英國房屋租賃市場興旺背後的無奈

最近,看了一篇有關英國房租不斷上漲,使投資收益達到有史以來最高點的新聞。在這篇新聞中我發現,年輕一代成爲了推高英國房價與租金背後的“始作俑者”。

他們真的有那麽大的推動力嗎?

據我瞭解,英國近期有一項針對倫敦18至34歲之間年輕人群的市場調查, 在比較了這個特定人群的平均年收入和市場平均房價之後, 調查結果讓人沮喪 —— 倫敦的年輕人在倫敦根本買不起房子!

在倫敦的任何一個行政區,18~34歲之間年輕人群即使在存够10%的首付押金, 以及3倍于他們年薪的房貸的前提下,仍然購房無望。

這項由市場調研公司CACI主導的調查顯示,位于倫敦東南部的Bexley區在倫敦所有行政區裏房價最低,這裏適合首次購房人群的小面積住房平均價格約爲17萬2千英鎊。在Bexley區居住的年輕人群平均年收入爲4.142萬英鎊。以此計算的話, 即使凑够了10%的首付押金4000英鎊,再加上年收入3倍的銀行貸款;他們仍然面臨超過3萬英鎊的房款缺口。

在倫敦房價最高的Kensington and Chelsea區,單元房的均價爲96.5萬英鎊, 而這個區年輕人群的平均年收入爲5萬6千英鎊。這意味著年輕人想要在這裏安家的話除了銀行貸款之外,要想辦法凑足約70萬英鎊的房款缺口。

這種現象幷不是倫敦特有,  在距倫敦交通便利的Oxford、Brighton、Guildford、Windsor、Maidenhead 等地這種現象都普遍存在。但調查也同時顯示在倫敦周邊的Milton Keynes、Swale、Fareham以及Medway等地情况稍好一些。在這些地方居住的年輕人群年平均收入剛剛可以負擔一套小面積住房。 高昂的房價使倫敦的年輕人們依賴租房來解决住宿問題,  從而促使了倫敦房屋租賃市場的興旺。

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Minni谈英国伦敦房产投资

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圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷

澳大利亞首都坎培拉50%以上的面積為國家公園或保留地,城市的設計受到花園城市風潮影響,拋掉以公園作為點綴的舊有觀念,將許多重要區域直接融入天然植被,因而享有“天然首都”美譽。漂亮的小鎮金斯敦(Kingston)位於坎培拉市郊,當地有幾套寬敞考究的屋頂公寓,位於金斯頓區的湖岸地帶,絕佳的視野和幽雅的環境,讓這些公寓頗受歡迎。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
漂亮的小鎮金斯敦(Kingston)位於坎培拉市郊,當地有幾套寬敞考究的屋頂公寓,位於金斯頓區的湖岸地帶,絕佳的視野和幽雅的環境,讓這些公寓頗受歡迎

屋頂公寓,讓您體驗港畔生活的典範之作

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
這是幾套位於金斯敦區(Kingston)湖濱中心地帶的屋頂公寓,坐落於碼頭旁,將本已非凡的港畔生活方式提升至新的高度

這是幾套位於金斯敦區(Kingston)湖濱中心地帶的屋頂公寓,坐落於碼頭旁,將本已非凡的港畔生活方式提升至新的高度。漂亮而靜謐的小鎮金斯敦位於坎培拉南部,這裏有屢獲殊榮的舊公車站集市(Old Bus Depot Markets),出售家居用品、手工製作的珠寶首飾、藝術品、服裝、 傢俱、玩具以及本地土特產和葡萄酒,是深入瞭解坎培拉生活細節的好去處。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
購買屋頂公寓,立即就可以實現您住進澳洲首都的夢想

購買屋頂公寓,立即就可以實現您入住澳洲首都的夢想。坎培拉的城市設計十分新穎,環形及放射狀道路將行政、商業、住宅區分開。坎培拉也是國家民主與文化氛圍最為濃厚的城市,城市中心的格裏芬湖噴泉,即為紀念庫克船長上岸200周年而建的“庫克船長紀念噴泉”(CAPTAIN COOK MEMORIAL JET),水柱高達 140 米,極為壯觀。全城樹木蒼翠,鮮花四季,每年九月,坎培拉都舉辦花節,以數十萬株花迎接春天的到來,被譽為 “大洋洲的花園城市 ” 。想要住進這座“天然首都”,此次居外推薦的公寓絕對是不可錯過的機會。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
無論是置身於室內還是室外,寬大的空間感和妙不可言的視野,都可以讓人盡情釋放心懷,感受舒暢與自在

