加拿大置業房産稅不容忽視 不同地區每年稅率都有差別

加拿大買房,付完房款、簽字交屋之後就大功告成了嗎?幷非如此。屋主還得每年向政府繳納房産稅,而且這還不是一筆小數目。

由于在加拿大Property Tax(房産稅)每年每戶繳納的金額都是不容忽視的一筆大開銷,因此加拿大房産稅的金額也是一個影響到人們買房的重要因素,房屋價值越高,  房産稅繳納的金額也就越高,也難怪有時候還會聽到那些擁有房産的人們調侃說買得起房却養不起房。

關于加拿大房産稅你瞭解多少?

1、稅率不會每年都相同:
房産稅是市級政府根據年度財政預算,由政府對財産的評估值乘以係數而定,是政府稅收的重要來源。

2、每個城市的稅率也不同:安大略省Mississauga今年的稅率爲0.926648%,反而比多倫多的房産稅稅率要高,但要回頭研究往年的稅率的話今年稅率也在走低的狀態。例如,2012年的0.943698%,2011年的0.962611%。

3、需根據政府給出的賬單按時支付:房産稅每年會寄出Installment (分期付款),一般由上下半年分兩張寄出,每張有3個賬單,按時支付。房産稅多少一般在房屋Listing上有記錄。

加拿大房産稅的金額怎麽算?

1、房屋價值×稅率=房産稅

根據上表我們能够知道今年(2013年)多倫多的房産稅收取比例,居民住房的稅率比例約爲0.746%,如果我們比較去年的比例會發現有所下降。人們估算房産稅只要把自有的房屋價值乘上這個稅率係數就可以大致知道自己今年所需要繳納的房産稅是多少錢了

2、房屋和地皮價值怎麽定?

在安大略省,MPAC會來評估這些價值,MPAC的全稱爲Municipal Property Assessment Corporation(市政物業評估公司,網址爲:http://www.mpac.on.ca/)。如果您認爲這個機構把您的房産價值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他們重估價的價值還不合您心中的價值,您還可以向法院申訴。

3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的稅率範圍

很多人買房的時候不知道準確的稅率比例,一般都會粗略的用0.6% ~ 0.9%這個範圍來大致計算,這個比率比較科學,因爲大多地區普遍房産稅比率範圍就在此中間,所以買房時您可以憑藉此,來衡量是否您能承受這個範圍的房産稅。這裏提供一個多倫多房産稅“計算機”的鏈接,輸入您的房産價值就能知道您要交多少房産稅了。

  • 房産稅稅率低是好事?不一定!

很多人一定會說:“稅率走低對于房屋持有者來說不就是件天大的好事了。”這種說法幷不全面,從上文的數字數據上來看今年的稅率的確比往年要低,但是光看這個稅率值就暗暗自喜是不正確的。您的房屋價值在這一年內的漲幅程度可能遠不止這幾個小小百分比的差別。

從多倫多房地産排行榜(Toronto Real Estate Board)一月至今的房産市場報告,我們可以知道,即使今年房産交易市場幷不如去年那樣火爆,但是成交的平均金額依舊有所上漲,就5月這一個月來看就比往年上漲了5%之多。從大體房市我們也能初見一些端倪,其實每年房産稅都在漲,政府才是最終受益者,憑藉上漲的房價每年都能多出不少財政收入,因此從這個角度來說,受害的還是消費者這一方。

  • 你繳納的房産稅最終都去哪兒了?

拿著納稅人的錢,政府也不能不管事,政府每年的財政開銷很大一部分是從收取房産稅而得,他們也用著我們繳納的稅費支撑起城市的公共設施。就2012年市政開銷圖來看,警察、交通、償還外債、消防系統、都花費了很大部分的財政收入,當然省政府瞎管的教育系統也花費了不少銀兩。

相信只要房産稅在合理範圍內,政府又能善用這些經費,大家都能享用完善公共設施帶來的福利的話,這些錢就不會交的沒有意義了。

經紀江曉清專欄全集

江曉清解析加拿大房産投資

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莫斯曼別致豪宅 讓您住進澳洲最奢華海景房區

著名的富人區莫斯曼(Mosman)位於悉尼北岸,是壹個“高大上”的聚居地,這個區域內除了擁有多個著名景點,附近多個時裝店、餐廳、咖啡館都體現了舒適愜意的莫斯曼生活方式。當地壹套富麗堂皇的聯邦風格住宅正在熱售!住宅占據珍貴的朝北位置,位於莫斯曼區黃金地段(Mosman’s Golden Mile)內壹個屢獲殊榮的環境之中,給您提供了不可多得的投資機遇。

