現在還是投資美國房産的好時機嗎？爲什麽？（第二部分）

上期在居外網我已經對此題目進行了一些分析，（詳細請見http://www.juwai.com/news87803.htm）。本期我將繼續深入分析這個問題。現在列出一些因素來思考美國房價有沒有泡沫，現在是否是房産投資的好時機。在上篇的第一部分，我比較了紐約曼哈頓公寓價格指數和美國股市標普500指數。我們看到了沒有真正的泡沫迹象。這篇文章中，我們將以迥然不同的角度來探討這個問題。我們將考查美國宏觀經濟情况，比如雇用率和信用度，這是兩個决定房屋購買力的關鍵指標。房屋購買力又揭示了美國普通大衆的購房需求水平。

要獲得正確的觀察視角，就要深入觀察房産危機前和房産危機後的情况。下圖揭示了美國失業率在2006年末的房産危機前達到最低的4.4%。危機爆發後，失業率在2009年末達到10%的峰值。之後由于政府刺激政策，失業率開始逐步回落。到2014年7月，失業率回落至6.2%的水平。因此，與危機期相比，仍然有一定的餘地。

表一：美國失業率

現在來看看美國房産按揭量變化（请見表二）。在危機爆發後銀行爲了保證按揭的質量，對申請采用了更加嚴厲的審核標準，很多按揭因此被拒。房産按揭量隨著危機的持續不斷滑落。住房市場回暖後，按揭量又不斷上升，但幷未達到危機前的水平。

表二：美國房産按揭量走勢

以上兩個指標都揭示了總體情况。與危機前比較，危機階段按揭合格購房人數下降幅度很大，同時更多的人對工作穩定性産生恐懼心理。而這些結果沒有說明美國房産市場處于泡沫水平。

即使住宅價格普遍回升，供應量相對較低可能是由于需求的回升。來自美國國內和海外的投資活動在住宅價格回升開始後迅猛增長。但是來自本土居民的購房需求增長依然緩慢。

表三：美國30年按揭利率變化

這導致了危機爆發後按揭利率持續下降。美國中央銀行不斷降低利率以刺激經濟。這使得按揭利率跳水。理論上，低按揭利率可以刺激購房需求走强，要比刺激帶來的實際購房需求更强。

總之，通過所有的分析，我相信當前狀况下的美國房産市場存有泡沫的可能性很小。實際上，大多數分析師都持有認同這個結論。這明顯說明儘管目前房産價格上升，但仍然是很好的投資時機。但是投資者應該明白：幷非所有的房産都能成爲好的投資品。全美各地的房産回升過程差异很大，基本面要作爲比以往重要得多的考慮因素。明智的投資者要小心謹慎地與能够辨別投資好時機幷獨立于任何機構、不帶偏見的市場研究專家一起合作，進行投資决策。

更多市場研究將持續發布。敬請期待！

Sidney.Shauy專欄全集：

資深分析師Sidney剖析美國房産市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至sidney@shauy.com 與Sidney.Shauy零距離交流。

 

要在澳洲地産業中獲利 需長期投資而不宜炒匯買房

有些投資者來澳洲投資房産是別有用心的，他們的最終目的是炒匯。但是，房産投資是種長期投資，追求的是穩中有升的局面；“炒外匯”是一種短期投機行爲，玩的是心跳，這兩者不匹配。

多年來，澳洲房産形勢一直很好，與此同時，由于澳大利亞宏觀經濟的繁榮，造成了澳元匯率高擎。所以就有一些國內人士想用港元或美元購買澳大利亞的房地産，企圖利用房地産的升值和匯率的上漲來達到“一舉兩得”的目的。

雖然我幷不反對單純的做外匯買賣，可是我反對“炒匯買房”。因爲澳大利亞房地産業的一個重要特點，就是發展平穩，風險係數較小。只要投資者能够長期的持有投資項目，就一定能獲得理想的收穫的。買澳洲房子，就是圖一個穩定，但是，如果把“炒匯”的因素引入其間，就將會把這個低風險的産業變成了一個高風險的對象。