居外此次推薦的屋頂公寓,位置優越、設計考究,位於金斯頓區的湖岸地帶,享有一片特有的寧靜和舒適。這些屋頂公寓由建築師特別設計而成,其每一個建築細節都旨在打造出非凡的居住空間。無論是置身於室內還是室外,寬大的空間感和妙不可言的視野,都可以讓人盡情釋放心懷,感受舒暢與自在。

開闊視野、考究設計,極致入住享受盡在把握

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
用於享受戶外生活的寬大陽臺,是全家人休憩的好去處,視線所及之處是小鎮的種種特有風光,在此欣賞隨時光變幻的曼妙景致,是最最愜意之事

公寓建有豪華的開放式休息區和餐廳,面積大到令人驚喜。用於享受戶外生活的寬大陽臺,是全家人休憩的好去處,視線所及之處是小鎮的種種特有風光,在此欣賞隨時光變幻的曼妙景致,是最最愜意之事。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
設計師充分考慮到居住的合理性和舒適度,極盡所能地將戶外風光納入室內,讓您充分感受心醉神迷的美好時光

這些屋頂公寓具備不同的戶型。503號屋頂公寓的室內面積為197平方米,帶有一個面積為108平方米的超大朝北陽臺,從陽臺上可飽覽黑山(Black Mountain)和國會大廈(Parliament House)的壯麗美景,很適合享受戶外娛樂生活。502號和504號屋頂公寓的面積更大,每套公寓都擁有208平方米的寬大室內面積,通往面積為54平方米的帶頂篷的陽臺。 設計師充分考慮到居住的合理性和舒適度,極盡所能地將戶外風光納入室內,讓您充分感受心醉神迷的美好時光。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
精美考究的室內裝修,則為居住者提供絕佳入住感受

精美考究的室內裝修,則為居住者提供絕佳入住感受。住宅整體裝配有高端傢俱和廚具電器,將讓您享受到頂級生活。客廳和臥室都能享有美妙的外部景觀,設計者非常注重採光,令室內通透明亮。廚房配有高品質博世牌廚具電器,裝配有抽油煙機,將廢氣抽出室外。套內浴室、化妝間和浴室的牆面通體貼裝瓷磚,浴室和套內浴室內均裝配地板供暖系統。住宅內還建有可存放155瓶酒的雙溫區酒櫃,讓美酒愛好者獲得極大滿足。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
這些公寓的擁有無數優點,令其投資價值很高

這些公寓的擁有無數優點,令其投資價值很高。大樓擁有安全的電梯通道,直接通往每套屋頂公寓。公寓整體都安裝有C-Bus智能控制系統,可控制室內照明燈具、空調、浴室內的地板供暖系統,甚至可控制電動窗簾。 通體裝配雙層玻璃窗,配有彩色音頻可視對講系統。地下停車場內分配有兩個安全的帶鎖停車位,並且配有儲物區。

圓夢在“天然首都”坎培拉 屋頂公寓讓您徹底釋放心懷
這些公寓的未來升值潛力很大,是同時實現“定居”和“投資”夢想的不二之選

503號屋頂公寓的售價約為165萬澳元;502號和504號屋頂公寓的各自售價約為160萬澳元。這些公寓的未來升值潛力很大,是同時實現“定居”和“投資”夢想的不二之選。(本文內容資料由客戶提供)

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紐約房地産市場——一塊被低估的沃土

紐約房地産市場其實很大。維基百科中的一篇文章指出,紐約房地産市場的總價值約爲8000億美元。但我們認爲,其實際價值要高得多,因此我的同事Richard决定考察一下這個數據是否準確。他嘗試搜集曼哈頓市場的一些數據,而他的發現也是出人意料的。曼哈頓是紐約房地産市場價格最高的地區,因此,我們决定僅對曼哈頓房产市場進行估值,然後發現其價值約爲以上數據的兩倍。

紐約辦公面積據估計約爲5.2億平方英尺。按照每平方英尺700~900美元計算,總價值約爲3600~4600億美元。還要再算上酒店的價值。酒店房間數量接近9000間,平均每間房價值按4萬美元計算,總價值約爲360億美元。

紐約房地産市場的總價值約爲8000億美元,但其實際價值要高得多

曼哈頓住宅面積共有9.75億平方英尺左右,在所有房屋類型中,共有有公寓和合作公寓2014年的平均價格爲1300美元每平方英尺,所以總價值約爲1.3萬億美元。雖然聯排別墅的數據還沒有整理好,不過其總價值也已可想而知。

