2018年澳洲移民評分標準

我們都知道澳洲移民的項目是非常多的,但是澳洲的移民項目都是通過打分的製度來實現的。評分越高,對於自身移民的優勢就越大,所以很多想要移民澳洲的人,都會去關注澳洲移民評分標準。澳洲移民的評分標準,一般你的分數達到了60分,就可以進行澳洲移民申請。所以今天我們來詳細的了解一下這方面的相關內容。

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1.英語能力

移民到澳洲,首先要保證的就是自己能夠和當地人進行正常的交流。所以英語過級是必須的,雅思過級的分數越高,那麼你所得到的移民打分也就越高。你在申請的過程中,如果你的英語評分能力是零的話,只要你的總體分數達到60分就可以進行申請。但是你在提交移民簽證申請前,必須要取得雅思四個單項均不低於六分的成績,並且還要保證時間,是你遞交申請的兩年之內。

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2.年齡

在澳洲你申請的年齡階段不一樣,那麼你所獲得的分數也是不一樣的,年齡在18周歲至24周歲之間獲得25分,25周歲至32歲之間獲得30分,就是最高的,33周歲到39周歲之間獲得25分,40歲至44周歲獲得15分,45歲至49歲獲得的是0分。在適當的年齡進行移民,對於你獲取分數是有很大的幫助的,所以什麼階段進行移民,根據你自身的情況來進行決定。

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3.經驗

澳洲移民簽證當中其實還有很多投資信移民和技術性移民其中,其中澳洲132就是商業天才投資移民。 189,190和489都是提名技術職業移民。除此之外,海外工作經驗也是可以幫助你提高分數的,3-5年的工作經驗得5分,5-8年的工作經驗得10分,8-10年的工作經驗得15分。除了上面所提到的相關內容以外,其實還有很多方面都可以成為自身的加分項。

2018美國留學一年學費要多少

人們生活水平提高的同時,家長對於孩子的教育水平程度變得越來越重視。為了能夠讓孩子有一個更好的學習生活環境,很多家長都會把孩子送往國外進行留學,其中美國就是眾多家長的首選之地。美國的高等校院是非常多的,並且在世界的排名當中都位居前位。完善的教育體制下面自然會吸引很多海外留學生。美國留學一年學費需要多少呢?我們來詳細的算一下。

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美國留學的學費

美國的學校大部分分為公立學院和私立學院,普通的私立大學本科每年學費約為1.7萬-2.4萬美元。比較有名的私立大學學費還要高一些,基本上會超過3萬美元。公立大學每年的學費約為0.9萬-1.4萬美元。美國著名大學的排名當中,其實私立大學的佔比是比較多的。

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如果你就讀的是研究生課程,法學醫學商學和工科專業的私立大學,每年的學費大約為2.2萬-2.9萬美元,公立大學一年的學費大約為1.3萬-2萬美元。而社會科學類專業的私立大學學費相對來說要便宜一些,一年的費用大約在1.8萬-2.5萬美元,公立大學的則為1.7萬-2.4萬美元。這類學科公立大學的費用佔比要多一些。

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學雜和生活費用

除了上面提到的相關學費以外,其實生活上面也有一些額外的支出。學費是學費,書本費是書本費,除去相應的學費以外,在美國還要交納相關的書本費用。當然生活上面的費用也是必不可缺的。美國城市經濟發展水平不一樣,那麼你所使用的生活費用也是有差異的。通常紐約,舊金山以及洛杉磯這些城市的消費水平相對來說是很高的。生活費用當中佔比最大的就是房租,其次是飲食和衣物方面。

小國家有哪些可以成為移民的選擇

現在很多人在選擇移民國家的時候,不一定都會選擇國土面積比較大的國家,反而會選擇那些比較安逸,經濟發展比較好的小國家。每一個人移民的目的都是不一樣的,有的是為了能夠讓自己過上一個更舒坦的生活,讓自己有一個更好的生活環境,有的是為了自己孩子的教育,有的是為了自己事業上面的投資。那小國家有哪些可以成為移民的選擇呢?