有些人或許看到了澳元匯率高擎的一面，但却沒有看到匯率這個東西受國際經濟、金融和政治因素影響而很容易産生巨大波動的一面。首先，要想通過“炒匯”賺錢，非得具備相關的很多知識、經驗、條件。很多國內人士其實較缺乏對外匯的感性認識。外匯市場受主要國家的經濟基本面、利率、資本市場、政治形勢、戰爭、石油價格、政府干預、技術面等許多因素的影響，“炒匯”者一方面信息滯後，另一方面信息量也遠遠不够。就以澳元爲例，它的走勢其實就受到了澳大利亞利率政策、進出口貿易狀况和國家宏觀政治經濟情况的制約，同時還受到國際市場風雲變幻的左右，有些因素的變換只在朝夕之間，即使是方面專家也是很難把握的。

2008年全球金融危機爆發時，澳元對美元的兌換遭遇重挫。在這種情形下，就發生了這樣一個因爲匯率問題而導致房地産投資受損失的案例。在危機發生之前，當時有一位試圖購買我公司開發房産的客戶，可能是聽信了某些貸款中介的鼓動，想采用向匯豐銀行申請港幣貸款的計劃。他認爲這樣一來既能從房産投資中獲利，又可以從港幣和人民幣的交易中獲利。當時我們公司就勸告他，這樣做有風險，可他不聽，于是我們也就中斷了和他的合作。可這位客戶又轉向了別家房産公司，最終還是采用了港幣貸款。但他沒想到，過戶後不久由于金融危機的突然爆發，匯豐銀行爲了降低自身的風險，要求這位客戶再出價值10萬澳元（相當于60多萬元人民幣）的費用給銀行，作爲匯率風險的保證金，幷規定這筆保證金一旦交付，就必須等到金融形勢基本穩定下來，才能解凍。大家可以想想，10萬澳元可是一筆不小的資金，要在短期內籌集本來就不容易，而且在當時那種情况下，誰都不知道何時金融形勢會趨于平穩，因此這位客戶就只能自食其果了。

其實別說小的散戶，就連航空母艦式的大企業也會在炒匯中受到巨大損失。上海有一棟商貿大樓叫著名的“中信泰富廣場”，而這棟樓的業主正是中國香港著名的中信泰富集團。該集團的前主席叫榮智健，他是著名“紅色資本家”榮毅仁的公子，在中信泰富主席的位上曾蟬聯了多年的中國首富。就是這樣一位出自名門世家，在中國香港商海翻滾多年的强人，最後也是倒在了炒匯上。2008年中信泰富涉足金融産品，包括簽署了一筆巨額的澳元期權合同，但未料到當年9月全球金融危機大爆發，澳元一度狂跌，中信泰富因此損失了147億港元。而這最後導致榮智健辭去主席職務，黯然下臺。

總之，還是一句話，要想在澳大利亞房地産業中穩賺大錢，一定要有長期投資的準備，切不可抱有投機心理。

金凱平專欄全集:

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是瀏覽金凱平鳳凰博報：http://blog.ifeng.com/1403232.html及新浪博客: http://blog.sina.com.cn/azdcw

 

從此告別喧囂、抓住機遇住進人傑地靈的堪培拉

和其它大城市以公園點綴相反，堪培拉儼然是壹個建在花園裏的城市。這個時髦的現代化城市，地處風景宜人和樹木蔥郁的心臟地帶，周圍遍布著澳大利亞最引人入勝的鄉村。這裏寬敞的規劃街道，令人難忘的現代化建築，以及自然環境的優勢都是那麽明顯。近幾年堪培拉房地產表現良好，鑒於它的地區失業率僅為3.2%和家庭收入增長等因素，前景值得看好。目前有4套住宅占據堪培拉優質地段的兩塊寬敞土地，秀麗景觀與幽雅氛圍令人沈醉，現同時對外發售，為投資者提供了千載難逢的置業機會。

