歐洲的西班牙、葡萄牙、希臘、賽普勒斯等國都相繼推出了買房移民政策，各國政策都有哪些差異，哪個更適合你呢？我們將從“投資金額”、“居住條件”、“獲得綠卡”、 “正式入籍”等幾方面進行對比詳解。
第九期 居外投資移民系列——美、加、澳、新四國投資移民政策詳解
第七期 居外投资移民系列——美国EB-5投资移民政策图解
第六期 居外投資移民系列——賽普勒斯買房移民政策圖解
第二期 居外投資移民系列——澳洲投資移民攻略
非加拿大居民能在多倫多置業嗎？
加拿大的領土面積達998萬平方公里，爲全球面積第二大國家，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。以國際匯率計算，加拿大的人均國內生産總值在全世界排名第十一，在人類發展指數也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活質量及經濟自由的國際排名都名列前茅。這讓世界各地的人們嚮往來到這裏尋找發展機遇，旅游、移民、投資在不知不覺都成了這片土地上的熱詞。
隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，安大略省內的多倫多作爲加拿大的著名城市一直以來也備受大家關注，多倫多房産市場更是吸引著不少熱衷于“買房”的中國人。對于不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地産他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是“非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？
對于這個問題，如果只用單純一個字“能”來解答勢必不完整，今天我將詳細介紹非加拿大居民（非居民包括持有工作簽證、學習簽證，以及訪問簽證的申請人，例如，留學生，在加拿大有合法工作許可的非永久居民，以及來加拿大進行商務訪問的游客）在多倫多買房的相關規定以及注意事項。
- 加拿大政府對于非加拿大居民個人投資房地産的規定：
根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够購置、擁有和出售房地産，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外國僑民房地産法》給予非加國公民擁有或出售房地産的權利。
- 非加拿大居民在加拿大投資房地産的貸款事宜:
貸款買房非常普遍，非加拿大居民想要在多倫多貸款買房也不難，但有幾點需要注意:
第一，您要在加拿大開設銀行賬戶用以每月還款。
如今許多加拿大商業銀行已在國內開設分行或者辦事處，但在國內開設的賬戶幷不能直接用來使用，需要在加拿大境內激活才可以用于支付。
第二，加拿大對于個人信用記錄非常看重，信用污點很容易導致按揭貸款不批的後果。總之，即使沒有信用記錄也不能擁有不良信用記錄。因此無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。
但許多非加拿大居民會問：我從來沒去過加拿大沒有信用記錄是否還能貸款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相對較高的思想準備，因爲無收入的非加拿大居民申請貸款時，可批下來的貸款額度大約要低于房價的65%，留學生買房面臨的狀况也基本如此。而對于擁有良好信用記錄、持有工作簽證幷擁有穩定收入的工作簽證持有者，貸款額度最高可達90%。
非加拿大居民在加拿大買房，可以申請到銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣，利率大都在3%左右。但對于貸款具體額度與利率加拿大各大商業銀行給出的標準不盡相同，想要獲得最優的按揭貸款，需要花時間進行比較。
第三，非加拿大居民如有必要也可以在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》，用以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。
買家的地産經紀或律師都不允許成爲買家POA的受委托人（購買樓花除外）。授權委托書需要完成規定的表格，在兩個見證人的見證下簽字，幷且需要律師或其他Notary Public 的公證，具體有關POA的規定需要諮詢專業律師。
