如何降低土地税 减轻澳洲物业的持有成本

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

  • 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

  • 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

  • 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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动静皆宜的惠灵顿 港畔住宅引领亲水典范生活

新西兰首都惠灵顿（Wellington）位于新西兰北岛的最南端，扼库克海峡咽喉。这里风景优美，三面青山环绕，一面临海，怀抱着尼科尔逊港。整个城市满目苍翠、空气清新、四季如春，是世界最宜居地区之一，也是南太平洋地区著名的旅游胜地。惠灵顿著名郊区Te Aro，是新西兰最大的娱乐中心。这里一套临水住宅，一揽风光无限的港畔景致，让您时刻置身于美妙绝伦的自然风景之间。

惠灵顿独一无二的亲水住宅，愉悦港畔生活趣味无穷

这套港畔住宅呈现出独一无二的风格，低调奢华的风范令人着迷。公寓套房带有经典的水岸格调和考究的装饰特色，是惠灵顿市最受追捧的住处之一，很适合享受愉悦的海港生活。巧妙的设计将住宅、陆地、海洋连成一片，让您在任何房间都时刻尽享绝美景色。最顶级的豪华程度，则让这座住宅在当地颇受关注，未来升值潜力更是相当乐观。

移居新西兰是很多人的梦想，而这套精美豪宅则让您梦想成真。有长白云之乡(The land of the long white cloud)美誉的新西兰属于大洋洲，位于太平洋南部，介于南极洲和赤道之间，新西兰素以“绿色”著称，这个绿色国家的首都惠灵顿被人们称为“多风的惠灵顿”。住宅所在的Te Aro区，是新西兰最大的娱乐中心。这里充满活力、生机勃勃，动静皆宜的生活方式让人们流连忘返，尤其是热爱亲水生活的人。

这套住宅让您随时可以去进行一场水上运动，或者扬帆出游。几乎所有惠灵顿居民离海边距离不超过3公里，您可以在20分钟内从城市的一端走到另一端。惠灵顿以其美丽的自然港口和绿色的山坡而著名。山坡上点缀着殖民时期留下来的盖瓦的洋房。城市的中心商业区位于港口的附近。这套物业所在的Te Aro区是惠灵顿市区居住集中地带，这里房屋出租市场十分火热，投资后出租可享受高收益。此房产也是惠灵顿Te Aro地区为数不多的可选投资房产之一！您的明智之选，同样会为您带来巨大的回报。

动静皆宜的惠灵顿 港畔住宅引领亲水典范生活
新西兰首都惠灵顿（Wellington）位于新西兰北岛的最南端，扼库克海峡咽喉，这里风景优美，三面青山环绕，一面临海，怀抱着尼科尔逊港
动静皆宜的惠灵顿 港畔住宅引领亲水典范生活
里一套临水住宅，一揽风光无限的港畔景致，让您时刻置身于美妙绝伦的自然风景之间
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公寓套房带有经典的水岸格调和考究的装饰特色，是惠灵顿市最受追捧的住处之一，很适合享受愉悦的海港生活
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在英国以房养老靠谱吗？

以房养老的话题本身并不新鲜，但在采访过程中感受到华人对以房养老的满怀信心，还是多少有点吃惊。

旅英华人在英国社会起步较低，从早期的海员、洗衣工做起，到最近几十年中餐外卖业遍布英伦，再到最近10年开始向英国中上等行业逐渐渗透并遍布金融财会、学术科研、医疗卫生等行业。随着华人职业的向上发展，旅英华人在财务方面也愈加自由，再加上有经济实力日渐强大的祖国做后盾，在英国购房置业，并投资出租房产的现象变得普遍。

先是购房自住满足生活需要，接下来是投资出租理财开源。华人在房地产投资方面很快就进入状态，并发现英国市场的美妙。于是，在广大华人中，“以房养房，以房养老”的投资观逐渐形成。