這個時髦的現代化城市，地處風景宜人和樹木蔥郁的心臟地帶，周圍遍布著澳大利亞最引人入勝的鄉村。

安居“天然首都”的最佳時機，詩意棲居在全澳最宜居城市

如此令人心動的購買機會怎能輕易錯過！該物業地址為：沃拉曼加區阿拉瓦大街16號和18號（16 & 18 Alawa Street Waramanga）。這些住宅可單獨或壹起購買，總售價為240萬澳元；如果單獨購買位於16號或18號地塊上的住宅，賣家願意與投資者重新磋商價格。

該物業地址為：沃拉曼加區阿拉瓦大街16號和18號（16 & 18 Alawa Street Waramanga）。

把握這次購買機會，住進全球最宜居的天堂不再是美夢！今年經合組織（OECD）的壹項最新研究報告稱，堪培拉是全澳大利亞最宜居的城市。在享用服務、教育、就業、健康及安全方面，堪培拉在評比中均位居榜首。堪培拉居民的收入水平要比澳大利亞全國其它地區的民眾收入高出大約56%。可見這裏不僅擁有純美的自然環境，更是高質素人群定居的首選地，人傑地靈的優勢無可比擬。

這裏不僅擁有純美的自然環境，更是高質素人群定居的首選地，人傑地靈的優勢無可比擬。

海外投資者把目光紛紛投向此地，絕對有充分的理由和周全的考量。今天的堪培拉已是澳大利亞擁有眾多現代化建築的、發展最快的城市。堪培拉坐落於格裏芬湖岸邊，是澳大利亞政府、國會及很多外國使館的所在地。由於四周森林環繞、綠意盎然，且鄰近自然秀麗的鄉村，令堪培拉成為優雅的現代化都市，更享有”天然首都”的美譽，同時也被稱為“世界上設計最合理的城市”。城市50%以上的面積為國家森林公園所覆蓋，這使堪培拉當之無愧地成為南半球的“花園都市”。

具有設計感的臥室

該土地上出售的物業總共包括15間臥室、7間浴室、18個停車位，售價為240萬澳元。可以說，價格也具有壹定的優勢，是十分難得的投資機會。近幾年堪培拉房地產表現良好。鑒於它的地區失業率僅為3.2%和家庭收入增長等因素，堪培拉房地產前景值得看好。您的獨到眼光，必將會帶來豐厚的回報。與此同時，居住在此對於整個家庭來說也是十分優質的選擇。堪培拉整座城市都浸潤在濃郁的文化氣息和學習氛圍之中，全國乃至全世界的精英人士匯聚於此。據統計，堪培拉的居民文化素質領先於澳洲其他各州及領地，70%以上的居民都接受過高等教育。由於得天獨厚地理位置以及其作為“首都”的特殊職能，堪培拉還是各國使領館、澳大利亞聯邦議會、聯邦政府和最高司法機構、澳大利亞高等學府、澳大利亞國立博物館、澳大利亞國立圖書館以及澳大利亞國立美術館的所在地。在這個人傑地靈的地區，您和家人必定能夠能安居樂業、盡享和和美美的生活。

Pages: Page 1, Page 2

走進被人忽視的曼哈頓城市別墅 更值得中國土豪關註的投資新渠道

中國歷史上最富有女性之一的張欣，在打造了價值40億美元的房地産財富後，最近在曼哈頓購買了一座豪華別墅，別墅位于中央公園東南端的黃金海岸社區。此豪華寓所現價2600萬美元，初步估算面積比相似價格的奢華公寓要大2~3倍。這座別墅擁有游泳池、私密空間、私人花園、升降電梯、礦泉浴池和酒窖。美國演藝巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、萊昂納多·迪卡普裏奧（ Leonardo DiCaprio）和沙特王儲曾經也對這套豪宅情有獨鍾。

張欣新寓所的靚麗的餐厅

作爲SOHO中國的CEO，張欣一直關注紐約也曾不斷地在此投資。身爲中國人的她是一位投資美國的領袖和先驅。去年她出資7億5000萬美元購買了紐約地標性建築通用大厦20%的股權。通用大厦迄今爲止是世界上最昂貴的寫字樓。她與來自巴西的一位富有的銀行家和來自美國的一家主流地産公司共同擁有通用大厦的房地産權益。她沒有像其 他許多中國投資土豪一樣去購買奢華公寓，而是選擇了美麗迷人的城市別墅。城市別墅目前仍被中國投資者所忽視。張欣成爲了中國投資者的投資新方式的領路人。