與此同時，還要找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，一般而言，這些銀行對于貸款要求更爲苛刻，條件也相對更多。因爲目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感。在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受。因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。
第四，注意定金及首付這兩筆較大金額的付款能够順利交付，確保資金流充裕，海外電匯付款也要提前諮詢電匯所需天數等相關信息。簽好協議但未在規定時間內交付定金或首付會引發一系列不必要的麻煩，甚至會被告上法庭
- 非加拿大居民在加拿大（多倫多）投資房地産的稅務事宜：
非加拿大居民與居民都沒有購買房屋數量的限制，幷且面對的購房稅務問題也基本相同。但對于房屋增值的部分，非居民在出售房産時要根據規定交付資産增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局幷申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25% 的金額作爲保證金。在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，幷將餘款退還給賣家。在最終的Closing以後的 30 天之內，如果仍然沒有拿到清稅證明書或未能够與國稅局結清增值稅款，那麽律師會將您的保證金會上交國稅局，再由賣家報稅時自行結清。
此外非居民在Closing之前轉讓樓花時，律師也會事先扣留上述保證金，以保證非居民會交清增值稅款。
- 非居民如何投資加拿大（多倫多）房地産
如今互聯網和交通的發展，促進了各國之間的交流，也使得更多的投資人能够更近距離的接觸海外房産市場，在加拿大投資房産的方法也不局限于一種。在加拿大買房基本可以分爲六個步驟：
其實，非加拿大居民在加拿大買房幷沒有想像中的那麽複雜。簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外，與本地居民置業幷無大异。
經紀江曉清專欄全集：
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西班牙投資移民出師不利 是黑馬失蹄還是“少不更事”？
2013年9月 26日西班牙政府正式通過創業家法案，以法律的形式明確地規定了西班牙投資移民的概念。相比西班牙政府最初設想的 16萬歐元，法案最終將這一數字設定在了50萬歐元。
經濟危機下，國際移民政策兩極分化聯合國 2013年《世界移民報告》的數據表明，截至 2013年，中國以930萬的移民總量，成爲次于印度、墨西哥、俄羅斯之後，全球排名第四的移民輸出國。每年成千上萬的國人都涌向了何方呢？目前國際上的移民國家可以簡單的歸納爲兩組：
一組是打著歐盟旗號却走著屌絲路綫的小國集團：塞浦路斯、希臘、拉脫維亞、匈牙利等，門檻一降再降，多至 30萬歐元少至10萬歐元就可以換取一張居留卡片，還附送種種流程上的優惠。
另一組則是標榜著自己高大上的大國集團：美國、加拿大、澳大利亞、英國，一張居縱觀國際移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大國陣營也不在小國之列隊。俗話說 “瘦死的駱駝比馬大”, 其在歷史上的霸主地位以及在現代國際陣營中的重要地位，不允許把自己劃入到屌絲小國的行列中，而且自己既然劃出了 50萬歐元的門檻，也只能在這一進退兩難的困境中死撑到底。
柳暗花明的葡萄牙移民
自葡萄牙施行投資移民的新政以來，不到兩年的時間已經發出近千張綠卡，其中中國國民占了大多數。此數據一出，不少人大跌眼鏡。最受投資移民青睞的美國, 中國人和其他人民競爭，也不過搶到每年 3000多名的份額。人口不足美國的三十分之一，土地面積不足美國的一百分之一的彈丸小國葡萄牙剛剛起步就做了一千餘人，這個成果還是可喜可賀的。看來葡萄牙政府當初沒有把投資門檻設定爲和希臘一樣的 30萬歐元或者更低，而是提升到 50萬歐元，是花了一番心思的。
首先來看美國: 美國的EB-5投資簽證等待周期較長，常出現年初即用光整年名額的情况，使得一些需要在子女 18歲成人前辦好手續的家長非常困擾。另外，EB-5 的入股或者創業的投資模式對于不熟悉美國的企業管理甚至連語言關都沒有通過的投資人很難帶來明確的收益，且根據其招商引資的情况，幷不是每個人都能拿到綠卡。今年2月，美國證券交易委員會宣布叫停“芝加哥會議中心項目”，認定其對尋求移民的海外投資者形成詐騙。涉及 250名中國移民投資人、投資金額1.5億美元的芝加哥會議中心項目詐騙，成爲美國 EB-5投資移民進入中國以來最大一次醜聞。至今爲止，經過取證和三次開庭，雖然投資者的部分投資可以追回，不過當時繳納的4至5萬美元的中介費打了水漂，幷且注定與綠卡無緣。