由此估算,僅曼哈頓區的房産市場的總價值約在1.7萬億美元左右,而這一數值已超過深圳股票交易所的1.5億美元。

曼哈頓資本市場基礎十分雄厚。其中不僅包括在紐約證券交易所和納斯達克交易的25,000,000,000,000美元股票,還有其總價值爲1.7萬億美元的房地産商市場。另外再加上紐約商業交易所和曼哈頓大型投行所創造的私人衍生品市場,曼哈頓當之無愧是世界第一大金融中心。

Danica.Chen專欄全集

Danica細說紐約房産市場

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奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活

奎林代鎮(Quirindi)位於塔姆瓦斯(Tamworth)以南,坐落在利物浦嶺(Liverpool Ranges)的中心地帶。該地區被視為澳大利亞新南威爾士州最富庶的農業區,從橄欖種植園到綿延起伏的向日葵花田,應有盡有,風光無限。這套面積為300平方米的現代化磚結構灰泥牆面住宅,佔據一塊面積為67英畝(27公頃)的土地,環境優美,叫人心醉。住宅所在的土地共分為三塊牧場,土壤為肥沃的黑土——置業於此,讓您和家人盡情感受澳洲質樸而純美的鄉村生活。

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
這套面積為300平方米的現代化磚結構灰泥牆面住宅,佔據一塊面積為67英畝(27公頃)的土地,環境優美,叫人心醉

奎林代鎮:盡情徜徉在田園風情之中

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
這座名為“奎林代·拉卡薩家園”(Lacassa Quirindi)的物業外觀清新大方,在藍天綠地映襯下,帶來寧靜怡人的氣氛

這座名為“奎林代·拉卡薩家園”(Lacassa Quirindi)的物業外觀清新大方,在藍天綠地映襯下,帶來寧靜怡人的氣氛。這裏距新南威爾士州北部風景如畫的奎林代鎮(Quirindi)僅5公里,讓您感受原汁原味的鄉村生活。

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
住在這片地區,可以感受澳洲純正的鄉鎮生活風景,安然愜意,遠離喧囂

住在這片地區,可以感受澳洲純正的鄉鎮生活風景,安然愜意,遠離喧囂。閒暇之時,您可以與家人享受種種田園樂趣。去林迪鄉村文化遺產村(Quirindi Rural Heritage Village)遊玩,或者在奎珀利大壩(Quipolly Dam)的隱蔽觀鳥點觀賞珍稀鳥類,也可以在瓦拉巴噠(Wallabadah)的第一艦隊紀念花園(First Fleet Memorial Gardens)盡情徜徉。

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
奎林代鎮(Quirindi)位於塔姆瓦斯(Tamworth)以南,這片地區充滿濃濃的文藝情節,度假氛圍讓人放鬆身心,卸下疲憊

奎林代鎮(Quirindi)位於塔姆瓦斯(Tamworth)以南,這片地區充滿濃濃的文藝情節,度假氛圍讓人放鬆身心,卸下疲憊。塔姆瓦斯被視為澳大利亞鄉村音樂之都(Australia’s Country Music Capital),這裏每年一月都會舉行鄉村音樂節(Country Music Festival)。 您可以在此探訪 19 世紀 60 年代到 70 年代的古老建築,也可以在美術館、博物館和圖書館接受一次文化的洗禮。 塔姆瓦斯周邊的若干精巧的鄉村小鎮都值得一遊——去奎林代鎮觀賞向日葵田地,更是澳洲當地人熱衷的休閒度假方式之一。 購買這座大宅,您可以徹底告別都市的種種煩擾,回歸身心的寧靜。

精美物業帶有牧場土地,優越位置連通三條道路

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
這座住宅外觀十分精美,設有3間帶衣櫃的寬大臥室、一間非常大的書房、2間浴室和精心設計的餐廳和客廳

這座住宅外觀十分精美,設有3間帶衣櫃的寬大臥室、一間非常大的書房、2間浴室和精心設計的餐廳和客廳。格局開闊舒暢,十分合理,裝修呈現簡潔大方的風格,給多人口家庭帶來極為舒適的生活空間。

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
這塊鄉村土地的大部分面積為空地,只覆蓋著少量植被

住宅所在的土地共分為三塊牧場,土壤為肥沃的黑土,只有一小部面積為紅土。這塊鄉村土地的大部分面積為空地,只覆蓋著少量植被。土地上建有一棟尺寸為20m×10m的機械棚和一棟含兩個欄架的剪毛棚,此外還建有一個水庫和多個帶固定架的小型牛圈。住宅旁邊設有兩個停車位。