“城市別墅”也被稱爲“褐石屋”（brownstone），是含有土地産權在內、3~4層的獨立産權房。而公寓却只擁有與其他公寓所有者共享的土地權和其他公有設施。現在投資者們發現購買紐約的城市別墅是很好的投資方式。豪華別墅通常比那些知名的奢華公寓便宜很多。所以，中國投資土豪們應該考慮曼哈頓的城市別墅了。

張欣所投資城市別墅內的客廳

美國頂級富豪Paul Melon于1965年建造了一座別墅，位置就靠近張欣的別墅。Paul 是繼承了祖父Melon的 銀行帝國。Paul 的妻子是肯尼迪優雅動人的妻子Jackie Kennedy 的親密朋友。她設計了著名的白宮玫瑰花園，在此見證了美國歷史上許多重大的時刻。Melon別墅上市交易時報價4,3000萬美元，面積1000平米。其所在板塊是美國最富裕的地區，沒有之一。此別墅售價僅爲175公寓大厦頂層別墅屋價格的一半。

對于海外投資者來說，城市別墅和新建公寓因其無須披露個人信息而比購買舊有公寓（共有産權）而具有强大的吸引力。因此，投資富商們正轉向這些高檔寓所進行投資。

在購買了城市別墅後，投資無須花費高達公寓市值1%或是更高的昂貴維護費。城市別墅的房産稅較低，而無須公寓那樣要協商獲得臨時的特別優惠稅率。總之，即使包括一般維護修繕的費用，擁有城市別墅的成本也比較低。

有些城市別墅也許需要投入不菲的費用進行修繕，但是在紐約找到很好的建築設計師和建設承包商幷不難。請記住，購買城市別墅的手續繁雜，投資者得多加細心謹慎，最好找熟悉流程的經紀行代理。

Danica.Chen專欄全集：

Danica細說紐約房産市場

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至danica_chen2003@yahoo.com 與Danica零距離交流。

 

 

如何申請加拿大學生簽證？

誰需要申請學生簽證 ?

在加拿大留學需要申請加拿大留學簽證。該簽證可讓學生在加拿大居留，並在經由批准的大學、小區學院、大學學院、職業學院、公私立中等學校或者私立的ESL/FSL語言學校攻讀學術、專業或職業課程。

如果您上的是爲期不超過六個月的英語或法語課程，而不是學術、專業或職業課程，便不用申請學生簽證，亦不須要作體檢，持短期入境簽證(即所謂的觀光簽證)入境加拿大即可。若是申請超過三個月以上的課程，且打算會在加拿大當地待超過六個月並繼續延簽您的學生簽證的話，則務必要申請學生簽證並通過體檢之後，再前往加拿大留學。

辦理學生簽證之步驟

一旦您已備妥學生簽證之申請件，請您依照下列四個步驟來申請：
第一步：完整填寫學生簽證申請表內容

加拿大境外申請學生准證申請表 (IMM1294)可由以下網址下載：

請點選http://www.cic.gc.ca/english/pdf/kits/forms/IMM1294B.PDF

此表可于在線填寫。

第二步：支付正確的費用

第三步：繳交完整之申請文件，將同時核發體檢需知，請攜帶簽證組核發的體檢表格至指定之體檢醫院進行體檢。

第四步：簽證及護照將會以郵局國內一般快捷方式寄回給申請人。如果您在繳件時未附上護照，本組將會以信函或電子郵件通知您將護照以郵局國內一般快捷寄至本組。審核完成後，護照將以相同方式寄還給申請人。快捷郵資及手續費，均由申請人自付。(件到付款)

收集申請簽證的必要文件

申請簽證的學生在遞交申請表時，附上所有必要的文件是非常關鍵的。缺少文件會延遲審核簽證的過程。

申請學生簽證必須包括下列文件：

  • 身份證明：包括有效護照，或可以保證能重返簽發國家的身分文件。
  • 財力證明：表明您在加拿大逗留期間有足夠的錢支付學費、回程交通費及每年$10,000加幣生活費。證明文件可以是銀行的余額存款證明、可兌換貨幣的銀行彙票、過去四至六個月的銀行對賬單或者已支付學費及住宿的證明。（一般來說，除了學費之外，每學年$10,000加幣應已足夠。）