英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品

通过日常的交流和采访调查，笔者总结出英国“以房养房，以房养老”投资观念的几个基础：

首先，英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品。资金相对富裕的华人总会面对投资理财的问题，在银行利息持续低迷、股市起伏大幅波动的行情下，房地产是不多的保值增值的投资产品。

根据多年来的统计，以伦敦、牛津、剑桥为主的英国房地产投资旺地房产的波动比股市小，收益却比股市高不少；尽管房地产比债券市场波动大，但是房地产的收益率要明显好于债券。

其次，英国房产的出租回报率让人满意。根据英国房地产代理服务机构LSL公司最新的数据显示，在房租快速上涨以及房价飙升的带动下，近些年，买房出租这一投资的获利颇丰。过去一年内房东出租房屋的投资回报率达到12.7%，其中包含8,233英镑的租金收入至和13,066英镑的房价增幅。LSL的统计还显示，在2001年到2007年的房地产黄金时期，出租房的平均收益超过15%。而且伦敦等几大旺地的收益率还要更高。

英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源

第三，英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源。在英国，整个房地产行业需求远远大于供应的现象是一个不争的事实，因此，只要业主不对租金的高低斤斤计较，出租房产空置的可能性几乎为零。

在当前按揭利率相对较低的情况下，房租的收益远远能够偿还按揭贷款还款。而租金本身的增幅也要高于通货膨胀率，LSL数据显示，截止今年8月的过去12个月内，英格兰和威尔士地区房屋租金上涨了2.4%，伦敦地区的涨幅超过3%。

如果在40岁购置一套出租房，到65岁法定退休时，以房养房的过程基本完成，意味着房产按揭贷款全部还清。意味着退休后的房产租金收益扣除日常维护成本后即为纯现金收入。按照当前全英国平均月租金761英镑的水平，相当于每月490英镑政府基本养老金的一倍半，将是基本养老金之外一笔不小的额外收入。

第四，从英国房地产的产权和建筑质量等方面看，在英国以房养老绝对地靠谱。绝大部分英国房产是永久产权，即使部分房产不是永久产权，通常也不会低于70年，绝对不会有中国国内70年产权的担忧，也就是国内房产的实际价值随着产权年限的减少越来越低的情况发生。

另外，建筑质量对于房产长期收益非常重要。根据今年8月召开的国际绿色建筑与建筑节能大会的一份报告显示，英国建筑的平均寿命达到132年，远远高于国内建筑平均只能维持30年的寿命。仅从建筑寿命一项来看，在英国以房养老是靠谱的，相对而言，中国爆炒的以房养老仅仅是造梦而已。

或许正是这些原因，越来越多的华人对英国出租房资产趋之若鹜。英国最知名的出租房投资商福格斯和茱迪•威尔森夫妇在9月19日和20日分别接到来自中国投资者的竞购，希望购买他们在英国东南部肯特(Kent)区域阿斯福德(Ashford)和梅登斯栋(Maidstone)的1000套优质出租房资产组合。可见一斑。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。

 

为什么加拿大三大城市房产市场永保坚挺？住房、人口和移民潮

加拿大温哥华、卡尔加里和多伦多的房价显得过热，以至于，这三大城市的房产市场成为了瞩目的焦点。而就在所有人都在为这三大城市的房产市场为何如此坚挺而找不到原因之时，加拿大最大投行之一的满银利时证券公司(BMO Nesbitt Burns)为此做了一次市场调查，最终的结果令人有些意外——他们的住宅建筑量竟与人口增长率紧密挂钩。

对此现象，经济学家们有话要说：

高级经济学家Robert Kavcic称，“这是件好事情”。根据他本人的研究发现，处于历史低位的住宅建筑开工量已经跟上爆炸式增长的人口数 (年增率超4%)的步伐。相反，“在多伦多，随着人口增长率降低，住房开工量已经降到四年半以来的新低点”，Robert Kavcic补充说。这就意味着，没有真正的过度性建设，因此也无所谓市场触底。