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1.馬耳他

馬耳他是眾多移民國家當中比較火熱的一個小國家。該國家的移民政策相對來說是非常寬鬆的,幾乎沒有什麼門檻,並且投資也是比較少的,所以正是因為這樣的優勢成為很多移民投資者的必選之地。馬耳他雖然國家比較小,但是別人的規格卻不少,在各方面的發展上面都是比較突出的,不管是社會經濟條件的發展,還是教育制度和社會福利的完善,都非常適合人群進行居住和生活。

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2.日本

對於國內人士來說,拋開歷史不談,日本確實是一個比較適合人群居住的國家。該國家的國民經濟收入相對來說是比較高的,並且社會福利制度和效率體係都非常的完善,幸福指數在世界排名都非常的高。日本的經濟發展在世界排名位於前列,在亞洲的發展位於第一。再加上它的歷史文化和自然風光,都深受很多人士的喜歡。

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3.塞浦路斯

歐洲國家塞浦路斯也是當下移民投資比較火熱的一個國家。相較於其他歐洲國家移民的條件來說,該國家的條件和政策都是非常的寬鬆的。並且投資的金額相對來說也比較少。該國家的經濟發展和各方面的體系製度都是非常健全的,投資塞浦路斯的移民項目,很輕鬆的就能夠得到歐盟護照,這一大優勢成為很多人選擇它的原因。

高中生留學新西蘭條件有哪些?

每年前往世界各地的留學生變得越來越多。很多家長為了能夠給孩子提供一個比較高質量的教育環境都會選擇在孩子上高中的時候,把他送出國外進行留學。每個國家都有留學生的條件和要求,都是不一樣的,相當於其他國家的留學要求,新西蘭的留學性價比要高上很多。所以高中生留學新西蘭條件和要求有哪些呢?一起來進行一下詳細的了解。

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高中生留學新西蘭的條件:

1.學歷要求前往新西蘭留學的高中生,必須要滿足國內初中畢業的條件。入讀11年級的時候,年齡不能超過18周歲,從另一個角度來分析就是他的事剛好上高中的年齡階段,在新西蘭進行留學就讀高中是不允許跳級的。在新西蘭就讀高中的時間,不能少於16個月,所以通常該國家是不允許12年級有插班生的,如果課程受到影響的話,是會影響升學率的。

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2.英語上面的要求,如果你留學的是新西蘭公立學校,那麼在英語上面沒有什麼具體的要求,可以直接入校就讀,學校會專門提供語言上面的輔導,但如果是私立學校的話,就有語言上面的要求。 acg高級中學的雅思要求必須是5.0入讀,同時還要通過學校提供的語言測試。

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3.最後就是資金上面的要求,要保證自己能夠支付得起學費和生活費用。留學的學校不一樣,那麼你所支付的擔保金也是不一樣的,通常情況下擔保金大約在40-45萬人民幣左右,申請人還要提供該存款的銀行證明以及相關的證書和各個方面的材料,並且把該資金提前六個月存入銀行。這些存款可以是申請人,也可以是配偶,父母或者是兄弟姐妹的名義存在銀行的。

哪個國家移民門檻低——華人選擇最多的三個國家

移民哪個國家是比較容易的?哪個國家移民門檻低?很多人在進行移民的時候都會考慮這方面的相關問題。根據相關的統計,我們可以明顯的感受到國內人士,主要移民的國家分別是美國,加拿大,澳大利亞等這些國家。每個國家的移民政策不一樣,相應的條件和要求也不一樣。至於移民哪個國家是比較容易的,可以通過以下幾個國家的優勢來對比一下。

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移民美國

好,美國的移民項目還是比較多的,同時他移民的類別也比較多,通常比較常見的都是美國親屬移民,美國職業移民,美國eb-3簽證,美國eb3非技術類移民簽證,美國eb -4簽證,美國eb-5簽證。以上這六種就是美國常見的移民項目。這些移民項目針對的人群是不一樣的,你可以根據自身的情況來進行選擇。