如果您計劃在加拿大停留的時間超過6個月，就必須通過體檢。在此種情形下，您將會取得體檢相關信息和可提供體檢服務的指定醫師名單。請注意，如果您需要體檢，請務必于課程開始至少4星期前完成體檢。

Certificat d’acceptation du Québec（CAQ）

如果您有興趣在魁北克省留學，您需要獲得魁北克省政府的錄取證書CAQ及加拿大政府發給的學生簽證。CAQ申請表由魁北克省的學校發給。申請CAQ需要付申請費。留學生必須在申請學生簽證之前先申請CAQ。希望去其他省份或地區留學的學生不需要申請CAQ。

匈牙利房産投資兩大稅務：交易稅與財産稅

海外投資者都繞不開的一個問題就是“房産稅”。不論在哪個國家投資房産，有哪些稅？如何繳稅？稅額是多少？都成爲投資者最爲頭疼的話題。在匈牙利購買房産需要交哪些稅？以下我將爲中國投資者一一介紹。

中國投資者一旦成爲業主之後需繳兩種稅：

在匈牙利房产交易或讓渡不動産有關的權利時，個人和法人實體都需要交納不動産交易稅；在獲取不動産控股公司的國內不動産股份時，也須交納不動産交易稅。不動産交易稅以被轉讓不動産的市場價值（含增值稅）計算，由受讓人交納。稅率如下：

  1.  基準稅率爲4%，可减免或以優惠稅率執行，對居住性質的房屋和公寓也適用。
  2. 對于獲取不動産控股公司的不動産或股份，交易稅率爲4%，最高限額每項不動産10億匈牙利福林（貨幣單位）；超過10億福林稅收後的房産市值部分適用2%的稅率。不動産交易稅針對交易單位爲每項不動産上限2億福林——這種公司間的交易稅可以免除。
  3. 如果購買者爲不動産交易或租賃公司，則適用2%的不動産交易稅率；
  4. 不動産信托投資適用2%的不動産交易稅；
  • 非居民取得不动产

根據外國人不動産法案，外國個人或法人實體經地方公共管理部門負責人的批准獲得許可，可以取得除耕地之外的匈牙利不動産，某些免許可特例適用于歐盟居民。

如果通過繼承和繼任而獲得不動産，則無須獲得許可。

如果獲取不動産與地方或公共利益不發生衝突，則許可可以被批准。個人或者非居民機構的代表須提出申請以獲得地方市政最高當局-市長的許可。如果申請被拒，可向法院提請訴訟。

任何外國自然人、外國公司或機構都無權獲得匈牙利耕地的所有權及其任何權利。本規定也適用于匈牙利籍的個人或實體，也包括外國投資者在匈牙利的附屬機構。

我們來看一些實例：

  • 個人購買不動産：

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro 1福林=0,003183歐元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

  • 作爲不動産交易或租賃公司購買不動産

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro  1福林=0,003183歐元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

財産稅按年度繳納。建築不動産的稅收按照建築面積計算，最高每年徵收1821福林/平米（約47元人民幣），或者以房産市值計算，最高稅率3.6%。土地徵收類似，稅率按照土地面積計算，最高每年徵收331福林/平米，或者以土地市值計算，最高3%。

Laszlo专栏集合页：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽Hunfund Kft的官方網站http://www.hunfund.com瞭解匈牙利。

 

澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂

越來越多的海外買家在澳洲購房投資，或作爲日後自己與家人移民到澳洲時的落脚點。許多買家在購房時都會考慮該以誰的名義買房：是自己的名字，配偶的名字還是孩子名字？或許買家們忽略了一點，就是澳大利亞的物業可以是聯名購買的。比如說：夫妻聯名購買，也可以是夫妻一方與孩子聯名購買，甚至夫妻雙方與孩子三人共同聯名購買物業也是可以的。那麽，聯名買房是否有什麽實際意義呢？首先，讓我們瞭解一下澳大利亞聯名購房的方式。