另据多伦多道明银行的经济学家Brian DePratto指出，过去六个月中，房地产走势“远高于”人口增长所需匹配的水平。Brian DePratto称：“尽管房地产强劲增势初露端倪，我们仍然预计，明年加拿大的房屋供应量将未能达到约18万套的水平，但却能与人口增长相匹配。利率的逐步上升和不太严重的‘过度性建设’会有助于缓和楼市活动。”

加拿大央行对此则表示，“加国其它城市房地产市场出现了软着陆迹象”。不过，这并不意味着加拿大央行认为这三个城市处于困境，市场也没有任何关于房地产要崩盘的呼声。

对于加拿大的中国投资者来说又意味着什么呢？从纯粹的供需角度来分析，移民潮和投资者的需求正推动着加拿大房地产行业的发展。再加上低利率环境和加拿大吸引外资的友好政策，未来房地产行业发展基本面依然稳健。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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斯卡伯勒Scarborough：昆士兰难得一遇的度假风格住宅

对于想要投资澳洲的人们来说，最好的机会终于来到！在昆士兰，如今您有机会以低廉价格购买度假式风格住宅，绝无仅有的机会只此一次，错过了将很难再有。这个名为“斯卡伯勒”（Scarborough）的开发项目，是摩顿湾（Moreton Bay）最新颖独特，也是最豪华的开发项目，优质地段和精美设计都令其颇受关注。这处湾畔土地俨然是一颗尚未被发现的珍贵宝石，为您提供了稀缺而罕见的投资良机。

卓越度假方式尽在掌握，备受推崇的绝佳地段令人心醉

精心打造的“斯卡伯勒”（Scarborough），是Moreton Bay最新最豪华的楼盘，浓郁的度假风情和宜居优势都让他极受关注。它座落在澳洲最大的城市之一，就如同一个弥足珍贵的隐藏的珍珠，焕发迷人的光彩。

从这个楼盘不足20分钟车程可至Brisbane Airport，Scarborough坐落于一处备受推崇的地产上，位于昆士兰令人惊叹的Moreton Bay Peninsula的尽头。这片港畔飞地是名副其实的僻静之所，为您呈献优质的都市生活，同时展现出度假圣地的休闲魅力。

“斯卡伯勒”（Scarborough）为人们呈献最卓越的度假式生活。这座大楼环绕着一个令人印象深刻的游泳池，游泳池配套spa和桑拿房。风格雅致、景色如画的公共区可直通安静的庭院，充满活力的娱乐区遍布众多动人心弦的高档餐厅、咖啡厅和酒吧。Scarborough物超所值，前所未有。这些独家公寓，价格合理，经济实惠，为您带来全新奢华生活。公寓数量有限，首次发售，机会难得，欲购从速！

斯卡伯勒项目地址位于：昆士兰州斯卡伯勒区兰兹伯勒大道113号，邮编：4020（英文地址：113 Landsborough Avenue, Scarborough, Qld 4020）；位于兰兹伯勒大道（Landsborough Avenue）和洛克街（Rock Street）的交叉口。

斯卡伯勒Scarborough：昆士兰难得一遇的度假风格住宅
这个名为“斯卡伯勒”（Scarborough）的开发项目，是摩顿湾（Moreton Bay）最新颖独特，也是最豪华的开发项目，优质地段和精美设计都令其颇受关注
斯卡伯勒Scarborough：昆士兰难得一遇的度假风格住宅
这片港畔飞地是名副其实的僻静之所，为您呈献优质的都市生活，同时展现出度假圣地的休闲魅力