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
整套物業所在位置十分方便,連通了三條道路

整套物業所在位置十分方便,連通了三條道路——驅車至塔姆沃思機場(Tamworth Airport)只需60分鐘,飛往悉尼國際/國內機場只需1個小時,距奎林代高爾夫球場(Quirindi Golf Course)2公里,距澳大利亞畜牧業和養馬中心只有40分鐘車程。奎林代鎮距著名的獵人穀(Hunter Valley)葡萄酒產區大約175公里,這裏的美酒佳釀同樣深受當地人歡迎,帶來悠閒生活必不可少的一種享受。

奎林代·拉卡薩家園:領略原汁原味的澳大利亞鄉村生活
這片土地未來或允許進行細分開發(視可能取得的許可檔而定)

住宅裝配有一個小型雨水水箱,為住宅供水;此外,土地和住宅均接通了城鎮自來水。這片土地未來或允許進行細分開發(視可能取得的許可檔而定)。(本文內容資料由客戶提供)

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紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异(下)

在上一期中,我介紹了有關紐約學區房的稅收與投資好學區可以起到高保值的內容。美國教育雖然實行的是“居住地制”,但是購買了學區房却不等于學生就可以100%的進入心儀的學校。然而,美國在擁有衆多公立學校之外,還有大量的私立學校,幷且很多都聞名遐邇。

爲了讓自己子女捷足先登,高昂的房價與地稅家長都可以不放在眼裏。但投資學區房就是進入優質學校的唯一出路?美國的私校學費真的像“傳說”中的不堪重負?

學區房—非它不可?

美國義務教育實行的是“居住地制”,也就是說,孩子能够在其居住地所屬的學區學校申請入學,而所謂的“居住”不限于自有還是租住。換言之,對于想要進入好學區就學的父母,完全可以通過租住學區內的房屋而達到目的。且一旦申請入學之後,即使畢業前搬離所屬學區,孩子仍然能够在同一個學校完成學業。其靈活開放的政策,主要是爲了保證孩子能够有一個穩定、良好的學習環境。所以,如果學區房的投資成本過高,許多家庭會選擇就近租房來替代,那麽學區房的投資也會使得後續的租賃市場得到保證。

許多學區房投資者認爲“一旦買到了學區房,就能够100%進入心儀的學校”。實際上,這是個誤區。近年來,熱門學校的報名情况日益激烈,紐約市特別是曼哈頓的一些熱門學校,即使居住在學區內,由于符合資格的申請者人數大大超過學校可以接收的學生人數,很多孩子被安排在“候選名單”(Waiting List)上,最後需要通過抽籤來决定。如果開學前仍然無法解决入學問題,候選名單的孩子就很有可能被安排到同一學區內的其他學校就學。

另外,“居住地制”也有例外。紐約市五大區(曼哈頓、皇后區、布朗克斯、布魯克林和史坦頓島)統一管理,推行一個“天才計劃” (Gifted & Talented program)。只要是在市內五區居住,在第二年9月開學時滿5周歲的學齡兒童即可參加全市範圍的Gifted & Talented考試。成績達到99%即在所有考生中排最前面1%的學生可以不受居住地限制申請全市範圍內特設的天才學校。在高中階段,紐約市設有9所“特殊高中”(Specialized High Schools), 由紐約市教育部統一管理(http://en.wikipedia.org/wiki/Specialized_high_schools_in_New_York_City)。其針對紐約市(含五區)居住者全面開放招生,唯一的招生程序就是參加“特殊高校入學考試”(Specialized High Schools Admission Test, 簡稱SHSAT)。通過考試的學生即可不分居住地的進入這些以高質量教學和優秀畢業率而聞名的著名高中。以上都是公立教育體系內的設置,因此上這些天才學校和特殊高中都是免學費的。

許多學區房投資者認爲“一旦買到了學區房,就能够100%進入心儀的學校”。實際上,這是個誤區

私立學校—未嘗不可!