  • 自然共有權益（Joint Tenancy）

當2個或更多人共同買房時，如不做特別說明，一般都會按照自然共有權益簽訂購房合同。自然共有權益是聯名擁有物業的一種方式，幷擁有下列特點：

  1. 所有業主共同擁有該物業。當該物業的自然共有權益存在時，沒有任何特定比例分配的擁有權，即是說，業主對于該物業擁有相等的利益。如果該物業産生收入（例如：租金），則所有業主均分該收入。
  2. 自然共有權益是以“生還原則”( Principle of Survivorship ) 作準。如果其中一位業主過世，則其名下原有的權益便自動歸其餘還在生的業主。

例如：A和B以自然共有權益共同購買物業，則A和B各自擁有該物業二分之一的擁有權。如果A過世，則其名下的利益自動歸爲B所有，即B成爲唯一的業主。如果ABC三人以自然共有權益共同購買物業，則三人各占物業三分之一擁有權，如果A過世，其名下的利益自動歸爲B和C所有，即B和C各占該物業的二分之一擁有權。在這當中，幷不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，嚴格來說，A名下的這部分利益無法作爲其遺産的一部分。

  • 按份數共享權益（Tenancy in Common）

這也是聯名買房的一種形式，但與自然共享權益不同的是，擁有人可以按照份數比例自由分配每位業主名下對該物業的擁有權。而該業主名下的這部分擁有權是可以作爲其遺産由後人繼承的。同時，業主也可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情况下，較爲自由的將屬￿自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。

例如：ABC三人以共享權益共同購買物業，幷决定A占該物業50%的利益，B占30%，C占20%。如果A過世，則其名下這50%的利益可以作爲遺産由其順位繼承人全權繼承。

  • 聯名購房的考量

在澳大利亞，法定的遺産順位繼承人一般爲配偶。因此，在業主沒有設立遺囑的情况下，對于夫妻雙方來說，無論是按自然共享權益還是共享權益聯名購買物業，所達到的結果很有可能殊途同歸，即，夫妻一方過世後，其名下的物業很有可能歸爲其配偶所有。（當然，如果您有過多段婚姻，就應當認真考慮設立遺囑，又稱“平安紙”，以免在將來産生不必要的糾紛）。

目前，許多留學生在澳洲買房，由于其沒有還款能力，一般會考慮與父母聯名購買，這樣便可由父母出資幷承擔貸款。值得注意的是，留學生由于有澳大利亞臨居簽證，可以購買自住用途的二手房，如果是與父母合買，由于父母爲非常駐外籍人士（請參照：http://www.juwai.com/news66684.htm），則只能選擇新房或樓花。

值得注意的是，如果購買物業後想要轉名，則需要額外支付一筆不小的費用。例如：A與其父親B共同購買一套物業，價值60萬澳元（其中需支付60萬澳元房産所産生的印花稅）。3年後，房産價值升值到90萬澳元，B將自己名下部分物業全部贈與A，則在轉讓過程中，A需要另付45萬澳元（及房産價值一的一半）所産生的印花稅（澳大利亞每個州對此要求各有不同，因此您應當事先諮詢您的會計師和律師）。考慮到澳大利亞目前沒有遺産稅（但作爲遺産獲得的財産或收入可能會受到其他相關稅務調理管制，例如：個人所得稅等），該物業也能作爲遺産的一部分較爲自由地由配偶及子女在日後繼承。

如果買家决定以聯名的方式買房，需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在繳納印花稅、房産過戶轉讓以及向土地局登記買家的産權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，投資者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師。

我建議買家在購房前先將自己的考量與自己的律師多做溝通，以便律師能够更好的瞭解買家的計劃，也爲日後可能面臨的額外費用事先做出規劃。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸。

 