壮丽风景一览无遗，时尚设计别出心裁

这里的所有房间都舒适怡人，享有漂亮的风格，均包括3间宽敞卧房及阳台，让人一揽太平洋上碧蓝的海水以及Morton Island壮观美丽的自然风光。优雅的生活区阳光明媚，给人以宽敞的空间感。起居区和用餐区在设计行极为注重采光，完美搭配一间配备系列欧式家电的厨房，厨房洋溢着众多灵感设计。大方易用的设计，优质的不锈钢Smeg设施，使厨房具备十足的时尚感。浴室采用高标准装修，呈现经典品质，这是如此规模住宅区很少能做到的，而在这里却能完美满足您的期待。

公寓套房为3卧2卫户型，面积宽大。巧妙设计的户型，颇具建筑特色。漂亮的室内和室外区域，相互连成一片，带有顶级装修和漂亮的色调。主卧带有衣帽间和套内浴室，配有大型衣柜。公寓楼一梯两户，两户共用一部电梯，环境十分安全和私密。带有地下停车场，停车场内设有300多个小区业主停车位和35个访客停车位。

设计新颖的建筑楼，带有弧形阳台；雄伟壮观的大堂和外立面十分大气。令人叹为观止的户外游泳池，带有水疗区；园林式娱乐区，面积超过1000平方米，此外还拥有特色热带花园、水景和休闲区。主外立面朝东，正对着摩顿岛（Moreton Island）；公寓的后阳台朝西，从而使室内洒满充沛的阳光。

现有居住房源：131套3居室公寓套房，售价： 62.4万——118.5万澳元。现有商用房源：8个商用空间，售价：34.4万——51.2万澳元。首次发售的公寓套房数量有限，为投资者提供了珍贵的机会，请务必抢抓机会，成为本项目幸运的投资者。欲了解更多信息，欢迎即刻联系本公司代理人。电话：07 3606 1717

摩顿湾（Moreton Bay）是位于昆士兰布里斯本以东19公里的一处海湾，乃昆州最重要的海岸资源。摩顿湾水域深受欢迎，是澳洲当地人最常亲近的一片天然休闲场所，人们在这里卸下疲惫，感受度假悠闲。“斯卡伯勒”（Scarborough）让您真正拥有这种浪漫唯美的居住感觉，随时感受大自然的美妙与动人。（本文内容资料由客户提供）

斯卡伯勒Scarborough：昆士兰难得一遇的度假风格住宅
“斯卡伯勒”（Scarborough）为人们呈献最卓越的度假式生活，这座大楼环绕着一个令人印象深刻的游泳池，游泳池配套spa和桑拿房
斯卡伯勒Scarborough：昆士兰难得一遇的度假风格住宅
巧妙设计的户型，颇具建筑特色，漂亮的室内和室外区域，相互连成一片，带有顶级装修和漂亮的色调

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“想投资房产获益 请找对投资顾问” 澳洲房产投资专家力荐

 

金凯平：希冀从房地产投资中获益的人们，请找对你们的投资顾问，让他们为你们指引一条正确的道路。

“金老师，我现在都不知道怎么办了。为了在墨尔本买房子，我听取了很多人的意见和看法，可是越听越糊涂了，因为每个人的说法都不一样，而且听上去谁都挺有道理的，你说我该听谁的？”

这是我的一个博友，通过电子邮件来向我诉说的烦恼。其实这样的情况我遇到已经不止一次了。每当我遇到这样的求助，总是会先问他们这样几个问题：

“你向哪些人咨询买房的意见和看法了？”

回答一般总是：“我的亲戚和朋友啊！”

“你为什么要向他们咨询呢？”

回答也一般总是：“我和他们比较熟悉”；或者“亲戚朋友总是为我好，所以不会坑我”；或者“他们当中有人生活在墨尔本，也买过房子，所以他们懂的。”

“你知道在房地产投资中，什么人的意见最重要？”

回答则一般总是：“可能是……我不大清楚……”