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移民澳大利亞

根據相關的數據統計,我們可以明顯的感受到68%的人士移民澳大利亞,是通過技術移民的方式,剩下的32%的移民是通過家庭簽證內實現的。澳大利亞的華人移民數量是最多的,短短差不多十年的時間,澳洲華人移民的人數增長大約在80%左右。在家庭移民當中,配偶移民的佔比是最大的,為79%左右,技術移民當中澳洲雇主擔保移民的佔比最大,約為38%。

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移民加拿大

加拿大移民主要以虧損為主,魁省移民主要分為投資移民,技術移民以及經驗類移民。加拿大魁省經驗類移民的優勢,主要包括以下幾個方面。首先是申請速度比較快,留學加上移民僅需要兩年的時間就可以完成,並且風險比較低,成功率100%,不需要打分。學費比較低,性價比非常的高,沒有工作經驗和雅思上面的要求也沒有配額和職業的限制。

泰國養老簽證的條件你滿足嗎?

在經歷了風風雨雨的一生之後,很多人都想要在老年過上一段安詳寧靜的生活。適合養老的國家有很多,但是近幾年很多人在選擇養老國家時,都會優先考慮到泰國。泰國養老簽證一直都是泰國的一大福利,並且該簽證在不斷的更新和完善當中。如果你想要得到泰國的養老簽證的話,就必須要滿足下面的相關條件,你達到了嗎?

泰国养老签证
泰国养老签证

泰國養老簽證的相關條件:

1.現在泰國的養老簽證是十年期簽證。你在進行申請的時候要進行兩次,首次申請是五年,然後再續簽五年。

2.年齡必須是50歲以上的外籍人士。

3.在個人的銀行賬戶裡面,必須要有300萬泰銖,折合人民幣大約為60萬以上的存款。

4.未知生購買一年期限的醫療保險,並且每年的醫療保險不能低於1000美元。

泰国养老签证
泰国养老签证

泰國確實有一些城市是非常適合老人進行養老的,比如說清邁,芭提雅,普吉島等。正是因為這些有利條件的存在,吸引著很多退休人士想要加入進來。該簽證的申請門檻相對來說也是比較低的,只需要在泰國開設銀行賬戶中,存入80萬泰銖就可以進行申請。這些存款在你拿到養老簽證之後,也可以用作其他的用途。各方面的優勢和福利條件都是比較符合老人在該地進行生活的。

泰国养老签证
泰国养老签证

有很多沒有滿足50歲的人士也想要獲得泰國的養老簽證。其實可以通過其他的方法來獲得,海外人士如果在泰國投資並符合規定的條件,是可以申請永久居留證的,申請人可以向泰國的委員會或移民局進行申請。當然除了上面的方法以外,也可以在泰國投資不少於1000萬泰銖的金額,經過內部的批准之後可以在此永久居留。

北美洲有哪些國家

北美洲是世界七大洲之一,它位於西半球的北部。按照經濟發展程度的對比來看,北美洲是第二發達的,它的陸地面積佔據全球16.2%,是世界上的第三大洲。有陸地就一定有國家和人群的存在,所以北美洲有哪些國家呢?今天我們就一起來了解一下北美洲上面的那些國家和以及它們的發展。

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北美洲是世界上的第三大洲,面積約為2471萬平方公里。該大洲以巴拿馬運河為界與南美洲相分。其中內在還包括了很多相關的群島,北美洲主要包括了北美,中美和加勒比海中的西印度群島,一共有23個國家和13個地區。其中最主要的三個國家是美國,加拿大以及墨西哥,美國的經濟發展是這三個國家當中最好的,然後就是加拿大和墨西哥。

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在前面我們有提到北美洲是世界上第二發達洲在這片陸地面積上,很多國家的經濟發展水平都是非常好的。在這些發達國家當中,主要以美國的經濟發展和加拿大的經濟發展為主,因為這兩個國家的國土面積佔比是最大的。除去這兩個國家以外,其他的國家基本上都是發展中國家。美國的綜合實力相對來說是非常強的,在世界上的地位也是非常高的。