以房養學還是以房養生 馬裏蘭州豪宅為投資佳選

“以房養學”新坐標——馬裏蘭州

現今，中國式教育不但“聞名遠洋”，而中國的父母們更是讓西方人領略了何為“可憐天下父母心的”真理；為了子女將來能出國深造，順利進入世界頂級學府，他們可謂是絞盡心智。據初步統計，以子女留學為基礎赴海外購房的中國投資者的比例占到60%，優質的學區房更是以“迅雷不及掩耳盜鈴之勢”壹搶而空。 那麽在美國，除了紐約、波士頓與賓夕法尼亞之外，還有哪裏能為子女學業為主，自住或投資為輔的好住宅？答案就是馬裏蘭州。

馬裏蘭州豪宅全貌

馬裏蘭州連續四年在全美國的公共教育系統中排名第壹。該州的高等教育機構可以為商業和工業提供各種所需培訓和研究。有超過33.7萬的學生正在州內60多所兩年制的學院和四年制的大學接受教育。

馬裏蘭州出色的教育資源包括有馬裏蘭大學體系中的11個校區，以及以信息技術和生命科學學科而聞名於世的約翰·霍普金斯大學。這些院校已經成立了250多家研究中心和科技研究所，其中包括馬裏蘭大學生物科技研究所，馬裏蘭技術產業研究所，約翰·霍普金斯大學應用物理實驗室等。

Pages: Page 1, Page 2

高於市場平均收益優勢明顯，莫蘭巴 “麥森酒店式公寓”吸引買家眼球

據澳洲媒體報道，在過去的兩年裏，中國在澳洲的房地產投資增長了75%至45億元。其中大部分的中國買家比較青睞於昆士蘭州的房產。壹直以來，酒店式公寓集住宅、酒店、會所多功能於壹體，既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是壹種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。昆士蘭莫蘭巴（Moranbah）的旗艦項目——麥森酒店式公寓，首次登陸中國上海。該公寓位於莫蘭巴城市的正中心，地段優越、裝修精致，擁有至少三年年平均投資回報率約8.5%的投資保證，是您財富增值的新起點。

麥森酒店式公寓是莫蘭巴當地的旗艦項目，占據當地絕佳的中心位置，生活、出行、娛樂都極其方便，擁有優質的環境和清新的環境。

莫巴蘭旗艦項目，投資昆士蘭酒店式公寓的最佳時機

麥森酒店式公寓是莫蘭巴當地的旗艦項目，占據當地絕佳的中心位置，生活、出行、娛樂都極其方便，擁有優質的環境和清新的環境。便捷的配套設施，舒適溫馨的家裝布局，賓至如歸的酒店式管理，都成為該公寓獨特的亮點，也以其獨樹壹幟的風格成為當地成千上萬高收入礦工群體的不二選擇。這座酒店式公寓為有眼光的妳提供了絕無僅有的投資良機，未來十分樂觀的發展前景使您可以坐等回報，牢牢把握這個財富增值的新起點。

便捷的配套設施，舒適溫馨的家裝布局，賓至如歸的酒店式管理，都成為該公寓獨特的亮點

中央礦業小鎮莫蘭巴(Moranbah)，在過去的幾年裏壹直得益於全球蓬勃發展的煤炭經濟而飛速發展。莫蘭巴位於艾薩克地區郡（Isaac Regional Shire）的北部、在麥基（Mackay）西南部大約 200 公裏處。這個現代化的城鎮，以煤礦業和相關工業為主要產業。 雖然莫蘭巴（Moranbah）為現代小城，但依然保有鄉村田園的魅力與溫暖的親和力，充滿溫馨怡人的生活氛圍，是個宜居的地區。這裏交通也很方便，格裏高利高速公路（Gregory Highway）穿過莫蘭巴鎮，抵達查特斯堡（Charters Towers）和湯斯維爾（Townsville）。

廚房的裝修簡潔大方。

投資莫蘭巴是壹次明智的選擇，將來豐厚的投資收益壹定不會令您失望。作為昆士蘭著名的的采煤小鎮，莫巴蘭也是這個州最年輕的城鎮之壹，充滿活力和朝氣。前幾年，小鎮專為安置礦工家庭而設，人口隨之增加，近來鎮中心經過改建，面貌煥然壹新。莫蘭巴不乏用餐、購物及觀光的去處，滿足各個年齡層需求的生活設施和休閑場所應有盡有，讓您體驗充滿田園格調的安逸生活。