如果我们去购买一个价值几十万澳元的生意的话，相信绝大多数人都会非常慎重对待这项工作，非常愿意花费足够脑力、精力、时间以获取最好的回报。特别是当这个生意处在一个你以前从未涉及的地区和领域内的话，你往往更会依赖懂行的、专业的人士来为你出谋划策，提供有价值的经验和理论介绍，甚至协助你操办这个生意。大家会认为这个几乎就是天经地义的。然而，对待购买同样价值的房产的时候，不少人却抱着一种随意的心态，似乎感到凭借自己的经验能力就可以完全应对，或者只是参考一下周围亲戚朋友的意见。而事实上这种观念恰恰是造成很多人投资房地产失败，尤其是在澳大利亚投资失败的重要原因。

勿把亲戚朋友的意见作为投资首要参考

如果亲戚朋友根本就不生活在澳大利亚，也没有买过澳大利亚的房子，那么无论他们和你再熟悉、对你再了解、主观上再有帮你的意图，他们的意见都是没有任何参考价值的。因为澳大利亚的房地产和中国的房地产、美国的房地产或者世界其他国家的房地产都存在着很多差异，这决定了他们对这项投资的了解几乎为零。

其次，如果生活在澳洲，或者还在澳洲买过房子，是不是就该听听他们的意见了呢？答案仍然是否定的。作为一个普通购房者，虽然也能积累一定的经验教训；也会琢磨出一定的规律，但是普通购房者只是从个人角度出发，因此获得的经验也是极为狭隘有限的，这不仅不能给你提供足够的帮助，有时候甚至会起到南辕北辙的效应。比如说，有的人只买过自住房，因而他买房的全部理念都是围绕着怎样让自己感到舒适展开的，但对于租客有什么样的需求却是完全没有料想的；有的人购房完全是跟风，看大家买哪里的房子，自己也跟着买，完全不顾成本和发展潜力，其实是失败的投资，却依然会被他拿来当作成功的经验介绍给你；还有些人虽然也可能取得了自身投资的成功，但他们对你的优势、劣势、目标无法做出专业分析评估，因此也就不能给出恰当的建议。

一句话，你的亲戚朋友都不是房地产行业的专业人士，所以他们不但不能为你给出正确的建议，反而会七嘴八舌进一步弄乱你的思路想法。

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细分酒店市场 用专业管理助你脱颖而出

做酒店一直是大众眼里赚钱速度快、品牌口碑容易建立起来的行业之一。近年来，旅游成风、国人消费力大涨，一间间酒店林立而起。然而，在口碑为王的时代里，即使硬件做好了，软件开发与人员培训仍是树立品牌的关键，专业精准的酒店管理便尤为重要。

Alliance Hospitality Management（网址：http://www.juwai.com/alliancehospitality）以卓越的品牌策划、敏感的消费趋势捕捉力、多年的收益管理经验，以及产品开发经验和员工培训技巧，在酒店管理行业深入人心。自2007年以来，已拿下全球70多个项目，是万豪集团在全国仅10家第三方管理公司之一。这其中的秘钥，或许与挖掘酒店市场动向，作好产品细分休戚相关。

细分酒店市场 让专业管理助你脱颖而出
在口碑为王的时代里，即使硬件做好了，软件开发与人员培训仍是树立品牌的关键，专业精准的酒店管理便尤为重要

专业服务培训 在细节上赢得口碑

即使是小市镇上的酒店，也有可能被下乡巡视的官员们住到，这时侯管理效率就显得非常关键。小至一个果盘、一个服务员的着装，大到环境布置与设施维护，都可以看出管理上的得失，服务培训的到位与否。

想要在短期之内，要做好服务员、厨师等员工的内部训练管理，绝非一件易事。从1998年开始就致力于经营酒店管理的Alliance，业务不止于酒店本身，大规模的酒店全员服务培训是Alliance服务管理体系中的核心。让员工们一切都以顾客为尊，为顾客提供最贴心的服务，可以放心交给富有经验的Alliance公司来处理，给服务生灌输细节服务理念，和领导一同摸索各种酒店的管理理念与体制方法。在这套培训体系背景下，Alliance帮助酒店实现客房收益6.3%增长，是当年美国平均客房收益的两倍多。