美國還有大量的私立學校,由于在政府教育體制外,其教師學生比例、課程多樣及人性化、對個體學生及家長意見的重視程度均爲本地美國人推崇。由于國內原來沒有公立學校和私立學校的區別,大多數投資者對私校知之較少而天然排斥,很多人也認爲放著免費的公立學校不讀而自掏腰包上私校太不划算,其實兩者的比較遠不是如此簡單。好的公立學校平均每班20多個學生配一個老師,雖然與國內動輒40~50個學生相比少得多;但跟私立學校一般12個學生兩個老師比差了不是一點半點。私校由于不受政府教育部門統一考核,課程設置上更靈活更多樣化,更適合某方面有特殊才能的學生。相比之下公立學校要考慮總體學生的成績和質量,老師會更注重把較差的學生拉上來,勝于讓好的學生更優秀。私校既然是自己掏錢,家長也相應的有更多的話語權,學校管理部門及老師會更注重孩子及家長的意見反饋,特別是我們這些少數族裔學生及家長,由于在學校裏是少數,而美國社會又以種族多樣性爲榮,害怕被扣上種族歧視的帽子,因此會受到學校的格外重視。對于希望把孩子送進頂尖大學的父母,私校的優勢更是明顯。一般極好的公立學校,進入常春藤盟校的高中畢業生比例達到10~15%已經相當好了。但在一些著名的常春藤feeder school、或稱 prep school的私立學校,正如其名所言是專門爲常春藤高校“輸送”學生的預備學校,該比例能達到至少30%,而排名第一的Trinity School更高達驚人的41%!

至于說學費,好的私校每年學費大概在美金3到4萬之間,這個數字雖然乍聽起來很嚇人,但考慮到好學區的地稅,及好學區的好房子及普通學區的好房子的差價,則未必不划算。美國中産階級對私立學校望而却步因爲美國家庭平均都生育2、3個孩子,如果都上私校,則學費開支比好的公立學區地稅高出不少,但對于大多數是獨生子女的中國家庭來講,這個因素就不存在了。

總的來說,美國的教育體系爲孩子入學提供了很多不同的選擇。是否投資學區房視自身的情况和投資條件而定。地産投資是門學問,需要充分瞭解當地法律和稅收政策、市場形勢,爲孩子的教育做好提前和充分的準備。(完)

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集:

公孙律师详解纽约房产和投资法律

 

澳洲莫寧頓海濱公寓:擁有最好的半島生活方式

莫寧頓半島(Mornington Peninsula) 距墨爾本 (Melbourne) 僅一小時車程,風景迷人、悠閒舒適。您會在此發現連綿不絕的翠綠山丘、果園、橄欖園、歷史大宅和超過 200 座的葡萄園,這裏展現了維多利亞州充滿魅力的無盡寶藏。這套豪華的海濱公寓套房,位於墨爾本市“莫寧頓半島”上的一幢公寓樓內,設計極盡心思,充分享有絕美的全方位風景。

莫寧頓海濱公寓:擁有最好的半島生活方式
這套豪華的海濱公寓套房,位於墨爾本市“莫寧頓半島”上的一幢公寓樓內,設計極盡心思,充分享有絕美的全方位風景

住進墨爾本的富人區和遊樂場,海灣風景一覽無遺

這套設計獨到的公寓套房裝飾華美,佔據首屈一指的地理位置,享有漂亮的海灣風景和瑰麗的海天一色之美景。落日餘暉、霞光滿天——震撼人心的景致每天都落入您的眼底。 

莫寧頓海濱公寓:擁有最好的半島生活方式
這套設計獨到的公寓套房裝飾華美,佔據首屈一指的地理位置,享有漂亮的海灣風景和瑰麗的海天一色之美景

住在這裏,可以欣賞莫寧頓半島的迷人風景,也可以充分感受周遭充滿情趣的浪漫生活。這兒可是墨爾本富人和名人的遊樂場所,參觀頗負盛名的酒莊、陶醉在美不勝收的港灣景色之中,也可以讓自己迷失於澳大利亞最古老最著名的籬笆迷宮 (Hedge Maze) ——雅思迷宮及薰衣草花園 (Ashcombe Maze and Lavender Gardens) 之內。

莫寧頓海濱公寓:擁有最好的半島生活方式
落日餘暉、霞光滿天——震撼人心的景致每天都落入您的眼底

海濱公寓的位置十分優越,步行短短兩分鐘的路程,即可抵達名為“安全海灘”(Safety Beach)的郊區——該郊區境內的海灘是莫寧頓半島上最美麗的海灘之一。同時,本公寓靠近莫寧頓半島上的私立學校、“半島學院”(男女合校)和“圖拉克女子學院”(女校)。對於有孩子的家庭來說,當地優質教育資源保障了下一代的安全健康成長。