Pages: Page 1, Page 2

紐約豪宅市場仍將勢如破竹 曼哈頓房産無法取代

上周我談了富豪區，英文叫“billionaire’s row”。這號稱是紐約的最昂貴的社區，是中國人最集中的居住區，也是商業客戶的首選。

去年曼哈頓的豪華不動産上升了38.3%。新樓盤的價格平均漲幅66.3%。儘管價格上漲驚人，但有諸多理由相信，價格仍將繼續上漲。

紐約房産成爲“新瑞士銀行賬戶”

紐約周刊的一篇文章講到：“紐約現在是來自外國富豪的盧布、人民幣和美元的首選藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人賬戶最爲隱秘與安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

受到超級富豪追捧

紐約是世界上富豪最喜歡置業的城市之一，排名僅次于莫斯科。紐約也是世界上財富值超過一億八千萬人民幣富豪的第三大聚集地，還是全球財富流向的第二大目的地。除富豪區外，紐約西南部的高級社區也日趨走强。紐約豪宅相比世界上其他的地産仍具價格魅力。

紐約房價比摩納哥更具吸引力

摩納哥是法國以南的地中海小國，面積近有2.2平方公里。人口稠密，但遜于曼哈頓。摩納哥和紐約一樣是全球財富階層理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成員于2010年曾斥資3億美元（近20億人民幣）買下了摩納哥的一套面積17500平方英尺（約175平米）的豪華空中別墅。而紐約最貴的房産成交價只有1億2千5百萬美元（約7億5千萬人民幣）。本文最後的圖例顯示紐約的豪宅價格只有摩納哥的三分之一，在全球最昂貴地産城市中排名第八。可以看出，紐約地産是價格窪地。

另外，摩納哥是免稅國度，具有先天的優勢。但是在美國投資可以通過諸多的避稅技巧免于巨額稅負。我之後將在“中國投資者納稅策略”中詳細論述。

世界的紐約：小城大市

正如我上面講到，曼哈頓人口稠密，面積僅86平方公里。曼哈頓是紐約市的一個行政區，也是美國最富裕的郡。因此擁有龐大的高收入階層，使得這裏成爲小城大市。這裏是紐約失業率最低的地區。紐交所和納斯達克市場是全球排名前兩位的交易所，相當于排名3~12位（包括倫敦股交所、加拿大股交所、中國香港股交所和上海股交所等等）的十個交易所的總和。兩大交易所打造和引致了紐約龐大的金融業。許多全球500强企業爲紐約帶來了高起的就業率，包括時尚、雜志、電視以及電影等很多行業。所以說紐約也許幷不是奢華地産的所求，而是高級地産的全球盛宴。可以說，紐約是最受中國投資者歡迎的居住集中地和生意天堂。

新地産項目最適合海外投資者

曼哈頓專業從事海外人事投資的地産律師布魯斯·科恩說：“海外投資者都願意購買新建不動産，因爲購買新建地産不要求登記個人財務信息。舊不動産有時要求預付大筆款項以保證支付稅費。這種政策會被購買比如一套價值2000萬美元的寓所的這種投資者所抵觸。”因而，舊的不動産要求的個人信息披露和預付款都將繼續影響著人們趨于購買新建不動産項目。

這些富有的買家助升了不需要披露信息的新建公寓和獨棟別墅的價格。但是獨棟別墅仍然處于價格窪地。豪華別墅的價格只是新建豪華公寓價格的1/3至1/2。

紐約新建房産吸引購買的另一個原因是購買期房只需要支付預付款，建設周期通常爲2~3年。購買新建房産的預付款只需房産價值的25%。因此投資者可以僅用預付款就鎖定了價格。

假如超級富豪對紐約的經濟條件和投資熱度不减，紐約房産就會持續升溫。紐約豪華地産就成了不錯的投資升值的選擇。

Danica.Chen專欄全集：

Danica 細說紐約房産市場

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至：danica_chen2003@yahoo.com 與Danica零距離交流。