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從地形的角度上面來進行分析,北美洲主要分為東部,西部和中部,其中東西部為山地和高原,而中部為平原。北美洲的西部有很多個火山,根據相關的統計,大約活火山有90多座,從而創建了北美洲奇特的自然景觀。其中美國黃石國家公園,美國峽谷地國家公園,加拿大尼亞加拉瀑布以及墨西哥的天坑等等,這些都是北美洲奇特的地形變化成的。所以北美洲有著非常壯麗的自然景觀。

短短幾分鐘讓你輕鬆了解瑞士留學簽證

不管是出國旅遊還是移民留學,簽證對於大家來說都是比較重要的。現在很多人在經濟條件允許的情況下,都會選擇去國外留學發展。瑞士是一個高度發展的資本主義國家,同時也是一個教育體系非常完善的一個國家,它用它獨特的風采,每年都吸引了很多海外人士前往留學,所以很多人都會去關注瑞士留學簽證的相關內容。

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準備簽證申請相關的材料

1.首先你要準備好簽證申請表,護照照片,有效的護照。

2.學校的確認信以及留學費用的銀行匯款收據,自明資金來源是合法的,同時也證明自己有足夠的資金。

3.準備好學歷證明的工人證書以及親屬關係的公證書。

4.寫好英文版的個人介紹,學習計劃以及未來的規劃發展。

5.個人以及父母的聲明性都要準備好。同時申請人還要準備完善的聯絡數據,雅思成績單以及自身的身份證。

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預約簽證時間

相關材料準備好的前提之下,就可以去網站上面申請預約簽證的時間了。通常預約成功之後,系統會給你發一封確認函,然後一一的提交自己的相關材料。確認函在這個過程當中起著非常關鍵的作用,所以你在申請的時候一定要確認好再進行。在辦理瑞士簽證的時候,有時候可能會有面試,所以提交相關的材料之後,如果有面試使領館的工作人員會對你進行通知的。

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等候學生簽證的結果

最後一步就是時間上面的等待週期,差不多在8-12週,遞交材料之後的第六週,你可以通過郵件的方式詢問一下進度。通常簽證出來之後,使領館的人會通知申請人去領取簽證的。在辦理簽證的時候,建議大家要提前幾個月做好相關的準備。