莫寧頓海濱公寓:擁有最好的半島生活方式
住在這裏,可以欣賞莫寧頓半島的迷人風景,也可以充分感受周遭充滿情趣的浪漫生活

閒暇之時,您與家人可以去能欣賞到海景的橄欖園中漫步,或是在眾多公共或私人花園中野餐。這裏有上百年曆史的玫瑰園、造型別致的樹籬笆迷宮和歷史悠久的文化遺產宅第,保證令人流連忘返。 

日本別府:溫泉酒店創造最雅致的商機

日本別府是片隱藏的寶地,它是世界第二大天然溫泉區。相對於其他地區,它氣候溫和,氣溫介乎攝氏35度至零下4 度。它也是熱門旅遊勝地,除了高山湖泊和山谷海灣,還有很多專業的哥爾夫球場,景緻美不勝收,每年吸引超過十一萬名旅客。所以此地的酒店業發展穩定。而「療癒之鄉」每年亦接待六、七百名旅客。 

別府是日本熱門旅遊勝地,每年吸引超過十一萬名旅客
别府氣候溫和,景緻美不勝收,還有很多專業的哥爾夫球場
别府是世界第二大天然溫泉區,周邊公園、水族館等設施一應俱全
除了自然風光、高爾夫球場和溫泉外,別府周邊還有不少遊樂場,能滿足全家人旅遊的各種需求

這些數字會繼續增長是因為旅遊業的發展和鄰近的國際大學。這所大學有很多來自中國和亞洲各國的學生。而日本也是世界上治安最安全的國家之一。 

跟别府鄰近的國際大學有很多來自中國和亞洲各國的學生

紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异(上)

《三字經》裏說:“昔孟母,擇鄰處。”古有孟母三遷,經過千年延續、現今仍然反映在許多投資者的購房喜好上。教育,這壹重要因素,使得“學區房”成為每個家庭購房的永恒話題。不僅僅只是中國投資者關註這點,美國當地家庭壹般也在孩子進入學齡(5歲上kindergarten幼兒園)時開始遷入好學區。然而,學區房本身的高市值又讓壹些中產階級投資者望而卻步;同時,如何選擇學區房、是否購買學區房之後孩子們的入學問題就無後顧之憂了?看似簡單的學區房,其實也需要投資者提前知道不少相關知識。本文將為中國投資者介紹壹些與學區相關的投資信息,以助您成為更成熟理性的投資者。

選擇學區房從了解地理區域劃分開始

說到紐約州,除了地產、金融、時尚,其教育文化也頗為著名,如擁有常春藤美譽的哥倫比亞大學和康奈爾大學、神秘的西點軍校、聞名的紐約大學、茱莉亞音樂學院、漢密爾頓學院、羅徹斯特大學、雪城大學、聖約翰大學、普瑞特藝術學院等。紐約的著名公立學區,除了曼哈頓最著名的上東區,還有素有“黃金海岸”之稱的長島Jericho, Manhasset, Great Neck; 紐約上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等頂尖學區,均為國內投資者首選的高尚地區。

美國的高水平教育體制為美國在世界科技文化領域的領先地位奠定了基礎。與中國的九年制義務教育不同,美國是“十三年”中小學義務教育,從5~18歲共分為四個階段,分別是學前教育,包括Kindergarten即幼兒園,有的學區或學校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即學前班課程; 小學,包括壹年級到六年級;初中Middle School,包括七年級到九年級;高中High School,包括十年級到十二年級,畢業後進入大學。根據分權制的教育管理體系,分聯邦、州、學區三級。所有公立學校所在的學區(School District)是由州政府劃分,並由當地管轄權範圍內的教育委員會(School Board)管理並制定教育政策。

投資者在為學區而選房時需做足功課,確認所選房產是位於目標學校的所屬學區範圍內(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 極為重要。哪怕所住房屋只隔目標學校壹個街區,若不幸位於學區劃分界限之外,也會導致孩子無法在中意的學校學習,那麽投資學區房的意義就沒有了。

在此提醒投資者註意學區與郵政區域的區別,兩者有時相符、有時相悖,並不完全壹致。

因此千萬不要以為該房產的地址是某市,即為該市的學區。有時壹些較大的行政區域內有多個學區,必須小心再小心。對於房子的基本信息,國內投資者可以輕松的通過網絡搜索獲知。