廣闊美景盡在眼底,體驗無與倫比的北悉尼優雅生活

這套5臥3衛的住宅坐擁遠及海灘、中港(Middle Harbour)和布拉德利海岬(Bradley’s Head)壹帶的廣闊美景。物業所在的悉尼著名富人區莫斯曼(Mosman),不僅周邊環境安然幽雅,並且因為地理位置極佳而出行十分方便。從這裏可輕松步行至購物區、咖啡街、中心商務區以及北岸區(North Shore)高速車站,距世界聞名的巴爾莫勒爾海灘(Balmoral Beach)僅5分鐘車程,為投資者營造出了卓越的莫斯曼式生活環境。

購物這座物業,與澳洲富人比鄰而居,您即刻就擁有了高層次的生活環境。莫斯曼(Mosman Bay)位於悉尼東北面大橋北側,景致優美靜謐、被無敵海景和大幅面積的綠化所環繞,這裏擁有最多的富豪,堪稱“澳洲最奢華海景房區”。這個區域內除了擁有多個著名景點,例如是拍攝結婚照的勝地 Balmoral海灘、泰朗加動物園(Taronga Zoo)和悉尼港國家公園,附近還開設了許多時裝店和精品店,生活非常便捷舒適。如今莫斯曼早已以其變幻的海景和悠閑的生活方式,成為眾多人移民夢想的樂園。

您也可以與家人在此感受運動的樂趣,享受動感十足的悠閑生活,徹底告別都市喧囂和繁榮。這裏的巴爾莫勒爾海灘(Balmoral Beach)勿庸置疑是悉尼最美麗的海灘之壹。遊泳愛好者,水上運動者以及帆板沖浪愛好者們都聚集在這裏享受各種體育運動。生活在這個區域不僅可以尊享成熟的社區環境、美妙怡人的自然景致,還能真正沈浸在品位不凡的莫斯曼生活方式中,感受獨特的安居體驗。

莫斯曼別致豪宅 讓您住進澳洲最奢華海景房區
住宅占據珍貴的朝北位置,位於莫斯曼區黃金地段(Mosman’s Golden Mile)內壹個屢獲殊榮的環境之中,給您提供了不可多得的投資機遇
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這套5臥3衛的住宅坐擁遠及海灘、中港(Middle Harbour)和布拉德利海岬(Bradley’s Head)壹帶的廣闊美景
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莫斯曼(Mosman Bay)位於悉尼東北面大橋北側,景致優美靜謐、被無敵海景和大幅面積的綠化所環繞,這裏擁有最多的富豪,堪稱“澳洲最奢華海景房區"
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這套住宅由兩套復式公寓單元合並而成,設有兩個出入口,通往大街,擁有無盡的使用潛力

W酒店公寓套房:全身心感受紐約曼哈頓多姿多彩的生活

美國紐約W酒店和公寓(W New York Downtown Hotel & Residences)是紐約市中心第壹幢國際性豪華酒店和公寓大樓,也是曼哈頓第壹個W系列居住公寓開發項目。這幢大樓與新建的自由塔(Freedom Tower)只相隔壹條街,位置絕佳。如今,W系列市中心公寓(W Downtown)房號24E的公寓套房正在待售,紐約W酒店(W Hotel)為投資者提供了成為正式業主的購房機會,讓您真正感受全球最繁華都市的無限魅力。

最佳投資機會,感受曼哈頓的年輕新能量

這套住宅的面積為448平方英尺(41.6平方米),戶型是朝北的單間公寓套房,目前售價為107萬美元。

紐約市中心 W 酒店和公寓位於金融區,是推動其社會地位不斷提升的重要力量,同時也為華爾街的復蘇註入了活力,這裏距自由女神像、紐約證券交易所和世界貿易中心壹號大樓亦僅數步之遙。W 紐約地址為華盛頓大街123號,它位於紐約世貿大廈遺址的南側,與新建的自由塔僅壹街之隔。此項目是紐約市中心第壹個以W酒店和W公寓相結合的全球知名品牌的豪華酒店,其面積和規模在紐約市中心也首屈壹指,其亮點為曼哈頓區重新註入了壹股年輕的能量。

充分體驗活色生香的曼哈頓,感受紐約人的生活方式,購買這棟公寓就是千載難逢的機會。W 酒店和公寓以獨特精致的設計成為奢華風向標,該酒店是曼哈頓下城(Lower Manhattan)區首個擁有如此規模的全球性名品豪華酒店及公寓綜合物業,也是全紐約唯壹帶居住公寓的“W酒店”。

W 為世界級設計師Gwathmey Siegel嘔心瀝血之作,整個大廈外墻由間隔紋理玻璃墻圍繞,在270度海灣水景懷抱之下,您還可以看到世貿遺址和城市全景,令您時刻感受大地在我腳下的無敵景觀,此外內部裝修則是由世界知名裝潢公司Graft公司精心打造,強強聯手,務求讓您能擁有壹個舒適及豪華的家。