细分酒店市场 让专业管理助你脱颖而出
从1998年开始就致力于经营酒店管理的Alliance，业务不止于酒店本身，大规模的酒店全员服务培训是Alliance服务管理体系中的核心

如今，Alliance的业务已延伸至度假村与房地产及银行的经营领域，同样积极地对服务管理持续多元化的垂直整合，其对扩张战略业务关系的老练操作手法，赢得业内高度赞赏。

掌控市场动向 随时变换打法

“酒店”是一个宽泛的名词分类，在细分种类中，还有如花园酒店、度假酒店、高尔夫酒店、景观酒店等特征细分，每个类别都有独到之处，也都需要量身定制的管理计划。毕竟，以名游胜地为卖点的管理方案，肯定和泳池度假酒店互有不同。而像Alliance这样的专业酒店管理企业，便能够明确厘清市场受众，制定出针对性强的市场营销方案，找到更多卖点和潜力，并加以充分利用和深度开发。

细分酒店市场 让专业管理助你脱颖而出
“酒店”是一个宽泛的名词分类，在细分种类中，还有如花园酒店、度假酒店、高尔夫酒店、景观酒店等特征细分，每个类别都有独到之处，也都需要量身定制的管理计划

明确市场打发，是建立品牌口碑的前提条件。作为酒店最坚实的招牌之一，Alliance公司出色的市场营销管理方案，在将顾客感受摆在第一的情况下，自然且快速地为酒店建立起口碑，成为永远驻足市场的巅峰品牌。在眼下竞争激烈的酒店业市场里，唯有像Alliance这样能够迅速反应、灵活应对的公司，才能满足日新月异的市场需求，顺应时代做出改变，引领酒店行业的新兴市场。

1981年，Alliance与凯悦酒店及度假村酒店事业合作，完成加勒比海度假胜地、山区度假胜地等多个不同细分属性的项目，在美国赢得了许多赞誉，而最多的奖项与称号，皆来自于它基于市场变动的灵活政策。针对不同市场和经验，做出详细的发展基础和新投资策略，吸收多元化的新全球战略布局，形成酒店与其投资集团的良好合作关系，包括传统与非传统的全球实体酒店经营团队。 

值得一提的是，Alliance还具备服务国际市场必不可少的专业技能，善于融入多元化的文化意识，并持有丰富的交易经验，不仅可以为中国酒店集团，提供拥有国际竞争力的管理计划，还能够帮助中国集团解决在管理中遇到的各种难题。 

Alliance全方位的投资竞争优势包括：

  • 灵活的集团经济体转变能力
  • 优越的规划主要品牌技术
  • 敏感的消费趋势捕捉能力
  • 全方位员工培训技巧
  • 丰富的领导与地面的产品开发经验
  • 多年累积改进的经验收益管理系统

欲进一步了解该公司详情，请点击：http://www.juwai.com/alliancehospitality

资深加拿大房产经纪谈中加购房差异

随着中国的快速发展，越来越多的人们走出国门，见识了更辽阔的世界，与此同时也让许多人有了新的思考和选择。海外移民的增加使得海外华人房地产市场日益繁荣，其中除了自住外还有不少投资房，但俗话说得好“一方水土养一方人”，每个地域都有着其自身的文化和制度，想要在海外购房势必要对其市场规范、房屋差异有所了解，那么作为移民大国的加拿大在此方面就和中国有怎样的差异呢？

一、 房源

中国：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或个别相同的房源。由于资源不共享的这一缺陷，使得买家往往需要同时和多加中介联络，才能获得更多房源。

为了招揽生意，每家中介都会将一些房源贴在店面外，供人们查看，这也形成了一道特殊的风景线。

加拿大：

所有注册地产经纪都共享一个相同的数据库。就拿多伦多为例，所有注册经纪都共享有一个相同的数据库（简称MSL系统），整个地产行业通过国家，省级地产协会以及RECO的多重管辖，已经发展得非常整体规范。