再縱觀小國集團：塞浦路斯深陷債務危機, 失業率極高，銀行內存款每日的提取上限僅爲500美元，取得的居留也不可以用于工作。希臘則屬于島國，遠離歐洲大陸，拿到手的居留不可以工作而且考慮到子女教育等問題，希臘語也沒有長遠的優勢。
葡萄牙政府敏銳的察覺到了其投資居留的未來第一大消費市場——中國，隨著經濟的發展和教育程度的提高，移民市場將不再只是土豪的市場，更不會是屌絲的市場，而是新興的中高産階級的天堂。
葡萄牙握住了自己從屬與世界最大的經濟體——歐盟，免簽來往26個申根國，歷史悠久，高福利免費教育，可投資房産的底牌。正所謂進一步太多，退一步又太少：不是每個人都願意一次性拿出一、兩百萬英鎊或者是五百萬澳元來冒險；也不是每個人都能安于自己花十萬或二十五萬歐元買到的居留，報出國家名字後大家都不知道還有這個國家存在的難堪。所以看似尷尬的葡萄牙投資移民，反而成了近年國際移民的最大贏家。
澳洲菲利普島海濱屋頂公寓：稀缺自然環境不可多得
聞名遐邇的菲利普島（Phillip Island）位於墨爾本東南方約130千米處，是澳大利亞維多利亞州南部海岸西港灣口的島嶼。菲利浦島上有考拉、袋鼠等眾多野生動物，是個名副其實的動物天堂。一套名為“休閒居”（RELAX）的複式屋頂公寓，位於島上名為萊爾（Rhyll）的小鎮內，佔據海濱前岸位置，既適合全家入住，又是投資的理想之選。
住進企鵝島，鄉村與海濱風情終日相伴
這套公寓佔據卓越的地理位置，緊鄰著名的考斯鎮（Cowes），四周環繞著寬敞漂亮的細沙衝浪海灘。此處靠近豐富的野生動物棲息場所和公園，距墨爾本市只有135公里。考斯鎮位於菲利普島北岸，可以遙望到不遠處的法蘭西島(French Island)和澳洲大陸。附近有幾片優良的天然海灘，還有輪渡通往其他地方。公寓位於著名的菲利普島（Phillip Island）上一個名為萊爾（Rhyll）的小鎮內，該鎮是一個風景如畫、四季皆宜的海濱小鎮，帶有齊全的設施，很適合長期居住或享受短期度假生活。
距離本公寓不到250米處即是萊爾海灣（Rhyll Inlet），該海灣是觀鳥者的天堂。驅車前行不到10分鐘即可抵達著名的企鵝、考拉和海豹觀賞地，亦可到達優越的水肺潛水場所、豐富漂亮的海洋生物和珊瑚礁觀賞場所。生活在這裏，等於住進了野生動物的棲息地，可以全然享受一片純天然的自然環境。
購買這座物業，也令您和家人住進了人人羡慕的企鵝島。菲力浦島(Phillip Island)由於是觀賞世界上最小的神仙企鵝的地方，也被稱為“企鵝島”，每年吸引著上百萬的國內外客來這裏一睹難得一見的生態奇景。菲利普島雖然距離大陸只有數分鐘之遙，但正如世界上的其他島嶼一樣，它有其獨特的精神和特點。這是一個度假聖地，揉合了鄉村和海濱的特點。無論是想尋找陽光、沙灘和衝浪的家庭，還是希望找一個五星級服務，得以隱居數日尋求身心的安寧，這裏都能滿足您的需要。
倫敦地標巴特西：從英倫文化地標蟬變倫敦地産新秀
倫敦作爲全球最黃金的房地産市場之一，一直備受海外投資者的關注。在泰晤士河沿岸兩邊，正有大量的新建樓盤在破土而出。對于這座歷史與現代完美結合的國際大都市來說，新的城市天際綫能否承襲這裏傳統的優雅貴族氣質？這個問題對于倫敦的城市建設者們來說，比我們想像的都更爲重要。今天我來說說在倫敦市中心最大的一個在建綜合性項目——巴特西。英國人已經在紛紛討論了：這個他們心中的最具象徵性意義的倫敦地標之一，未來將如何在魔幻變身後，在倫敦的當代商業生活中重新活躍？
在2012年倫敦奧運會閉幕演出的時候，最能代表倫敦的六個建築形象出現在舞臺，巴特西電站（Battersea Power Station）正是其中一個。如果你問：就只是四個大烟囪聳立的電站而已，爲何能代表倫敦形象？那麽你一定不瞭解巴特西電站在英國工業革命發展歷程中的重要角色。對于倫敦人來說，巴特西電站不僅是一座工業帝國時代的遺迹，還是一個代表歐洲紅磚建築藝術的文化符號。
工業時代的巴特西電廠
位于泰晤士河南岸的巴特西電站，是倫敦最大的建築之一，在英國的工業發展歷史上占據重要地位。它始建于上世紀30年代，由著名設計師斯科特設計。這位設計師的代表作還有：英國標志之一的紅色電話亭、Waterloo橋、利物浦大教堂等等。雖說是工業用途的電站，設計方面却是可圈可點：巴特西電站是曾經風靡一時的紅磚教堂風格，在英格蘭碩果僅存，也是歐洲現存最大的紅磚建築。巴特西電站更被英國人視爲和聖保羅大教堂同等級別的倫敦地標。