W酒店公寓套房:全身心感受紐約曼哈頓多姿多彩的生活
紐約市中心W酒店和公寓(W New York Downtown Hotel & Residences)是紐約市中心第壹幢國際性豪華酒店和公寓大樓,也是曼哈頓第壹個W系列居住公寓開發項目
W酒店公寓套房:全身心感受紐約曼哈頓多姿多彩的生活
紐約市中心 W 酒店和公寓位於金融區,是推動其社會地位不斷提升的重要力量,同時也為華爾街的復蘇註入了活力,這裏距自由女神像、紐約證券交易所和世界貿易中心壹號大樓亦僅數步之遙
W酒店公寓套房:全身心感受紐約曼哈頓多姿多彩的生活
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整個大廈外墻由間隔紋理玻璃墻圍繞,在270度海灣水景懷抱之下,您還可以看到世貿遺址和城市全景,令您時刻感受大地在我腳下的無敵景觀

布魯克林地標建築頂樓公寓 感受活色生香的紐約氣息

作為移民國家美國的特色,尤其是世界之都紐約市的特色地區,布魯克林擁有幾乎來自全球各地的住民。這是壹個大熔爐,但不同民族大都保有自己文化色彩的聚居小區。隨著新移民大增,社區更加多元和繁榮起來。位於布魯克林下城區(Downtown Brooklyn)默特爾大道150號(150 Myrtle Avenue)的壹幢名為“托倫大廈”(Toren)的公寓樓內,壹套復式結構屋頂公寓正在出售。韻味獨特的設計和絕佳位置,都令這套住宅極具吸引力和升值潛力。

標誌性建築的屋頂公寓,感受真正的紐約生活

這套屋頂公寓占據托倫大廈的第36和第37層,位置十分優越、造就了無與倫比的視野,把紐約的繁華和活力盡收眼底。托倫大廈(Toren)是當地非常突出的壹棟建築物,其名字“Toren”,荷蘭語意為“塔”。這是壹幢獲得LEED金牌認證的標誌性建築物,建造於2009年,共設有240套獨特的共管公寓單元。公寓樓由世界著名的SOM建築設計事務所設計而成,大堂內設有雅致的大理石和花崗巖墻壁,裝配有壹個石榴狀枝形吊燈,與紅色大理石地板相映成趣。生活在這裏,是您身份的象征,也讓您充分感受到紐約的地道生活方式。

如果不是因為已經是紐約市的壹部分,布魯克林也許已憑借自己的力量發展成為壹座獨具魅力之城。作為紐約五個區當中,擁有最多人口的區域,布魯克林坐擁壹切:繁華的商業和零售區——布魯克林商業區和富爾頓街購物中心;悠久的歷史和長遠的文化——布魯克林史學會(Brooklyn Historical Society)、布魯克林音樂學院(Brooklyn Academy of Music)、和布魯克林博物館(Brooklyn Museum);公園——展望公園(Prospect Park),格林堡公園(Fort Greene Park),新布魯克林大橋公園(the new Brooklyn Bridge Park)。

除了這些,購買這座公寓是您住進紐約的最好契機。在布魯克林值得體驗壹把的還有威廉斯堡Williamsburg和綠點Greenpoint不拘壹格的多彩夜生活;或者換個環境,漫步於靜謐而友好的街區,享受全球最頂尖都市的活色生香的生活。

布魯克林地標性建築頂樓公寓 感受活色生香的紐約氣息
作為移民國家的美國特色,尤其是世界之都紐約市的特色,布魯克林擁有幾乎來自全球各地的住民
布魯克林地標性建築頂樓公寓 感受活色生香的紐約氣息
位於布魯克林下城區(Downtown Brooklyn)默特爾大道150號(150 Myrtle Avenue)的壹幢名為“托倫大廈”(Toren)的公寓樓內,壹套復式結構屋頂公寓正在出售
布魯克林地標性建築頂樓公寓 感受活色生香的紐約氣息
這套屋頂公寓占據托倫大廈的第36和第37層,位置十分優越、造就了無與倫比的視野,把紐約的繁華和活力盡收眼底
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生活在這裏,是您身份的象征,也讓您充分感受到紐約的地道生活方式
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購買這座公寓是您住進紐約的最好契機

居外研究——發布海外房市研究報告 解讀各國投資熱點

各國房價走勢 熱門區域報告 全球房市報告

澳洲最新房價走勢:2016年3季度澳洲房價走勢

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美國最新房價走勢:2016年11月最新美國房價走勢

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英國最新房價走勢:2016年10月最新英國房價走勢

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加拿大最新房價走勢:2016年11月最新加拿大房價走勢

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新加坡最新房價走勢:2016年11月最新新加坡房價走勢

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西澳優質牧馬農場:實現夢想的投資首選

西澳大利亞州的自然資源極為豐富,列居澳大利亞首位。該州多沙漠和鹽湖,地廣人稀,蘊藏著豐富的礦產,自然風光與生態環境仍保留原始狀態,是澳大利亞最富有原始自然景觀的壹個州,是最能領略澳大利亞風情的地區之壹,也是澳大利亞最富裕的壹個州。壹塊優質的農場土地位於西澳州米隆區,土地上搭建有全套賽馬繁殖和馴養設施——對於愛馬人士來說,這塊農場土地可以實現您的壹切夢想。