共享一个数据库的好处就是能够最高效的查找房源，不必再费时劳力的去每个地产中介寻找合适房源。此外，MSL系统上的房屋上市出租、出售信息有着统一的格式标准，也方便人们进行比较和筛选。

二、中介

中国：

地产公司=中介公司，地产中介为人们提供房产信息和服务。中介在买家和卖家之前起着中间人的角色，主要提供中介服务。

加拿大：

地产公司=经纪公司，加拿大的地产服务行业已经发展成了完善的经纪代理形式，房屋买卖、租赁过程中买家、卖家都有各自的地产经纪来进交易。买家、卖家和经纪是一种平等、相互信任的委托代理关系。这里要注意的是，您一旦和某一经纪签约后，在合约期限内不能再委托其他经纪进行交易。 买家或卖家可以根据自己的需要，选择与地产经纪之间不同程度的委托关系。它可以是CLIENT客户关系，也可以是CUSTOMER消费者关系。而地产经纪对于自己的CLIENT客户，或CUSTOMER消费者，也有着相应的不同义务和责任。

上文提到， 经纪共享一个房源渠道，所以在房源的角度来看，经纪们都站在同一起跑线，但经纪本身的实力水平却可能有天壤之别。加拿大的房产经纪都是需要经过正规培训及考核的，但一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规，土地的管理制度，房屋转让继承等各种手续，熟知行业操作规范这些大项，更是要懂得建筑的构造，房屋贷款的手续，有发现房屋优缺点的经验和极强的销售能力等等。大家在挑选经纪的时候一定要进行全面的比较和考量，不能一味的在乎经纪佣金，出色的经纪在交易过程中能给您带来远远高于期望的回报，不能贪小便宜而失大。

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把握投资尼加拉瓜的最好时机 海滩度假物业让您重归心灵家园

“大湖之国”尼加拉瓜是中美洲国家，位于中美洲中部，西临太平洋，东濒加勒比海，与洪都拉斯、哥斯达黎加为邻。如今，尼加拉瓜正在快速扩建其旅游基础设施，以欢迎世界各国的游客。中国投资者领衔开发了大运河项目，该项目旨在史无前例地推动本地经济向前发展，同时促进全球商业活动的发展。位于霍霍特（Huehuete）区境内的赫摩斯海滩（Playa Hermosa）一带，一套带有度假风情的住宅，为投资者提供了休闲的海滨度假空间，同时它也是前景看好的优质投资物业。

霍霍特风光独特的海滩住宅：设计独特的度假物业

这套住宅含多栋由建筑师设计的新房屋，风格独特，带有全套装修。物业位于霍霍特（Huehuete）区境内的赫摩斯海滩（Playa Hermosa）一带，占据绝佳位置，让您尽情拥抱海天一色的景致，带来世外桃源般的宜居环境。

霍霍特区是美丽无污染的尼加拉瓜境内绵延20公里长的海岸线的一部分，向北是迷人的卡萨雷斯渔村（Casares），向南是查克森特自然保护区（Chacocente Nature Reserve），刚好位于二者之间。这套住宅因此也带有浓郁的度假风情，在这里，您和家人可以卸下疲惫和烦扰，重拾回归心灵的生活。

这套豪华住宅包括一栋主屋和一栋客屋，距首都马拉瓜（Managua）只有90分钟路程。从这里出发，可方便地前往当地旅游景点，如：尼加拉瓜湖（Lake Nicaragua）畔的殖民风格城市格拉纳达（Granada）、蒙巴丘（Mombacho）火山和马萨亚（Masaya）火山等自然奇观、带咖啡种植园的凉爽岛屿。