房產行業規範要求地產中介不能對於房子所屬學區的優劣發表意見影響買家的判斷,有的職業道德較低的經紀會給予買家錯誤信息,因此對於純粹為了進入好的公立學校而買房的投資者建議務必致電該學區委員會,甚至心儀的學校,只要給予地址信息,對方即可查詢確認,以充分確保沒有買錯。每年U.S. News & World Report都會對全美國高中進行評比並公布排名(排名鏈接請見文章底部),該信息可以供投資者參考,但並不能作為唯壹依據,皆因此評比的考量因素與投資者的個人傾向不盡壹致,比如相當壹部分國人希望孩子能進入常青藤盟校等壹流大學接受世界頂尖的高等教育,然而進入壹流大學的學生比例並不是U.S.News排名的標準之壹。對於有此等追求的家長投資者,建議通過網絡搜索查詢目標學區過去幾年的SAT考試平均分作為參考。比如Westchester郡各學區排名表

學區房—高保值

從房地產市場來看,好學區的房產價格要比普通地段房價高2倍以上。但成熟的房產投資者,除了關心購房投資成本以外,更要關心的是所購房產市場的變化、政策以及保值性。即使將來整個市場進入疲怠期,擁有好的學區房就意味著維持比其他同水平房屋較高的售價,也會在需要轉手出讓時更容易快捷。本文前面提到過,壹般本地美國人會在第壹個孩子進入學齡(5歲)時尋找購買學區房。因此建議投資者選擇有3~4個臥室的房產,易於出手。雖然房產市場的變化很難預料,但投資壹套保值性強的學區房始終是不錯的選擇。

學區房高稅金

投資別墅需要考慮地稅,此處所指的地稅壹般包括學區稅(School Tax),其目的是支持當地公立學校的開支。壹般來講,好學區的學區稅要比普通學區高出許多;換言之,正是因為該學區可支配的資金充裕,因此可以用好待遇招募到好老師,有更多資金開設更多種多樣的課程,給學生提供更多的實踐經驗,從而使得該學區在教學質量、學生成績、家長滿意度等方面領先而成為“好學區”。根據上圖統計,從1993年至2005年,在所有地稅上調的形勢下,學區稅的上調幅度超過其他種類。因此,投資者在考慮購房前,壹定要了解該房產的地稅金額,皆因地稅/學區稅年年交,必是投資者考慮的重要因素。當然,紐約州政府近年也為學區房屋主帶來了福音。壹項“紐約州學區稅減免計劃”(New York State School Tax Relief Program,簡稱STAR)為業主提供了兩種減稅方式。第壹種“基本STAR”面向所有紐約州居民年收入低於$500,000(包含配偶年收入),減免額度為$30,000, 但這項基本STAR只針對自住型房屋;第二種“高級STAR”面向所有65或以上的美國公民,在符合壹定的收入標準條件下,將享受當年所設定的最高免稅額度(2014-2015年的高級STAR免稅額度為$64,200)。【未完待續】

本文由戴上律師事務所周遊律師協助撰寫

公孫律師專欄全集:

公孫律師詳解紐約房產和投資法律

 

 

 

動人心魄的dream house 暢享薩尼奇半島旖旎風光

在加拿大不列顛哥倫比亞省的溫哥華島,風光旖旎的薩尼奇半島(Saanich Peninsula)每年都迎來數百萬名遊客。這裏是進入溫哥華島旅行的主要通道。雖然此處的旅遊業鼎盛,但是至今仍能保有迷人的田園小鎮風貌。當地一套精心設計的豪華住宅名為“阿德莫爾府” (Ardmore Hall),專門由能工巧匠建造而成,精美絕倫的大氣風範令人叫絕。

動人心魄的dream house 暢享薩尼奇半島旖旎風光
當地一套精心設計的豪華住宅名為“阿德莫爾府”(Ardmore Hall),專門由能工巧匠建造而成,精美絕倫的大氣風範令人叫絕

住進加拿大的“普羅旺斯”,享有薩尼奇半島田園風光

動人心魄的dream house 暢享薩尼奇半島旖旎風光
它是一處可讓您放鬆和重煥平衡感的佳所,也是一處感受刺激探險的勝地

從這座貴氣迫人的阿德莫爾府向南約25公里處,即是不列顛哥倫比亞省境內的美麗城市——維多利亞市(Victoria)。維多利亞位於溫哥華島(Vancouver Island)南端,是不列顛哥倫比亞省的首府。在這裏,歷史的典雅與現代生活的張力水乳交融,相映成趣。它是一處可讓您放鬆和重拾平衡感的佳所,也是一處感受刺激探險的勝地——要知道,維多利亞和南溫哥華島(Southern Vancouver Island)素有“加拿大的普羅旺斯”的美譽,出產品質上乘的小眾食品,如工藝乳酪、果酒和優質葡萄酒等。住進加拿大最清新宜人的花園城市,這棟很多人夢想中的dream house就是您實現夢想的契機。