西澳卓越農場土地,自然與運動完美雙享

這塊優質土地名為“摩根維爾公園”(Morganvale Park),位於西澳州米隆區摩根路266號(266 Morgan road, Meelon, Western Australia)。土地位置十分優越,面積為58.9公頃(145.55英畝),位於陡坡底部,向北前往珀斯市(Perth)只需約1小時,前往附近平賈拉鎮(Pinjarra)境內的兩個賽馬場只需不到10分鐘時間。

對於愛馬人士來說,這塊農場土地可以實現您的壹切夢想。這塊土地鄰近的平賈拉(Pinjarra),是西澳大利亞最古老的小鎮之壹,坐落在皮爾區中心,介於達令懸崖風景如畫的農田和蔥郁的莫裏納普州立森林之間。 這裏,歷史、自然和運動占據同等地位。至今這個小鎮仍保留著風景如畫的鄉村景色及伐木遺址。

乘坐壹艘獨木舟加快劃槳速度劃向急流的墨累河,或打壹場高爾夫,或嘗試冒險刺激的跳傘運動——妳可以在這裏感受到種種其他地方感受不到的樂趣。或者去歷史著名的平賈拉賽馬俱樂部體驗更刺激的感受,那裏從 1891 年就開始舉辦的大量良種馬比賽和輕駕車賽馬活動。這裏眾多修復精美的歷史建築如今已增設了咖啡廳、茶室、餐館和迷人的住宿設施,能滿足您的壹切所需。

從這個農場前往平賈拉鎮(Pinjarra)境內的兩個賽馬場只需幾分鐘時間。當地的平賈拉賽馬俱樂部(Pinjarra Race Club)負責在西澳大利亞風景最為迷人的賽馬場——平賈拉公園(Pinjarra Park)承辦純種馬賽馬會。 這裏正是您與家人及朋友共享美好時光的絕佳場所。 達令山脈陡坡(Darling Range Scarp)是賽馬場的天然幕景,並與之壹同構成了田園詩般的鄉村風格景象。如果您希望尋找壹個獨特的地方與家人共享天倫之樂,或是悠閑度假,亦或僅僅想逃離都市嘈雜,這裏成蔭的綠樹以及造價不菲的草地都將帶給您美麗放松的舒適氛圍。

西澳優質牧馬農場:實現夢想的投資首選
西澳大利亞州的自然資源極為豐富,列居澳大利亞首位
西澳優質牧馬農場:實現夢想的投資首選
壹塊優質的農場土地位於西澳州米隆區,土地上搭建有全套賽馬繁殖和馴養設施
西澳優質牧馬農場:實現夢想的投資首選
對於愛馬人士來說,這塊農場土地可以實現您的壹切夢想
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這塊優質土地名為“摩根維爾公園”(Morganvale Park),位於西澳州米隆區摩根路266號(266 Morgan road, Meelon, Western Australia)
西澳優質牧馬農場:實現夢想的投資首選
這塊土地鄰近的平賈拉(Pinjarra),是西澳大利亞最古老的小鎮之壹,坐落在皮爾區中心,介於達令懸崖風景如畫的農田和蔥郁的莫裏納普州立森林之間

盡享澳洲耶蓬旖旎風光 時尚大宅裏坐擁太平洋動人全景

耶蓬(Yeppoon)是澳大利亞昆士蘭州中東部的沿海城鎮,這裏充滿魅力的濱海大道兩旁是青草茵茵的小山、棕櫚樹和野餐營地及遊樂區,且映襯著壹望無際的海景、沙灘、天空和島嶼——這個旅遊聖地頗受當地人的歡迎。如今當地壹棟時尚而氣派的大宅正在出售,坐擁太平洋和山脈的動人全景,其優越位置和別致設計都非常出色,為您提供了壹次住進迷人小鎮的絕好機會。

定居在風景如畫的耶蓬鎮,擁有動靜皆宜的舒適生活

這棟大宅的物業地址為:耶蓬鎮克利夫大街17號(17 Cliff St, Yeppoon)。別出心裁的設計造就了現代派的外觀,內部陳設簡潔雅致,十分註重采光,居住者可以時時感受到周邊變幻的美景,獨有壹份寧靜和愜意。