住宅所在的赫摩斯海滩是一个面积不大的海滨别墅区，风景优美，独享海岸无边无际的风光，靠近繁华的霍霍特渔村。从本住宅驾车前行半个小时，即可到达设施齐全的德瑞穆巴（Diriamba）镇。在这里，你你可以充分感受运动和娱乐的丰富乐趣——冲浪、深海钓鱼、骑马、采集贝壳，有趣的活动应有尽有！

把握投资尼加拉瓜的最好时机 海滩度假物业让您重归心灵家园
“大湖之国”尼加拉瓜是中美洲国家，位于中美洲中部,西临太平洋,东濒加勒比海,与洪都拉斯、哥斯达黎加为邻
把握投资尼加拉瓜的最好时机 海滩度假物业让您重归心灵家园
中国投资者领衔开发了大运河项目，该项目旨在史无前例地推动本地经济向前发展，同时促进全球商业活动的发展
把握投资尼加拉瓜的最好时机 海滩度假物业让您重归心灵家园
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泰国芭提雅：世界级的旅游度假胜地 出奇亲民的房产价格

Emily:芭提雅，不仅是世界热门海滨城市之一，更是投资房产的宝地。在这里，投资者可以获得丰厚的投资回报。

泰国，除首都曼谷外，游客和房地产买家最喜欢的地方就是芭提雅——一个迅速成为世界最热门游玩地的海滨度假城市。

世界最热门海滨度假城市

2013年芭提雅游客人数共900万人，创下历史新高，其中包括160万中国游客。当地旅游管理局预计，到2015年，每年将有200多万中国游客，届时中国将成为芭提雅最大的海外旅游市场。

为确保芭提雅成为真正的世界级度假城市，当地政府不断地在城市基础设施建设上注入大笔投资。如今，芭提雅正在为泰国2015年加入东盟经济共同体做准备，逐渐转变为东南亚的里维埃拉。除了快速扩张乌塔保国际机场外，2020年，在曼谷和芭提雅间将会有一条新建的高速铁路，把两地的行程从90分钟缩短至仅30分钟，使在芭提雅和曼谷两地间通勤成为可能，让越来越多在曼谷工作的泰国人选择迁居到这座房价便宜、生活质量高的旅游城市去。这不仅促进了芭提雅的发展，还方便了海外游客。

房价亲民 市场需求稳定

2008年以来，尽管芭提雅物价一直不断上升，但房价却出奇地亲民，中心城区的房价一般在140万泰铢起（26万人民币）。

芭提雅：世界最热门海滨城市之一

市区外，春武里省（Chonburi province）正渐渐成为东南亚重要的工业中心。大量的外企工厂利用当地东盟经济共同体的中心地位，把工厂建造在这里。而许多公司的高管则选择在芭提雅定居，这就保证了芭提雅房产出租和转售市场的稳定需求。这些需求不仅来自于世界各地，同样也来自泰国曼谷的中产阶级。对他们来说芭提雅是理想的周末休闲地，可以暂别首都的喧嚣和拥堵。

投资回报丰厚 退休生活理想地

芭提雅房产投资回报率已达到10%，有时，甚至可以保证房租的收入。而购买黄金地段期房的买家，在建设期间每年可获15~20%的利润。如此惊人的资本回报，毫无疑问会持续下去。 这里也是投资退休住宅的理想地。泰国针对50岁以上的人可签发特殊的退休签证，所以越来越多的人正卖掉国内住宅迁居到芭提雅。寒冷的冬天和昂贵的生活成本很快将变成记忆，在这里，每个月1万人民币就可以享受超级舒适的生活。芭提雅的医疗设施达到世界一流水平,对那些举家迁居的人来说，这里还有一流的国际学校。

总之，无论是为了获得在其他国家无法拥有的高回报，抑或仅仅是想在这个热带天堂为全家买一处度假住所，芭提雅永远是理想之选。而正是因为这些优势，也使芭提雅房产市场成为全球最为繁荣的城市之一。

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