2019年新西蘭房產買賣交易的九個建議

最近兩年來,首次購房者占購房者裏的比例正在逐漸增長。目前,有大約四分之一的購房者正在購買自己的第一套房産。

對于這些購房者來說,房地産市場屬于一個全新的未知領域,一方面是對于未知事物的恐懼,另一方面則是這可能是你目前做過的最大一筆交易。

對于一部分自主升級和投資者而言,2019年同樣顯得尤爲重要,經曆了價格波折的2017與2018,房市未來走向何方,也正在牽動著大家的心弦。

無論你是購買房産,還是出售房産,只要提前做好功課,正確的認識市場和自己,都將有助于減少短期的不確定性和長期潛在的風險。

今天,就爲大家分享一些針對不同人群的房産交易建議,讓你在2019年避開房産買賣中的坑。

自住和首次購房者

1、加強自身在于存錢

這條是最沒有技術含量,卻是很多人都做不好的一條。

對于買房者來說,你需要擁有足夠的存款,還需要證明自己財務狀況良好,才能夠向銀行證明:對于買房,你是認真的。不僅是能夠省下首付,在未來你也能夠按時償還房貸。

當然,首次購房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant,最多可以提取$5000紐幣。

要記住的是,在沒有其他房産的情況下。首付准備的越多,意味著你可以選擇的房産就越多。換句話說,你在借貸和買房時所處的位置就越好。

2、理清自己的財務狀況

在開始看房之前就聯系銀行(或者貸款中介)並且做好房貸的預批。這樣對于自己能夠負擔什麽樣的房産才能有一個具體的概念。

在開始看房之前就理清自己的財務狀況可以避免出現看了一套很喜歡的房産,最後卻發現買不起的情況。

需要注意的是,除了購買家具和搬家可能會産生的額外開支,還需要考慮到律師,新家裝修等費用。

一般來說,預留五萬紐幣用于購買家具和小裝修(刷新油漆,升級衛浴,安裝煤氣等)可以算是綽綽有余了。

3、了解自己的真實需求

很多買房的朋友在選擇房産的時候並不能了解自己的真實需求。

在腦海裏想一下過去,現在和未來對于房産的需求,並且列出“必須”和“精美加分”清單。

很多自住買家會對于自住房提出投資需求。通常來說,自住和投資是兩個概念,一般而言,屬于精美加分項的通常有房産的土地面積,房産的停車位數量和花園是否精致。

具體而言,建議在找房期間就與自己的房産中介進行溝通,從而獲得其專業的建議,買到負擔得起同時又最能滿足自己要求的房産。

最後,由于新西蘭的房産大部分都不是標准商品,所以對于大部分買家來說,找到“完美的家”幾率遠低于彩票中大獎,所以要准備好在一些地方做出妥協。

4、無法控制別人的想法

對于首次購房者和自住買家來說,買房一般都屬于剛需。所以在買房的過程中會傾注大量的個人情感。要注意的是,無論你是議價還是拍賣,都需要意識到,你無法控制別人的想法,不論是競爭者還是賣家,他麽都會爲了自己的利益作出努力。