動人心魄的dream house 暢享薩尼奇半島旖旎風光
這是一套具備永不過時的美麗外觀以及無上建築工藝的住宅,佔據面積為2.03英畝(約8215平方米)的朝西水濱土地

這是一套具備永不過時的美麗外觀以及無上建築工藝的住宅,佔據面積為2.03英畝(約8215平方米)的朝西水濱土地。綠樹蒼翠、水濱風光,美好風光時刻都圍繞在您生活四周,營造甜蜜溫馨的居家氣氛。

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定居在此,您和家人可以盡情感受溫哥華島(Vancouver Island)的百般風情

豪宅所在的溫哥華島薩尼奇半島(Saanich Peninsula),不但有多樣化的生態風光、迷人的田園小鎮風貌,也有令美食愛好者流連忘返的餐廳。半島以當地種植的新鮮農產品為特色,吸引了敏銳的美食家和葡萄酒愛好者。

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如此人間天堂之中的夢幻大宅,不正是您尋覓已久的理想棲居地麼

定居在此,您和家人可以盡情感受溫哥華島(Vancouver Island)的百般風情。這裏距離溫哥華市只有短短2小時路程,也是聞名遐邇的浪漫之都。從1999年起,溫哥華島連續八年被《Conde Nast》旅遊雜誌的讀者選為北美大陸最佳的旅遊島嶼,並且被著名的《旅遊休閒》(Travel and Leisure)雜誌選為美國與加拿大之間的最佳島嶼。如此人間天堂之中的夢幻大宅,不正是您尋覓已久的理想棲居地麼!

憑藉獨到眼光占得先機 投資馬尼拉物業正當時!

菲律賓近年經濟發展迅速,積累了多年的潛力迅速得以發揮。馬尼拉的房地產市場受到來自中日韓以及歐美國家的投資者的親睞,這得益於菲律賓較高的投資收益和親和的移民環境。一幢位於馬尼拉中國城內的商業和居住公寓大樓,現在熱售之中!搶佔投資馬尼拉的先機,就靠您獨到的眼光!

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馬尼拉的房地產市場受到來自中日韓以及歐美國家的投資者的親睞,這得益於菲律賓較高的投資收益和親和的移民環境

搶佔投資先機!馬尼拉成為海外買家新寵

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這棟正在出售的大樓位於“新華人區”內的一個卓越位置上,該區內有Divisoria商城、Tutuban中心、999廣場、168廣場、龍八商城(Dragon 8 Mall)和Filinvest公司的“One Binondo”綜合開發專案

這棟正在出售的大樓位於“新華人區”內的一個卓越位置上,該區內有Divisoria商城、Tutuban中心、999廣場、168廣場、龍八商城(Dragon 8 Mall)和Filinvest公司的“One Binondo”綜合開發專案。這個區域的大樓亦屬於稀缺投資資源,是市場上難得一遇的投資好機會。

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這棟大樓可轉換成一個“跳蚤市場”類購物商城,類似於雙龍公司(Double Dragon)對祝福商場(Benison Mal)的轉換操作

這棟大樓可轉換成一個“跳蚤市場”類購物商城,類似於雙龍公司(Double Dragon)對祝福商場(Benison Mal)的轉換操作。 

馬尼拉(Manila)是菲律賓(Philippines)的首都,市內高樓林立。它是菲律賓的政治、經濟、社交、文化和教育中心。根據普華永道(PricewaterhouseCoopers)的報告,馬尼拉躋身全球最富都市群第28位,東南亞第2位。城市土地學會(ULI)和普華永道共同發佈的《2014年亞太區房地產市場新興趨勢報告》,將東京、上海、雅加達、馬尼拉以及悉尼評為亞太地區五大最佳房地產投資市場。

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近來,馬尼拉的房產投資逐漸成為海外買家投資的新寵

近來,馬尼拉的房產投資逐漸成為海外買家投資的新寵,原因有以下幾條:當地房產增值穩定,每年保持10%左右增長,租金回報率高達6-10%;投資房產,可以順便辦理全家移民SRRV;房產無公攤,得房率100%;馬尼拉是國際大都市,房價實惠,交付帶裝修;官方語言為英文,適合留學,以及作為跳板;氣候溫和,適合退休人士居住。