這棟位置卓越的物業,是您定居風景如畫的耶蓬鎮的良好契機。耶蓬位於羅克漢普頓(Rockhampton)以東 38 公裏,是前往摩羯海岸(Capricorn Coast)、南部大堡礁(Southern Great Barrier Reef)奇景以及大凱珀爾島(Keppel Bay Islands)的門戶。住在這個迷人的小鎮,您隨時可以和家人漫遊在風景如畫的濱海大道,觀賞遠處自然背景中的海島、泛著波光的蔚藍大海和清澈的藍天,並盡情享受這放松熱情的氛圍。

對於向往親水生活和運動樂趣的人們來說,購買這座大宅可以說是安家在宜居天堂。耶蓬鎮擁有13處美麗的海灘和拜菲爾德國家公園(Byfield National Park),從這裏步行可很快到達海灘及鎮區(相距300米)。該鎮靠近大克佩爾島(Great Keppel Island),該島距大陸14公裏,建有南半球最大的海底世界。

此外,耶蓬靠近美居摩羯國際度假村(Mecure Capricornia International Resort),該度假村建有廣袤的18洞高爾夫球場(72標準桿),隨時讓您盡享揮桿樂趣。小鎮保留了村莊風格,擁有各式各樣的美妙餐廳、住宿、商店和畫廊,能盡情享受輕松舒適的生活,徹底告別緊張和煩擾——您的置業夢想即將成為現實。

盡享耶蓬旖旎風光 時尚大宅裏坐擁太平洋和山脈動人全景
當地壹棟時尚而氣派的大宅正在出售,坐擁太平洋和山脈的動人全景,其優越位置和別致設計都非常出色,為您提供了壹次住進迷人小鎮的絕好機會
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這棟大宅的物業地址為:耶蓬鎮克利夫大街17號(17 Cliff St, Yeppoon)
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住在這個迷人的小鎮,您隨時可以和家人漫遊在風景如畫的濱海大道,觀賞遠處自然背景中的海島、泛著波光的蔚藍大海和清澈的藍天,並盡情享受這放松熱情的氛圍
定居在風景如畫的耶蓬鎮,擁有動靜皆宜的舒適生活
別出心裁的設計造就了現代派的外觀,內部陳設簡潔雅致,十分註重采光,居住者可以時時感受到周邊變幻的美景,獨有壹份寧靜和愜意
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對於向往親水生活和運動樂趣的人們來說,購買這座大宅可以說是安家在宜居天堂

時尚風格令人耳目壹新,海灘風光和小鎮情景落入眼底

這座住宅共有三層,建築面積為430平方米,坐落於壹塊面積為702平方米的梯田之中,總共設有5間臥室、1間書房和3間浴室。

大宅的樓上設有第1間主臥,其帶有套內浴室(裝配有水療設施)和衣帽間;第2間主臥配有雙人淋浴間和衣帽間。樓上的開放式家庭活動室和餐廳均寬敞舒適,享有美好的風景,海灘風光和小鎮的勃勃生機都落入眼底。現代感十足的寬大廚房,自帶設施完備的餐具室,還包含有5頭爐芯的燃氣竈、制冰機的用水管道、電烤爐和兩臺櫥櫃。

樓下區域在設計上囊括了娛樂功能和休閑所需。這裏設有大型娛樂室/桌球室;放映室/電影房,帶有簡易廚房。3間臥室均通透明亮,具有極高舒適度。辦公室可作為書房,為您提供壹片寧靜獨立的區域。另外地面壹樓建有壹個雙車位帶鎖車庫,安裝有電動式板門。

這棟大宅房齡僅6年,設計亮點很多,無數可圈可點的優勢都令其極具投資價值。其樓上和樓下的層高均為2.7米,階梯狀後院十分別出心裁。大面積儲物區解決了您的後顧之憂。樓上裝配風管式空調,樓下裝配分體式空調,也擁有太陽能供暖設備和水箱。四周建有圍籬,建築上裝配有多個電力接入點、6個電視接入口。因為外墻最近粉刷壹新,因此看上去給人耳目壹新之感。

對於有孩子的家庭來說,這個區域的教育資源絕對可以令人滿意。當地擁有聖布倫丹男子中學(St Brendan’s College for Boys),設有優秀的教學課程 ;聖厄休拉女子中學(St Ursula’s College for Girls) 、兩所私立小學 、壹所州立小學和壹所州立中學。

這套無與倫比的住宅原始成本為:124.5萬澳元,目前即將拍賣。拍賣時間為:11月8日,拍賣底價:99.9萬澳元 。有興趣的人士可以聯系:Jackie Bluck,電話:+61-408785648。(本文內容資料由客戶提供)