所以大部分的情況下,房哥建議作爲購房者,你需要充分與自己的中介溝通,從而爲賣家提供最有競爭力的報價。

當然,如果最後你爲了買下心儀的房産多付了一些金錢,請不要太往心裏去,此時最重要的是享受新房爲你帶來的滿足感。

從更長遠的時間維度上來看,多支出的些許金錢都會在未來收回。如果因爲只差1000紐幣與心儀的房産失之交臂,帶來的心碎遠超多花了1000紐幣鎖定心儀房産的幸福。

孤懸海外但風景如畫的新西蘭吸引了大批國內高淨值人群前來投資、移居,盡管“限購”已出台,但仍無法阻擋國內買家的熱情。

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投資類購房者

對于房産投資者,幾乎每一名投資房産的投資者都有一套自己的投資邏輯。

有專門做土地一級開發的,有專門建聯排別墅的,有專門投資Do-Up潛力房産的,也有大地破房流等等不同的投資方式。

雖然投資邏輯不同,但是總體而言,投資者需要注意這兩個問題

5、重視個人財務狀況的潛在風險

總體上看來,房産類資産的流動性並不算太好。

對比股票,日常交易才是剛需,最壞的情況也不過是T+1就能離場,而對于房産來說,新西蘭人平均持有一套房産的時間是7年多。

目前奧克蘭房屋成交(上市到簽約)的平均周期仍然處于曆史較高水平,即使這樣也要5周左右的時間。

即使中介給力,上市當天就有買家簽約並且無條件,一般來說房産從簽約到正式交割之間仍然有一個月左右的時間。

這也是雖然房産總是周期性上漲,卻總有房産投資人破産的主要原因之一。

破産者大部分都忽視了個人財務狀況可能會出現的潛在風險。比如說09-10年出現的房貸利率暴漲,手中房産卻無法及時變現就讓許多資深房産投資人深陷泥潭。

6、購買之前就想好退出路徑

每一次房屋交易都是對市場對于該房産的重新定價。

比如說Unitary Plan剛剛面世的時候,讓無數曾經無人問津的“偏遠土地”變成了香饽饽。

尤其房産估值的變化周期相對其他資産要長很多。如果你不出售房産,最直觀的估值變化就是三年更新一次的政府CV估價。

而想要在重新定價中取得一個好價錢,有針對性的考慮房産未來購買者的需求與偏好變得很重要。

然而,想要把握好這一條卻很難。

不僅涉及到房産所在城區的人口結構,不同人口類型的購買偏好,還需要考慮到不同人口類型購買力水平等等因素。

自住買家要考慮的第一要素是自己住著舒不舒服,自己喜不喜歡。

而投資房最重要的是忘掉自己的偏好,而是多考慮好未來購買者(接盤俠)的偏好。

房産賣家

7、了解自己出售的房産

在賣房之前,房哥覺得屋主首先要想明白的就是自己的房産值多少錢。

如果你對于自己的房産價值産生錯誤的預期,預期低了確實能更快售出,卻無法最大化自己的獲利;預期高于市場價則會導致房産長期無法成交。輕則影響資金流動性,嚴重情況下甚至會改變人生。

比較簡單的方法就是在周邊有鄰居賣房的時候多看看,讓當地比較知名的房産中介做一個免費的估價。

讓房産中介估價不僅能夠了解其對于當地了解的水平,通常還能看出房産中介性格是否符合自己的預期。

8、了解並選擇合適的銷售方法

並不是所有房産都適合用拍賣的方式銷售,哪怕同樣是拍賣房産,也有公司拍賣室拍賣和現場拍賣。

在選擇代理出售自己房産的房産中介時就可以與其溝通,讓其以專業人士的角度爲你分析針對這一套房産,選擇何種銷售方法能夠帶來最佳的結果。

除此之外,還需要仔細了解中介對于房産的推廣方案,並讓中介解釋清楚銷售的流程與各項開支的金額。

目前新西蘭各個房産公司的收費很不一樣,不同的銷售方式也有自己獨特的優點,針對不同的房産,側重的市場宣傳方向也不一樣。

在這裏,沒有最好的銷售方法,只有最適合自己房産的。

9、把與買家溝通交給中介

要記住,賣房找中介就是爲了讓中介代勞找買家和賣房的。

你所指定的房産中介是房産的專業人士。雖然出售的可能是你已經居住多年的房産,但是在房産專業上,其擁有更高的專業度。

盡量不要直接與買家溝通,因爲對于自己待售房屋的依戀很容易影響到你理性思考的那部分大腦。

要知道,中介能夠通過該房産交易賺多少錢,完全取決于房屋成交的價格,成交價越高,他能拿到的銷售提成就越高。

 

 

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來源:新西蘭天維投資
排版:KYRA WANG

“倫敦之巔”不會“涼涼”,金絲雀碼頭2.0啟動

12月15日,多家英國媒體報道了位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區的綠地英國“倫敦之巅”項目的最新進展。

綠地可能修改“倫敦之巅”項目方案的消息在市場上流傳甚廣。英倫投資客第一時間和綠地英國公司取得聯系後拿到官方的第一手回複,即綠地確實在重新全面評估倫敦之巅項目,可能會修改方案,但也可能保留,目前還沒有做出最終決定。

根據原方案,倫敦之巅預計造價達8億英鎊,高241米,總共67層,建成後將成爲英國乃至西歐最高的住宅建築。然而原方案中最具爭議的部分,在于倫敦之巅的設計,由于其並非四四方方的筒子樓,三葉草形狀的設計對工程要求非常之高。

倫敦之巅效果圖

另一方面,綠地也在回複中提到了倫敦住宅市場正在發生變化。

的確,在綠地取得項目規劃的2016年,英國公投決定脫歐,而後兩年,倫敦住宅市場有所冷卻。由于脫歐對新金融城支柱行業的衝擊、加之區域內短期供應較大,金絲雀碼頭確實在當前受到不少質疑。

不過同時,金絲雀碼頭2.0也開啓了緊鑼密鼓的招商,並在近期頻頻傳出大公司入駐的捷報,未來人口導入有望的情況下,金絲雀碼頭的投資價值也到了重新評估的時候。

“備受爭議”的金絲雀碼頭,還值得投資嗎?

脫歐造成銀行撤離了嗎?

