,开价高比开价低风险大,在剑桥或萨莫维尔,如果开价高出正常价格4%,买家差不多就对你兴味索然了。

而专精牛顿市和布鲁克林市地产的霍洛维茨(Ruth Horowitz)称,该方法过于迂回,且会打击一些有诚意的、但不想参与到疯狂竞拍中的买家,还可能让人迁怒于地产经纪,因为经纪带人们去看他们买不起的房子。

卖家和地产经纪将房屋价格开的太高

 

问题来了,这种策略真的可行吗?

去年,萨莫维尔市一栋3卧的联排屋开价119.5万,成交价135万;2卧2.5浴的共有公寓开价67.5万,成交价79.1 万。剑桥市一栋早期现代风格的别墅开价82.5万,成交价125万多;布鲁克林一栋1500余尺的待修房开价100万,成交价149万。

众所周知,房子刚上市时,受到的关注最多;留在市场上时间越长,风险越大。一份基于2014年波士顿共有公寓销售数据的调查显示,一周内售出的房子,售价可以达到开价的103%;已在市场中逗留4个月乃至更长的房子,平均只能卖到开价的97%。

那么房子的挂牌价到底标多少才合适?

大波士顿地产经纪人协会主席麦卡锡(David McCarthy)认为这个问题很难答,因为低迷的库存、不断上涨的价格和从卖出到录入公共记录的几个月时间差都使得近期销售记录的参考价值变差。“这是个捉摸不定的市场”,麦卡锡表示。

尽管竞价大战让卖家和地产经纪笑得合不拢嘴,但给买家带来实实在在的压力。米尔顿地区的帕德拉(Becky Padera)一家2年来为了买房不断出价,但屡屡受挫,至今仍未成功,这使他们感到很无助。最后,帕德拉夫妇不得不退出这种竞赛,然后把原来的房子重新装修了一遍。对他们来说,这不是理想的结局,但他们对“竞价大战”已经疲倦、厌烦了。

价大战让卖家和地产经纪有了盈利,但给买家带来实实在在的压力

旧金山地产的调整期到了吗?

旧金山的楼市正在呈现出前所未有的繁荣景象。物极必反,不少人们似乎又开始担忧2007年房市泡沫的爆跌潮。

旧金山房市从2012年开始攀升,涨势猛烈,因此有专家不断提醒泡沫可能性

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萧条61万 繁荣122万

1月份通常因为季节因素的影响,是楼市的低潮,但在旧金山,看不出低潮的迹象。Paragon上的数据显示,旧金山房屋销售价去年比前年上升了15%,而今年至今,房屋中位价已经上升了32%。

上一波经济萧条,旧金山中位数房价下跌了31%,只有61.5万美元。到了2015年5月份,旧金山的房屋中位价已经翻了一番,变为122.5万美元。而在2007年旧金山房价被认为最疯狂的时候,不过才89.5万美元。

房价上升直接影响了租金。旧金山第一季度平均租金上升到3,458美元/月,即每年41,500美元。

37年还清贷款

房价上升,对一般的买房者构成了巨大的压力,并将很多购房者排除在外。有研究分析称:在旧金山,一套在一般社区的两居室、无景观的公寓,要价高达100万美元。而当地一个中等收入的首次购房者,需要花37年才能还清贷款……

不过,旧金山的房价并不均衡。好区和差区相差近10倍。治安不好的湾景区,房屋中位价为61万美元,而在靠近太平洋的高端社区,房价推到600万美元。

旧金山东部的繁忙开工

现在旧金山的新屋建设大多集中在旧金山东部,靠近市场街走廊和Van Ness街走廊一带。

在旧金山市场街东南的大部分地区,井然有序的公寓高楼,正在代替以前的商业和工业区。在旧金山其它区域,因为楼高的限制,很难进行高层楼宇的建设。

2014年,旧金山新屋总数为3,654个单元,比2013年增长50%,通过拆迁与合并,减少了140个单元。一些大的住宅工程包括:市场街1411号NEMA二期住宅,含437个市价住宅和52个可负担住宅。

185 Channel街315套住宅、Rincon Hill二期住宅。另外,第4街1190号和金门大街121号分别建设了150套、90套可负担住宅。

在旧金山,新屋建设从开始申请到最后完工,一般要经历4~6年时间,有时甚至会经历一个繁荣和萧条的周期。这段时间内,那些买房的居民和开发商,就需要对旧金山的经济和地产市场做一个长期的赌注。

市场的转折点来了吗?

加州伯克利大学地产和城市经济费舍尔中心主席,肯尼斯・罗森(Kenneth Rosen)在其中心的年会上表示,虽然目前经济运行良好。但2017年新任总统上任,可能对未来的经济进行修正。

过去几年,联邦储备委员会一直将利率保持在最低位,以继续拉动经济走出2008年以来的大萧条。

罗森认为,这一政策需要改变。当前的政策是创造轻松赚钱的环境,人们会希望储备更多的美元,获取更多回报。他们可能将资金投入到过于高估的股票、地产或飞速发展的高科技公司。

旧金山湾区的高科技公司正在大量雇人,但他们得雇人底线薄弱。罗森认为,这越来越像2007年的时候,当时也有大量资金追逐很少投资机会的情形。

此外,短期利率现在仍是0,但联邦储备银行称,将在今后10年升到3或3.5%。关键是调整何时开始?罗森认为,可能是今年9月,最快可能是7月份。他认为,在一个几乎是充分就业的环境下,利率0,是一个错误的数字。

市场的支柱与反弹

但前联邦住房管理局主管、现加州大学伯克利分校教授格兰特(Carol Galante)认为,加州和湾区现在的地产市场繁荣,不同于2000年代中期。那时候,是不负责任的信贷创造了通货膨胀,当前是现金当道。

现在的高房价和以前不同,但是,房屋价格上升的如此之高,人们感到被房市拒之门外。这时候他们会开始争取房租控制和停止新屋建设,这些变化对地产市场如鸭子划水默默潜行。