盡享耶蓬旖旎風光 時尚大宅裏坐擁太平洋和山脈動人全景
這座住宅共有三層,建築面積為430平方米,坐落於壹塊面積為702平方米的梯田之中,總共設有5間臥室、1間書房和3間浴室
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大宅的樓上設有第1間主臥,其帶有套內浴室(裝配有水療設施)和衣帽間;第2間主臥配有雙人淋浴間和衣帽間
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3間臥室均通透明亮,具有極高舒適度
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現代感十足的寬大廚房,自帶設施完備的餐具室,還包含有5頭爐芯的燃氣竈、制冰機的用水管道、電烤爐和兩臺櫥櫃
盡享耶蓬旖旎風光 時尚大宅裏坐擁太平洋和山脈動人全景
這棟大宅房齡僅6年,設計亮點很多,無數可圈可點的優勢都令其極具投資價值

欲進壹步了解該物業詳情,請點擊:http://www.juwai.com/12519793.htm

 

 

最新消息:英國最新移民修改法案昨日出臺 投資移民確認上漲至200萬英鎊

2014年10月16日,英國內政部出臺了最新的移民修改法案,一直以來各方猜測也塵埃落定。修改方案主要著重在加强驅逐非法違反公衆利益的犯罪分子出境,限制這部分人群的上訴權利;進一步完善行政覆議程序;打擊以虛假名義如假結婚或假同性伴侶關係,虛假工作職位等的簽證申請;以及抬高高資産人群的申請門檻,如100萬英國投資移民要求抬升至200萬英鎊投資,希望更高效拉動英國經濟。

英國政府通常在每年的4月及10月出臺修改方案,通過收集移民簽證官審核申請時總結的案例經驗,結合采納多方機構,如英國移民諮詢委員會(MAC Migration Advisory Committee)等機構提供的建議而做出修改,主要爲了保證現行的移民條例能够切合實際情况,有效服務于英國經濟及社會發展。

英國彼得森律師行提供第一手PBS計點積分制主要修改總結,敬請各位讀者持續關注後期關于英國家庭生活,永居申請,行政覆議程序等的政策修改分析。

最新的修改案對投資移民有大幅度的修改,但修改的內容幷沒有超出彼得森律師行的推測。

在今年2月份英國移民諮詢委員會(MAC)已經遞交給英國政府一份調研報告,建議將投資移民資金額度從100萬英鎊抬升至200萬英鎊。漲價的消息在今日得到英國移民及安全部長詹姆斯·布羅肯希爾的公開聲明確認。

針對投資移民的修改方案將于2014年11月6日正式實施。請注意在實施前已經獲得投資移民簽證的申請人將不受新政策的影響。

法案内容概括

Tier 1 INVESTOR 英国投資移民:

變更聲明可以概括爲:

投資移民的門檻由100萬英鎊上漲到200萬。

新的修正方案將于2014年11月6日正式實施。在實施前已經獲得投資移民簽證的申請人將不受新政策的影響。

在200萬的投資中,要求200萬英鎊全額投資在指定的方式(比如國債,公司債,股票以及英國公司),同時取消投資額中25%可用于購房或定期存款的選擇。

正式移除以貸款方式申請投資移民的相關條例。

 Tier 1 Entrepreneur 英国企業家移民:

相對于新政策著力于修改投資移民的要求,對企業家移民的政策要求沒有顯著修改,但幷不代表英國政府對企業家真實性的審核有所放鬆。一直關注英國移民政策的各位應該有注意到,英國政府從今年的4月,7月,10月有逐步加强對企業家移民的審核標準。

在英國遞交的企業家移民申請,要求20萬英鎊資金必須已經在英國境內。體現出英國政府進一步審核申請人在英國設立企業的真實意願。

出臺更嚴謹的技術審核以聯名賬戶,多個賬戶作爲資金證明的真實性,以及加强審核以多份文件共同證明的日期及金額要求,同時也加强審核已投資到企業當中的資金真實性。

除了資金要求,英國政府也進一步規範了關鍵詞的定義。比如“風險投資公司”,“新企業”,以及“房産開發及房産管理”等。換言之,在準備證明材料時需要更加嚴謹和專業的指導,以切合每一項定義的要求。

政策分析

現在我將對這4條法案更改逐一分析。第一個問題,英國政府爲何要將投資者簽證的門檻從100萬提高到200萬?這個問題很好解釋,英國現在缺少資本投資,看看中英兩國高層領導人這兩年相互互訪的頻率和中國提供給英國的貸款數額吧,英國缺錢的現實不難看出來。

第二個問題,英國爲什麽要在這個時間點上(2014年10月)推出這個政策?其實這是跟全球範圍內的移民趨勢息息相關的。早在今年6月,加拿大就已經宣布暫停所有的投資移民申請,這讓中國的移民投資人捉襟見肘。緊接著,上個月美國政府宣告本年度EB-5移民簽證名額售罄開始進入排期,這個投資50萬美元兩年獲取美國綠卡的投資類簽證曾一度被中國人看成是獲取國外永居的快速途徑。