2016年英國脫歐公投後,金融機構可能大規模撤離倫敦的說法甚囂塵上,過分悲觀的預期確實也對金絲雀碼頭的房地産市場造成了一定衝擊。

當前距離英國正式脫歐(2019年3月29日)只剩下100多天,英國已經和歐盟達成了脫歐協議草案,目前脫歐只剩議會投票這一不確定性,現在回過頭看這個問題,已經可以找到更接近真實情況的答案。

以位于金絲雀碼頭的大投行爲例:最新調查顯示摩根大通最多只會撤離700名員工;巴克萊的大部分業務仍將留在倫敦金絲雀碼頭,但會搬遷50名員工去德國法蘭克福;瑞士信貸(Credit Suisse)預計撤離50名倫敦員工到其馬德裏辦公室。

根據路透社在今年9月份開展的最新調查,相比之前信誓旦旦的威脅,目前只有630個金融崗位真正離開了倫敦。

另外金絲雀碼頭這邊,也在引進一些科技企業和政府機構,包括美國金融科技公司Motive Partners、英國藥品和醫療産品監管署(The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency)和知名律師事務所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多樣性,另一方面可以降低對金融的依賴。

Crossrail通車延期,未來金絲雀人口是流入還是流出?

經停金絲雀碼頭的伊麗莎白線(Crossrail)于上周宣布延期至2020年通車。

參考Jubliee地鐵線延伸工程對金絲雀碼頭房價的拉動,伊麗莎白線通車後,從金絲雀碼頭出發,6分鍾就能到達老金融城Liverpool Street,13分鍾就能到達邦德街。而通勤時間的降低和換乘能力的提升能直接推高房價。

金絲雀碼頭

Crossrail拉進了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離,那人口會因此流出還是流入?

金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts做了一些調查統計,數據顯示,由于大公司不斷入駐,Tower Hamelts常住居民人口在過去三年(2014-2017)增加了2.5萬人,預計未來10年(2018-2028)常住人口將增長6萬左右。

大倫敦市政府預測的數據則顯示,同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體將增加12.5萬個就業崗位,Tower Hamelts的人口和就業增長集中在金絲雀碼頭一帶。

金絲雀碼頭2.0會是“供應過剩”的答案嗎?

金絲雀碼頭二期——伍德碼頭(Wood Wharf)目前在緊鑼密鼓的施工中,最早一期將于2019-2020年完工,整體將于2023年全部落成。

伍德碼頭完工後,金絲雀碼頭將規劃200萬平方英尺的商業辦公空間,增加11萬個工作崗位,區域總工作人口達到21.5萬。

除此之外,爲了留住那些准備成家的年輕人,金絲雀碼頭還規劃了一部分中小學,比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary;位于金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面,隨著金絲雀碼頭2.0日漸成型,Tower Hamlets政府透露已經在規劃一座新橋——South Dock Bridge,用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。

回到供應是否過剩這個問題,短期內金絲雀碼頭住房供給確實較爲密集,數據顯示,金絲雀碼頭2015-2017年總計完成2900戶新房建設,占Tower Hamlets整體供給的52%。長期來看,金絲雀碼頭二期創造的就業崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。

不過由于金絲雀碼頭二期到2019年才會陸續開始落成,Crossrail也是2020年才通車,短期內的供需錯配仍然存在,至少2019還會是比較難得的買方市場。

總的來說,如果決定投資的話,有幾個點大家可以把握,比如這幾個項目裏,有些是商業用地轉住宅用地而來,因此其産權是250年而非英國常見的999年。

其次項目的位置也非常重要,是否處于金絲雀碼頭核心區,是否靠著地鐵或Crossrail,是否靠著金絲雀碼頭二期規劃的學校和商業等等。

對于金絲雀碼頭的投資價值,一方面不能過度吹捧,另一方面也不能過分抹黑, 畢竟二期造的如火如荼,“供應過剩”長期來看已經成了僞命題。當然如果真的決定投資的話,還是需要慎重考慮。

 

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來源:英中時報
排版:KYRA WANG