時間倒回到上個世紀初，那時英國的電力還是通過一些小型發電站、衆多民營企業，分別向公衆供應的。眼花繚亂的電力系統既不兼容、成本又高，公司之間競爭混亂。這種混亂局面終于引起了英國國會的內部爭議，認爲發電應該是統一制度下的國有化運營。1925年，英國國會的法令被采納，第一個超級電站終于應聲而建——也就是每年生産40萬千瓦電力的巴特西電站。
意大利大理石渦輪大廳、磨光鑲花地板、鍛鐵樓梯、還有那四個耀眼的白色烟囪……巴特西電站曾經在50年間，負責倫敦全城五分之一的電力供應。
英倫文化的“巴特西”情結
巴特西電站曾出現在英國著名搖滾樂隊Pink Floyd的專輯封面上、出現在披頭士樂隊、《蝙蝠俠》、《國王的演講》等經典電影裏，出現在英劇《神探夏洛克》裏……英國首相卡梅倫還曾在此發表演說：“巴特西是英國人的老朋友”。“巴特西”情結已經深深融入英倫文化的血液裏。
英國著名的搖滾樂隊Pink Floyd，在1977年的時候發行過一張叫做《Animals》的專輯，專輯封面正是巴特西電站。封面上的發電廠上空，漂浮著一小團粉色的雲——其實那是一隻粉色小猪的氫氣球，名叫Algie。“弗洛依德的飛猪”是音樂界的一個傳奇，也出現在了2012年倫敦奧運會上。
L.M.N.P 投資法國房産最快捷的生財之道(下)
上期，爲投資者介紹一種在投資法國房産市場最快捷的生財之道——帶家住房出租。本期，我將來講講如何找到適合此類投資方式的房屋。
巴黎的面積105平方公里，是一個規模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黃金地段只占巴黎總面積的20%左右。所以，想要靠房屋出租獲利的投資者，切勿爲了貪圖房價上的一時便宜而選擇距離中心地段幾條街或是幾百米外的房屋，因爲，那些房屋幷不適合用來賺取豐厚的出租回報。
巴黎是世界上游客最多的城市，就這一就足以說明爲什麽在巴黎帶家具短租十分受歡迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪華酒店的錢就可以租到在同區域的一套奢華的大套房，甚至是一棟別墅。很多人都願意用同樣或是更便宜的價格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，這樣的出租方式幾乎已被所有游客所接受。
另外重要的一點是，對于巴黎這樣的城市來說，不存在旅游淡季。雖然，每年的11月、1月、3月和8月，游客數量稍有减少，但幷不意味著是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特別是新年的第一周，因爲，很多外國游客都喜歡在巴黎這個世界上號稱最浪漫的城市度過新年。這時，整座城市的酒店入住率定是100%，幷且，所有旅館的價格都會翻一倍或是幾倍。
對于民用住宅來說，地段、房屋質量、特點與交通會直接决定房租的高低，但除此之外，房租都將是不變的（新年除外）。當然，如果客人租的時間較長，位于中心地段的房租也可以相應有點優惠，不過由于總體租住率高，所以，多數時候不需要特別的優惠，特別是客人降價的幅度較高，最好是不要接受，因爲總有人會住。
比如：可以看到鐵塔、有陽臺或露臺，這樣的房子租金會更貴。一套位置再好的地段，房屋裝修不錯的，每個月租金能達到100歐元／平米／月。也就是說50平米的房子月租金5000歐，100平米的房子月租金10000歐，150平米15000歐，這是平均水平，還有很多更貴的，當然也有更便宜的。
我有位客人在香榭麗舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370歐元 ，如果30天，就是11200歐元，平均下來是150歐元每平米/月。當然這是100％入住率的毛收入，還要除去中介費用（Booking或其他公司），物品折舊，以及長期入住客人的折扣和實際的入住率。
爲了達到高入住率，證明房租物有所值，得到租客的好評，就要遵守符合國際高端客戶的規則：乾淨漂亮的家具，有品味的裝修（符合國際品味），齊全且高品質的家具用品。所以，在一開始需要經常更換餐具，床單，在墻壁老舊的時候要記得粉刷。這些費用也都是可以抵消稅金的，當然更重要的是保持房屋品質，從而取得高的入住率。
小貼士：法國房産的面積是以實際室內居住的面積來計算，不算陽臺和公攤等（簡單的說，可以把地板全部鋪上地磚，地磚的總面積就是房屋的居住面積），和中國的計算方式不一樣。一套法國80平米的房産，以中國計算方式會超過100平米。