來自北美洲的兩個投資大國紛紛將中國人拒之門外的現實讓越來越多的投資人把目光轉向了歐洲,而作爲母語爲英語的英國自然而然成爲了移民者心目中的“黃金寶地”。

第三個問題,爲什麽英國政府開始限制投資類型,幷且取消了投資中的25%投資于房産和定期存款的要求呢?限制投資類型的考慮出自于英國整體經濟的走向,雖然經濟好轉,英國政府近年來仍然處于財政赤字的狀態下,政府需要投資人購買國債,政府相關的公司債,和其他類型能够向這個國家基礎行業注入資金的債券,這是卡梅倫政府背後的所想。至于爲何取消25%在投資房産上的選項,這是由于這些年英國國內房價看漲,越來越多的人(尤其是年輕人)開始抱怨自己買不起房子,越來越多來自海外的房産投資讓英國國內的房價持續攀升,爲了緩解英國本土人民購買房産的壓力,保守黨取消了投資者購買房産的要求。

最後一個問題,爲什麽取消貸款方式的投資移民?答案是,英國政府要錢,同時急著要錢。雖然對于100萬英鎊的投資移民,移民者一定需要證明出自己擁有200萬的資産,這樣英國這邊的銀行才會貸款給投資者100萬英鎊,但是貸款歸貸款,對于英國經濟的直接注資才是政府想要看到的。英國政府對于投資者的還貸能力還是很信任的,但是明顯現在政府想要投資者立刻拿出現金,對英國的經濟發展最初立竿見影的影響。

後續影響

從目前的情况來看以及當前英國政治選票情况分析來看,聯合政府推出相關漲價要求顯然是爲了響應選民的呼聲,包括進一步要求來促進英國經濟,包括禁止投資房産以抑制房價增高等等手段。 但是個人認爲總總手段幷不是不歡迎投資移民,而是在盡力規範投資移民的相關規則,評估投資給英國本土經濟帶來的真實貢獻。

作爲目前市場上最快,最安全的主流大國的移民項目,2個月之內獲得英國相關移民簽證,幷且由國家擔保相應投資回報,相信仍然會對中國申請人有很大的吸引力。 快捷,安全,回報穩定,綠卡保障,都是英國移民項目的總總好處,相信此次漲價幷不會影響到中國地區市場的移民熱潮,反而會激發更多的申請人對英國移民的關注。

專業建議

從過去10幾年的從業經驗來看,幷且結合近幾年英國政府逐步完善的網上申請系統來研究。我們認爲我們仍然有機會幫助到我們的客戶對T1 100萬英鎊投資移民申請作出有效的時間控制,最多可以爭取到3周左右的時間,也就是在11月31日以前如果您認爲您能够符合現行的英國移民局要求的資金及基本來源解釋,我們是仍然能够幫助客戶按照老的政策來處理簽證申請。

需要注意的是,關鍵時刻需要有專業的機構以及專業的人士來幫助大家做出充分的準備以及專業的判斷,建議大家聯繫例如環球移民這樣的比較大的專業機構來進行專業分析和專業處理。

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或郵件至peter.liu@petersonlaw.org與劉律師零距離溝通。

 

 

 

 

巴菲特教我房産投資“濕地論”

股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特(Warren Buffett),举世闻名的投资家,坐拥数百亿美元的个人资产,在多年的世界财富排行榜上,一直稳居前列,被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论,而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资,他有一种做法曾引起我的兴趣,那就是在股市中,他不去选择那些市值已经很高,受到众人追捧的“成熟股”,因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低,可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高,市场关注度有限,但因为某些特殊因素的存在,而藏下了巨大的潜力的股票,就像是那些自然条件优越,但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后,只是等待时机成熟,坐等获取丰厚回报。靠着这一做法,巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票,而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现,巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中,也就是说,能够给投资者带来最大回报的房地产,一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热,不为很多人重视,价格还相对处在一个低位的对象,就像一片容易为人忽视的“湿地”,但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势,及早买入该地区的房地产,将来肯定能收获巨幅升值。反过来,等到那些地区被开发成熟,价格已经被推得很高的时候,投资者再来介入,获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后,机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是,以我们所熟悉的中国房地产业为例,上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前,是一处“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”之地,备受上海人的冷落(据有关数据显示,1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右)。但20年后,却变成为上海房地产发展的领头羊(根据2010年的统计,浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元),成为人们置业购房趋之若鹜的所在(从1990年到2008年,浦东新区仅户籍人口就增加了60万)真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的,毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策,没有包括道路交通在内的各种基本建设,没有经济金融的一系列规划布局,也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来,在正式实施具体的规划建设之前,浦东开发其实早有征兆:90年代初的上海,要取得经济发展的突破,必须要寻找新的发展空间,浦西已经人满为患,大规模的基础设施改建成本巨大,唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东,才能一展手脚,这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是,上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见,能否在最初阶段,准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向,对于选准最佳“湿地”至为关键。

澳洲田園式豪華度假住宅 “山頂白宮”獨享隱秘與清閒

中央海岸(Central Coast)距離澳洲悉尼市區約1小時左右車程,這裏環境幽雅,空氣清新,擁有柔軟的沙灘、清澈的海水和旖旎的海灣,人們盡可在這裏享受垂釣、游泳、獨木行舟和揚帆海上的快樂。這裏一套由建築師設計的田園式豪華度假住宅,坐擁遠及霍克斯伯裏河(Hawkesbury River)和藍山(Blue Mountains)的漂亮全景。住宅環境幽靜、私密、安全,卻又離悉尼很近,獨享一份安靜與隱秘的生活。

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
這裏一套由建築師設計的田園式豪華度假住宅,坐擁遠及霍克斯伯裏河(Hawkesbury River)和藍山(Blue Mountains)的漂亮全景

壯闊美景盡攬入懷,華麗私人府邸同時帶來可觀收益

這套住宅佔據50英畝(約20公頃)享有田園風光的公園式土地,四周圍繞著原始叢林和國家公園。如此頗具浪漫色彩的精緻住宅,在當地十分少見——整個物業建有一幢漂亮的主宅、一幢豪華的現代客宅,打造出了十分華貴而私密的度假式生活空間。

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
這套住宅佔據50英畝(約20公頃)享有田園風光的公園式土地,四周圍繞著原始叢林和國家公園

住宅名為“山頂白宮”(Mount White House),距北悉尼(North of Sydney)中央商務區僅50分鐘路程,位置十分優越。作為Central Coast地區少數獨特住宅之一,其擁有一座已登記的直升機停機坪。在中部海岸,只有為數不多的幾套住宅帶有經批准的停機坪。

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
這座緊鄰悉尼的景觀豪宅,讓您在這裏享有安靜隱秘的生活環境,室內配套豪華,視野遼闊

中央海岸(Central Coast)是非常宜居的地區,這裏包括多個海灣、原始狀態的海灘、湖泊和植被豐富的內地。不管是游泳、衝浪、釣魚或駕船,還是只到水邊的餐館或咖啡店裏去放鬆一下,您總能感受到這個地區輕鬆自在的休閒氣氛。

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
浪漫別致的住宅是您頂級的私人府邸,投資者還可將客宅租出,從而獲取額外收入,為您帶來可觀的收益

這座緊鄰悉尼的景觀豪宅,讓您在這裏享有安靜隱秘的生活環境,室內配套豪華,視野遼闊。浪漫別致的住宅是您頂級的私人府邸,投資者還可將客宅租出,從而獲取額外收入,為您帶來可觀的收益!

開放式設計氣派不凡,豪華設計帶來頂級入住享受

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
主宅設有兩個寬敞的生活區,共有6個臥室,通透明亮,舒適度極高

開放式設計令這座豪宅尤其吸引人的眼球,考究的細節和華麗裝飾,更是讓其頗具投資價值。主宅設有兩個寬敞的生活區,共有6個臥室,通透明亮,舒適度極高。室內採用與牆壁等高的玻璃結構,讓您盡攬周邊風光和美景,時刻感受大自然的奇趣和曼妙。地面鋪設當地的砂岩和硬木地板,與雅致的傢俱和諧映襯,品位不凡。帶美諾牌廚具的花崗岩廚房,空間寬大、氣派十足。

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
戶外空間十分華美,建有涼亭和露臺,圍繞著一個玻璃邊緣的海水溫水游泳池

戶外空間十分華美,建有涼亭和露臺,圍繞著一個玻璃邊緣的海水溫水游泳池——這片區域尤其適合與家人朋友共用悠閒時光,既享有私密性,又可以欣賞非凡的美景。這套宏偉的度假風格住宅建有經市政管理機關批准的直升機停機坪,設有修剪整齊的槌球草坪、車庫、工作間和藝術工作室、水箱、深水井,寬頻入戶,並且覆蓋手機信號。尤其值得一提的是,時尚的客宅可在空置時租出,可舉辦婚禮或作為BnB,為您賺取可觀的收入。

田園式豪華度假住宅“山頂白宮” 獨享隱秘與清閒
這片區域尤其適合與家人朋友共用悠閒時光,既享有私密性,又可以欣賞非凡的美景

住宅帶有一條150米長的私家車道,距沃龍加區(Wahroonga)以及聖公立女子中學(Abbotsleigh School for Girls)、巴克學院(Barker College)、諾克斯文法學校(Knox Grammar School )和基督教長老會女子學院(Presbyterian Ladies’ College)等優質學校僅20分鐘路程。對於有孩子的家庭來說,更是一個巨大的優勢,對下一代的成長提供了十分完美的環境和條件。您可以觀看本物業視頻簡介(Skynews Realestate頻道),請訪問:http://youtu.be/GtGjk7QfJkY(本文內容資料由客戶提供)

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